REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 231 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 tra rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. Parte_1
DEROSAS RITA GIUSEPPINA
APPELLANTE appresentata e difesa, come da procura in atti, dall'avv. VALENTI CARLO CP_1
APPELLATO
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
All'udienza del 14/03/2025 la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo con contestuale motivazione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Parte_1
Sassari, contrarii a principale in riforma della sentenza
. 324/2024 del Tribunale di Tempio P. dichiarare che null'altro è dovuto alla
titolo di inadempimento ex art 1464 C.C. e per l'effetto respingere integralmente CP_1 anda in quanto totalmente infondata in fa Vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio;
3) Condannare la al pagamento di tutti CP_1 i danni patiti e patendi da parte della a norma e per gli effetti dell'art. Parte_1
96 c.p.c.
In via istruttoria, Si richiamano integralmente tutti i documenti prodotti dal n. 1) al n. 8) con la comparsa di costituzione e risposta del 6.02.2023 da intendersi qui intgralmente riportati;
si chiede l'ammissione dei mezzi istruttori esplicitati nell'atto introduttivo, peraltro confermati nella comparsa di nuovo procuratore e reiterati all'udienza del 20-9-23. Nell'attualità si chiede all'Ecc.mo Collegio di ammettere così come formulati nella comparsa di costituzione e el 16-2-2023 i mezzi istruttori di cui appresso, in quanto volti a dimostrare che la soc. nel periodo dal 29.03.2024 sino ai primi di giugno palesava un interesse contrario a CP_1
possesso degli immobili: si in he”: i sigg.ri Testimone_1 Testimone_2 [...]
tutti residenti Tes_3 Tes_4
per la stipula del contratto di locazione transitoria avente ad oggetto alcuni immobili siti in Località Porto Taverna del Comune di Loiri Porto San Paolo, fra la locatrice e la quest'ultima ch Parte_1 CP_1 sconto s € a quanto dalla Parte_1 pattuito per gli stessi immobili l'anno prima con la precedente conduttrice per CP_2
l'importo di € 135.000”; 2) “detto importo, in forza dei rapporti famili i fu riconosciuto dalla locatrice in favore della conduttrice odierna ricorre cessivamente alla decretazione del cd. lockdown, il legale rappresentante della CP_1 domandò immediatamente un ulteriore sconto sul canone pattuito per ulteriori
[...] llo stesso tempo, considerati i dubbi sulla possibilità e locare detti immobili a terzi a causa delle restrizioni della pandemia, il Rag. comunicò alla Controparte_3 locatrice di stare valutando la possibilità di recedere dal contr lato proprio a causa della possibilità che per l'estate 2020 la normativa emergenziale causata dalla pandemia da Covid- rivo di turisti da fuori Sardegna”; 5) “tale possibilità fu prospettata dal Rag. sino ai primi del mese di giugno, allorquando il Governo Controparte_3 dispose dapprima la cessazione del cd. lockdown e successivamente autoriz ti fra Regioni”; 6) “fu solo ai primi del mese di giugno 2020 che il Rag.
[...] comunicò la propria decisione di dare corso al contratto di loc CP_3 precedentemente sti a possibilità di recedervi e contattando le legali rappresentanti della e domandando loro un appuntamento per la Parte_1 consegna delle chiavi dato di comune accordo per il giorno 15 giugno 2020”; 8) “in data 15 gi to Ta orto San ntrar er la e la Sig.ra Parte_2 Parte_1 Tes_4 er la te le to del co
[...] CP_1 zione api si chiede interrogatorio formale del legale rappresentante pro tempore della CP_1

