REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, composta dai signori magistrati: dr. Massimo Sensale - Presidente dr.ssa Rosanna De Rosa - Consigliere avv. Massimo Vincenzo Rizzi - Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello, iscritta a R.G.N. 3947/2021/CC, avverso la sentenza n. 7452/2021 del Tribunale di Napoli, pubblicata il 15.09.2021,
TRA
(C.F.: ), nato a [...] Parte_1 CodiceFiscale_1
Procida (Na) il 22.05.1958 e (C.F.: Parte_2 [...]
), nata a [...] il [...], entrambi residenti a [...], rappresentati e difesi dall'avv. Giovanni
Caiazzo (C.F.: PEC: CodiceFiscale_3
, del foro di Napoli, come da Email_1 procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente il ricorso d'appello;
APPELLANTI
E
(C.F.: ), nato a [...] il Controparte_1 CodiceFiscale_4 giorno 01.02.1973, residente a [...], rappresentato e difeso dall'avv. Carmela Schiano di Cola (C.F.: ; CodiceFiscale_5
PEC: , del foro di Napoli, Email_2 come da procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente la memoria difensiva d'appello.
1 APPELLATA
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. - IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO E LA SENTENZA APPELLATA
1.1. - Con il ricorso, ex art. 447-bis c.p.c., depositato il giorno 1° ottobre
2019, ritualmente notificato il 6 giugno 2020 unitamente al consequenziale decreto di comparizione delle parti reso il 3 giugno 2020, Parte_1 ed convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Parte_2
Napoli, , chiedendo l'accoglimento delle seguenti testuali Controparte_1 conclusioni: “1) dichiarare e ritenere cessato alla prima scadenza del
31.3.2020 il contratto di locazione tra le parti per effetto del legittimo recesso dei locatori ex art. 3, lett. a), L. 431/1998; per l'effetto, condannare il conduttore al rilascio dell'immobile sito in Bacoli (NA) alla via Torre di
Cappella n. 70 libero e vuoto da persone e cose, fissando la data di rilascio dello stesso;
2) dichiarare e ritenere il signor inadempiente Controparte_1 agli obblighi contrattuali (art. 10 del contratto) per non aver provveduto a stipulare a suo nome i contratti di forniture delle utenze domestiche, ovvero a provvedere alla voltura a suo nome dei contratti stessi, e per l'effetto condannare il convenuto a manlevare e tenere indenni i ricorrenti da qualsiasi pretesa dovesse essere avanzata dal comune di Bacoli per il mancato pagamento delle utenze domestiche a far data dal 2016 fino al rilascio dell'immobile; 3) dichiarare e ritenere senza titolo l'occupazione da parte del convenuto dell'area antistante il fabbricato di proprietà degli istanti e per
l'effetto condannare lo stesso all'immediato rilascio dell'area occupata libera
e vuota da persone e cose;
4) condannare il convenuto al pagamento di una indennità di occupazione dell'area suddetta da liquidarsi nell'importo di €
100,00 mensili (€ 50,00 per ciascuna autovettura), ovvero nel diverso importo ritenuto di giustizia, con decorrenza dall'8 aprile 2019, data di costituzione in mora, oltre interessi;
5) condannare il convenuto al pagamento delle spese e competenze di lite.”
A sostegno delle loro domande, le parti istanti allegavano: a) di aver concesso in locazione al resistente, ad uso abitativo, l'unità immobiliare di loro proprietà, ubicata nel Comune di Bacoli (Na) in Via Torre di Cappella n. 70, in forza del contratto di locazione sottoscritto il giorno 1° aprile 2016,
2 registrato il 12 aprile 2016 presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente, avendo pattuito la durata di anni quattro, con decorrenza dal giorno 1° aprile 2016 e con scadenza al 31 marzo 2020, rinnovabile per altri quattro anni in caso d'omessa disdetta nei modi e nei termini di legge, oltre che il canone locativo annuale di € 5.400,00, da corrispondere mediante canoni mensili anticipati di € 450,00 cadauno;
b) che mediante la nota raccomandata a.r. del 12 marzo 2019 avevano comunicato al conduttore “la volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza del 31.3.2020 avendo la necessità di destinare l'immobile de quo ad abitazione principale della sorella della locatrice sig.ra ”, destinataria di uno sfratto in Parte_3 corso, senza poter disporre di altro immobile;
c) che con la medesima missiva i locatori avevano avanzato anche la richiesta di pagamento dei consumi idrici relativi al periodo compreso tra l'anno 2016 e l'anno 2018, il cui contatore, a servizio dell'unità immobiliare locata, risultava essere ancora intestato a precedente proprietario di tale immobile;
d) che mediante la Persona_1 successiva raccomandata a.r. del giorno 8 aprile 2019 i ricorrenti avevano invitato il resistente a non parcheggiare più le autovetture dei suoi familiari nel cortile antistante all'unità immobiliare locatagli.
