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Sentenza 25 giugno 2025
Sentenza 25 giugno 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Napoli, sentenza 25/06/2025, n. 3349 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Napoli |
| Numero : | 3349 |
| Data del deposito : | 25 giugno 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, composta dai signori magistrati:
dr. Massimo Sensale - Presidente
dr.ssa Rosanna De Rosa - Consigliere
avv. Massimo Vincenzo Rizzi - Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello, iscritta a R.G.N. 3591/2021/CC, avverso la sentenza n. 1585/2021 del
Tribunale di Torre Annunziata, pubblicata il 20 luglio 2021,
TRA
(C.F.: , nato a [...] il [...], residente a Parte_1 CodiceFiscale_1
ANNI BA (Na) in Via Roma n. 356, rappresentato e difeso dall'avv. Daniele Guida (C.F.:
PEC: elettronica: , del foro di Torre CodiceFiscale_2 Email_1
Annunziata, come da procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente l'atto di citazione d'appello;
APPELLANTE
E
(C.F.: ), nata a [...] il giorno Controparte_1 CodiceFiscale_3
01.10.1949, anche nel proprio interesse, e (C.F.: ), Controparte_2 CodiceFiscale_4 nata a [...] il [...], entrambe residenti a [...]
e nella loro qualità di eredi di (C.F.: ), nato a [...] Persona_1 CodiceFiscale_5
(Na) il 09.02.1943, deceduto a AS (Na) il giorno 11.12.2020, rappresentate e difese dall'avv. Agostino D'Auria (C.F.: PEC: CodiceFiscale_6
, del foro di Torre Annunziata, come da procura speciale ad Email_2
1 litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente la comparsa di risposta d'appello.
APPELLATI
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. - IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO E LA SENTENZA APPELLATA
1.1. - I coniugi ed , nella loro qualità di condomini del Persona_1 Controparte_1
Condominio “Palazzo Biondi”, di cui al fabbricato ubicato nel Comune di ANNI BA (Na) in Via Roma n. 254, per avere acquistato, in regime patrimoniale della comunione legale, con l'atto di compravendita del 10 ottobre 2002, un'unità immobiliare ivi compresa, mediante l'atto di citazione notificato il 17 maggio 2018 proponevano formale opposizione, iscritta a R.G.N. 3169/2018/CC del
Tribunale di Torre Annunziata, avverso l'atto di precetto notificato al solo il 26 Persona_1 aprile 2018, intimato in forza della sentenza n. 3086/2011, resa il 5 ottobre 2011 dalla Corte di
Appello di Napoli, che aveva condannato il Condominio de quo, al pagamento, in favore del dr. ing.
, della complessiva somma di € 26.886,81, a titolo di compensi per l'attività Parte_1 professionale da questi espletata nel periodo compreso tra l'anno 1985 e l'anno 1986, ratificata mediante il processo verbale assembleare condominiale del 28 gennaio 1990, attività eseguita nella sua qualità di progettista dei lavori di ristrutturazione, con ricostruzione parziale di tale fabbricato condominiale, eccependo l'inapplicabilità dell'art. 63 disp. att. c.c., che porrebbe a carico dell'acquirente gli oneri condominiali non versati dal precedente proprietario limitatamente a quelli inerenti all'anno in corso ed a quello precedente, chiedendo, pertanto, in via preliminare, la sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo esecutivo e del precetto e, nel merito, la declaratoria del difetto di legittimazione passiva di essi opponenti.
1.2. - Con la comparsa di risposta ritualmente depositata, si costituiva in giudizio
[...]
, eccependo il difetto di legittimazione attiva in capo ad , per non essere Parte_1 Controparte_1 stata destinataria della notificazione dell'atto di precetto di pagamento, contestando la fondatezza della proposta opposizione, allegando che nella fattispecie in esame ricorrerebbe la c.d. obbligazione propter rem a proposito dell'obbligo di pagamento delle spese per i lavori di straordinaria amministrazione delle parti comuni del fabbricato che sussisterebbe ogni qual volta ad CP_3 un diritto reale si accompagni un'obbligazione, la cui natura si riconduca alla titolarità del diritto sul bene, donde la contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto sia del diritto reale che dell'obbligazione, da cui discenderebbe la facoltà in capo al creditore di procedere al recupero del
2 credito anche nei confronti del condomino divenuto proprietario dell'immobile in data successiva al sorgere dell'obbligazione giuridica.
1.3. - A seguito della notificazione al solo del rinnovato atto di precetto, Persona_1 avvenuta il 5 settembre 2018, ed proponevano, mediante l'atto di Persona_1 Controparte_1 citazione notificato il giorno 11 dicembre 2018, ulteriore opposizione a precetto, iscritta a R.G.N.
7676/2018/CC, reiterando le medesime difese e conclusioni, così come già rassegnate nella precedente procedura oppositiva.
1.4. - Anche in tale secondo giudizio oppositivo si costituiva , reiterando le Parte_1 allegazioni e le tesi difensive di cui alla costituzione nell'ambito della prima procedura oppositiva, eccependo, altresì, l'incompetenza del giudice adito, per non essere stata promossa questa seconda opposizione innanzi al giudice dell'esecuzione, già iniziata mediante la notificazione risalente al 3 dicembre 2018 del pignoramento di somme presso terzi.
1.5. - In effetti, in conseguenza del secondo atto di precetto, il 3 dicembre Parte_1
2018 aveva notificato a ed alla terza pignorata, società l'atto Persona_1 Controparte_4 di pignoramento presso terzi, iscritto a R.G.N. 35/2019/ES, avverso il quale Persona_1 formulava altra opposizione per le medesime ragioni di cui innanzi, cui seguiva, a seguito della prima udienza di comparizione, la sospensione dell'efficacia dell'esecuzione, poi, revocata in sede di reclamo.
1.6. - Con il provvedimento del 30 gennaio 2019 il secondo procedimento, iscritto a R.G.N.
7676/2018/CC, veniva riunito al primo, iscritto a R.G.N. 3169/2018/CC., al quale successivamente veniva pure riunito anche il procedimento di merito, d'opposizione all'esecuzione, iscritto a R.G.N.
