N.304/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai signori:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 304/2019 R.G. vertente tra
(C.F.: ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'avv. Antonio Rania;
appellante
e
(C.F.: ) e (C.F.: CP_1 C.F._2 CP_2
), n.q. di eredi di , rappresentati e difesi dall'avv. C.F._3 Persona_1
Giacomo Carbone;
appellati
e
(C.F.: ), in persona Controparte_3 P.IVA_1 dell'amministratore pro-tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Furriolo;
appellato
e
(C.F.: ), in persona del Sindaco pro- Controparte_4 P.IVA_2
tempore, rappresentato e difeso dagli avv.ti Annarita De Siena, Santa Durante e Saverio
Molica; appellato
1 Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1288/2018 del Tribunale di Catanzaro, pubblicata il 16.07.2018, avente ad oggetto risarcimento danni
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante: “insiste nella riforma della sentenza di primo grado e per l'effetto insiste nell'accoglimento dei motivi di appello per come articolati e formulati. Precisa quindi, le proprie conclusioni, riportandosi integralmente alle conclusioni già rassegnate nel proprio atto di appello, che qui devono intendersi integralmente riprodotte e trascritte, e a tutto quanto dedotto, eccepito e concluso nei propri atti difensivi e verbali di udienza. In via preliminare, si insiste nell'accoglimento delle richieste istruttorie per come articolate e formulate nei motivi di appello, qui da intendersi integralmente richiamati e trascritti e, nell'ipotesi in cui, l'Ecc.ma Corte dovesse ritenere documentalmente provate le circostanze richieste chiede che la causa venga decisa. Impugna altresì e contesta in toto le avverse richieste e domande formulate rispettivamente dalle controparti, poiché infondate in fatto ed in diritto e destituite da ogni fondamento giuridico, chiedendone l'integrale rigetto”.
Per e : “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adito rigettare CP_1 CP_2
l'appello della Signora ed ogni eventuale gravame incidentale, Parte_1
eccezione o domanda proposti nei confronti degli odierni esponenti perché infondati in fatto e diritto sia in relazione all'an che al quantum. Con vittoria di spese del giudizio”.
Per il : “in via preliminare riconoscere e dichiarare che Controparte_4
l'appello è inammissibile per i motivi di cui alla narrativa che precede;
nel merito: rigettare l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1288/2018 resa Parte_1
nel giudizio 1027/2011 del Tribunale civile di Catanzaro e per l'effetto confermarla;
nel merito ed in via gradata accogliere le conclusioni di cui alla comparsa di costituzione e di risposta di prime cure che di seguito si riportano: in via preliminare: dichiarare la nullità della chiamata in causa per mancanza degli elementi di fatto e di diritto di cui all'art 163 bis cpc;
Dichiarare l' inammissibilità e/o l'improcedibilità della domanda nei confronti del attesa la non opponibilità allo Controparte_4 stesso della fase dell'ATP; nel merito: Dichiarare il difetto di legittimazione passiva del e per l'effetto estrometterlo dal presente giudizio;
Controparte_4
Riconoscere e dichiarare che non sussiste responsabilità dell'Ente e per l'effetto rigettare la domanda formulata nei confronti del perché Controparte_4
2 infondata in fatto ed in diritto, essendo i fatti addebitabili ai signori e CP_1
in via esclusiva e/o in via solidale e concorsuale con il CP_5 Controparte_6
in persona del legale rappresentante pro tempore e/o degli altri proprietari,
[...] convenuti in giudizio. Ove riconosciuta responsabilità dell'ente e salvo gravame riconoscere il concorso di colpa degli attori e di tutti gli altri convenuti. Con vittoria di spese e competenze”. Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio”.
Per il Condominio: “precisa le proprie conclusioni riportandosi a quelle formulate nella comparsa di costituzione”.