1.2. - Con la memoria difensiva depositata il 10 luglio 2020, ritualmente notificata unitamente al nuovo consequenziale decreto di comparizione delle parti reso il giorno 11 luglio 2020, si costituiva in giudizio , Controparte_1 chiedendo l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni di merito: “

1. preliminarmente, accertare e dichiarare che i sigg.ri e Parte_1
, a seguito di atto di compravendita del 5.1.2016, sono Parte_2 subentrati nel contratto di locazione già in essere tra il sig. Controparte_1 ed sig. registrato telematicamente il 7.1.2013 al n. ID. Persona_1
TEZ13P000023000YG ed ancora in vigore;

2. conseguentemente, accertare e dichiarare la nullità e/o inesistenza della risoluzione anticipata del contratto di locazione stipulato dai sigg.ri e , per Persona_1 Controparte_1 assoluta carenza di legittimazione del sig. alla data del Persona_1
5.1.2016, nonché del contratto di locazione tra i ricorrenti ed il resistente registrato telematicamente il 12.4.2016 TER16T005999000MD;

3. per
l'effetto, rigettare la domanda di rilascio dell'immobile;

4. in ogni caso ed in
3 estremo subordine, dichiarare l'inammissibilità della domanda, per non aver il sig. mai ricevuto la raccomandata di disdetta;

5. rigettare la CP_1 domanda di pagamento della fornitura idrica da parte del resistente per le suesposte motivazioni;
in subordine, nella denegata ipotesi di condanna, limitare il pagamento alla sola fornitura idrica, ponendo a carico dei ricorrenti le sanzioni e le more per il ritardato pagamento. In tal caso, compensare il pagamento della sola fornitura idrica con il credito vantato dal resistente nei confronti dei ricorrenti per la eccedente quota del canone di locazione corrisposta dal mese di gennaio 2016 ad oggi;

6. accertare e dichiarare il legittimo esercizio del diritto di parcheggio all'interno dei posti auto di pertinenza dell'immobile locato, come indicati dai locatori;
in via riconvenzionale: a) accertare e dichiarare che l'importo del canone di locazione dovuto a norma del contratto di locazione dell'1.1.2013 ancora in vigore è di € 400,00 mensili;
b) per l'effetto, condannare i sigg.ri Parte_1
e alla restituzione a favore del sig.
[...] Parte_2 CP_1
del canone percepito in eccedenza dal mese di gennaio 2016 ad oggi,
[...] come meglio specificato nel corpo dell'atto, nella misura di € 9.950,00 o in quella diversa che sarà accertata in corso di causa, oltre interessi ex art. 2033
c.c.; c) condannare i ricorrenti al risarcimento di tutti i danni causati al sig.
ed ai suoi familiari, sia dalle pessime condizioni igienico-sanitarie CP_1 che di scarsa sicurezza in cui sono costretti a vivere per la violazione degli obblighi di manutenzione straordinaria in capo ai proprietari-locatori, che per le turbative dell'esercizio dei legittimi diritti del conduttore e dei di lui familiari perpetrate con i comportamenti descritti in atti…”.
A sostegno del suo assunto difensivo il resistente allegava di detenere l'immobile, oggetto di causa, a decorrere dall'anno 2013, in forza del contratto di locazione stipulato con il precedente proprietario, Persona_1 registrato il 7 gennaio 2013, avente la durata quadriennale con la decorrenza dal giorno 1° gennaio 2013 e con la scadenza al 31 dicembre 2016, risolto anticipatamente il 5 gennaio 2016, eccependo la invalidità e/o la inesistenza del successivo contratto di locazione sottoscritto il giorno 1° aprile 2016, essendo i ricorrenti divenuti proprietari di tale unità immobiliare, già in precedenza condotta in locazione dal resistente, mediante l'atto pubblico
4 d'acquisto del 5 gennaio 2016, subentrando, pertanto, a decorrere da tale data, nel contratto di locazione già in essere tra il resistente ed il precedente proprietario, il quale, dunque, non aveva titolo per disporne Persona_1 la risoluzione anticipata, dovendosi ritenere valido ed efficace il primo contratto di locazione risalente all'anno 2013, col quale era stato pattuito il canone mensile di € 400,00, che, non essendo stato tempestivamente disdettato entro il 31 dicembre 2020 doveva ritenersi prorogato automaticamente per ulteriori quattro anni.
Il resistente deduceva, altresì, che i ricorrenti avevano indebitamente percepito, a titolo di canone locativo, € 250,00 in eccesso, rispetto a quanto pattuito in contratto, a decorrere dal mese di gennaio dell'anno 2016 sino al mese di dicembre dell'anno 2018, per un totale di € 9.000,00, mentre dal mese di gennaio dell'anno 2019 avevano indebitamente percepito la ulteriore somma mensile di € 50,00, per un totale di € 950,00, precisando che i due posti auto occupati gli erano stati messi a disposizione sia da nell'anno Persona_1
2013 che da nell'anno 2016, tant'è che gli erano stati Parte_1 consegnati sia la chiave che il telecomando di apertura dei rispettivi cancelli, che consentono l'accesso pedonale e veicolare agli spazi riservati alla sosta dei veicoli, allegando, inoltre, che l'immobile condotto in locazione, ubicato al piano terra, era interessato da tempo da infiltrazioni e da umidità di risalita e che dalla fine del mese di giugno dell'anno 2020 il soffitto e le pareti tra il soggiorno e la cucina erano stati oggetto di una copiosa ulteriore infiltrazione d'acqua proveniente proprio dal sovrastante immobile, di proprietà dei ricorrenti, e che nel mese di aprile dell'anno 2017 dal soffitto del balcone che affaccia sul cortile si erano distaccati grossi pezzi di calcinacci.