4265/2019/CC.
1.7. - Acquisita la documentazione prodotta dalle parti;
precisate le conclusioni;
depositate le comparse conclusionali;
la causa veniva decisa mediante la sentenza n. 1585/2021, pubblicata il 20 luglio 2021, con la quale il Tribunale di Torre Annunziata così testualmente stabiliva: “Accoglie
l'opposizione e dichiara l'estraneità dei Signori e alla sentenza Persona_1 Controparte_1 azionata e la nullità degli atti di precetto e degli atti ad essi conseguenziali;
condanna la parte opposta, al pagamento in favore delle parti opponenti delle spese e competenze del giudizio, pari a
€ 375,00 (€ 125,00 per tre) ed € 2500,00 per competenze di avvocato oltre IVA, C.P.A. e rimborso spese forfettario, con attribuzione all'Avv. Agostino D'Auria, per averne fatto anticipo.”
In particolare, il primo giudice decideva, come da sopra ritrascritto dispositivo, avendo ritenuto che:
3 a) la sentenza di secondo grado, che ha formato il titolo esecutivo in favore del creditore, non avrebbe alcuna efficacia verso gli attuali opponenti, siccome l'obbligazione, da cui ha tratto origine tale titolo, non sarebbe a loro carico e, quindi, rimarrebbe a loro non imputabile, determinando una loro estraneità rispetto alla posizione passiva dell'obbligazione scaturente da tale decisione, con la consequenziale carenza di legittimazione passiva in capo agli stessi;
b) il soggetto passivo delle obbligazioni, nella fattispecie in esame, andrebbe individuato sì nel titolare della singola unità immobiliare, ma con riferimento al momento in cui il vincolo obbligatorio è sorto, trattandosi di obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto non propter rem, ma costituita ex novo ex lege, esclusivamente in funzione del rafforzamento dell'aspettativa creditoria dell'organizzazione condominiale, non operando in favore del terzo creditore del condominio;
c) non obbligato, in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale, ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui fosse sorto l'obbligazione di partecipazione alle relative spese condominiali.
2. - L'appello
2.1. - Avverso tale sentenza con l'atto di citazione notificato il 30 agosto 2021 ed in rinnovazione il 26 novembre 2021, proponeva appello innanzi a questa Corte, Parte_1 chiedendone, la riforma - sulla base di un unico, ma articolato motivo di gravame - con la contestuale istanza d'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “1) in via preliminare e sul rito, in riforma della sentenza appellata n. 1585/2021, Tribunale di Torre Annunziata, Sezione Terza Civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Dott.ssa Maria Antonella Nardone, pronunciata in data 30 maggio 2021, depositata in data 20 luglio 2021, non notificata, dichiarare: 1)
l'illegittimità e/o inammissibilità dell'opposizione all'esecuzione ex art. 615, comma 1°, c.p.c., n.r.g.
3169/2018, proposta dalla sig.ra , per difetto di legittimazione attiva del creditore Controparte_1 opposto, ing. , e per carenza di interesse ad agire;
2) dichiarare l'illegittimità e/o Parte_1 inammissibilità dell'opposizione all'esecuzione ex art. 615, comma 1°, c.p.c., n.r.g 7676/2018, proposta dai sig.ri e , per incompetenza del giudice adito, in Persona_1 Controparte_1 quanto proposta tardivamente dopo l'inizio dell'esecuzione. Nel merito, sempre in riforma della sentenza di primo grado n. 1585/2021: 3) dichiarare l'illegittimità dell'opposizione all'esecuzione ex art. 615, comma 1°, c.p.c., proposta dai sig.ri e , n.r.g. Persona_1 Controparte_1
3169/2018 (alla quale sono stati riuniti i procedimenti n.r.g. 7676/2018 e 4265/2019) in quanto infondata in fatto e in diritto, alla stregua della giurisprudenza richiamata;
4) per l'effetto, dichiarare la legittimità dell'esecuzione della sentenza n. 3086/2011 e la validità ed efficacia dell'atto di precetto notificato al solo sig. in data 26 aprile 2018 e del successivo atto di rinnovo Persona_1
4 di precetto notificato in data 5 settembre 2018; 5) condannare, altresì i sig.ri e Persona_1
, in via solidale tra loro, ai sensi degli artt. 91 e 97 c.p.c., al pagamento, a favore Controparte_1 della controparte, di una somma equitativamente determinata, ex art. 96, terzo comma, c.p.c. (c.d. abuso del processo;
cfr. giurisprudenza richiamata, agli atti, fascicolo di 1° grado). In riforma della sentenza appellata n. 1585/2021, Tribunale di Torre Annunziata, Sezione Terza Civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Dott.ssa Antonella Nardone, pronunciata in data
30/05/2021, depositata in data 20/07/2021, non notificata porre ad esclusivo carico dei convenuti appellati le spese e competenze di lite del giudizio di primo grado, per l'importo di € 9.251,00, come da nota spese allegata, con attribuzione all'avvocato Daniele Guida che dichiara di aver anticipato le spese e non riscosso gli onorari;
condannare i convenuti al pagamento di spese e competenze di lite del presente giudizio di appello, con attribuzione all'avvocato Daniele Guida, antistatario.”
2.2. - Con la comparsa di risposta depositata il 30 marzo 2022, si costituivano in giudizio ed , la prima anche nel proprio interesse ed entrambe nella loro Controparte_1 Controparte_2 qualità di eredi di , deceduto nel corso del primo grado del giudizio senza che ne Persona_1 fosse stata dichiarata la morte, per esserne state rispettivamente la moglie e la figlia, contestando la fondatezza dei motivi di gravame, di cui richiedevano il rigetto, con la contestuale istanza di condanna dell'appellante al pagamento delle spese e dei compensi della presente fase, da distrarre in favore dell'avv. Agostino D'Auria, dichiaratosi antistatario.
