REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Genova
Settima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Chiara Monteleone ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies c. 3 c.p.c., come modificato dal D. Lgs. 10 ottobre 2022 n. 149 (c.d. "Riforma
Cartabia"). nella causa civile di I Grado iscritta al N. 1428/2025 R.G. promossa da:
(C.F. e P. IVA: con il patrocinio dell'Avv.to Giovanni Calisi e Parte_1 P.IVA_1 dell'Avv.to Simone Calisi, con elezione di domicilio presso il loro studio in Genova, Via Maragliano 10 int. 6.
ATTORE IN OPPOSIZIONE

contro

:
(C.F. e P. IVA: ) e per essa la CP_1 P.IVA_2 Controparte_2 (C.F. e P. IVA ), giusta procura speciale autenticata per atto Notaio in Milano, Dott.ssa P.IVA_3
, in data 14.07.2021 Rep. 7349 e registrata a Milano in data 15.07.2021 al n. 63202 Persona_1 serie 1T (doc. 1), qui rappresentata da in forza di procura Controparte_3 speciale autenticata nelle sottoscrizioni per atto Notaio in Milano, Dott. in data Persona_2 21.09.2021 Rep. 145255 – Racc. 37633 e registrata a Milano in data 24.09.2021 al n. 96379 serie 1T (doc. 2), rappresentata e difesa dall'Avv. Alberigo Panini ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Giovanni Antonio Plana n. 4.
CONVENUTA OPPOSTA nonché contro

(C.F. ), residente in [...]Controparte_4 C.F._1 Acquamarsa n. 37 /nero int. 0.
CONVENUTO OPPOSTO CONTUMACE

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CONCLUSIONI
Per " Piaccia al Tribunale di Genova in composizione monocratica e con funzioni Parte_1 di Giudice Unico contrariis rejiectis, e previe le declaratorie meglio viste:
A) in via preliminare e cautelare, sospendere, anche inaudita altera parte, l'efficacia esecutiva del titolo posto a fondamento della minacciata esecuzione forzata;

B) In via principale nel merito, per le causali di cui in narrativa, ed ai sensi dell'art. 615 e/o 617 cpc, voglia il Tribunale adito revocare e comunque dichiarare nullo il precetto impugnato notificato il giorno 28 gennaio2025 a mezzo posta accertando appunto la nullità/inesistenza del precetto e la non opponibilità della ipoteca iscritta dopo la trascrizione del preliminare di vendita, poi perfezionato nel triennio.
C) Con vittoria di spese (contributo unificato euro 518,00 e marca forfettaria euro 27,00) e competenze di causa da liquidarsi secondo le vigenti tariffe professionali (dm 55/14)”.
Per “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito rigettare le domande tutte avanzate da CP_1 Controparte, ivi compresa quella cautelare, siccome infondate per le ragioni esposte in parte motiva.
E ciò con ogni conseguenza di legge anche in ordine alle spese del presente giudizio.”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato in data 07.02.2025 la società ha proposto opposizione Parte_1 ex art. 615, comma 1, c.p.c., avverso l'atto di precetto notificatole in data 28.01.2025 dalla società che intimava al sig. il pagamento dell'importo di euro 825.000, in forza CP_1 Controparte_4 del titolo esecutivo costituito dal decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 4355/2009 del Tribunale di Genova, munito di formula esecutiva in data 28.11.2009.
Il precetto opposto è stato notificato alla società odierna opponente anche quale proprietaria dell'immobile già appartenuto al sig. e sul quale in data 17.12.2009, in forza del decreto CP_4 ingiuntivo di cui sopra, è stata iscritta ipoteca giudiziaria ai nn. 40842/8443 presso la Conservatoria dei Registri di Genova.
Secondo la prospettazione attorea, l'ipoteca suddetta non sarebbe opponibile a poichè prima Parte_1 della sua iscrizione la società aveva trascritto il preliminare di compravendita dell'immobile gravato dall'ipoteca e tale potiore trascrizione prevarrebbe sull'iscrizione ipotecaria;
l'atto definitivo di compravendita è stato infatti stipulato entro i tre anni successivi alla trascrizione del relativo preliminare che conserverebbe, perciò, l'efficacia prenotativa di cui all'art. 2645 bis c.c.
Alla luce di quanto sopra, l'opponente ritiene la minacciata esecuzione priva di fondamento, in quanto non tiene conto dell'effetto prenotativo del preliminare che rende il bene immune dall'ipoteca, risultando quest'ultima inopponibile all'acquirente.
Costituendosi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta del 21.03.2025, anche per il sub procedimento cautelare di sospensiva con apposita memoria, parte opposta ha eccepito l'infondatezza dell'opposizione, chiedendo il rigetto dell'istanza di sospensione e dell'opposizione medesima.
Il sig. non costituitosi malgrado la ritualità della notifica, va invece dichiarato Controparte_4 contumace. pagina 2 di 4 A seguito della rinuncia di parte attrice all'istanza di sospensione, all'udienza del 21.05.2025 la scrivente dichiarava il non luogo a provvedere sull'istanza medesima e la conseguente estinzione del sub-procedimento cautelare.
All'udienza del 24.09.2025 la causa, ritenuta documentalmente istruita, è stata rinviata all'udienza del 12.11.2025 per la discussione orale e, all'esito, è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.