1.3. - Con la memoria difensiva depositata il 5 gennaio 2021, a seguito della domanda riconvenzionale proposta dal resistente, i ricorrenti precisavano le conclusioni di merito testualmente così come segue: “1) dichiarare e ritenere cessato alla prima scadenza del 31/03/2020 il contratto di locazione tra le parti per effetto del legittimo recesso dei locatori ex art. 3, lettera A), L.
431/1998; 2) dichiarare e ritenere il sig. inadempiente agli Controparte_1 obblighi contrattuali per non aver provveduto a stipulare a suo nome il contratto di fornitura del servizio idrico e per non aver provveduto al
5 pagamento delle fatture emesse dal Comune di Bacoli - Servizio Tributi - per
i consumi dal 2016 al 2020 per un importo complessivo di € 2.752,70, con condanna del convenuto a rimborsare ai ricorrenti la somma suindicata, ovvero a manlevarli da ogni richiesta rivolta nei loro confronti per detta causale;
3) dichiarare e ritenere senza titolo l'occupazione da parte del convenuto dell'area cortilizia antistante il fabbricato dei ricorrenti e per
l'effetto condannare lo stesso al pagamento in favore dei ricorrenti della somma di € 100,00 mensili a titolo di indennizzo con decorrenza dalla data di costituzione in mora del 08/04/2019 fino al 15/12/2020 (data di rilascio dell'immobile), il tutto per complessivi € 2.100,00 (€ 100,00 × 19 mesi) oltre interessi;
4) rigettare le domande riconvenzionali spiegate dal convenuto perché inammissibili ed infondate;
5) in via subordinata, e salvo gravame, in ipotesi in cui si ritenesse sussistente il credito reclamato in ripetizione dal convenuto, anche in parte, dichiarare e ritenere tale credito compensato con
l'importo dei crediti vantati dai ricorrenti come indicati nel presente atto e che di seguito si riepilogano: a) € 550,00 differenza su indennità di occupazione periodo gennaio-marzo 2016; b) € 2.250,00 per canoni di locazione (rectius indennità di occupazione) dei mesi da agosto a dicembre 2020; c) € 2.752,70 per consumi idrici non pagati nel periodo dal 2016 al 2020; d) € 2.100,00 per indennità di occupazione dell'area cortilizia dal mese di aprile 2019 al mese di dicembre 2020; e) € 1.260,00 per riparazioni danni immobile.”
1.4. - Acquisita la documentazione prodotta dalle parti;
disattesa la richiesta d'ammissione della prova testimoniale formulata dalle stesse;
a seguito del deposito delle rispettive note di trattazione scritta, sostitutive dell'udienza di discussione orale della causa fissata per il 15 settembre 2021, la stessa veniva decisa mediante la sentenza n. 7452/2021, resa a seguito di tale udienza e pubblicata in pari data, con la quale il Tribunale di Napoli, così testualmente stabiliva: “a) Dichiara definitivamente cessato il contratto di locazione tra le parti alla data del 31.3.2020; b) Dichiara cessata la materia del contendere quanto alla domanda di rilascio;
c) Accerta come dovuta dal conduttore a titolo di canoni di locazione la somma di euro 2.250,00 per il periodo agosto - dicembre 2020; d) accerta come dovuta dal resistente la somma di euro 6.600,00 per differenze indebite corrisposte dall'aprile 2016 al
6 dicembre 2018; e) Operata la “atecnica” compensazione, per quanto in motivazione, condanna i ricorrenti al pagamento in favore del della CP_1 somma di euro 4.250,00 oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
f) Dichiara cessata la materia del contendere quanto alla domanda di rilascio;
g) Rigetta la domanda di pagamento delle utenze domestiche;
h) Dichiara inammissibile la domanda di manleva;
i) Rigetta la domanda di occupazione sine titulo dei posti auto e di pagamento dell'indennità di occupazione;
j) Rigetta la domanda di risarcimento danni all'immobile proposta nella memoria difensiva dai ricorrenti;
k) rigetta le domande riconvenzionali di accertamento della validità tra le parti del contratto del 7.1.2013, di nullità/inesistenza della risoluzione anticipata;
l) rigetta la domanda riconvenzionale di accertamento della legittimità del diritto di parcheggio;
m) rigetta la domanda di accertamento del canone nella misura di euro 400,00 e dichiara dovuto
l'importo mensile di euro 450,00 contrattualmente convenuto dal mese di aprile 2016; n) rigetta le domande risarcitorie proposte in via riconvenzionale;
o) rigetta le restanti domande;
p) compensa tra le parti le spese relative alle fasi di studio introduttiva e trattazione;
q) condanna parte ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese di patrocinio per la fase di discussione nella misura di euro 6.136,00 oltre IVA CPA e rimborso spese generali come per legge e al pagamento di eventuali spese conseguenti
e successive all'emissione della presente sentenza;
r) dispone inviarsi gli atti all'Agenzia delle Entrate per quanto di competenza.”