2.3. - Acquisito il fascicolo cartaceo d'ufficio di primo grado, poi, digitalizzato nel fascicolo elettronico di tale fase processuale;
disposta mediante il decreto pubblicato e comunicato il 5 marzo
2025 la trattazione scritta della causa per l'udienza collegiale del giorno 1° aprile 2025; depositate dalle parti costituite le note di trattazione scritta, contenenti la precisazione delle conclusioni;
la causa con l'ordinanza pubblicata e comunicata il 2 aprile 2025 era riservata a sentenza, con la concessione alle parti del termine, di cui all'art. 190 c.p.c., cui seguiva il rituale deposito delle rispettive comparse conclusionali e delle memorie di replica.
3. - ESAME DEI MOTIVI DI GRAVAME
3.1. - Con l'unico, ma articolato motivo di censura, la parte impugnante, lamentava la pretesa violazione e/o falsa applicazione da parte del primo giudice dell'art. 63 disp. att. c.c., oltre che dei principi in materia di obligatio propter rem, criticando la sentenza gravata anche per la pretesa omessa, insufficiente ed erronea motivazione in punto di rilevata carenza di legittimazione passiva in capo alle originarie parti opponenti.
5 Più precisamente, l'appellante allegava che: a) le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni dovrebbero considerarsi obbligazioni propter rem, perché nascenti come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni;
b) alle spese per la conservazione delle cose comuni i condomini sarebbero obbligati in virtù del diritto di comproprietà su tali parti, accessorie ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva, con la conseguenza che tali obbligazioni seguirebbero il diritto e si trasferirebbero per effetto della trasmissione della proprietà esclusiva;
c) nei rapporti tra terzo creditore e singolo condomino il principio di ambulatorietà passiva opererebbe in modo pieno ed incondizionato, mentre nell'ambito dei rapporti interni tra condomini succeduti nella titolarità del diritto di proprietà esclusiva sui piani o porzioni di piano opererebbe il principio generale della personalità delle obbligazioni condominiali;
d) in virtù del principio di ambulatorietà passiva, l'acquirente, chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali verso il terzo creditore, sorte in epoca anteriore al suo acquisto, avrebbe diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa, ma non potrebbe opporre tale rapporto al terzo;
e) quindi, la pretesa creditoria azionata con i precetti e la procedura esecutiva presso terzi opposta sarebbe fondata, potendo gli opponenti rivalersi verso i loro danti causa.
3.2. - Tale motivo di censura è destituito di fondamento, per cui non merita di essere accolto, con la consequenziale conferma della decisione impugnata.
3.3. - Si premette che il condomino intimato, dante causa degli appellati, acquistava, in regime patrimoniale della comunione legale con la moglie, , parte in causa, l'unità Controparte_1 immobiliare il 10 ottobre 2002, ovvero successivamente all'epoca in cui insorgeva il rapporto obbligatorio tra il condominio ed il terzo, dr. ing. , ratificato dall'assemblea Parte_1 condominiale il 28 gennaio 1990.
Sennonché, con riferimento alle intimazioni inoltrate dal terzo creditore verso il condomino, subentrato con la moglie nella proprietà dell'unità immobiliare successivamente alla deliberazione dei lavori di straordinaria manutenzione, ovvero di ristrutturazione, con ricostruzione parziale del fabbricato condominiale, progettati dal dr. ing. , non trova applicazione né l'art. 63 Parte_1 disp. att. c.c., comma 4, né l'art. 1104 c.c., comma 3, con la conseguenza che l'acquirente non è affatto tenuto a partecipare al pagamento del credito vantato dal terzo nei confronti del condominio e dei singoli condomini. (Cass. civ., Sez. II, Ord., 20/06/2022, n. 19756).
Pertanto, le ragioni poste a fondamento dell'opposizione a precetto ed alla procedura esecutiva presso terzi, accolte dal giudice di prime cure, sono assolutamente pertinenti.
6 Infatti, quanto ai rapporti esterni, ossia rispetto al terzo creditore, l'acquirente che subentra nella proprietà dell'unità immobiliare facente parte del fabbricato condominiale non risponde affatto dei debiti contratti dal condominio in epoca precedente all'acquisto. Mentre con riferimento ai rapporti interni, ossia nel rapporto con l'amministratore del condominio e con gli altri condomini,
l'acquirente risponde solo nei limiti temporali di cui all'art. 63 disp. att. c.c., comma 4.
Ne discende che non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., comma 4, chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali lavori. (Cass. civ., Sez. 6-2, Ordinanza n.
12580 del 25/06/2020; Cass. civ., Sez. 6-2, Ordinanza n. 1847 del 25/01/2018).
Ed invero, in base al vigente disposto dell'art. 63 disp. att. c.c., comma 2, in applicazione del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, il terzo creditore può agire nei soli confronti dei condomini morosi e - solo dopo l'escussione di quest'ultimi - verso gli obbligati in regola con i pagamenti, sull'implicito presupposto che tali soggetti siano condomini nel momento in cui il credito
è insorto. La proprietà esclusiva degli immobili, al momento in cui ha avuto genesi il rapporto obbligatorio tra il terzo e il condominio, è, infatti, un elemento costitutivo dell'obbligazione dei condomini.
Da questo rilievo deriva che l'obbligazione dei condomini di concorrere, secondo le proprie quote, al debito contratto dal condominio verso i terzi non è una obligatio propter rem, connotata dal requisito dell'ambulatorietà, atteso che essa postula l'effettiva qualità di condomino nel momento in cui il rapporto tra il condominio e il terzo si è originato, qualità che ha valenza costitutiva dell'obbligazione e che, quindi, impedisce che l'obbligazione si trasmetta, secondo il diritto di sequela, agli aventi causa dei condomini che abbiano acquistato successivamente la proprietà esclusiva dei piani o porzioni di piano facenti parte del condominio.
Solo con riferimento ai rapporti interni tra condomini è stabilito un vincolo solidale, peraltro circoscritto nel tempo, che - ai fini che qui interessano - suffraga la ricostruzione secondo cui non si ricade nell'ambito delle obbligazioni reali.
