Corte di Appello di Catanzaro sezione seconda civile
Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Procedimento n. 207/2025 R.G.A.C.
La Corte di Appello, riunita in camera di consiglio con modalità telematiche e così composta:
dott.ssa Silvana Ferriero (Presidente); dott. Biagio Politano (Consigliere) dott. Antonio Rizzuti (Consigliere relatore)
ha pronunciato la presente
Sentenza
Nella causa civile n. 207/2025 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, avente ad oggetto rimborso di spese di ripristino di immobile oggetto di locazione, vertente tra:
La società “ , partita i.v.a. _1
, con sede in Cosenza, alla via Montesanto, n. 25, 87100, indirizzo di p.e.c. P.IVA_1
in persona del l.r.p.t., nata a Email_1 _1
PA (RC) il 30.8.1966, codice fiscale, residente in San Pietro in Guarano (CS), alla contrada Padula, via Due Forni, n. 58, rappresentata e difesa, come da procura rilasciata in calce allatto di appello, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Giuseppe
Stabile e Ettore Morelli, elettivamente domiciliata presso lo studio professionale di quest'ultimo, sito in Rende (CS), piazza della Libertà, n. 30, con indirizzi di posta E elettronica certificata;
ettore.morelli. e e n. di telefax Em_2 Email_4
0984/32490.
Appellante
1

e nata ad [...] il [...], e residente in [...], Controparte_2
alla via Molinella 8, codice fiscale , rappresentata e difesa, CodiceFiscale_1
come da procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv.
Giuseppe Di Vico del foro di Castrovillari, presso il cui domicilio digitale
è elettivamente domiciliata;
Email_5
Appellata

Conclusioni delle parti:
i procuratori dell'appellante _1
chiedono: “Accertare e dichiarare inammissibili, poiché infondate tutto quanto in fatto quanto in diritto, e per l'effetto rigettare, per tutti i motivi esposti nel presente atto, le domande attoree tutte. Con vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado di giudizio, da distrarsi.”;
il procuratore dell'appellata chiede: “Voglia l'Ill.ma Corte adita Controparte_2 per le considerazioni che precedono: 1) dichiarare inammissibile l'avverso gravame;
2) rigettare nel merito l'avverso gravame siccome manifestamente infondato in fatto e diritto con conferma della sentenza gravata;
3) condannare controparte alla rifusione delle spese di lite del grado con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c.”.
Svolgimento del processo

1. Il giudizio di primo grado dinanzi al Tribunale di Cosenza
Con ricorso proposto ai sensi degli artt. 447-bis e 414 e ss. c.p.c., depositato presso la cancelleria del Tribunale di Cosenza il 27.4.2022 e ritualmente notificato, unitamente al decreto di fissazione udienza, alla Parte_1
[..
[...] , - sulla premessa che: a) era proprietaria di unità abitativa
[...] Controparte_2
facente parte dell'immobile sito in Cosenza, alla via Montesanto 86, primo piano, censito al catasto dei fabbricati del comune di Cosenza al foglio n.13, p.lla n. 395, subalterno n. 3; b) aveva concesso in locazione tale unità immobiliare alla
[...]
, al fine di adibirla ad asilo nido, con _1
contratto stipulato il 6.10.2010 e registrato il 27.10.2010, cessato per effetto del recesso comunicato dalla resistente con missiva del 28.11.2018 - ha chiesto di accertare l'inadempimento: I) dell'obbligazione della società resistente, assunta con il contratto, di riportare l'unità immobiliare allo stato materiale esistente alla data di immissione nel godimento;
II) delle ulteriori obbligazioni di pagare le somme dovute per: la quota parte di imposta di registro per il rinnovo del contratto per l'anno 2018 (pari ad €.120,00), la quota parte di imposta di registro per la risoluzione anticipata del rapporto (pari ad €.