FATTO e DIRITTO
§ 1.Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. Con atto di citazione del 14.03.2011 conveniva in giudizio, Parte_1
innanzi al Tribunale di Catanzaro, i signori e , per sentire CP_1 CP_2 accogliere le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare che l'immobile oggetto di locazione, sito in , alla via B. Citriniti n.3, all'epoca dei fatti risultava affetto CP_4 da vizi gravi ed in ogni caso tali da non consentirne l'utilizzo e/o il fine per il quale lo stesso era stato locato;
accertare e dichiarare che la gravità di detti vizi e/o problemi strutturali hanno reso necessario il rilascio immediato del predetto immobile da parte dell'odierna attrice, comportando la risoluzione contrattuale anticipata e quindi la contestuale cessazione dell'attività svolta;
accertare e dichiarare per l'effetto che il contratto di locazione intercorso si è risolto per grave inadempimento imputabile all'odierna convenuta, per tutte le ragioni meglio descritte in narrativa, disponendo la risoluzione dello stesso;
condannare pertanto, gli odierni convenuti al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dall'odierna attrice, per aver la stessa interrotto la propria attività lavorativa in data 30.09.2006 per le ragioni di cui sopra, richiedendo sin da ora Ctu tecnico contabile al fine di quantificare i danni subiti a titolo di danno emergente, lucro cessante, danno all'immagine, l'indennità per la perdita dell'avviamento di cui all'art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, pari a 18 mensilità, nonché il danno subito da mancato guadagno per non aver conseguito i sussidi statali previsti ex lege oltre il rimborso di tutte le spese sostenute per le migliorie apportate alla struttura oggetto di locazione, rimandando in ordine alla quantificazione alle risultanze dell'espletanda ctu;
condannare i convenuti alle spese, competenze ed onorari, sia della presente procedura, che di quella propedeutica del ricorso per accertamento tecnico preventivo, oltre alle spese di ctu già corrisposte in sede di ATP”.
3 A sostegno della domanda l'attrice esponeva che: con contratto del 08.04.2003 la sig.ra madre dei convenuti, le aveva concesso in locazione Persona_1
commerciale, ad uso esclusivo ludoteca/scuola materna, un immobile sito in , CP_4
via B. Citriniti n. 3, per un canone mensile di €670,00, autorizzandola altresì ad eseguire una serie di lavori necessari per rendere agibile l'immobile allo scopo prefisso, lavori che la conduttrice sosteneva per un importo complessivo di €34.845,66; che nel corso del 2005 essa attrice riscontrava la presenza di alcune lesioni strutturali lungo le mura dell'immobile e, temendo per la propria incolumità e per quella dei bambini iscritti, richiedeva l'intervento dei Vigili del Fuoco, i quali verificavano l'effettiva sussistenza di tali lesioni, e del Controparte_7
, i cui tecnici diffidavano chi di competenza a provvedere immediatamente a
[...]
rimuovere la situazione di pericolo;
ciò nonostante ogni sollecito restava senza risposta, tanto che i genitori dei bambini che frequentavano l'asilo, venuti a conoscenza di tale situazione di pericolo, preoccupati per l'incolumità fisica dei propri figli, interrompevano la frequenza alla scuola ed il relativo pagamento delle rette mensili, in tal modo provocando un ingente danno all'attrice; stante il perdurante inadempimento della locatrice la quale non provvedeva a mantenere l'immobile locato in uno stato tale da servire all'uso convenuto e colpevolmente ignorava l'esistenza dei vizi pur essendone a conoscenza, dietro ricorso depositato da essa attrice in data 24.05.2018, veniva svolto accertamento tecnico preventivo per i medesimi fatti di causa, anche nei confronti del e di altri condomini, all'esito del quale veniva accertata CP_3
l'inagibilità e la pericolosità dello stabile e l'impossibilità per la sig.ra di Pt_1
proseguire la propria attività, la quale, infatti, veniva cessata in via definitiva in data
30.09.2006, mentre in data 03.12.2007 la conduttrice risolveva il contratto di locazione, rilasciando anticipatamente l'immobile.
Sulla scorta di tali premesse, l'attrice, ravvisando nei fatti di causa l'esclusiva responsabilità della locatrice, rassegnava le conclusioni sopra riportate.
Si costituivano i convenuti i quali preliminarmente chiedevano di essere autorizzati alla chiamata dei terzi, e Condominio di via B. Citriniti n. 3, in Controparte_4 quanto i vizi denunciati dall'attrice dovevano essere ascritti esclusivamente alle perdite della condotta fognaria comunale;
nel merito concludevano per il rigetto della domanda nei loro confronti, con vittoria delle spese di lite, atteso che nulla potevano i proprietari per impedire le infiltrazioni dipese in ogni caso da caso fortuito e, circa il quantum debeatur, contestavano la fondatezza della domanda attorea.
