R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza civile, composta dai Sigg.: Sent. N.
Dott. Maria Grazia Domanico Presidente Cron. N.
Dott. Francesca Caprioli Consigliere Rep. N.
Dott. Maria-Luisa Tezza Consigliere Ausiliario Rel. R. Gen. N. 609 /2024 ha pronunciato la seguente iv. N. S E N T E N Z A Pt_1
nella causa civile n. 609/2024 R.G. promossa con ricorso in appello depositato in data 14.06.2024 e posta in decisione all'udienza collegiale del 15.10.2024
d a in persona legale rappresentante p.t., rappresentata e Parte_2
OGGETTO: difesa dall'avv. Giuseppe Pierfrancesco Mussumeci, giusta procura in calce Diritto di prelazione- all'atto di appello diritto di riscatto del
APPELLANTE conduttore (L 392/1978 c o n t r o 431/1998) in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Valtulini, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione in primo grado
APPELLATA
In punto: riforma della sentenza del Tribunale di Bergamo n. 1143/2024 in data 15.05.2024.
CONCLUSIONI
Dell'appellante
pagina 1 di 9 previa sospensione della esecutività della sentenza n. 1143/2024 (all. A), emessa dal Tribunale di Bergamo, nella persona del G.I. Dott.ssa Chiara
Mazzoni, in data 15 maggio 2024 pubblicata in pari data, notificata in data 15 maggio 2024, resa nella causa, n. 3453/2023 R.g.,riformare la medesima nella parte in cui:
1) dichiara inammissibile la domanda di riscatto della ricorrente nei confronti di;
Controparte_2
2) rigetta la domanda di riscatto della ricorrente nei confronti di
[...]

CP_1
3) dichiara inammissibile la domanda risarcitoria della ricorrente nei confronti di entrambe le convenute;

4) condanna la ricorrente a rifondere alla convenuta Controparte_2
le spese di lite, liquidate in Euro 8.317,00 per onorari, oltre
[...]
rimborso forfettario nella misura del 15% ex art. 2, comma 2, D.M. n.
55/2014 e oltre Iva e Cpa, come per legge , con distrazione a favore dell'Avv.
Andrea Celeste Scagnetti dichiaratosi antistatario ai sensi dell'art. 93, c.p.c.;
5) condanna la ricorrente a rifondere alla convenuta le Controparte_1
spese di lite, liquidate in euro 8.317,00, per onorari, oltre rimborso forfettario nella misura del 15% ex art. 2, comma 2, D.M. n. 55/2014 e oltre Iva e Cpa come per legge.
e per l'effetto
- sospendere la efficacia esecutiva della sentenza n. 1143/2024 (all. A), emessa dal Tribunale di Bergamo, nella persona del G.I. Dott.ssa Chiara Mazzoni, in data 15 maggio 2024 pubblicata in pari data, notificata in data 15 maggio
2024, resa nella causa, n. 3453/2023 R.g., per i motivi dedotti in premessa;

- accogliere il proposto appello in considerazione e, per l'effetto, accogliersi le seguenti domande:
In via di merito
- accertato che l'immobile di Mornico Al Serio (Bg) oggetto di causa è stato pagina 2 di 9 concreto destinato dalla conduttrice – e sub conduttrice Parte_2
- ad attività comportante contatti diretti con il pubblico di Parte_3
utenti e consumatori, dichiararsi la sussistenza, al caso in specie, dei requisiti di cui agli articoli 38 e 39 Legge. N. 392/1978 e, quindi, l'esistenza del diritto di prelazione legale in capo alla conduttrice e, per l'effetto, Parte_2 ribadita l'offerta reale ex art. 1209 c.c. della deducente di pagamento del corrispettivo di euro 220.000,00, dichiarare inefficace nei confronti della parte appellata il trasferimento a titolo oneroso a favore della parte resistente indicato in espositiva;

