R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione terza civile, composta dai Sigg.: Sent. N.
Cron. N. Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Rep. N. Dott. Francesca Caprioli Consigliere
R. Gen. N. 272/2025 Dott. Maurizio Vilona Consigliere rel.
Camp. Civ. N. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 272/2025 R.G. promossa con ricorso depositato in data

3.4.2025 e posta in decisione all'udienza collegiale del 10.06.2025.
d a
OGGETTO:
e , rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2
Pagamento del dall'avv. Paderni Isabella e dall'avv. Bonomi Elena;
elettivamente domiciliati corrispettivo - Indennita presso il difensore, come da procura in atti. di avviamento - APPELLANTI Ripetizione di indebito c o n t r o
, rappresentata e difesa dall'avv. Di Ninno Nicola e Controparte_1
dall'avv. Marcianò Isabella, elettivamente domiciliata presso il difensore,
come da procura in atti. pagina 1 di 12 APPELLATO
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia n. 4032/24, pubblicata il
3.10.24.
CONCLUSIONI
Gli appellanti e l'appellata hanno precisato e discusso come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ha convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Brescia Controparte_1
e e premettendo di avere concesso loro in Parte_2 Controparte_2
locazione, con contratto del 23.05.2019, il proprio immobile sito in Brescia
nella via Frau, n. 4, ha lamentato l'esistenza di danni al citato bene immobile,
riscontrati al momento della sua restituzione ed ha chiesto la condanna dei convenuti al risarcimento dei medesimi, ex art. 1590 c.c., nella misura di €
7.005,24, pari ai costi di ripristino sostenuti, con autorizzazione a trattenere,
compensandolo parzialmente, il deposito cauzionale versato di € 1.860,00.
I convenuti, costituendosi, hanno contestato l'avversa pretesa nell'an e nel
quantum debeatur.
La causa è stata istruita mediante interpello e prova per testi.
Al fine, precisate le conclusioni e discussa, la causa veniva decisa.
Il primo giudice, con la sentenza qui appellata, ha: 1) condannato i convenuti,
in solido tra loro, al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di €
7.005,24, oltre accessori da calcolarsi come disposto in sentenza, autorizzando pagina 2 di 12 la ricorrente a trattenere in compensazione (parziale) il deposito cauzionale di
€ 1.860,00, ricevuto al momento della stipula contrattuale, e gli interessi maturati sul medesimo, ai sensi dell'art. 11 L. 392/1978; 2) ha regolato le spese di lite secondo il principio della soccombenza, liquidandole come da dispositivo.
Il primo giudice ha motivato la propria decisione, ritenendo provate le buone condizioni dell'immobile locato al momento dell'inizio della locazione [come indicato dall'art. 9) del contratto di locazione], mentre, relativamente allo stato dell'immobile al momento della sua restituzione ed ai costi sostenuti dalla locatrice per il ripristino dello stesso, ha valorizzato le dichiarazioni dei testimoni (cfr. verbale ud. 3.4.2023) e [esecutore dei lavori], Tes_1 Tes_2
la fattura relativa alle citate spese sostenute per procedere ai ripristini colà
elencati ed il verbale di riconsegna prodotto sub doc. 4 fasc. ric., contestato dai conduttori.
e hanno proposto appello e, costituendosi, Parte_2 Parte_1
l'appellata ne ha contestato i contenuti e ne ha chiesto il rigetto.
La Corte di Appello, precisate le conclusioni e discussa la causa, l'ha decisa,
dando lettura del dispositivo in udienza e depositando la sentenza nei termini di legge.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli appellanti affidano l'appello ai seguenti motivi: pagina 3 di 12 Con unico ed articolato motivo gli appellanti censurano la sentenza gravata deducendo omessa e/o erronea valutazione delle risultanze istruttorie e dei documenti acquisiti in atti, ex artt. 115 e 116 c.p.c., ed, inoltre, deducono vizi della motivazione che allegano essere lacunosa, illogica e contraddittoria.
