REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII CIVILE così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere rel.
Edoardo Mancini Giudice ausiliario riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 676 dell'anno 2020 promossa da
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
ROSSANA MUOLO;

- Appellante - contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 rappresentato dalla rappresentata e difesa dall'avv. Parte_2
MARIOLINA BERNARDINI;

- Appellato -
e contro
C.F. non indicato), residente in [...]; Controparte_2
- Appellato, contumace -
OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 14029/2019 pubblicata il 02/07/2019, in punto di Occupazione senza titolo di immobile.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L' ha chiesto al Tribunale di Controparte_3
Roma di accertare e dichiarare l'occupazione senza titolo da parte di Parte_1
e di dell'immobile di proprietà dell'ente sito in Roma, via
[...] Controparte_2 dell'Impruneta n°19, scala A, interno 30, e di condannare i due convenuti all'immediato rilascio dello stesso libero da persone e cose nonché al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell'illecita occupazione;
in particolare, l'ente previdenziale ha chiesto la condanna di al pagamento della Controparte_2 somma pari a 17.186,35 € per il periodo di occupazione dal 23 novembre 1996 fino al 9 giugno 2009; la condanna a carico di entrambi i convenuti, in solido tra
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loro, al pagamento dell'importo di 1.671,19 € per il periodo di occupazione durante la convivenza dal 10 giugno 2009 al 1° giugno 2010; la condanna di Parte_1
l pagamento della somma di 3.224,53 € per il periodo di occupazione dal
[...]
1° giugno 2010 fino al marzo 2013.

1.1. costituitasi tardivamente in giudizio, ha contestato di essere Parte_1 tenuta al pagamento di quanto richiesto dall'attore avendo essa già assolto i relativi oneri economici, come dimostrato mediante i documenti versati in atti.
è rimasto contumace. Controparte_2

1.2. Con sentenza n. 14029 pubblicata il 02/07/2019 il Tribunale di Roma ha accolto tutte le domande dell' e ha condannato: CP_1
- l rilascio immediato dell'immobile; Parte_1
- al pagamento della somma di 17.186,35 € oltre interessi legali;
Controparte_2
- i due convenuti in solido tra loro al pagamento della somma di 1.671,19 € oltre interessi legali;

- l pagamento della somma di 2.732,83 € oltre interessi legali;
Parte_1 ha inoltre posto a carico dei convenuti le spese di lite e quelle di c.t.u.

1.2.1. A fondamento della decisione il giudice di primo grado ha osservato che:
- l' è proprietario dell'immobile oggetto di lite e nessuno dei due convenuti è CP_1 munito di titolo legittimante la detenzione del cespite di proprietà pubblica, per cui la domanda di rilascio deve essere necessariamente accolta;

- la domanda di sanatoria ai sensi dell'art. 7-bis del d.l. 30/09/2005, n. 203, formulata dalla convenuta, alla quale l'ente non avrebbe dato seguito, non ha alcuna rilevanza in quanto l' non aveva l'obbligo di addivenire alla CP_1 regolarizzazione del rapporto giuridico e, in ogni caso, costituisce un'eccezione di merito non rilevabile d'ufficio che la convenuta non aveva facoltà di proporre, essendosi costituita tardivamente;

- la tempestiva comunicazione all'ente dell'ingresso nell'immobile e il conseguente invio dei bollettini postali per il pagamento del canone di locazione non implicano la conclusione di un contratto per fatti concludenti: ciò contrasterebbe con i princìpi codificati dalla legge sulla contabilità generale dello Stato e degli enti pubblici nonché con l'unanime e consolidata giurisprudenza di legittimità sul punto, atteso che l'attività negoziale iure privatorum delle Pubbliche Amministrazioni – tra cui l' – è governata da un CP_1 principio formalistico e di procedimentalizzazione che non ammette il ricorso ai fatti concludenti;

Pag. 2 di 7 - la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione deve essere ricondotta all'azione risarcitoria prevista dall'art. 2043 c.c. e può ritenersi dimostrata presuntivamente, in quanto il soggetto danneggiato è un ente pubblico come tale tenuto a trarre tutte le utilità possibili dal patrimonio di cui è titolare;

- il danno in questione può essere quantificato in via equitativa facendo riferimento al reddito locativo teorico producibile dall'immobile usurpato, imputando i versamenti già effettuati dalla convenuta a parziale estinzione del credito risarcitorio maturato dall'ente.

2. ha impugnato la decisione del Tribunale chiedendone la Parte_1 riforma integrale e insistendo sul rigetto delle domande svolte in primo grado dall'appellato.

2.1 L' ha chiesto il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo CP_1 grado con vittoria di spese.

2.2 Con provvedimento reso ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. in data 17/10/2024 la causa è stata trattenuta in decisione con concessione di termini abbreviati per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

3. Il primo motivo di gravame, con cui impugna la condanna al Parte_1 risarcimento del danno da occupazione senza titolo pronunciata nei suoi confronti, si articola in un duplice ordine di censure.

