CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE I CIVILE
Nel collegio composto da:
Dott. Diego Rosario Antonio Pinto Presidente rel.
Dott. Ludovica Dotti Consigliere
Dott. Elena Gelato Consigliere riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
ORDINANZA EX ART 702 bis c.p.c.
Nella causa civile in grado unico iscritta al Ruolo generale affari contenziosi al numero
7721/2018 posta in deliberazione il giorno 27/11/2024
TRA
Parte_1
Avv. BOTTONI ENRICO;

E
CP_1
Avv. SAVO GRAZIANO;

OGGETTO
Espropriazione
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. nella qualità di mandatario di ha adito questa Corte per Parte_1 Parte_1 conseguire l'indennità di espropriazione ex art 42 bis T.U.327/2001 relativa a porzioni di terreno di sua proprietà infra descritta impugnando il decreto che l'aveva determinata in €
20.015,69 .
Si è costituito in giudizio il instando per il rigetto del ricorso. Controparte_2
Disposta ed espletata ctu, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza in epigrafe.

2.L'oggetto del presente giudizio è costituito dalla determinazione della indennità di espropriazione ex art 42 bis T.U 327/2001 a seguito di provvedimento di acquisizione sanante emesso in data 23.10.2018 a seguito di una lunga vicenda processuale in sede amministrativa, che in questa sede non rileva in alcun modo.
1

L'eccezione preliminare di parte resistente per la genericità dell'impugnazione del decreto è infondata.
Si richiama da ultimo l'ordinanza della Corte di Cassazione 25707/2024 che ha affermato: “
In tema di acquisizione sanante, il giudizio di determinazione dell'indennizzo ex art. 42-bis del d.P.R. n. 327 del 2001 non ha natura di impugnazione dell'atto amministrativo che lo ha determinato, poiché non si esaurisce nel mero controllo delle statuizioni adottate in tale sede, ma è diretto a stabilire il quantum effettivamente dovuto, nel quale il giudice compie la valutazione in piena autonomia, seppur nei limiti delle domande e delle eccezioni ritualmente formulate dalle parti, sicché, ove il privato richieda la corretta determinazione del valore del bene e la liquidazione dell'indennità corrispondente al risarcimento del danno da illegittima occupazione, ai sensi del comma 3 del citato art. 42-bis, e l'Amministrazione non eccepisca la prescrizione del credito vantato, l'importo dovuto va calcolato tenendo conto dell'indennità spettante a partire dal momento di inizio dell'occupazione illegittima”

3. Per quanto concerne le superfici acquisite al patrimonio indisponibile del deve farsi CP_1
riferimento al suddetto provvedimento con il quale queste sono così individuate : terreni siti in
, via Piana, distinti in catasto al F.25, particelle 1427 ( ex 291), 1432 ( ex 292),1430 ( CP_1
ex 531) e nn. 1422,1423 e 1424 ( ex 532)
Quali che fossero le superfici originariamente occupate, non rileva in questa sede,
Ha rilevato il ctu: “
I terreni oggetto di contenzioso sono censiti in Catasto Terreni del Comune di Torrice (FR) al
Foglio 5 particelle 1422, 1423, 1424, 1427, 1430, 1432.
La posizione e il perimetro dei terreni sono riportati negli allegati da 3 a 5.
I terreni sono iscritti al Nuovo Catasto Terreni del Comune di , al Foglio 5, come CP_1
segue:
Particella 1422 (v. visura in all. 6) qualità seminativo arborato, superficie 350 mq
Particella 1423 (v. visura in all. 7) qualità seminativo arborato, superficie 80 mq
Particella 1424 (v. visura in all. 8) qualità seminativo arborato, superficie 20 mq
Particella 1427 (v. visura in all. 9) qualità seminativo arborato, superficie 850 mq
Particella 1430 (v. visura in all. 10) qualità pascolo, superficie 150 mq
Particella 1432 (v. visura in all. 11) qualità uliveto, superficie 170 mq per un totale di 1.620 mq.
Ha osservato inoltre il ctu:
2 “Per quello che riguarda l'esatta superficie oggetto del provvedimento di acquisizione sanante e comunque occupata dall'opera pubblica, il geom,. nelle sue Note Tecniche Parte_2
Preliminari (v. all. 1) mi evidenzia che le particelle originarie occupate erano denominate in precedenza con i numeri 291, 292, 531 e 532 per una superficie totale di 3.345 mq, come da
Verbale di Consistenza e Immissione in Possesso redatti dai tecnici incaricati dall'Ente prima nella data del 12 dicembre 1990 per 3.040 mq e poi il 15 luglio 1997 per mq 305, come anche riportato nella Determinazione del Responsabile del Servizio Settore Urbanistico del Comune di con n. 330 del 22 luglio 2019. Alla superficie di 3.345 mq si arriva sommando al CP_1
sedime effettivamente occupato dalla strada anche la cunetta, il muro di sostegno, la banchina e i rilevati di controscarpa e sottoscarpa.
Tali misure sono confermate dalla “Relazione Tecnica Estimativa analitica per la determinazione del valore venale dei cespiti oggetto di occupazione da parte del Comune in
Località Via Piana” redatta dal prof. per conto del Comune di il 20 Persona_1 CP_1
settembre 2018 (v. all. 13 al Ricorso).
Perciò, vista la concordanza dei pareri delle parti, rispondo al quesito in merito all'esatta superficie che:
- la superficie riportata nei verbali di consistenza ammonta a 3.345 mq
- la superficie effettivamente occupata dal sedime della strada è di 1.620 mq
A questi vanno aggiunti i franchi lasciati ai bordi della strada, come riportato dal geom.
e come da me riscontrato sul posto (v. foto da 3 a 6 e foto 8) per il muro di sostegno, Parte_2
la banchina e i rilevati di controscarpa e sottoscarpa. Non ho rilevato la presenza di cunette.
Questa maggiore superficie può essere calcolata come segue.
Considerando che la strada è larga 5,00 m si ha che la sua lunghezza è di:

1.620 mq : 5 m = 324 m
Se si considera un franco di 1,50 m per lato per il muro di sostegno, la banchina e i rilevati di controscarpa e sottoscarpa, si ha va aggiunta alla superficie di sedime la seguente superficie che il ricorrente non può più utilizzare:
324 m x 1,5 m x 2 = 972 mq
Ciò non toglie che questa superficie contribuisca alla capacità edificatoria del lotto di terreno restante.
Si consideri poi che comunque questa fascia di terreno non può comunque essere oggetto di edificazione perché le NTA (v. all. 13) prescrivono per le distanze minime degli edifici dal filo stradale quanto prescritto dal D.M. 1 aprile 1968 n. 1404 e cioè che per strade di interesse
3 locale (così definite nell'art. 3) le distanze da osservarsi nella edificazione a partire dal ciglio della strada e da misurarsi in proiezione orizzontale, sono stabilite in 20,00 m (art. 4). “
In relazione alla maggiore estensione della superficie espropriata il ctu ha evidenziato:
Il geom. (v. all. 16) per l'appellante in merito alla mia risposta al quesito 1 osserva Parte_2
che il calcolo dell'ulteriore terreno occupato per la costruzione del muro di sostegno, banchina e rilevati di controscarpa e sottoscarpa, aggiungendo una superficie fittizia di m 1,50 ad ambo i fianchi della sede stradale per tutta la lunghezza della stessa, determinando una superficie totale di mq 972, non trova riscontro da quanto stabilito in topografia, evidenziando con una rappresentazione grafica la larghezza della carreggiata, le banchine e le scarpate laterali. Poi però non quantifica o dimostra in alternativa al mio calcolo come si arriva alla superficie da egli stimata di 1.725 mq.
Pertanto confermo che la superficie occupata dall'opera pubblica è di 1.620 mq (sedime) +
972 mq (franchi) = 2.592 mq”
Osserva quindi la Corte che in buona sostanza le risultanze catastali e i rilevamenti effettuati dal ctu escludono che la superficie oggetto di espropriazione sanante fosse superiore, a nulla rilevando le risultanze dell'originario verbale di consistenza non contraddette dagli specifici accertamenti compiuti.

