N. R.G. 1459/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, TERZA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1459/2022 promossa da:
(PI: , con il patrocinio dell'Avv. ANTONIO Parte_1 P.IVA_1
GADDINI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: , con il patrocinio dell'Avv. Controparte_1 P.IVA_2
MARCO DI BISCEGLIE, l'Avv. NICOLETTA RABIOLO e l'Avv. ALESSANDRA DI BUGNO;

(cf: , con il patrocinio dell'Avv. GIONATA Controparte_2 C.F._1
(PI: , con il patrocinio dell'Avv. Controparte_3 P.IVA_3
ALESSANDRA BENVENUTI;

(cf: ), contumace;
Controparte_4 C.F._2

PARTI APPELLATE
avverso la sentenza n. 586/2022 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 9.6.2022.
CONCLUSIONI
In data 28.2.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
pagina 1 di 26 Per la parte appellante:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione disattesa e reietta e per le causali tutte di cui agli atti di causa presenti in atti:
- accertare e dichiarare la diminuzione di valore dell'oggetto della compravendita e accertato il pregiudizio economico subito dalla parte attrice acquirente voglia, previa diminuzione del prezzo pagato, condannare l' alla Controparte_1 restituzione del prezzo versato in eccesso, con interessi e rivalutazione dal giorno del contratto di compravendita o dalla domanda al saldo, oltre il risarcimento di tutti i danni subiti. Con vittoria di spese e competenze di causa;

- Accertata la negligenza e/o imperizia del convenuto Geom. Controparte_2 incaricato dell'assistenza all'atto di compravendita da parte attrice e alla perizia tecnico- estimativa fornita per la per l'individuazione del prezzo dell'immobile, a tutta Parte_2
l'attività tecnica propedeu ta poi nell'acquisto ed ancor prima nella valutazione e descrizione del bene oggetto dell'acquisto, condannare il Geom. al Controparte_2 risarcimento dei danni nei confronti della società attrice per responsabilità contrattuale ed extra-contrattuale, per avere comunque causato con il proprio comportamento a parte attrice un danno patrimoniale ingiusto. Con vittoria di spese e competenze di causa;

- Conseguentemente condannare il Geom. alla restituzione delle somme Controparte_2 corrisposte “per compulsum” a seguito del a di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e pari ad euro 25.578,55 di cui al documento n. 5) versato in atti.
- Rigettare tutte le domande ed eccezioni sollevate dagli appellati perché del tutto infondate in fatto e diritto”.
Per la parte appellata : Pt_2
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: in rito
-dichiarare inammissibile l'appello proposto per i motivi espressi in premessa con conseguente conferma in ogni sua parte della impugnata sentenza compresa la condanna alle spese
- rigettare l'appello proposto con conseguente conferma in ogni sua parte della impugnata sentenza compresa la condanna alle spese.
In ogni caso con vittoria di compenso e spese del presente giudizio anche il relazione al procedimento ex artt.283 e 351 c.p.c., da liquidarsi ex D.M. n. 55/2014 con l'aumento del 30% previsto dall'art.4 comma 1 bis, senza applicazione di Iva e Cap (trattandosi di contenzioso gestito da Avvocatura interna), ma gravati di oneri previdenziali e assistenziali pari al 23,8%, oneri da riconoscersi all'avvocato dipendente dell'Ente pubblico in sostituzione delle voci accessorie applicabili ai legali liberi professionisti (cfr. in merito Tar Piemonte n. 1104/2017, Corte d'Appello di Torino 259/10, Corte d'Appello di Bolzano 101/2012).
Per la parte appellata CP_2
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze rigettare l'appello proposto dalla società
con integrale conferma della sentenza impugnata;
Parte_1
pagina 2 di 26 nell'ipotesi in cui venisse ravvisata una responsabilità totale, parziale e/o solidale del Geom.
dichiararsi che la società di assicurazioni è Controparte_2 Controparte_3 obbligata a rilevare indenne il proprio assicurato da ogni e qualsiasi pregiudizio dovesse derivargli dall'accoglimento delle domande attrici;
in ogni caso, con condanna della parte soccombente alla refusione delle spese del presente giudizio”.
Per la parte appellata : Pt_2
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello confermare integralmente la sentenza impugnata, con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio anche in favore dell'esponente terza chiamata;
nell'ipotesi in cui la Corte non confermasse integralmente la sentenza impugnata, ripropone le conclusioni del primo grado di giudizio e chiede, pertanto, che l'Ill.ma Corte d'Appello voglia, in via principale, respingere la domanda proposta da parte attrice nei confronti del convenuto assicurato, in quanto infondata in fatto ed in diritto, con vittoria di spese di giudizio anche in favore della concludente terza chiamata;
in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse essere ritenuta fondata e provata la domanda proposta da parte attrice nei confronti del Geom. limitare il CP_2 risarcimento a carico dell'esponente in funzione della percentuale di effettiva responsabilità riconosciuta esistente e provata a carico del convenuto e dei soli danni che l'attore avrà dimostrato essere effettiva conseguenza del sinistro, con consequenziale pronuncia in tema di spese ed onorari di giudizio e, comunque, nei limiti della garanzia stipulata, limitatamente alla quota di responsabilità dell'assicurato in caso di responsabilità solidale, con esclusione delle spese sostenute dall'assicurato per l'autonoma difesa, con applicazione degli scoperti contrattualmente stabiliti, dei limiti di risarcimento per sinistro convenuti e senza possibilità di superamento del massimale pattuito per danni patrimoniali in € 258.228,44”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Lucca, con sentenza n. 586/2022 pubblicata il 9.6.2022, ha così deciso:
1) Rigetta le domande proposte dall'attrice nei confronti della Parte_1 convenuta (già di IO) e del Controparte_1 Controparte_5 convenuto Geom. ; Controparte_2
2) Dichiara non luogo a provvedere sulle domande subordinate di manleva proposte dalla convenuta nei confronti del convenuto Geom. Controparte_1
e da quest'ultimo nei confronti della terza chiamata Controparte_2 Controparte_3

[...]
3) Condanna l'attrice alla rifusione in favore della convenuta Controparte_1 delle spese di lite, che liquida in euro 21.387,00 per compensi, oltre rimborso
[...]
pagina 3 di 26 spese forfettarie nella misura del 15% del compenso totale, Iva e Cpa nella misura di legge;

4) Condanna l'attrice alla rifusione in favore del convenuto Geom. Controparte_2 delle spese di lite, che liquida in euro 21.387,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso totale, Iva e Cpa nella misura di legge;

5) Compensa interamente le spese di lite tra il convenuto Geom. e la Controparte_2 terza chiamata nonché tra il primo e il terzo chiamato Controparte_3
. Controparte_4
1.1 con atto di citazione notificato il 20.5.2008, aveva convenuto Pt_1 Parte_1 in giudizio la di IO (oggi in seguito anche Pt_2 Controparte_1
Contr solo e il Geom. esponendo che: Controparte_2
(-) la , con delibera n. 146 del 6.4.2005, aveva bandito un pubblico incanto (ex Pt_2 art. 115 L. Reg. Toscana 40/2005) per la vendita di alcuni suoi beni, fra i quali era individuato, quale lotto n. 2, una porzione di più ampio fabbricato ad uso uffici in Via Leonaida Repaci angolo Via Aurelia in IO; in catasto al foglio 6, p.lla 1313 sub 3 mq 342;
(-) il prezzo base del bene era stato determinato sulla scorta di una Relazione tecnico estimativa redatta dal Geom. datata il 3.10.2002 e giurata il 4.10.2002: essa Controparte_2 dava conto che il fabbricato poteva essere destinato a uffici anche privati, sicché anche per studi professionali di privati (avvocati e commercialisti prima di tutto);
Contr (-) dopo un'asta andata deserta, la aveva disposto procedersi a vendita a trattativa privata e il 6.10.2005, scrutinate le offerte ricevute, aveva aggiudicato il bene a
[...]
aggiudicazione divenuta definitiva il 19.12.2005, dopo che il Comune di CP_4
IO aveva omesso di esercitare il diritto di prelazione;