Ora, il rapporto “interno” e il rapporto “esterno” sono del tutto autonomi. Infatti, in tema di spese per la conservazione delle parti comuni, l'obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali, da un lato, e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall'altro, restano del tutto indipendenti, il primo fondandosi sulle norme che regolano il regime di
7 contribuzione alle spese per le cose comuni (artt. 1118, 1123 c.c. e ss.), le seconde trovando causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore in rappresentanza dei partecipanti al condominio (Cass. civ., Sez. 2, Ordinanza n. 10371 del
20/04/2021).
D'altro canto, quanto ai rapporti esterni, il terzo creditore non può agire verso gli acquirenti che diventano condomini dopo che il credito verso il condominio è insorto, in forza dell'art. 1104
c.c., comma 3, che si riferisce ai “contributi” dovuti e non versati.
Sennonché, equiparare, ai fini della responsabilità del cessionario di un'unità condominiale, la nozione di “contributi” con quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione contrasta con il canone ermeneutico, fissato nell'art. 12 preleggi, del significato proprio delle parole;
il debito per “contributi” è, infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi.
Pertanto, dei debiti condominiali verso i terzi rispondono solo i condomini che siano tali nel momento in cui il rapporto obbligatorio ha avuto origine.
Invece, con riguardo ai soli rapporti interni (ossia allorquando il creditore non sia un terzo ma il condominio), in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell'immobile, il vigente art. 63 disp. att. c.c., comma 4, delinea, a carico dell'acquirente, un'obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente (Cass. civ., Sez. 2, Ordinanza n. 21860 del 09/10/2020).
In base all'analisi che precede, solo ai fini del riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni - ossia alle spese esigibili dal condominio - vige il principio in forza del quale, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo
8 comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro (Cass. civ., Sez. 2,
Ordinanza n. 11199 del 28/04/2021; Cass. civ., Sez. 6-2, Ordinanza n. 15547 del 22/06/2017).
Per converso, in caso di azione proposta da soggetti terzi rispetto al condominio, volta all'adempimento delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio medesimo, passivamente legittimati sono esclusivamente i proprietari effettivi delle unità immobiliari al tempo in cui il rapporto obbligatorio ha avuto genesi e non anche coloro che possano apparire tali, postulando la responsabilità pro quota dei condomini il collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale (al momento in cui il credito è insorto), emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari. A tale effetto, onde invocare l'apparentia iuris e garantire l'affidamento del terzo creditore, non può negarsi rilievo a tale dato pubblicitario, giacché il principio dell'apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo essa rilievo giuridico solo per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore (Cass. civ., Sez. 6-2, Ordinanza n. 23621 del
09/10/2017).
4. - CONCLUSIONI
Ne consegue, alla luce delle svolte argomentazioni ed in considerazione dell'innanzi assunta decisione, che, la sentenza impugnata resiste alle formulate censure, con il consequenziale rigetto dell'interposto gravame e la conferma della decisione appellata, pur dovendo, altresì, la Corte rilevare:
a) l'irragionevolezza e l'infondatezza dell'eccezione, reiterata in questa fase, ex art. 346 c.p.c., dalla parte appellante, secondo la quale: “non avendo l'ing. notificato alcun atto di precetto Parte_1 alla sig.ra , l'opposizione all'esecuzione proposta dalla medesima, andrà Controparte_1 dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione attiva del creditore opposto, dott. Ing.
[...]
, e per carenza di interesse ad agire”, anche in considerazione dell'intervenuto decesso Parte_1 dell'originario intimato, , e della rituale costituzione in giudizio, nel presente grado, Persona_1 dei suoi eredi, tra cui , moglie di quest'ultimo, già in regime patrimoniale della Controparte_1 comunione legale col marito, che la pone nella stessa posizione sostanziale e processuale del suo dante causa;
b) l'irrilevanza dell'ulteriore eccezione, pure reiterata in questa sede, ex art. 346 c.p.c., dalla parte impugnante, secondo la quale sarebbe inammissibile la seconda opposizione al secondo precetto rinnovato, per essere stata tardivamente promossa soltanto il 18 dicembre 2018 innanzi a giudice
9 ordinario di cognizione, incompetente per materia, e non innanzi al giudice dell'esecuzione, nonostante quest'ultima fosse stata già iniziata mediante la notificazione, risalente al 3 dicembre
2018, del pignoramento di somme presso terzi, in considerazione che la qui rilevata nullità di tale seconda opposizione a precetto non può spostare i termini dell'assunta decisione, attesa l'intervenuta riunione dei tre procedimenti oppositivi de quibus in un unico giudizio, che ha imposto la trattazione congiunta e uniforme delle questioni in esame, sfociata nella presente sentenza.
5. - REGOLAMENTAZIONE DELLE SPESE
5.1. - La soccombenza della parte impugnante impone che le spese del presente grado del giudizio vadano poste a carico di quest'ultima, in favore delle parti appellate, nella misura liquidata in dispositivo, sulla base del valore del disputatum (da € 26.000,01 ad € 52.000,00), delle fasi processuali eseguite e dei parametri professionali, di cui al D.M. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato ed integrato dal successivo D.M. 8 marzo 2018, n. 37, oltre che dal successivo D.M. 13 agosto 2022, n. 147, con la loro riduzione del 50%, ai sensi del comma 1 dell'art. 4 del richiamato
D.M., per la semplicità dell'affare, e con distrazione in favore dell'avv. Agostino D'Auria, dichiaratosi antistatario.
5.2. - La reiezione dell'impugnazione costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico di dell'ulteriore importo a titolo di Parte_1 contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater,
D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1585/2021 del Tribunale di Torre Annunziata, pubblicata il 20 luglio
2021, così provvede:
1) respinge l'appello;
2) condanna alla rifusione, in favore di e di , Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 delle spese processuali del presente grado del giudizio, che liquida nella complessiva somma di €
4.995,50, a titolo di compensi, oltre al rimborso forfettario in ragione del 15% sui compensi detti, al contributo per la CPA ed all'IVA, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Agostino
D'Auria, dichiaratosi antistatario;
3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di Parte_1 dell'ulteriore importo del contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.
