1 25 55 02 REPUBBLICA IT LIA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE difensiles foun Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Rafaele CORONA Presidente R.G.N. 1913/00 Cron. 30163 Dott. Antonio VELLA Rel. Consigliere 3385 -Consigliere Rep. Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO Dott. Umberto GOLDONI Consigliere Ud. 16/05/02 Dott. Giovanna SCHERILLO Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: COND VIA DACIA 24 SCALE A B ROMA, in persona dell'Amministratore p.t. Rag. Vincenzo GIOVINO, CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE elettivamente domiciliato in ROMA VIA AMITERNO 3, UFFICIO COPIE Richiesta copia studio presso lo studio STEFANOdell'avvocato NOTARMUZI, dal Sig. per diritti €1.55 difeso dall'avvocato SAVERIO PAOLO FRAGOLA, giusta 27 AGO. 2002 delega in atti;
IL CANCELLIERE ricorrente

contro

COND VIA DACIA 24 SCALE C & D ROMA, in persona dell'Amm,re p.t. d.ssa Gisella CASAMASSIMA, 2002 elettivamente domiciliato in ROMA VIA BANCO DI S presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI 783 SPIRITO 48, -1- BARDANZELLU, che lo difende, giusta delega in atti;
controricorrente avverso la sentenza n. 3676/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 11/12/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/05/02 dal Consigliere Dott. Antonio VELLA;
udito l'Avvocato Stefano NOTARMUZI, per delega dell'Avv.S.P. FRAGOLA, depositata in udienza, difensore del ricorrente che ha chiestol'accoglimento del ricorso;
udito l'Avvocato Giovanni BARDANZELLU, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Renato FINOCCHI, GHERSI che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO La società Salgi, proprietaria di due edifici, con unico ingresso e androne, siti in Ro= ma, alla via Dacia n.24, vendette, con contratto per notaio Arra del 28 settembre 1935, alla società Saim il fabbricato, alle cui unità immobiliari si accedeva dalle scale A e B, e conservò la proprietà dell'immobile servito dalle scale C e D;
e, poiché per l'accesso a quest'ultimo edificio si doveva attraversare l'ingresso e l'androne del- l'altro fabbricato, si costituì a carico di esso e a vantaggio di quello la cui proprietà era stata conservata dalla società Salgi, la servitù di passaggio. Inoltre si stabili di ripartire le spese d'illuminazione e manutenzione dell'androne, in proporzione al numero dei vani dei due fabbricati (64,55% e 35 %,rispettivamente a carico della so- cietà Sa gi e della società Saim). Per quel che riguarda il portierato, unico per i due edifici, si concordò che la società Saim avrebbe fornito al portiere l'alloggio e corri= sposto la paga dovutagli, in base al contratto di lavoro per il suo stabile, mentre l'altra società avrebbe pagato "il di più..., fermo restando il calcolo della differenza come se i due immobili fossero di un unico proprietario". Tra i due condominii, successivamente costituiti con la vendita, da parte delle due società delle unità immobiliari degli edifici, sorse, per la misura di ripartizione delle spese di portierato, una controversia che il Tribunale di Roma, con sentenza del 25 gennaio 1947, passata in cosa giudicata, decise, ritenendo che la società Saim, con il contratto del 1935, aveva assunto l'obbligazione propter rem, per tale natura perma= nente e quindi, anche a carico dei suoi aventi causa, del pagamento del salario (nella misura fissata nel contratto) e della fornitura dell'alloggio al portiere. Con atto dell'undici aprile 1990 il Condominio delle scale C e D, citò, davanti al Tri= bunale di Roma, l'altro Condominio per l'annullamento della deliberazione della sua assemblea, con la quale si era abolito il servizio di portierato e per la condanna del convenuto alla riparazione dell'alloggio del portiere, divenuto inabitabile e al concor- so nel pagamento delle spese necessarie per la manutenzione del cortile tra i due edi- fici. Il convenuto contestò il fondamento delle pretese, negando di essere obbligato al mantenimento del servizio di portierato, tanto più che il portiere si era dimesso e il suo alloggio era divenuto inabitabile. Con sentenza del 18 giugno 1996 il Tribunale, in accoglimento della domanda, con' dannò il convenuto alla riparazione dell'alloggio e al ripristino del servizio di portie= rato, sul presupposto che, con la pronuncia (divenuta giudicato) dell'anno 1947, si era ritenuto che,con il contratto per notaio Arra del 1935, aveva assunto un'obbligazione propter rem di mantenimento del portiere, in ordine alla quale si era reso inadempien- te, non avendo tempestivamente riparato l'alloggio. Il soccombente propose impugnazione, alla quale resistette la controparte, e la Corte d'appello di Roma, con sentenza dell'undici dicembre 1999, in parziale riforma della decisione di primo grado, "ha dichiarato che il Condominio convenuto è obbligato a fornire l'alloggio e a contribuire al pagamento del salario al portiere, nella misura sta- bilita nel contratto per notaio Arra del 1936, ma non anche al mantenimento e al ripri- stino del servizio di portierato per il proprio edificio" Il convenuto ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, illustrati con memo= ria, al quale l'attore resiste con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo del ricorso si denunzia la violazione degli art. 1173,1174 e 1362 del codice civile, in relazione all'art.360 nn.3 e 5 del codice di procedura civile, e si sostiene che la Corte d'appello, pur avendo con la sua sentenza ritenuto che il Con' dominio delle scale A e B aveva