(-) il 7.6.2006 era stato stipulato, per atto pubblico rogato dal Notaio , il Persona_1 contratto di compravendita (prezzo di € 892.800,00, pagato), al quale era intervenuta
[...] quale terzo beneficiario, avendo l'acquirente stipulato in suo Parte_1 CP_4 favore;
la società aveva contestualmente dichiarato di volerne profittare;

(-) solo dopo l'acquisto, che si era determinata ad acquisire il bene Parte_1 in base alle indicazioni del Geom. sulla possibilità di destinare l'immobile a uffici CP_2 per privati, aveva verificato che la natura del bene, in base al P.R.G., non consentiva quella destinazione, perché l'immobile era destinabile solo a uffici pubblici e non privati.
Aveva pertanto chiesto, in via gradata: pagina 4 di 26 a) dichiararsi la nullità della compravendita;

b) annullarla per errore;

c) risolverla per mancanza di qualità promesse o per il venir meno della presupposizione, con condanna risarcitoria.
Contr 1.2 La si era costituita per resistere, negando in radice le pretese avversarie.
In subordine, aveva chiesto di essere mallevata dal Geom. CP_2
si era, del pari, costituito per resistere, contestando qualsiasi sua CP_6 responsabilità.
Aveva, peraltro, chiesto di chiamare in causa, quale litisconsorte necessario,
[...]
nonché, a fini di propria garanzia, la società , con la CP_4 Controparte_3 quale aveva in essere polizza della r.c. professionale.
1.4 si era costituita per contestare ogni domanda contro il Controparte_3 proprio assistito;
in subordine, chiedendo la limitazione della sua esposizione a quanto contrattualmente previsto con l'assicurato.
1.5 si era costituito affinché fosse considerato estraneo alla vicenda e Controparte_4 qualsiasi domanda contro di sé rigettata.
1.6 Nella 1^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c., l'attrice aveva chiesto, in ulteriore estremo subordine, la riduzione del prezzo di acquisto e la condanna del Comune a restituire quanto ricevuto in eccesso.
1.7 Il Tribunale, dopo istruttoria orale e documentale, nonché due c.t.u., ha rigettato le domande.
A suo avviso, aggiudicatario del bene, conosceva la situazione urbanistica CP_4 del bene: «[…] Il predetto , poi, ha dichiarato di aver preso visione Controparte_4 dell'immobile in oggetto e di tutti gli atti concernenti la sua consistenza, la sua situazione urbanistica e catastale, il suo stato di conservazione etc., nonché di aver preso atto che
l'eventuale acquisto dell'immobile sarebbe avvenuto nello stato di fatto e di diritto in cui il bene si trovava con tutti i vincoli, pesi ed oneri che vi inerivano, nessuno escluso (v. doc. 4 della convenuta di IO ). […]» (sent., pag. 12). Pt_2
Anche aveva conoscenza della situazione, come risultava dalla Parte_1 natura stessa del bene e dalla seconda c.t.u.- pagina 5 di 26 La relazione del 2002, «[…] pur contenendo singole affermazioni ambigue o CP_2 fuorvianti, non pub interpretarsi nel suo complesso nei termini indicati da parte attrice.
Infatti, si ribadisce che la relazione in oggetto si apre proprio con l'affermazione che
“Trattasi di vani ad uso uffici pubblici..”, dunque con la precisazione che la destinazione del bene immobile de quo & ad uso uffici pubblici : con la conseguenza che le ulteriori considerazioni del Geom. sopra riportate vanno ridimensionate e rese compatibili CP_2 con la considerazione iniziale dal contenuto chiaro ed inequivoco. […]» (ivi, pag. 13).
La domanda di riduzione del prezzo, infine, è stata rigettata perché la seconda c.t.u. aveva stimato il valore del bene in € 930.000,00: «[…] Tenuto conto che il prezzo versato dall'acquirente, in base al contratto di compravendita del 7.6.2006, & pari ad euro
892.800,00(v . punto 5) del contratto), pur considerando una percentuale di svalutazione dell'immobile dal 2002 al 2006, pare evidente che il prezzo versato non era eccessivo rispetto al valore di stima dell'immobile con destinazione pubblica […]» (ivi, pag. 14).
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato, (di Parte_1 seguito anche appellante) ha convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di Appello,
l Controparte_1 Controparte_2 [...]
ed (di seguito anche appellati), proponendo Controparte_3 Controparte_4 gravame avverso la suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 “ERRONEITA' DELLA SENTENZA IMPUGNATA NELLA PARTE IN CUI IL
GIUDICE DI PRIME CURE, PUR RICONOSCENDO CHE LA RELAZIONE TECNICO-
ESTIMATIVA A FIRMA DEL GEOM. "SINGOLE Persona_2
AFFERMAZIONI AMBIGUE O FUORVIANTI", HA POI INVECE ERRONEAMENTE
RIDIMENSIONATO TALI AFFERMAZIONI RITENENDOLE COMPATIBILI CON LA
DESTINAZIONE PUBBLICA DELL'IMMOBILE E, DI CONSEGUENZA, HA RIGETTATO
ANCHE LA DOMANDA ATTRICE SUBORDINATA DI RIDUZIONE DEL PREZZO E DI
RESTITUZIONE DEL PREZZO VERSATO IN ECCESSO”
Contr Il primo motivo reitera contro la la domanda subordinata di riduzione del prezzo e di conseguente ripetizione di quanto pagato in eccesso.
La sentenza era infatti contraddittoria, laddove riconosceva che la relazione CP_2 era stata fuorviante, ma sminuiva poi tale dato, come se fosse stato ininfluente.
pagina 6 di 26 Inoltre, la motivazione era errata, perché basata sulla stima – incongrua e censurata – della seconda c.t.u. ; laddove il primo c.t.u. ( aveva quantificato il valore del Per_3 CP_7 bene in € 629.000,00, con un sovraprezzo indebito di € 241.046,00.
Peraltro, l'appellante ha dedotto e documentato, quale fatto sopravvenuto, che «[…] solo di recente quest'ultima è riuscita a cederlo al Comune di IO al minor prezzo di €
745.000,00 con una perdita secca ed evidente rispetto al prezzo d'acquisto del 2006 di €
892.800,00. Oltre all'ulteriore danno derivante dal mancato utilizzo dell'immobile dal 2006 al 2020 (nessun ente pubblico ha proposto di condurlo in locazione), con conseguente mancata percezione di frutti civili, deterioramento dell'immobile, ecc. […]» (appello, pag.
10).
2.2 “ERRONEITA' DELLA SENTENZA IMPUGNATA NELLA PARTE IN CUI IL
GIUDICE DI PRIME CURE HA RIGETTATO LA DOMANDA DI CONDANNA AL
RISARCIMENTO DEI DANNI DA RESPONSABILITA' CONTRATTUALE ED
EXTRACONTRATTUALE FORMULATA DALL'APPELLANTE NEI CONFRONTI DEL GEOM.
Controparte_2
Per ragioni pressoché analoghe, si contesta l'erroneità del rigetto della domanda risarcitoria verso il tecnico del quale era stato in sostanza affermato CP_2
l'inadempimento, per le affermazioni fuorvianti della sua perizia, senza poi trarne le obbligate conseguenze.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio,
3.1 l già di IO, si è Controparte_1 Parte_2 costituita in giudizio, eccependo la inammissibilità dell'appello e, comunque, la sua infondatezza;

