N. R.G. 2466/2024
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

- Quarta sezione civile -
La Corte composta dai magistrati dr.ssa Margherita Monte Presidente dr Francesco Distefano Consigliere rel. dott.ssa Roberta Nunnari Consigliere
ha emesso la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n.2466/2024 R.G. promossa
DA
(c.f.. e p. iva. ), con sede in Milano, via Fedro Parte_1 P.IVA_1
n. 2, in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore dott.
[...]
(C.F. e Partita I.V.A.: con sede legale Controparte_1 P.IVA_2 in Monza (MB), vicolo Lambro, n. 1, in persona del presidente del consiglio di amministrazione ing.
entrambe rappresentate ed assistite, come da procure in atti, dall'avv. Lorenzo Guarnieri CP_2 presso il quale in Milano, via Disciplini n. 4 sono elettivamente domiciliate.
- appellanti
CONTRO
(partita iva ), in persona del legale rappresentante , Controparte_3 P.IVA_3 Controparte_4 con sede in Saronno (VA) Via Trento n.61/63, rappresentata e difesa giusta procura in atti dall'avv.
pagina 1 di 8 Patrizia Reina, presso il cui studio in Milano Via Podgora 4 elegge domicilio.
.- appellata-
-
All'esito dell'udienza del 20.2.2025 la causa è stata trattenuta in decisione ex art.350 bis c.p.c.
Le parti hanno così precisato le conclusioni:
e della Parte_1 Controparte_1
In via principale e di merito,
-“ statuire che le Cooperative appellanti non sono debitrici verso dell'importo di € 444.675,82 oltre iva, bensì creditrici Controparte_3 verso l'appaltatrice dell'importo di € 127.324,18 oltre iva, interessi e rivalutazione, da sommarsi a quanto già accertato in primo grado a titolo di risarcimento derivante dai vizi dell'opera (€ 95.842,00 + IVA ed € 6.409,00 + accessori di legge) e a titolo di penale da ritardo della consegna delle opere (€ 92.000,00 oltre interessi);
- rigettare le domande promosse da con appello incidentale in quanto infondate in fatto ed in diritto. Controparte_3
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge
Controparte_3
Nel merito,in via principale
- respingersi l'appello promosso da , Parte_2 siccome totalmente infondato in fatto ed in diritto, per tutti i motivi illustrati nella retroestesa narrativa, e conseguentemente confermare
l'impugnata sentenza nel secondo capo, in cui vengono condannate le a pagare ad l'importo di € Parte_1 Controparte_3
444.675,82 oltre IVA ed interessi ex d.lgs. 231/02
In via incidentale
- in parziale riforma della sentenza impugnata e in accoglimento dell'appello incidentale, si chiede la conseguente riforma della sentenza impugnata
1) nella parte in cui ha statuito la presenza di vizi e difetti in risposta ai punti 5,6,7 del quesito rivolto al CTU, che ha costituito la condanna, da parte del giudice di prime cure, di a Firmato Da: Da: InfoCert Controparte_3 Controparte_5
Qualified Electronic Signature CA 3 Serial#: 18fa693 pagare a e a , a titolo di risarcimento danno, € Parte_1 Controparte_1 Parte_1
95.842,00 + Iva ed € 6.409 più accessori di legge oltre interessi compensativi e rivalutazione monetaria dal giugno 2020 alla sentenza e oltre interessi legali sulla somma così ottenuta dalla sentenza al saldo, per tutti i motivi dedotti in narrativa e comunque per l'intervenuta decadenza ex art. 1667 c.c. e per osservanza delle direttive della committenza e della direzione dei lavori nell'esecuzione della facciata.
2) Nella parte in cui ha rideterminato la penale per il ritardo nella fine lavori del 30.07.2019 calcolandoli in 184 giorni solari (quesito
8 del CTU) con condanna di a pagare a titolo di risarcimento danno € 92.000,00 oltre interessi dalla domanda Controparte_3 al saldo, per 24 tutte le motivazioni dedotte in narrativa per l'omessa valutazione di circostanze di fatto fondanti ai fini della decisione
pagina 2 di 8 della causa.