4 Si costituiva il terzo chiamato Condominio di via B. Citriniti n. 3, concludendo per il rigetto della domanda con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva anche il il quale chiedeva dichiararsi Controparte_4
l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda nei propri confronti attesa la non opponibilità allo stesso della fase dell'ATP e, nel merito, chiedeva l'accertamento del proprio difetto di legittimazione passiva ed, in ogni caso, il rigetto della domanda svolta nei suoi confronti poiché infondata, con vittoria delle spese di lite.
Acquisito il fascicolo dell'accertamento tecnico preventivo, la causa veniva istruita mediante un supplemento di consulenza tecnica d'ufficio.
Con sentenza n. 1288/2018 il Tribunale di Catanzaro escludeva la responsabilità dei convenuti e ai sensi dell'art. 1578 c.c. ed affermava invece CP_1 CP_2 la responsabilità del quale custode dell'edificio condominiale ai sensi CP_3
dell'art. 2051 c.c..
In particolare il giudice di primo grado riteneva accertata, alla luce delle indagini tecniche espletate, la effettiva sussistenza di vizi strutturali dell'immobile, vizi che, nel corso degli anni, anche a causa di una mancata manutenzione straordinaria, avevano dato luogo ai fenomeni di cedimenti e di lesioni lamentati dall'attrice; riteneva, tuttavia, che detti vizi non fossero palesi al momento della conclusione del contratto di locazione e che neppure poteva discorrersi di vizi sopravvenuti, emergendo chiaramente dalle deduzioni del consulente tecnico che i vizi de quibus erano preesistenti ma non palesi e facilmente riconoscibili, essendo apparsi in modo evidente a partire dal 2006, solo a seguito delle perizie dell'ing. ; che dunque nessuna responsabilità poteva essere Per_2 ascritta alla locatrice ai sensi dell'art. 1578 c.c. avendo essa ignorato i vizi;
che di contro, essendo le problematiche connesse alle fessurazioni comparse sulle pareti dell'immobile dipese da vizi strutturali delle parti comuni dell'edificio CP_8
sussisteva la responsabilità del ex art. 2051 c.c.. In ordine al quantum CP_3 debeatur, il Tribunale riconosceva il danno patrimoniale nella misura indicata dall'art. 34 della legge 392/1978 per la perdita dell'avviamento ed escludeva le ulteriori voci di danno che riteneva genericamente allegate (spese sostenute per intraprendere l'attività, migliorie apportate all'immobile, mancato guadagno derivante dallo svolgimento dell'attività prima svolta dall'attrice, mancato ottenimento dei benefici fiscali cui avrebbe avuto diritto) o comunque non provate (danno all'immagine e alla reputazione). Condannava, quindi, il al pagamento, in favore dell'attrice, CP_3 della somma di €16.942,12 oltre interessi legali dalla sentenza al saldo. Quanto alla
5 regolamentazione delle spese di lite, condannava: l'attrice al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti e;
il alla refusione CP_1 CP_2 CP_3 delle spese in favore dell'attrice e dei convenuti questi ultimi al pagamento delle CP_1
spese processuali in favore del . CP_4 CP_4

1.2.Avverso detta sentenza proponeva appello, con citazione notificata il
13.02.2019, chiedendone la riforma nella parte in cui non aveva accolto Parte_1
la domanda proposta nei confronti dei sigg.ri e , nonché CP_1 CP_2 nella parte in cui aveva limitato il danno risarcibile alla perdita dell'indennità di avviamento ai sensi dell'art. 34 della legge 392/78. Impugnava altresì la sentenza nella parte in cui aveva disposto la condanna di essa appellante al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti benchè nulla venisse indicato al riguardo in parte CP_1
motiva e tenuto conto della condanna del alla refusione delle spese in CP_3
favore dei convenuti predetti che, in tal modo, andavano a beneficiare di un doppio pagamento. Infine, lamentava l'omessa condanna del al pagamento dei CP_3
compensi per il procedimento di ATP.