In particolare, il primo giudice, sulla scorta degli esiti istruttori documentali, decideva, come da sopra ritrascritto dispositivo, avendo ritenuto:
a) consensualmente ed anticipatamente risolto, in forza della scrittura privata sottoscritta il 5 gennaio 2016, avente valore transattivo, il primo contratto di locazione intercorso tra il locatore, ed il conduttore, Persona_1 CP_1
, col quale le parti contraenti dichiaravano di rinunciare a qualsivoglia
[...] pretesa in merito al predetto contratto, dovendosi ritenere tale scrittura: I) verosimilmente perfezionata prima dell'acquisto dell'unità immobiliare locata, oggetto del giudizio, operato dai ricorrenti nella medesima giornata del 5 gennaio 2016; ovvero: II) ratificata da questi, quali nuovi proprietari, subentrati nel contratto di locazione a seguito dell'acquisto dell'immobile,
7 unici soggetti eventualmente legittimati a far valere l'inefficacia di tale accordo concluso dal falsus procurator; b) valido ed efficace il secondo contratto di locazione, intercorso tra i locatori-ricorrenti ed il conduttore- resistente, sottoscritto il giorno 1° aprile 2016, rappresentativo dell'unica fonte del regolamento contrattuale, trattandosi di un nuovo contratto di locazione novativo rispetto al precedente;
c) ritualmente comunicata la disdetta entro il termine di sei mesi dalla prima scadenza, contrattualmente fissata al 31 marzo
2020, dovendosi ritenere che la prodotta lettera raccomandata datata 12 marzo
2019, contenente la volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla richiamata prima scadenza, spedita il 14 marzo 2019, come risulta dalla sua ricevuta postale e dal suo avviso di ricevimento, fosse stata recapitata nel rispetto del termine semestrale, risultando sulla busta contenente la stessa la dizione: “restituito al mittente per compiuta giacenza 20/04/2019”; d) incontestato l'avvenuto rilascio dell'unità immobiliare locata alla data del 15 dicembre 2020; e) incontestato l'omesso pagamento della somma complessiva di € 2.250,00 dovuta dal locatore a titolo di canoni relativi al periodo compreso tra il mese di agosto e quello di dicembre dell'anno 2020; f) non provata la domanda proposta dai locatori finalizzata a conseguire dal conduttore l'indennità per la pretesa occupazione sine titulo dei posti auto, non avendo i primi fornito la prova di esserne proprietari;
g) infondata la domanda formulata dai locatori-ricorrenti mirata a conseguire dal conduttore-resistente il rimborso del quantum preteso a titolo di consumi idrici, a carico di quest'ultimo, non avendo né dedotto né documentato di avere anticipato tale spesa;
h) inammissibile la domanda di garanzia formalizzata dai ricorrenti contro il resistente, perché fossero garantiti rispetto alle pretese di pagamento inerenti alle spese del consumo idrico avanzate dal fornitore dell'acqua, considerato che le relative fatture sono intestate al precedente proprietario-locatore,
[...]
i) non provata la domanda risarcitoria per i pretesi danni provocati Per_1 all'immobile dal conduttore, quantificata nella misura di € 1.260,00; j) infondata la domanda riconvenzionale proposta dal locatore-resistente mirata alla restituzione della somma versata in eccesso nella misura complessiva di €
950,00, pari ad € 50,00 mensili, a titolo di canoni locativi nel periodo compreso tra il mese di gennaio dell'anno 2019 e quello di luglio dell'anno 2020, in
8 considerazione della ritenuta validità ed efficacia del secondo contratto di locazione, intercorso tra i locatori-ricorrenti ed il conduttore-resistente, sottoscritto il giorno 1° aprile 2016, che prevedeva il canone locatizio nella misura di € 450,00 mensili e non di € 400,00; k) fondata e provata sulla base delle presunzioni semplici la domanda riconvenzionale proposta dal locatore- resistente mirata alla restituzione della somma versata in eccesso nella misura complessiva di € 9.000,00, pari ad € 250,00 mensili, a titolo di canoni locativi nel periodo compreso tra il mese di gennaio dell'anno 2016 e quello di dicembre dell'anno 2018, in considerazione della documentazione in atti, attestante l'intervenuto versamento di somme maggiori del canone contrattuale per intervalli o per periodi di tempo non corrispondenti all'intera durata del rapporto, inducente presuntivamente a considerare provato il versamento in tutti i mesi intermedi di un canone mensile dello stesso importo di quello risultante dai documenti;
l) tenuti i locatori a restituire al conduttore la complessiva somma di € 6.600,00; m) di operare la compensazione, disponendo la condanna dei ricorrenti alla restituzione, in favore del resistente, della complessiva somma di € 4.355,00, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
n) non provate le domande risarcitorie formulate dal resistente, privo di legittimazione passiva rispetto all'ulteriore domanda di risarcimento del danno asseritamente subito dal figlio minorenne, essendosi costituito in proprio e non nella qualità di genitore esercente la potestà sul figlio minore.