33,50) ed il canone per il consumo di acqua (pari ad €. 89,05); e, per l'effetto, di condannarla a rifonderle la complessiva somma di €. 9.270,55, oltre interessi, di cui euro
9.028,00, versata dalla attrice, a titolo di corrispettivo per le opere di ripristino dell'unità abitativa che la resistente aveva omesso di eseguire e la restante parte a titolo di imposta di registro e di canone idrico.
In particolare, a fondamento, della domanda, la ricorrente ha affermato che: a) la società conduttrice, alla clausola n. 8 del regolamento contrattuale, si era obbligata, al termine della locazione, a riportare l'unità immobiliare allo stato materiale esistente alla data di immissione nel godimento;
b) comunicato il recesso, con impegno al rilascio dell'immobile per il 31.1.2019, la ricorrente, alla presenza di , Persona_1
occupante altra unità dello stabile e delegato dalla conduttrice alla restituzione delle chiavi della porzione immobiliare, aveva riscontrato e documentato con apposito verbale che la stessa non si trovava nel medesimo stato esistente al momento della immissione in godimento, in quanto: 1) il bagno principale era stato modificato e lasciato in condizioni di non utilizzabilità, con massetto rialzato e privo di sanitari, e, soprattutto, necessitava di nuovo impianto idrico per la posa dei sanitari ordinari;
2) risultava realizzato un nuovo ed ulteriore bagno, tramite realizzazione di un tramezzo in una stanza attigua al bagno di servizio e posa in opera di una tazza-wc; 3) il terrazzo presentava la posa di tappeto in gomma mal conservato, che costituiva rifiuto speciale da smaltire;
c) avendo la società resistente ignorato la missiva dell'8.4.2019, con cui la l'aveva diffidata CP_2
a provvedere alla rimessione in pristino dei locali, la ricorrente aveva provveduto
3 autonomamente, affidando l'incarico alla “Eurocostruzioni Group soc. coop r.l.”, pagando, come corrispettivo, la somma di €. 9.028,00; d) inoltre, la aveva pagato CP_2 le imposte di registro per il rinnovo del contratto per l'anno 2018 e per la risoluzione anticipata per intero (ossia anche per la quota gravante sulla società resistente), oltre al canone idrico per il 2018, come da apposite quietanze.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente il 21.6.2022, si è costituita in giudizio la società resistente, eccependo, preliminarmente, l'omesso esperimento della mediazione e, nel merito, resistendo al ricorso.
In particolare, ha sostenuto che: a) la quota dell'imposta di registro per rinnovo del contratto per l'anno 2018 era stata regolarmente corrisposta, come da ricevuta allegata;
le utenze erano state regolarmente pagate sino alla data della restituzione, mentre, quanto al canone idrico, la documentazione prodotta dalla ricorrente era generica;
b) era infondata la domanda di rimborso delle spese sostenute per la presunta rimessione in pristino, poiché: 1) l'immobile in questione, prima della stipula del contratto di locazione con la società resistente, era stato concesso in locazione ad altre società, tra cui una dedita alla gestione di una scuola per l'infanzia, che avevano effettuato delle modifiche ai bagni ed all'intero immobile, cosicché non vi era prova che la lamentata alterazione dello stato dei luoghi fosse imputabile alla resistente;
2) l'ulteriore bagno era stato realizzato dalla proprietaria, prima di concederlo in locazione alla società resistente;
3) ad ogni modo, la aveva prestato il suo consenso ad ogni modifica e, CP_2
comunque, le modifiche eventualmente apportate avevano migliorato lo stato dell'immobile.
Disposta ed effettuata l'attività di mediazione, peraltro, con esito negativo, la causa è stata istruita con i documenti depositati dalle parti e con prova per testi (all'udienza dell'11.10.2023 è stato escusso;
a quella del 21.2.2024, i testimoni Testimone_1
e all'udienza del 24.4.2024, i testimoni Persona_1 Testimone_2 Tes_3
e ).
[...] Testimone_4
All'esito dell'udienza di discussione dell'11.9.2024, il giudice ha definito il primo grado di giudizio con la sentenza oggetto di appello.