Tanto premesso, l'appellante formulava le seguenti conclusioni: “Voglia la Corte
d'Appello adita, così disporre: - in via preliminare in accoglimento della richiesta di ammissione dei mezzi istruttori, per come avanzata e reiterata in tale sede, voler disporre apposita udienza per l'assunzione degli stessi oltre che la convocazione del medesimo ctu per disporre l'integrazione alla consulenza per i motivi sopra esposti,
e/o disporre CTU contabile sulla scorta della documentazione fiscale allegata nei propri fascicoli di parte. - Accertare e dichiarare, in ogni caso che l'immobile oggetto di locazione, di proprietà degli appellati germani sito in , alla via B. CP_1 CP_4
Citriniti n.3, risultava negli anni 2005/07 affetto da vizi gravi ed in ogni caso tali da non consentirne l'utilizzo e/o il fine per il quale lo stesso era stato locato;
- Accertare
e dichiarare che la gravità di detti vizi e/o problemi strutturali, anche sulla scorta dell'ATP, per come oggi confermati in sede di CTU, hanno reso necessario il rilascio immediato del predetto immobile da parte dell'odierna appellante, a tutela dell'incolumità dei minori iscritti, comportando la risoluzione contrattuale anticipata
e quindi la contestuale cessazione dell'attività svolta;
- Accertare e dichiarare per
l'effetto che il contratto di locazione intercorso si è risolto per grave violazione di legge
e quindi per grave inadempimento contrattuale imputabile alla sig.ra , Persona_1
e quindi agli odierni appellati, quali eredi della stessa, per tutte le ragioni ampiamente descritte in narrativa, confermando la risoluzione dello stesso;
- Condannare per
6 l'effetto, gli odierni convenuti al pagamento di tutti i danni richiesti, a titolo di danno emergente, lucro cessante, e quindi per la somma di € 52.832,50 quali spese corrisposte per l'arredo, adeguamento ed allestimento locale, danno all'immagine,
l'indennità per la perdita dell'avviamento di cui all'art. 34 della legge 27 luglio 1978,
n. 392, pari a 18 mensilità, nonché il danno subito da mancato guadagno per non aver conseguito i sussidi statali previsti ex lege oltre il rimborso di tutte le spese sostenute per le migliorie apportate alla struttura oggetto di locazione oltre alla refusione della somma di € 1.340,00 corrisposta a titolo cauzionale, come da contratto e mai restituita
e di ogni ulteriore voce di danno richiesta, stante la responsabilità contrattuale in capo agli appellati germani Stante la conclamata responsabilità in capo al CP_1
Condominio B. Citriniti n. 3, ex art. 2051 e 2043 c.c. per come statuito dal Giudice di
Prime Cure non oggetto del presente gravame, confermare la condanna dello stesso per l'importo di € 16.942,12 oltre alle ulteriori somme che verranno riconosciute nel presente grado di giudizio, in solido e/o in via esclusiva con i signori e CP_1
per le ragioni di cui in narrativa;
-In via ulteriormente subordinata, CP_2 nell'ipotesi in cui la Corte adita, dovesse accertare e/o ravvisare un'ulteriore responsabilità e/o corresponsabilità anche in caso di proposto appello incidentale ex adverso, nei confronti del in persona Controparte_9 del suo amministratore p.t.r. e/o dell' in Controparte_10 persona del suo sindaco p.t.r.,, si chiede sin da ora e per l'effetto, di condannare gli stessi in via solidale tra loro o in virtù delle diverse responsabilità che verranno ravvisate dal Giudicante tra le varie parti e gli odierni convenuti, il
[...]