- Sostituire, sin dall'origine, la ricorrente nella posizione della resistente appellata e, per l'effetto, trasferire in suo favore la proprietà dell'immobile censito al Comune di Mornico Al serio (Bg), al Foglio 4, Mapp. n. 604, sub. 5, cat D/7 rend. 3.370,00, piano T, ordinando al Conservatore dei Registri
Immobiliari di Bergamo di Procedere alla trascrizione della domanda ex art. 2653 c,c, e del successivo provvedimento di accoglimento.
In ogni caso: Con vittoria di spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi del giudizio, oltre al rimborso forfettario ex art. 15 L.P.:, cap ed iva come per legge, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario.
Dell'appellata
- respingersi, per i motivi tutti qui dedotti, sia pregiudiziali sia di merito,
l'appello avversario con integrale conferma della sentenza di I grado impugnata;

- spese e competenze di causa interamente rifuse.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. in data 22.05.2023 la soc. Parte_2
(d'ora in poi , quale conduttrice dell'immobile sito in Mornico Al Serio Pt_2
(Bg), via Baraccone n. 1, evocava in giudizio Controparte_3
lamentando la mancata previa
[...] Controparte_1 denuntiatio al fine dell'esercizio del diritto di prelazione ai sensi dell'art. 12 pagina 3 di 9 del contratto di locazione commerciale che stabiliva che “Al conduttore viene espressamente riconosciuto il diritto di prelazione in caso di vendita da escutersi secondo le modalità ed i tempi di cui all'art. 38 della Legge n.
392/1978”. La ricorrente deduceva di aver stipulato detto contratto in data
01.04.2017 con;
che in data 23.11.2022 aveva venduto CP_2 CP_2
l'immobile locato alla soc. er il prezzo di € 220.000,00; di aver CP_1
comunicato formalmente in data 15.03.2023 la sua volontà di esercitare il diritto di riscatto di cui al detto art. 12 come previsto dall'art. 39 della L. n.
392/1978; di offrire quale offerta reale ex art. 1209 c.c. il corrispettivo prezzo di vendita pattuito di € 220 mila. Chiedeva, pertanto, di dichiarare inefficace, per violazione del diritto di prelazione, l'atto di compravendita stipulato in data 23.11.2022 con . CP_2
2. si costituiva chiedendo il rigetto della domanda Controparte_1
avversaria ed, all'uopo, eccependo l'inopponibilità del diritto di prelazione convenzionale e, in ogni caso, dopo aver rilevato non averla la ricorrente invocata, l'inesistenza di quella legale ex art. 38 L. 392/78 per essere l'immobile de quo destinato ad attività (deposito) che non comporta contatti diretti col pubblico dei consumatori.
3. si costituiva eccependo, in via preliminare, la propria carenza CP_2
di legittimazione passiva e chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda.
4. Verificato il mancato esperimento della mediazione, con ordinanza in data
13.09.2023 il Tribunale assegnava alle parti termine per la presentazione della relativa domanda, rinviando all'udienza del 10.01.2024 da tenersi con trattazione scritta mediante il deposito di note per le sole istanze e conclusioni;

5. La mediazione dava esito negativo, e l'odierna appellante con le note di trattazione scritta in data 09.01.2024 depositava domanda di mediazione unitamente ai relativi allegati (doc. n. 8), verbale negativo di mediazione (doc.
n. 9) ed atto di citazione in opposizione a precetto ex art. 615 c.p.c. attuativo del rilascio dell'immobile (doc. n. 10). pagina 4 di 9 6. All'udienza del 15/05/2024, previa discussione, precisate le conclusioni, il
Tribunale di Bergamo pronunciava la sentenza n. 1143/2024, pubblicata il
15.05.2024 con la quale:
- dichiarava inammissibile la domanda di riscatto della ricorrente nei confronti di;
Controparte_2
- rigettava la domanda di riscatto nei confronti di Controparte_1
- dichiarava inammissibile la domanda risarcitoria della ricorrente nei confronti di entrambe le convenute;