3.2 i è costituito, resistendo al gravame in modo analogo alla Controparte_2
Contr
e reiterando la domanda di garanzia verso l'assicuratore;
pagina 7 di 26 3.3 , costituitasi, ha chiesto dichiararsi Controparte_3 inammissibile, ovvero rigettarsi l'appello, riportandosi, in subordine, alla posizione già assunta relativamente al suo assicurato;

3.4 pur ben citato, non si è costituito ed è stato dichiarato Controparte_4 contumace (ordinanza del 28.2.2024).
4. Con ordinanza del 19.10.2022 la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 28.2.2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
L'appello è ammissibile, ma infondato.
A. Il primo motivo è infondato, secondo quanto segue, da valere anche quale integrazione ed emendazione della motivazione del Tribunale.
A.1 Il Tribunale, dopo avere escluso a monte la responsabilità della venditrice , Pt_2 ha, come già accennato, così ulteriormente motivato sul punto (pag. 14):
Quanto alla ulteriore domanda avanzata dall'attrice “nella denegata ipotesi che venisse rigettata la domanda sub a) di nullità/inesistenza dell'atto e sub b) di annullamento e sub c)”, volta a condannare la , previa riduzione del prezzo pagato, alla restituzione del Pt_3 prezzo versato in eccesso, sulla base dell'accertamento della diminuzione del valore dell'oggetto della compravendita e del pregiudizio economico della parte attrice-acquirente
(cfr conclusioni dell'attrice di cui all'epigrafe e memoria ex art.183 comma 6 n.1 c.p.c. di parte attrice, pag.2), non sussistono i presupposti per accogliere neppure questa ulteriore domanda attorea, poiché dall'esito della CTU rinnovata svolta dall'Ing. si evince Per_3 che il più verosimile valore del bene immobile in questione quale destinato ad ufficio pubblico, al momento della stima del Geom. (ottobre 2002), è pari ad euro CP_2
pagina 8 di 26 930.000,00, sulla base peraltro di un “criterio assolutamente soggettivo e cautelativo“ ( pag.
40 della relazione peritale ).
Tenuto conto che il prezzo versato dall'acquirente, in base al contratto di compravendita del 7.6.2006, è pari ad euro 892.800,00 (v . punto 5) del contratto), pur considerando una percentuale di svalutazione dell'immobile dal 2002 al 2006, pare evidente che il prezzo versato non era eccessivo rispetto al valore di stima dell'immobile con destinazione pubblica e che, di conseguenza, va respinta anche la richiesta di riduzione del prezzo e di restituzione della parte asseritamente versata in eccesso. Infatti, va evidenziato che - come correttamente rilevato sul piano metodologico dal CTU Ing. - “... il Per_3 valore di una stima non dovrebbe essere rappresentato da un numero solo ma dall'insieme dei valori compresi in un intervallo, di modesta ampiezza, del quale il numero che scaturisce dal procedimento di stima rappresenta lo media ideale “ e che “La ampiezza di questo ipotetico intervallo ... non dovrebbe differire di un +o -5% rispetto al valore ideale finale “, per cui “
Fatto 100 il valore ideale dovrebbero essere considerati corretti ed equivalenti a questo valore tutti i numeri compresi fra 95 e 105“ ( pagg. 34 e 35 dell'elaborato peritale ).
Prosegue il giudice osservando inoltre che l'ipotesi dell'assenza di danno era suffragata dal fatto che «[…] l'odierna attrice stipulava con il Comune di IO un preliminare di compravendita con il quale si obbligava a vendere al Comune la medesima unita immobiliare, al prezzo concordato di euro 889.000,00, con una caparra confirmatoria pari ad euro 450.000,00 ricevuta dalla promittente alienante all'atto della sottoscrizione del preliminare ( cfr. pag.10 della relazione peritale e preliminare di compravendita in data
27.12.2011 prodotto da parte attrice all'udienza del 7.2.2012). […]» (ivi, pag. 15).
A.2 Col primo mezzo, l'appellante:
A.2.1 afferma la responsabilità del Comune, che discende dall'esistenza, nella Relazione tecnico-estimativa del Geom. del 2002, di singole affermazioni ambigue o Controparte_2 fuorvianti, che lo stesso Tribunale qualifica tali;

A.2.2 censura la ritenuta assenza di danno, perché accertata dal Tribunale sulla base di una c.t.u. – la seconda – del tutto erronea.
A.3 Gli appellati hanno, con difese per lo più analoghe:
A.3.1 eccepito la inammissibilità della domanda, perché:
pagina 9 di 26 A.3.1.1 era stata tardivamente proposta in primo grado, solo in sede di precisazione delle conclusioni;

A.3.1.2 era proposta da soggetto non legittimato, poiché l'unico vero acquirente era
[...]
essendo del tutto incongrua e non corrispondente alla realtà la figura del CP_4 contratto a favore di terzo, emergendo sia da elementi logici, sia da prove testimoniali assunte
(in particolare del figlio del Avv. Paolo Giannecchini, il quale aveva dichiarato CP_4 che il padre e la società acquirente erano la stessa cosa e che fu utilizzata la figura del contratto a favore di terzi perché ci sarebbe stata una doppia imposizione fiscale se ci fosse stato un doppio trasferimento), che l'art. 1411 c.c. era stato utilizzato al solo scopo di evitare Contr due tassazioni per due vendite (da a e da questi a . CP_4 Parte_1
A.3.1.3 La difesa solleva una ulteriore eccezione, da considerarsi, al di là della CP_2 collocazione che gli dà la parte, preliminare: la domanda qui reiterata di riduzione del prezzo non poteva essere svolta da perché essa aveva chiesto con l'atto di Parte_1 citazione, prima di tutto, la risoluzione, con la conseguenza che, secondo la giurisprudenza di legittimità, esperita l'azione redibitoria, quella estimatoria era preclusa.
A.3.2 ribadito che nessuna responsabilità del venditore era configurabile.
A.4 Le eccezioni d'inammissibilità sono tutte infondate.
A.4.1 Innanzitutto, non è vero che la domanda oggi riproposta sia stata avanzata per la prima volta da al momento di precisare le conclusioni, perché, come Parte_1 scrive il Tribunale, la domanda era stata aggiunta nella 1^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c., come si può facilmente constatare leggendola.
Essa, in particolare, è stata aggiunta nella 1^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c. come domanda (ulteriormente) subordinata rispetto a quelle (anch'esse subordinate rispetto alle precedenti di nullità e di annullamento), sub c), che così erano state formulate nell'atto di citazione:
c) In ipotesi subordinata, accertata l'impossibilità di attuare il programma negoziale e la mancanza delle qualità promesse dell'immobile compravenduto, con conseguente inadempimento della parte venditrice, dichiari la risoluzione del contratto di compravendita stipulato tra le parti ex art. 1453 c.c.; e comunque dichiari la risoluzione del contratto per il venir meno della condizioni implicita in virtù della quale è stato posto in essere il contratto ed il venir meno dell'elemento della presupposizione.
pagina 10 di 26 Va solo precisato che l'affermazione della difesa appellante secondo la quale la domanda di riduzione del prezzo fu proposta «[…] in via subordinata rispetto alla domanda di annullamento o di invalidità del contratto (e non rispetto alla domanda di risoluzione come erroneamente sostenuto sia dalla difesa del Geom. nei confronti del quale, CP_2 comunque, tale domanda non è mai stata spiegata- sia dalla difesa della Parte_4
[…]» (note scritte per l'udienza del 14.2.2024 depositate il 9.2.2024) va rifiutata:
[...] se così fosse, significherebbe che sono state cumulate, senza graduazione, sia la domanda di risoluzione, sia quella di riduzione del prezzo, il che non è ammissibile, perché l'una esclude l'altra. Nondimeno, questa affermazione difensiva non nuoce a perché Parte_1 una esatta valutazione degli atti di primo grado fa chiaramente intendere che la riduzione del prezzo fu chiesta, al di là delle formule usate dal difensore, in subordine alla risoluzione.
A.4.2 In secondo luogo, si pone il problema, prioritario sul piano logico, di dare una qualificazione alla domanda risolutoria sub c) e a quella, aggiunta nella 1^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c., oggi reiterata, dal momento che, non avendovi provveduto il Tribunale, senza, peraltro, che la sua decisione di merito dipenda dalla qualificazione, è qui impregiudicato il sindacato della Corte, da esercitare se del caso anche di ufficio, per procedere alla qualificazione (Cass. sez. 1^ civ. 21.6.1974 n. 1834; Cass. sez. 2^ civ.