in persona del suo amministratore p.t.r. e Controparte_9
l' in persona del suo sindaco p.t.r., al Controparte_10
risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dall'odierna attrice, per essere stata la stessa costretta ad interrompere l'esercizio della propria attività lavorativa in data
30.09.2006 per le ragioni di cui sopra, per i danni subiti a titolo di danno emergente, lucro cessante, danno all'immagine, l'indennità per la perdita dell'avviamento di cui all'art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, pari a 18 mensilità, nonché il danno subito da mancato guadagno per non aver conseguito i sussidi statali previsti ex lege oltre il rimborso di tutte le spese sostenute per le migliorie apportate alla struttura oggetto di locazione, oltre alla refusione della somma di € 1.340,00 corrisposta a titolo cauzionale, come da contratto e mai restituita, anche alla luce delle responsabilità accertate in sede di CTU;
- in accoglimento del presente gravame revocare la
7 condanna relativa al pagamento dei compensi legali liquidate in favore dei signori
e e posti a carico della sig.ra ; - CP_1 CP_2 Parte_1
Condannare gli odierni appellati oltre che alle spese, competenze ed onorari del presente grado di giudizio, previa conferma dei compensi per come già liquidati per il primo grado di giudizio oltre, che per i compensi legali maturati per l'attività espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, non liquidati e vagliati dal giudice di prime cure, da liquidarsi in favore del sottoscritto procuratore distrattario ex art. 93 cpc, essendosi lo stesso limitato a porre a carico del condominio di via B. Citriniti n. 3 le sole spese della consulenza tecnica espletata, oltre alle spese di CTU già corrisposte in sede di ATP per le quali si chiede la conferma. in riforma della sentenza del
Tribunale Civile di Crotone n. 1509/2018 pubbl. l'11/12/2018 pronunciata nel giudizio
RG n. 1999/2014 ed in accoglimento del primo motivo di appello voglia modificare il fatto nel senso di affermare che alla luce della documentazione prodotta sia da
[...]
sia da ex art. 210 cpc risulta che la lettura di Parte_2 Parte_3
rimozione del contatore matricola 00000530 del 24/04/2013 era pari a kWh 39.498 di guisa che avendo (nel periodo preso in considerazione nella bolletta di conguaglio)
l' fatturato, sulla base dei consumi presunti, ha operato i Parte_2
conguagli come previsto dalla normativa di settore e contrattuale. In riforma della sentenza del Tribunale Civile di Crotone n. 1509/2018 pubbl. l'11/12/2018 pronunciata nel giudizio RG n. 1999/2014 ed in accoglimento del secondo e terzo motivo di appello, voglia affermare che sulla base della normativa di settore e contrattuale l' può fatturare in mancanza di autolettura da parte Parte_2 dell'utente e di rilevazione da parte del Distributore, sulla base di consumi presunti salvo conguaglio, non comportando l'omessa rilevazione annuale la perdita del diritto di credito. Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio”.
Con comparsa depositata in data 23.09.2019 si costituivano e CP_1 [...]
, chiedendo il rigetto dell'appello in quanto infondato in fatto e in diritto. CP_2
In data 02.08.2019 si costituiva anche il il quale eccepiva in Controparte_4 via preliminare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c. e nel merito la infondatezza dello stesso.
Alla prima udienza di trattazione del 24.09.2019 la Corte rinviava al 12.11.2019 per l'acquisizione del fascicolo di primo grado.
Con ordinanza del 26.11-13.12.2019, resa a scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza, la Corte rigettava la richiesta dell'appellante di sospensione
8 dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e rinviava per la precisazione delle conclusioni all'11.10.2022.
Seguivano alcuni differimenti per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con comparsa depositata in data 18.09.2023 si costituiva il che CP_3 eccepiva la inammissibilità del gravame ai sensi dell'art. 342 c.p.c. e nel merito la infondatezza dello stesso.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 16.09.2024 il Consigliere Istruttore assegnava i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza del 17.12.2024 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le questioni preliminari

2.1.Le eccezioni preliminari di inammissibilità del gravame sollevate dagli appellati sono infondate.
Con riguardo alla eccezione di inammissibilità ai sensi dell'art. 342 c.p.c., giova osservare che per la giurisprudenza di legittimità gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo Giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari formule sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr. Cass. S.U. n.
27199/2017).
Nel caso di specie l'appellante indica chiaramente le parti della sentenza di primo grado e le critiche tese a contrastare le ragioni della decisione impugnata.
Quanto all'eccezione di inammissibilità del gravame ex art. 348-bis c.p.c. nel testo vigente ratione temporis (per non avere l'impugnazione una ragionevole probabilità di
9 essere accolta), occorre evidenziare che, essendo stata fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni, la Corte ha implicitamente ritenuto che non vi fossero i presupposti per la pronuncia di un'ordinanza di inammissibilità ai sensi degli artt. 348-bis e 348-ter c.p.c.. La ragionevole probabilità di non accoglimento dell'appello, presa in considerazione dalle norme, è quella che deriva da una valutazione del giudice prima facie, in funzione della anticipata definizione delle impugnazioni palesemente infondate che, come tali, non meritino di pervenire alla fase decisionale ordinaria.
