R.G. n. 385/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Maria BALLETTI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
all'udienza del 23/09/2025, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 385 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2025, vertente
TRA
(già , Parte_1 Parte_2 con sede legale in Cava de' Tirreni alla via della Repubblica n. 25 (p.i. ); P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Angela Lodato per procura allegata al ricorso in appello;

- appellante -
E
nata a [...] il [...] ); CP_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Vincenzo Salsano per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellata -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore n.
725/2025, pubblicata il 27/02/2025 (controversia in materia di locazione).
FATTI DI CAUSA Avendo locato un immobile per uso commerciale con contratto registrato in data
27.3.2001, decorrente dal 25.2.2001, notificava l'intimazione di licenza CP_1
1 per finita locazione alla scadenza del 25.2.2025 e citava la società conduttrice dinanzi al Tribunale di Nocera Parte_2
Inferiore per la convalida.
Stante l'opposizione della conduttrice, il giudizio proseguiva nelle forme previste dall'art. 447 bis c.p.c., previa ordinanza di mutamento del rito.
La sentenza di primo grado
All'esito, la sentenza in oggetto accoglieva la domanda, dichiarando la cessazione del contratto di locazione commerciale relativo all'immobile sito in Cava de' Tirreni alla via della Repubblica n. 25 alla data del 25.2.2025; condannava parte intimata alla restituzione del predetto immobile, libero da persone e cose, in favore di CP_1
fissando per l'esecuzione la data del 31.3.2025, ex art. 56 legge n. 392/78.
[...]
Il giudice di primo grado esponeva, in motivazione, che non è contestata la scadenza del contratto alla data del 25.2.2025; che la società conduttrice aveva eccepito l'inammissibilità dell'intimazione di licenza per finita locazione per mancata corresponsione dell'indennità di avviamento;
che, ai sensi dell'art. 34 della legge n.
392 del 1978, la conduttrice ha diritto al pagamento dell'indennità di avviamento
(comma 1); che la corresponsione dell'indennità consiste in una condizione di procedibilità dell'azione esecutiva e non condiziona la formazione del titolo esecutivo;
che non è stata proposta alcuna domanda riconvenzionale inerente il riconoscimento della indennità di avviamento commerciale ex art. 34 L. 392/1978, “ma va comunque rilevato ed evidenziato come la stessa potrà costituire una mera eccezione da muovere in relazione all'eventuale esecuzione per rilascio”.
L'appello
La già Parte_1 Parte_2 propone appello e, con un primo motivo, deduce la nullità della sentenza per omessa pronuncia sulle eccezioni proposte con la comparsa di costituzione del 14.2.2025, consistenti nella nullità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto ex art. 1346 c.c.
(in quanto il contratto di locazione non specifica i dati catastali dell'immobile), nella mancata prova della proprietà dell'immobile al momento della stipula del contratto
(dalle ispezioni ipotecarie risulta che la locatrice è proprietaria dell'immobile solo dal
2003) e nella nullità del contratto per tardiva registrazione (il contratto è stato registrato oltre il termine perentorio di 30 giorni dalla stipula).
2 Il secondo motivo deduce la nullità della sentenza, avendo affermato che alla data della notifica dell'atto di citazione figurava quale legale rapp.te della Controparte_2 società intimata, mentre era già deceduto da oltre 8 anni (in data 6.10.2014).
Il terzo motivo deduce la “nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione art. 34 della l. 392/78” nella parte in cui afferma che “non è stata proposta alcuna domanda riconvenzionale inerente il riconoscimento della indennità di avviamento commerciale”. Obietta che il diritto all'indennità di avviamento commerciale sorge ex lege, non necessita di una domanda riconvenzionale da parte del conduttore ed il giudice è tenuto a riconoscerla automaticamente;
che la somma mensile corrisposta alla locatrice ammontava ad € 700 mensili e non alla somma contrattualizzata di € 250.00.
Il quarto motivo censura la sentenza di prime cure nella parte in cui sostiene che l'indennità di avviamento non è condizione necessaria per intimare lo sfratto. Ribatte
l'appellante che l'indennità deve essere corrisposta prima dell'esecuzione dello sfratto e il conduttore può legittimamente opporsi alla liberazione dell'immobile fino a quando il pagamento non sia stato effettuato;
che il conduttore non è tenuto a formulare una specifica domanda riconvenzionale per far valere il proprio diritto, rilevabile d'ufficio anche in fase esecutiva;
che il conduttore ha il diritto di opporsi all'esecuzione dello sfratto se il locatore non ha corrisposto l'indennità, indipendentemente dalla proposizione di una domanda riconvenzionale in sede di merito;
che, pertanto, “il
Giudice di primo grado ha erroneamente ritenuto che la parte conduttrice avrebbe dovuto proporre una domanda riconvenzionale per ottenere il riconoscimento dell'indennità di avviamento”.
