r.g. 428/2022
n. 428/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai Signori:
1) Dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente
2) Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
3) Avv. Eugenio Scagliusi - Giudice Ausiliario Estensore sciogliendo la riserva di cui all'udienza del 5 Dicembre 2023 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 428/2022, promossa da
(p.i.: ), in persona del legale rappresentante “pro Parte_1 P.IVA_1
tempore”, rappresentato e difeso dall'avv. Oreste Nastari
APPELLANTE contro
(c.f.: , rappresentato e difeso dall'Avv. Ylenia Finumunda Controparte_1 C.F._1
Ammaturo
APPELLATO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso a mezzo note di trattazione depositate per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 05.12.2023, da intendersi qui riportate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 30.10.2017 citava la a Controparte_1 Parte_1
comparire dinanzi al Tribunale di Brindisi deducendone la inadempienza rispetto alle obbligazioni contratte con contratto preliminare del 18.06.2014. Precisava come tale contratto fosse stato sottoscritto all'esito di una conciliazione risolutiva di un precedente contratto sottoscritto il 27.10.2009, rimasto
1 r.g. 428/2022
inottemperato dalla promittente venditrice. Con la nuova pattuizione, al era stata promessa in CP_1
vendita l'abitazione in corso di costruzione in Brindisi, via Centauro, scala B, interno 1, piano rialzato, nonché il box auto n. 10, al prezzo complessivo di Euro 110.000,00, di cui 15.000,00 a titolo di caparra e già in precedenza versati. Inoltre, sempre all'esito della conciliazione, tra le parti era stato sottoscritto un contratto di comodato d'uso gratuito, così da consentire al di usufruire di altra abitazione fino CP_1
alla consegna di quanto oggetto di preliminare. Sta di fatto che – lamentava l'attore – nuovamente decorsa ampiamente la data pattuita del 16.06.2016 per la consegna, la venditrice – costruttrice non aveva ultimato quanto promesso in vendita, né se ne ravvisava il prossimo completamento. Inoltre, nonostante fosse stata formulata alla convenuta una ulteriore possibilità conciliativa, rappresentata dalla compravendita della unità immobiliare concessa in comodato d'uso, nell'Ottobre 2017 tale unità era stata visionata da altro potenziale acquirente, così ingenerando nell'attore l'ansia di un rilascio forzoso. Per tali ragioni,
chiedeva al Tribunale che, preso atto del proprio recesso, dichiarasse la risoluzione del Controparte_1
contratto preliminare del 18.06.2014 per inadempimento della convenuta, con sua condanna alla restituzione del doppio della caparra nonché alle spese di lite.
La i costituiva in giudizio confermando il ritardo nella realizzazione Parte_1
dell'immobile promesso in vendita, dovuto ad un errore progettuale che causava un rilevante accumulo di acqua di falda nelle fondazioni;
sicché, dichiarava di aderire al recesso avanzato da parte attrice.
Tuttavia, contestava la richiesta di restituzione del doppio della caparra non ravvisandosi nella fattispecie alcun danno risarcibile, cui – deduceva – la caparra sarebbe preordinata. Inoltre, rappresentava come, caducati gli effetti del contratto preliminare con l'invocato recesso e conseguente risoluzione contrattuale, anche il contratto di comodato gratuito, parte integrante del preliminare, dovesse intendersi risolto, da ciò conseguendone l'occupazione senza titolo dell'immobile da parte del , occupazione il cui CP_1
valore chiedeva decurtarsi in compensazione dell'importo della caparra confirmatoria. Concludeva per la risoluzione del contratto preliminare del 18.06.2014 ed, in accoglimento della eccezione di compensazione, per la decurtazione di Euro 19.350,00 dall'importo della caparra confirmatoria;
con compensazione integrale delle spese di lite.
La causa, giudicata non bisognevole di istruttoria, passava in decisione previa precisazione delle conclusioni nonostante il Tribunale, con ordinanza di udienza del 05.02.2019, avesse formulato alle parti una proposta conciliativa.
Con sentenza n. 1709/2021 del 30.12.2021 il Tribunale dichiarava l'intervenuta risoluzione di diritto del
2 r.g. 428/2022
contratto preliminare del 18.06.2014 per legittimo recesso dell'attore e condannava la convenuta al pagamento di Euro 30.000,00 pari al doppio della caparra;
rigettava la domanda della convenuta di pagamento di un indennizzo per il godimento dell'altro immobile da parte di;
Controparte_1
condannava la convenuta al pagamento delle spese processuali.
Avverso tale sentenza ha proposto appello la lamentandone Parte_1
l'erroneità e concludendo per la sua riforma;
vittoria per le spese.
Si è costituito nella presente fase di giudizio opponendo tutti i motivi di appello, così Controparte_1
concludendo per il suo rigetto, con conferma della sentenza impugnata e condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite.
All'udienza del 05.12.2023, previa precisazione delle conclusioni a mezzo note scritte, la causa passava in decisione con i termini di rito per il deposito delle memorie conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Viene sottoposto a giudizio della Corte un unico motivo con il quale ci si duole per non aver il Tribunale accolto l'eccezione di compensazione formulata in via riconvenzionale. Si afferma che il contratto di comodato, parte integrante della scrittura privata conciliativa del 18.06.2014, fosse connesso e legato al contratto preliminare, anch'esso parte integrante della medesima scrittura. Sicché la risoluzione del contratto preliminare comporterebbe la risoluzione anche del contratto di comodato;
con la conseguenza che avrebbe utilizzato l'immobile senza titolo e, pertanto, sarebbe tenuto al pagamento Controparte_1
del relativo indennizzo. Il Tribunale, errando, avrebbe errato nel rigettare tale richiesta.