Pertanto, qualora il giudice ritenga fin da subito che il gravame non abbia ragionevole probabilità di accoglimento, ne dichiara l'inammissibilità con ordinanza;
diversamente, quando, come nel caso di specie, la causa sia invece trattenuta in decisione, non persiste più alcuno spazio per la pronuncia ex art. 348-bis e ter c.p.c..
§ 3. Le valutazioni della Corte

3.1. Con il primo motivo l'appellante denuncia innanzitutto la erroneità della sentenza gravata per avere il giudice di prime cure ricondotto la fattispecie in esame a quella prevista e disciplinata dagli artt. 1578 e 1581 c.c., anziché a quella di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c..
Rileva in proposito che i problemi strutturali dell'immobile erano da ricondursi al cedimento del relativo terreno e che la causa di tale fenomeno era stata l'incessante perdita della condotta fognaria protrattasi per anni;
che in tale contesto, CP_8
a fronte della inattività del era doveroso un intervento tempestivo del CP_3 locatore con conseguente responsabilità dello stesso per violazione dell'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto.
Ritiene la Corte che la censura sia infondata.
A tal riguardo va premesso che secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, pure richiamata dal giudice di prime cure "in materia di locazione, emerge inequivocabile la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa. I vizi della cosa locata (art. 1578 cod. civ.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto
10 adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ. Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo,
o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale" (cfr. Cass. n. 6580/13, 24459/11).
La responsabilità ex art. 1575 n. 2 e 1576 c.c. , si fonda, dunque, su un inadempimento del locatore alle assunte obbligazioni di manutenzione della res e sul conseguente dovere dello stesso di eliminare ogni deterioramento della cosa rispetto allo stato in cui essa si trovava al momento della consegna, e che abbia determinato una diminuzione del godimento, mentre la responsabilità ex art. 1578 c.c. postula una oggettiva inidoneità strutturale all'uso della cosa stessa, in presenza della quale il locatore è tenuto a subire la pretesa del conduttore di scioglimento o di modificazione del rapporto locatizio, tranne che sia dimostrato trattarsi di vizio non conosciuto o facilmente riconoscibile.
A titolo esemplificativo, la S.C. ravvisa la sussistenza di un vizio nelle ipotesi di costruzione eseguita su terreno argilloso senza adeguata protezione, con conseguente infiltrazione di umidità (Cass. n. 7260/94); invasione di umidità per effetto di trasudo delle pareti (Cass. n. 8729/91); condutture di scarico costruite con materiali e modalità di giunzione difformi dalle prescrizioni del regolamento edilizio (Cass. n. 2605/95).
Viceversa, è stato escluso che costituissero vizi della cosa locata, rilevanti ai sensi dell'art. 1578 c.c., e piuttosto ravvisata l'operatività dell'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c. (la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale), in ipotesi di cattivo funzionamento degli scarichi e di difettosa tenuta dei pluviali e delle tubazioni idriche (Cass. n. 8942/06); ovvero, in ipotesi di rottura di un tubo del vaso di espansione dell'impianto di riscaldamento posto nel sottotetto, che aveva determinato un'infiltrazione (Cass. n. 5682/01).
Sulla scorta di tali principi correttamente il giudice di primo grado ha ritenuto non sussistente l'inadempimento della parte locatrice ex art. 1576 c.c..