legittimamente rinunciato al servizio di portierato, ha poi contraddittoriamente affermato che era rimasto obbligato a fornire al Condo minio delle scale C e D, l'alloggio del portiere e a contribuire alle spese del relativo servizio, con le proporzioni stabilite nella convenzione del 28 settembre 1935. Sen' nonchè, pervenendo a questa conclusione, la Corte non ha considerato che l'art.9 di ta- le atto disciplina la retribuzione e l'uso dell'alloggio del portiere, nel solo caso in cui il relativo servizio sia prestato per entrambi gli edifici, mentre nessuna obbligazione è quest, in esso prevista per il condominio delle scale A e B qualora come è avvenuto, rinun- ci al portierato. Con il secondo motivo, denunziandosi la violazione degli art. 1032 e 1362 del codice civile, in relazione all'art.360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile., si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello omesso di considerare che il contrat- to del 28 settembre 1935 era stato stipulato per ragioni di opportunità (uno dei due edifici era privo dell'alloggio del portiere;
i due condomini avrebbero potuto dividere le spese di un unico portiere), che potevano, però, variare in relazione alle diverse esi- genze future;
e che, con la sentenza del gennaio 1947 (giudicato), si era deciso che l'obbligo di fornire l'alloggio al portiere del Condominio delle scale C e D gravava in modo permanente sul Condominio delle scale A e B., costituendosi in tal modo un diritto di servitù a carico di quest'ultimo e a vantaggio dell'altro Condominio, senza, tuttavia,riconoscersi a favore del primo alcuna indennità, ma solo perché in quel mo= mento quest'ultimo "traeva una qual certa utilità dalla costituzione della servitù,divi= dendo le spese del servizio di portierato con l'altro Condominio". Con la pronuncia impugnata si è, invece, compresso il diritto di proprietà del Condominio delle scale A e B, senza riconoscergli il diritto di indennità di cui all'art. 1032 cod. civ., pur essendo cessata la situazione che aveva giustificato l'omessa liquidazione dell'indennità. Inol' tre, con la stessa pronuncia, pur essendosi riconosciuto al Condominio delle scale A e B il diritto a rinunciare al portiere, si è costretto lo stesso a destinare il proprio immo- bile ad alloggio del portiere e a contribuire alla sua manutenzione, mentre l'interpreta- zione corretta della convenzione del 1935, avrebbe dovuto indurre a ritenere che il Condominio delle scale A e B, avendo rinunciato al servizio di portierato, non pote- va più essere obbligato a destinare la propria unità immobiliare ad alloggio del portie- re. Le censure del primo motivo sono infondate. E' pacifico tra le parti che la società Saimi, dante causa dei condomini del fabbricato con le scale A e B, si obbligò, nei confronti della società Salgi -che aveva conservato la proprietà dell'altro edificio (quello con le scale C e D)- con la clausola dell'art. 9 del contratto per notaio Arra del 28 settembre 1935, a fornire l'alloggio all'unico portiere e a contribuire al pagamento delle spese del relativo servizio, così come è anche in' troverso che,con la sentenza-giudicato del Tribunale di Roma del 21 maggio 1949, si ritenne che tali obblighi fossero propter rem e, come tali, "gravanti permanentemente sulla proprietà dell'edificio", e, quindi, trasmissibili ai futuri aventi causa delle varie unità immobiliari. In presenza di questa situazione, il ricorrente sostiene che i giudici del merito avrebbero dovuto ritenere che detti obblighi a suo carico erano cessati, perché la sussistenza di essi presupponeva che il servizio di portierato fosse espletato a vantaggio delle unità immobiliari di entrambi gli edifici, mentre ad esso vi aveva ri- nunciato. Ma tale rilievo non può essere condiviso, perché, come correttamente ha ri- levato, con argomentazione di carattere decisivo la Corte d'appello, la natura giuridi= ca propter rem, riconosciuta dal Tribunale, con l'intangibile remota sentenza, divenu- ta giudicato, all'obbligazione contratta dalla società Saimi, e il suo conseguente auto- matico trasferimento ai propri aventi causa, escludevano che la stessa potesse venire meno per effetto di una decisione adottata unilateralmente dalla debitrice, essendo a tale scopo necessario il consenso dei condomini del fabbricato con le scale C e D, su= bentrati nella posizione della società Salgi verso la quale gli impegni contrattuali era= no stati assunti, senza il limite indicato dal ricorrente. La censura dell'altro motivo è, invece, inammissibile, perché la questione con essa sollevata (quella relativa al riconoscimento dell'indennità di cui all'art. 1032 cod.civ. che, secondo il convenuto, avrebbe dovuto essergli liquidata, una volta venuta meno, per effetto della sua rinuncia al servizio di portierato, la situazione che aveva determi- nato le parti ad addivenire alla conclusione dell'accordo dell'anno 1935) risulta pro- posta per la prima volta in questa sede di legittimità, ed è, comunque, superata per le ragioni innanzi esposte. Consegue il rigetto del ricorso. Per la sussistenza di giusti motivi si dispone la compensazione delle spese di questo giudizio. P. T. M. la Corte rigetta il ricorso e compensa tra e parti le spese del giudizio di legittimità. Roma 16 maggio 2002. Il presidente. Il consigliere estensore. (dott.R.Corona) (dott. A. Vella) pubics лепти CANCELLIERE C1 Francesco Catania 100T 129,11 DEPOSITATÓ IN CANCELLERIA AGO 2002 Roma 20,66 IL CANCELLIERECT 0 149,74 IL CANCELLERE C1 Francesco Catania 2776 97