Nell'interesse di hiede all'Ecc.ma Corte d'Appello adita che, contrariis CP_1 reiectis, vo ti Conclusioni: In via principale: • Rigettare l'appello proposto da avverso la Sentenza del Tribunale di Tempio Pausania Parte_1
n. 324/2024 uanto infondato sia in fatto che in diritto, per le ragioni di cui all'espositiva. In via incidentale: • Riformare, per le ragioni di cui all'espositiva, il capo della Sentenza n. 324/2024 di cui alla pag. 3, dalla riga 23 alla ale capo ha escluso la sussistenza di inadempimento contrattuale di per Parte_1 la ritardata consegna degli immobili oggetto di locazione. • Ri cui all'espositiva, il capo della Sentenza n. 324/2024 di cui alla pag. 4, dalla riga 7 alla riga 10, nella misura in cui tale capo ha imputato la somma di € 15.000,00, versata da Parte_1 mento della Pec del 3.6.2020, a pagamento parziale dei € 40.859,46 dovuti a
[...] per la ritardata consegna degli immobili locati. Per l'effetto, in via incidentale CP_1
r le ragioni di cui in espositiva, l'inadempimento contrattuale di per la ritardata c mobili oggetto del Parte_1 contratto d intercorso con di conseguenza, CP_1 condannare [Cod. Fisc. e P. Iva per Parte_1 P.IVA_1 rappresenta mento del conseg tito da CP_1 da quantificarsi nella misura di € 40.859,46 oltre rivalutazione e interessi o nella ritenuta di giustizia, al netto della somma di € 25.196,68 già recuperata a seguito della Procedura Esecutiva RGE 321/2024 Tribunale di Tempio Pausania. Sempre in via incidentale, nel caso di mancato accoglimento della domanda di cui al capo che precede: • Ritenere, per le ragioni di cui in espositiva, la sopravvenuta impossibilità parziale della prestazione del locatore avente ad oggett i o atto di locazione del 15.2.2020 intercorso tra e e, di conseguenza, Parte_1 CP_1 accertare il diritto del conduttore alla riduzione della propria prestazione avente CP_1 ad oggetto il pagamen nsi dell'art. 1464 nseguenza, condannare il locatore [Cod. Fisc. e P. Iva , in persona Parte_1 P.IVA_1 present stituzione parzial versato da
nella misura di € 40.859,46 oltre rivalutazione e interessi o nella diversa misura CP_1 stizia, al netto della somma di € 25.196,68 già recuperata a seguito della Procedura Esecutiva RGE 321/2024 Tribunale di Tempio Pausania. Sempre in via incidentale, nel caso di mancato accoglimento delle domande di cui ai due capi che prec oscere in ogni caso, per le ragioni di cui in espositiva, il diritto del conduttore CP_1 ad ottene del canone pagato per il contratto di l
[...] orso con in conseguenza della ritardata consegna degli Parte_1 immobili locati ed i ncato godimento nseguenza, condannare il locatore [Cod. Fisc. e P. I , in persona Parte_1 P.IVA_1 del legale rappresenta ento in favore di ella somma CP_1 di € 40.859,46 oltre rivalutazione e interessi o della diversa somma ritenuta di giustizia, al netto della somma di € 25.196,68 già recuperata a seguito della Procedura Esecutiva RGE 321/2024 Tribunale di Tempio Pausania. In via subordinata, per il caso di mancato accoglime ate in via incidentale: • Fermo il rigetto dell'appello proposto da
[...]
confermare le statuizioni della Sentenza n. 324/2024 impugnata Parte_1 ia di spese, diritti e onorari di causa.
In via istruttoria 1) si mezzi istruttori (prova testi e CP_1 interrogatorio form in 1° grado (comparsa di Parte_1 costituzione e risposta del 16.2.2023 udizio di appello: - in ragione della decadenza ex art. 416 comma 3 C.p.c. nella quale controparte è incorsa già nel giudizio di primo grado, come eccepita in entrambi i gradi di giudizio (Cfr. pagg. 11 e 12 della presente memoria); - in quanto prove inammissibili e irrilevanti per i medes pressi nella Memoria autorizzata del mo grado. 2) chiede che i CP_1 documenti prodotti da nel giudizio omparsa di Parte_1 costituzione e risposta del 16.2.2023) e richiamati nel presente giudizio di appello siano dichiarati inammissibili ed inutilizzabili: - in ragione della decadenza ex art. 416 comma 3 C.p.c. nella quale controparte è incorsa già nel giudizio di primo grado, come eccepita in entrambi i gradi di giudizio (Cfr. pagg. 11 e 12 della presente memoria); - comunque, perché inconferenti ed irrilevanti ai fini della decisione. 3) chiede che anche i documenti nuovi CP_1 prodotti da in allegato al Ricorso d'Appello (documenti dal n. 2 al n. Parte_1
9) vengano dichiarati inammissibili e inutilizzabili ai sensi dell'art. 437 comma 2 C.p.c., in quanto documenti prodotti soltanto in sede di gravame nonostante controparte ne avesse piena disponibilità già ai tempi del primo giudizio e, comunque, perché irrilevanti ed inconferenti ai fini della er il caso di ritenuta ammissibilità delle richieste istruttorie di controparte, insiste per l'ammissione della prova contraria (prova CP_1 testi e interrogatori forma in primo grado all'udienza dell'1.3.2023.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447bis c.p.c. la esponendo di essere conduttore degli CP_4 immobili sottoindicati in virtù di contratto di locazione, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Tempio Pausania la locatrice, per accertare Controparte_5
l'inadempimento di controparte in ragione della ritardata consegna degli immobili. In via subordinata, domandava, previo accertamento della sopravvenuta impossibilità parziale della prestazione della consegna delle chiavi per l'emergenza Covid 19 che aveva impedito ogni spostamento nel territorio, domandava la restituzione parziale del canone, da essa integralmente versato al momento del contratto. Si costituiva in giudizio la che chiedeva il rigetto totale dell'avversa Parte_1 domanda con condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell'art.96 c.p.c. Alla prima udienza la ricorrente eccepiva irregolarità/inesistenza della procura alle liti della resistente, che provvedeva al deposito di nuova procura. Il Tribunale, istruita la causa documentalmente, rigettata l'eccezione preliminare, riteneva sussistente non una ipotesi di inadempimento ma di sopravvenuta impossibilità parziale e, con sentenza n. 324/2024 del 17.05.2024, riduceva il canone pattuito, condannando la resistente alla restituzione 25.859,46 ( pari al numero dei giorni di locazione non goduti) oltre spese di lite, secondo la soccombenza.
Avverso tale sentenza ha presentato appello la basato su quattro Parte_1 motivi:

1. Erronea valutazione in ordine alla impossibilità parziale sopravvenuta.

2. Erronea valutazione in ordine all'inadempimento della Controparte_6

3. Erronea valutazione in ordine al calcolo dei giorni e al costo giornaliero degli immobili locati.

4. Mancata valutazione in ordine al comportamento successivo delle parti e alle missive intercorse tra esse. Ha reiterato le richieste istruttorie di produzione documentale, prova per testi ed interrogatorio formale di controparte, già formulate in primo grado. Ha quindi domandato la riforma della sentenza impugnata con condanna della società appellata al pagamento di tutti i danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
La si è costituita eccependo preliminarmente: CP_1

1. l'incompletezza del fascicolo di parte di del primo grado. Parte_1

2. l'inesistenza della procura alle liti depositata dalla controparte. Nel merito, in via principale ha chiesto il rigetto dell'appello ed ha formulato appello incidentale affidato ai seguenti motivi:

1. Erronea valutazione in ordine all'inadempimento contrattuale della controparte per la ritardata consegna degli immobili;

2. Erronea valutazione in ordine alla somma di € 15.000,00, versata dalla
[...] prima del processo ed imputata dal Giudice quale restituzione del canone Parte_1 poi ridotto per la ritardata consegna degli immobili
Per l'effetto, ha domandato il rigetto dell'appello e, in via incidentale, la condanna dell'appellante al risarcimento danno pari a € 40.859,46 oltre rivalutazione e interessi o nella diversa misura ritenuta di giustizia, al netto della somma di € 25.196,68 recuperata a seguito della Procedura Esecutiva RGE 321/2024 instaurata davanti al Tribunale di Tempio Pausania. Questa Corte, ritenuta la causa sufficientemente istruita e matura per la decisione, all'udienza odierna ha dato lettura del dispositivo con contestuale motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente occorre esaminare l'eccezione riproposta in questo grado dalla parte appellata sulla tardività della costituzione della resistente, in quanto la procura alle liti depositata con la comparsa di costituzione non sarebbe, a suo dire, riferibile all'attuale processo. Da ciò deriverebbe la conseguente decadenza dalle produzioni documentali e dalle istanze probatorie, ai sensi dell'art. 416 c.p.c. Ha evidenziato in proposito la che la costituzione della controparte in primo grado, CP_1 avvenuta tramite deposito telematico del 17.2.2023, sarebbe inammissibile, in quanto la procura alle liti allegata non sarebbe in alcun modo riferibile alla causa in corso e alle parti. La tesi dell'appellata è che “tale circostanza renderebbe il caso di specie sia in tutto e per tutto assimilabile a quello di mancanza o inesistenza della procura, con la conseguenza che non è applicabile la sanatoria, con efficacia ex tunc, ex art. 182 comma 2 C.p.c., ante Riforma Cartabia, allora vigente. Ciò alla luce di quanto stabilito da Cass. Civ. Sezioni Unite n. 37434 del 21.12.2022, in forza della quale l'art. 182 comma 2 C.p.c., nella formulazione introdotta dall'art. 46 comma 2 della l. n. 69 del 2009, non consente di “sanare” l'inesistenza o la mancanza in atti della procura alla lite. Tale conclusione comporterebbe la decadenza ex art. 416 c.p.c. dalla formulazione delle istanze istruttorie dell'appellante e l'inutilizzabilità dei suoi documenti prodotti sin dal primo grado “. L'eccezione è meritevole di accoglimento. Risulta infatti dai documenti che una prima procura alle liti era stata conferita ai precedenti difensori della Gestione Immobiliare da tale soggetto estraneo alla società e Persona_1 alla vertenza odierna, in relazione alla causa r.g. 24/2021 (differente rispetto alla presente con r.g. 1703/2022), contro altri soggetti ( e domiciliati ad Olbia Parte_3 Parte_4 in via Roma n.76 presso l'Avv. Paola Palitta). Essendo quindi con certezza differenti sia i soggetti, il numero di RG che la controparte e il suo difensore, la procura in origine depositata dalla Gestione Immobiliare appare inesistente e non nulla, come invece valutato dal tribunale. La giurisprudenza della Suprema Corte, in numerose occasioni, ha chiarito che nel novero delle procure inesistenti devono ricomprendersi sia quelle rilasciate da un soggetto diverso da quello che deve essere rappresentato in giudizio (Cass. Civ. sez. VI ord. N. 11930/2018) sia quelle in cui la procura non fa riferimento alle parti in causa (Cass. Civ sez. II. Sent. n. 23958/2020), come è avvenuto nel caso di specie. Da quanto sopra consegue, anche alla luce della sentenza delle Sez. Unite n. 37434/2022, l'inammissibilità della sanatoria prevista dall'art. 182 c.p.c.

2. comma – anteriforma Cartabia in quanto “L'art. 182, comma 2, c.p.c., nella formulazione introdotta dall'art. 46, comma 2, della l. n. 69 del 2009, non consente di "sanare" l'inesistenza o la mancanza in atti della procura alla liti”, come erroneamente ritenuto dal Giudice. In tale pronuncia, la Suprema Corte, infatti ha distinto tra l'ipotesi di nullità e quella di inesistenza della procura, ponendo fine al contrasto giurisprudenziale sorto sul tema. Secondo un primo orientamento giurisprudenziale, infatti, il riferimento testuale al "rilascio" della procura alle liti deporrebbe nel senso di imporre al giudice l'assegnazione di un termine alle parti non solo quando la procura sia affetta da un vizio che ne determina la nullità, ma anche quando essa sia del tutto inesistente. Un secondo, più restrittivo, orientamento riteneva invece che la norma citata, facendo riferimento alla sola nullità della procura e non anche alla sua assenza, consentisse la 'sanatoria" esclusivamente nel primo caso. Diversamente, non si spiegherebbe il disposto dell'art. 125 comma 2 c.p.c., a norma del quale all'assenza di procura alle liti può rimediarsi solo entro il termine di costituzione in giudizio della parte rappresentata. Le Sezioni Unite sposando tale ultimo indirizzo interpretativo, hanno chiarito che la sanatoria prevista dall'art. 182, 2 co. C.p.c. non può trovare applicazione in caso di procura alle liti inesistente. Nella fattispecie in esame, in considerazione della assoluta mancanza di riferimenti alle parti e all' oggetto, si ritiene che la originaria procura deposita sia inesistente, con la conseguenza che non può trovare applicazione la sanatoria di cui all'art. 182. 2.co c.p.c. come erroneamente valutato dal Tribunale. La successiva procura -riferibile alle parti e all'oggetto di cui è causa - veniva infatti deposita oltre il termine decadenziale previsto dalla legge. Da quanto sopra, deve dichiararsi la decadenza della sia nel primo che Controparte_5 nel secondo grado di giudizio da qualsiasi produzione documentale e dalle istanze istruttorie formulate, con espunzione dal fascicolo di tutti i documenti tardivamente depositati, che non possono essere valutati da questa Corte.