2. La sentenza n. 1782/2024 del Tribunale di Cosenza, pubblicata il 16.2.2024
4 Con sentenza n. 1782/2024, pubblicata il 16.2.2024, il Tribunale di Cosenza, in accoglimento del ricorso, ha condannato la società _1
al pagamento, in favore di della somma
[...] Controparte_2
di euro 9.270,55, oltre interessi legali decorrenti dall'8.4.2019; nonché al pagamento delle spese di lite.
In sintesi, il giudice ha ritenuto provata la domanda della ricorrente, giacché: a) risultava l'autorizzazione della alla realizzazione da parte della società resistente di un CP_2
tramezzo e di un ulteriore servizio igienico, con obbligo di ripristino a conclusione del rapporto di locazione su richiesta della proprietaria, anche in conformità agli artt. 8 e 9 del regolamento contrattuale;
b) dal verbale di rilascio, redatto e sottoscritto, al momento della restituzione dell'immobile, dalla proprietaria e da , delegato dalla Persona_1
conduttrice per la restituzione delle chiavi della porzione immobiliare, nonché dall'escussione del suddetto testimone e di , emergeva che l'impianto Testimone_1
idrico era stato modificato;
nonché risultava realizzato un nuovo ulteriore bagno, con costruzione di un tramezzo in una stanza attigua al bagno di servizio e posa in opera di una tazza-wc; mentre il terrazzo presentava la posa di tappeto in gomma mal conservato;

c) inconferenti erano le altre testimonianze, le cui affermazioni erano smentite documentalmente;
d) erano dovute dalla resistente, inoltre, le somme anticipate CP_3
dalla ricorrente per la quota della imposta di registro e per i canoni idrici, sulla scorta delle quietanze di pagamento allegate in atti, mentre l'importo di quelle sostenute per i lavori di rispristino si evincevano dal preventivo e dalla fattura emessa dalla società appositamente incaricata dalla oltre che dalla tardiva contestazione della CP_2
resistente, avvenuta in sede di discussione;
e) le spese di lite seguivano la soccombenza.

3. Il presente giudizio di appello
Con ricorso presentato il 10.2.2025 e notificato, a mezzo p.e.c., unitamente al decreto di fissazione udienza, al procuratore della il 27.2.2025, avverso la suddetta sentenza CP_2
ha proposto appello la società , _1
chiedendo la riforma della pronuncia del Tribunale nei termini specificati in epigrafe.
In particolare, ha lamentato l'errata applicazione degli artt. 113 e 116 c.p.c. e 1590 c.c. e l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie, atteso che: a) contrariamente all'assunto del Tribunale, la non aveva dato prova delle trasformazioni dell'unità immobiliare CP_2
5 da parte della conduttrice e che eventuali modifiche avrebbero costituito, comunque, dei miglioramenti;
b) l'autorizzazione concessa dalla locatrice alla società appellante di eseguire alcune opere di modifica della porzione immobiliare non comprovava l'effettiva realizzazione di tale opere che, peraltro, erano diverse da quelle lamentate dalla appellata, non essendo previste modifiche al bagno principale né la realizzazione di un terzo bagno e nemmeno del tappeto di gomma apposto sul terrazzo, opere, del resto, già esistenti;
c) la deposizione di si mostrava insufficiente e contraddittoria, Testimone_1
con particolare riferimento alla presunta esistenza di un terzo bagno già nel 2010; d) la deposizione del , invece, presentava incoerenze rispetto al verbale di ispezione Per_1
prodotto, in ordine alla data di esecuzione di tale ispezione, avendo il testimone fatto riferimento al 31.1.2019, mentre il verbale suddetto recava la diversa data del 15.2.2019;
e) l'esecuzione da parte della società appellante di opere di modifica dell'immobile concesso in locazione era stata smentita dai testimoni e f) la società Tes_3 Tes_4
appellante aveva contestato la documentazione prodotta dalla per comprovare la CP_2
quantificazione del suo credito e, comunque, la contestazione dell'an debeatur assorbiva quella del quantum; g) il Tribunale non aveva adeguatamente valutato, inoltre, la documentazione prodotta dalle parti, relativa alla pretesa della di rimborso di CP_2
presunti crediti per anticipazione di imposta di registro e pagamento di canoni idrici, poiché la società appellante aveva regolarmente rimborsato la quota alla stessa spettante per l'imposta di registro concernente il rinnovo del contratto per l'anno 2018 e, in relazione alle altre spese, la documentazione prodotta dalla era generica. Ha CP_2
concluso come sopra riportato.