- poneva le spese di lite, a favore di entrambe le convenute, a carico della ricorrente.
In sintesi, per quanto in questa sede rileva, ricordava che la prelazione legale di cui agli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978 è esclusa dagli artt. 41 e 35 della medesima legge nel caso di “rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori”. Nel caso, il contratto di locazione destinava l'immobile “all'uso di deposito e all'esercizio delle attività connesse del conduttore”, vietando al conduttore ogni uso diverso da quello pattuito e specificando che l'attività del conduttore non comporta “contatti diretti con il pubblico degli utenti e/o dei consumatori” (v. art. 2 del contratto di locazione). Rilevava, inoltre, che la ricorrente non aveva mai allegato (né tantomeno provato o offerto di provare) di avere in concreto utilizzato l'immobile per contatti diretti con il pubblico, pur essendo tale circostanza un fatto costitutivo del diritto azionato, che avrebbe dovuto essere allegato fin dall'introduzione del giudizio. Quanto, invece, all'invocata prelazione convenzionale prevista nell'art. 12 del contratto di locazione, il Tribunale la disattendeva richiamando il principio giurisprudenziale secondo il quale tale pattuizione ha soltanto un valore obbligatorio e che, per l'effetto, non può fondare una domanda di riscatto verso il terzo acquirente bensì, semmai, la responsabilità per danni nel caso di inadempimento. Infine, dichiarava pagina 5 di 9 inammissibile la domanda risarcitoria in quanto domanda nuova, formulata per la prima volta all'udienza di discussione.
7. a proposto appello avverso detta sentenza, nella parte Parte_2
in cui ha escluso, ex artt. 41 e 35 della L. n. 392/1978, la prelazione legale di cui agli artt. 38 e 39 della predetta normativa, in quanto non sarebbe stato provato l'utilizzo dell'immobile per contatti diretti con il pubblico.
8. i è costituita, chiedendo il rigetto dell'appello Controparte_1
e la rifusione delle spese con distrazione ex art. 93 cpc in favore del difensore antistatario.
9. All'udienza del 15.10.2024 la causa è stata discussa e la Corte, all'esito della Camera di Consiglio, ha dato lettura del dispositivo.
MOTIVI
Con un unico motivo l'appellante lamenta l'omessa valutazione dei documenti di causa e delle risultanze istruttorie circa un fatto decisivo per il giudizio nonché la violazione delle disposizioni di cui agli art. 115 e 116 c.p.c. In particolare, deduce di aver provato la sussistenza dei requisiti, di cui agli artt.
38 e 39 L. n. 392/1978, del diritto di prelazione legale avendo prodotto in corso di causa, unitamente alle note di trattazione scritta datate 09.01.2024, la lettera del 19.04.2017 (doc. 8 in primo grado) inviata da e sottoscritta Pt_2
per conferma da (missiva che riproduce a pag. 6 dell'atto CP_2
d'appello) con la quale la conduttrice chiedeva, sulla base di accordi commerciali con la società Cars & Co. S.r.l. (sub conduttrice dell'immobile de quo), alla locatrice l'”autorizzazione per adibire l'immobile in oggetto, oltre che a deposito di autovetture, anche come punto di riferimento per la consegna e la restituzione di autovetture concesse in noleggio e/o leasing a soggetti terzi (privati ed aziende) … Tale attività non costituirà molestia per i capannoni limitrofi di Vs proprietà in quanto la citata società estera si limiterà a far accedere un numero selezionato di clienti i quali, dopo aver visionato le autovetture di loro interesse, sottoscriveranno un contratto di
pagina 6 di 9 noleggio, al termine del quale, dopo check out, restituiranno le vetture stesse”.
Sostiene l'appellante che l'attività, descritta in detta lettera, integrerebbe il requisito del contatto diretto con il pubblico e gli utenti e/o consumatori ex L.
n. 392/1978. Inoltre, l'utilizzo dell'immobile de quo ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico sarebbe provato dal fatto che la società sub conduttrice Cars & Co. S.r.l. è dedita all'attività del “Il commercio, all'ingrosso e al dettaglio, l'importazione e l'esportazione di autovetture nuove ed usate [...], riparazioni meccaniche e l'attività di manutenzione di autoveicoli in generale;
