REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte d'appello di Catanzaro, terza sezione civile, riunita in camera di consiglio e composta dai dottori
Alberto Nicola Filardo presidente
Fabrizio Cosentino consigliere
Anna Maria Torchia consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 324 del R.G.A.C. dell'anno 2020, avente a oggetto un'azione di risoluzione per inadempimento e vertente
TRA
e in qualità di eredi di Parte_1 Parte_2 Parte_3
difesi dall'avvocato Benedetto Carratelli
Parte appellante
e e , difesi dagli avvocati Controparte_1 Controparte_2
Giovandomenico Gemelli, Maria Logatto e Carmine Cinerari
Parte appellata
1 Conclusioni delle parti
Per la parte appellante: “Voglia l'On.le Corte di Appello adita, contrariis reiectis, previa sospensione della sentenza impugnata sussistendone i presupposti, in riforma della sentenza del Tribunale di
Cosenza n. 135/2020 del 21/01/2020, depositata in data 21/01/2020, notificata in data 22.01.2020, accogliere il presente atto di appello. Con il favore delle spese e delle competenze oltre accessori come per legge”.
Per la parte appellata: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello rigettare l'appello proposto dal Sig. , preliminarmente perché, per i Parte_3
motivi indicati in narrativa, inammissibile ex art. 348 bis c.p.c., nel merito dichiarare il gravame infondato in fatto e diritto e per l'effetto, confermare la sentenza n. 135/2020 pronunciata dal Tribunale di Cosenza, nella persona del G.I. Dott. Gino Bloise. Con condanna di parte appellante al pagamento delle spese di lite per il presente giudizio.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado risulta esaurientemente esposto nella sentenza impugnata nei termini che seguono: “Con atto di citazione ritualmente notificato (in seguito ad ordine di rinnovazione), CP_2
e premettevano di aver acquistato da
[...] Controparte_1 Pt_3
al prezzo complessivo di € 50 mila (reperito con credito bancario
[...]
assistito da ipoteca su immobile della ), giusta rogito per Notaio CP_1
del 15.06.2010, il 50% ciascuno del locale negozio posto al Persona_1
piano terra ed al piano ammezzato di via Caduti di Via Fani n. 158/E di
Cosenza, censito in N.C.E.U. al fl. n. 8, p.lla n. 154 sub 121, facente parte dello stabile denominato Palazzo Manfredi, oggetto di variazione catastale del 13.10.2005 per cambio di destinazione d'uso, da magazzino a locale
2 commerciale;
deducevano quindi che, in occasione della stipula di contratto di locazione dell'immobile, nel 2014, avevano appurato che l'intero fabbricato risultava abusivo siccome privo di licenza edilizia, contrariamente a quanto affermato e garantito dal venditore nel rogito, tanto che il Comune di Cosenza aveva negato al conduttore le autorizzazioni all'apertura in ragione di quella assenza ed anche della possibilità di ottenere certificato di agibilità, determinando tale evenienza la risoluzione della locazione;
rappresentavano nondimeno che l'irregolarità urbanistica del locale era stata accertata con consulenza tecnica di parte, ed in particolare l'assenza di certificato di collaudo statico del fabbricato e della Licenza di Costruzione, falsamente affermata come esistente nel rogito, nonché di pratiche di condono e, quindi, del certificato di agibilità; a fronte di tali evenienze fattuali, prospettavano in diritto, nell'ordine, (a) la nullità della compravendita ai sensi dell'art. 40, comma 2, l. n. 47/1985, ovvero (b) la sua risoluzione ex art. 1489 c.c., ossia perché l'immobile gravato da oneri o diritti reali o personali in favore di terzi, o ancora (c) per grave inadempimento, non essendo conseguibile la certificazione di agibilità, invocando le relative e conseguenti declaratorie, nonché l'integrale risarcimento del danno patrimoniale emergente (pari a complessivi €
65.833,34) e da lucro cessante (quantificato in € 10 mila), vinte le spese di lite. Costituitosi in giudizio, eccepiva preliminarmente la Parte_3