Con comparsa di costituzione e risposta presentata il 17.4.2025, si è costituita nel presente giudizio di appello resistendo all'avverso gravame ed Controparte_2
affermando, in sintesi, che: I) contrariamente all'affermazione dell'appellante, la sua domanda era comprovata dalle risultanze istruttorie e, in particolare, dalle deposizioni dei testimoni e , la cui attendibilità non era smentita dall'errore commesso Tes_1 Per_1
nel riferire l'epoca, rispettivamente, dei lavori di ripristino e dell'ispezione dello stato dei luoghi;
II) dalle suddette deposizioni, riscontrate dalla autorizzazione all'esecuzione di modifiche all'unità mobiliare in questione del 16.9.2013, si evincevano le modifiche apportate dalla società appellante alla porzione immobiliare concessa in locazione;
III) la deposizione del testimone riferita a fatti risalenti al 2014, era, per lo più, Tes_4
irrilevante, se non nella parte in cui smentiva l'assunto della società appellante circa il
6 fatto che aveva chiesto l'autorizzazione a realizzare un terzo bagno che, tuttavia, poi, non aveva realizzato;
mentre quella della era del tutto inattendibile, in quanto in Tes_3
contrasto con l'autorizzazione concessa dalla OT alla società conduttrice di eseguire lavori per la realizzazione di un ulteriore bagno;
IV) come ritenuto dal Tribunale, la contestazione della società appellante circa la documentazione volta a comprovare la consistenza dei lavori di ripristino e l'ammontare delle somme spese a tal fine era tardiva. L'appellata, quindi, ha concluso come trascritto in epigrafe.
Fissata l'udienza di discussione della causa per il 14.5.2025, all'esito della stessa, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., la causa è stata decisa con la presente sentenza, resa ai sensi del combinato disposto degli artt. 127-ter, comma 5°,
c.p.c. e 429 c.p.c., mediante pubblicazione del dispositivo entro il giorno successivo alla scadenza del termine stabilito per deposito delle note di trattazione scritta.
Motivi della decisione

1. L'oggetto del presente giudizio di appello
Premesso quanto sopra esposto in ordine allo svolgimento del processo e tenuto conto, da un lato, della decisione del Tribunale di Cosenza e, dall'altro, dei motivi di appello proposti dalla , nonché delle _1
difese di appare opportuno chiarire che il presente giudizio ha ad Controparte_2
oggetto: a) l'accertamento della sussistenza o meno del credito vantato dalla nei CP_2
confronti della , a titolo di _1 rimborso delle spese di rispristino dell'immobile concesso in locazione e di quelle di imposta di registro sia per rinnovo del contratto per l'anno 2018 che per risoluzione anticipata nonché per canoni idrici relativi all'anno 2018, riconosciuto integralmente dal
Tribunale con decisione censurata sia nell'an debeatur (primo motivo di appello) che nel quantum (secondo motivo di appello) dalla società appellante, per i motivi sopra indicati
(su cui, v., più diffusamente, infra); b) la quantificazione del credito suddetto, in caso di accertamento dell'an debeatur; c) la regolamentazione delle spese di lite.

