REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, seconda sezione civile, riunita nelle persone dei sigg. magistrati
Dott. Giuseppe Minutoli - Presidente
Dott. Antonino Zappalà - Consigliere rel.
Dott.ssa Vincenza Randazzo - Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 697/2020 r.g., vertente
TRA
Contesse-Messina, in persona Parte_1
dell'amministratore pro-tempore, c.f. , rappresentato e P.IVA_1
difeso dall'avv. Giovanni Mannuccia,
Appellante
E
con sede in Messina, in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro-tempore, c.f. P.IVA_2 [...]
rappresentato e difeso dall'avv. Gualtiero Controparte_2
Cannavò.
Appellato
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Messina n.
399/2020 pubblicata in data 19.2.2020.
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.Con atto di citazione notificato il 18.6.2008 del CP_1
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Messina il
[...]
[...
[...]

esponendo di essere Controparte_3
proprietaria di un locale cantinato del fabbricato condominiale che era stato interessato da abbondanti infiltrazioni di acque provenienti dal marciapiede circostante l'edificio, con conseguente inutilizzabilità ai fini locativi. Aggiungeva che a seguito di ricorso ex art. 700 c.p.c., il
Tribunale aveva ordinato al di procedere alla Parte_1
eliminazione delle cause di infiltrazione. Tanto esposto e prospettata l'inadempienza della controparte in ordine all'esecuzione dei lavori suddetti e al ripristino delle condizioni di fruibilità del locale, chiedeva il risarcimento dei danni.
Il Condominio, costituendosi, eccepiva che i danni erano imputabili a vizi costruttivi dell'edificio di cui doveva rispondere la stessa nella qualità di costruttrice. CP_1
Disposta ctu, il Tribunale adito faceva proprie le valutazioni del ctu
(“i fenomeni/danni oggetto di contenzioso attengano esclusivamente alle pareti ovest e nord del cantinato”…. “I lavori realizzati, e per quanto in atti ultimati nel luglio 2008, nello specifico sono consistiti nella sostituzione dei lucernai lungo il marciapiede …e la manutenzione della rete fognaria mediante rifacimento dei pozzetti e della tubazione fognaria lungo il marciapiede interessato… le tracce di infiltrazioni riscontrate nei locali del piano cantinato…sono da considerarsi in massima parte cessate/esaurite, in conseguenza dei lavori di manutenzione eseguiti dal convenuto nel 2008 Parte_1
all'esito della fase cautelare del giudizio”). Quanto alle cause delle infiltrazioni il primo giudice riportava in sentenza la seguente valutazione del ctu: “durante l'esecuzione degli scavi per la dismissione della vecchia tubazione fognaria, si è avuto ulteriore conferma di quanto riportato nelle conclusioni della mia consulenza sulle condizioni fatiscenti della rete fognaria. Oltremodo si è
2 constatato che non soltanto la dispersione dei liquami derivava dai pozzetti ma anche dagli stessi giunti a bicchiere delle tubazioni che erano stati montati al contrario: infatti il bicchiere più grande del tubo a quota più alta riceveva quello più piccolo di quota più bassa in maniera che i liquidi provenienti dall'alto percolassero attraverso questa giunzione”.
Il Tribunale, quindi, ricondotta la fattispecie al paradigma dell'art. 2051 c.c., previo riconoscimento di un concorso di colpa dell'attore in ragione del 30%, condannava il al pagamento della Parte_1
somma di € 500,00 oltre iva a titolo risarcitorio per i danni imputabili al difetto di manutenzione delle caditoie, nonché al pagamento della somma di € 16.327,26 (già decurtata per il concorso di colpa predetto), oltre iva, per i costi di ripristino dell'immobile.
Il Tribunale condannava, altresì, il al pagamento della Parte_1
somma di € 45.885,00 (già decurtata del 30%) a titolo di risarcimento del danno per la mancata locazione del bene. Il tutto con interessi legali e rivalutazione monetaria.
Per la riforma della sentenza ha proposto appello il Parte_1
[...]
Si è costituita la chiedendo il rigetto del gravame. CP_1
Con ordinanza in data 21.3.2024 la causa è stata assegnata a sentenza con la concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Con il primo motivo d'impugnazione il Parte_1
denuncia la erronea applicazione dell'art. 2051 c.c. da parte del primo giudice. All'uopo deduce quanto segue:”…nella dedotta fattispecie sussisteva e sussiste il “caso fortuito”, da ravvisarsi nella responsabilità della Società appellata costruttrice del fabbricato in
3 condominio, di cui aveva omesso un'adeguata impermeabilizzazione delle fondazioni, nonché dell'impianto fognario, della caditoia e della relativa collocazione, beni fonte dei danni dalla stessa lamentati, nonchè proprietaria esclusiva dell'area, esterna al fabbricato in cui insistono i lucernari, le cui mattonelle di CP_4
copertura sarebbero risultate bucate e fonte ulteriore delle lamentate infiltrazioni e conseguenti danni”.