3.1. In primo luogo, l'appellante deduce che il giudice di prime cure l'ha condannata al pagamento di somme non dovute all'ente previdenziale, atteso che il danno da occupazione abusiva deve essere provato e non può ritenersi sussistente in re ipsa, dovendosi dimostrare la concreta lesione derivante, ad esempio, dal non aver potuto locare l'immobile e non semplicemente allegando la lesione del proprio diritto di proprietà. Tuttavia, nel caso di specie l'ente previdenziale nulla ha provato, anzi ha ricevuto l'indennità di occupazione versata regolarmente dall'appellante come verificabile dagli estratti contabili depositati.

3.1.1. In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, le Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione hanno ormai chiarito che «il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza». Più in particolare, «il fatto costitutivo del diritto del proprietario
Pag. 3 di 7 al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale»; una volta fornita la prova, il danno da perdita subita che non possa essere provato nel suo preciso ammontare «è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato». Per quanto riguarda il lucro cessante, poi, «il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato» (Cass. Sez. U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022, Rv.
666193 - 04).
Occorre quindi distinguere il piano delle allegazioni da quello probatorio: l'attore deve in primo luogo allegare quale concreta possibilità di godimento del bene abbia perduto;
solo una volta che l'attore abbia soddisfatto tale onere, sorge il correlato onere del convenuto di sollevare specifiche contestazioni e viene in considerazione la prova dell'esistenza del danno e della sua entità, che ben può essere data anche per presunzioni o tramite il ricorso al fatto notorio.

3.1.2. Nel caso di specie, nel giudizio di primo grado l ha allegato, in fatto, che CP_1
l'immobile è stato occupato da sin dal 1996; che nel giugno 2009 questi CP_2
l'ha condiviso con che questa ne ha ottenuto il possesso esclusivo dal 1° Pt_1 giugno 2010; che quindi l'ente aveva diritto al risarcimento del danno patrimoniale derivato dal mancato godimento dell'immobile e dall'impossibilità di conseguire il reddito normalmente ricavabile dallo stesso con la sua concessione in locazione;
che non era possibile fornire alcuna prova concreta delle richieste avute per la locazione dell'immobile occupato e, quindi, del conseguente danno derivante dalla perdita di chance locative, atteso che l' procede alla messa a reddito delle CP_1 unità immobiliari del patrimonio disponibile attraverso avvisi pubblici e che per essere inserito in tale bando lo stesso deve essere necessariamente libero da persone e cose;
che, come «parametro quantificatorio» della liquidazione, doveva aversi riguardo al valore locatizio in proporzione alla metratura dell'immobile.
L'ente previdenziale ha quindi allegato la concreta possibilità di esercizio del diritto che le è stata preclusa per effetto della perdurante occupazione dell'immobile da parte dei convenuti, anche se la sua natura di ente pubblico le ha impedito di ricevere offerte concrete di locazione dell'appartamento da parte di terzi e quindi di fornire la relativa prova. La messa a reddito degli immobili di sua proprietà, del
Pag. 4 di 7 resto, come correttamente osservato dal Tribunale costituisce specifico obbligo per l' . CP_1
La decisione del giudice di primo grado in tema di an del diritto al risarcimento del danno deve pertanto essere confermata, essendo provato per presunzioni e fatti notori che l' avrebbe certamente concesso l'immobile in locazione a terzi, se CP_1 questo non fosse stato occupato dai convenuti.

3.2. In secondo luogo, l'appellante sostiene che il Tribunale ha erroneamente interpretato le risultanze della c.t.u.
In particolare, essa osserva che il consulente ha affermato che dai documenti prodotti risulta che ha effettuato pagamenti a titolo di indennità Parte_1 di abusiva occupazione per 10.563,98 € per il periodo da giugno 2009 a tutto il
2013; che dalle risultanze risultano tuttavia pagamenti pari a 11.055,68 €, CP_1 con una differenza di 491,70 €; che i pagamenti attestati da sono Pt_1 realmente provati, mentre i conteggi «non appaiono probanti in quanto basati CP_1 sulle schede di gestione del patrimonio immobiliare dell'Ufficio Legale e non su risultanze bancarie». In realtà, sostiene l'appellante, «per errore il CTU parla di debito della per € 491,70, ma nella realtà è chiaro che trattasi di un Pt_1 credito». Il giudice ha correttamente detratto la somma di 491,70 €, ma, ciò nonostante, ha comunque condannato l'appellante al versamento in favore dell' della somma di 1.671,19 € (da pagarsi in solido con il sig. CP_1 CP_2 nonché della somma di 2.732,83 € (ottenuta detraendo dal totale indicato in citazione, la somma di 491,70 €), affermando che le somme da lei versate erano state già considerate a deconto. Tale ragionamento però non si rinviene nei calcoli del consulente. In ogni caso, essa ha versato le somme a titolo di indennità di occupazione che le erano state richieste dalla stessa inviandole i relativi CP_1 bollettini premarcati.