Sul reciproco inadempimento contrattuale (appello principale e appello incidentale) e sul comportamento delle parti successive al contratto. È opportuno trattare congiuntamente i motivi dell'appello principale e dell'appello incidentale relativi alla valutazione sull'inadempimento. La Gestione immobiliare ha censurato, infatti, la sentenza nella parte si riteneva Pt_1 applicabile la disciplina della impossibilità sopravvenuta parziale della prestazione e non invece quella dell'inadempimento della controparte. Secondo l'appellante, inoltre, alla fattispecie sarebbe applicabile l'art. 91 D.L. 17 marzo 2020 n. 18 e non invece l'art. 1464 c.c. con conseguente esclusione della responsabilità del debitore. La ha anch'essa censurato la sentenza nella parte in cui il Tribunale non CP_1 considerava esistente l'inadempimento della Gestione immobiliare in luogo della impossibilità parziale della prestazione ex art. 1464 c.c. In definitiva entrambi gli appellanti hanno imputato alla controparte l'inadempimento contrattuale. Ambedue le censure sono prive di pregio.

1. Agli atti il contratto intercorso tra le parti, nel quale è prevista all'art.2 la durata della locazione dal 29.03.2020 al 05.11.2020 e che nell'art. 12, il locatore si era obbligato alla consegna degli immobili, non oltre sette giorni dall'inizio de periodo di locazione, vale a dire il 22.03.2020.

2. Si evidenzia che, inoltre, con il DPCM del 09.03.2020 era stato disposto il divieto di spostamento delle persone per tutto il territorio nazionale, divieto più volte reiterato dal Governo fino al decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33 che aveva disposto la ripresa degli spostamenti nel territorio regionale dal 18.05.2020.