10 Così deciso, nella camera di consiglio della IV Sezione Civile della Corte di Appello di
Napoli, in data 24 giugno 2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
avv. Massimo Vincenzo Rizzi dr. Massimo Sensale
11
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, composta dai signori magistrati:
dr. Massimo Sensale - Presidente
dr.ssa Rosanna De Rosa - Consigliere
avv. Massimo Vincenzo Rizzi - Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello, iscritta a R.G.N. 3591/2021/CC, avverso la sentenza n. 1585/2021 del
Tribunale di Torre Annunziata, pubblicata il 20 luglio 2021,
TRA
(C.F.: , nato a [...] il [...], residente a Parte_1 CodiceFiscale_1
ANNI BA (Na) in Via Roma n. 356, rappresentato e difeso dall'avv. Daniele Guida (C.F.:
PEC: elettronica: , del foro di Torre CodiceFiscale_2 Email_1
Annunziata, come da procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente l'atto di citazione d'appello;
APPELLANTE
E
(C.F.: ), nata a [...] il giorno Controparte_1 CodiceFiscale_3
01.10.1949, anche nel proprio interesse, e (C.F.: ), Controparte_2 CodiceFiscale_4 nata a [...] il [...], entrambe residenti a [...]
e nella loro qualità di eredi di (C.F.: ), nato a [...] Persona_1 CodiceFiscale_5
(Na) il 09.02.1943, deceduto a AS (Na) il giorno 11.12.2020, rappresentate e difese dall'avv. Agostino D'Auria (C.F.: PEC: CodiceFiscale_6
, del foro di Torre Annunziata, come da procura speciale ad Email_2
1 litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente la comparsa di risposta d'appello.
APPELLATI
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. - IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO E LA SENTENZA APPELLATA
1.1. - I coniugi ed , nella loro qualità di condomini del Persona_1 Controparte_1
Condominio “Palazzo Biondi”, di cui al fabbricato ubicato nel Comune di ANNI BA (Na) in Via Roma n. 254, per avere acquistato, in regime patrimoniale della comunione legale, con l'atto di compravendita del 10 ottobre 2002, un'unità immobiliare ivi compresa, mediante l'atto di citazione notificato il 17 maggio 2018 proponevano formale opposizione, iscritta a R.G.N. 3169/2018/CC del
Tribunale di Torre Annunziata, avverso l'atto di precetto notificato al solo il 26 Persona_1 aprile 2018, intimato in forza della sentenza n. 3086/2011, resa il 5 ottobre 2011 dalla Corte di
Appello di Napoli, che aveva condannato il Condominio de quo, al pagamento, in favore del dr. ing.
, della complessiva somma di € 26.886,81, a titolo di compensi per l'attività Parte_1 professionale da questi espletata nel periodo compreso tra l'anno 1985 e l'anno 1986, ratificata mediante il processo verbale assembleare condominiale del 28 gennaio 1990, attività eseguita nella sua qualità di progettista dei lavori di ristrutturazione, con ricostruzione parziale di tale fabbricato condominiale, eccependo l'inapplicabilità dell'art. 63 disp. att. c.c., che porrebbe a carico dell'acquirente gli oneri condominiali non versati dal precedente proprietario limitatamente a quelli inerenti all'anno in corso ed a quello precedente, chiedendo, pertanto, in via preliminare, la sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo esecutivo e del precetto e, nel merito, la declaratoria del difetto di legittimazione passiva di essi opponenti.
1.2. - Con la comparsa di risposta ritualmente depositata, si costituiva in giudizio
[...]
, eccependo il difetto di legittimazione attiva in capo ad , per non essere Parte_1 Controparte_1 stata destinataria della notificazione dell'atto di precetto di pagamento, contestando la fondatezza della proposta opposizione, allegando che nella fattispecie in esame ricorrerebbe la c.d. obbligazione propter rem a proposito dell'obbligo di pagamento delle spese per i lavori di straordinaria amministrazione delle parti comuni del fabbricato che sussisterebbe ogni qual volta ad CP_3 un diritto reale si accompagni un'obbligazione, la cui natura si riconduca alla titolarità del diritto sul bene, donde la contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto sia del diritto reale che dell'obbligazione, da cui discenderebbe la facoltà in capo al creditore di procedere al recupero del
2 credito anche nei confronti del condomino divenuto proprietario dell'immobile in data successiva al sorgere dell'obbligazione giuridica.
1.3. - A seguito della notificazione al solo del rinnovato atto di precetto, Persona_1 avvenuta il 5 settembre 2018, ed proponevano, mediante l'atto di Persona_1 Controparte_1 citazione notificato il giorno 11 dicembre 2018, ulteriore opposizione a precetto, iscritta a R.G.N.
7676/2018/CC, reiterando le medesime difese e conclusioni, così come già rassegnate nella precedente procedura oppositiva.
1.4. - Anche in tale secondo giudizio oppositivo si costituiva , reiterando le Parte_1 allegazioni e le tesi difensive di cui alla costituzione nell'ambito della prima procedura oppositiva, eccependo, altresì, l'incompetenza del giudice adito, per non essere stata promossa questa seconda opposizione innanzi al giudice dell'esecuzione, già iniziata mediante la notificazione risalente al 3 dicembre 2018 del pignoramento di somme presso terzi.
1.5. - In effetti, in conseguenza del secondo atto di precetto, il 3 dicembre Parte_1
2018 aveva notificato a ed alla terza pignorata, società l'atto Persona_1 Controparte_4 di pignoramento presso terzi, iscritto a R.G.N. 35/2019/ES, avverso il quale Persona_1 formulava altra opposizione per le medesime ragioni di cui innanzi, cui seguiva, a seguito della prima udienza di comparizione, la sospensione dell'efficacia dell'esecuzione, poi, revocata in sede di reclamo.
1.6. - Con il provvedimento del 30 gennaio 2019 il secondo procedimento, iscritto a R.G.N.
7676/2018/CC, veniva riunito al primo, iscritto a R.G.N. 3169/2018/CC., al quale successivamente veniva pure riunito anche il procedimento di merito, d'opposizione all'esecuzione, iscritto a R.G.N.
4265/2019/CC.
