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Sentenza 19 settembre 2025
Sentenza 19 settembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Firenze, sentenza 19/09/2025, n. 1591 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Firenze |
| Numero : | 1591 |
| Data del deposito : | 19 settembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 1314/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato all'udienza del 17/09/2025 mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1314/2024 promossa da:
(C.F. ) con Avv. ZIPOLINI ROMANO Parte_1 C.F._1
PARTE APPELLANTE nei confronti di
(C.F. ) con Avv. FRANCESCONI GABRIO Controparte_1 C.F._2
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 711/2024 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 28/05/2024
CONCLUSIONI
In data 17/09/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello, previa gli adempimenti di rito, e previa ammissione dei mezzi di prova richiesti, nei termini specificati nell'appello e nel presente atto, compresa la CTU, riformare, la sentenza impugnata, per tutti i fatti, le eccezioni ed i motivi esposti, e, conseguentemente: respingere l'avverso ricorso ed ogni connessa domanda, perché infondata in fatto, diritto e rito. In via riconvenzionale, voglia condannare per tutti i fatti e i motivi Controparte_1 esposti, al pagamento dell'importo complessivo di €. 16.000,oo o di quella maggiore o minor somma, che risulterà provata in corso di causa o liquidata, subordinatamente, anche pagina 1 di 17 secondo giustizia o equità. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze del procedimento, con vittoria anche in relazione alle spese e competenze del primo grado”
Per la parte appellata:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione rigettata:
1. Rigettare integralmente l'appello proposto dalla signora avverso la Parte_1 sentenza n. 711/2024 del Tribunale di Lucca, pubblica in quanto manifestamente infondato in fatto ed in diritto per tutte le motivazioni esposte nella presente comparsa di costituzione e risposta.
2. Per l'effetto, confermare integralmente la predetta sentenza n. 711/2024 del Tribunale di Lucca.
3. Con vittoria di spese e compensi professionali del presente grado di giudizio, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. proposto il 17.10.2022 dinanzi al Controparte_1
Tribunale di Lucca, deduceva:
- di avere stipulato in data 1.7.2001 contratto di locazione, registrato il 5.7.2001, con
[...]
e avente ad oggetto appartamento per civile abitazione sito in CP_2 Controparte_3
Lammari, Via Lombarda n. 140;
- che in detto contratto era subentrata, al decesso dei locatori (occorso, rispettivamente, nelle date del 31.8.2002 e 19.8.2020), la figlia Parte_1
- che il canone di locazione era stato determinato contrattualmente in 250.000 Lire mensili (€
129,11) pari a 3.000.000 Lire annui ed il contratto de quo (di durata quadriennale) si era rinnovato tacitamente nel corso degli anni senza subire alcuna modifica;
- che la aveva chiesto ed ottenuto nell'anno 2022 provvedimento di convalida di Parte_1 licenza per finita locazione al 30.6.2025;
- che il conduttore aveva corrisposto dapprima ai genitori della intimante ed a partire dal gennaio 2014 alla medesima un canone di locazione in misura superiore Parte_1 rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato e segnatamente, “ricevute alla mano”: a) dal 2014 al 2021 la somma complessiva annua di € 5.400,00 in luogo di € 1.549,32 dovuti contrattualmente;
b) nell'anno 2022 (da gennaio ad aprile) la somma complessiva di €
1.800,00 in luogo di € 516,44 dovuti contrattualmente;
pagina 2 di 17 - di avere perciò diritto, stante il disposto dell'art. 13 L. 431/1998, alla restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, ossia dell'importo mensile di € 320,89 dall'1.1.2014 – “ovvero dal momento in cui vi è la prova documentale che il canone di locazione veniva incamerato dalla resistente” – all'aprile
2022, per complessivi € 32.089,00, oltre interessi legali da ciascun pagamento al saldo, ove occorrendo con accertamento e relativa declaratoria di nullità, ai sensi della citata disposizione, “della pattuizione eventualmente intercorsa tra i danti causa della SI.ra ed il SI. che ha generato, nel caso di specie, un importo del Parte_1 CP_1 canone di locazione superiore a quello risultante da contratto”.
Concludeva perciò chiedendo di accertare e dichiarare la misura del canone di locazione mensile fissato per contratto in € 129,11 e per la condanna di al pagamento, Parte_1
a titolo di ripetizione di indebito, di quanto versato dal conduttore mensilmente in misura superiore al predetto canone, “ossia dell'importo di €. 320,89 mensili dal 01/01/2014 (ovvero dal momento in cui è dimostrato e non contestato che la SI.ra ha incassato le Parte_1 mensilità oggetto di causa) al 01/04/2022, per complessivi €. 32.089,00 (o della diversa maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia)”, oltre interessi legali, previa, occorrendo, la declaratoria di nullità cui sopra.
2. si costituiva in giudizio, a seguito della notifica del ricorso e del decreto Parte_1 di fissazione d'udienza, deducendo che:
- al momento della prima scadenza del contratto di locazione la propria madre, originaria locatrice, aveva pattuito con il conduttore “la possibilità della prosecuzione del contratto
(sempre puntualmente registrato con riferimento agli esatti importi convenuti e pagati nel tempo), purché il canone fosse adeguato, tanto per il decorso del tempo, quanto per l'entrata in vigore dell'euro”;
- le due parti si erano recate presso l'Ufficio del Registro dove erano state “date le seguenti indicazioni: “non occorre che le parti sottoscrivano un nuovo contratto, è sufficiente registrarlo al nuovo importo pattuito””;
- conseguentemente, ad ogni rinnovo del contratto, le parti si erano limitare a “pagare, concordemente, l'incremento pattuito e a pagare le incrementate spese di registrazione”;
- “lo stesso parere circa la sufficienza dell'accordo tra le parti e della iniziale registrazione del contratto in forma scritta” era stato espresso, in data 13.6.2022, dal Funzionario dell'Agenzia delle Entrate (Imposte Dirette) di Guamo (LU), alla presenza del Geom. Per_1 pagina 3 di 17 Parte_2
- il contratto, quindi, era stato sempre registrato “per il valore che era stato incrementato, fino a divenire (nell'anno 2013) di € 5.400,oo annui (canone certamente più che equo per le caratteristiche del bene)”;
- il conduttore aveva sempre versato il canone, con piena consapevolezza e sicuro gradimento, così come aveva pagato la propria quota di registrazione (50%), fino a quando non era stata applicata la c.d. cedolare secca, mentre i locatori avevano sempre rilasciato idonee ricevute, rispetto al canone effettivamente versato e concordato, durante tutta la durata del rapporto;
- pertanto, il conduttore era in evidente mala fede nell'esporre i fatti “come se fosse stato imposto un canone diverso e superiore rispetto a quello liberamente convenuto, nel tempo”, in quanto al contrario egli aveva “voluto ed anche ritenuto conveniente (per prorogare il contratto) versare il giusto incremento di un canone iniziato 22 anni” prima, “quando ancora esso era calcolato in base alla lira e non all'euro”;
- il ricorrente, quindi, dopo avere accettato per oltre venti anni di versare il canone per l'importo registrato e indicato nelle ricevute, pretendeva “di avvalersi di un criterio meramente formalistico”, con conseguente abuso del diritto, per tale motivo nulla essendogli dovuto;
- in ogni caso il ricorrente non aveva tenuto conto del convenuto incremento ISTAT, così come delle norme successorie;
- lo poi, aveva realizzato, sul resede dell'abitazione, senza alcuna preventiva CP_1 autorizzazione dei locatori, in violazione degli strumenti urbanistici e senza alcuna autorizzazione amministrativa, quindi abusivamente, due manufatti: a) una struttura stabile in muratura e lamiera, all'interno della quale aveva collocato mobili e macchinari (lavatrice, frigoriferi e altro) e che aveva munito (sempre abusivamente) di allacci elettrici, idrici e addirittura fognari;
b) una struttura a tettoia, altrettanto stabile, tamponata sui lati ed adibita a ripostiglio;
- tale comportamento, illecito per contrasto con le clausole contrattuali e la normativa urbanistica, esponeva la parte locatrice e proprietaria al rischio di essere ritenuta corresponsabile di un reato e di un illecito amministrativo;
- entrambi i manufatti avrebbero dovuto essere demoliti (previo ottenimento degli idonei titoli amministrativi) e il costo della demolizione “(che si quantifica in non meno di €
pagina 4 di 17 10.000,oo)” avrebbe dovuto essere posto a carico dell'autore, con obbligo delle stesso di risarcire anche il danno cagionato e cagionando “(comprese le sanzioni per l'illecito) che si indica in un importo non inferiore ad € 6.000,oo”.
Per tali motivi la resistente, nel chiedere la nomina di un CTU “per l'accertamento del costo della demolizione dei manufatti e della eliminazione di ogni allaccio abusivo, nonché la indicazione e il costo dei titoli edilizi indispensabili per la demolizione, compresi le sanzioni e
l'accertamento e quantificazione di tutti i danni causati”, concludeva per il rigetto del ricorso avversario spiegando altresì domanda riconvenzionale per la condanna dello al CP_1 pagamento dell'importo complessivo di € 16.000,oo o della maggiore o minor somma provata in corso di causa o anche liquidata, subordinatamente, secondo giustizia o equità.
3. Differita l'udienza per la riconvenzionale avanzata, con deposito, a seguire, di memoria di replica da parte del ricorrente, veniva esperito il libero interrogatorio delle parti;
quindi, venivano acquisite informazioni dall'Agenzia delle Entrate di Lucca sul canone annuo di locazione dichiarato dalla La causa veniva infine discussa e decisa con sentenza n. Parte_1
711/2024 del 28.5.2024, con la quale il Tribunale:
1. accoglieva il ricorso e, per l'effetto, “previa dichiarazione di nullità del patto verbale di modifica del canone per il periodo gennaio 2014 – aprile 2022”, condannava
[...]
a “restituire a il maggior canone versato, nella misura di euro Parte_1 Controparte_1
32.089,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo”.
2. rigettava la domanda riconvenzionale della resistente;
3. condannava quest'ultima alla refusione delle spese di lite.