2. - L'PE
2.1. - Avverso tale sentenza con il ricorso depositato il 28 settembre
2021, ritualmente notificato il 24 novembre 2021 unitamente al consequenziale decreto di comparizione delle parti pubblicato il giorno 15 novembre 2021, ed proponevano appello innanzi a Parte_1 Parte_2 questa Corte, chiedendone la parziale riforma - sulla base di quattro motivi di gravame - concludendo per l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni:
“1) in via preliminare disporre la sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata;
2) rigettare la domanda di ripetizione dei canoni di locazione proposta dal convenuto in riconvenzionale;
in via gradata, ridurre
l'importo ripetibile nei limiti della prova dei pagamenti eseguiti pari ad €
2.000,00 ovvero, ove ritenuta applicabile la presunzione anche in relazione ai
9 periodi intermedi tra un bonifico e l'altro, nell'importo di € 2.800,00 (€ 200,00 per 14 mesi - periodo dal 2016 al settembre 2017); 3) accogliere la domanda di occupazione senza titolo dell'area cortilizia ad opera del convenuto e per
l'effetto condannare quest'ultimo al pagamento in favore degli attori della somma di € 2.100,00 a titolo di indennizzo per il periodo dal 08/04/2019 (data di costituzione in mora) fino al 15/12/2020, oltre interessi e rivalutazione;
4) accogliere la domanda di risarcimento formulata dagli attori per i danni subiti dall'immobile in conseguenza dell'uso improprio fattone dal convenuto e per
l'effetto condannare quest'ultimo al pagamento della somma di € 1.200,00 oltre Iva, ovvero quella diversa ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione;
5) condannare il convenuto al pagamento delle spese e competenze del giudizio ed, in subordine, disporne la compensazione.”
2.2. - Con la memoria difensiva depositata il 10 gennaio 2022 si costituiva in giudizio , contestando la fondatezza dei motivi Controparte_1
d'impugnazione, di cui richiedeva il rigetto, opponendosi all'accoglimento dell'avversa istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della decisione impugnata, formulando l'istanza di condanna degli appellanti per responsabilità aggravata, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., oltre che al pagamento delle spese e dei compensi di lite della presente fase, da distrarre in favore dell'avv. Carmela Schiano di Cola, dichiaratasi antistataria.
2.3. - Respinta mediante l'ordinanza resa e pubblicata il 14 gennaio 2022
l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza appellata, in considerazione dell'insussistenza dei presupposti di legge;
nella mancata acquisizione del fascicolo cartaceo d'ufficio di primo grado, la cui documentazione processuale risultava essere consultabile grazie al pertinente suo fascicolo elettronico;
disposta mediante il decreto pubblicato e comunicato il 10 settembre 2025 la discussione orale della causa, ai sensi dell'art. 437
c.p.c., per l'udienza collegiale del 7 ottobre 2025; depositate dalle parti costituite le note difensive conclusive, contenenti le conclusioni rassegnate in maniera identica ai rispettivi atti introduttivi della presente fase;
seguiva la discussione orale in tale udienza a cura dei difensori delle parti costituite, nonché la camera di consiglio e la decisione, come da dispositivo letto e depositato in pari data nella medesima udienza.
10 3. - ESAME DEI MOTIVI DEL GRAVAME
3.1. - Con il primo motivo d'impugnazione gli appellanti criticavano la decisione gravata, per avere, a loro dire, il primo giudice violato e falsamente applicato gli artt. 2727 e 2729 c.c., avendo erroneamente ritenuto presuntivamente provata e, quindi, accolto la domanda riconvenzionale, proposta dal conduttore-resistente, di ripetizione delle somme versate in eccedenza a titolo di canone di locazione, inerenti al periodo compreso tra il mese di maggio dell'anno 2016 e quello di dicembre dell'anno 2018, condannando i ricorrenti al pagamento della complessiva somma di € 6.600,00, pari ad € 200,00 mensili versati in eccesso rispetto al canone concordato, moltiplicati per le trentatré mensilità in questione.
Più precisamente le parti impugnanti si dolevano del fatto che, a fronte della copia degli estratti conto bancari versati in atti, nei quali sono riportate n.
10 disposizioni di bonifico bancario dell'importo di € 200,00 ciascuno, relativi al periodo compreso tra il mese di agosto dell'anno 2016 e quello di settembre dell'anno 2017, per un periodo complessivo di quattordici mesi, il giudice di prime cure avesse formato il suo convincimento, in assenza di presunzioni gravi, precise e concordanti, secondo il quale il convenuto avrebbe versato l'ulteriore somma di € 200,00 mensili, rispetto al pattuito canone di € 450,00 mensili, per ben trentatré mensilità, comprese tra il mese di maggio dell'anno
2016 e quello di dicembre dell'anno 2018, ovvero non solo durante il periodo intermedio relativo al tempo in cui erano stati eseguiti i prodotti bonifici di pagamento, ma anche per il periodo antecedente, relativo alle mensilità di maggio, giugno, luglio dell'anno 2016, oltre che per quello successivo, a decorrere dal mese di ottobre dell'anno 2017 al mese di dicembre dell'anno
2018.
Il motivo è destituito di fondamento, per cui va respinto.