Infatti, dalla relazione di consulenza tecnica di ufficio espletata nella fase cautelare di accertamento tecnico preventivo risulta quanto segue: "L'originaria struttura, che
11 ne garantiva la stabilità, nel tempo ha subito delle modifiche che ne hanno indebolito le capacità sismico-statiche, ma che a parere dello scrivente, non avrebbe evidenziato fenomeni di dissesto, almeno apparenti, se non fossero intervenute anche cause esterne come la perdita di una fogna a monte del fabbricato che ha compromesso la compattezza del terreno su cui poggiano le fondazioni provocando un principio di cedimento. Da qui l'apparire delle fessurazioni favorite ed aggravate dalle modifiche strutturali apportate nelle varie unità immobiliari….. Atteso quindi che la staticità dell'intero immobile è stata compromessa in primis dagli interventi effettuati nelle varie unità immobiliari, che ne hanno indebolito la struttura portante, si può dedurre che tutto il fabbricato da tempo era in una pobabile situazione di pericolo, anche se non palese. Certamente sarebbe bastata una qualsiasi causalità esterna per evidenziarne la portata;
pertanto le fessurazioni apparse a seguito del cedimento delle fondazioni devono considerarsi il segnale di allarme della precarietà statica, le cui conseguenze non sono mai prevedibili fino a quando non se ne accerti l'effettiva consistenza”.
Appare, dunque, evidente come nella specie i vizi riscontrati nella cosa locata fossero dovuti a difetti strutturali dell'intero edificio e segnatamente delle sue fondazioni, come tali non eliminabili con una riparazione ordinaria, sicchè rispetto ad essi non è configurabile una responsabilità del locatore ai sensi degli artt. 1575 n. 2 e
1576 c.c..
In definitiva, a parere della Corte, appare evidente che gli inconvenienti lamentati non siano stati determinati dalla normale usura o da accadimenti che hanno determinato disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene ma da veri e propri difetti strutturali tali da assumere la consistenza di vizi dell'immobile, e ciò in quanto il degrado statico dell'edificio imponeva interventi radicali e non interventi tampone, per rendere idonea la struttura alla destinazione, e, quindi, una ristrutturazione dell'intero edificio, di certo al di là della mera manutenzione imposta al locatore dall'art. 1576 c.c.
L'appellante impugna la sentenza di primo grado anche nella parte in cui ha escluso la sussistenza dei presupposti della responsabilità ex art. 1578 c.c..
Anche su tale punto la decisione merita di essere confermata.
L'affermazione del giudice di primo grado, secondo cui i vizi in questione non erano conosciuti né facilmente riconoscibili dal locatore al momento della conclusione del contratto di locazione, si fonda sulle risultanze della consulenza tecnica espletata in sede di ATP sopra riportate, non confutate da parte appellante. L'ausiliario ha, infatti,
12 chiarito che “il fabbricato da tempo era in una probabile situazione di pericolo anche se non palese”.
Né a conclusioni diverse può giungersi considerando i vizi in questione come sopravvenuti, come pure rilevato dall'appellante, atteso che la responsabilità ex art. 1578 c.c. è ancora meno configurabile in caso di vizi della cosa sopravvenuti, non potendosi parlare per questi di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna (cfr. Cass. n. 6580/13).

3.2.Con il secondo motivo l'appellante lamenta il mancato riconoscimento delle spese sostenute per intraprendere l'attività, incluse quelle per le migliorie apportate all'immobile. In particolare contesta l'affermazione del giudice di prime cure secondo cui tale danno non era stato provato né allegato, per non avere parte attrice “indicato l'importo complessivo delle somme pretese limitandosi ad allegare una serie di fatture relative all'attività”, evidenziando che tanto nell'atto di citazione quanto nella memoria ex art. 183 c.p.c. risultavano descritte ed allegate le fatture emesse dalle varie aziende con i relativi importi e che era stata richiesta sia prova per testi a conferma delle predette fatture che c.t.u. contabile.
Il motivo è infondato.
Parte attrice ha prodotto una serie di fatture che fanno riferimento a voci di spesa disparate per alcune delle quali deve escludersi la configurabilità di un danno risarcibile. E' il caso degli esborsi relativi a spot pubblicitari, volantini, materiale di cancelleria, insegne, di cui l'attrice si è giovata per lo svolgimento della quotidiana attività.
Con riferimento alle spese per arredi e per materiale elettrico l'attrice nulla ha allegato circa la materiale impossibilità di asportazione di detti beni, attesa la notoria separabilità degli stessi senza pericolo di danno alla cosa.
In ogni caso, con riguardo alle spese sostenute per i miglioramenti apportati all'immobile, l'eventuale diritto al rimborso esula dalla responsabilità per danni accertata a carico del e trova piuttosto fondamento nell'art. 1592 c.c. che CP_3
legittima il conduttore a richiedere al locatore l'indennità per i miglioramenti effettuati con il suo consenso.