Il quinto motivo di appello censura la sentenza per aver “erroneamente ritenuto valida l'intimazione di licenza per finita locazione notificata dalla parte intimante in data 10.08.2022, sebbene il contratto di locazione commerciale avesse naturale scadenza al 25 febbraio 2025 e non fosse stata previamente comunicata alcuna disdetta formale nel termine di legge”.
Osserva che l'intimazione di licenza per finita locazione non è stata preceduta da una preventiva disdetta nei termini di legge;
che “l'intimazione non può essere considerata disdetta se effettuata con un preavviso eccessivamente anticipato, poiché il preavviso ha una funzione ben precisa: consentire al conduttore di organizzarsi per tempo;
evitare incertezze giuridiche sul rinnovo del contratto;
garantire che la
3 comunicazione sia chiara e tempestiva, ma non eccessivamente anticipata”; che
“l'assenza di una valida disdetta rende l'intimazione di licenza giuridicamente inefficace e priva di effetti”; che, pertanto, il contratto si è rinnovato per ulteriori sei anni.
Infine, il sesto motivo di impugnazione deduce la “nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione art. 56 della l. 392/78”, avendo concesso un termine per l'esecuzione (31.3.2025) non congruo alla riorganizzazione dell'attività e al trasferimento in altra sede. Ritiene che il termine concesso sia “incurante della storicità dell'attività commerciale gestita dalla ubicata nel centro storico di Parte_2
Cava de' Tirreni”.
L'appellante conclude per la riforma della sentenza di primo grado e “c) nel merito, dichiarare la nullità della intimazione di licenza per finita locazione, difetto di notifica della disdetta, tardività della registrazione del contratto di locazione, e indeterminatezza dell'oggetto; d) ancora nel merito, dichiarare improcedibile la domanda di rilascio per mancato pagamento della indennità di avviamento”.
La risposta dell'appellata costituitasi, eccepisce l'inammissibilità dell'appello “per irritualità CP_1
e violazione del diritto di difesa dell'appellata” in relazione a motivi di appello
“formulati in modo generico e confuso, soprattutto scollegati dai capi impugnati”, che tradiscono le “finalità meramente dilatorie”. Eccepisce l'inammissibilità delle eccezioni e delle domande nuove formulate in primo grado tardivamente con la costituzione del nuovo difensore in data 14.2.2025, in prossimità dell'udienza conclusiva del 20.2.2025.
Nel merito, risponde che ai fini della validità del contratto di locazione non è necessaria l'indicazione dei dati catastali, essendo sufficiente che l'immobile sia determinabile sulla base degli elementi contenuti nel contratto stesso;
che la data di stipula del contratto non datato coincide con quella di decorrenza del rapporto
(25.2.2001); che la registrazione tardiva del contratto di locazione sana con effetti retroattivi, non essendo causa di nullità, ma semplice violazione tributaria;
che è irrilevante l'affermazione in sentenza che alla data della notifica dell'intimazione
(originario conduttore del bene locato, nel frattempo deceduto) fosse Controparte_2 ancora il legale rappresentante della società intimata;
che l'attività è stata esercitata con
4 la medesima partita iva, senza soluzione di continuità sin dalla stipula del contratto;
che la locatrice alla sottoscrizione del contratto era già proprietaria CP_1 dell'immobile quale erede della defunta madre , essendo materialmente Persona_1 nella disponibilità dei beni ereditati e avendo presentato la dichiarazione di successione in data 13.2.1995; che la conduttrice non ha proposto alcuna domanda riconvenzionale per il riconoscimento dell'indennità di avviamento, la quale è condizione solo per l'esecuzione del provvedimento di rilascio;
che in data 7 maggio 2025 ha provveduto a versare l'indennità di avviamento per poter intraprendere l'esecuzione della sentenza;
che la notifica dell'intimazione di licenza per finita locazione, avvenuta entro il termine previsto dalla legge (almeno 12 mesi prima dello scadere del contratto di locazione” ai sensi dell'art. 28 L. 392/78), costituisce atto equipollente alla disdetta formale e produce i medesimi effetti, ovvero l'interruzione della rinnovazione tacita del contratto;
che l'intimante ha precisato nella premessa dell'atto di intimazione che l'intimazione costituiva disdetta;
che l'intimazione è stata notificata ben due anni e mezzo prima della scadenza del contratto, quindi con un preavviso ampiamente superiore ai sei o dodici mesi indicati dall'art. 56 della legge n. 392/78, sicché non vi era alcuna necessità per il giudice di assegnare un ulteriore termine di rilascio, essendo già decorso un periodo largamente superiore a quello previsto.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello per inosservanza del contenuto previsto dall'art. 434 c.p.c., proposta in maniera globale e indistinta, senza indicare, come richiesto dalla norma, i singoli motivi che inammissibilmente non specificano il capo della decisione impugnato o che, in relazione a questo, non propongono censure alla ricostruzione dei fatti, né denunciano violazioni di legge.