Invero, contrariamente all'assunto difensivo di parte appellante ed in linea con quanto ritenuto dal giudice di primo grado, la Corte è dell'avviso che la circostanza che il conduttore avesse documentato il versamento di somme maggiorate in ragione di € 200,00 mensili, rispetto al canone pattuito, soltanto mediante alcuni bonifici bancari, che non coprono l'intero periodo del rapporto contrattuale, non è decisiva nell'escludere la fondatezza dell'assunto di parte
11 resistente, atteso che, secondo l'id quod prelumque accidit, il pagamento di somme ulteriori rispetto all'ammontare pattuito nel contratto registrato viene eseguito di regola in contanti e senza il rilascio di quietanze scritte, onde evitare ogni traccia della programmata elusione fiscale, sicché il rilascio di documentazione attestante l'effettivo importo versato è da considerare senz'altro un'eccezione ed in ogni caso una circostanza molto pregnante dal punto di vista probatorio.
Pertanto, avuto riguardo alla difficoltà per il conduttore di provare l'effettiva entità delle somme versate in eccesso rispetto al canone concordato, ben può farsi ricorso, come correttamente fatto dal giudice di prima istanza, ad un accertamento probatorio di natura presuntiva, coerentemente all'arresto giurisprudenziale di legittimità, secondo il quale: “Nel giudizio di ripetizione di indebito instaurato dal conduttore, il giudice può trarre la prova del pagamento di canoni di locazione in misura eccedente quella concordata o quella legale, senza violare il divieto di "praesumptio de praesumpto", allorché, essendo stato provato con documenti e testimoni il versamento di somme maggiori del canone contrattuale, o di quello dovuto ai sensi della legge 27 luglio 1978, n. 392, per periodi di tempo non corrispondenti all'intera durata del rapporto, ritenga presuntivamente provato il versamento, anche per i periodi intermedi, di un canone mensile di quello stesso importo.”
(Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 22/06/2015, n. 12866).
3.2. - Con il secondo motivo di critica le parti appellanti censuravano la sentenza gravata per avere, a loro dire, il Tribunale errato nel respingere la domanda di occupazione sine titulo dell'area inerente ai due posti auto e di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione, in ragione di € 50,00 per posto auto, sul rilevato difetto di prova circa la titolarità di tale area, non avendo i ricorrenti proposto l'azione reale di rivendicazione, come erroneamente ritenuto dal giudice di prime cure, bensì quella personale di restituzione di quanto consegnato ai resistenti temporaneamente e per mera tolleranza.
Il motivo è privo di pregio, per cui va rigettato, pur dovendo la motivazione della sentenza impugnata essere corretta nei termini qui di seguito precisati.
12 Infatti, secondo il giudice della funzione nomofilattica: “In materia di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga, onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso.” (Cass. civ., Sez. II,
27/06/2024, n. 17754).
Orbene, nella specie, i ricorrenti si erano limitati a formulare la richiesta di riconsegna delle aree adibite a posti auto, senza formulare la domanda di riconoscimento del loro diritto di proprietà sulle stesse, peraltro, già detenute dal conduttore a titolo locatizio in forza del primo contratto di locazione e rimaste nella sua disponibilità a tale titolo anche in base al secondo contratto locativo, per cui tale pretesa, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, va qualificata come domanda personale di restituzione, non implicante a carico della parte istante l'onere di fornire la prova di essere la proprietaria del bene reclamato.
Ad ogni buon conto, non essendovi ragione per cui il Collegio provveda sulla domanda di riconsegna della zona adibita a posti auto, per essere la stessa già stata rilasciata unitamente all'unità immobiliare locata il 15 dicembre 2020, la Corte respinge, comunque, la domanda finalizzata a conseguire l'indennità di occupazione per la rilevata carenza di allegazione e di prova di qualsivoglia danno sul punto, che non può essere ritenuto sussistente in re ipsa, coerentemente all'insegnamento del giudice di legittimità, per il quale: “Il danno da indisponibilità diretta dell'immobile patito dal proprietario - configurabile quando si verifica, quale conseguenza immediata e diretta della violazione del diritto dominicale, la soppressione o compressione della facoltà di fruire direttamente del cespite e di ritrarne le utilità congruenti alla sua destinazione - può essere risarcito a condizione che lo stesso venga provato, anche presuntivamente, sulla base dell'allegazione, da parte del danneggiato,
13 di determinate caratteristiche materiali e di specifiche qualità giuridiche del bene che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente
e direttamente, un'utilità, specificamente indicata, corrispondente alle sue caratteristiche.” (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 17/04/2024, n. 10477); “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale.” (Cass. civ., Sez.
Unite, Sentenza, 15/11/2022, n. 33645).
Pertanto, la rilevata carenza di allegazioni e di prova del danno circa le conseguenze negative derivanti, di regola, dal mancato uso di tale area adibita a posti auto secondo il diritto dei proprietari, impone la reiezione della domanda mirata a conseguire l'indennità de qua.
3.3. - Con il terzo motivo d'appello le parti impugnanti si dolevano dell'errata interpretazione e valutazione da parte del giudice di primo grado degli esiti istruttori documentali acquisiti al processo (verbale di consegna, fotografie ivi richiamate e preventivo di spesa), i quali, valutati unitariamente, corroborerebbero la domanda di risarcimento per i danni arrecati all'immobile locato dal conduttore, in quanto rappresentativi degli stessi.
