REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
Il Giudice monocratico nella persona del dr. Salvatore Scalera ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4140 del ruolo generale degli affari contenziosi ^dell'^anno
2019, decisa all'udienza del 5.2.2025, con concessione dei termini ex art 190 c.p.c.;
TRA
'n.q. di eredi dell'originario attore [...] Parte_1 Parte_2 Parte_3
Pt_4 difesi dall'Avv. Giovanni di Mauro. '
attori
CONTRO
in persona del legale rapp.te p.t., difeso Controparte_1
dall'Avv. Pasquale Di Lorenzo
convenuto
Controparte_3 CP_4 E CP_5 difesi CP_2 "
dall'Avv. Giovanni di Mauro.
Parte_5 difesa dall'Avv Domenico Ambrosio
inteventori
Oggetto: Impugnazione di delibera assembleare
Conclusioni: come da scritti difensivi e verbale di udienza
MOTIVI DELLA DECISIONE
' proprietario di un Con atto di citazione notificato in data 3.5.2019, Parte_4
immobile sito in Castel Volturno, località Baia Verde, facente parte del Controparte_1
ha convocato in giudizio l'ente di gestione per chiedere la declaratoria di nullità
[...]

e/o annullabilità della delibera assembleare del 7.4.2019, per le seguenti censure attinenti a:
- convocazione assemblea per mancanza dell'anagrafe condominiale;
costituzione dell'assemblea per mancata allegazione delle deleghe;
decisioni adottate per oggetto indeterminato e con maggioranze non specificate e/o inferiori;