1.7. - Acquisita la documentazione prodotta dalle parti;
precisate le conclusioni;
depositate le comparse conclusionali;
la causa veniva decisa mediante la sentenza n. 1585/2021, pubblicata il 20 luglio 2021, con la quale il Tribunale di Torre Annunziata così testualmente stabiliva: “Accoglie
l'opposizione e dichiara l'estraneità dei Signori e alla sentenza Persona_1 Controparte_1 azionata e la nullità degli atti di precetto e degli atti ad essi conseguenziali;
condanna la parte opposta, al pagamento in favore delle parti opponenti delle spese e competenze del giudizio, pari a
€ 375,00 (€ 125,00 per tre) ed € 2500,00 per competenze di avvocato oltre IVA, C.P.A. e rimborso spese forfettario, con attribuzione all'Avv. Agostino D'Auria, per averne fatto anticipo.”
In particolare, il primo giudice decideva, come da sopra ritrascritto dispositivo, avendo ritenuto che:
3 a) la sentenza di secondo grado, che ha formato il titolo esecutivo in favore del creditore, non avrebbe alcuna efficacia verso gli attuali opponenti, siccome l'obbligazione, da cui ha tratto origine tale titolo, non sarebbe a loro carico e, quindi, rimarrebbe a loro non imputabile, determinando una loro estraneità rispetto alla posizione passiva dell'obbligazione scaturente da tale decisione, con la consequenziale carenza di legittimazione passiva in capo agli stessi;
b) il soggetto passivo delle obbligazioni, nella fattispecie in esame, andrebbe individuato sì nel titolare della singola unità immobiliare, ma con riferimento al momento in cui il vincolo obbligatorio è sorto, trattandosi di obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto non propter rem, ma costituita ex novo ex lege, esclusivamente in funzione del rafforzamento dell'aspettativa creditoria dell'organizzazione condominiale, non operando in favore del terzo creditore del condominio;
c) non obbligato, in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale, ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui fosse sorto l'obbligazione di partecipazione alle relative spese condominiali.
2. - L'appello
2.1. - Avverso tale sentenza con l'atto di citazione notificato il 30 agosto 2021 ed in rinnovazione il 26 novembre 2021, proponeva appello innanzi a questa Corte, Parte_1 chiedendone, la riforma - sulla base di un unico, ma articolato motivo di gravame - con la contestuale istanza d'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “1) in via preliminare e sul rito, in riforma della sentenza appellata n. 1585/2021, Tribunale di Torre Annunziata, Sezione Terza Civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Dott.ssa Maria Antonella Nardone, pronunciata in data 30 maggio 2021, depositata in data 20 luglio 2021, non notificata, dichiarare: 1)
l'illegittimità e/o inammissibilità dell'opposizione all'esecuzione ex art. 615, comma 1°, c.p.c., n.r.g.
3169/2018, proposta dalla sig.ra , per difetto di legittimazione attiva del creditore Controparte_1 opposto, ing. , e per carenza di interesse ad agire;
2) dichiarare l'illegittimità e/o Parte_1 inammissibilità dell'opposizione all'esecuzione ex art. 615, comma 1°, c.p.c., n.r.g 7676/2018, proposta dai sig.ri e , per incompetenza del giudice adito, in Persona_1 Controparte_1 quanto proposta tardivamente dopo l'inizio dell'esecuzione. Nel merito, sempre in riforma della sentenza di primo grado n. 1585/2021: 3) dichiarare l'illegittimità dell'opposizione all'esecuzione ex art. 615, comma 1°, c.p.c., proposta dai sig.ri e , n.r.g. Persona_1 Controparte_1
3169/2018 (alla quale sono stati riuniti i procedimenti n.r.g. 7676/2018 e 4265/2019) in quanto infondata in fatto e in diritto, alla stregua della giurisprudenza richiamata;
4) per l'effetto, dichiarare la legittimità dell'esecuzione della sentenza n. 3086/2011 e la validità ed efficacia dell'atto di precetto notificato al solo sig. in data 26 aprile 2018 e del successivo atto di rinnovo Persona_1
4 di precetto notificato in data 5 settembre 2018; 5) condannare, altresì i sig.ri e Persona_1
, in via solidale tra loro, ai sensi degli artt. 91 e 97 c.p.c., al pagamento, a favore Controparte_1 della controparte, di una somma equitativamente determinata, ex art. 96, terzo comma, c.p.c. (c.d. abuso del processo;
cfr. giurisprudenza richiamata, agli atti, fascicolo di 1° grado). In riforma della sentenza appellata n. 1585/2021, Tribunale di Torre Annunziata, Sezione Terza Civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Dott.ssa Antonella Nardone, pronunciata in data
30/05/2021, depositata in data 20/07/2021, non notificata porre ad esclusivo carico dei convenuti appellati le spese e competenze di lite del giudizio di primo grado, per l'importo di € 9.251,00, come da nota spese allegata, con attribuzione all'avvocato Daniele Guida che dichiara di aver anticipato le spese e non riscosso gli onorari;
condannare i convenuti al pagamento di spese e competenze di lite del presente giudizio di appello, con attribuzione all'avvocato Daniele Guida, antistatario.”
2.2. - Con la comparsa di risposta depositata il 30 marzo 2022, si costituivano in giudizio ed , la prima anche nel proprio interesse ed entrambe nella loro Controparte_1 Controparte_2 qualità di eredi di , deceduto nel corso del primo grado del giudizio senza che ne Persona_1 fosse stata dichiarata la morte, per esserne state rispettivamente la moglie e la figlia, contestando la fondatezza dei motivi di gravame, di cui richiedevano il rigetto, con la contestuale istanza di condanna dell'appellante al pagamento delle spese e dei compensi della presente fase, da distrarre in favore dell'avv. Agostino D'Auria, dichiaratosi antistatario.