4. ha proposto appello censurando la decisione e chiedendone la riforma, Parte_1 previa ammissione dei mezzi di prova già richiesti in primo grado, con conseguente accoglimento delle conclusioni già rassegnate innanzi al Tribunale (rigetto del ricorso e condanna dello in via riconvenzionale per la realizzazione dei manufatti). CP_1
Ha in particolare sostenuto l'erroneità della pronuncia per i seguenti motivi:
I) “Mancato esame e/o inadeguata considerazione del comportamento tenuto da
[...]
e della confessione operata dal ricorrente all'udienza del 11.5.2023, in relazione CP_1 ai principi di diritto richiamati sulla nullità-annullabilità del contratto e sulla buona fede che deve sorreggere ogni rapporto tra le parti”. Sostiene in particolare l'appellante che il giudice di prime cure non avrebbe adeguatamente valutato le dichiarazioni confessorie rese pagina 5 di 17 dal ricorrente in sede di libero interrogatorio circa il fatto che, proprio per suo stesso volere, il contratto era proseguito, dopo i primi otto anni, ad un canone maggiorato e senza stipula di un nuovo contratto scritto, ciò per ragioni di risparmio di spese, e, per converso, la buona fede della resistente, che aveva sempre puntualmente dichiarato all'Agenzia delle Entrate il reale canone corrisposto pagando le relative imposte;
il giudice avrebbe dovuto quindi ritenere l'azione di ripetizione successivamente esperita dal conduttore, a distanza di anni, come espressione di mala fede ed abuso del diritto.
II) “Errata esclusione dell'incremento Istat”, in quanto il Tribunale avrebbe negato la possibilità di considerare, nel conteggio del dare-avere, gli adeguamenti Istat del canone originariamente stabilito, sul rilievo della mancata prova da parte dell convenuta dell'entità degli stessi, senza tener conto che “l'entità degli incrementi Istat (75%) è notoria e provata dalla legge: iura novit curia. Poichè l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (artt. 31 e 81 della L. 27.7.1978,n. 392), è pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale”, sicché il dovuto avrebbe dovuto comunque essere rideterminato (secondo i calcoli aritmetici esposti nell'atto di appello).
III) “Errata affermazione che il canone di locazione sarebbe stato incrementato da €.129,11 ad €. 430,oo, a partire dal 1.1.2014” e “mancata considerazione dei precedenti incrementi concordati con la dante causa e madre della convenuta, originaria Controparte_3 locatrice, unitamente al marito (deceduto) del quale era erede”. Si sostiene Controparte_2 con tale motivo che, avendo l'appellato chiesto solo le differenze sui maggiori canoni versati, nella misura di € 450,00 mensili, a partire dal 2014, egli non aveva viceversa impugnato le maggiorazioni precedenti, che già avevano portato il canone dalla cifra di € 129,11, indicata nel contratto scritto e registrato, agli importi di € 430,00 nel 2012 e di € 440,00 nel 2013, come da ricevute prodotte in giudizio dalla resistente;
sicché le differenze avrebbero dovuto essere calcolate tra i predetti canoni, riconosciuti come dovuti, e quello di € 450,00.
IV) “Errata imputazione alla ricorrente anche dei debiti ereditari”, per avere il giudice di primo grado posto interamente a carico della resistente, quale debitrice in solido, il pagamento preteso dalla controparte, benché la stessa fosse succeduta, come erede, alle originarie parti locatrici, unitamente al fratello;
sicché, dovendo tenersi della responsabilità pro quota per i debiti ereditari, l'appellante, in considerazione delle date di decesso dei propri genitori, sarebbe stata responsabile di ogni eventuale restituzione solo nella misura del
33,33% fino al 2020 e del 66,67% dopo il 2020.
pagina 6 di 17 V) Errata reiezione della domanda riconvenzionale, in quanto, al contrario di quanto ritenuto dal Tribunale, non si era limitato ad eseguire mere addizioni all'immobile locato, CP_1 ma aveva realizzato degli abusi edilizi, suscettibili di sanzioni penali ed amministrative, in mancanza di qualsiasi autorizzazione della locatrice, così violando gli obblighi di condotta sanciti dall'art. 1587 c.c., sempre operanti nel corso del rapporto di locazione, non potendo perciò ritenersi che la fosse tenuta ad attendere la scadenza del contratto per Parte_1 tutelare i propri diritti;
inoltre erroneamente il Tribunale avrebbe valutato come generiche le deduzioni della resistente sull'aspetto in argomento e reputato inammissibile la c.t.u. dalla medesima richiesta.
5. Radicatosi il contraddittorio, si è costituito in giudizio chiedendo il Controparte_1 rigetto dell'appello per infondatezza delle censure mosse alla sentenza appellata.
6. Con ordinanza del 19.7.2024, pubblicata il 22.7.2024, la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata. La causa è stata quindi decisa
(mediante emissione del dispositivo) in data 17.9.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe, a seguito di discussione orale in presenza.
***
7. Il primo motivo di appello è infondato.
7.1 Come noto, l'art. 13, comma 1, L. 431/1998, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, prevede che “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”, con conseguente diritto del conduttore di chiedere la restituzione delle maggiori somme corrisposte.
Secondo l'interpretazione della S.C., la nullità in argomento “che sanziona il patto di maggiorazione del canone risultante dal contratto scritto e registrato, trova applicazione sia nei casi di accordo simulatorio originario sull'entità del canone, sia di accordo modificativo successivo che non si traduca nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione” (Cass. 19411/2016).
7.2 È pacifico, perché riconosciuto dalla stessa appellante, che nella fattispecie vi sia stata la corresponsione, nel corso degli anni, di somme a titolo di canone di locazione superiori all'importo di € 129,11 previsto dall'unico contratto scritto e registrato inter partes ed in particolare delle somme indicate dal ricorrente in primo grado.
7.3 A fronte di ciò, a nulla rileva quanto è stato dichiarato dallo nel corso del suo CP_1
pagina 7 di 17 libero interrogatorio, che peraltro nemmeno viene riportato fedelmente nell'atto di appello. Il suddetto dichiarava infatti: “quello che ha dichiarato la è vero preciso però che ho Parte_1 dovuto acconsentire al pagamento di € 430 al mese per non rischiare di lasciare l'immobile.
Preciso che non ero favorevole a questa soluzione per evitare ulteriori spese è stato questo il motivo per cui non abbiamo fatto il nuovo contratto. È stato l'avvocato a consigliarmi di pagare € 129 e dal maggio 2022 corrispondo il vecchio canone. Confermo di aver aderito alla proposta di € 430 per evitare spese e sarei disposto a rivedere il canone sulla base del nuovo contratto” (la negazione evidenziata in grassetto è assente nell'atto di appello). Tali dichiarazioni non palesano una pretesa unilaterale del conduttore di omettere la formalizzazione di un nuovo contratto, specie se si considerano le correlative dichiarazioni della che a sua volta ha riferito: “Il rapporto è regolato dall'unico contratto Parte_1 registrato del 2001 che prevedeva un canone di € 129,11 e scadendo il contratto dopo i primi otto anni c'era la necessità di rinnovare il contratto ma per rinnovare [rectius evidentemente “evitare”] le spese si rimase d'accordo di mantenere in vita il vecchio contratto a € 430,oo e infatti io ho sempre versato l'imposta sull'importo mensile di € 430 con f24”. Sembra dunque piuttosto che la scelta di non procedere alla redazione di un nuovo contratto sia stata essenzialmente condivisa tra le parti, in vista di un risparmio comune: e, del resto, se le spese da evitare fossero consistite, così come affermato dall'appellante, nei
“costi, richiesti dal consulente (geometra che doveva redigere il contratto)” (pag.
6-7 atto di appello), pare ovvio che le stesse, salvo accordo specifico, avrebbero dovuto gravare su tutti e due contraenti, venendo in rilievo una prestazione resa a vantaggio di entrambi (lo stesso dicasi se si fosse trattato di risparmiare sull'incremento dell'imposta di registro, destinata a gravare per il 50% su ciascuno dei contraenti).
In ogni caso, quand'anche fosse stata precipua volontà del conduttore quella di evitare i costi connessi alla stipula e registrazione di un nuovo contratto, l'appellante avrebbe comunque liberamente assentito a tale soluzione.
Nessun rilievo possono poi assumere, di fronte al chiaro disposto di legge, eventuali informazioni di diverso tipo ottenute dalle parti presso l'Agenzia delle Entrate.
7.4 Per altro verso, l'accettazione da parte del conduttore di un canone superiore a quello convenuto nel contratto scritto e registrato ed il versamento dello stesso, sia pure avvenuto in modo prolungato nel tempo, non fanno venir meno la nullità comminata dalla legge, che investe proprio il patto (tra locatore e conduttore) di maggiorazione del canone, a prescindere pagina 8 di 17 dal fatto che vi sia stata o meno “imposizione” del locatore. Va dunque confermata la dichiarazione di nullità del patto verbale di modifica del canone operata dal Tribunale.
7.5 È fuori luogo parlare di mala fede (consistente, secondo l'appellante, nell'invocare la nullità di un patto che, al contrario di quanto lasciato intendere in ricorso, l'appellato stesso avrebbe provocato) o di abuso del diritto, perché, premessa la libera accettazione dell'accordo modificativo del canone da parte della locatrice, il conduttore ha semplicemente esercitato, per le vie giudiziali, il diritto a vederne riconosciuta la nullità, non certo per farne conseguire vantaggi ulteriori e diversi rispetto a quelli previsti dalla norma. L'abuso del diritto è, invero,
“configurabile allorché il titolare di un diritto soggettivo, pur in assenza di divieti formali, lo eserciti con modalità non necessarie ed irrispettose del dovere di correttezza e buona fede, causando uno sproporzionato ed ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale, ed al fine di conseguire risultati diversi ed ulteriori rispetto a quelli per i quali quei poteri o facoltà sono attribuiti” (così Cass. 15885/2018).
7.6 Né, infine, può rilevare la condotta della consistente nel dichiarare al fisco i Parte_1 maggiori canoni percepiti, che nulla sposta sul piano dell'invalidità dell'accordo per la maggiorazione del canone non tradottosi in un nuovo contratto scritto e registrato e su quello della (conseguente) indebita percezione dei suddetti importi.