Il motivo è destituito di fondamento, per cui non merita di essere accolto.
Infatti, non risulta essere stata fornita la prova dei reclamati danni e della loro quantificazione, se soltanto si consideri che: a) dal verbale di consegna dell'immobile locato, sottoscritto il 15 dicembre 2020, si ricava, ai fini che qui rilevano, che: “Le parti procedono ad alcuni rilievi fotografici dello stato dell'immobile. Il proprietario rileva che le mostre delle porte in legno sono danneggiate in più punti… Il conduttore… in riferimento alle porte dichiara che erano già rovinate quando entrarono nell'immobile.” ”; b) il
14 preventivo di spesa, datato 30 dicembre 2020, risulta essere un documento privo di valenza probatoria, perché non sottoscritto e recante l'indicazione dei costi per la sostituzione di quattro telai per porte interne, del box doccia e di 8 maniglie per persiane, senza che i danni a tali ulteriori elementi accessori, oltre a quelli rilevati dai locatori, in sede di verbale di consegna dell'immobile, ai telai delle porte in legno, fossero stati rilevati ed indicati nel richiamato verbale;
c) le dieci riproduzioni fotografiche non corroborano la pretesa risarcitoria in ordine alla quantificazione del danno, evidenziando soltanto graffi ai telai delle porte in legno e riproducendo il water, la vasca da bagno e la doccia, caratterizzati da normali segni di usura non risarcibili.
Ciò premesso in linea di massima, i ricorrenti, nella specie, come correttamente rilevato dal giudice di primo grado e contrariamente a quanto allegato dalla parte appellante, non assolvevano all'onere della prova sui medesimi incombenti, ex art. 2967 c.c., non avendo il quantum debeatur risarcitorio, riferibile ai pretesi danni patrimoniali, trovato alcun riscontro nemmeno negli esiti istruttori fotografici e documentali.
Ad abundantiam la Corte, ritenendo che sia rimasto del tutto sfornito di prova il quantum debeatur sulla voce di danno patrimoniale per i pretesi costi per la sostituzione dei telai delle porte interne e per la mano d'opera, evidenzia che pure la liquidazione equitativa del danno patrimoniale sia senz'altro preclusa dalla mancanza di elementi certi, che avrebbero dovuto offrire i ricorrenti-appellanti, dai quali desumere innanzitutto la prova in termini economici del danno subito.
La liquidazione equitativa del danno postula, infatti, il concreto accertamento dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato e non può essere assolto, dimostrando semplicemente che un inadempimento dell'altra parte vi fosse stato, se non si dimostri che a tale inadempimento fosse conseguito un concreto danno (cfr.,
Cass. civ., Sez. III, Sent., 8 gennaio 2016, n. 127; Cass. civ., Sez. III, Sent., 17 ottobre 2016, n. 20889; Cass. civ., Sez. II, Sent., 22 febbraio 2018, n. 4310).
3.4. - Con il quarto motivo di gravame ed Parte_1
si dolevano della pretesa incongruità per eccesso delle Parte_2 spese di lite, liquidate nella misura eccessiva di € 6.136,00, oltre oneri
15 accessori, cui venivamo condannati a rifondere al resistente, lamentando la pretesa violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. da parte del giudice di prime cure, che, compensatele fino alla fase decisoria, in considerazione della reciproca soccombenza, aveva ritenuto di condannare i ricorrenti - per non avere aderito alla proposta conciliativa formulata in corso di causa, cui aveva prestato adesione la parte resistente - al pagamento di “… quelle relative alla fase decisionale nella misura massima dello scaglione di riferimento (cause di valore indeterminato complessità media)…”, applicando erroneamente lo scaglione per le cause di valore indeterminato da € 52.000,01 ad € 260.000,00, pur essendo la controversia di valore inferiore ad € 26.000,01.
Più precisamente gli appellanti, sulla scorta dell'assunta decisione di primo grado, ritenendo doversi considerare soccombente la controparte, censuravano la decisione impugnata, per non avere il Tribunale condannato il resistente al pagamento delle spese di lite, ovvero, in subordine, per non averle interamente compensate, in considerazione della reciproca soccombenza.
Il motivo è parzialmente fondato, per cui merita di essere accolto per quanto di ragione.
Invero, a tale conclusione si perviene sulla scorta dell'interpretazione letterale e dell'applicazione del combinato disposto di cui all'ultima parte del comma 1 dell'art. 91 c.p.c., per il quale: “… Se accoglie la domanda in misura non superiore all'eventuale proposta conciliativa, condanna la parte che ha rifiutato senza giustificato motivo la proposta al pagamento delle spese del processo maturate dopo la formulazione della proposta, salvo quanto disposto dal secondo comma dell'articolo 92…”, oltre che del comma 2 dell'art. 92
c.p.c., secondo il quale: “Se vi è soccombenza reciproca ovvero nel caso di assoluta novità della questione trattata o mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti, il giudice può compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero.”