3.3. Con l'ultimo motivo l'appellante si duole di essere stata condannata alla refusione delle spese di lite di primo grado in favore dei convenuti e CP_1 [...]
, deducendo che nulla si rinviene al riguardo nella parte motiva della sentenza CP_2
dove di contro viene specificato che il deve essere condannato alla CP_3
13 refusione delle spese in favore dei predetti convenuti, con la conseguenza che la condanna, tanto di essa attrice quanto del al pagamento delle spese in CP_3
favore dei sigg.ri comporterebbe un doppio pagamento inaccettabile e contra CP_1
legem.
Il motivo è privo di pregio.
La sentenza impugnata a pag. 12 precisa che “La regolazione delle spese di lite segue la soccombenza”, sicchè del tutto coerente con tale statuizione risulta la condanna dell'attrice al pagamento delle spese in favore dei sigg.ri stante la CP_1
soccombenza della prima rispetto ai secondi.
Non è dato poi ravvisare la paventata duplicazione di pagamento in favore dei predetti convenuti in quanto la condanna del attiene alla regolamentazione CP_3
delle spese di lite rispetto alla domanda di garanzia proposta dai convenuti nei confronti del terzo chiamato.
Quanto alla censura relativa all'omessa pronuncia in ordine alla richiesta dell'attrice di refusione delle spese sostenute in sede di ATP a titolo di compensi legali, essa è fondata, sussistendo il diritto della parte vittoriosa di vedere riconosciuta la liquidazione di tale voce in suo favore.
Come statuito dalla Suprema Corte (Cass. 324/17), le spese dell'accertamento tecnico preventivo devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, e saranno prese in considerazione, nel successivo giudizio di merito ove l'accertamento tecnico sarà acquisito, come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di compensazione, a carico del soccombente.
Tali spese si liquidano, in applicazione delle tabelle di cui al DM 55/2014, in
€1.315,00 per compensi, oltre rimborso spese generali 15%, cpa ed iva come per legge.
In accoglimento di tale motivo la sentenza di primo grado deve essere riformata in tal senso.
§ 4. Le spese processuali

4.1. La parziale riforma della sentenza appellata implica la nuova regolamentazione delle spese del doppio grado del giudizio, da operare in base all'esito complessivo ed unitario dello stesso.
Ora, avuto riguardo all'accoglimento dell'unico motivo relativo alla liquidazione a carico del delle spese del procedimento per ATP, per il primo grado deve CP_3
confermarsi la regolamentazione delle spese contenuta nella sentenza gravata.
14 Per il presente giudizio l'appellante va condannata al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti e , essendo rimasta rispetto ad essi CP_1 CP_2
totalmente soccombente. Tali spese si liquidano ai valori minimi, stante la semplicità delle questioni trattate.
Le spese vanno invece compensate nei rapporti con il attesa la parziale CP_3 soccombenza dell'appellante (che ha visto rigettare il motivo relativo al quantum debeatur), nonché nei rapporti con il , convenuto in appello ai fini Controparte_4
dell'integrità del contraddittorio ai sensi dell'art. 332 cod. proc. civ..


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , Parte_1
con citazione notificata il 13.02.2019, nei confronti di e , CP_1 CP_2
e , avverso la Controparte_11 Controparte_4
sentenza del Tribunale di Catanzaro n. 1288/2018, pubblicata il 16.07.2018, così provvede:
a) accoglie l'appello per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna il alla refusione, in favore dell'appellante, delle CP_3
spese sostenute nel procedimento per ATP a titolo di compensi professionali che liquida in €1.315,00, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, cpa ed iva, come per legge;

b) conferma nel resto la sentenza impugnata, anche per quanto attiene alla regolamentazione delle spese di lite del primo grado di giudizio;

c) condanna l'appellante al pagamento, in favore di e , CP_1 CP_2 delle spese di lite del presente grado che liquida in €1.984,00, per compensi, oltre rimborso spese generali 15%, cpa ed iva come per legge;

d) compensa le spese processuali del presente grado tra l'appellante e gli altri appellati ( e ). CP_3 Controparte_4
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 04.02.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo

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