8. Il secondo motivo di appello è solo parzialmente fondato.
8.1 Il contratto di locazione oggetto di causa prevede l'aggiornamento annuale del canone secondo gli indici di aumento del costo della vita accertati dall'ISTAT per l'anno precedente ed in misura pari al 75% di essi.
8.2 Applicando il medesimo principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di equo canone (cfr. Cass. 8257/1991, per cui “Al fine della liquidazione della somma che il locatore deve restituire al conduttore di immobile urbano, in relazione alla riscossione di un canone convenzionale eccedente il canone legale, quest'ultimo deve essere computato con gli
"aggiornamenti ISTAT", ancorché non richiesti dal locatore medesimo (in quanto inclusi nel maggior corrispettivo pattuito)”, e, nello stesso senso, Cass. 977/1995, 13419/2001,
2141/2006), va riconosciuto che, in generale, nel conteggio delle somme da restituire in quanto eccedenti quelle legittimamente spettanti al locatore, non possono non essere considerati gli adeguamenti ISTAT del canone di locazione contrattualmente previsti e ciò a prescindere da una specifica eccezione e prova da parte del convenuto, giacché, contrariamente a quanto assunto nella sentenza appellata, non si tratta di far valere un fatto pagina 9 di 17 parzialmente impeditivo dell'altrui pretesa restitutoria ma di determinare con esattezza il canone dovuto, per poi quantificare la cifra effettivamente eccedente e da restituire.
Si è quindi, piuttosto, nel campo dei fatti costitutivi del diritto azionato dal conduttore.
8.2. Inoltre, l'indice “FOI” (indice nazionale dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati), da assumere a parametro di riferimento, può considerarsi alla stregua di un fatto notorio, trattandosi di dato pubblico conoscibile dalla generalità dei cittadini in forza della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
8.3 Nondimeno è fondata l'obiezione dell'appellato per cui, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, il canone di locazione resta fisso e non è soggetto a variazioni durante il periodo contrattuale, nemmeno in relazione all'indice ISTAT.
L'art. 3, comma 11, d.lgs. 23/2011, prevede infatti che: “Nel caso in cui il locatore opti per
l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente”.
Dagli atti risulta che i locatori, a partire dalla scadenza annuale di luglio 2014, hanno esercitato l'opzione per il regime della cedolare secca ed hanno concretamente fruito di detto regime. Quindi, se è corretto assumere a base per il calcolo delle differenze da restituire il canone del contratto scritto e registrato così come aggiornato alla data dell'1.1.2014 (pari ad €
152,18 secondo i calcoli sviluppati dall'appellante e non contestati dall'appellato), non possono da quel momento in avanti considerarsi ulteriori aumenti, non consentiti dalla particolare scelta del regime fiscale.
Perciò, in definitiva, al conduttore sono dovute in restituzione le seguenti differenze:
- per gli anni dal 2014 al 2021 la differenza tra € 5.400,00 ed € 1.826,16 = € 3.573,84 all'anno;
- per l'anno 2022 (in cui i maggiori pagamenti si sono avuti solo per i primi 4 mesi) la differenza tra € 1.800,00 ed € 608,72 = € 1.191,28; così per un totale di € 29.782,00, in luogo di quello di € 32.089,00 chiesto dallo e CP_1 riconosciuto in sentenza, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo.
9. Il terzo motivo di appello è infondato.
Dal tenore del ricorso proposto in primo grado dallo si evince come questi abbia CP_1
pagina 10 di 17 semplicemente inteso circoscrivere la domanda restitutoria ai maggiori canoni percepiti dalla dal 2014 in poi, disponendo solo per tale intervallo temporale di documentazione Parte_1 idonea a comprovare le somme dalla medesima incassate, ferma restando l'affermata nullità del patto diretto ad aumentare (in qualunque misura) il canone rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Si legge infatti nel ricorso che “il SI. ha Controparte_1 corrisposto dapprima ai genitori della intimante, ed a partire dal gennaio 2014, alla SI.ra
un canone di locazione in misura superiore rispetto a quello risultante Parte_1 dal contratto scritto e registrato […] Nello specifico, ricevute alla mano, parte locatrice ha incamerato: nell'anno 2014…”; e poi ancora: “Con il presente giudizio il SI.
[...]
[…] insiste oggi affinché il medesimo Tribunale, ai sensi dell'art. 13 II° comma CP_1 della L. 9 dicembre 1998 n. 431, riconosca al ricorrente il diritto a vedersi ripetere le somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato (ossia dell'importo mensile di €. 320,89 dal 01/01/2014 - ovvero dal momento in cui vi è la prova documentale che il canone di locazione veniva incamerato dalla resistente – all'aprile '22). Il tutto, ove occorra, assieme all'accertamento e relativa declaratoria di nullità, ai sensi del medesimo articolo 13 l. 431/1998, della pattuizione eventualmente intercorsa tra i danti causa della SI.ra ed il SI. che ha generato, nel caso di specie, Parte_1 CP_1 un importo del canone di locazione superiore a quello risultante da contratto”. In correlazione a ciò si pone la domanda formulata nelle conclusioni del ricorso: “Accertare e dichiarare la misura del canone di locazione mensile fissato per contratto in €. 129,11 […] e per l'effetto condannare la SI.ra […] al pagamento a titolo di ripetizione Parte_1 dell'indebito in favore del ricorrente di quanto corrisposto mensilmente in misura superiore al canone di locazione di cui sopra, ossia dell'importo di €. 320,89 mensili dal 01/01/2014
(ovvero dal momento in cui è dimostrato e non contestato che la SI.ra ha Parte_1 incassato le mensilità oggetto di causa) al 01/04/2022, per complessivi €. 32.089,00 (o della diversa maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia), dichiarando, ove occorra, la nullità, ai sensi dell'art. 13 l. 431/1998, della pattuizione eventualmente intercorsa tra i danti causa della SI.ra ed il Parte_1
SI. che avrebbe determinato un canone di locazione superiore rispetto a Controparte_1 quello risultante dal contratto di locazione del 01/07/2001 registrato in Lucca il
05/07/2001”.
Non può pertanto affermarsi che vi sia stato riconoscimento della spettanza del maggior canone pagato fino a tutto il 2013 (sol perché la domanda restitutoria è stata limitata alle pagina 11 di 17 mensilità versate nelle mani dell'appellante dal 2014 in poi) e così pretendere che il calcolo delle differenze venga effettuato assumendo come “corretto” e ormai inoppugnabile l'importo pagato alla fine di detto periodo, venendo d'altronde in rilievo, in base a quanto eccepito dallo con il richiamo all'art. 13, comma 1, L. 431/1998, la nullità di qualsiasi aumento del CP_1 canone rispetto a quello indicato nell'unico contratto scritto e registrato (ossia € 129,11).
10. Il quarto motivo di appello è infondato.
L'appellante osserva che “stando all'assunto del Tribunale secondo il quale l'unico accordo che vige tra le parti è quello riconducibile al contratto originario dell'anno 2001, tra
[...]
e i genitori della esponente, non vi è dubbio che non solo non CP_1 Parte_1
è mai stata parte originaria del contratto, ma ne viene coinvolta solo ed esclusivamente quale erede (coerede con la madre ed il fratello, dopo la morte del padre e, dal 2020, solo con il fratello, essendo avvenuta la morte anche della madre). non è mai Parte_1 stata “coobbligata prima del decesso dei condebitori” (genitori), ma solo erede degli stessi.
Può essere, quindi, chiamata a rispondere di ogni eventuale debito dei genitori solo nella misura della sopra indicata quota ereditaria”.
Il ragionamento è fallace mentre si appalesa corretto quello operato dal Tribunale.
L'appellante è, sì, erede degli originari locatori (i propri genitori, i quali ebbero a stipulare il contratto) ma, rispetto al debito restitutorio che sorge per effetto dell'incasso di un maggior canone, è debitrice in proprio: negli anni 2014-2022, in cui avveniva la dazione delle somme, la stessa era già subentrata nel contratto di locazione, ergo oggi non si trova a dover rispondere (pro quota, quale erede) di un debito (da ripetizione di indebito) altrui, ma di un debito (per tale causale) che le deriva dall'avere lei stessa riscosso somme superiori al dovuto, unitamente agli altri co-locatori (prima la madre ed il fratello, poi solo quest'ultimo), peraltro firmando personalmente le ricevute. Detto in termini più semplici: l'appellante non è erede di chi ha incassato più del dovuto, è uno dei locatori che hanno incassato più del dovuto.
A prescindere, perciò, dall'entità dei redditi derivanti dai canoni che l'appellante ha dichiarato al fisco (commisurati alle quote di proprietà dell'immobile via via pervenute in sua titolarità) e dalla ripartizione del debito restitutorio nei rapporti interni con le altre parti locatrici, nei confronti del conduttore che ha agito in ripetizione la responsabilità dell'appellante si atteggia come solidale;
la medesima, di conseguenza, ben può essere destinataria della domanda di pagamento per l'intero.
11. Infine, il quinto motivo di appello è fondato, nei limiti appresso indicati. pagina 12 di 17 11.1 L'appellante ha in primo grado chiaramente allegato che:
“A) Il signor ha realizzato sul resede di proprietà della locatrice, senza Controparte_1 alcuna preventiva autorizzazione dei locatori, e senza alcuna autorizzazione amministrativa
(quindi: abusivamente), ben due manufatti:
a) una struttura stabile in muratura e lamiera, all'interno della quale ha collocato mobili e macchinari (lavatrice, frigoriferi e altro), e che ha munito (sempre abusivamente) di allacci elettrici, idrici e addirittura fognari (Cfr. DOC 6: foto);
b) una struttura a tettoia, altrettanto stabile, tamponata sui lati ed adibita a ripostiglio (Cfr.
DOC.7: foto).
B) Al momento della concessione del bene al conduttore il resede della Controparte_1 abitazione era privo di qualsiasi manufatto esterno, poiché i coniugi e Controparte_2 avevano ottenuto, dal precedente conduttore, la rimozione di precedenti Controparte_3 strutture precarie, prive di allacci di qualsiasi genere, con asporto di tutto il materiale con il quale erano state realizzate.
C) In particolare: erano stati conservati solo dei pali di una struttura precaria adibita a ricovero del cane”.