Lamentano gli appellanti che il primo giudice non ha correttamente valutato gli atti di causa e, quindi, non ha rilevato che ex actis emerge come l'immobile locato sia stato restituito alla locatrice in ottimo stato di conservazione e manutenzione, salvo i difetti preesistenti e/o da imputare a normale deperimento d'uso, rispetto ai quali nulla può imputarsi ai conduttori.
Segnatamente deducono gli appellanti:
-quanto allo stato dell'immobile al momento della consegna (giugno 2019),
l'errore del primo giudice consistente nel non aver valutato le risultanze istruttorie ed i mezzi di prova (anche fotografica) acquisiti al giudizio, da cui emerge una descrizione dell'immobile locato non coerente con quanto rappresentato dall'art. 9) del contratto di locazione e certamente deteriore rispetto al “buono stato locativo” in essa clausola descritto;

-quanto alle infiltrazioni ed ai lavori di ristrutturazione (rilevabili dalle fotografie in atti e dalle dichiarazioni dei testi escussi), eseguiti dalla locatrice nel corso della locazione [così indicati dalla ricorrente: all'interno
dell'immobile locato: “predisposizione nelle varie stanze per gli split
dell'area condizionata”; all'esterno: “posizionamento di impalcature
pagina 4 di 12 nell'area di pertinenza dell'appartamento”], l'errore del primo giudice consistente nel non considerare che l'immobile locato era interessato da vizi che determinavano copiose infiltrazioni di umidità ed aveva subito interventi di ristrutturazione che hanno inciso sullo stato dell'immobile al momento della restituzione in favore della locatrice;

-quanto allo stato dell'immobile al momento della restituzione delle chiavi (30
dicembre 2021), l'errore del primo giudice consistente nel dare per accertato il parametro del “buono stato locativo” al momento della consegna, secondo quanto previsto in contratto, omettendo l'esame delle risultanze istruttorie o travisandone il contenuto;

-quanto alle voci di danno, l'errore del primo giudice consistente nella censurata valutazione delle risultanze istruttorie, peraltro, valutazione quest'ultima non comprensibile a causa di una offerta motivazione lacunosa e contraddittoria. La sentenza si limita ad indicare ad es. la superficie oggetto di tinteggiatura (Pag.6) o delle piastrelle da sostituire, non dando conto delle contestazioni dei convenuti che ritengono tali costi eccessivi. Alcuni costi, ad es. quello sostenuto per la pittura di colore bianco, stuccatura delle imperfezioni e scrostatura della malta fine, pari ad € 2.824,40, per “614 mq” ,
costituisce una voce di danno che esula dai danni elencati da controparte nel verbale di consegna, comportando interventi sull'intero immobile volti ad ottenere un miglioramento del bene, il cui costo viene irragionevolmente pagina 5 di 12 imputato dal primo giudice ai conduttori.
Gli appellanti concludono ribadendo il principio per cui “il locatore non può
pretendere, al termine del rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova dell'uso scorretto della cosa da parte del conduttore” (Cass. sez. VI, n.1320/2015), prova che è del tutto mancata nel caso di specie.
Parte appellata, costituendosi ha dedotto:
-l'improcedibilità dell'avverso appello, ex art. 348 c.p.c., per carenza di interesse concreto e attuale ad agire, per non essere stati indicati nel gravame specifici vizi della motivazione, né nuove prove decisive, come richiesto dalla giurisprudenza per superare la soglia dell'ammissibilità;
-l'inammissibilità dell'avverso appello, ex artt. 342 e 434 c.p.c., in quanto privo della specifica indicazione delle parti della sentenza impugnata e delle ragioni della censura.