nullità della citazione per assenza di procura alle liti rilasciata in data anteriore ed anche per difetto di regolare vocatio in ius, rappresentando nondimeno, nel merito, la piena validità del rogito di compravendita per aver il venditore dichiarato che l'immobile era stato costruito ante 1967, rilevando tale evenienza anche in relazione alla dedotta assenza di certificato di agibilità; deduceva altresì di non aver assunto, in contratto, specificamente
3 l'obbligo relativo al rilascio di quel certificato, non potendosi quindi imputare alcuna responsabilità da inadempimento atta a giustificare l'invocata risoluzione, e neppure rinvenire nella fattispecie una vendita di aliud pro alio, non essendo neppure stata tempestivamente denunciata l'assenza della certificazione quale vizio della cosa venuta nei termini di decadenza e prescrizione;
assumeva nondimeno l'impegno a sostenere tutte le spese necessarie a far ottenere l'agibilità, instando conclusivamente per il rigetto della domanda attorea, vinte le spese di lite. Assegnati termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata istruita con prova testimoniale e consulenza tecnica d'ufficio, all'esito della quale gli attori hanno formulato istanza di sequestro conservativo dei beni immobili e mobili del convenuto, rigettata giusta ordinanza del 24.06.2019; all'udienza del 1° ottobre 2019, quindi, la causa, sulle conclusioni delle parti, è stata trattenuta a sentenza, con termini per comparse conclusionali e di replica.”
Il Tribunale di Cosenza, con la sentenza n. 135 del 21 gennaio 2020, resa a definizione del giudizio n. 5080/2015 R.G.A.C., aveva rigettato le eccezioni preliminari proposte dalla parte convenuta e la domanda attorea volta a ottenere la dichiarazione di nullità della compravendita.
Il tribunale aveva accolto, invece, la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore proposta in via subordinata e aveva condannato la parte convenuta al pagamento di € 64.872,06 a titolo di restituzione del prezzo e risarcimento del danno emergente, nonché di €
4.800,00 a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante. ha impugnato la sentenza, deducendo: 1) la nullità Parte_3
dell'atto di citazione per mancanza della procura alle liti;
2) la nullità della citazione in quanto priva della vocatio in ius; 3) l'improcedibilità della domanda di risoluzione per inadempimento in quanto non incardinata nel
4 procedimento di mediazione;
4) la non mendacità delle dichiarazioni rese dal venditore nell'atto di compravendita e la conseguente insussistenza dell'inadempimento contrattuale;
5) l'assenza di prova idonea a fondare il riconoscimento del danno da lucro cessante.
Si sono costituiti in giudizio e Controparte_1 CP_2
eccependo preliminarmente l'inammissibilità dell'appello per
[...]
violazione dell'art. 348 bis c.p.c. e argomentando nel merito per la sua infondatezza.
La corte ha disposto l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
A seguito del decesso dell'originario appellante, si sono costituiti in giudizio i suoi eredi, riportandosi agli scritti difensivi di e, Parte_3
all'udienza dell'8 ottobre 2024, la causa - assegnata al relatore in data 8 giugno 2023 - è stata trattenuta in decisione, con i termini di cui all'art. 190
c.p.c., decorrenti dal 24 ottobre 2024, data di comunicazione dell'ordinanza ai difensori.
Preliminarmente devono ritenersi passati in giudicato, in quanto non oggetto di specifica impugnazione, i capi della sentenza con cui è stata rigettata, in relazione a tutte le cause prospettate dalla parte attrice, la domanda di nullità del rogito notarile.
Ancora preliminarmente deve ritenersi infondata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., in quanto non emerge dall'atto introduttivo la mancanza di una ragionevole probabilità
d'essere accolto.
Occorre, altresì, precisare che la corte non ha disposto una nuova consulenza tecnica d'ufficio, essendo quella già svolta nel giudizio di primo grado completa ed esaustiva.
5 Nel merito l'appello è infondato e dev'essere rigettato per le considerazioni che seguono.
La corte condivide il rigetto delle eccezioni preliminari sollevate dalla parte convenuta, odierna appellante, nel giudizio di primo grado.