Si tratta di allegazioni affatto specifiche e, sul piano dell'inadempimento del conduttore alle obbligazioni poste a suo carico, resta ininfluente la circostanza, rimarcata in sentenza, che la non abbia precisato in cosa si sarebbe tradotta la (pure) affermata contrarietà dei Parte_1 manufatti agli strumenti urbanistici, avendo la stessa comunque dedotto che: a) la realizzazione dei manufatti non era stata autorizzata dai locatori (né dal suo libero interrogatorio può ricavarsi il contrario, giacché le espressioni verbalizzate – “per quanto riguarda i lavori posso dire di averli accettati perché di fronte al fatto compiuto e gli allacciamenti sono stati curati da – non consentono di ritenere che vi sia stato CP_1 effettivo consenso all'esecuzione delle opere); b) la detta realizzazione avveniva in assenza di alcun titolo edilizio e quindi abusivamente (v. anche il punto D) della comparsa, ove si legge:
“Le opere (manufatti) realizzate da sono state edificate in violazione Controparte_1 degli strumenti urbanistici e senza la richiesta e l'ottenimento delle (necessarie) autorizzazioni amministrative, che sono richieste anche per la loro demolizione”).
11.2 L'art. 1587 c.c. (obbligazioni principali del conduttore) prevede che il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene pagina 13 di 17 per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.
Lo stesso giudice di primo grado, dopo aver osservato che “in linea generale, in base al combinato disposto degli artt. 1587 e 1593 c.c., il conduttore ha il diritto di eseguire nella cosa locata addizioni che non siano inconciliabili con l'uso determinato nel contratto, o, in mancanza di convenzione, con l'uso presunto ovvero con la destinazione naturale o con la sostanza stessa della cosa (cfr. Cass. 9744 del 1996; n. 3867 del 1953)”, ha riconosciuto che
“la disciplina legale, di matrice dispositiva, è stata…derogata dalle parti nel senso di prevedere il previo consenso – scritto, va aggiunto – del locatore” per eventuali aggiunte, modifiche o migliorie e che in questo caso, ossia “nel caso in cui vi fosse stato previo consenso scritto del locatore”, questi avrebbe avuto “il diritto…di trattenere le addizioni o innovazioni
o di rimuoverle con riduzione in pristino alla scadenza del contratto”.
Il contratto, in effetti, prevede testualmente che “il Conduttore si impegna a non modificare
l'attuale stato della proprietà. Le eventuali aggiunte, modifiche o migliorie che il Conduttore intendesse effettuare, non potranno avvenire senza il preventivo consenso scritto dei concedenti;
ove ciò intervenga tutto quanto rimarrà a far parte dell'immobile o dovrà riportarsi in pristino allo stato attuale alla scadenza del contratto su richiesta dei
Concedenti stessi e senza pretesa di rimborso spese da parte del Conduttore”.
Da che si desume che solo ove vi sia il preventivo consenso scritto del locatore le aggiunte, modifiche o migliorie sono destinate a far parte dell'immobile ovvero di esse può essere chiesta la rimozione (solo) alla scadenza del contratto;
in mancanza, le azioni proponibili dal locatore non incontrano evidentemente limiti, essendo egli pienamente legittimato a far valere, anche prima della scadenza contrattuale, l'inadempimento del conduttore all'obbligo di non modificare lo stato della proprietà.
11.3 Ha perciò errato il Tribunale laddove, dopo avere dato atto che “dall'interrogatorio libero delle parti è emerso che tale consenso non fu prestato previamente per iscritto”, ha ritenuto che “quel che ne residua è il solo diritto del locatore che non voglia trattenere le addizioni di obbligare il conduttore alla riduzione in pristino – ovvero, in caso di inadempimento, di chiedere il risarcimento del danno per equivalente – ma alla scadenza del contratto, non prima. Ed il contratto scadrà, come da licenza per finita locazione debitamente convalidata, al 30.6.2025 (doc. 4 fasc. ricorrente)”.
Al contrario, proprio per l'assenza della condizione prevista in contratto del previo consenso scritto del locatore, la resistente (odierna appellante) ben poteva chiedere, prima ancora della pagina 14 di 17 scadenza contrattuale, la rimozione dei manufatti realizzati sulla sua proprietà o, in via di risarcimento per equivalente, la condanna del conduttore al pagamento di una somma di denaro per i costi occorrenti alla relativa demolizione.
11.4 Deve altresì osservarsi che, nel costituirsi nel presente grado, l'appellato non ha espressamente riproposto ex art. 346 c.p.c., in termini specifici, secondo la tradizionale esegesi della norma, l'eccezione, evidentemente assorbita dalla motivazione del rigetto del
Tribunale, relativa al proprio difetto di legittimazione passiva sostanziale, ossia l'eccezione con la quale ha negato, in primo grado, di essere l'autore materiale delle opere, sostenendone l'anteriorità rispetto all'inizio del rapporto di locazione. La stessa, dunque, deve intendersi rinunciata. Solo per completezza, peraltro, è il caso di evidenziare che, nel confermare, in sede di libero interrogatorio, che “quello che ha dichiarato la è vero”, lo ha Parte_1 CP_1 finito anche per ammettere l'esecuzione dei lavori e degli allacciamenti cui la controparte, precedentemente sentita, aveva fatto comunque accenno.
11.5 Mette conto a questo punto evidenziare che, con nota depositata il 17.6.2025, l'appellante ha rappresentato che uno dei due manufatti (quello di cui alla precedente lettera “a”) è stato rimosso autonomamente dall'appellato poco prima della riconsegna dell'immobile locato, avvenuta in data 9.5.2025. La produzione fotografica avvenuta a corredo, onde dare evidenza documentale del fatto, va ritenuta ammissibile, in quanto di formazione (necessariamente) sopravvenuta. La domanda riconvenzionale di condanna al pagamento di una somma di denaro può essere dunque attualmente apprezzata solo con riferimento alla seconda struttura, ancora presente nella proprietà dell'appellante.
11.6 Ora, per quanto riguarda le spese e gli oneri necessari per demolizione, ritiene la Corte di poter effettuare la relativa stima con apprezzamento equitativo ex art. 1226 c.c., considerata la difficoltà di determinare con certezza ed ex ante il costo legato all'intervento. Tenuto conto delle caratteristiche del manufatto, così come descritte ed evincibili dalle fotografie prodotte
(considerato altresì che l'appellato, in primo grado, non ha specificamente contestato la natura di opere “stabili” dei fabbricati) e del genere di adempimenti occorrenti, si stima congruo l'importo di € 2.500,00 (comprensivo di spese di rimozione e smaltimento dei materiali, inclusi oneri di discarica;
presentazione di SCIA in sanatoria e diritti di segreteria;
spese tecniche per il progetto e l'asseverazione della SCIA) in via assolutamente prudenziale, dato che l'appellante non ha offerto elementi atti a consentire una quantificazione in misura maggiore.
pagina 15 di 17 11.7 Merita ancora aggiungere, sul piano del diritto al risarcimento del danno spettante all'appellante, che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellato nelle note da ultimo depositate, nessun valore di “acquiescenza” circa lo stato dei luoghi può essere attribuito al verbale di rilascio del 9.5.2025, stante il contenuto del tutto “neutro” di tale documento, peraltro consistente in una dichiarazione proveniente non della parte ma del suo difensore, che si è limitato nella circostanza a dare atto della ricezione delle chiavi della proprietà dal legale avversario.
12. Trattandosi di crediti nascenti da un unico rapporto, può operarsi d'ufficio la compensazione (c.d. impropria o atecnica) tra le reciproche poste attive e passive delle parti;
ne consegue che, in riforma della sentenza di primo grado, l'appellante va condannata a pagare all'appellato la somma di € 27.282,00 (€ 29.782,00 - € 2.500,00) oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
13. Le spese del doppio grado di giudizio, considerata la soccombenza reciproca con soccombenza, tuttavia, prevalente dell'appellante, possono essere compensate per 1/5 e poste a carico di quest'ultima per i restanti 4/5.
La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, §§ 2 per il primo grado e 12 per il secondo, secondo i parametri medi (eccezion fatta per la fase 3 in appello, per la quale si giustifica il dimezzamento del parametro medio per la modesta attività di trattazione).
Il valore della causa deve intendersi compreso nello scaglione tra € 5.200,00 ed € 26.000,00.
Se è vero infatti che l'esito della compensazione tra le reciproche pretese pecuniarie delle parti porta a stabilire, quale importo complessivamente dovuto a favore dell'appellato, quello di €
27.282,00, va considerata anche la soccombenza virtuale del sulla questione Pt_3 inerente alla realizzazione del manufatto solo di recente rimosso (da reputarsi illegittima per le ragioni sopra spiegate); in mancanza della spontanea rimozione, infatti, il relativo costo di demolizione, in accoglimento della domanda riconvenzionale della avrebbe dovuto Parte_1 essere posto anch'esso a carico dell'appellato e, per l'effetto, operata la compensazione, la condanna a carico dell'appellante sarebbe stata, con ogni evidenza, inferiore ad € 26.000,00
(potendo ipotizzarsi costi quantomeno analoghi a quelli occorrenti per l'altro manufatto).
Pertanto:
1^ grado: (§ 2): € 919,00 fase 1, € 777,00 fase 2, € 1.680,00 fase 3 ed € 1.701,00 fase 4, in tutto € 5.077,00, di cui 4/5 corrispondono a € 4.061,60, oltre accessori di legge;
pagina 16 di 17 2^ grado: (§ 12) € 1.134,00 fase 1, € 921,00 fase 2, € 922,00 fase 3 ed € 1.911,00 fase 4, in tutto € 4.888,00, di cui 4/5 corrispondono a € 3.910,40 oltre accessori di legge.
P.Q.M.
La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:
1. in parziale riforma della sentenza n. 711/2024 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il
28/05/2024, condanna al pagamento in favore di della Parte_1 Controparte_1 somma di € 27.282,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;
2. compensa per 1/5 le spese del doppio grado di giudizio e condanna a Parte_1 rimborsare a la restante quota, che liquida: a) per il primo grado di Controparte_1 giudizio, in € 228,80 a titolo di esborsi e in € 4.061,60 a titolo di compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;
b) per il secondo grado, in € 3.910,40 a titolo di compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge.