Ciò posto, la Corte osserva:
preliminarmente, non sussiste la dedotta improcedibilità dell'appello, ex art. 348 c.p.c., giacché il Tribunale in primo grado ha disatteso tutte le eccezioni ed i rilievi dell'originaria parte convenuta, e quest'ultima – cioè gli odierni appellanti – che hanno riproposto in appello le proprie domande e difese, con il proposito di ottenere dalla Corte un ampio esame su tutti i profili oggetto di controversia, ne ha l'interesse. pagina 6 di 12 Parimenti, l'appello non è inammissibile, ex art. 342 c.p.c., giacché gli appellanti hanno adeguatamente indicato i fatti posti a fondamento della domanda giudiziale e delle loro eccezioni, le parti della sentenza appellata censurate, allegando i fatti di cui il primo giudice avrebbe dovuto tenere conto ai fini della decisione e che, ove accolti, avrebbero condotto ad una pronuncia di diverso tenore.
Nel merito, l'appello è fondato.
Alla “descrizione” dell'immobile locato effettuata in contratto, ex art. 1590
c.c., si deve attribuire la qualificazione di reciproca confessione tra le parti circa il suo contenuto ricognitivo.
Alla stessa descrizione non può che essere attribuito valore probatorio preminente, dato che lo scopo di essa è quello di precostituzione della prova in ordine alla qualità, alla quantità ed allo stato dei beni concessi in godimento,
proprio per consentire, nel corso del rapporto, di fissare al conduttore la portata esatta del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene locato e per evitare, all'esito della cessazione della locazione, contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta dal conduttore.
Sicché deve concludersi che al momento della consegna del bene locato al conduttore, lo stesso si trovava “in buono stato locativo” [circostanza quest'ultima che non può ritenersi vinta da una prova rigorosa contraria, non offerta dalle parti] ed alle medesime condizioni doveva essere restituito.
pagina 7 di 12 Tuttavia, è necessario precisare che, ai sensi dell'art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
La norma in esame, quindi, esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (art. 1609, c. 1, c.c.) possibilità che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto.
Pertanto, in linea di principio il locatore può pretendere di essere risarcito esclusivamente per le condizioni fatiscenti dell'immobile che eccedano il normale degrado del medesimo, siccome conseguente al suo normale uso [Cfr.
Cass. Civ. n. 19202/2011].
La prova del danno emergente asseritamente subito dalla locatrice incombe su quest'ultima.
In caso di obbligazione contrattuale e di risarcimento danni il creditore
(danneggiato), infatti, deve provare l'esistenza del contratto, l'inadempimento del debitore e l'entità del danno subito.
Il debitore è, poi, tenuto a giustificare l'inadempimento, dimostrando che non pagina 8 di 12 è a lui imputabile.
A tal riguardo, si deve ritenere che la fattura prodotta dalla parte attrice riveste un carattere unilaterale, ben potendo, in astratto, l'emittente avere interesse a sovrastimare il danno, tenuto anche conto che i pretesi danni all'immobile locato, asseritamente riscontrati al momento della riconsegna sono stati indicati in ricorso dalla locatrice come segue: “alcune piastrelle della cucina e
del bagno rotte, alle pareti della taverna, sulle travi del soffitto (graffi), sul
cancello esterno (pitturato con colori differenti), sulle porte interne e su
quella della cantina (graffi e danneggiamenti), a cui si aggiungevano
sbavature di pittura ovunque..”.
E' circostanza incontestata tra le parti, poi, che l'immobile locato, nel corso della locazione de quo ha subito interventi di ristrutturazione che hanno certamente inciso sullo stato del bene locato.
Si deve rilevare, però, che è rimasta carente di prova in atti l'eventuale incidenza, anche negativa, dell'esecuzione degli interventi di ristrutturazione sullo stato dell'immobile e ciò prima della sua restituzione al locatore, sicché,
in assenza di tale accertamento, risulta assai difficile valutare la legittimità
della richiesta risarcitoria formulata nei confronti della parte conduttrice e relativa, appunto, solo alla quota imputabile al ripristino, a fatti o condotte del conduttore, piuttosto che alla libera scelta della locatrice di trasformare l'immobile per attribuirvi un valore aggiunto.
pagina 9 di 12 Sicché, se non altro in teoria, la tesi della locatrice dell'ascrivibilità a controparte di tutte le spese necessarie per il ripristino andava verificata con apposita e specifica indagine tecnica.