Aggiunge che la causa delle lamentate infiltrazioni “è da ascrivere a responsabilità della costruttrice del fabbricato, per CP_1
la cattiva esecuzione della rete fognaria realizzata dalla medesima, per la erronea costruzione da parte della stessa del vespaio e/o comunque per l'omessa effettuazione degli interventi necessari per impedire l'umidità di risalita che interessa i locali cantinato, nonché dalla erronea collocazione e/o realizzazione della “caditoia”.
Evidenzia ancora di avere dedotto quanto sopra nel corso del giudizio di primo grado, anche se non aveva adoperato l'espressione “caso fortuito” al fine di essere esonerato da responsabilità.

3. Contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, essa appellante aveva contestato, inoltre, la proprietà condominiale delle porzioni di terreno in cui insistono i lucernari da cui deriverebbero le infiltrazioni lamentate dalla CP_1
Al fine di essere esonerato da ogni responsabilità, il Parte_1
evidenzia che in via indiziaria la cattiva esecuzione dei lavori da parte della poteva ricavarsi anche dal fatto che altre parti del CP_1
locale, ammalorate per cause diverse, presentavano segni di umidità per risalita capillare.
Evidenzia, poi, l'appellante che il ctu ha constatato che “non soltanto la dispersione dei liquami derivava dai pozzetti ma anche dagli stessi giunti a bicchiere delle tubazioni che erano stati montati al
4 contrario: infatti il bicchiere più grande del tubo a quota più alta riceveva quello più piccolo di quota più bassa in maniera che i liquidi provenienti dall'alto percolassero attraverso questa giunzione...”.
Il ctu quindi era pervenuto alle seguenti conclusioni, non esaminate dal primo giudice: “Ora, alla luce di quanto sopra, può serenamente affermarsi che, mentre nella prima fattispecie riferita si verte in tema di concause attinenti alla mancata manutenzione della cosa comune
o, comunque, d'uso comune – prescindendo dall'effettiva proprietà, tali devono intendersi il marciapiede dello stabile, quindi i lucernari
e la rete fognaria ivi allocati (cfr. anche relazione ed allegati della
c.t.u. della fase cautelare) - , nella seconda fattispecie si verte invece in tema di materiali costruttivi inidoneamente collocati –giunti a bicchiere delle tubazioni- peraltro in tratti interrati, ovvero non visibili/ispezionabili, per cui trattasi di c.d. vizio occulto”.

4. In ordine alla caditoia, l'appellante richiama il contenuto della relazione del ctu¹ per evidenziare la impropria realizzazione della caditoia stessa da ascrivere alla società costruttrice del CP_1
5 fabbricato condominiale. Quanto ai lucernai, l'appellante, oltre ad evidenziarne la mancata incidenza in ordine ai danni lamentati, ne deduce la appartenenza in proprietà esclusiva alla CP_1
unitamente all'area in cui gli stessi insistono, giusta stipulazione dei singoli atti di vendita con cui la società appellata aveva riservato a sé la proprietà esclusiva degli spazi esterni al fabbricato anche di parcheggio. Fra l'altro la usufruisce in prima persona degli CP_1
stessi, traendo dai lucernari medesimi luce ai propri locali cantinato, ed alla quale, per converso, spettava e spetta l'obbligo della relativa manutenzione.
Aggiunge sul punto di avere sempre dedotto la proprietà esclusiva dei lucernai in capo alla società appellata e che di conseguenza è errata la seguente contenuta nella impugnata sentenza: “nemmeno è stata ulteriormente contestata la proprietà condominiale delle parti da cui sono provenuti i danni”.

5. L'appellante deduce anche la violazione dell'art. 112 c.p.c. per non avere il primo giudice statuito alcunchè in ordine alle richieste formulate con le conclusioni (“accertare, dichiarare e riconoscere che la responsabilità delle lamentate infiltrazioni è da addebitare esclusivamente alla in persona del legale Controparte_5
rappresentante pro-tempore, sia in quanto proprietaria dei marciapiedi e dei lucernari da cui deriverebbero in parte le lamentate infiltrazioni, sia in quanto costruttrice dei lucernari medesimi e della rete fognaria, sia per inidonea realizzazione, nella stessa veste di costruttrice e venditrice, dell'impermeabilizzazione delle fondazioni del fabbricato, impermeabilizzazione non eseguita, in ogni caso, a regola d'arte”).