La parte appellante sostiene che il giudice di primo grado avrebbe ritenuto valida la copia fotostatica della procura alle liti, senza tuttavia valutare l'effettiva mancanza della stessa al momento della costituzione della parte attrice, con conseguente nullità insanabile.
Le argomentazioni dell'appellante sul punto sono infondate.
Ai sensi dell'art. 125, comma II, c.p.c., la procura alle liti può essere conferita anche successivamente alla notificazione dell'atto introduttivo, purché prima della costituzione in giudizio della parte.
Nel caso in esame, la procura speciale alle liti è stata rilasciata in data
13 ottobre 2015, quindi prima della costituzione in giudizio degli attori, ed è stata allegata all'atto introduttivo del giudizio depositato in cancelleria per l'iscrizione a ruolo della causa il 18 dicembre 2015.
Trattandosi di una copia fotostatica non disconosciuta, inoltre, essa ha la stessa efficacia dell'originale ai sensi dell'art. 2719 c.c., come precisato dalla Corte di cassazione (Cass., sez. 6 – 1, ordinanza 24 ottobre 2013, n.
2013).
Ne consegue che non è configurabile alcun difetto assoluto di procura, né alcuna nullità insanabile, e il primo motivo d'appello deve, pertanto, essere rigettato.
Parimenti infondato è il secondo motivo d'appello, relativo alla nullità della citazione in quanto privo della vocatio in ius.
Il giudice di primo grado, all'esito dell'udienza del 22 marzo 2016, aveva rilevato la nullità della citazione per inosservanza del termine a
6 comparire previsto dall'art. 163 bis c.p.c., ordinandone la rinnovazione, e aveva fissato al 4 ottobre 2016 la prima udienza di comparizione e trattazione.
Rinnovata dalla parte attrice la notifica dell'atto di citazione, unitamente al suddetto provvedimento del tribunale, la parte convenuta si è costituita in giudizio.
Quelli afferenti alla vocatio in ius, peraltro, sono vizi sanabili dalla costituzione del convenuto.
Sotto tale profilo, la parte convenuta ha avuto piena conoscenza del processo e vi partecipato attivamente.
A ciò si aggiunga che soltanto “allorché venga dedotta come motivo di appello la nullità della citazione di primo grado per vizi della vocatio in ius (nella specie, per l'inosservanza dei termini a comparire), non essendosi il convenuto costituito e neppur essendo stata la nullità rilevata d'ufficio ai sensi dell'art. 164 c.p.c., il giudice d'appello, non ricorrendo una ipotesi di rimessione della causa al primo giudice, deve ordinare, in quanto possibile, la rinnovazione degli atti compiuti in primo grado, potendo tuttavia il contumace chiedere di essere rimesso in termini per compiere attività ormai precluse a norma dell'art. 294 c.p.c., e dunque se dimostra che la nullità della citazione gli ha impedito di avere conoscenza del processo” (Cass., sez. un.,
26 gennaio 2022, n. 2258).
Anche il terzo motivo d'appello è infondato.
Il mancato esperimento della mediazione obbligatoria prevista dal comma 1 bis dell'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010 deve essere eccepito dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevato d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza.
7 Ne consegue che tale eccezione non può essere sollevata per la prima volta in appello.
La Corte di cassazione, inoltre, ha recentemente chiarito che, in assenza di una tempestiva eccezione o di un rilievo d'ufficio dell'improcedibilità, il giudice d'appello può disporre la mediazione, ma non vi è obbligato, neanche per le materie indicate dall'art. 5, comma 1 bis, in quanto nel giudizio di secondo grado l'esperimento della mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda solo se disposto discrezionalmente dal giudice ai sensi dell'art. 5, comma 2 (Cass., sez. II, ordinanza 11 agosto 2021, n. 22736).
In ogni caso, l'esperimento della mediazione per la declaratoria di nullità dell'atto di compravendita non precludeva agli attori la possibilità di proporre anche la domanda subordinata di risoluzione del contratto per inadempimento.
Il quarto motivo d'appello è infondato.
La parte appellante impugna la sentenza di primo grado nella parte in cui il tribunale ha ritenuto mendace la sua dichiarazione nell'atto di compravendita relativamente alla regolarità edilizia dell'immobile venduto.