1.8.2013 n.
18427 rv 627588; Cass. sez. 2^ civ. ord. 19.12.2019 n. 34026).
A.4.2.1 Lasciata da parte la domanda fondata sulla presupposizione, che non interessa più, la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. basata sulla mancanza delle qualità promesse dell'immobile compravenduto non può che essere sussunta, per come proposta, sotto l'art. 1497 c.c., non essendovi spazio per opinioni diverse, pena la violazione dell'art. 112 c.p.c.-
A.4.2.2 Per contro, la domanda aggiunta, quale ultima subordinata, nella 1^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c., va qualificata come domanda di riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c.-
Essa, infatti, è fondata sul minor valore che il bene compravenduto avrebbe per effetto di un onere asseritamente non apparente, quale è l'asserito diverso regime urbanistico del bene, ipotesi unanimemente ricondotta sotto la specie dell'art. 1489 c.c. (fra altre, Cass. sez. 3^ civ. ord.

9.7.2020 n. 14595 rv 658318 – 02).
È invece incongruo l'accenno della difesa alle azioni edilizie in senso stretto, CP_2 ossia quelle dell'art. 1492 c.c., e ciò per l'evidente ragione che l'unica difformità che
[...] ha dedotto non è un vizio in facto, ma in iure, ciò che tipicamente discrimina fra Parte_1
pagina 11 di 26 vizi redibitorî e oneri non apparenti (fra altre, Cass. sez. 2^ civ. 28.9.2023 n. 27559 rv 669155-
01).
A.4.3 In terzo luogo, il Tribunale ha giudicato nel merito la domanda, rigettandola, perché a suo avviso infondata.
Non ha, dunque, affrontato la questione della possibile tardività, della quale non fa il benché minimo cenno;
anche perché, ulteriore elemento da considerare, nessuna delle parti convenute, per quanto consti, l'aveva eccepita.
A.4.4 Si possono adesso, alla luce degli argomenti che precedono, disattendere le varie eccezioni di inammissibilità diverse da quella sulla legittimazione, cui va dedicato un ragionamento a parte.
Infatti:
A.4.4.1 La affermazione, posta dalla difesa appellante nella comparsa conclusionale, secondo la quale le parti vittoriose in primo grado nel merito, per poter utilmente chiedere al giudice d'appello di valutare la questione non esaminata – di rito – inerente la ammissibilità della domanda, avrebbero dovuto proporre appello incidentale, non è univocamente risolta nella giurisprudenza di legittimità.
La S.C., da ultimo (Cass. sez. 2^ civ. 13.9.2022 n. 26850), pur adottando la tesi della necessità, in un caso come il presente (caratterizzato, cioè, dal rigetto nel merito di una domanda, senza alcuna valutazione sulla sua ammissibilità; lì il caso era quello del rigetto di una riconvenzionale tardivamente proposta, ma il punto rilevante è il medesimo che si presenta qui), dell'appello incidentale, ha dato atto ex professo della esistenza di pronunce dissonanti, che reputano sufficiente la riproposizione delle eccezioni ex art. 346 c.p.c. (si rinvia, sul punto, all'ampia ed esaustiva disamina contenuto nella motivazione del precedente menzionato).
Peraltro, ciò che – a prescindere dalla soluzione che si preferisca (non essendo dunque necessario l'approfondimento) - rileva in questa fattispecie, è che la tardività non solo non è stata rilevata dal giudice, ma neppure eccepita dalle parti lungo tutto il giudizio di primo grado;
sicché, la riproposizione della questione da parte degli appellati (vittoriosi nel merito, ma virtualmente soccombenti sulla questione pregiudiziale di rito) implica la deduzione di un ben preciso error in procedendo del giudice (l'avere omesso il rilievo officioso di una pagina 12 di 26 inammissibilità della domanda), che di certo non può essere rilevato nel grado superiore se non dietro proposizione di impugnazione incidentale.
A.4.4.2 In ogni caso, la domanda non può considerarsi inammissibilmente nuova, tanto da non poter essere contenuta nella 1^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c.-
Infatti, considerati i criteri da applicare sul punto (come fissati da Cass. SSUU civ.
15.6.2015 n. 12310), è evidente che la nuova domanda, quasi un minus almeno in concreto già ricompreso in quella risolutoria sub c), dipendendo dallo stesso titolo e dalla stessa vicenda sostanziale, non ha in alcun modo turbato il contraddittorio.
A.4.4.3 Poiché, infine, nessuna domanda redibitoria è stata proposta (né quella di analogo contenuto di cui all'art. 1489 c.c.), va escluso che la richiesta di riduzione del prezzo sia inammissibile per la previa scelta del rimedio risolutorio.
A.4.5 La questione relativa al contratto a favore di terzo, posta per negare la legittimazione attiva di (perché l'unico acquirente dalla sarebbe Parte_1 Pt_2
il quale avrebbe in sostanza rivenduto a , è – a CP_4 Parte_1 prescindere se si tratti davvero di una questione di legittimazione o di merito - manifestamente infondata.
A.4.5.1 È certo vero che, come deduce la difesa «[…] perché possa trovare CP_2 applicazione l'art. 1411 c.c., vi deve essere un contratto nel quale, fin dall'origine, vi siano tre soggetti: uno è quello che vende, uno è quello che stipula ed il terzo è quello che è destinatario degli effetti dello stipulante (per tutte, Cass. 18.7.2002 n. 10403) […]»
(comparsa di costituzione in appello, pag. 8), ma il principio viene, così come dalle altre difese appellate, senz'altro travisato.
Quando la S.C. richiede, peraltro al diverso fine di discriminare fra contratto a favore di terzo e contratto per persona da nominare, che “… la stipulazione a favore del terzo deve essere necessariamente prevista nel contratto, che produrrà effetti nei confronti del terzo,
(salvo che non intervengano la revoca della stipulazione o il rifiuto di profittarne), con la conseguenza che il terzo nel contratto previsto dall'art. 1411 cod. civ. deve essere sempre determinato o determinabile” (Cass. 10403/2002, massima 555871; conf.: Cass. sez. 2^ civ.
17.9.2019 n. 23125) fa riferimento alla necessità che, nel contratto stesso, il terzo sia ben individuato;
non certo, come paiono presupporre le difese appellate, che il terzo debba avere partecipato alle trattative o si debba, comunque, essere interessato all'affare (a es., nella comparsa di costituzione in appello di pag. 8, si rimarca che «[…] non vi è una CP_2 pagina 13 di 26 sola traccia del coinvolgimento della nella compravendita […]», Parte_1 alludendo al fatto che la società è comparsa nella vicenda solo nel momento del contratto di compravendita).
Nel contratto di compravendita stipulato per atto pubblico rogato il 7.6.2006 dal Notaio
la di IO vende a l'immobile de quo; ma Persona_1 Pt_2 Controparte_4 risulta presente anche rappresentata dall'amministratore unico Parte_1 CP_8
al fine di attuare l'art. 1411 c.c., secondo la seguente, inequivocabile dichiarazione
[...] negoziale (art. 1):
… L' …. vende al signor che accetta l'immobile Controparte_5 Controparte_4 di cui infra;
ai sensi e per gli effetti degli articoli 1411 e seguenti del codice civile, in adempimento di accordi intercorsi tra il predetto signor e la società di Controparte_4 cui infra, il presente contratto è stipulato a favore del terzo società Parte_1
che, come sopra rappresentata, dichiara espressamente di volerne profittare e
[...] pertanto acquista, il seguente immobile …
Non è francamente neppure dato comprendere come si possa affermare che il terzo sarebbe un soggetto indeterminato o indeterminabile;
ancor meno si comprende come mai la venditrice, che ora disconosce che la sua vendita abbia avvantaggiato ex Parte_1 art. 1411 c.c., abbia firmato quel contratto, che gliene trasmetteva la proprietà, secondo le regole – citate e non nascoste – degli artt. 1411 c.c. e segg.-
A.4.5.2 Può ben essere che la ragione dello strumento giuridico utilizzato non sia dipeso da accordi intercorsi tra il predetto signor e la società di cui infra; e che Controparte_4 essa vada ricercata nell'intento di eludere una doppia tassazione;
ma, ai fini che qui interessano, non cambia assolutamente nulla, perché questa sottesa motivazione non fa certo venir meno la legittimità della stipulazione ex art. 1411 c.c.-
Sembra come che si voglia sostenere una simulazione relativa, nel senso che l'apparente contratto a favore di terzo, in forza del quale la ha venduto il bene e Pt_2 CP_4 questi ha attribuito i diritti di acquirente alla società dissimulerebbe Parte_1 due vendite, la prima dalla a e la seconda da a Pt_2 CP_4 CP_4 Parte_1
ma, a tacere che la , in quanto parte del contratto, non potrebbe dimostrare
[...] Pt_2 la simulazione per presunzioni (inferendola, cioè, dal fine di elusione o risparmio fiscale), sta di fatto che tale ricostruzione è priva di logica. Infatti, il risultato voluto, ossia l'acquisto immediato della proprietà in capo a era perfettamente attuabile Parte_1