Firenze, camera di consiglio del 17/09/2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
pagina 17 di 17
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato all'udienza del 17/09/2025 mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1314/2024 promossa da:
(C.F. ) con Avv. ZIPOLINI ROMANO Parte_1 C.F._1
PARTE APPELLANTE nei confronti di
(C.F. ) con Avv. FRANCESCONI GABRIO Controparte_1 C.F._2
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 711/2024 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 28/05/2024
CONCLUSIONI
In data 17/09/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello, previa gli adempimenti di rito, e previa ammissione dei mezzi di prova richiesti, nei termini specificati nell'appello e nel presente atto, compresa la CTU, riformare, la sentenza impugnata, per tutti i fatti, le eccezioni ed i motivi esposti, e, conseguentemente: respingere l'avverso ricorso ed ogni connessa domanda, perché infondata in fatto, diritto e rito. In via riconvenzionale, voglia condannare per tutti i fatti e i motivi Controparte_1 esposti, al pagamento dell'importo complessivo di €. 16.000,oo o di quella maggiore o minor somma, che risulterà provata in corso di causa o liquidata, subordinatamente, anche pagina 1 di 17 secondo giustizia o equità. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze del procedimento, con vittoria anche in relazione alle spese e competenze del primo grado”
Per la parte appellata:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione rigettata:
1. Rigettare integralmente l'appello proposto dalla signora avverso la Parte_1 sentenza n. 711/2024 del Tribunale di Lucca, pubblica in quanto manifestamente infondato in fatto ed in diritto per tutte le motivazioni esposte nella presente comparsa di costituzione e risposta.
2. Per l'effetto, confermare integralmente la predetta sentenza n. 711/2024 del Tribunale di Lucca.
3. Con vittoria di spese e compensi professionali del presente grado di giudizio, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. proposto il 17.10.2022 dinanzi al Controparte_1
Tribunale di Lucca, deduceva:
- di avere stipulato in data 1.7.2001 contratto di locazione, registrato il 5.7.2001, con
[...]
e avente ad oggetto appartamento per civile abitazione sito in CP_2 Controparte_3
Lammari, Via Lombarda n. 140;
- che in detto contratto era subentrata, al decesso dei locatori (occorso, rispettivamente, nelle date del 31.8.2002 e 19.8.2020), la figlia Parte_1
- che il canone di locazione era stato determinato contrattualmente in 250.000 Lire mensili (€
129,11) pari a 3.000.000 Lire annui ed il contratto de quo (di durata quadriennale) si era rinnovato tacitamente nel corso degli anni senza subire alcuna modifica;
- che la aveva chiesto ed ottenuto nell'anno 2022 provvedimento di convalida di Parte_1 licenza per finita locazione al 30.6.2025;
- che il conduttore aveva corrisposto dapprima ai genitori della intimante ed a partire dal gennaio 2014 alla medesima un canone di locazione in misura superiore Parte_1 rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato e segnatamente, “ricevute alla mano”: a) dal 2014 al 2021 la somma complessiva annua di € 5.400,00 in luogo di € 1.549,32 dovuti contrattualmente;
b) nell'anno 2022 (da gennaio ad aprile) la somma complessiva di €
1.800,00 in luogo di € 516,44 dovuti contrattualmente;
pagina 2 di 17 - di avere perciò diritto, stante il disposto dell'art. 13 L. 431/1998, alla restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, ossia dell'importo mensile di € 320,89 dall'1.1.2014 – “ovvero dal momento in cui vi è la prova documentale che il canone di locazione veniva incamerato dalla resistente” – all'aprile
2022, per complessivi € 32.089,00, oltre interessi legali da ciascun pagamento al saldo, ove occorrendo con accertamento e relativa declaratoria di nullità, ai sensi della citata disposizione, “della pattuizione eventualmente intercorsa tra i danti causa della SI.ra ed il SI. che ha generato, nel caso di specie, un importo del Parte_1 CP_1 canone di locazione superiore a quello risultante da contratto”.
Concludeva perciò chiedendo di accertare e dichiarare la misura del canone di locazione mensile fissato per contratto in € 129,11 e per la condanna di al pagamento, Parte_1
a titolo di ripetizione di indebito, di quanto versato dal conduttore mensilmente in misura superiore al predetto canone, “ossia dell'importo di €. 320,89 mensili dal 01/01/2014 (ovvero dal momento in cui è dimostrato e non contestato che la SI.ra ha incassato le Parte_1 mensilità oggetto di causa) al 01/04/2022, per complessivi €. 32.089,00 (o della diversa maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia)”, oltre interessi legali, previa, occorrendo, la declaratoria di nullità cui sopra.
2. si costituiva in giudizio, a seguito della notifica del ricorso e del decreto Parte_1 di fissazione d'udienza, deducendo che:
- al momento della prima scadenza del contratto di locazione la propria madre, originaria locatrice, aveva pattuito con il conduttore “la possibilità della prosecuzione del contratto
(sempre puntualmente registrato con riferimento agli esatti importi convenuti e pagati nel tempo), purché il canone fosse adeguato, tanto per il decorso del tempo, quanto per l'entrata in vigore dell'euro”;
- le due parti si erano recate presso l'Ufficio del Registro dove erano state “date le seguenti indicazioni: “non occorre che le parti sottoscrivano un nuovo contratto, è sufficiente registrarlo al nuovo importo pattuito””;
- conseguentemente, ad ogni rinnovo del contratto, le parti si erano limitare a “pagare, concordemente, l'incremento pattuito e a pagare le incrementate spese di registrazione”;
- “lo stesso parere circa la sufficienza dell'accordo tra le parti e della iniziale registrazione del contratto in forma scritta” era stato espresso, in data 13.6.2022, dal Funzionario dell'Agenzia delle Entrate (Imposte Dirette) di Guamo (LU), alla presenza del Geom. Per_1 pagina 3 di 17 Parte_2
- il contratto, quindi, era stato sempre registrato “per il valore che era stato incrementato, fino a divenire (nell'anno 2013) di € 5.400,oo annui (canone certamente più che equo per le caratteristiche del bene)”;
- il conduttore aveva sempre versato il canone, con piena consapevolezza e sicuro gradimento, così come aveva pagato la propria quota di registrazione (50%), fino a quando non era stata applicata la c.d. cedolare secca, mentre i locatori avevano sempre rilasciato idonee ricevute, rispetto al canone effettivamente versato e concordato, durante tutta la durata del rapporto;
- pertanto, il conduttore era in evidente mala fede nell'esporre i fatti “come se fosse stato imposto un canone diverso e superiore rispetto a quello liberamente convenuto, nel tempo”, in quanto al contrario egli aveva “voluto ed anche ritenuto conveniente (per prorogare il contratto) versare il giusto incremento di un canone iniziato 22 anni” prima, “quando ancora esso era calcolato in base alla lira e non all'euro”;
- il ricorrente, quindi, dopo avere accettato per oltre venti anni di versare il canone per l'importo registrato e indicato nelle ricevute, pretendeva “di avvalersi di un criterio meramente formalistico”, con conseguente abuso del diritto, per tale motivo nulla essendogli dovuto;
- in ogni caso il ricorrente non aveva tenuto conto del convenuto incremento ISTAT, così come delle norme successorie;
- lo poi, aveva realizzato, sul resede dell'abitazione, senza alcuna preventiva CP_1 autorizzazione dei locatori, in violazione degli strumenti urbanistici e senza alcuna autorizzazione amministrativa, quindi abusivamente, due manufatti: a) una struttura stabile in muratura e lamiera, all'interno della quale aveva collocato mobili e macchinari (lavatrice, frigoriferi e altro) e che aveva munito (sempre abusivamente) di allacci elettrici, idrici e addirittura fognari;
b) una struttura a tettoia, altrettanto stabile, tamponata sui lati ed adibita a ripostiglio;
- tale comportamento, illecito per contrasto con le clausole contrattuali e la normativa urbanistica, esponeva la parte locatrice e proprietaria al rischio di essere ritenuta corresponsabile di un reato e di un illecito amministrativo;
- entrambi i manufatti avrebbero dovuto essere demoliti (previo ottenimento degli idonei titoli amministrativi) e il costo della demolizione “(che si quantifica in non meno di €
pagina 4 di 17 10.000,oo)” avrebbe dovuto essere posto a carico dell'autore, con obbligo delle stesso di risarcire anche il danno cagionato e cagionando “(comprese le sanzioni per l'illecito) che si indica in un importo non inferiore ad € 6.000,oo”.
Per tali motivi la resistente, nel chiedere la nomina di un CTU “per l'accertamento del costo della demolizione dei manufatti e della eliminazione di ogni allaccio abusivo, nonché la indicazione e il costo dei titoli edilizi indispensabili per la demolizione, compresi le sanzioni e
l'accertamento e quantificazione di tutti i danni causati”, concludeva per il rigetto del ricorso avversario spiegando altresì domanda riconvenzionale per la condanna dello al CP_1 pagamento dell'importo complessivo di € 16.000,oo o della maggiore o minor somma provata in corso di causa o anche liquidata, subordinatamente, secondo giustizia o equità.
3. Differita l'udienza per la riconvenzionale avanzata, con deposito, a seguire, di memoria di replica da parte del ricorrente, veniva esperito il libero interrogatorio delle parti;
quindi, venivano acquisite informazioni dall'Agenzia delle Entrate di Lucca sul canone annuo di locazione dichiarato dalla La causa veniva infine discussa e decisa con sentenza n. Parte_1
711/2024 del 28.5.2024, con la quale il Tribunale:
1. accoglieva il ricorso e, per l'effetto, “previa dichiarazione di nullità del patto verbale di modifica del canone per il periodo gennaio 2014 – aprile 2022”, condannava
[...]
a “restituire a il maggior canone versato, nella misura di euro Parte_1 Controparte_1
32.089,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo”.
2. rigettava la domanda riconvenzionale della resistente;
3. condannava quest'ultima alla refusione delle spese di lite.