6. Sul quantum risarcitorio l'appellante deduce che il Tribunale avrebbe dovuto quanto meno riconoscere una corresponsabilità della
[...
[...] nella produzione dei danni medesimi e CP_6
conseguentemente ridurre l'ammontare del risarcimento riconosciuto all'appellata medesima. Aggiunge sul punto che “è sfuggito al
Tribunale di Messina che non soltanto le infiltrazioni, provenienti dalla rete fognaria e dalla caditoia irritualmente realizzate e collocate,
e quelle derivanti dai lucernari, erano ascrivibili a responsabilità della società appellata, ma in ogni caso l'umidità di risalita che interessava l'immobile, e che da sola avrebbe reso inutilizzabile il locale cantinato, non è stata minimamente presa in considerazione nella determinazione della responsabilità medesima, ascrivibile esclusivamente alla . CP_1
Il profilo di impugnazione illustrati ai superiori punti 2., 3. e 4. Vanno esaminati congiuntamente.
Tenuto conto degli accertamenti del ctu, i motivi sono fondati solo in minima parte.
Il ctu ha accertato che nella determinazione del diffuso ammaloramento dell'immobile di proprietà della con CP_1
riferimento alle pareti ovest e nord hanno avuto incidenza causale, per la parete ovest, la mancata manutenzione nel tempo della rete fognaria interrata (tubazione e relativi pozzetti) e la mancata manutenzione dei lucernari, e, per la parete nord, la mancata manutenzione nel tempo dei lucernari lungo il marciapiede nord del fabbricato. Puntualizza il ctu che le infiltrazioni riconducibili a suddette cause erano venute meno, quasi del tutto, a seguito dei lavori eseguiti dal a Parte_1
seguito del provvedimento ex art. 700 c.p.c. emesso nel 2008.
Il ctu ha, poi, rimarcato (vedi pag. 25 della sua relazione) che “durante l'esecuzione degli scavi per la dismissione della vecchia tubazione fognaria, si è avuto ulteriore conferma di quanto riportato nelle conclusioni della mia consulenza sulle condizioni fatiscenti della rete
7 fognaria. Oltremodo si è constatato che non soltanto la dispersione dei liquami derivava dai pozzetti ma anche dagli stessi giunti a bicchiere delle tubazioni che erano stati montati al contrario: infatti il bicchiere più grande del tubo a quota più alta riceveva quello più piccolo di quota più bassa in maniera che i liquidi provenienti dall'alto percolassero attraverso questa giunzione”. Sul punto il ctu afferma che nella specie viene, quindi, in rilievo un vizio occulto.
In merito alle infiltrazioni ancora in corso al momento dello svolgimento delle operazioni peritali, il ctu ha precisato che dette infiltrazioni interessano la porzione più a sud della parete nord e che la causa di esse va ravvisata nella mancata manutenzione della caditoia stradale (impropriamente e precariamente realizzata ab origine) per la raccolta delle acque meteoriche sita nell'area di parcheggio.
Conclude, quindi, il ctu evidenziando che per le infiltrazioni provenienti dai lucernari posti lungo il marciapiede ovest e dalla rete fognaria la responsabilità del è pari al 70%, laddove si Parte_1
può configurare un concorso di colpa della costruttrice CP_1
del fabbricato, per i materiali inidonei adoperati e per il loro errato posizionamento con riferimento al vizio occulto rappresentato dai giunti a bicchiere della tubazione fognaria.
Per le infiltrazioni provenienti dai lucernai posti lungo il marciapiede nord, il ctu ne ha attribuito al 100% la responsabilità al , Parte_1
mentre, per le infiltrazioni provenienti dalla caditoia stradale ha attribuito la responsabilità al 70% al e la restante quota Parte_1
del 30% alla costruttrice. CP_1
In questo quadro, i cui elementi fattuali non sono smentiti da puntuali controdeduzioni, non può di certo attribuirsi alla una CP_1
responsabilità esclusiva in ordine alle infiltrazioni riscontrate lungo le pareti ovest e nord dell'immobile della società appellata, posto che la
8 manutenzione della rete fognaria, dei lucernai dei marciapiedi e della caditoia comunque spettava al Parte_1
Correttamente, il ctu ha tenuto conto dei vizi costruttivi imputabili alla
(i giunti a bicchiere della tubazione fognaria e la cattiva CP_1
realizzazione della caditoia stradale) che però non escludono completamente il nesso causale rispetto ai danni riscontrati, che appaiono riconducibili ad un'omessa manutenzione dei pozzetti (da cui derivava la dispersione dei liquami), dei lucernai e della caditoia.