2. Le valutazioni della Corte
7 Con un primo articolato motivo di impugnazione, la ha _1
lamentato l'errata applicazione da parte del Tribunale degli artt. 113 e 116 c.p.c. e 1590
c.c. e l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie, atteso che: a) contrariamente all'assunto del primo giudice, la non aveva dato prova delle trasformazioni CP_2
dell'unità immobiliare da parte della conduttrice, come era suo onere, posto che nel contratto di locazione mancava una precisa descrizione dell'immobile e che eventuali modifiche avrebbero costituito, comunque, dei miglioramenti;
b) l'autorizzazione concessa dalla locatrice alla società appellante di eseguire alcune opere di modifica della porzione immobiliare non comprovava l'effettiva realizzazione di tale opere che, peraltro, erano diverse da quelle lamentate dalla appellata, non essendo previste, in particolare, modifiche al bagno principale né la realizzazione di un terzo bagno e nemmeno del tappeto di gomma apposto sul terrazzo, opere, del resto, già esistenti al momento della conclusione del contratto di locazione;
c) la deposizione di Tes_1
si mostrava insufficiente e contraddittoria, con particolare riferimento alla
[...]
presunta esistenza di un terzo bagno già nel 2010, avendo il testimone, nel corso della medesima deposizione, affermato che il bagno era stato realizzato nel 2018, nonché che a tale epoca risalivano i lavori di rimessione in pristino, sebbene fosse pacifico che la società conduttrice aveva conservato la disponibilità dell'immobile per tutto l'anno 2018;
d) la deposizione del , invece, presentava incoerenze rispetto al verbale di Per_1
ispezione prodotto, segnatamente, in ordine alla data di esecuzione di tale ispezione, avendo il testimone fatto riferimento al 31.1.2019, mentre il verbale suddetto recava la diversa data del 15.2.2019; e) l'esecuzione da parte della società appellante di opere di modifica dell'immobile concesso in locazione era stata smentita dai testimoni e Tes_3
Tes_4
Il motivo è fondato soltanto nella parte in cui è stato riconosciuto alla un credito CP_2
per il rimborso, tra le altre, delle spese di rimozione e smaltimento del rivestimento di gomma apposto sul terrazzo della porzione immobiliare in questione, mentre deve essere rigettato con riguardo alle restanti spese di rispristino.
Deve permettersi che, per come risulta chiaramente dal tenore del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado e dall'atto di diffida che lo ha preceduto, il credito vantato da a titolo di rimborso delle spese sostenute per il ripristino Controparte_2
dell'unità immobiliare nello stato originario, si fonda su quanto previsto dall'art. 8 del contratto di locazione, ossia sulla obbligazione assunta dalla società conduttrice di
8 ripristinare l'immobile nello stato esistente al momento della immissione nel godimento dello stesso.
Tuttavia, per come emerge dalla stessa formulazione da parte della del capitolo di CP_2
prova n. 3, già esisteva, al momento della stipula del contratto di locazione, il rivestimento di materiale gommoso del terrazzo. La circostanza, del resto, è stata confermata dal testimone . Testimone_1
Ne consegue che, come rilevato dalla società appellante, trattandosi di opera già esistente al momento dell'immissione della società stessa nel godimento del bene preso in locazione, le spese sostenute dalla per la rimozione del suddetto rivestimento e CP_2
per le opere accessorie non devono essere rimborsate, in quanto estranee alla previsione contrattuale che costituisce, nella prospettiva dell'originaria ricorrente, il titolo che avrebbe dovuto legittimare il credito in questione.
Con riguardo, invece, alle restanti spese di ripristino, l'impugnazione non è fondata, risultando comprovato, sulla base delle prove acquisite, che si tratti di opere necessarie a riportare l'immobile nello stato esistente al momento della conclusione del contratto, risalente all'ottobre del 2010.
Ciò si desume, in particolare, dalla deposizione del testimone , il quale, Testimone_1
contrariamente al convincimento dell'appellante, è soggetto attendibile, avendo avuto modo di partecipare personalmente sia ai lavori eseguiti all'interno dell'unità immobiliare in questione prima nella conclusione del contratto (in particolare, nel luglio del 2010), sia a quelli di ripristino, dopo la cessazione del contratto medesimo, nel 2019.