il noleggio di autovetture, autoveicoli ed imbarcazioni
[...], l'acquisto, l'alienazione in genere, la locazione [...]”, come emerge dalla relativa visura CCIAA (doc. n. 9 app.te).
L'appello non merita accoglimento.
Nel ricorso introduttivo la locatrice non ha minimamente dedotto, allegato e /o offerto di provare l'utilizzo dell'immobile de quo per contatti diretti con il pubblico, fatto costitutivo del diritto di prelazione legale e, pertanto, da inserire nell'atto introduttivo del rito locatizio. La lettera del 19.04.2017, formatasi in epoca antecedente al deposito del ricorso introduttivo, è stata prodotta con le note di trattazione scritta del 09.01.2024 (unitamente alla istanza di mediazione) e, pertanto, è inammissibile in quanto tardiva. Il ricorso introduttivo non contiene, invero, alcun minimo cenno a detta missiva. Nello stesso, peraltro, si è limitata ad invocare esclusivamente la prelazione Pt_2 convenzionale prevista nell'art. 12 del contratto di locazione, senza in alcun modo menzionare la prelazione legale. Pertanto, la produzione di detta missiva implica l'allegazione di fatti nuovi, nel caso tardivamente introdotti nel giudizio. Correttamente, dunque, il Tribunale non ha preso in considerazione la lettera del 19.04.2017 (doc. 8 in primo grado) depositata solo con le note di trattazione del 09.01.2024 e, dunque, tardivamente.
In ogni caso, la lettera del 19.04.2017 non fa riferimento ad una frequentazione diretta da parte di una indistinta generalità di consumatori,
pagina 7 di 9 bensì ad un “numero selezionato di clienti” e, dunque, ad una ristretta categoria la cui scelta deriva dalla selezione operata dalla società estera ivi citata e non dalla ubicazione dell'immobile nel quale viene esercitata l'attività.
Peraltro, nel contratto di locazione è previsto che “a) La concede CP_2
in locazione alla società che accetta, per l'esercizio della Parte_2 propria attività prevalente 1 attività nel campo immobiliare” (art 1 –
“descrizione dell'immobile” - contratto) l'immobile sito in Mornico Al Serio
(Bg), via Baraccone n. 1, facente parte di un complesso di capannoni accorpati, “a) … per essere adibito all'uso di deposito e all'esercizio dell'attività connesse del conduttore” con “b) … espresso divieto al conduttore di adibire l'immobile locato ad uso diverso da quello pattuito” (art. 2 – “destinazione” - contratto). Nella Visura camerale di (doc. 7 app.ta) Pt_2
l'oggetto sociale (“costruzione, ristrutturazione, recupero, acquisto, vendita, permuta, locazione e gestione di immobili di qualsiasi genere e destinazione”) non riporta alcuna attività commerciale di vendita al dettaglio per i consumatori. Dunque, il contratto esclude espressamente la destinazione pretesa dall'odierna appellante.
Nè giova a invocare l'oggetto sociale dell'attività svolta dalla Pt_2
subconduttrice Cars & Co. S.r.l. (doc. 9 app.te) che giustificherebbe, semmai, la legittimazione attiva di quest'ultima (e non di ad esercitare il diritto Pt_2
di prelazione legale e riscatto (Cass. nn. 1261/1990, 1956/1991, 6271/1997,
3996/2003).
Le spese di lite vanno poste a carico dell'appellante, in quanto soccombente, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede nel valore minimo attesa la scarsa complessità delle questioni poste, in conformità ai criteri di cui al DM n. 55/2014 siccome integrato con DM nn. 37/2018 e 147/2022.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Brescia, – Terza Sezione Civile, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
pagina 8 di 9 1) rigetta l'appello proposto da;
Parte_2
2) condanna in persona legale rappresentante p.t., alla Parte_2
rifusione in favore dell'appellata delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva ed € 1.911,00 per la fase decisoria, oltre spese non imponibili nonché rimborso forfettario nella misura del 15% e accessori di legge (CPA ed IVA se dovuta), con attribuzione all'avv. Giovanni Valtulini dichiaratosi antistatario;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma I quater
T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 15.10.2024.
IL CONSIGLIERE EST.
Marialuisa Tezza IL PRESIDENTE
Maria Grazia Domanico
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