2. La doglianza non coglie nel segno.

2.1. Da un punto di vista processuale, la domanda spiegata, se qualificata come “riconvenzionale”, andava giudicata come tardiva poiché la costituzione del convenuto nel giudizio di primo grado è avvenuta solo in sede di udienza di prima comparizione, in data 06.02.2018, come risulta dal verbale di causa.

2.2. Anche a voler prescindere da tal profilo e ritenere quella operata dal convenuto come “eccezione di compensazione”, pur in riconvenzionale (come peraltro meglio si rileva dall'espressione letterale contenuta nel capo b) delle conclusioni), trattandosi piuttosto di eccezione diretta a neutralizzare la domanda attrice (ex multis, recentemente, Cass., III, 14.05.2024, n. 13345 ed ancor più significativamente
Cass., II, 13.03.2024, n. 6700), la stessa rimane comunque infondata.

2.3. Il contratto di comodato di cui si discute, per quanto parte integrante della “scrittura privata conciliativa e transattiva” del 18.06.2014, a giudizio della Corte mantiene la sua autonomia ed efficacia
3 r.g. 428/2022
rispetto al (nuovo) contratto preliminare, anch'esso parte integrante della scrittura, sostitutivo del precedente. Invero, il comodato è giustificato dall'inadempimento rispetto alla consegna di quanto promesso in vendita da parte della ed in esso si prevede espressamente Parte_1
l'obbligo della riconsegna, da parte di , con la automatica risoluzione del comodato Controparte_1
medesimo, solo al momento della consegna materiale dell'immobile promesso in vendita (art. 3), consegna, quest'ultima, mai più intervenuta.

2.3.1. Ne consegue, a giudizio della Corte, che il comodato, per quanto appaia funzionale rispetto al contratto preliminare di vendita, trova comunque autonoma ragione nel garantire al promissario acquirente l'utilizzo gratuito di una abitazione fino alla consegna di quanto promessogli in vendita. La intervenuta risoluzione del contratto preliminare, pertanto, non può inficiare il comodato e l'utilizzo gratuito pattuito è giustificato – nell'ambito dell'autonomia negoziale – quale (autonoma) funzione di garanzia e tutela per la parte promissaria acquirente rispetto all'inadempimento di controparte.

2.3.2. Tutto a voler concedere, la gratuità dell'utilizzo dell'immobile è pattuizione che le parti hanno espressamente convenuto limitandola al momento della consegna, in favore di , di quanto Controparte_1
promessogli in vendita, consegna mai intervenuta, da ciò giustificandosi ampiamente l'onere a suo carico di qualsivoglia indennizzo per tale utilizzo.

3. L'appello, pertanto, va rigettato, con le conseguenze di legge circa le spese, che si liquidano come in dispositivo secondo soccombenza.

3.1. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 115 del 2022, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Lecce, Sezione Seconda Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da in persona del legale rappresentante “pro tempore” nei Parte_1
confronti di avverso la sentenza del Tribunale di Brindisi n. 1709/2021 del Controparte_1
30.12.2021, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

- condanna la l pagamento delle spese del presente grado di giudizio Parte_1
in favore di e che liquida in Euro 5.000,00, oltre spese generali, iva e cap, come per legge;
Controparte_1
4 r.g. 428/2022
- dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello, se dovuto.
Così deciso in Lecce nella Camera di Consiglio del 3 Ottobre 2024.
Il Giudice Ausiliario Estensore Il Presidente
(Eugenio Scagliusi) (Antonio Francesco Esposito)
5