3. Agli atti ancora le pec e le mail con cui le parti, in prossimità e dopo la cessazione del divieto, mai avevano manifestato la volontà di risolvere il contratto. (Pec del 13.05.2020 nella quale la pur lamentando la mancata consegna delle chiavi non CP_1 dichiarava l'intento di risolvere il contratto – all. 8 del fascicolo di primo grado di parte attrice;
Pec della del 03.06.2020 con la quale si comunicava la Controparte_5 disponibilità per un sopralluogo e alla consegna delle chiavi – all. 11 del fascicolo di primo grado di parte attrice;
verbale di consegna degli immobili del 16.06.2020 con volontà comune di proseguire le intese contrattuali, nonostante le pregresse divergenze
– all. n.7 del fascicolo di primo grado parte attrice. Ciò considerato, occorre premettere che, per giurisprudenza di merito e legittimità, la responsabilità contrattuale impone nei contratti a prestazioni corrispettive che i contraenti utilizzino la normale diligenza per portare a compimento la prestazione per la quale si sono contrattualmente obbligate, risultando inadempienti quando – dolosamente o colposamente
– non adempiano l'obbligazione per la quale si erano vincolate. Tuttavia, il Codice civile prevede una serie di circostanze che consentono alla parte inadempiente di non essere riconosciuta tale e di liberarsi dal vincolo contrattuale se tali circostanze, non controllabili né imputabili alla parte, impediscono l'esplicarsi della prestazione prevista in contratto. L'evento impeditivo può ben sostanziarsi nel c.d. factum princips ovverosia in un provvedimento autoritativo anche di carattere normativo, che rende (anche provvisoriamente) non possibile l'adempimento della prestazione.
“La liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della prestazione può verificarsi, secondo la previsione degli artt. 1218 e 1256 c.c., solo se ed in quanto concorrano l'elemento obiettivo della impossibilità di eseguire la prestazione medesima, in sè considerata, e quello soggettivo dell'assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell'evento che ha reso impossibile la prestazione. Pertanto, nel caso in cui il debitore non abbia adempiuto la propria obbligazione nei termini contrattualmente stabiliti, egli non può invocare la predetta impossibilità con riferimento ad un ordine o divieto dell'autorità amministrativa ("factum principis") sopravvenuto, e che fosse ragionevolmente e facilmente prevedibile, secondo la comune diligenza, all'atto della assunzione della obbligazione, ovvero rispetto al quale non abbia, sempre nei limiti segnati dal criterio della ordinaria diligenza, sperimentato tutte le possibilità che gli si offrivano per vincere o rimuovere la resistenza o il rifiuto della pubblica autorità (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14915 del 8 giugno 2018). Alla luce di quanto sopra, ritiene questa Corte che correttamente il primo Giudice non riteneva sussistente (per entrambe le parti) un inadempimento contrattuale. Infatti, le prestazioni dei contraenti sono state impedite da un evento imprevedibile, non controllabile, ad esse non imputabile, che ha impedito l'esecuzione della prestazione. Nello specifico, il divieto di spostamento ha reso impossibile la prestazione della resistente di consegnare gli immobili nonché lo svolgimento del sopralluogo, fissato in contratto in una data antecedente al 22.03.2020. Più nel dettaglio, con ciò rigettando le censure dell'appellante, la non era CP_1 obbligata a prendere in consegna gli appartamenti, previo sopralluogo, in una data antecedente al 22.03.2020 in quanto questo era -per contratto- il termine ultimo fissato. Ad altrettante conclusioni si perviene quanto al lamentato inadempimento resistente in quanto anch'essa, fino a quella data, era libera di consegnare o meno le chiavi degli immobili. Conseguentemente non sussistendo un inadempimento né precedente né successivo al 22.03.2020 non può sussistere alcun danno lamentato – e comunque nemmeno provato –.