pagina 14 di 26 mediante l'istituto dell'art. 1411 c.c., così che non v'è ragione al mondo per postulare che la volontà espressa dai contraenti sia stata diversa da quella che appare. Vale a dire che l'art. 1411 c.c. non serviva a nascondere una doppia vendita (ossia due contratti di compravendita e, in particolare, il secondo), per il semplice motivo che era idoneo a realizzare ex se il fine perseguito, senza necessità di simulare alcunché.
A.4.5.3 Per il resto, mediante lo strumento del contratto a favore di terzo, è senz'altro possibile attribuire al beneficiario un diritto reale (Cass. sez. 2^ civ. 25.2.1980 n. 1317; Cass. sez. 2^ civ. 14.11.1986 n. 6688), così che, nel momento, contestuale al rogito stesso, in cui la società beneficiaria ha dichiarato alla promittente di voler profittare della Pt_2 stipulazione a suo favore del (stipulante), la proprietà è stata trasferita a CP_4 [...]
la quale è divenuta unica legittimata attiva alle azioni proposte (Cass. sez. 3^ Parte_1 civ. 11.5.2022 n. 14985 rv 664825-01).
Né, infine, può dubitarsi dell'interesse dello stipulante quand'anche si CP_4 prescinda dagli accordi intercorsi con la società, menzionati genericamente nel rogito per giustificare la stipulazione a favore del terzo, in quanto accordi mai resi noti nel loro contenuto, resta fermo che, proprio il forte legame d'interesse che gli stessi appellati sostengono esservi stati fra e è più che sufficiente a CP_4 Parte_1 dimostrare un interesse dello stipulante a favorire la beneficiaria società, in CP_4 quanto soggetto giuridico nella quale egli aveva interessi propri (si tornerà sul tema in seguito: infra, § B.2.3.2).
Contr A.5 Nel merito, la domanda contro la venditrice è infondata.
A.5.1 Invero, la ragione per la quale il bene compravenduto non era destinabile ad uffici privati è che esso era stato assegnato dal P.R.G. in area AP, ossia in una zona destinata ad
“attrezzature pubbliche di interesse collettivo”, «[…] quindi non era consentito l'utilizzo diverso o di privati per la realizzazione di studi professionali, o attività similari […]» (atto di citazione di primo grado, § 17 di pag. 5; il dato è pacifico e documentato).
Ne segue che la difformità fra bene venduto e bene consegnato, ovverosia la qualità la cui mancanza è stata denunciata da (in concreto la possibilità di adibire Parte_1
l'immobile a uffici privati et similia), dipende direttamente da vincoli urbanistici stabiliti da prescrizioni generali aventi efficacia erga omnes, per i quali, ai fini dell'art. 1489 c.c., v'è una presunzione legale assoluta di conoscenza da parte dei destinatarî. In tal senso la pagina 15 di 26 giurisprudenza della S.C., la quale, ancora di recente ha avuto modo di ribadire e spiegare
(Cass. sez. 2^ civ. ord. 15.1.2024 n. 1441, in motivazione):
Si premette che nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto
o espressamente menzionato nell'atto di trasferimento dell'immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 57 del
04/01/2018; Sez. 2, Sentenza n. 22363 del 26/09/2017; Sez. 2, Sentenza n. 8500 del
08/04/2013; Sez. 2, Sentenza n. 2856 del 11/03/1995).
Tanto premesso, alla stregua della consolidata giurisprudenza di questa Corte, i vincoli inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo, con efficacia erga omnes, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli in tal modo imposti, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri “non apparenti” gravanti sull'immobile, secondo l'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore, che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14289 del
04/06/2018; Sez. 2, Sentenza n. 2737 del 23/02/2012; Sez. 2, Sentenza n. 4971 del
02/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 19812 del 04/10/2004; Sez. 2, Sentenza n. 18653 del
16/09/2004; Sez. 1, Sentenza n. 793 del 19/01/2001).
Non è tanto, dunque, che, come ha scritto il Tribunale, attirandosi le critiche della società impugnante, eventuali indicazioni fuorvianti del Geom. non erano tali da CP_2 impedire all'acquirente di rendersi conto dello stato del bene;
ma è, a monte, che i vincoli dei quali si duole dipendendo dal P.R.G., erano noti a chiunque o – il che, Parte_1 ai presenti fini, è lo stesso – potevano e, secondo un principio di minima autoresponsabilità, dovevano essere conosciuti da tutti, ivi incluso l'acquirente.
In difetto di vincoli non apparenti (trattandosi, appunto, di vincoli contenuti in un
P.R.G.), l'art. 1489 c.c. non è applicabile;
e, esclusa tale fattispecie, l'azione per la riduzione del prezzo non ha diritto di cittadinanza in causa, poiché, come si è già motivato in relazione alla qualificazione (supra, § A.4.2.2), quanto dedotto non è assolutamente riconducibile a quelle difformità strutturali (vizi di fatto) che concretano il vizio redibitorio.
pagina 16 di 26 La fattispecie, quindi, permetteva a sotto questo profilo, di Parte_1 chiedere sì la risoluzione del contratto ex artt. 1497 e 1453 c.c., come da domanda sub c) contenuta nell'atto di citazione (domanda il cui rigetto non è stato impugnato), non anche di ottenere la riduzione del prezzo, come da domanda subordinata inserita nella 1^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c., che è l'unica reiterata col gravame.
In conclusione, la responsabilità del venditore, evocata sotto il profilo dell'art. 1489 c.c. per sorreggere la riproposta domanda di riduzione del prezzo, non sussiste.
A.5.2 È appena il caso di accennare che nel trattare del secondo motivo, si avrà modo di accertare che e erano a conoscenza, quando acquistarono, CP_4 Parte_1 del vincolo che gravava sull'immobile (infra, §§ B.2.2.3, parte, e B.2.3.2), ciò che escluderebbe la responsabilità ex art. 1489 c.c. anche nel caso in cui si ritenesse di superare il precedente argomento.
B. Il secondo motivo, che reitera la domanda risarcitoria – contrattuale ed extracontrattuale – nei confronti del Geom. è infondato. CP_2
B.1 Occorre prima di tutto, anche in questo caso, individuare, tenuto conto della genericità della domanda, sotto quale profilo potrebbe, in astratto, configurarsi una responsabilità risarcitoria del Geom. nei confronti di per i CP_2 Parte_1 fatti dedotti. ha stilato due perizie: la prima è quella del 2002, il cui contenuto fuorviante è CP_2 stato posto a fondamento della domanda risarcitoria;
la seconda è quella del 2006 usata per la redazione del rogito di compravendita, che, come risulta inequivocabilmente dall'atto di citazione originario (ivi, §§ 14-16), non è stata posta a fondamento della domanda.
Mentre per quest'ultimo caso la società ha documentato di avere pagato i compensi del
Geom. (saldando la fattura n. 29 del 2006 emessa dal tecnico: produzione di primo CP_2 grado società, con quietanza in calce); nulla, neppure al livello indiziario, fa presumere che il tecnico fosse stato incaricato per la prima relazione, mentre è semmai documentato che essa Contr fu commissionata dall'ente proprietario
B.1.1 dunque, non risponde nei confronti della società a titolo di CP_2 responsabilità contrattuale, mancando un contratto che correli la sua attività professionale della prima relazione a un incarico conferito.
pagina 17 di 26 B.1.2 Nondimeno, egli risponde, sempre secondo le regole di quella contrattuale, per responsabilità da contatto sociale, come questa Corte ha già avuto modo di affermare in casi analoghi (App. FI, III civ., sentenza n. 2127/2023 pubblicata il 19.10.2023, ove si richiama
Cass. sez. 2^ civ. ord. 29.12.2020 n. 29711 rv 660023-01).
Infatti, il professionista che rediga una perizia destinata a servire per orientare la volontà negoziale delle parti di una compravendita, assume, per la sua peculiare qualificazione professionale in relazione a temi e aspetti che il singolo contraente potrebbe ignorare, una funzione di protezione dei loro interessi, così che risponderà contrattualmente nei confronti di chi l'abbia incaricato, ma, a titolo di responsabilità da contatto sociale, anche verso il contraente col quale non ha avuto un rapporto negoziale.
B.1.3 Va, di conseguenza, esclusa a monte l'ipotesi della responsabilità aquiliana.
In linea generale, infatti, può esservi concorso della responsabilità contrattuale e di quella extracontrattuale solo per quei fatti (del danneggiante) che ledano, oltre ai diritti acquisiti dal danneggiato in forza del contratto, altri suoi diritti assoluti (giurisprudenza formatasi, a partire da Cass. sez. 3^ civ. 13.3.1980 n. 1696, sulla responsabilità del venditore verso il compratore, ma esprimente un principio senz'altro generale: cfr Cass. sez. 2^ civ.
28.7.1986 n. 4833; conf.: Cass. sez. 3^ civ.