2.3. - Acquisito il fascicolo cartaceo d'ufficio di primo grado, poi, digitalizzato nel fascicolo elettronico di tale fase processuale;
disposta mediante il decreto pubblicato e comunicato il 5 marzo
2025 la trattazione scritta della causa per l'udienza collegiale del giorno 1° aprile 2025; depositate dalle parti costituite le note di trattazione scritta, contenenti la precisazione delle conclusioni;
la causa con l'ordinanza pubblicata e comunicata il 2 aprile 2025 era riservata a sentenza, con la concessione alle parti del termine, di cui all'art. 190 c.p.c., cui seguiva il rituale deposito delle rispettive comparse conclusionali e delle memorie di replica.
3. - ESAME DEI MOTIVI DI GRAVAME
3.1. - Con l'unico, ma articolato motivo di censura, la parte impugnante, lamentava la pretesa violazione e/o falsa applicazione da parte del primo giudice dell'art. 63 disp. att. c.c., oltre che dei principi in materia di obligatio propter rem, criticando la sentenza gravata anche per la pretesa omessa, insufficiente ed erronea motivazione in punto di rilevata carenza di legittimazione passiva in capo alle originarie parti opponenti.
5 Più precisamente, l'appellante allegava che: a) le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni dovrebbero considerarsi obbligazioni propter rem, perché nascenti come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni;
b) alle spese per la conservazione delle cose comuni i condomini sarebbero obbligati in virtù del diritto di comproprietà su tali parti, accessorie ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva, con la conseguenza che tali obbligazioni seguirebbero il diritto e si trasferirebbero per effetto della trasmissione della proprietà esclusiva;
c) nei rapporti tra terzo creditore e singolo condomino il principio di ambulatorietà passiva opererebbe in modo pieno ed incondizionato, mentre nell'ambito dei rapporti interni tra condomini succeduti nella titolarità del diritto di proprietà esclusiva sui piani o porzioni di piano opererebbe il principio generale della personalità delle obbligazioni condominiali;
d) in virtù del principio di ambulatorietà passiva, l'acquirente, chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali verso il terzo creditore, sorte in epoca anteriore al suo acquisto, avrebbe diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa, ma non potrebbe opporre tale rapporto al terzo;
e) quindi, la pretesa creditoria azionata con i precetti e la procedura esecutiva presso terzi opposta sarebbe fondata, potendo gli opponenti rivalersi verso i loro danti causa.
3.2. - Tale motivo di censura è destituito di fondamento, per cui non merita di essere accolto, con la consequenziale conferma della decisione impugnata.
3.3. - Si premette che il condomino intimato, dante causa degli appellati, acquistava, in regime patrimoniale della comunione legale con la moglie, , parte in causa, l'unità Controparte_1 immobiliare il 10 ottobre 2002, ovvero successivamente all'epoca in cui insorgeva il rapporto obbligatorio tra il condominio ed il terzo, dr. ing. , ratificato dall'assemblea Parte_1 condominiale il 28 gennaio 1990.
Sennonché, con riferimento alle intimazioni inoltrate dal terzo creditore verso il condomino, subentrato con la moglie nella proprietà dell'unità immobiliare successivamente alla deliberazione dei lavori di straordinaria manutenzione, ovvero di ristrutturazione, con ricostruzione parziale del fabbricato condominiale, progettati dal dr. ing. , non trova applicazione né l'art. 63 Parte_1 disp. att. c.c., comma 4, né l'art. 1104 c.c., comma 3, con la conseguenza che l'acquirente non è affatto tenuto a partecipare al pagamento del credito vantato dal terzo nei confronti del condominio e dei singoli condomini. (Cass. civ., Sez. II, Ord., 20/06/2022, n. 19756).
Pertanto, le ragioni poste a fondamento dell'opposizione a precetto ed alla procedura esecutiva presso terzi, accolte dal giudice di prime cure, sono assolutamente pertinenti.
6 Infatti, quanto ai rapporti esterni, ossia rispetto al terzo creditore, l'acquirente che subentra nella proprietà dell'unità immobiliare facente parte del fabbricato condominiale non risponde affatto dei debiti contratti dal condominio in epoca precedente all'acquisto. Mentre con riferimento ai rapporti interni, ossia nel rapporto con l'amministratore del condominio e con gli altri condomini,
l'acquirente risponde solo nei limiti temporali di cui all'art. 63 disp. att. c.c., comma 4.
Ne discende che non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., comma 4, chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali lavori. (Cass. civ., Sez. 6-2, Ordinanza n.
12580 del 25/06/2020; Cass. civ., Sez. 6-2, Ordinanza n. 1847 del 25/01/2018).
Ed invero, in base al vigente disposto dell'art. 63 disp. att. c.c., comma 2, in applicazione del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, il terzo creditore può agire nei soli confronti dei condomini morosi e - solo dopo l'escussione di quest'ultimi - verso gli obbligati in regola con i pagamenti, sull'implicito presupposto che tali soggetti siano condomini nel momento in cui il credito
è insorto. La proprietà esclusiva degli immobili, al momento in cui ha avuto genesi il rapporto obbligatorio tra il terzo e il condominio, è, infatti, un elemento costitutivo dell'obbligazione dei condomini.
Da questo rilievo deriva che l'obbligazione dei condomini di concorrere, secondo le proprie quote, al debito contratto dal condominio verso i terzi non è una obligatio propter rem, connotata dal requisito dell'ambulatorietà, atteso che essa postula l'effettiva qualità di condomino nel momento in cui il rapporto tra il condominio e il terzo si è originato, qualità che ha valenza costitutiva dell'obbligazione e che, quindi, impedisce che l'obbligazione si trasmetta, secondo il diritto di sequela, agli aventi causa dei condomini che abbiano acquistato successivamente la proprietà esclusiva dei piani o porzioni di piano facenti parte del condominio.
Solo con riferimento ai rapporti interni tra condomini è stabilito un vincolo solidale, peraltro circoscritto nel tempo, che - ai fini che qui interessano - suffraga la ricostruzione secondo cui non si ricade nell'ambito delle obbligazioni reali.
Ora, il rapporto “interno” e il rapporto “esterno” sono del tutto autonomi. Infatti, in tema di spese per la conservazione delle parti comuni, l'obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali, da un lato, e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall'altro, restano del tutto indipendenti, il primo fondandosi sulle norme che regolano il regime di
7 contribuzione alle spese per le cose comuni (artt. 1118, 1123 c.c. e ss.), le seconde trovando causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore in rappresentanza dei partecipanti al condominio (Cass. civ., Sez. 2, Ordinanza n. 10371 del
20/04/2021).