Infatti, in considerazione della reciproca soccombenza, il Collegio è dell'avviso che il giudice di prime cure fosse incorso in errore nel disporre la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali di primo grado, in favore del resistente, sia pure limitatamente a quelle liquidate per la sola fase decisoria, piuttosto che fissarne la compensazione per intero tra tali parti
16 contendenti, compensazione che viene disposta in questa sede, dovendosi ritenere assorbita l'ulteriore doglianza circa l'incongruità per eccesso delle somme, così come liquidate nel dispositivo della sentenza gravata.
4. - DOMANDA RISARCITORIA PER RESPONSABILITA' AGGRAVATA
Ad avviso della Corte non sussistono i presupposti per la condanna degli appellanti per responsabilità aggravata, ex art. 96, comma 1, c.p.c., difettando, nella specie, sia il riscontro dell'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave in capo ai medesimi impugnanti, ovvero di una loro condotta oggettivamente valutabile in termini di promozione dell'azione, praticata del tutto pretestuosamente, cioè nell'evidenza di non poter vantare alcuna plausibile ragione, sia - a proposito di un ipotetico risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale - qualsivoglia allegazione e prova, che avrebbe dovuto formulare e fornire la parte appellata circa il subito danno ulteriore, oltre a quello liquidabile con le spese processuali.
Vero è che la condanna di cui all'applicato comma 3 del richiamato art. 96 c.p.c., aggiunto dall'art. 45 L. 18 giugno 2009, n. 69, applicabile d'ufficio ai giudizi, come il presente, proposti a decorrere dal 4 luglio 2009 in tutti i casi di soccombenza, configura una sanzione di carattere pubblicistico, autonoma ed indipendente rispetto alle ipotesi di responsabilità aggravata ai sensi del comma 1 e 2 del medesimo art. 96 c.p.c. e con queste cumulabile, tesa, con finalità deflattive del contenzioso, alla repressione dell'abuso dello strumento processuale, per cui la sua applicazione non richiede, quale elemento costitutivo della fattispecie, il riscontro dell'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave, bensì di una condotta oggettivamente valutabile alla stregua del c.d. “abuso del processo”, quale l'aver agito o resistito pretestuosamente
(Cass. Civ., Sez. II, 21 novembre 2017, n. 27623), ciò nondimeno, nella specie, mancando gli estremi di una condotta oggettivamente valutabile in termini di azione intentata del tutto pretestuosamente e cioè nell'evidenza di non poter vantare alcuna plausibile ragione, non sussistono i presupposti della condanna d'ufficio degli appellanti per lite temeraria.
5. - RICHIESTE ISTRUTTORIE
Sul piano istruttorio il Collegio ritiene l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, della prova testimoniale, per non essere stata richiesta nel libello
17 introduttivo del giudizio di prime cure, in violazione del disposto di cui al n. 5 dell'art. 414 c.p.c., richiamato dall'art. 447-bis c.p.c., ma soltanto tardivamente nella memoria difensiva depositata il 5 gennaio 2021, così come articolata dai ricorrenti, la cui istanza d'ammissione veniva reiterata pure in questa fase del giudizio sulle circostanze sub a), b), e c) di tale memoria, coerentemente all'insegnamento giurisprudenziale del giudice della funzione nomofilattica, per il quale: “Nel rito del lavoro la mancata specificazione da parte dell'attore in sede di ricorso degli elementi di fatto e di diritto posti a base della domanda, non individuabili neanche attraverso un esame complessivo del ricorso e della documentazione allegata, ne determina la nullità, la quale si sana però ove il convenuto non l'abbia eccepita ed il giudice non l'abbia rilevata fissando un termine per la rinnovazione del ricorso o per la integrazione della domanda, anche se l'eventuale intervenuta sanatoria non determina una rimessione in termini del ricorrente rispetto alla decadenza (e non nullità) cui dà luogo la mancata indicazione da parte dello stesso in ricorso dei mezzi di prova.”
(Cass. civ., Sez. Unite, 17/06/2004, n. 11353).
6. - CONCLUSIONI
Ne consegue, alla luce delle svolte argomentazioni ed in considerazione dell'innanzi assunta decisione, che, respinti i primi tre motivi di censura, la sentenza impugnata, in accoglimento del quarto motivo di gravame, va parzialmente riformata limitatamente ai capi sub p) e q) del suo dispositivo, disponendo la Corte l'integrale compensazione tra le parti in causa delle spese di lite del primo grado del giudizio.
7. - REGOLAMENTAZIONE DELLE SPESE DEL GRAVAME
Tenuto conto dell'esito complessivo della presente fase, anche le spese di questo grado del giudizio vengono interamente compensate tra le parti, ai sensi del comma 2 dell'art. 92 c.p.c., in considerazione della loro reciproca soccombenza.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e da Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza n. 7452/2021 del Tribunale di Napoli, pubblicata
[...] il 15.09.2021, così provvede:
18 1) respinge i primi tre motivi d'impugnazione;
2) in accoglimento del quarto motivo, compensa interamente tra le parti le spese del primo grado del giudizio;

3) compensa per intero tra le parti le spese del secondo grado del giudizio.
Così deciso, nella camera di consiglio della IV Sezione Civile della
Corte di Appello di Napoli, in data 7 ottobre 2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
avv. Massimo Vincenzo Rizzi dr. Massimo Sensale
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