5.2.1998 n. 1158). Il principio può essere esteso, valendo la medesima ratio, per determinare il limite in cui la responsabilità aquiliana possa concorrere con quella da contatto sociale.
Nella presente fattispecie, il danno che lamenta nei confronti del Parte_1 si risolve tutto all'interno di quei diritti e quei vantaggi che la società committente CP_2 aveva acquistato in forza del contratto, i quali, a loro volta, derivavano, in via mediata, dall'attività del tecnico: la relazione, secondo la prospettazione, era stata fatta per fissare il prezzo del bene e proprio su di essa la società aveva maturato la decisione di comprare, così che la sua asserita inesattezza, in quanto lesiva della libertà negoziale stessa e determinante il nocumento che si assume concretizzato nell'avere pagato un prezzo più alto del dovuto, resta all'interno dell'ambito della responsabilità da contatto sociale.
B.1.4 Per completezza, si nota che la seconda relazione (del 2006), fonderebbe – nei limiti in cui la si consideri dedotta per rafforzare la responsabilità del – una sua CP_2 responsabilità contrattuale, perché svolta, quanto meno, nell'interesse di Parte_1
che ne pagò il costo;
con esclusione, per le ragioni già menzionate, di una possibile
[...] concorrente responsabilità aquiliana. pagina 18 di 26 Peraltro, per ragioni di connessione logica e per snellire la trattazione che segue, può immediatamente escludersi – fermo restando, a monte, che questo elemento non è stato posto a fondamento della domanda, se non per rafforzare la prova di essa - qualsiasi ruolo della seconda relazione nella causazione del danno lamentato.
È, infatti, ovviamente escluso che la volontà negoziale si sia formata (nel o CP_4 nella società) in base a questa seconda perizia, visto che essa è successiva alla gara e all'aggiudicazione del bene, ossia al momento in cui la decisione di acquistare era stata già presa;
e ha avuto la sola funzione di reperire i dati tecnici necessari per la redazione del rogito.
Va da sé, per il resto, che la trattazione che segue, in quanto intesa a mostrare che la prima perizia non ha determinato il danno che si lamenta, è idonea a fortiori a CP_2 escludere qualsiasi valore della seconda perizia rispetto all'oggetto della causa.
B.2 La responsabilità del Geom. va esclusa, così integrando la motivazione CP_2 del Tribunale, sotto il profilo dell'inesistenza di un nesso causale fra l'inadempimento e il danno.
Militano a tal fine due ragioni fra sé collegate, ancorché esaminabili distintamente.
B.2.1 Innanzitutto, la stessa esclusione della responsabilità del venditore ha un riflesso su quella del tecnico.
Infatti, la conoscenza che, secondo quanto motivato, (e il Parte_1
aveva o avrebbe potuto e dovuto avere relativamente ai vincoli di P.R.G. cui il CP_4 bene era esposto, rappresenta un elemento talmente eclatante da spezzare qualsiasi nesso di causalità fra le condotte rimproverate al tecnico e danno lamentato.
Vale a dire che le affermazioni fuorvianti contenute nella Relazione tecnico- estimativa del Geom. datata 3.10.2022, erano agevolmente rettificabili alla luce dei vincoli che CP_2 erano o avrebbero potuto e dovuto essere noti: se si è determinata Parte_1 all'acquisto solo sulla base della prima relazione - come essa da sempre afferma, CP_2 senza peraltro averlo provato: il che, anzi, sarà escluso nel paragrafo che segue - ha allora agito facendo prevalere le affermazioni del tecnico (fra l'altro del tutto generiche e prive di spiegazioni e giustificazioni urbanistiche) sul regime del bene che era o doveva essere noto, con ciò dunque ponendo in essere un condotta di per sé sola idonea, con effetto eziologico esclusivo, a procurarle il danno poi lamentato.
pagina 19 di 26 B.2.2 Peraltro, l'affermazione, da sempre fatta da a fondamento Parte_1 dell'azione, che essa si era determinata nell'acquisto sulla base della Relazione CP_2
(atto di citazione introduttivo, § 14 di pag. 4), contestata recisamente dalle controparti e, in particolare, dal diretto interessato non solo non è provata, ma è smentita da CP_2 quanto emerge in causa.
Contr La relazione del 2002, infatti, era stata commissionata dalla al solo scopo, riconosciuto da sin dall'atto di citazione introduttivo (§ 2 di pag. 1), di Parte_1 determinare il prezzo del pubblico incanto. E questo è quanto risulta, oltre che per logica, dalla introduzione della relazione stessa («[…] A seguito dell'incarico ricevuto dalla CP_5
di IO come da comunicazione in data 13 settembre 2002 prot. 868/DA, al
[...] fine di valutare il più probabile valore di mercato dell'immobile di cui infra, il sottoscritto … riferisce quanto segue […]»); né elementi diversi lo smentiscono.
B.2.2.1 Pertanto, il Geom. nel redigere la sua relazione, non aveva altri CP_2 interlocutori se non la : non solo sotto la specie della responsabilità contrattuale verso Pt_2 la committente, ma anche, pur richiamati i principî già espressi sul punto, sotto quella da contatto sociale, per il semplice motivo che la sua attività non era diretta, per quanto a lui era stato chiesto, ad asseverare le caratteristiche del bene nei confronti di tutti coloro che, interessati all'acquisto, vi avrebbero fatto affidamento, bensì a fornire all'ente elementi per fissare il prezzo a base d'asta.
La responsabilità del Geom. come s'è visto, potrebbe sussistere, sotto la CP_2 specie del contatto sociale, solo ove la sua attività fosse stata posta in essere per una funzione esterna e, in particolare, quella di informare i possibili acquirenti sulle potenzialità del bene;
perché solo in quel caso il geometra avrebbe assunto, quale esperto, quel ruolo di protezione che sta alla base della suddetta responsabilità.
Per contro, il Geom. elaborò la stima perché la disponesse di elementi CP_2 Pt_2 per fissare il prezzo a base d'asta.
Sicché la sola potrebbe far valere la sua responsabilità contrattuale (ed essa era Pt_2 stata posta a fondamento della domanda subordinata di malleva svolta in prime cure, oggi non reiterata); non anche soggetti terzi.
Se poi la ha fatto della relazione un uso diverso da quello per il quale l'aveva Pt_2 chiesta, le conseguenze di questo allargamento non sono più frutto dell'attività del pagina 20 di 26 professionista (ossia dalla relazione in sé), ma dipendono causalmente dalla sola determinazione dell'ente (ossia dalla sua divulgazione).
B.2.2.2 A prescindere dall'argomento che precede, la società non ha neppure allegato in quale momento essa (o il ha preso conoscenza della relazione del 2002. CP_4
Contr Questa, in particolare, non risultava allegata alla deliberazione n. 273 del 13.7.2005
(doc. 6 società), con la quale l'ente, preso atto che la vendita con incanto era andata deserta, dispose procedersi a vendita a trattativa privata.
La relazione risulta essere stata ivi solo genericamente menzionata per CP_2 ribadire che essa aveva costituto mero parere estimativo sul valore dei beni, in base al quale era stato determinato quello del lotto n. 1 (che non interessa questa causa), nonché quello del Contr lotto n. 2 (che era l'immobile oggetto di lite). Nel disporre la vendita a trattativa privata, l fissò per il lotto n. 2 il prezzo di stima (i.e., quello della relazione del 2002), ridotto CP_2 del 10% «[…] in considerazione del fatto che la riduzione non influisce comunque sulla congruità del prezzo in relazione ai prezzi di mercato, come da dichiarazione 12/7/05 conservata in atti, del direttore O.U.C. Nuove Opere e Manutenzioni Immobili, Ing.
[...]
[…]» (doc. 6 citato, pag. 1): elemento quest'ultimo di sicuro rilievo, perché mostra Per_4 come il prezzo della vendita a trattativa privata, quantunque determinato sulla base di quanto a suo tempo stimato da è stato il frutto di una autonoma nuova determinazione CP_2 dell'ente, fondata anche su altri e diversi elementi di valutazione interni.
D'altra parte, la determinazione di acquistare l'immobile non può che essere maturata nelle more fra questa determinazione, che disponeva la trattativa privata, e la presentazione dell'offerta di in difetto di altri elementi, la tesi che, a fronte degli atti che si CP_4 sono indicati, la volontà negoziale si sia formata sulla relazione del 2002 è CP_2 intrinsecamente insostenibile, perché l'unico atto reso noto formalmente era il bando Contr Contr originario (delibera 146 del 6.4.2005: doc. 2 , il quale, a sua volta, non conteneva menzioni della relazione che non faceva neppure parte degli allegati. CP_2
Si torna a rimarcare che non è stato allegato da in qual momento e Parte_1 con quali modalità o la società appellante hanno preso visione della relazione CP_4 del 2002: né nell'atto di citazione originario, né nella 1^ memoria ex art. 183 co. 6^ CP_2
c.p.c.-
In questa situazione, l'affermazione che la libertà negoziale di (o di Pt_1 Parte_1
sia stata indebitamente alterata dal Geom. pare francamente un fuor CP_4 CP_2 pagina 21 di 26 d'opera, tanto labile è la presenza di quell'atto nel compendio di quelli resi pubblici dalla Contr procedura di vendita della
Al contrario, per quel che si desume dallo scrutinio compiuto, v'è prova del contrario: la volontà negoziale si è formata sul bando e i suoi allegati e sulla delibera per la trattativa privata e i suoi allegati e, dunque, senza che le affermazioni svianti del fossero CP_2 neppure conosciute.
B.2.2.3 Per completezza, non si può fare a meno di confutare la tesi dell'appellante che la relazione del 2002 sarebbe stata, anche di per sé sola considerata (ossia a CP_2 prescindere da tutto quanto sin qui osservato), idonea a turbare la formazione della volontà negoziale dell'acquirente.
Infatti, come hanno sostenuto le difese appellate e lo stesso Tribunale, forse in modo un po' involuto, commette l'errore di estrapolare dalla relazione le uniche Parte_1 frasi a sé favorevoli, con ciò privandole del contestato, il quale non può in alcun modo essere trascurato.
La relazione del 2002 contiene, nell'ordine (omesso ciò che qui non interessa):
(-) la indicazione del bene, descritto come comprendente “vani a uso ufficio posti al piano terra …”;
(-) la individuazione catastale, che è quella B4, per l'appunto propria di uffici pubblici;