4. Per quanto concerne il valore venale del bene , è alla data di acquisizione sanante che deve farsi riferimento per stabilire il valore venale del bene
Tale principio è stato ripetutamente affermato dalla Corte di Cassazione:
Ordinanza 8163/2023: “ In tema di indennizzo ex art. 42-bis del d.P.R. n. 327 del 2001, il valore venale del bene oggetto del provvedimento di c.d. "acquisizione sanante" va determinato alla data di adozione del provvedimento acquisitivo, essendo questo volto a ripristinare, ma solo con effetto ex nunc, la legalità amministrativa violata.”
Ordinanza 25707/2024: “ In tema di liquidazione dell'indennità per acquisizione sanante, ai sensi dell'art. 42-bis del d.P.R. n. 327 del 2001, il valore venale del bene va determinato senza considerare quello dell'opera pubblica realizzata dalla P.A., ma tenendo conto della destinazione urbanistica al momento dell'acquisizione, dell'area oggetto del procedimento ablatorio, poiché essa connota le attuali caratteristiche giuridiche, in particolare di edificabilità, del bene stesso. dalla premessa deriva la illegittimità della determinazione basata sul criterio del cd. costo di trasformazione, che, pur epurata la stima dal valore dell'opera pubblica realizzata, consideri le caratteristiche di una sottozona diversa da quella propria del
4 bene al momento dell'acquisizione (recante un indice di edificabilità inferiore a quello effettivo), attribuendo così allo stesso un valore diverso da quello venale effettivo.
Al riguardo ha osservato il ctu:.
“ Il Comune di è dotato di Programma di Fabbricazione approvato con deliberazione CP_1
della Giunta Regionale n. 308 del 12 febbraio 1974.
Ho reperito presso l'Ufficio Tecnico del Comune di l'estratto del Piano di CP_1
Fabbricazione (v. all. 12) dove è riportato che i terreni oggetto di stima ricadono in zona E2
– Zone rurali.
Ho reperito anche la tabella schematica delle Norme Tecniche d'Attuazione (NTA) del
Programma di Fabbricazione, dove vengono riportati per la Zona E2:
l'indice di fabbricabilità fondiaria di 0,03 mc/mq a uso abitazione e 0,07 mc/mq per locali accessori la superficie minima del lotto per poter edificare di 10.000 mq un'altezza massima di 7,50 m numero massimo di piani 2
i distacchi dagli edifici, dai confini e dalle strade
Le NTA precisano comunque che “l'area del lotto minimo può essere raggiunta con accorpamento vincolato con atto d'obbligo. Per ampliamenti di edifici esistenti pur restando nelle volumetrie consentite è ammessa la costruzione in aderenza con gli allineamenti esistenti”.
Per quello che riguarda la capacità edificatoria del nostro lotto di terreno, non ho riscontrato in atti documenti che attestassero il mantenimento della capacità edificatoria della superficie occupata potendola così aggiungere alla restante parte del lotto di proprietà del ricorrente.
Perciò questa capacità edificatoria è andata persa.
Non è persa, invece e come detto in precedenza, la capacità edificatoria delle fasce a bordo strada.
- il costo di costruzione (Cc)
- gli oneri di urbanizzazione (Ou)
- contributo sul costo di costruzione (Cs) previsto dalla legge n.10/77
- i costi di progettazione (Pr)
- gli oneri finanziari (Of)
- l'utile dell'imprenditore (U)

5 - le spese generali (Sg)
In formula, si ottiene:
Vm = (Va + Cc + Ou + Cs + Pr + Of + U + Sg)
e da tale relazione è possibile ricavare il valore del terreno
Va = Vm - (Cc + Ou + Cs + Pr + Of + U + Sg) / (1+ r)n con r = tasso di capitalizzazione e n = 5 anni
Sostituendo quindi ai simboli i relativi valori si ottiene quanto segue:
- superficie totale terreno: mq 1.620
Per il calcolo della volumetria edificabile ho fatto riferimento al alle NTA del Piano di
Fabbricazione (v. capitoli precedenti) ottenendo perciò:

1.620 mq x 0,3 mc/mq = 486 mc residenziali

1.620 mq x 0,7 mc/mq = 1.134 mc annessi agricoli
Dato un interasse tra i piani di 3,00 m, solai inclusi, di un edificio considerando che 2,75 m è
l'altezza minima ai fini dell'abitabilità e che non si possono costruire più di 2 piani, si ha:
- superficie edificabile residenziale: 486 mc : 3,00 m = mq 162,00
superficie edificabile agricola:

1.134 mc : 3,00 m = 378,00 mq
- mq edificabili totali: 540,00 mq
Per quello che riguarda il valore di mercato ho rilevato la fonte OMI (v. all.ti 14 e 15) : abitazioni civili da 430 a 610 €/mq
Di conseguenza, il valore di mercato dei fabbricati edificabili è il seguente:
- €/mq 610 x mq 162,00 = € 98.820,00 residenziali
- €/mq 610 x 50% x mq 378 = € 115.290,00 agricoli per un valore totale di € 214.110,00
La percentuale di ragguaglio del 50% deriva dall'applicazione dei criteri dettati dal DPR
138/98
Allegato C.
Gli altri termini esposti nella formula possono essere valutati come segue:
- costo di costruzione (Cc): mq 540 x €/mq 180 € 97.200
Il valore di €/mc 180 è scaturito dal seguente ragionamento. Non avendo rilevato un valore ufficiale del costo di costruzione dal Comune di , ho preso come riferimento il costo di CP_1
costruzione del Comune di Roma che risulta essere €/mq 430,45. Ovviamente il costo di
6 costruzione in un comune così piccolo come quello di non può essere che molto CP_1 inferiore, appunto 180 €/mq, anche se un valore del genere appare essere molto basso.
- oneri di urbanizzazione (Ou):
486 mc x 20 €/mc = € 9.720,00
In questo caso ho prima di tutto considerato solamente la cubatura residenziale e poi ho considerato un valore degli oneri di urbanizzazione evidentemente molto basso, ma ne ho
F verificato la ragione dal Piano di Ricostruzione, che prescrive condizioni agevolate per assicurate la ripresa socio-economica e la riqualificazione dell'abitato.
- contributo sul costo di costruzione (Cs): mq 540 x €/mq 180x 10% € 9.720,00
- progettazione, d.d.l., collaudo (Pr)
10% x Cc € 9.720,00
- oneri finanziari (Of)
5% x (Cc+Ou+Cs+Pr) x 5 anni : 2 € 15.795,00
Anche in questo caso il valore del 5% è molto basso, venendo utilizzato in genere un valore pari all'8%.
- utile dell'imprenditore (U)
10% x Cc € 9.720,00
In genere l'utile dell'imprenditore viene valutato al 15%.
- spese generali
13,65% x Cc € 13.267,00 sostituendo questi valori nella formula indicata e considerando r =6% e n = 5 anni, sì ottiene:
Va = € 36.591,14 rectius 3.659,11 ( come da chiarimenti)
Per quello che riguarda la destinazione urbanistica, il geom. ribadisce che si tratta Parte_2
di un terreno con ottima possibilità edificatoria, perciò va considerato come terreno edificabile a tutti gli effetti.
Per la risposta a questa osservazione rimando a quanto riportato nella mia Bozza, e cioè che il terreno si trova in zona E2 – Zone rurali di destinazione di PRG. La possibilità edificatoria è limitata ai piccoli fabbricati realizzabili come appoggio per gli agricoltori e come magazzini degli attrezzi. Si consideri infatti che dati:
7 l'indice di fabbricabilità fondiaria di 0,03 mc/mq a uso abitazione e 0,07 mc/mq per locali accessori la superficie minima del lotto per poter edificare di 10.000 mq sul lotto minimo può essere edificato un fabbricato di 300 mc (100 mq ca.) per abitazione e
700 mc (230 mq ca.) per locali accessori non abitabili.
Che poi nella zona si sia costruito in maniera più intensiva, non è che questo giustifichi una maggiore edificabilità legale.
In merito alla mia quantificazione del valore del terreno espropriato, il geom. Parte_2
osserva che non abbia considerato che le occupazioni sono avvenute più di 20 anni or sono e che è stata distrutta totalmente l'esistente recinzione.
Non specifica però come debba quantificare il valore del terreno in considerazione del tempo trascorso.
Per quello che riguarda l'esistente recinzione, non ne ho trovato traccia in atti.
Per quello che riguarda il supposto decremento del valore del terreno, rispondo come segue.
La porzione di terreno restante è superiore a 10.000 mq:
13.665 mq (preesistente) - 2.592 mq (espropriato/occupato) = 11.073 mq
Peraltro, se anche si volesse considerare la superficie che il geom. sia di 3.345 mq, Parte_2
la restante parte sarebbe comunque superiore a 10.000 mq, infatti:
13.665 mq – 3.345 mq = 10.320 mq.
Inoltre, per quello che riguarda la divisione in due lotti del terreno a causa della realizzazione della strada faccio due considerazioni.
La prima riguarda la recinzione della quale si lamenta la distruzione. Se c'era una recinzione allora non era possibile passare agevolmente dalla zona attualmente a monte della strada a quella a valle.
E questo è dimostrato, seconda considerazione, da quanto riportato sulla cartografica IGM dell'Estratto del Programma di Fabbricazione v. all. 12) dove proprio in corrispondenza dell'attuale tracciato della strada riportata una linea di punti che (v. all. 18) stanno a significare:
8 sentiero difficile;
pedanca oppure muro;
muro di sostegno a conferma che in precedenza il terreno era già diviso in due lotti.
Il geom. per il Comune appellato (v. all. 17) osserva prima di tutto che abbia applicato CP_3 erroneamente l'indice di fabbricabilità nei miei calcoli.
E' vero, ho calcolato il valore venale del terreno con indice di fabbricabilità di 0,3 mc/mq abitativi e 0,7 mc/mq per accessori, invece rispettivamente di 0,03 mc/mq e 0,07 mc/mq.
Di conseguenza tutti i miei calcoli vengono ridotti in proporzione, e il valore venale del terreno diviene di € 3.659,11.