La circostanza che nelle more, prima del 22.03.2020, sia intervenuto il divieto di spostamento ha determinato per le parti l'impossibilità di eseguire la loro prestazione entro il termine contrattualmente stabilito. Ad identica conclusione si giunge esaminando i documenti prodotti dalla come sopra CP_1 elencati, dai quali emerge la circostanza che entrambi i contraenti avevano manifestato la loro volontà di mantenere il rapporto anche dopo la cessazione del divieto di legge. Da tale documentazione – ed in particolare dal verbale di consegna del 16.06.2020 all. n.7 – si evince l'intento comune di dare attuazione al contratto, una volta cessate le restrizioni alla circolazione. Nessuna delle parti mai aveva manifestato l'intento di risolvere il rapporto, come si evince anche dalle pec e dalle mail intercorse tra maggio e giugno 2020, (all. 8, 9, 11, e 12 del fascicolo di primo grado di parte ricorrente), neppure dopo la cessazione del divieto di legge. Correttamente, comunque, il Tribunale riteneva sussistente “una impossibilità parziale sopravvenuta che aveva alterato il sinallagma contrattuale a svantaggio della parte conduttrice avendo essa corrisposto anticipatamente l'intero canone pattuito a fronte della assoluta mancata prestazione incombente sul locatore ovvero la consegna degli immobili.” È indubbio, infatti, che, a fronte del pagamento dell'intero canone pattuito, la prestazione principale della consegna dei beni non sia avvenuta. Né a diverse conclusioni può giungersi secondo il disposto dell'art. 91 del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 – invocato dall'appellante- che esonera da responsabilità il debitore per il suo inadempimento determinato dalla emergenza pandemica. Osserva questa Corte che il rispetto dei divieti di circolazione di cui al DPCM citato costituiscono infatti un caso tipico di impossibilità oggettiva sopravvenuta che legittima l'applicazione dell'art 1464 c.c, che garantisce il diritto alla riduzione della prestazione per squilibrio. Tale norma, infatti, consente a chi ha subito un adempimento parziale la possibilità di ottenere una corrispondente riduzione della propria prestazione ovvero, di recedere, in caso di mancato interesse alla prosecuzione del contratto. Nel caso di specie, avendo la corrisposto la totalità di quanto pattuito a titolo di CP_1 canone – ossia l'importo di 105mila Euro - ma avendo essa goduto della locazione per un periodo inferiore rispetto a quello contrattualmente pattuito, essa ha diritto alla restituzione di una parte del canone corrispondente al periodo nella quale non aveva potuto godere degli appartamenti locati. Su tali questioni la sentenza è pienamente da condividersi.
Sulla quantificazione dell'importo da restituire dalla Gestione Immobiliari alla CP_1
(appello principale) e sulla imputazione della somma di euro 15.000 a titolo di canone (appello incidentale) Quale ulteriore motivo di appello, l'appellante principale ha lamentato l'errata quantificazione della somma da restituire per avere il Giudice errato sia nel calcolo dei giorni di impossibilità parziale (da essa indicati in gg 51 in luogo di gg 86 indicati dal Tribunale) sia nella mancata applicazione di tariffe differenti a seconda dei mesi della stagione turistica (alta, media, bassa) Tale motivo di appello appare parzialmente fondato. Come precedentemente osservato, il DPCM entrato in vigore il 10 marzo 2020 ha reso impossibile la prestazione della Gestione immobiliare a far data dal 29.03.2020 (come indicato nel contratto) essendo sul punto irrilevante la circostanza che già a far dal 22.03.2020 sussistesse il divieto di circolazione. La data di conclusione di tale divieto si è avuta con il decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33 che ha consentito la ripresa degli spostamenti nel territorio regionale dal 18.05.2020. Ne consegue che l'impossibilità della prestazione iniziata dal 29.03.2020 (data di inizio del contratto) è cessata al venir meno dell'evento impeditivo, ossia al 18.05.2020. Da quanto sopra non può che derivare che i giorni di mancato godimento degli immobili da parte della – dovuti a tale impossibilità – sono pari a 51 giorni e non 86 come indicato CP_1 il Giudice, che neppure precisava le ragioni del suo calcolo.