4. ha proposto appello censurando la decisione e chiedendone la riforma, Parte_1 previa ammissione dei mezzi di prova già richiesti in primo grado, con conseguente accoglimento delle conclusioni già rassegnate innanzi al Tribunale (rigetto del ricorso e condanna dello in via riconvenzionale per la realizzazione dei manufatti). CP_1
Ha in particolare sostenuto l'erroneità della pronuncia per i seguenti motivi:
I) “Mancato esame e/o inadeguata considerazione del comportamento tenuto da
[...]
e della confessione operata dal ricorrente all'udienza del 11.5.2023, in relazione CP_1 ai principi di diritto richiamati sulla nullità-annullabilità del contratto e sulla buona fede che deve sorreggere ogni rapporto tra le parti”. Sostiene in particolare l'appellante che il giudice di prime cure non avrebbe adeguatamente valutato le dichiarazioni confessorie rese pagina 5 di 17 dal ricorrente in sede di libero interrogatorio circa il fatto che, proprio per suo stesso volere, il contratto era proseguito, dopo i primi otto anni, ad un canone maggiorato e senza stipula di un nuovo contratto scritto, ciò per ragioni di risparmio di spese, e, per converso, la buona fede della resistente, che aveva sempre puntualmente dichiarato all'Agenzia delle Entrate il reale canone corrisposto pagando le relative imposte;
il giudice avrebbe dovuto quindi ritenere l'azione di ripetizione successivamente esperita dal conduttore, a distanza di anni, come espressione di mala fede ed abuso del diritto.
II) “Errata esclusione dell'incremento Istat”, in quanto il Tribunale avrebbe negato la possibilità di considerare, nel conteggio del dare-avere, gli adeguamenti Istat del canone originariamente stabilito, sul rilievo della mancata prova da parte dell convenuta dell'entità degli stessi, senza tener conto che “l'entità degli incrementi Istat (75%) è notoria e provata dalla legge: iura novit curia. Poichè l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (artt. 31 e 81 della L. 27.7.1978,n. 392), è pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale”, sicché il dovuto avrebbe dovuto comunque essere rideterminato (secondo i calcoli aritmetici esposti nell'atto di appello).
III) “Errata affermazione che il canone di locazione sarebbe stato incrementato da €.129,11 ad €. 430,oo, a partire dal 1.1.2014” e “mancata considerazione dei precedenti incrementi concordati con la dante causa e madre della convenuta, originaria Controparte_3 locatrice, unitamente al marito (deceduto) del quale era erede”. Si sostiene Controparte_2 con tale motivo che, avendo l'appellato chiesto solo le differenze sui maggiori canoni versati, nella misura di € 450,00 mensili, a partire dal 2014, egli non aveva viceversa impugnato le maggiorazioni precedenti, che già avevano portato il canone dalla cifra di € 129,11, indicata nel contratto scritto e registrato, agli importi di € 430,00 nel 2012 e di € 440,00 nel 2013, come da ricevute prodotte in giudizio dalla resistente;
sicché le differenze avrebbero dovuto essere calcolate tra i predetti canoni, riconosciuti come dovuti, e quello di € 450,00.
IV) “Errata imputazione alla ricorrente anche dei debiti ereditari”, per avere il giudice di primo grado posto interamente a carico della resistente, quale debitrice in solido, il pagamento preteso dalla controparte, benché la stessa fosse succeduta, come erede, alle originarie parti locatrici, unitamente al fratello;
sicché, dovendo tenersi della responsabilità pro quota per i debiti ereditari, l'appellante, in considerazione delle date di decesso dei propri genitori, sarebbe stata responsabile di ogni eventuale restituzione solo nella misura del
33,33% fino al 2020 e del 66,67% dopo il 2020.
pagina 6 di 17 V) Errata reiezione della domanda riconvenzionale, in quanto, al contrario di quanto ritenuto dal Tribunale, non si era limitato ad eseguire mere addizioni all'immobile locato, CP_1 ma aveva realizzato degli abusi edilizi, suscettibili di sanzioni penali ed amministrative, in mancanza di qualsiasi autorizzazione della locatrice, così violando gli obblighi di condotta sanciti dall'art. 1587 c.c., sempre operanti nel corso del rapporto di locazione, non potendo perciò ritenersi che la fosse tenuta ad attendere la scadenza del contratto per Parte_1 tutelare i propri diritti;
inoltre erroneamente il Tribunale avrebbe valutato come generiche le deduzioni della resistente sull'aspetto in argomento e reputato inammissibile la c.t.u. dalla medesima richiesta.
5. Radicatosi il contraddittorio, si è costituito in giudizio chiedendo il Controparte_1 rigetto dell'appello per infondatezza delle censure mosse alla sentenza appellata.
6. Con ordinanza del 19.7.2024, pubblicata il 22.7.2024, la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata. La causa è stata quindi decisa
(mediante emissione del dispositivo) in data 17.9.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe, a seguito di discussione orale in presenza.
***
7. Il primo motivo di appello è infondato.
7.1 Come noto, l'art. 13, comma 1, L. 431/1998, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, prevede che “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”, con conseguente diritto del conduttore di chiedere la restituzione delle maggiori somme corrisposte.
Secondo l'interpretazione della S.C., la nullità in argomento “che sanziona il patto di maggiorazione del canone risultante dal contratto scritto e registrato, trova applicazione sia nei casi di accordo simulatorio originario sull'entità del canone, sia di accordo modificativo successivo che non si traduca nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione” (Cass. 19411/2016).
7.2 È pacifico, perché riconosciuto dalla stessa appellante, che nella fattispecie vi sia stata la corresponsione, nel corso degli anni, di somme a titolo di canone di locazione superiori all'importo di € 129,11 previsto dall'unico contratto scritto e registrato inter partes ed in particolare delle somme indicate dal ricorrente in primo grado.
7.3 A fronte di ciò, a nulla rileva quanto è stato dichiarato dallo nel corso del suo CP_1
pagina 7 di 17 libero interrogatorio, che peraltro nemmeno viene riportato fedelmente nell'atto di appello. Il suddetto dichiarava infatti: “quello che ha dichiarato la è vero preciso però che ho Parte_1 dovuto acconsentire al pagamento di € 430 al mese per non rischiare di lasciare l'immobile.
Preciso che non ero favorevole a questa soluzione per evitare ulteriori spese è stato questo il motivo per cui non abbiamo fatto il nuovo contratto. È stato l'avvocato a consigliarmi di pagare € 129 e dal maggio 2022 corrispondo il vecchio canone. Confermo di aver aderito alla proposta di € 430 per evitare spese e sarei disposto a rivedere il canone sulla base del nuovo contratto” (la negazione evidenziata in grassetto è assente nell'atto di appello). Tali dichiarazioni non palesano una pretesa unilaterale del conduttore di omettere la formalizzazione di un nuovo contratto, specie se si considerano le correlative dichiarazioni della che a sua volta ha riferito: “Il rapporto è regolato dall'unico contratto Parte_1 registrato del 2001 che prevedeva un canone di € 129,11 e scadendo il contratto dopo i primi otto anni c'era la necessità di rinnovare il contratto ma per rinnovare [rectius evidentemente “evitare”] le spese si rimase d'accordo di mantenere in vita il vecchio contratto a € 430,oo e infatti io ho sempre versato l'imposta sull'importo mensile di € 430 con f24”. Sembra dunque piuttosto che la scelta di non procedere alla redazione di un nuovo contratto sia stata essenzialmente condivisa tra le parti, in vista di un risparmio comune: e, del resto, se le spese da evitare fossero consistite, così come affermato dall'appellante, nei
“costi, richiesti dal consulente (geometra che doveva redigere il contratto)” (pag.
6-7 atto di appello), pare ovvio che le stesse, salvo accordo specifico, avrebbero dovuto gravare su tutti e due contraenti, venendo in rilievo una prestazione resa a vantaggio di entrambi (lo stesso dicasi se si fosse trattato di risparmiare sull'incremento dell'imposta di registro, destinata a gravare per il 50% su ciascuno dei contraenti).
In ogni caso, quand'anche fosse stata precipua volontà del conduttore quella di evitare i costi connessi alla stipula e registrazione di un nuovo contratto, l'appellante avrebbe comunque liberamente assentito a tale soluzione.
Nessun rilievo possono poi assumere, di fronte al chiaro disposto di legge, eventuali informazioni di diverso tipo ottenute dalle parti presso l'Agenzia delle Entrate.
7.4 Per altro verso, l'accettazione da parte del conduttore di un canone superiore a quello convenuto nel contratto scritto e registrato ed il versamento dello stesso, sia pure avvenuto in modo prolungato nel tempo, non fanno venir meno la nullità comminata dalla legge, che investe proprio il patto (tra locatore e conduttore) di maggiorazione del canone, a prescindere pagina 8 di 17 dal fatto che vi sia stata o meno “imposizione” del locatore. Va dunque confermata la dichiarazione di nullità del patto verbale di modifica del canone operata dal Tribunale.
7.5 È fuori luogo parlare di mala fede (consistente, secondo l'appellante, nell'invocare la nullità di un patto che, al contrario di quanto lasciato intendere in ricorso, l'appellato stesso avrebbe provocato) o di abuso del diritto, perché, premessa la libera accettazione dell'accordo modificativo del canone da parte della locatrice, il conduttore ha semplicemente esercitato, per le vie giudiziali, il diritto a vederne riconosciuta la nullità, non certo per farne conseguire vantaggi ulteriori e diversi rispetto a quelli previsti dalla norma. L'abuso del diritto è, invero,
“configurabile allorché il titolare di un diritto soggettivo, pur in assenza di divieti formali, lo eserciti con modalità non necessarie ed irrispettose del dovere di correttezza e buona fede, causando uno sproporzionato ed ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale, ed al fine di conseguire risultati diversi ed ulteriori rispetto a quelli per i quali quei poteri o facoltà sono attribuiti” (così Cass. 15885/2018).
7.6 Né, infine, può rilevare la condotta della consistente nel dichiarare al fisco i Parte_1 maggiori canoni percepiti, che nulla sposta sul piano dell'invalidità dell'accordo per la maggiorazione del canone non tradottosi in un nuovo contratto scritto e registrato e su quello della (conseguente) indebita percezione dei suddetti importi.
8. Il secondo motivo di appello è solo parzialmente fondato.
8.1 Il contratto di locazione oggetto di causa prevede l'aggiornamento annuale del canone secondo gli indici di aumento del costo della vita accertati dall'ISTAT per l'anno precedente ed in misura pari al 75% di essi.