- Con conferma della sentenza l'impugnata nel secondo capo, in cui vengono condannate le Cooperative a pagare ad Controparte_3
l'importo di € 444.675,82 oltre IVA ed interessi ex d.lgs. 231/02;
[...]
In ogni caso via subordinata anche ai sensi dell'art. 346 c.p.c., si reiterano le conclusioni rassegnate in primo grado”
*** SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data la e Parte_1 [...]
, proprietarie di due aree adiacenti situate nel Comune di CP_1 Controparte_1
Robecco sul Naviglio, convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, in Controparte_3 qualità di appaltatrice della realizzazione in loco, “chiavi in mano”, di n. 24 unità immobiliari in categoria energetica B (in seguito divenute 26), per il complessivo prezzo di € 2.700.000,00 più iva;
Lamentavano vizi costruttivi e la mancata integrale realizzazione delle opere previste dal contratto di appalto sottoscritto in data 8.11.2016, aggiornato il 12.6.2017, come da relazione del tecnico di parte del 22.7.2020 (doc. 10) e successiva integrazione (doc.19), nonché il ritardo di nella consegna dell'opera, Controparte_3 avvenuta il 30.7.2019, in misura di 389 gg rispetto ai tempi (7.7.18) previsti.
Chiedevano quindi che le convenute fossero condannate al risarcimento del danno, quantificato in €
112.064,05 pari ai costi per completare ed emendare le opere, e in € 194.500,00 (ai sensi degli artt. 12 e 13 del contratto), a titolo di penale da ritardo, oltre rivalutazione monetaria ed interessi.
costituitasi, contestava la sussistenza dei difetti e comunque il presupposto della Controparte_3 gravità di cui all' art. 1669 c.c., per cui eccepiva la decadenza e prescrizione a mente dell'art 1667 c.c.; allegava l'accettazione dell'opera e di avere agito da nudus minister, dando esecuzione a direttive provenienti del direttore dei lavori e del progettista, che chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa;
contestava infine il preteso ritardo nella consegna.
In via riconvenzionale, azionava il suo residuo credito di € 227.159,60, oltre a quello per le varianti e al diritto ad ottenere pronuncia costitutiva dell'obbligazione di trasferimento della residua unità immobiliare, quale concordata modalità di pagamento di parte del prezzo o, in caso di impossibilità, alla restituzione di quanto trattenuto sui SAL per il suddetto acquisto per la somma di € 148.500,00;: infatti ai sensi dell'art. 4 del contratto le parti avevano stabilito che il prezzo sarebbe stato corrisposto dalla in parte in Parte_1 denaro e in parte mediante trasferimento della proprietà di unità immobiliari da scegliersi a cura di
[...] tra quelle indicate dalle committenti, per un valore complessivo di € 700.000,00. CP_3
Denegata la chiamata in causa di terzi (direttore lavori e progettista) e istruita la causa mediante CTU, con sentenza n. 4366/2024, il Tribunale ha così statuito : “condanna a pagare a Controparte_3 Pt_1
pagina 3 di 8 e a , a titolo di risarcimento del Parte_1 Controparte_1 danno, € 95.842,00 + IVA ed € 6.409,00 + accessori di legge, oltre interessi compensativi e rivalutazione monetaria dal giugno 2020 alla sentenza e oltre interessi legali sulla somma così ottenuta dalla sentenza al saldo, nonché € 92.000,00 oltre interessi dalla domanda al saldo;
in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, condanna in solido
[...]
, a pagare ad Parte_2 Controparte_3
€ 444.675,82 + IVA, oltre interessi ex d.lgs 231/02 dalla scadenza delle fatture al saldo e, per il resto, dalla
[...] domanda al saldo;
rigetta per il resto la domanda riconvenzionale della convenuta;
compensa tra le parti le spese processuali;
pone il costo della CTU definitivamente a carico solidale delle parti”.