La parte appellante rappresenta la sua buona fede, sottolineando che le informazioni riportate nell'atto di compravendita sarebbero derivate da precedenti dichiarazioni e documenti esistenti e che il riferimento alla licenza edilizia potrebbe essere stato un errore, senza intenzionalità, dovuto alle sue precarie condizioni di salute, come attestate nei certificati medici prodotti in giudizio.
L'argomentazione della parte appellante in relazione a una possibile confusione tra la licenza edilizia e l'approvazione del progetto è irrilevante
8 e non esclude la mendacità delle dichiarazioni rese nel rogito, di cui è stata accertata in giudizio la falsità per come rilevato dal giudice di primo grado.
Sul punto i certificati medici prodotti nel presente giudizio dalla parte appellante, successivi alla pubblicazione della sentenza di primo grado, non provano una situazione di difficoltà al momento della stipulazione del contratto per cui è causa e, dunque, non sono idonei a dimostrare la presunta buona fede del venditore al momento della conclusione del contratto di compravendita.
Contrariamente a quanto affermato dalla parte appellante, infatti, egli non si è limitato a dichiarare che la costruzione dell'edificio aveva avuto inizio prima del 1967, poiché ha dichiarato altresì l'esistenza della licenza edilizia e del certificato di agibilità, che sono risultati inesistenti dai registri ufficiali.
La circostanza che i precedenti venditori avessero dichiarato che la costruzione dell'immobile fosse iniziata ante 1967 non esime, comunque, la parte appellante dal dovere di verificare la correttezza e la veridicità delle dichiarazioni rese nell'atto di compravendita in relazione alla regolarità urbanistica dell'immobile venduto.
L'appellante sostiene, inoltre, che la mancanza della licenza edilizia e del certificato di agibilità non costituirebbe di per sé un vizio tale da giustificare la risoluzione del contratto, trattandosi di immobile la cui costruzione è iniziata in data precedente al 1° settembre 1967.
L'argomentazione è infondata.
Ritiene la corte, condividendo la motivazione del giudice di primo grado, alla luce delle pronunce della Corte di cassazione richiamate, che l'inadempimento dell'appellante sia grave e giustifichi la risoluzione del contratto, in quanto il venditore non si è limitato a garantire la regolarità
9 urbanistica dell'immobile in termini generici, né si è impegnato successivamente a ottenere i titoli abilitativi mancanti.
Al contrario, l'appellante ha esplicitamente affermato l'esistenza della licenza edilizia e del certificato di agibilità dell'immobile oggetto di compravendita, indicando perfino gli estremi di tali titoli, i quali, invece, sono risultati inesistenti.
La dichiarazione dell'appellante non è una semplice omissione o una mancata verifica documentale, ma un'affermazione espressa e dettagliata su elementi fondamentali per la commerciabilità e l'utilizzabilità del bene.
La parte appellante afferma, inoltre, che l'immobile potrebbe ottenere il certificato di agibilità tramite una sanatoria già avviata e che, di conseguenza, la risoluzione del contratto non sarebbe giustificata.
Anche tale argomentazione è infondata.
Sebbene vi sia una pratica di sanatoria in corso, infatti, non vi è alcuna garanzia che il procedimento si concluda positivamente.
Anche il quinto motivo d'appello è infondato.
La decisione del giudice di primo grado sulla liquidazione in via equitativa del danno da lucro cessante è condivisibile, avendo la parte appellata dato prova, documentale e per testi, dei mancati guadagni conseguenti al mancato utilizzo del locale, segnatamente la mancata locazione.
Dalle considerazioni suesposte discende il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in applicazione dei parametri minimi, avuto riguardo alla complessità della causa e delle difese.
10 Occorre, infine, dare atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Catanzaro, terza sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna la parte appellante a rifondere alla parte appellata le spese di lite, liquidate in complessivi € 7.160,00 per onorari, oltre accessori di legge.
Si dà atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater, D.P.R.
30 maggio 2002, n. 115.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 28 gennaio 2025.
Il consigliere estensore Il presidente
Anna Maria Torchia Alberto Nicola Filardo
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