8.2 Applicando il medesimo principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di equo canone (cfr. Cass. 8257/1991, per cui “Al fine della liquidazione della somma che il locatore deve restituire al conduttore di immobile urbano, in relazione alla riscossione di un canone convenzionale eccedente il canone legale, quest'ultimo deve essere computato con gli
"aggiornamenti ISTAT", ancorché non richiesti dal locatore medesimo (in quanto inclusi nel maggior corrispettivo pattuito)”, e, nello stesso senso, Cass. 977/1995, 13419/2001,
2141/2006), va riconosciuto che, in generale, nel conteggio delle somme da restituire in quanto eccedenti quelle legittimamente spettanti al locatore, non possono non essere considerati gli adeguamenti ISTAT del canone di locazione contrattualmente previsti e ciò a prescindere da una specifica eccezione e prova da parte del convenuto, giacché, contrariamente a quanto assunto nella sentenza appellata, non si tratta di far valere un fatto pagina 9 di 17 parzialmente impeditivo dell'altrui pretesa restitutoria ma di determinare con esattezza il canone dovuto, per poi quantificare la cifra effettivamente eccedente e da restituire.
Si è quindi, piuttosto, nel campo dei fatti costitutivi del diritto azionato dal conduttore.
8.2. Inoltre, l'indice “FOI” (indice nazionale dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati), da assumere a parametro di riferimento, può considerarsi alla stregua di un fatto notorio, trattandosi di dato pubblico conoscibile dalla generalità dei cittadini in forza della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
8.3 Nondimeno è fondata l'obiezione dell'appellato per cui, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, il canone di locazione resta fisso e non è soggetto a variazioni durante il periodo contrattuale, nemmeno in relazione all'indice ISTAT.
L'art. 3, comma 11, d.lgs. 23/2011, prevede infatti che: “Nel caso in cui il locatore opti per
l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente”.
Dagli atti risulta che i locatori, a partire dalla scadenza annuale di luglio 2014, hanno esercitato l'opzione per il regime della cedolare secca ed hanno concretamente fruito di detto regime. Quindi, se è corretto assumere a base per il calcolo delle differenze da restituire il canone del contratto scritto e registrato così come aggiornato alla data dell'1.1.2014 (pari ad €
152,18 secondo i calcoli sviluppati dall'appellante e non contestati dall'appellato), non possono da quel momento in avanti considerarsi ulteriori aumenti, non consentiti dalla particolare scelta del regime fiscale.
Perciò, in definitiva, al conduttore sono dovute in restituzione le seguenti differenze:
- per gli anni dal 2014 al 2021 la differenza tra € 5.400,00 ed € 1.826,16 = € 3.573,84 all'anno;
- per l'anno 2022 (in cui i maggiori pagamenti si sono avuti solo per i primi 4 mesi) la differenza tra € 1.800,00 ed € 608,72 = € 1.191,28; così per un totale di € 29.782,00, in luogo di quello di € 32.089,00 chiesto dallo e CP_1 riconosciuto in sentenza, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo.
9. Il terzo motivo di appello è infondato.
Dal tenore del ricorso proposto in primo grado dallo si evince come questi abbia CP_1
pagina 10 di 17 semplicemente inteso circoscrivere la domanda restitutoria ai maggiori canoni percepiti dalla dal 2014 in poi, disponendo solo per tale intervallo temporale di documentazione Parte_1 idonea a comprovare le somme dalla medesima incassate, ferma restando l'affermata nullità del patto diretto ad aumentare (in qualunque misura) il canone rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Si legge infatti nel ricorso che “il SI. ha Controparte_1 corrisposto dapprima ai genitori della intimante, ed a partire dal gennaio 2014, alla SI.ra
un canone di locazione in misura superiore rispetto a quello risultante Parte_1 dal contratto scritto e registrato […] Nello specifico, ricevute alla mano, parte locatrice ha incamerato: nell'anno 2014…”; e poi ancora: “Con il presente giudizio il SI.
[...]
[…] insiste oggi affinché il medesimo Tribunale, ai sensi dell'art. 13 II° comma CP_1 della L. 9 dicembre 1998 n. 431, riconosca al ricorrente il diritto a vedersi ripetere le somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato (ossia dell'importo mensile di €. 320,89 dal 01/01/2014 - ovvero dal momento in cui vi è la prova documentale che il canone di locazione veniva incamerato dalla resistente – all'aprile '22). Il tutto, ove occorra, assieme all'accertamento e relativa declaratoria di nullità, ai sensi del medesimo articolo 13 l. 431/1998, della pattuizione eventualmente intercorsa tra i danti causa della SI.ra ed il SI. che ha generato, nel caso di specie, Parte_1 CP_1 un importo del canone di locazione superiore a quello risultante da contratto”. In correlazione a ciò si pone la domanda formulata nelle conclusioni del ricorso: “Accertare e dichiarare la misura del canone di locazione mensile fissato per contratto in €. 129,11 […] e per l'effetto condannare la SI.ra […] al pagamento a titolo di ripetizione Parte_1 dell'indebito in favore del ricorrente di quanto corrisposto mensilmente in misura superiore al canone di locazione di cui sopra, ossia dell'importo di €. 320,89 mensili dal 01/01/2014
(ovvero dal momento in cui è dimostrato e non contestato che la SI.ra ha Parte_1 incassato le mensilità oggetto di causa) al 01/04/2022, per complessivi €. 32.089,00 (o della diversa maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia), dichiarando, ove occorra, la nullità, ai sensi dell'art. 13 l. 431/1998, della pattuizione eventualmente intercorsa tra i danti causa della SI.ra ed il Parte_1
SI. che avrebbe determinato un canone di locazione superiore rispetto a Controparte_1 quello risultante dal contratto di locazione del 01/07/2001 registrato in Lucca il
05/07/2001”.
Non può pertanto affermarsi che vi sia stato riconoscimento della spettanza del maggior canone pagato fino a tutto il 2013 (sol perché la domanda restitutoria è stata limitata alle pagina 11 di 17 mensilità versate nelle mani dell'appellante dal 2014 in poi) e così pretendere che il calcolo delle differenze venga effettuato assumendo come “corretto” e ormai inoppugnabile l'importo pagato alla fine di detto periodo, venendo d'altronde in rilievo, in base a quanto eccepito dallo con il richiamo all'art. 13, comma 1, L. 431/1998, la nullità di qualsiasi aumento del CP_1 canone rispetto a quello indicato nell'unico contratto scritto e registrato (ossia € 129,11).
10. Il quarto motivo di appello è infondato.
L'appellante osserva che “stando all'assunto del Tribunale secondo il quale l'unico accordo che vige tra le parti è quello riconducibile al contratto originario dell'anno 2001, tra
[...]
e i genitori della esponente, non vi è dubbio che non solo non CP_1 Parte_1
è mai stata parte originaria del contratto, ma ne viene coinvolta solo ed esclusivamente quale erede (coerede con la madre ed il fratello, dopo la morte del padre e, dal 2020, solo con il fratello, essendo avvenuta la morte anche della madre). non è mai Parte_1 stata “coobbligata prima del decesso dei condebitori” (genitori), ma solo erede degli stessi.
Può essere, quindi, chiamata a rispondere di ogni eventuale debito dei genitori solo nella misura della sopra indicata quota ereditaria”.
Il ragionamento è fallace mentre si appalesa corretto quello operato dal Tribunale.
L'appellante è, sì, erede degli originari locatori (i propri genitori, i quali ebbero a stipulare il contratto) ma, rispetto al debito restitutorio che sorge per effetto dell'incasso di un maggior canone, è debitrice in proprio: negli anni 2014-2022, in cui avveniva la dazione delle somme, la stessa era già subentrata nel contratto di locazione, ergo oggi non si trova a dover rispondere (pro quota, quale erede) di un debito (da ripetizione di indebito) altrui, ma di un debito (per tale causale) che le deriva dall'avere lei stessa riscosso somme superiori al dovuto, unitamente agli altri co-locatori (prima la madre ed il fratello, poi solo quest'ultimo), peraltro firmando personalmente le ricevute. Detto in termini più semplici: l'appellante non è erede di chi ha incassato più del dovuto, è uno dei locatori che hanno incassato più del dovuto.
A prescindere, perciò, dall'entità dei redditi derivanti dai canoni che l'appellante ha dichiarato al fisco (commisurati alle quote di proprietà dell'immobile via via pervenute in sua titolarità) e dalla ripartizione del debito restitutorio nei rapporti interni con le altre parti locatrici, nei confronti del conduttore che ha agito in ripetizione la responsabilità dell'appellante si atteggia come solidale;
la medesima, di conseguenza, ben può essere destinataria della domanda di pagamento per l'intero.
11. Infine, il quinto motivo di appello è fondato, nei limiti appresso indicati. pagina 12 di 17 11.1 L'appellante ha in primo grado chiaramente allegato che:
“A) Il signor ha realizzato sul resede di proprietà della locatrice, senza Controparte_1 alcuna preventiva autorizzazione dei locatori, e senza alcuna autorizzazione amministrativa
(quindi: abusivamente), ben due manufatti:
a) una struttura stabile in muratura e lamiera, all'interno della quale ha collocato mobili e macchinari (lavatrice, frigoriferi e altro), e che ha munito (sempre abusivamente) di allacci elettrici, idrici e addirittura fognari (Cfr. DOC 6: foto);
b) una struttura a tettoia, altrettanto stabile, tamponata sui lati ed adibita a ripostiglio (Cfr.
DOC.7: foto).
B) Al momento della concessione del bene al conduttore il resede della Controparte_1 abitazione era privo di qualsiasi manufatto esterno, poiché i coniugi e Controparte_2 avevano ottenuto, dal precedente conduttore, la rimozione di precedenti Controparte_3 strutture precarie, prive di allacci di qualsiasi genere, con asporto di tutto il materiale con il quale erano state realizzate.
C) In particolare: erano stati conservati solo dei pali di una struttura precaria adibita a ricovero del cane”.