Considerato che

per il periodo intercorrente tra il 29.0.3.2020 e il 05.11.2020 (pari a 222 giorni dovendosi in esso ricomprendere anche il primo giorno della locazione) la parti avevano stabilito un canone complessivo di 105mila euro ne deriva che il costo giornaliero per gli immobili è pari a 472,97 (105mila euro diviso 222 gg) e non 475,11 (105mila diviso 221) come stabilito dal primo Giudice. Non è possibile invece nessun diverso calcolo basato sulle tariffe stagionali, non avendo le parti nulla specificato in proposito nel loro accordo contrattuale. Ne consegue che dall'importo versato di 105mila euro deve essere detratto quello di euro 24.121,47 pari a 51 giorni di impossibilità sopravvenuta moltiplicati per il canone giornaliero di euro 472,97.
In ulteriore a detta somma va certamente detratto l'importo di 15.000,00 € già versato dalla Gestione Immobiliare, cifra imputabile a titolo di canone, come palesemente dimostra la lettera del procuratore della parte appellata in data 03.11.2021, un anno dopo la cessazione del contratto, nella quale la stessa affermava che tale importo costituiva la riduzione CP_1 del canone complessivo concordato tra le parti (Sollecito pec Avv. Valenti all. 16. Fascicolo di primo grado del ricorrente).
Pertanto, in parziale riforma della sentenza, la somma dovuta dalla Gestione Immobiliare alla
, al netto della riduzione di cui sopra, è pari ad euro 9.121,47 (472,97 € x 51 giorni – euro CP_4
15.000,00) in luogo dell'importo di 25.859,49 come erroneamente calcolato dal Giudice. La maggior somma richiesta dall'appellante incidentale deve essere, viceversa, rigettata.
L'accoglimento parziale sia dell'appello principale che di quello incidentale determina la compensazione integrale delle spese di entrambi i gradi del giudizio.


PQM


La Corte, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello principale e dell'appello incidentale e in parziale riforma della sentenza. 324/2024 emessa dal Tribunale di Tempio Pausania il 17.05.2024
- Condanna la alla restituzione in favore della Controparte_5 CP_1 della minor somma di euro 9.121,47 oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo, confermando nel resto;

- Compensa integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Così deciso in Sassari, all'udienza del 14/03/2025
Il Presidente - Relatore
Dott.ssa Maria Grixoni