vizi formali per violazione di norme legali e regolamentari
-
bilanci consultivi non avendo l'attore potuto consultare i documenti giustificativi ed
-
essendo le spese prive di documentazione contabile e/o fiscale.
Ha altresì fatto istanza di revoca dell'amministratore ex art. 1129 c.c. ^Si è ^costituito ⁱl ^CP_1 convenuto eccependo in via preliminare l'improponibilità e/o improcedibilità della domanda, in quanto l'attore non aveva avviato il procedimento di mediazione obbligatoria previsto dall'art.5 del D.lgs. 28/2010, contestando nel merito l'infondatezza della domanda in fatto e diritto, attesa la piena regolarità della convocazioni e costituzione dell'assemblea in uno alla totale assenza di vizi formali, evidenziando il rispetto dei quorum prescritti ai fini della validità della decisione.
Sono intervenuti nel giudizio i condomini ^CP_² Controparte_3 ' CP_4
' 'CP_5 e, con autonoma costituzione, 'facendo proprie le richieste Parte_5
già articolate nell'atto introduttivo.
Parte_4 è stato Il procedimento, interrotto per l'intervenuto decesso dell'attore '
tempestivamente riassunto in data 30.11.2020 dagli eredi Parte_1 Parte_2 e [...]
Pt 3 .
È stato esperito invano l'obbligatorio procedimento di mediazione stante il mancato raggiungimento di un accordo conciliativo.
La causa, istruita documentalmente, è stata decisa all'udienza del 5.2.2025 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
≈≈≈
La domanda è infondata e va rigettata per quanto di ragione, precisando che la trattazione
è in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere, ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni, in applicazione del principio della cosiddetta 'ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ. SS.UU. sentenza n. 24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014).
In tema di delibere condominiali le Sezioni Unite hanno osservato che mentre l'azione di annullamento costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della I. n. 220 del 2012, la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed
è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" - contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume".
Di conseguenza sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (SS UU, 14.4.2021, n. 9839 del 14 aprile
2021).
Al tempo stesso è necessario ribadire il limite del sindacato giudiziario in sede di impugnazione delle delibere condominiali che non può estendersi alla valutazione del merito delle soluzioni adottate per la gestione delle cose e dei servizi comuni, né alla convenienza dei correlativi costi da sostenere, bensì si risolve in un controllo di legalità,
relativo al se la decisione collegiale sia atto legittimo di esercizio del potere dell'assemblea
(cfr. ex multis, da ult. sez. II, 23.6.2023, n. 18039).
Giova innanzitutto evidenziare che in tema di impugnazione di deliberazioni dell'assemblea condominiale, la giurisprudenza di legittimità è granitica nell'affermare che, in via generale,
"incombe su chi impugna la delibera l'onere di dimostrare i fatti che integrano il vizio denunciato" (ex multis, Cassazione Civile, Sez. I, 19 febbraio 2018, n. 3946).
Indicati tali fondamentali tracciati, gli attori non hanno assolto al proprio onere di adeguata prova e di concreta allegazione dei vizi della delibera di cui chiede di accertare l'invalidità.
Si vada con ordine.
Risultano priva di pregio le eccezioni riguardo la regolare convocazione dell'assemblea in quanto è stato prodotto dal condominio il registro di anagrafe condominiale, contrariamente a quanto dedotto da parte attrice. A ciò si aggiunga che la mancata convocazione di uno o più condomini può essere fatta valere solo da coloro che non siano stati regolarmente convocati, a condizione che gli stessi non siano intervenuti alla riunione, in quanto ciò varrebbe a sanare i vizi o la carenza della convocazione (Cass. 23.11.2016 n. 23903). Nondimeno si rileva che essendo tenutasi l'assemblea in seconda convocazione, essa è
regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Nel verbale sono stati indicati sia il numero totali di condomini (45), sia il numero di quelli che effettivamente erano presenti all'assemblea (36). Da ciò risulta che il quorum richiesto sia ampiamente superato. Tali elementi, risultano sufficienti ai fini della determinazione della valenza della deliberazione.
Ne consegue, pertanto, che l'assemblea risulta regolarmente costituita e le deliberazioni adottate siano valide per quanto riguarda il quorum.
A ciò si aggiunga il principio di legittimità secondo cui spetta al condomino che impugni una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero edificio 8cfr. ex multis da ultimo, Cass. civile, sez. II, 9.10.2023, n. 2862).
Quanto alle presunta indeterminatezza nella convocazione sono ben chiariti le questioni da trattare, tra cui al punto 1 dell'ordine del giorno re "Esamina ed approvazione preventivo spesa anni 2014-2015-2016-2017-2018" agli atti risultano i relativi bilanci consuntivi, che sono stati approvati da 29 condomini su 36 presenti, per complessivi millesimali 696,16, raggiungendo quindi la maggioranza richiesta.
In ordine poi alle contestate irregolarità dei bilanci 2014,2015, 2016, 2017, 2018 si deve premettere che a fronte dell'obbligo dell'amministratore di rendicontazione annuale del proprio operato e della situazione economico-finanziaria del condominio, non viene meno il potere-dovere dell'assemblea di deliberare in ordine ai rendiconti, anche se presentati con ritardo dall'amministratore, e di sanare eventuali omissioni nella contabilità tenuta dall'amministratore medesimo. Ed invero, la violazione del principio di annualità della contabilità può essere, cioè, solo motivo di responsabilità e di revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, ma non motivo di nullità della delibera assembleare di approvazione (con ritardo) del rendiconto (in termini Corte appello Lecce, 04/11/2020,
n.367).
Priva di pregio è la contestazione sulla mancata possibilità di consultazione della documentazione alla base dei bilanci presentati per l'approvazione, n^on ^essendo configurabile un obbligo per l'amministratore condominiale di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell'assemblea, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (cfr. Cass. n. 19210/2011 e Cass. n. 19799/2014).
Relativamente al criterio di redazione del bilancio, questo Giudice, pur dando atto di un contrasto giurisprudenziale mai sopito, intende richiamare l'orientamento (ex multis, Cass. civile, sez. VI, ord., 29-01-2019, n. 2488; v. anche ) Cass. n. 1405/2007) secondo cui per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, non richiedendosi nemmeno necessariamente che il consuntivo sia predisposto nel rispetto di un principio di rigorosa sequenza temporale (Cass. n. 8521/2017), ben potendosi anche far applicazione del criterio di cassa, anzichè (...) di quello di competenza (Cass. n.
15401/2014). Nel caso in esame i rendiconti, pur presentati per l'approvazione con colpevole ritardo dall'amministratore, contengono requisiti basilari di chiarezza, correttezza e veridicità, che potevano essere verificabile con la documentazione giustificativa di accompagnamento che ogni condomino ha il diritto di consultare prima e dopo l'approvazione, nei termini sopra indicati.
Del resto parte attrice e gli interventori hanno mosso le critiche non tanto sulla tecnica redazionale quanto nel merito delle entrate e delle uscite, deducendo "saldi complessivi disallineati❞ senza tuttavia allegare alcuna seria e concreta analisi dei bilanci da parte di tecnici contabili di fiducia, ed anzi chiedendo una consulenza tecnica di evidente natura esplorativa (cfr. ordinanza 26.8.2023).
Vi è di più. Le osservazioni critiche sulle singole rendicontazioni ^Iove ^mai ^fondate ^{e sommeritualment}e ^dedotte riguarderebbero, nella maggior parte delle annualità, certamente non rilevanti che stridono in tutta evidenza con il principio di legittimità da tempo consolidato in tema di impugnazione delle delibere condominiali secondo cui la legittimazione ad agire per l'annullamento, attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno" specifico interesse diverso da quello alla semplice rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di impugnazione della deliberazione collegiale" (cfr. da ult. Cass. civile, sez. II, 27.2.2024, n. 5129), interesse "che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale". Tale pregiudizio non è risulta minimamente allegato e non è certo ricavabile dalle poste contestate.
Ancor più generiche sono le contestazioni sulla asserita violazione di norme legali e regolamentari, che, in realtà, non risultano in concreto specificate. Né risulta prodotto il regolamento del condominio.
La richiesta di revoca dell'amministratore è inammissibile, in quanto deve essere proposta, se del caso, in sede di volontaria giurisdizione
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza, con la precisazione che non essendo acquisiti ulteriori dati per determinare il concreto valore in relazione al decisum, ai sensi dell'articolo 5, comma 6 del D.M. 44/15, “le cause di valore indeterminabile si considerano di regola e a questi fini di valore non inferiore a euro 26.000,00 e non superiore a euro 260.000,00, tenuto conto dell'oggetto e della complessità della controversia". II giudice, dunque, nella determinazione dei compensi e laddove ravvisi la bassa complessità della controversia, può tenere conto dei valori medi indicati nelle tabelle ministeriali per la fascia di valore compresa tra € 5.200,00 e 26.000,00, poiché essa comprende le cause di valore "fino a❞ ventiseimila euro, il cui limite massimo non è dunque "inferiore" (essendo uguale) a ventiseimila.

P.Q.M.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda
" Parte_3 e gli interventori 2. condanna in solido Parte_2 Parte_1
Controparte_3 CP_4 e CP_5 CP_2 Parte_5 '
a rifondere al Controparte_6 in persona del rappresentante le spese di lite quantificate in € 5.077,00 per compensi (III scaglione, D.M. n. 147 del
13.8.2022) oltre Iva, cpa, spese forfettarie ed altri accessori di legge.
Santa Maria Capua Vetere, 16.5.2025
Il Giudice dr. Salvatore Scalera