Anche per i danni da caditoia, ferma restando una corresponsabilità della per i difetti costruttivi di essa, l'omessa CP_1
manutenzione nel tempo della stessa, che come evidenziato dal ctu, poteva esigersi dalla parte appellante, stante la natura palese del vizio, configura una responsabilità del . Parte_1
Il Tribunale, rifacendosi alle valutazioni del ctu ha proceduto alla quantificazione della ripartizione della responsabilità fra attore e convenuto in ordine alle lamentate infiltrazioni attribuendo una corresponsabilità della in ragione del 30%. CP_1
Nella quantificazione dei danni l'unica censura che può muoversi al primo giudice, tenuto conto dei motivi di impugnazione proposti, è quella di non avere decurtato del 30% il risarcimento del danno quantificato in ragione di € 500, oltre iva, per le infiltrazioni provenienti dalla caditoia stradale posta nell'area di parcheggio comune.
È infondato il profilo di impugnazione con il quale l'appellante deduce l'appartenenza dei lucernai in proprietà esclusiva alla CP_1
fondando tale deduzione su quanto previsto negli atti di vendita delle singole unità immobiliari (“restano espressamente esclusi dalle parti condominiali e riservati in proprietà esclusiva della società venditrice, tutti gli spazi esterni al fabbricato anche di parcheggio”).
9 Ora, va evidenziato che “Con l'avvenuta costituzione del Parte_1
si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni
(Cassazione 3257/2004).
Ebbene, non è contestato che gli atti di vendita richiamassero anche il regolamento condominiale in cui erano indicate le parti comuni fra cui il portico nonché gli spazi esterni sia pedonali che carrabili, le zone a verde, le opere di contenimento e tutti gli arredi annessi facenti parte dell'esterno”.
In tale quadro, non può affermarsi che in modo chiaro la società abbia inteso riservarsi in modo esclusivo la proprietà dei CP_1
marciapiedi ove insistono i lucernari. Tali marciapiedi con lucernari sicuramente costituiscono beni destinati all'uso comune, in quanto consentono l'utilizzo pedonale dello stesso. Solo per completezza va rammentato che “in tema di condominio, l'art. 1117 cod. civ. contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari” (Cassazione 1680/2015).
10 Il fatto che il lucernaio dia luce al cantinato di proprietà esclusiva della non esclude la sua natura condominiale e l'onere di CP_1
custodia in capo al . Parte_1
È infondata la doglianza con la quale l'appellante denuncia la violazione dell'art. 112 c.p.c. per non essersi il primo giudice pronunciato sulle seguenti conclusioni: “accertare, dichiarare e riconoscere che la responsabilità delle lamentate infiltrazioni è da addebitare esclusivamente alla in persona del Controparte_5
legale rappresentante pro-tempore, sia in quanto proprietaria dei marciapiedi e dei lucernari da cui deriverebbero in parte le lamentate infiltrazioni, sia in quanto costruttrice dei lucernari medesimi e della rete fognaria, sia per inidonea realizzazione, nella stessa veste di costruttrice e venditrice, dell'impermeabilizzazione delle fondazioni del fabbricato, impermeabilizzazione non eseguita, in ogni caso, a regola d'arte”).
Il primo giudice sulla base delle valutazioni del ctu ha affermato la concorrente responsabilità del e della in Parte_1 CP_1
ordine ai danni lamentati, affrontando le problematiche connesse all'incidenza causale su di essi imputabili all'omesso intervento manutentivo del e alla preesistente condizione di alcuni Parte_1
beni (impianto fognario e caditoia). Rifacendosi alle risultanze della ctu ha accertato le cause delle infiltrazioni, implicitamente escludendo cause diverse da quelle evidenziate dal ctu nella produzione dei danni riscontrati.
Il profilo d'impugnazione relativo al quantum risarcitorio, meglio illustrato al superiore punto 6., è infondato.
Il Tribunale ha quantificato il danno da “mancata locazione” con riferimento al periodo che va da 6.11.2002 al maggio 2012 in
11 complessivi € 45.885,00, somma questa decurtata del 30% per il concorso di colpa del danneggiato.