D'altro canto, quanto ai rapporti esterni, il terzo creditore non può agire verso gli acquirenti che diventano condomini dopo che il credito verso il condominio è insorto, in forza dell'art. 1104
c.c., comma 3, che si riferisce ai “contributi” dovuti e non versati.
Sennonché, equiparare, ai fini della responsabilità del cessionario di un'unità condominiale, la nozione di “contributi” con quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione contrasta con il canone ermeneutico, fissato nell'art. 12 preleggi, del significato proprio delle parole;
il debito per “contributi” è, infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi.
Pertanto, dei debiti condominiali verso i terzi rispondono solo i condomini che siano tali nel momento in cui il rapporto obbligatorio ha avuto origine.
Invece, con riguardo ai soli rapporti interni (ossia allorquando il creditore non sia un terzo ma il condominio), in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell'immobile, il vigente art. 63 disp. att. c.c., comma 4, delinea, a carico dell'acquirente, un'obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente (Cass. civ., Sez. 2, Ordinanza n. 21860 del 09/10/2020).
In base all'analisi che precede, solo ai fini del riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni - ossia alle spese esigibili dal condominio - vige il principio in forza del quale, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo
8 comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro (Cass. civ., Sez. 2,
Ordinanza n. 11199 del 28/04/2021; Cass. civ., Sez. 6-2, Ordinanza n. 15547 del 22/06/2017).
Per converso, in caso di azione proposta da soggetti terzi rispetto al condominio, volta all'adempimento delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio medesimo, passivamente legittimati sono esclusivamente i proprietari effettivi delle unità immobiliari al tempo in cui il rapporto obbligatorio ha avuto genesi e non anche coloro che possano apparire tali, postulando la responsabilità pro quota dei condomini il collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale (al momento in cui il credito è insorto), emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari. A tale effetto, onde invocare l'apparentia iuris e garantire l'affidamento del terzo creditore, non può negarsi rilievo a tale dato pubblicitario, giacché il principio dell'apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo essa rilievo giuridico solo per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore (Cass. civ., Sez. 6-2, Ordinanza n. 23621 del
09/10/2017).
4. - CONCLUSIONI
Ne consegue, alla luce delle svolte argomentazioni ed in considerazione dell'innanzi assunta decisione, che, la sentenza impugnata resiste alle formulate censure, con il consequenziale rigetto dell'interposto gravame e la conferma della decisione appellata, pur dovendo, altresì, la Corte rilevare:
a) l'irragionevolezza e l'infondatezza dell'eccezione, reiterata in questa fase, ex art. 346 c.p.c., dalla parte appellante, secondo la quale: “non avendo l'ing. notificato alcun atto di precetto Parte_1 alla sig.ra , l'opposizione all'esecuzione proposta dalla medesima, andrà Controparte_1 dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione attiva del creditore opposto, dott. Ing.
[...]
, e per carenza di interesse ad agire”, anche in considerazione dell'intervenuto decesso Parte_1 dell'originario intimato, , e della rituale costituzione in giudizio, nel presente grado, Persona_1 dei suoi eredi, tra cui , moglie di quest'ultimo, già in regime patrimoniale della Controparte_1 comunione legale col marito, che la pone nella stessa posizione sostanziale e processuale del suo dante causa;
b) l'irrilevanza dell'ulteriore eccezione, pure reiterata in questa sede, ex art. 346 c.p.c., dalla parte impugnante, secondo la quale sarebbe inammissibile la seconda opposizione al secondo precetto rinnovato, per essere stata tardivamente promossa soltanto il 18 dicembre 2018 innanzi a giudice
9 ordinario di cognizione, incompetente per materia, e non innanzi al giudice dell'esecuzione, nonostante quest'ultima fosse stata già iniziata mediante la notificazione, risalente al 3 dicembre
2018, del pignoramento di somme presso terzi, in considerazione che la qui rilevata nullità di tale seconda opposizione a precetto non può spostare i termini dell'assunta decisione, attesa l'intervenuta riunione dei tre procedimenti oppositivi de quibus in un unico giudizio, che ha imposto la trattazione congiunta e uniforme delle questioni in esame, sfociata nella presente sentenza.
5. - REGOLAMENTAZIONE DELLE SPESE
5.1. - La soccombenza della parte impugnante impone che le spese del presente grado del giudizio vadano poste a carico di quest'ultima, in favore delle parti appellate, nella misura liquidata in dispositivo, sulla base del valore del disputatum (da € 26.000,01 ad € 52.000,00), delle fasi processuali eseguite e dei parametri professionali, di cui al D.M. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato ed integrato dal successivo D.M. 8 marzo 2018, n. 37, oltre che dal successivo D.M. 13 agosto 2022, n. 147, con la loro riduzione del 50%, ai sensi del comma 1 dell'art. 4 del richiamato
D.M., per la semplicità dell'affare, e con distrazione in favore dell'avv. Agostino D'Auria, dichiaratosi antistatario.
5.2. - La reiezione dell'impugnazione costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico di dell'ulteriore importo a titolo di Parte_1 contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater,
D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1585/2021 del Tribunale di Torre Annunziata, pubblicata il 20 luglio
2021, così provvede:
1) respinge l'appello;
2) condanna alla rifusione, in favore di e di , Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 delle spese processuali del presente grado del giudizio, che liquida nella complessiva somma di €
4.995,50, a titolo di compensi, oltre al rimborso forfettario in ragione del 15% sui compensi detti, al contributo per la CPA ed all'IVA, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Agostino
D'Auria, dichiaratosi antistatario;
3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di Parte_1 dell'ulteriore importo del contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.
10 Così deciso, nella camera di consiglio della IV Sezione Civile della Corte di Appello di
Napoli, in data 24 giugno 2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
avv. Massimo Vincenzo Rizzi dr. Massimo Sensale
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