Ha in particolare affermato : che il totale delle opere eseguite, comprese varianti, era di € 2.896542,62 più
IVA; che i costi per emendare i vizi (rientranti nell'ambito dell'art.1669 c.c. con conseguente rigetto delle eccezioni di decadenza e prescrizione) ammontavano a complessivi € 102.251,00 (€ 95.842,00 + IVA cui aggiungere € 6.409,00 per stesura certificato di regolare esecuzione) e la penale da ritardo a € 92.000,00; che Cont il saldo prezzo ancora dovuto all'appaltatore detratti gli acconti versati ( totali € 2.451.866,80 + IVA) era di € 444.675,82 + IVA (€ 2.700.000,00 + € 226.724,62 - € 2.451.866,80 - € 30.000,00).
Ha poi chiarito che “Poiché la permuta di 4 unità immobiliari rappresentava, ex art 6 del contratto d'appalto, una modalità di pagamento di parte del prezzo (€ 700.000,00 su € 2.700.000,00), essendo venuto meno l'interesse della convenuta al trasferimento dell'ultima delle 4 unità immobiliari ancora da trasferire - come manifestato con la pec sub doc 41 convenuta - l'appaltatrice, a titolo di saldo del prezzo, non può rivendicare altro (a nulla rilevando neppure la dicitura
“caparra confirmatoria” apposta nelle ricevute sub doc 32 convenuta, trattandosi, in realtà, della parte di prezzo dell'appalto trattenuta dalla committente, in vista del trasferimento delle unità immobiliari, in occasione dei pagamenti delle fatture emesse da ”. Controparte_3
Avverso tale sentenza hanno proposto appello la Parte_2
, chiedendone la parziale riforma per i motivi in seguito esposti.
[...]
Si è costituita insistendo per il rigetto del gravame e proponendo a sua volta appello Controparte_6 incidentale per i motivi in seguito esposti.
Quindi la causa, sulle conclusioni come in atti precisate, all'udienza del 20.2.2025, in esito alla discussione orale ex art.350 bis c.p.c., è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Appello principale
[...]
appellanti, con unico motivo di gravame, censurano l'impugnata sentenza Parte_3 sostenendo che nell'operare i conteggi di dare -avere, il primo giudice, tratto in errore dalla CTU,
“dimentica di considerare (e, dunque, di sottrarre) il valore degli immobili trasferiti dalle Cooperative ad pagina 4 di 8 (€ 572.000,00) in quanto parte del prezzo comunque versato” per cui “ le Cooperative Controparte_3 appellanti non sono affatto debitrici verso dell'importo di €444.675,82 oltre iva, ma al Controparte_3 contrario creditrici verso l'appaltatrice della somma di € 127.324,18 oltre iva”.
Il motivo (sufficientemente specifico e dunque non inammissibile) che si incentra sulla questione del computo degli appartamenti in conto prezzo, non coglie nel segno.
Gli appartamenti da scegliere, come da accordi, andavano “pagati” da mediante Controparte_3 compensazione dei crediti man mano dalla stessa maturati per i lavori effettuati: ciò che risulta in effetti esser avvenuto sia alla luce della documentazione in atti, sia dalla espletata c.t.u. (ad eccezione dell'ultimo ancora non trasferito). Cont Il c.t.u. ha infatti accertato che “l'importo complessivo corrisposto da risulta essere pari, pertanto, Controparte_3
a € 572.000,00 oltre IVA.” atteso che gli appartamenti in permuta (compreso quello che non è mai stato trasferito), erano già stati conteggiati, con compensazione dei crediti maturati dall'impresa per i lavori effettuati.
Ciò in conformità all'integrazione sottoscritta il 12.06.2017 nella quale si legge che “il pagamento delle unità immobiliari acquistate dall'Appaltatrice (o da soggetto dalla stessa nominata) avverrà mediante pagamento contestuale all'incasso dei SAL di fatture d'acconto da parte dell'Appaltatrice di valore pari al 41% (quarantunopercento) dell'importo del certificato di pagamento fatturato dall'appaltatrice invece del 25% come erroneamente indicato. Resta inteso che tale percentuale (41%) dovrà essere applicata al superamento di € 1.000.000,00 di lavori realizzati. Pertanto, il calcolo avverrà sull'importo di appalto rimanente di € 1.700.000 per un valore di acconti pari ad Euro 700.000,000.”
In sostanza, a decorrere dal SAL n. 4, le Cooperative committenti non hanno saldato l'intero importo fatturato come da SAL ma solo una parte (precisamente con decurtazione del 41%.), trattenendo a compensazione somme fino alla concorrenza di € 700.000,000.