Non mina l'attendibilità del testimone la circostanza che abbia, per mero ed evidente errore, fatto riferimento all'anno 2018 (anziché al 2019) per i lavori di ripristino di cui si tratta, essendo stato esaminato ad oltre quattro anni di distanza dai fatti e, pertanto, essendo ben possibile che si sia confuso tra il 2018 ed il 2019.
Né la sua deposizione, a ben vedere, risulta contraddittoria con riguardo all'epoca di realizzazione del terzo bagno dell'immobile, emergendo, per contro, la chiarezza e coerenza nella sua testimonianza, confrontando le risposte date con il tenore dei capitoli di prova sui quali e stato esaminato.
Precisamente, nel rispondere ai capitoli di prova n. 5 e n. 6 (formulati nel modo seguente: 5) Vero è che nel mese di luglio dell'anno 2010 su incarico della sig.ra CP_2
lei ha provveduto a realizzare un secondo bagno presso l'appartamento della stessa
sito in Cosenza alla via Montesanto 86 ed intervento di pulizia agli scarichi per le CP_2
9 acque piovane del terrazzo? 6)Vero è che al momento della fine dei lavori da lei realizzati nel mese di luglio 2010 l'appartamento presentava un bagno principale, con i pezzi sanitari ordinari e completo di impianti;
e un bagno di servizio nonché vi era un altro singolo sanitario-tazza da bagno posto in altra stanza, e vi erano sul terrazzo supporti in gomma e plastica, come da foto allegate al fascicolo di parte attrice che il
Giudice le esibisce? ), il Fuoco ha dichiarato: “Cap. 5, 6, 7 confermo e esamina(te) le foto allegate nel fascicolo telematico preciso di aver realizzato il bagno di servizio attiguo alla cucina e la ripulitura terrazzo (anno 2010), mentre i lavori di smantellamento sul terrazzo li ho eseguiti su incarico dell'impresa Euro Costruzioni e il bagno padronale (anno 2018). Preciso di aver smantellato una porta di ingresso che accedeva ad un terzo bagno, che era realizzato senz'altro nell'anno 2018 mentre lavoravo alle dipendenze Euro Costruzioni e provvedevamo allo smantellamento. Tale bagno, al 2010 non esisteva, ma negli anni successivi c'era, poiché ho sempre frequentato, per motivi di lavoro l'appartamento, su incarico della proprietaria e CP_2 mi consentiva l'accesso la conduttrice . Le tubature del terzo bagno _1
era(no) collegate a quelle del bagno di servizio. Ebbi incarico di smantellare questo terzo bagno dalla sig.ra . Preciso che il terzo bagno era stato realizzato con CP_2
derivazione dal secondo bagno innalzando una parete in cui lo stesso veniva suddiviso inserendo la tazza e un lavandino con l'utilizzo dello stesso bagno idrico”.
Appare, quindi, evidente che il Fuoco abbia riferito che, nel luglio del 2010, prima della conclusione del contratto di locazione di cui si tratta, l'unità immobiliare era dotata di un bagno principale (con sanitari e impianti “ordinari”, ossia per adulti) e di uno di servizio
(realizzato materialmente dal testimone), oltre che di un unico water in altra stanza, mentre, all'epoca dell'esecuzione delle opere di ripristino (indicata erroneamente dal teste nel 2018, anziché nel 2019), allorché il testimone lavorava per conto della società
“Eurocostruzioni Group soc. coop r.l.”, era stato realizzato un terzo bagno e quello principale era stato modificato, evidentemente, per adeguare la porzione mobiliare alle esigenze dei bambini che frequentavano l'asilo gestito dalla società conduttrice, cosicché, su incarico della il terzo bagno era stato smantellato ed il bagno CP_2 principale (“padronale”) era stato ripristinato.
L'attendibilità del testimone, del resto, trova riscontro nella documentazione prodotta e, in particolare, oltre che nel preventivo di spesa della società “Eurocostruzioni Group soc. coop r.l.” per cui lavorava, concernente i lavori di ripristino di cui si tratta, eseguiti nel
10 2019, nella autorizzazione del 16.9.2013, rilasciata dalla a , CP_2 _1 quale legale rappresentante della società , conduttrice _1
dell'immobile, concernente l'esecuzione di lavori per la realizzazione di un nuovo bagno tramite apposizione di un tramezzo e apertura di una porta in altro tramezzo secondario.