Nel caso in esame, infatti, per la peculiarità della situazione, consistente nell'avere la locatrice eseguito lavori di ristrutturazione dell'immobile, era con tutta evidenza, necessario tentare una C.T.U. cosiddetta percipiente, beninteso sui dati comunque già ritualmente acquisiti, per l'evidente impossibilità di conseguire altrimenti la prova di quali, dei detti lavori e relativi costi, si potessero ascrivere al ripristino dell'immobile nelle condizioni esistenti al momento dell'inizio della locazione.
Soltanto all'esito di un concreto tentativo in tal senso sarebbe stata valutabile un'eventuale – e solo stavolta definitiva od insuperabile – impossibilità, per l'intervenuto radicale mutamento dei luoghi o per la carenza di documentazione affidabile al riguardo, di determinare la quota dei lavori imputabile al fatto del conduttore e solo allora sarebbe stato possibile, in applicazione del principio dell'onere della prova, riconoscere e/o negare – per impossibilità, quand'anche non imputabile, di provarlo – il diritto della locatrice al risarcimento del relativo danno.
Nella vicenda in esame, però, l'eventuale espletamento di una C.T.U., a distanza di molti anni ed a lavori di ripristino eseguiti, sarebbe inammissibile in quanto meramente esplorativa e verosimilmente non esperibile in concreto.
pagina 10 di 12 Dunque, nel caso che ci occupa, non vi è possibilità, ex actis, di accertare la congruità [ad es.: non viene allegato né provato quante siano le piastrelle della cucina o del bagno rotte e, comunque, trattasi di danno derivante da deterioramento risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto;
per quel che attiene ai graffi riscontrati alle pareti della taverna, sulle travi del soffitto, sulle porte interne e su quelle della cantina non si può escludere, anzi appare assai verosimile, che possano derivare dall'esecuzione dei lavori di ristrutturazione eseguiti dalla locatrice] della somma richiesta a titolo di danno emergente al conduttore, sicché la relativa domanda risarcitoria deve essere disattesa e rigettata per difetto di prova.
La sentenza appellata, pertanto, deve essere riformata.
Le spese seguono la soccombenza e la riforma della sentenza appellata determina l'automatica caducazione del capo della medesima sentenza concernente le spese processuali (in virtù dell'operatività dell'effetto espansivo interno di cui all'art. 336, c. 1, c.p.c.) ed una nuova regolamentazione delle spese del doppio grado di giudizio, alla stregua dell'esito finale della lite [Cfr. Corte Appello Napoli, n. 276/2025].
In conseguenza, la parte appellata deve essere condannata a rimborsare alla parte appellante le spese del primo grado di giudizio e quelle del presente grado di impugnazione, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in conformità ai criteri di cui al D.M. n. 147/2022.
pagina 11 di 12

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando, in riforma dell'appellata sentenza:
accoglie l'appello e, per l'effetto, rigetta la domanda proposta in primo grado dall'appellata.
Condanna la parte appellata a rimborsare alla parte appellante le spese del primo grado di giudizio, che si liquidano in euro 460,00 per la fase di studio della controversia, euro 389,00 per la fase introduttiva del giudizio, euro
840,00 per la fase istruttoria ed euro 851,00 per la fase decisionale, mentre,
per il grado di appello, si liquidano in euro 567,00 per la “fase di studio”, euro
481,00 per la “fase introduttiva” ed euro 956,00 per la “fase decisionale”, il tutto oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 10.06.2025
IL CONSIGLIERE EST.
Maurizio Vilona
IL PRESIDENTE
Maria Grazia Domanico
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