N. R.G. 36748/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, NC NO ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 36748/2025 R.G. promossa da: Parte GI.ERRE. ) rappresentata e difesa dall'avv. RE PAOLO, presso lo studio del P.IVA_1 quale in Meda (MB), via Indipendenza n. 78 è elettivamente domiciliata INTIMANTE-RICORRENTE contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._1
(C.F. ) Controparte_2 C.F._2
INTIMATI-RESISTENTI CONTUMACI OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE:
- dichiarare la risoluzione del contratto di locazione in atti a causa del grave ed ingiustificato inadempimento dei conduttori atteso il mancato pagamento dei canoni di locazione, delle spese condominiali e di quant'altro esposto in narrativa per un importo complessivo pari, ad oggi, ad € 14.024,41;
- convalidare l'intimato sfratto per morosità e vedere apporre la formula esecutiva;

- ordinare ai convenuti il rilascio dell'immobile libero da persone e vuoto di cose entro il termine da fissarsi ex lege;

- disporsi ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, fissando la data per l'esecuzione
- Emettere ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva nei confronti dei conduttori sig.ra Controparte_1
, nata in Ecuador, a [...] il [...], C.F.
[...]
, residente in [...] dell'Ospedale n. 2, Torre A e sig. , nato a [...], il Controparte_2
1 13/04/1956, C.F. , residente a [...]
Benefattori dell'Ospedale n. 2, Torre A, in solido fra loro, per i canoni scaduti e a scadere, pari ad oggi ad € 6.750,00 (pari ai soli canoni inziali previsti contrattualmente di € 750,00, ad oggi insoluti e così come elencati al punto A della narrativa), oltre alla differenza per adeguamento Istat non versata, interessi e spese così come da contratto;

- respingere tutte le eventuali domande ex adverso formulate;

- con vittoria di spese, diritti e onorari di giudizio.