(-) la provenienza: che è un atto pubblico (Decreto Giunta Regionale Toscana n. 11 del
26.1.2000);
(-) la parte concernente la stima, che prende le mosse, ancora una volta, dalla constatazione che si tratta di «[…] vani ad uso uffici pubblici facenti parte di un più ampio edificio di recente costruzione, avente la medesima destinazione […]»;
(-) indi, fra i molteplici elementi che tiene in conto per determinare il valore CP_2
Contr (affinché la potesse fissare il prezzo), il tecnico effettivamente fa le affermazioni che gli vengono ascritte a colpa: ossia che il fabbricato potrebbe essere destinato a uffici pubblici “o privati”; e che, essendovi vicino l'edificio della sezione distaccata del Tribunale e l'AdE, esso
“ben si presta anche per studi professionali, soprattutto di avvocati o commercialisti”, concludendo che “il possibile acquirente vada ricercato nell'ambito delle strutture pubbliche
o in studi professionali associati”.
pagina 22 di 26 Le affermazioni fuorvianti del sono caratterizzate dall'assenza di qualsiasi CP_2 giustificazione tecnica e da qualsiasi riferimento urbanistico;
al contrario dei dati incontestati del bene, che risultano esposti in modo determinato e certo, ivi compresa la sua natura, la sua provenienza e la sua classificazione catastale.
Vale a dire che, mentre le attestazioni puntuali e veritiere erano specifiche e determinate
(natura, provenienza, classe catastale), quelle sulle potenzialità in realtà contrastanti col vincolo di P.R.G. (ossia, in sostanza, la destinazione privata), erano vaghe e niente più di mere affermazioni del tecnico.
Non ritiene, pertanto, il collegio che la perizia, valutata nel suo complesso in questi termini, fosse idonea a ledere e sviare la libertà negoziale dei contraenti;
essa, come ha giustamente notato il Tribunale, conteneva sì alcune notazioni fuorvianti, ma prevalevano le attestazioni esatte, che, d'altra parte, di per sé sole smentivano le prime. La doglianza dell'appellante, che enfatizza gli errori, è ovviamente suggestiva, ma soffre del limite di estrapolare selettivamente solo quegli elementi di favore per la sua tesi, senza porsi dinanzi all'atto nella sua totalità, il che menoma il ragionamento critico dell'appellante.
Né si può sottacere che giustamente la difesa rimarca che CP_2 Controparte_4 era un soggetto esperto del settore immobiliare (dato non contestato;
la sua carta di identità Contr allegata alla sua offerta, doc. 4 lo qualifica “impresario edile”) e che egli non poté non trarre da elementi qualificanti come la categoria catastale B4, dalla provenienza da atto pubblico e dalla destinazione in atto la consapevolezza che la destinazione privata affermata dal era assai discutibile e probabilmente sbagliata. Anzi, lo stesso nel CP_2 CP_4
Contr formulare in data 19.9.2005 l'offerta di € 892.800,00 per acquistare l'immobile (doc. 4 , allegò una sua dichiarazione «[…] di aver preso visione dell'immobile di cui al lotto n. 2 e di tutti gli atti concernenti la consistenza, la situazione urbanistica e catastale dell'immobile, il suo stato di conservazione … e di aver preso atto che l'eventuale acquisto dell'immobile avverrà a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui il bene si trova … e di voler acquistare senza riserva alcuna l'immobile; […]». quindi, ha CP_4 espressamente dichiarato, nel fare la sua offerta, di conoscere la situazione urbanistica e catastale dell'immobile, non meno del suo stato di diritto, ciò che equivale all'ammissione di avere avuto conoscenza anche concreta che, a termini di P.R.G., il bene ammetteva solo destinazione pubblica (questa, in sostanza, la sua situazione urbanistica e il suo stato di diritto).
pagina 23 di 26 B.2.3 Resta da dire che, ovviamente, la posizione del terzo beneficiario ( Parte_1
è la medesima dello stipulante sicché sarebbe del tutto incongruo
[...] CP_4 obiettare che ha maturato il convincimento di acquistare in via del tutto Parte_1 autonoma rispetto al solo al momento di intervenire al rogito e sulla sola base CP_4 della relazione del 2002. CP_2
B.2.3.1 In primo luogo, il beneficiario, in quanto soggetto che fa propria la prestazione che spetterebbe allo stipulante, ne mutua la posizione nei rapporti col promittente: così come il principio vale, come già notato, in tema di legittimazione, vale anche sotto questo riguardo.
È dunque corretto fare riferimento al prima ancora che a CP_4 Parte_1
perché è che ha stipulato, in veste di compratore, il rogito.
[...] CP_4
B.2.3.2 In ogni caso, può dirsi sufficientemente certo, in causa, che le condotte di sono state fatte, se non previo accordo con comunque con CP_4 Parte_1 piena condivisione dei dati e delle informazioni disponibili.
Si è già avuto modo di osservare che è un dato pacifico dello stretto legame fra e senza il quale, del resto, si potrebbe allora dubitare CP_4 Parte_1 dell'interesse dello stipulante, poiché, per il resto, non risultano esplicitati gli accordi genericamente menzionati a tal fine nel rogito (supra, § A.4.5.3).
Merita aggiungere che non è stata contestata l'affermazione della difesa CP_2 secondo la quale moglie convivente del all'epoca dei fatti, Controparte_9 CP_4 deteneva il 50% delle quote della società (comparsa di costituzione in Parte_1 appello, pag. 12), della quale figura oggi amministratrice, come risulta dagli atti processuali.
Ciò ulteriormente rafforza la validità e l'efficacia della stipulazione a favore del terzo, facendo emergere, addirittura, un interesse manifesto dello stipulante ma, al CP_4 contempo, convalida al di là di qualsiasi dubbio la presunzione che l'affare complessivamente considerato (i.e. l'acquisizione dell'immobile al patrimonio della società) sia stato portato avanti di concerto fra e a nulla rilevando la diversità di CP_4 Parte_1 ruoli che essi hanno assunto nel compimento dei singoli atti giuridici.
La questione precedente di diritto, ossia il rilievo da dare alla posizione dello stipulante e alle sue conoscenze in merito al bene rispetto a quella della beneficiaria CP_4 società, perde allora di decisività, perché, comunque, in punto di fatto si raggiunge la certezza pagina 24 di 26 che le informazioni di cui disponeva l'uno erano le stesse di cui disponeva l'altra, essendovi fra loro unità di intenti.
C. Restano assorbite:
C.1 le critiche mosse dall'appellante alla seconda c.t.u., dal momento che l'appello viene deciso a prescindere da essa (rectius, dei punti di essa sottoposti a censura), come risulta dalle integrazioni ed emendazioni di motivazione che sono state sin qui svolte;