Né può sostenersi che tali opere non siano state, poi, in effetti, realizzate, perché
l'autorizzazione fa riferimento ad opere già eseguite dalla società conduttrice, cosicché la loro esecuzione risulta per tabulas.
D'altra parte, come rilevato dall'appellata, l'esistenza stessa di una richiesta di autorizzazione smentisce l'assunto della appellante che, sin dal 2010, esistessero tre bagni all'interno dell'unità immobiliare, poiché, se così fosse stato, non vi sarebbe stata ragione di richiedere l'autorizzazione suddetta.
Del resto, la presenza, nel 2019 (cessata la locazione), all'interno dell'unità immobiliare di tre bagni nelle condizioni descritte dalla appellata nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado (ossia un bagno principale con impianti predisposti in maniera da adeguarli alle esigenze dei bambini;
un bagno di servizio ed un terzo bagno con impianto idrico collegato a quello di quest'ultimo) è circostanza confermata dal testimone
, oltre che dall'apposito verbale di ispezione sottoscritto dallo stesso, Persona_1
quale soggetto che era stato delegato dalla società conduttrice, al termine del contratto di locazione, per la restituzione delle chiavi alla proprietaria.
Anche con riguardo al , l'errata indicazione della data dell'ispezione eseguita Per_1
insieme alla nel 31.1.2019 anziché nel 15.2.2019, non rende il testimone CP_2
inattendibile, tanto più in considerazione del fatto che, per come emerge dal verbale dell'ispezione, il 31.1.2019 è avvenuta la restituzione delle chiavi, essendo avvenuto il sopralluogo, invece, il 15.2.2019, sicché è ben possibile la confusione tra le due date.
Le deposizioni dei due testimoni (segnatamente, quella del Fuoco) non sono smentite dalla testimonianza del che ha riferito di avere eseguito opere di Tes_4
manutenzione risalenti al 2014, allorché già esistevano tre bagni all'interno dell'unità immobiliare, dato che, anche in considerazione del fatto che la società conduttrice, in precedenza (ossia, nel settembre del 2013), risultava aver realizzato un nuovo bagno
(cfr. l'autorizzazione del 16.9.2013, già richiamata), appare confermato quanto riferito dal Fuoco e, cioè, sia che, nel 2010 (pima dell'inizio del rapporto di locazione), non esisteva un terzo bagno sia che, nel 2019 (alla fine di detto rapporto), l'unità immobiliare era dotata di tre bagni.
11 Quanto poi alla deposizione della , essa risulta inattendibile, giacché, nel riferire Tes_3
della esistenza dell'ulteriore bagno (ossia il terzo) sin dall'inizio del contratto (2010), essa viene contraddetta dalla autorizzazione alla esecuzione di tale ulteriore bagno, risalente al settembre del 2013. D'altra parte, se, come riferito dalla testimone, fossero esistiti, sin dal 2010, tre bagni all'interno dell'immobile, non vi sarebbe stata alcuna ragione, nel 2013, di realizzare un ulteriore bagno né di chiedere l'autorizzazione alla proprietaria per realizzarlo.
D'altra parte, se si volesse escludere che la testimone abbia reso dichiarazioni volutamente di favore per la sua datrice di lavoro, dovrebbe ritenersi, quanto meno, che abbia equivocato sul contenuto del capitolo di prova in ordine al quale veniva esaminata, laddove si faceva riferimento ad un “bagno ulteriore”, avendolo identificato in quello di servizio (il secondo, pacificamente esistente nel 2010), anziché in quello (il terzo) realizzato successivamente (cfr. il capitolo di prova n. 2: “Vero che all'immissione in possesso della sig.ra nell'immobile di proprietà della ricorrente l'ulteriore CP_1 bagno era già presente ed è stato adibito a bagno riservato alle maestre”).