Nel motivo di gravame non si scorge alcun puntuale rilevo idoneo a mettere in discussione tale chiara lettura degli accordi e la loro attuazione nel corso del rapporto come verificata dal CTU, se non che, a dire delle appellanti, il c.t.u. e il primo giudice avrebbero fatto riferimento a “pagamenti” provenienti da
[...]
in realtà mai avvenuti: sennonché è facile evidenziare che il riferimento ai “pagamenti” degli CP_3 appartamenti è stato fatto non nel senso di versamenti in denaro da parte di ma di Controparte_3 computo degli stessi in compensazione coi controcrediti portati dai SAL
Peraltro, né in sede stragiudiziale, né negli atti di primo grado, le Cooperative hanno mai affermato di vantare ancora un credito pari al valore degli appartamenti in oggetto.
Ne consegue il rigetto del motivo per sua palese infondatezza.
§§§ pagina 5 di 8

2. Appello incidentale Controparte_3
Col primo motivo sostiene che ha errato il Tribunale a far rientrare i vizi delle facciate nell'ambito dell'art. 1669 c.c. anziché nell'art.1667 c.c., e a non considerare poi che gli stessi sono stati denunciati ben oltre i 60 giorni dalla scoperta;
difatti, a suo dire, anche se si volesse prendere in considerazione il termine di consegna del verbale dell'11.09.2019, la contestazione sarebbe avvenuta, tardivamente, soltanto il
24.7.2020.
Afferma altresì che alquanto improbabile è che i vizi siano insorti oltre un anno dopo la consegna, trattandosi di “fenomeni di cavillatura e fessurazione dello strato di finitura e del relativo substrato;
mancanza di omogeneità del colore della facciata con evidenti decolorazioni in prossimità delle fessurazioni;
iniziali fenomeni di distacco del ciclo di finitura (intonaco+rasatura) dal laterizio;
mancanza di sigillature di alcuni elementi decorativi e zoccolature con iniziali fenomeni di distacco”, che avrebbero dovuto verificarsi fin da subito.
Aggiunge di aver eseguito le opere a regola d'arte attenendosi al progetto e alle indicazioni del D.L.,
Il motivo è privo di fondamento.
Il c.t.u., nell'accertare la natura dei vizi presenti nelle facciate (fessure, cavillature, distacchi è da imputarsi principalmente alla mancata interposizione di rete di rinforzo), ha puntualizzato che “con il passare del tempo, senza interventi di sistemazione adeguati, lo stato di degrado riscontrato tenderà sicuramente a peggiorare e le zone interessate dallo stesso tenderanno ad ampliarsi con il rischio di infiltrazioni all'interno delle singole unità per il deteriorarsi progressivo del rivestimento esterno”.
Dunque, è da ritenersi - ad integrazione della motivazione della impugnata sentenza (sul punto apodittica)- che siffatti vizi rientrino nel novero dell'art.1669 c.c , in quanto incidono su una parte dell'edificio per sua natura destinata a durare nel tempo e, se non eliminati, tali da dar luogo a fenomeni infiltrativi all'interno dei singoli appartamenti, così alterandone in modo apprezzabile e riducendone significativamente il godimento nella loro normale utilizzazione, in relazione alla funzione abitativa che è loro propria (c.f. tra le altre, Cass. n. 24230/2018).
La contestazione del luglio 2020 è pertanto tempestiva, anche considerando che è logico ritenere che il manifestarsi di quei vizi, proprio per la loro natura, sia progressivamente avvenuto nel tempo, e non già al momento della consegna, che in ogni caso è avvenuta (verbale dell'11.09.2019) meno di un anno prima della denuncia.
Quanto poi alla dedotta attribuibilità dei vizi a carenze del progetto, va osservato, da un lato, che si tratta di errate modalità esecutive (mancato inserimento della rete) e, dall'altro che, comunque, l'appaltatore deve rispondere anche di eventuali errori progettuali dei quali doveva accorgersi in base alle sua competenze pagina 6 di 8 (come nella specie), a meno che non sia stato ridotto al rango di mero nudus minister, la qual cosa, nel caso in esame, non risulta provata in giudizio.