Il primo motivo di impugnazione ripropone le eccezioni di nullità contrattuale (per indeterminatezza dell'oggetto, per tardiva registrazione e difetto di titolarità del diritto di proprietà in capo alla locatrice) ignorate dalla sentenza di primo grado.
Si tratta, in realtà, di eccezioni introdotte solo in corso di causa (nella comparsa di costituzione di un nuovo difensore, depositata in data 14.2.2025), oltre il termine di formazione delle preclusioni assertive e probatorie. Infatti, nella memoria integrativa depositata dalla società locatrice in data 2.10.2023, dopo il mutamento del rito, la
5 società conduttrice aveva proposto solo l'eccezione di inammissibilità o improcedibilità dell'intimazione della licenza per finita locazione e dell'azione di merito volta ad ottenere l'accertamento dell'avvenuta scadenza del contratto di locazione per genericità
e indeterminatezza dell'offerta di indennità di avviamento. Sosteneva la conduttrice che la domanda della locatrice era inammissibile o improcedibile perché, al di là di una generica disponibilità alla corresponsione dell'indennità, mancava un'offerta formale di adempimento a norma degli artt. 1206 e ss c.c. e, comunque, l'offerta non formale non era “seria e precisa” perché non specificava l'entità della somma offerta e le modalità di corresponsione e “difetta del cd. avviamento soggettivo”, “collegato alle doti ed alla qualità dell'imprenditore che, con la propria attività e capacità, valorizza l'immobile dotandolo di una clientela che permane successivamente”.
Orbene, la nullità del contratto è rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (art. 1421 c.c.) e, trattandosi di un'eccezione in senso lato, non è condizionata al rispetto dei termini di preclusione fissati per l'esercizio dei poteri assertivi delle parti circa le c.d. eccezioni in senso stretto, purché la nullità risulti ex actis dai fatti dedotti o acquisiti (Cass., 23.2.2024, n. 4867; Cass., 1.9.2021, n. 23721; Cass., 7.5.2013, n.
10531). Nella specie, i fatti su cui la conduttrice fonda le sue eccezioni di nullità contrattuale non risultano già dedotti nella memoria integrativa del 2.10.2023 e, perciò, non si sottraggono alle preclusioni assertive: né l'indeterminatezza dell'oggetto (senza considerare che non occorrono gli estremi catastali per l'individuazione dell'immobile già pacificamente detenuto dalla società conduttrice), né la mancata prova della proprietà dell'immobile al momento della stipula del contratto (senza considerare che la proprietà del locatore non è requisito di validità del contratto, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità materiale, purché legalmente acquisita, e la possibilità di assicurarne il godimento al conduttore), né la tardiva registrazione (senza considerare che si tratta di un contratto di locazione sottoscritto in data anteriore all'entrata in vigore dell'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 che sancisce la nullità dei contratti di locazione non registrati). Non è, perciò, censurabile l'omessa pronuncia del giudice di prime cure sulle eccezioni tardivamente proposte, non formando oggetto della materia del contendere come definita entro i termini di deposito delle memorie integrative fissati nell'ordinanza di mutamento del rito.
6 Il quinto motivo di impugnazione, secondo cui l'intimazione di licenza per finita locazione non equivale al diniego di rinnovazione del contratto, introduce in appello una questione (di sussistenza della disdetta) che la società conduttrice non ha mai proposto in primo grado, neppure tardivamente nella memoria del 14.2.2025. Come tale è inammissibile, senza considerare che la manifestazione di volontà diretta a impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo può essere comunicata in qualsiasi modo, anche con la notifica dell'intimazione di licenza per finita locazione, essendo atto idoneo a portare a conoscenza del conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza (Cass., 15.4.2011, n.