C.2 la domanda di garanzia del nei confronti di;
CP_2 Controparte_3
C.3 la domanda appellante di ripetizione delle spese processuali corrisposte per compulsum a in forza della sentenza di primo grado, posto che essa avrebbe CP_2 presupposto l'accoglimento del gravame.
Contr deve rimborsare le spese processuali del grado sia alla e a Controparte_10
secondo soccombenza, sia all'assicuratore, secondo causalità, posto che la sua CP_2 chiamata – in alcun modo arbitraria, essendo addirittura pacifica la copertura - è stata resa necessaria dalla domanda risarcitoria respinta.
Gli oneri, viste le note depositate da e da (da CP_2 Controparte_3 ridurre come segue), si liquidano, per ciascun appellato, in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, § 12, parametri medi, tutte le fasi (ricompresa l'attività dell'inibitoria nella fase 3), parametri medi, valore di causa indeterminabile, posto che le conclusioni dell'appellante lasciano illiquida sia la somma dovuta per riduzione prezzo Contr (domanda contro la , sia quella risarcitoria (domanda contro che è anche il CP_2 valore della domanda di garanzia); e, in particolare, indeterminabile medio, tenuto conto della pluralità delle questioni trattate.
Si riconosce, infine, l'aumento del 30% richiesto ai sensi dell'art. 4 co. 1^ bis D.M. citato Contr sin dalla comparsa di costituzione dalla difesa della per l'effettivo utilizzo di collegamenti ipertestuali.
Pertanto: € 2.977,00 fase 1, € 1.911,00 fase 2, € 4.326,00 fase 3 ed € 5.103,00 fase 4, in Contr tutto € 14.317,00; con aumento di € 4.295,00 per la sola oltre accessori di legge.
Sussistono infine le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato.
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P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti Parte_1 dell già di IO, Controparte_1 Parte_2 [...]
ed avverso la CP_2 Controparte_3 Controparte_4 sentenza n. 586/2022 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 9.6.2022, che conferma;

2. condanna a rimborsare le spese processuali del Parte_1 presente grado a:

2.a) liquidandole in complessivi € Controparte_1
18.612,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre oneri previdenziali e assistenziali nella misura del 23,8% e comunque secondo legge;

2.b) liquidandole in complessivi € 14.317,00 per compensi Controparte_2 professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

2.c) , liquidandole in complessivi € 14.317,00 per Controparte_3 compensi professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, camera di consiglio del 19 dicembre 2024.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni. pagina 26 di 26