La quantificazione di tale voce di danno è stata effettuata sulla base delle valutazioni del ctu che ha accertato “una consistente decurtazione” del valore locativo del bene (in condizioni di salubrità pari a € 1.140,00 pari) al 50%. Il ctu ha poi evidenziato di avere operato una decurtazione del canone locativo del bene (in condizioni di salubrità/abitabilità) al netto di quella riconducibile al fenomeno di umidità per c.d. risalita capillare.
Il ctu ha, quindi, tenuto conto sia del concorso di colpa della CP_1
[... che del fenomeno di umidità per risalita capillare riconducibile alle condizioni originarie del bene.
L'appello va, quindi, va accolto solo in minima parte e il danno liquidato in complessivi € 62.712,26, va rideterminato in € 62.562,26 oltre iva da calcolarsi sulla somma di € 16.677,26.
L'esito del giudizio vede comunque la soccombenza del Parte_1
che va, quindi, condannato al pagamento al rimborso delle spese processuali del doppio grado.
Va confermata la liquidazione delle spese del primo grado contenuta nella impugnata decisione.
Le spese del presente grado si liquidano in complessivi € 7.300,00, di cui € 1.500,00 per la fase di studio, € 1.000,00 per la fase introduttiva,
€ 2.200,00 per la fase di trattazione ed € 2.600,00 per la fase decisionale, oltre iva, cpa e rimborso spese generali.

P.Q.M

La Corte d'Appello di Messina, sezione II civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal Controparte_3
in persona dell'amministratore pro-
[...]
12 tempore, avverso la sentenza n. 399/2020 emessa dal Tribunale di
Messina anche nei confronti della in persona del Controparte_1
legale rappresentante pro-tempore, così decide:
accoglie parzialmente l'appello e, in parziale riforma della sentenza, ridetermina in € 62.562,26 oltre iva da calcolarsi sulla somma di €
16.677,26, la somma dovuta a titolo risarcitorio dal Parte_1
alla con conseguente condanna del
[...] CP_1
al pagamento della somma suddetta, oltre interessi legali Parte_1
e rivalutazione monetaria come statuito con la sentenza impugnata, in favore della CP_1
condanna il appellante al rimborso delle spese del Parte_1
presente grado di giudizio in favore della in persona Controparte_1
del legale rappresentante pro-tempore, che liquida in complessivi €
7.300,00 per compensi professionali, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario;

Così deciso nella camera di consiglio del 20.1.2025.
Il Consigliere Il Presidente
Dr. A. Zappalà Dr. G. Minutoli
13 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ “All'esito degli accertamenti espletati nel corso della presente consulenza, in raffronto, altresì, con le risultanze della precedente c.t.u. della fase cautelare, può serenamente affermarsi - di concordia con entrambi i CTP, che hanno validamente collaborato con lo scrivente CTU nel proprio operato - , che la causa delle infiltrazioni in corso lungo la porzione più a sud della parete ovest dei locali cantinati oggetto di causa è (cfr. all. 5 e all. 6 foto 29- 37) da ricondursi alla mancata manutenzione nel tempo della caditoia stradale di per sé impropriamente/precariamente realizzata ab origine) per la raccolta delle acque meteoriche presente nell'area di parcheggio comune (cfr. area esterna sud-ovest del fabbricato), la quale sversa il suo contenuto nel pozzetto di raccolta delle acque reflue posto all'estremità sud del marciapiede ovest (sovrastante e attiguo alla parete ovest del cantinato oggetto di causa, ndr). Si chiarisce che la suddetta caditoia -la cui grata di protezione nel corso dei sopralluoghi è risultata, peraltro, deformata e divelta dalla propria sede - appare realizzata (presumibilmente dall'origine, ndr) in modo del tutto improprio/precario: la raccolta delle acque meteoriche avviene a mezzo di una impropria cunetta di forma rettangolare di dimensioni piuttosto ridotte, realizzata in laterizi e calcestruzzo/cemento, lo smaltimento è garantito a mezzo di una tubazione in pvc di diametro sufficiente ma collocata appena un paio di centimetri sotto il manto stradale (sotto l'asfalto, per intenderci,ndr). La presenza di una traccia di scavo (v. assenza di asfalto in superficie) indica un intervento di manutenzione in epoca più recente (tuttavia antecedente alla stessa fase cautelare del giudizio, come si evince dall'esame della documentazione fotografica in atti, pertanto non riconducibile agli interventi operati dal nel 2008 all'esito della fase cautelare medesima, ndr)”. Parte_1