2. L'opposizione è infondata per le ragioni che seguono.
Il comma 3 dell'art. 2645 bis c.c. stabilisce che “Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)”.
La norma, letteralmente, consente alla trascrizione del contratto preliminare di prevalere su tutte le trascrizioni e iscrizioni successive, relative al medesimo immobile, a condizione che la trascrizione (e non la mera stipulazione) del contratto definitivo di compravendita avvenga entro e non oltre i tre anni successivi alla trascrizione del compromesso. La trascrizione del contratto preliminare conserva, quindi, efficacia prenotativa della futura compravendita a condizione che sia adempiuto tale onere pubblicitario nei termini previsti dalla stessa disposizione.
È allora evidente che nel caso di specie - poiché il contratto preliminare, come risulta documentalmente (doc. 8) e come d'altronde ammesso dalla stessa parte opponente, è stato trascritto in data 16.04.2009 e la relativa compravendita, pur essendo stata stipulata in data 05.04.2012, è stata trascritta soltanto in data 04.05.2012 (doc. 9) e, quindi, oltre il termine triennale stabilito dal terzo comma dell'art. 2645 bis c.c. - l'efficacia prenotativa invocata da parte opponente è venuta meno.
D'altronde, come la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha recentemente avuto occasione di chiarire, “ In tema di trascrizione del contratto preliminare, i due termini previsti dall'art. 2645 bis, comma 3, c.c. rispondono alla stessa ratio di tutela di interessi di carattere generale, rappresentati dalla duplice esigenza di evitare, da un lato, che l'immobile possa essere sottratto dal promittente venditore a tempo indeterminato, tramite un preliminare "di comodo", alla garanzia patrimoniale generica ex art. 2740 c.c., e, dall'altro lato, che si realizzi, di fatto, la sottrazione del bene alla libera circolazione;
ne consegue che, in caso di inutile decorso di entrambi i predetti termini - l'uno dei quali, quello annuale, prorogabile a data ricadente nel medesimo triennio per accordo opponibile ai terzi se trascritto prima della sua scadenza - l'effetto prenotativo della trascrizione del preliminare viene meno, senza che sia necessaria la cancellazione della stessa, ed i terzi recuperano la pienezza dei loro diritti e delle loro prerogative in relazione al bene che era stato oggetto della prenotazione” (cfr. Cass., Sentenza n. 7634 del 22.03.2025). Sulla questione si veda anche Cass., sentenza n. 22454 del 22.10.2014, secondo cui: “In tema di trascrizione del contratto preliminare, l'inutile decorso del termine triennale di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ., in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all'effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni”.
Pertanto e in conclusione, la mancata trascrizione del contratto definitivo nei termini di cui all'art. 2645 bis c.c. non consente all'acquirente di godere degli effetti derivanti dalla trascrizione del contratto preliminare, a prescindere dal fatto che l'atto di compravendita sia stato invece stipulato nel triennio. Come noto, infatti, la pubblicità non è richiesta al fine di rendere il contratto efficace fra le parti ma solo al fine di renderlo opponibile rispetto ai terzi: soltanto una volta effettuata la trascrizione l'atto può essere validamente opposto a tutti i terzi che vantino diritti incompatibili ex art. 2644 c.c. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare trascritto in data 16.04.2009 devono in definitiva pagina 3 di 4 considerarsi come mai prodotti, con la conseguenza che l'iscrizione ipotecaria del 17.12.2009, pur essendo successiva alla trascrizione del preliminare, è senza dubbio opponibile alla società attrice in quanto antecedente alla trascrizione dell'atto definitivo di compravendita effettuata, oltre il triennio, in data 04.05.2012 e i cui effetti non possono, quindi, essere anticipati a quelli della data di trascrizione del preliminare.
Alla luce di quanto sopra esposto, l'opposizione deve essere respinta.

3. Le spese di lite, esclusa la fase cautelare in quanto non tenuta, seguono la soccombenza e vanno poste a carico di parte opponente.
Le spese sono dunque liquidate, in conformità al D.M. n. 55/2014 aggiornato dal D.M. 147/2022, per il merito: tipologia giudizi di cognizione innanzi al Tribunale, valore della causa nello scaglione di riferimento da euro 520.001 a euro 1.000.000, onorari corrispondenti ai parametri minimi per la semplicità della lite ed esclusa la fase istruttoria e così euro 2.304,00 per la fase di studio della controversia, euro 1.520,00 per la fase introduttiva, euro 4.007,00 per la fase decisionale, per un totale di euro 7.831,00 oltre rimborso forfettario spese generali 15%, c.p.a. e accessori di legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Genova in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così decide:
1) Rigetta l'opposizione;
2) condanna parte opponente al pagamento in favore di parte convenuta delle spese di lite, che si liquidano in euro 7.831,00 oltre spese generali, IVA e c.p.a. come per legge.
Genova, il 1.12.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Chiara Monteleone
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