8729).
Il secondo motivo di appello si basa su un dato del tutto irrilevante, quale l'erronea indicazione, nella sentenza impugnata, del nominativo del legale rappresentante della società conduttrice. La locatrice ha intimato la licenza per finita locazione alla società che ha sottoscritto il contratto di locazione ( Parte_2
e non è contestato che la società costituita ( sia la
[...] Parte_1 medesima società trasformata in società a responsabilità limitata.
Il terzo e quarto motivo di appello vertono sul pagamento dell'indennità di avviamento che, secondo l'appellante, è condizione di ammissibilità o procedibilità dell'intimazione della licenza per finita locazione e dell'azione di merito volta ad ottenere l'accertamento dell'avvenuta scadenza del contratto, anche in assenza di una proposizione formale della domanda riconvenzionale.
In realtà, come evidenziato dal primo giudice, il terzo comma dell'art. 34 della legge n. 392 del 1978 stabilisce espressamente che la corresponsione dell'indennità di avviamento è condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio. Dalla norma si desume che il pagamento non condiziona, invece, la proposizione della domanda giudiziale diretta a dichiarare la cessazione del contratto di locazione alla sua scadenza, né la procedibilità dell'azione e il suo accoglimento. Pertanto, la sentenza che accerta la cessazione del contratto e fissa la data per l'esecuzione del rilascio non presuppone che il locatore abbia già corrisposto l'indennità di avviamento o ne abbia offerto il pagamento, in maniera formale o informale.
Inoltre, in mancanza di una domanda riconvenzionale di condanna del locatore al pagamento dell'indennità, come nel caso di specie, il giudice non può accertare la
7 sussistenza del diritto e condannare al pagamento dell'indennità, ponendola come condizione per l'esecuzione dell'obbligo di riconsegna del bene locato. È vero che l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale è dovuta ope legis, ma nel senso che prescinde da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita e il danno che il conduttore abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio, non nel senso che il giudice è comunque tenuto a riconoscerla, come ritiene l'appellante, anche in mancanza di una domanda e a prescindere dall'accertamento dei fatti costitutivi previsti dagli artt. 34 e 35.
In altri termini, il diritto del conduttore al pagamento dell'indennità di avviamento può essere accertato contestualmente all'accertamento della scadenza del contratto solo se il conduttore, convenuto per la dichiarazione di cessazione del contratto, introduca una domanda riconvenzionale di pagamento dell'indennità. Altrimenti, ogni questione riguardante la sussistenza e l'entità del diritto del conduttore al pagamento dell'indennità e, conseguentemente, del diritto a ritenere l'immobile fino al pagamento o alla sua offerta, formerà oggetto di un successivo giudizio.
Quanto al sesto motivo di impugnazione, nei casi di finita locazione il termine per il rilascio deve essere stabilito, ai sensi dell'art. 56 della legge n. 392/78, tenendo conto del tempo trascorso dalla disdetta. Nel caso di specie la disdetta per la data di scadenza del 25.2.2025 è stata data con l'intimazione di licenza per finita locazione notificata in data 10.8.2022. Ciò vale a dire che la società conduttrice era già avvertita due anni e mezzo prima che la locazione sarebbe cessata alla prossima scadenza, in largo anticipo rispetto al termine di legge (entro 12 mesi prima della scadenza). Appare, perciò, del tutto congrua la data fissata in sentenza per il rilascio (31.3.2025).
In definitiva, l'appello deve essere rigettato. Il regolamento delle spese processuali di secondo grado segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c, non ricorrendo alcuna delle ipotesi previste dall'art. 92, comma 2, c.p.c., per la compensazione parziale o per intero, con conseguente condanna di parte appellante al rimborso degli onorari di difesa in favore di parte appellata, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del Ministro della Giustizia
13 agosto 2022, n. 147.
Il rigetto integrale dell'impugnazione comporta l'attestazione della sussistenza del presupposto processuale per il pagamento da parte dell'appellante di un ulteriore
8 importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione (c.d. doppio contributo).


PQM


La Corte di Appello di Salerno, I sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 385/2025, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna la al rimborso delle spese processuali del grado di Parte_1 appello in favore di che liquida in € 4.000,00 per onorari di difesa, CP_1 oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed
Iva come per legge.
Dà atto, a norma dell'art 13, comma 1 quater, del d.P.R. 115/02, della sussistenza del presupposto processuale per il pagamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Salerno lì 23/09/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Maria BALLETTI)
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