All'odierna udienza il difensore dell'intimante ha dichiarato di voler limitare la domanda di pagamento ai soli canoni maggiorati dell'adeguamento istat, con esclusione delle altre voci richieste nella memoria integrativa, per complessivi € 6.750,00 oltre ISTAT ed interessi.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. GI.ERRE. ha intimato a e Pt_1 Controparte_1
lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Milano, via Controparte_2
Benefattori dell'Ospedale n. 2, Torre A, secondo piano, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso abitativo in forza di contratto del 10 aprile 2015, deducendo il mancato pagamento della somma di € 9.144,05, di cui € 4.150,00 per canoni ed oneri accessori forfettari maturati dal 25 gennaio 2025 al 25 giugno 2025 (con esclusione della mensilità di febbraio 2025), € 3.162,79 per conguagli spese relativi agli anni 2021, 2022 e 2023 ed € 1.831,25 per adeguamento ISTAT. Ha chiesto emettersi ingiunzione di pagamento.
Nessuno degli intimati si è costituito in giudizio né è comparso all'udienza di convalida dello sfratto.
Il giudice, poiché l'intimato era risultato irreperibile, non ha emesso provvedimenti CP_2 provvisori ed ha disposto il mutamento del rito, disponendo la rinnovazione della notificazione dell'intimazione ad entrambi gli intimati, unitamente al verbale del 6 ottobre 2025 contenente l'ordinanza di mutamento del rito.
Solo l'intimante ha depositato la memoria integrativa, nella quale ha rassegnato le conclusioni sopra trascritte.
All'udienza di discussione gli intimati-resistenti sono stati dichiarati contumaci;
il giudice ha chiesto chiarimenti in merito al conteggio dell'adeguamento ISTAT ed ai conguagli relativi alle spese condominiali, assegnando un termine per il deposito di note scritte. A seguito di un rinvio ex art. 309 cpc, all'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa mediante pubblica lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.
2 2. Le domande del locatore sono fondate.
La società ricorrente ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione in data 1° luglio 2021 (e non il 10 aprile 2015, come erroneamente indicato nell'intimazione di sfratto), decorrente dal 25 luglio 2021, sottoscritto dalle parti e tempestivamente registrato (doc. 1).
Ha così assolto l'onere probatorio su di essa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c. giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”). Per contro, la controparte, non essendosi costituita, non ha allegato né dimostrato l'esistenza di fatti estintivi e/o impeditivi dell'obbligazione di pagamento dedotta in lite.
Tenuto conto della durata dell'inadempimento (dal 25 gennaio 2025) e dell'ammontare complessivo del debito - per canone, adeguamento ISTAT e spese condominiali forfetarie in acconto - maturato sino al mese di ottobre 2025 (€ 8.069,94, con esclusione della mensilità di febbraio 2025, non richiesta), l'inadempimento della parte conduttrice alla principale obbligazione derivante dal contratto di locazione – quella di pagamento del corrispettivo negoziale - è senz'altro grave, avendo provocato un evidente e considerevole squilibrio del sinallagma contrattuale: a fronte del godimento dell'immobile e quindi del pieno adempimento dell'obbligazione da parte del locatore, il conduttore non ha effettuato la principale prestazione cui si era obbligato, ossia versare il corrispettivo nell'ammontare ed alle scadenze pattuite (art. 1587 c.c.). Peraltro, con riguardo alle locazioni abitative l'art. 5 l. n. 392/1978 contiene una valutazione legislativa della gravità dell'inadempimento idonea a giustificare la risoluzione delle locazioni abitativa, ancorata al mancato pagamento di un canone “decorsi venti giorni dalla scadenza prevista”, fattispecie che all'evidenza ricorre nel caso in esame.
Il contratto deve perciò essere dichiarato risolto, ai sensi dell'art. 1455 c.c. e 5 l. n. 392/1978.
La parte conduttrice va altresì condannata alla restituzione dell'immobile in favore del ricorrente, essendo venuto meno il titolo della detenzione e divenuto illegittimo il godimento del bene locato.
3 Tenuto conto della durata dell'inadempimento e dell'ammontare del debito, come pure della destinazione del bene locato ad abitazione, l'ordine di rilascio viene pronunciato con decorrenza dal 10 gennaio 2026.
I resistenti devono, infine, essere condannati, in solido tra loro, al pagamento del corrispettivo negoziale non versato, nei limiti precisati all'odierna udienza di discussione e sopra trascritti nelle conclusioni, corrispettivo che ammonta, ad oggi, a € 6.750,00 per canoni, oltre adeguamento
ISTAT e spese forfetarie come da contratto, pari a complessivi € 8.069,94, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo ed oltre al corrispettivo negoziale maturato e maturando da novembre 2025 al saldo.
Le spese di lite, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, della semplicità delle questioni trattate e della contumacia del resistente, vengono poste a carico della parte soccombente e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, in contumacia della parte resistente, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento di e Controparte_1
il contratto di locazione sottoscritto in data 1° luglio 2021, avente ad Controparte_2 oggetto l'immobile adibito ad uso abitativo, sito in Milano, via Benefattori dell'Ospedale n. 2,
Torre A, secondo piano;

2) condanna e a Controparte_1 Controparte_2
Per Part rilasciare libero da persone e cose e nella disponibilità di RRE. l'immobile suddetto;

3) fissa per l'esecuzione la data del 10 gennaio 2026;
4) condanna, inoltre, e Controparte_1 CP_2
a pagare al ricorrente la somma di € 6.750,00 per canoni, oltre adeguamento ISTAT e
[...] spese forfetarie come da contratto, pari a complessivi € 8.069,94, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo ed oltre al corrispettivo negoziale maturato e maturando da novembre 2025 al saldo;

5) condanna infine i resistenti, in solido tra loro, a rifondere alla ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 1.800,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e
CPA se dovute ed € 294,00 per esborsi.
Milano, 11/12/2025.
Il Giudice
NC NO
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