5. Per quanto concernente la stima dei soprassuoli, si osserva quanto segue.
Come affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 6743/2014 “ In tema di espropriazione per pubblica utilità, l'evoluzione del sistema indennitario, a seguito degli interventi della Corte costituzionale, con le sentenze n. 348 e 349 del 24 ottobre 2007 e n. 181 dell'11 giugno 2011, nonché delle sollecitazioni provenienti dalla giurisprudenza della Corte
Edu, agganciando indissolubilmente l'indennizzo espropriativo al valore venale del bene, comporta che, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, per suoli che, quale ne sia la destinazione, dispongano di un soprassuolo arboreo idoneo a conferire particolari condizioni di sicurezza, utilità e amenità, deve tenersi conto dell'aumento di valore di cui il suolo viene a beneficiare, assumendo rilievo ciò che contribuisce a connotarne l'identità fisica e urbanistica.”
Ciò premesso, non è condivisibile la riduzione proporzionale operata dal ctu del numero delle piante di ulivo, parametrata, in astratto, alla superficie effettivamente espropriata, rilevando, in concreto il numero delle piante effettivamente eradicate, 35, circostanza non contestata, mentre
è condivisibile il criterio di stima adottato per ciascuna di esse non confutata dalle controparti mediante criteri oggettivi e verificabili.
“Per quello che riguarda il valore delle piante eradicate, non conoscendone l'età, assumo un valore medio riscontrato di mercato di 500 €/pianta, e perciò:
n. 35 piante x 500 €/pianta = € 17.500,00.”

6. Per quanto concerne la perdita reddituale nel periodo di occupazione antecedente l'acquisizione sanante si osserva quanto segue.
9 il ctu ha affermato: : “ Considerando che la quantità di olive/pianta va da 30 a 60 kg, possiamo assumere un valore medio di 45 kg di olive/pianta, per cui la produzione media di n. 35 piante
è:
35 piante x 45 kg/pianta = 1.575 kg di olive
La resa di olio media varia tra il 13 e il 20%. Considererò il 18%, perciò

1.575 kg x 18% = 283,50 litri di olio
Il costo medio dell'olio d'oliva è 8 €/litro che riduco al 50% per considerare i costi necessari alla produzione, perciò:
283,50 l x 50% x 8 €/l = 1.134 €
Questo è il valore della produzione di olio che ogni anno il ricorrente perde.”
Osserva tuttavia la Corte che tale voce di danno che è correlata alla occupazione precedente alla espropriazione non è cumulabile con l'indennità di occupazione commisurata, salvo prova contraria, con il 5% annuo dell'indennità di espropriazione che nella specie è lievemente inferiore e che può restare ferma in quanto la minore reddittività è stata accertata con criteri sostanzialmente presuntivi, senza tenere conto delle variazioni dei prezzi nell'arco di oltre 20 anni.

7. Conclusivamente ritiene la Corte che alla ricorrente competano:
E 21.159,00 valore venale del terreno inclusivo del sovrassuolo arboreo : € (
3.659,11+17.500,00)
E 22.949,00 ( pari al 5% annuo, che va calcolato sul valore venale del bene del quale è una componente il soprassuolo arboreo, dal 15.7.1997 al 23.10.2018 ( anni 21 e mesi 3 ) data di effettiva occupazione dal 15.7.1997 al 23.10.2018 )
E 2.116,00 ( 10% danno non patrimoniale calcolato con identico criterio )
Per un totale di € 46.264,00 su cui competono gli interessi legali dalla data del 23.10.2018 al saldo.

8.Le spese di lite seguono la soccombenza.

PQM

Determina in € 46.264,00 , oltre interessi legali dal 23.10.2018, l'indennità dovuta dal in favore di rappresentato da in Controparte_4 Parte_1 Parte_1
relazione alla espropriazione delle aree de quibus;

10 dichiara il tenuta al deposito di tali somme, al lordo di quanto già Controparte_4
eventualmente depositato, presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze, Servizio
Gestione Depositi;

Condanna alla rifusione del 50 % in favore della parte ricorrente che Controparte_4 quota che liquida in € 6.500,00 per compensi, oltre rimborso spese gen.; pone definitivamente le spese di ctu a carico del le spese di ctu CP_1
Roma, 4.12.2024
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
11