3.2.1. Le conclusioni cui è giunto il consulente sono oggettivamente equivoche, dal momento che dopo aver ricostruito i pagamenti eseguiti da quali Parte_1 risultano dai documenti da essa prodotti, per un importo complessivo di 10.563,98
€, egli ha dato atto che dalle «risultanze » risultavano effettuati pagamenti per CP_1 un totale di 11.055,68 € «con una differenza (a sfavore della Sig.ra di € Pt_1
491,70». Ciò ha indotto il Tribunale a liquidare il danno da occupazione senza titolo
«detraendo dal totale indicato in citazione, la somma di € 491,70».
Nel giudizio di secondo grado non sono state prodotte le schede contabili dell' CP_1 da cui risulterebbero i maggiori pagamenti rilevati dal consulente tecnico d'ufficio, e pertanto non è possibile effettuare alcuna verifica al riguardo. La Corte non può
Pag. 5 di 7 quindi che prendere atto di quanto risulta dalle ricevute di pagamento prodotte dall'appellante.
Ciò posto, occorre partire dal dato secondo cui l' e il Tribunale hanno CP_1 quantificato il valore locatizio dell'immobile nella somma di 247,72 € mensili, sulla base del canone c.d. concertato di cui all'art. 2, comma 3, della legge n. 431 del
1998. Sul punto non è stata proposta impugnazione. Il danno da illegittima occupazione a carico dell'appellante deve quindi essere liquidato nell'importo complessivo di 11.395,12 € per i 46 mesi di occupazione, dal giugno 2009 al marzo 2013.
Dalle ricevute di pagamento prodotte dall'appellante risulta che questa ha versato, in relazione al medesimo lasso di tempo, l'importo complessivo di 8.334,50 € (v. al riguardo la c.t.u., detratti gli importi per i mesi da aprile a dicembre 2013 che non costituiscono oggetto di causa: il Tribunale ha ritenuto di non poter emettere la condanna in futuro richiesta in citazione, «non essendo cosiffatto provvedimento contemplato, dal codice di rito, per il caso di ordinaria azione risarcitoria ex art. 2043 c.c.», e sul punto non è stato proposto appello).
Residua pertanto un credito dell'ente, per il periodo indicato, pari complessivamente a 3.060,62 €.
Più in particolare, dalle copie dei pagamenti eseguiti dall'appellante, recanti la relativa imputazione, risulta che per il periodo in cui l'immobile è stato occupato da entrambi i convenuti (12 mesi, dal giugno 2009 al maggio 2010) sono stati effettuati pagamenti per complessivi 1.540,36 € (v. al riguardo la c.t.u.), a fronte di un risarcimento da occupazione da liquidare, per lo stesso periodo, in 2.972,64 €
(247,72 X 12). Il debito solidale relativo al periodo di cui si è detto è quindi pari a
1.432,28 €.
La sentenza di primo grado, che ha condannato al pagamento Parte_1 della somma complessiva di 4.404,02 €, di cui 1.671,19 € in solido con CP_2
deve di conseguenza essere riformata sul punto.
[...]

4. Con il secondo motivo di gravame, l'appellante lamenta l'illegittimità dell'ordine di rilascio, a fronte del fatto che nelle more del procedimento la le Parte_2 ha inviato una comunicazione per l'acquisto del suddetto immobile, circostanza che il giudice di prime cure ha completamente omesso di valutare.

4.1. Il motivo è palesemente infondato.
Con la comunicazione di cui si discute la ha informato Parte_2 Parte_1 della possibilità di esercitare un diritto di opzione per l'acquisto
[...] dell'alloggio, condizionato al pagamento di ogni somma maturata a titolo di
Pag. 6 di 7 indennità di occupazione. Ciò non equivale, evidentemente, ad una sanatoria della posizione della é costituisce titolo idoneo a legittimare la sua detenzione, Pt_1 medio tempore, del cespite immobiliare.
Non risulta, del resto, che nelle more l'appellante abbia esercitato l'opzione e acquistato l'appartamento, sicché essa è tenuta a rilasciarlo.

5. Le spese seguono la soccombenza determinata dall'esito complessivo della lite e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri previsti dal d.m. 10 marzo 2014, n. 55 per lo scaglione di valore compreso tra 1.100 e 5.200 €, con esclusione dei compensi per la fase istruttoria del giudizio di appello.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, in parziale riforma della sentenza appellata così provvede:
1) condanna e in solido tra loro, al pagamento Parte_1 Controparte_2 in favore dell' della somma di 1.432,28 € oltre interessi legali dalla CP_1 domanda al saldo;

2) condanna al pagamento, in favore dell' , della somma di Parte_1 CP_1
1.628,34 € oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

3) condanna al rimborso in favore dell' delle spese del Parte_1 CP_1 presente procedimento, che liquida per il primo grado in 280 € per spese e
2.500 € per compenso di avvocato e per il secondo grado in 2.000 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, Iva e Cpa come per legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione il 09/01/2025.
Minuta della sentenza redatta con la collaborazione dell'Addetto all'ufficio per il processo Andrea . Testimone_1
Il Consigliere estensore
Riccardo Massera La Presidente
Franca Mangano
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