Si tratta di allegazioni affatto specifiche e, sul piano dell'inadempimento del conduttore alle obbligazioni poste a suo carico, resta ininfluente la circostanza, rimarcata in sentenza, che la non abbia precisato in cosa si sarebbe tradotta la (pure) affermata contrarietà dei Parte_1 manufatti agli strumenti urbanistici, avendo la stessa comunque dedotto che: a) la realizzazione dei manufatti non era stata autorizzata dai locatori (né dal suo libero interrogatorio può ricavarsi il contrario, giacché le espressioni verbalizzate – “per quanto riguarda i lavori posso dire di averli accettati perché di fronte al fatto compiuto e gli allacciamenti sono stati curati da – non consentono di ritenere che vi sia stato CP_1 effettivo consenso all'esecuzione delle opere); b) la detta realizzazione avveniva in assenza di alcun titolo edilizio e quindi abusivamente (v. anche il punto D) della comparsa, ove si legge:
“Le opere (manufatti) realizzate da sono state edificate in violazione Controparte_1 degli strumenti urbanistici e senza la richiesta e l'ottenimento delle (necessarie) autorizzazioni amministrative, che sono richieste anche per la loro demolizione”).
11.2 L'art. 1587 c.c. (obbligazioni principali del conduttore) prevede che il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene pagina 13 di 17 per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.
Lo stesso giudice di primo grado, dopo aver osservato che “in linea generale, in base al combinato disposto degli artt. 1587 e 1593 c.c., il conduttore ha il diritto di eseguire nella cosa locata addizioni che non siano inconciliabili con l'uso determinato nel contratto, o, in mancanza di convenzione, con l'uso presunto ovvero con la destinazione naturale o con la sostanza stessa della cosa (cfr. Cass. 9744 del 1996; n. 3867 del 1953)”, ha riconosciuto che
“la disciplina legale, di matrice dispositiva, è stata…derogata dalle parti nel senso di prevedere il previo consenso – scritto, va aggiunto – del locatore” per eventuali aggiunte, modifiche o migliorie e che in questo caso, ossia “nel caso in cui vi fosse stato previo consenso scritto del locatore”, questi avrebbe avuto “il diritto…di trattenere le addizioni o innovazioni
o di rimuoverle con riduzione in pristino alla scadenza del contratto”.
Il contratto, in effetti, prevede testualmente che “il Conduttore si impegna a non modificare
l'attuale stato della proprietà. Le eventuali aggiunte, modifiche o migliorie che il Conduttore intendesse effettuare, non potranno avvenire senza il preventivo consenso scritto dei concedenti;
ove ciò intervenga tutto quanto rimarrà a far parte dell'immobile o dovrà riportarsi in pristino allo stato attuale alla scadenza del contratto su richiesta dei
Concedenti stessi e senza pretesa di rimborso spese da parte del Conduttore”.
Da che si desume che solo ove vi sia il preventivo consenso scritto del locatore le aggiunte, modifiche o migliorie sono destinate a far parte dell'immobile ovvero di esse può essere chiesta la rimozione (solo) alla scadenza del contratto;
in mancanza, le azioni proponibili dal locatore non incontrano evidentemente limiti, essendo egli pienamente legittimato a far valere, anche prima della scadenza contrattuale, l'inadempimento del conduttore all'obbligo di non modificare lo stato della proprietà.
11.3 Ha perciò errato il Tribunale laddove, dopo avere dato atto che “dall'interrogatorio libero delle parti è emerso che tale consenso non fu prestato previamente per iscritto”, ha ritenuto che “quel che ne residua è il solo diritto del locatore che non voglia trattenere le addizioni di obbligare il conduttore alla riduzione in pristino – ovvero, in caso di inadempimento, di chiedere il risarcimento del danno per equivalente – ma alla scadenza del contratto, non prima. Ed il contratto scadrà, come da licenza per finita locazione debitamente convalidata, al 30.6.2025 (doc. 4 fasc. ricorrente)”.
Al contrario, proprio per l'assenza della condizione prevista in contratto del previo consenso scritto del locatore, la resistente (odierna appellante) ben poteva chiedere, prima ancora della pagina 14 di 17 scadenza contrattuale, la rimozione dei manufatti realizzati sulla sua proprietà o, in via di risarcimento per equivalente, la condanna del conduttore al pagamento di una somma di denaro per i costi occorrenti alla relativa demolizione.
11.4 Deve altresì osservarsi che, nel costituirsi nel presente grado, l'appellato non ha espressamente riproposto ex art. 346 c.p.c., in termini specifici, secondo la tradizionale esegesi della norma, l'eccezione, evidentemente assorbita dalla motivazione del rigetto del
Tribunale, relativa al proprio difetto di legittimazione passiva sostanziale, ossia l'eccezione con la quale ha negato, in primo grado, di essere l'autore materiale delle opere, sostenendone l'anteriorità rispetto all'inizio del rapporto di locazione. La stessa, dunque, deve intendersi rinunciata. Solo per completezza, peraltro, è il caso di evidenziare che, nel confermare, in sede di libero interrogatorio, che “quello che ha dichiarato la è vero”, lo ha Parte_1 CP_1 finito anche per ammettere l'esecuzione dei lavori e degli allacciamenti cui la controparte, precedentemente sentita, aveva fatto comunque accenno.
11.5 Mette conto a questo punto evidenziare che, con nota depositata il 17.6.2025, l'appellante ha rappresentato che uno dei due manufatti (quello di cui alla precedente lettera “a”) è stato rimosso autonomamente dall'appellato poco prima della riconsegna dell'immobile locato, avvenuta in data 9.5.2025. La produzione fotografica avvenuta a corredo, onde dare evidenza documentale del fatto, va ritenuta ammissibile, in quanto di formazione (necessariamente) sopravvenuta. La domanda riconvenzionale di condanna al pagamento di una somma di denaro può essere dunque attualmente apprezzata solo con riferimento alla seconda struttura, ancora presente nella proprietà dell'appellante.
11.6 Ora, per quanto riguarda le spese e gli oneri necessari per demolizione, ritiene la Corte di poter effettuare la relativa stima con apprezzamento equitativo ex art. 1226 c.c., considerata la difficoltà di determinare con certezza ed ex ante il costo legato all'intervento. Tenuto conto delle caratteristiche del manufatto, così come descritte ed evincibili dalle fotografie prodotte
(considerato altresì che l'appellato, in primo grado, non ha specificamente contestato la natura di opere “stabili” dei fabbricati) e del genere di adempimenti occorrenti, si stima congruo l'importo di € 2.500,00 (comprensivo di spese di rimozione e smaltimento dei materiali, inclusi oneri di discarica;
presentazione di SCIA in sanatoria e diritti di segreteria;
spese tecniche per il progetto e l'asseverazione della SCIA) in via assolutamente prudenziale, dato che l'appellante non ha offerto elementi atti a consentire una quantificazione in misura maggiore.
pagina 15 di 17 11.7 Merita ancora aggiungere, sul piano del diritto al risarcimento del danno spettante all'appellante, che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellato nelle note da ultimo depositate, nessun valore di “acquiescenza” circa lo stato dei luoghi può essere attribuito al verbale di rilascio del 9.5.2025, stante il contenuto del tutto “neutro” di tale documento, peraltro consistente in una dichiarazione proveniente non della parte ma del suo difensore, che si è limitato nella circostanza a dare atto della ricezione delle chiavi della proprietà dal legale avversario.
12. Trattandosi di crediti nascenti da un unico rapporto, può operarsi d'ufficio la compensazione (c.d. impropria o atecnica) tra le reciproche poste attive e passive delle parti;
ne consegue che, in riforma della sentenza di primo grado, l'appellante va condannata a pagare all'appellato la somma di € 27.282,00 (€ 29.782,00 - € 2.500,00) oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
13. Le spese del doppio grado di giudizio, considerata la soccombenza reciproca con soccombenza, tuttavia, prevalente dell'appellante, possono essere compensate per 1/5 e poste a carico di quest'ultima per i restanti 4/5.
La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, §§ 2 per il primo grado e 12 per il secondo, secondo i parametri medi (eccezion fatta per la fase 3 in appello, per la quale si giustifica il dimezzamento del parametro medio per la modesta attività di trattazione).
Il valore della causa deve intendersi compreso nello scaglione tra € 5.200,00 ed € 26.000,00.
Se è vero infatti che l'esito della compensazione tra le reciproche pretese pecuniarie delle parti porta a stabilire, quale importo complessivamente dovuto a favore dell'appellato, quello di €
27.282,00, va considerata anche la soccombenza virtuale del sulla questione Pt_3 inerente alla realizzazione del manufatto solo di recente rimosso (da reputarsi illegittima per le ragioni sopra spiegate); in mancanza della spontanea rimozione, infatti, il relativo costo di demolizione, in accoglimento della domanda riconvenzionale della avrebbe dovuto Parte_1 essere posto anch'esso a carico dell'appellato e, per l'effetto, operata la compensazione, la condanna a carico dell'appellante sarebbe stata, con ogni evidenza, inferiore ad € 26.000,00
(potendo ipotizzarsi costi quantomeno analoghi a quelli occorrenti per l'altro manufatto).
Pertanto:
1^ grado: (§ 2): € 919,00 fase 1, € 777,00 fase 2, € 1.680,00 fase 3 ed € 1.701,00 fase 4, in tutto € 5.077,00, di cui 4/5 corrispondono a € 4.061,60, oltre accessori di legge;
pagina 16 di 17 2^ grado: (§ 12) € 1.134,00 fase 1, € 921,00 fase 2, € 922,00 fase 3 ed € 1.911,00 fase 4, in tutto € 4.888,00, di cui 4/5 corrispondono a € 3.910,40 oltre accessori di legge.
P.Q.M.
La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:
1. in parziale riforma della sentenza n. 711/2024 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il
28/05/2024, condanna al pagamento in favore di della Parte_1 Controparte_1 somma di € 27.282,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;
2. compensa per 1/5 le spese del doppio grado di giudizio e condanna a Parte_1 rimborsare a la restante quota, che liquida: a) per il primo grado di Controparte_1 giudizio, in € 228,80 a titolo di esborsi e in € 4.061,60 a titolo di compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;
b) per il secondo grado, in € 3.910,40 a titolo di compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge.
Firenze, camera di consiglio del 17/09/2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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