^^^
Col secondo motivo lamenta l'errata applicazione, in suo danno, delle penali da ritardo.
Critica la decisione sul punto sostenendo che ha errato il Tribunale a non considerare :
- che i lavori dovettero perseguire con una diversa distribuzione degli spazi successivamente alla creazione di due nuove unità abitative;
precisamente 26 unità complessive, 26 cantine, 26 box al piano interrato contro le 24 unità abitative, 24 cantine e 24 box previsti nel contratto d'appalto, comportando anche una diversa ridistribuzione degli spazi originariamente previsti, ciò che ha comportato una variante al progetto originario.
- che le Cooperative non hanno effettuato tempestivamente l'allacciamento alla fognatura e i collaudi elettrici
- che i lavori ai fini dell'agibilità vennero ultimati da già nel dicembre 2018, Controparte_7
- che i soci assegnatari già occupavano le abitazioni da tempo ben prima del 30.7.2029
- che i 77 giorni di proroga per lavorazioni delle varianti effettuate non sono esaustivi, in quanto andrebbero aggiunti i giorni di ritardo per decisioni e operatività bloccata dalla D.L. .
Il motivo non può essere accolto.
Ha precisato il c.t.u. che, premessa quale data di avvio lavori (da ultimarsi in 18 mesi) quella del
13/03/2017, il termine ultimo previsto per la fine lavori, compresa la proroga, coincide con il giorno 11/11/2018;
l'impatto delle varianti è stato stimato in 77 gg/solari, pertanto, il numero di giorni su cui determinare la penale per ritardo nella fine dei lavori (30/07/2019) deve essere rideterminato in 184 gg solari.
Dunque, il consulente incaricato ha ben tenuto conto delle effettive varianti e dei ritardi non imputabili all'appaltatore, esplicitandone compiutamente le ragioni, senza che sul punto l'appellante incidentale abbia allegato ed offerto elementi e riscontri diversi, atteso che non risulta né la concreta incidenza sull'attività dell'impresa dei collaudi elettrici, né la pertinenza del richiamo ai ritardi nei lavori riguardanti la fognatura e allacciamenti, che peraltro rientravano tra quelli appaltati.
Per il resto, a nulla rileva, invocare, come data finale, quella dell'agibilità (dicembre 2018) dovendo computarsi solo quella delle fine effettiva dei lavori, ossia del 30.7.2019; così come non rileva la circostanza che taluni soci assegnatari avessero impropriamente già occupato, di fatto, per accordi interni, le abitazioni a proprio rischio prima del dovuto.
Va infine precisato che nessun altro motivo di appello incidentale è stato formulato da Controparte_3 tantomeno in ordine ad eventuale vizio di omessa pronuncia sulla originaria domanda, da essa proposta, di pagina 7 di 8 trasferimento ex art.2932 c.c. del residuo immobile (foglio 7 – particella 716- sub. 27 Categoria A72 Classe
2 consistenza 2,5 vani) o, in caso di impossibilità dello stesso, alla restituzione di quanto trattenuto sui SAL per il suddetto acquisto per la somma di € 148.500,00 (evidentemente già ritenuta conteggiata nel credito riconosciutole con la impugnata sentenza).
§§§
In conclusione, alla luce delle considerazioni sopra esposte, vanno rigettati sia l'appello principale che quello incidentale, con conseguente conferma della impugnata sentenza.
Le spese del grado, avuto riguardo alla reciproca soccombenza, vanno integralmente compensate.
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento sia da parte degli appellanti principali che di quello incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002.
P.T.M
La Corte, definitivamente decidendo, rigetta l'appello principale proposto da
[...]
nonché l'appello incidentale proposto Parte_2 da avverso la sentenza n. 4366/2024 del Tribunale di Milano, che integralmente Controparte_3 conferma
Compensa interamente tra le parti le spese del grado.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento, sia da parte degli appellanti principali che di quello incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M.
115/2002.
Così deciso in Milano il 26.2.2025
Il Consigliere estensore dott. Francesco Distefano
Il Presidente dott.ssa Margherita Monte
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