Infine, nessuna rilevanza assume la circostanza, genericamente allegata dalla appellante e, peraltro, non dimostrata, che le opere eseguite costituissero un miglioramento dell'immobile, giacché il diritto della locatrice al rispristino dell'immobile nello stato originario, previsto nel contratto, prescindeva dal fatto che si trattasse di miglioramenti o meno.
Con un secondo motivo di impugnazione, l'appellante censura la sentenza del Tribunale, sia nella parte in cui ha ritenuto non contestata o contestata tardivamente dalla società la documentazione prodotta dalla per comprovare la quantificazione del suo credito, CP_2
sostenendo che, comunque, la contestazione dell'an debeatur assorbiva quella del quantum; sia nella parte in cui il Tribunale non aveva adeguatamente valutato la documentazione prodotta dalle parti, relativa alla pretesa della di rimborso di CP_2
presunti crediti per anticipazione di imposta di registro e pagamento di canoni idrici, poiché, per come si desumeva da apposita documentazione prodotta, la società appellante aveva regolarmente rimborsato la quota alla stessa spettante per l'imposta di registro concernente il rinnovo del contratto per l'anno 2018 e, per altro verso, la documentazione prodotta dalla appellata non comprovava, per la sua genericità, che i pagamenti effettuati si riferissero, rispettivamente, ai consumi idrici del 2018 (facendo
12 riferimento la quietanza a diverse annualità e ad immobili non specificati) ed all'imposta di registro per la risoluzione anticipata, concernente l'immobile per cui è causa.
Il motivo è inammissibile nella parte in cui si censura l'accertamento del credito della al rimborso la quota parte di imposta di registro per la risoluzione anticipata del CP_2 rapporto (pari ad €. 33,50), poiché si tratta di contestazione formulata per la prima volta in appello, a fronte di una pretesa esposta nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado e documentata tramite apposita quietanza di pagamento.
E' fondato, invece, in relazione al rimborso della quota parte di imposta di registro per il rinnovo del contratto per l'anno nel 2018 (pari ad €.120,00) nonché in ordine al rimborso del canone per il consumo di acqua (pari ad €. 89,05).
In effetti, dalla documentazione prodotta dalla società appellante risulta l'avvenuto rimborso alla della quota parte di imposta di registro per il rinnovo del contratto CP_2 per l'anno nel 2018, pari ad €.120,00, ossia a metà dell'imposta pagata dalla appellata
(euro 240,00: cfr. la quietanza del pagamento nella produzione documentale della CP_2
ed il bonifico di euro 120,00 in quello della società appellante).
Quanto alla pretesa della odierna appellata di rimborso del canone per il consumo di acqua per l'anno 2018 (pari ad €. 89,05), deve rilevarsi che la quietanza prodotta dalla risulta estremamente generica, facendo riferimento a svariati anni (e non solo al CP_2
2018) ed essendo priva di elementi che consentano di riferirla proprio all'utenza di cui ha usufruito la società appellante.
Il motivo è infondato in relazione alle altre spese di rispristino dell'immobile
(smantellamento del terzo bagno e rispristino di quello principale), contestate tardivamente nel giudizio di primo grado (in sede di udienza di discussione) e, comunque, adeguatamente comprovate dalla documentazione prodotta dalla appellata: a) preventivo di spesa della “Eurocostruzioni Group soc. coop r.l.”; b) fattura emessa dalla suddetta società; c) pagamento del corrispettivo preventivato tramite appositi bonifici
(quanto a tale ultimo aspetto, la circostanza che il conto corrente utilizzato per il pagamento fosse cointestato alla appellata ed a non esclude la prova Testimone_2 dell'avvenuto pagamento né la causale dello stesso, specificata, al pari del nome di
[...]
quale esecutore, nella documentazione del bonifico effettuato). CP_2
L'ammontare della spesa per tali lavori è pari ad euro 6.100,00 (euro 5.000,00 come corrispettivo, di cui euro 3.700,00 per rispristino del bagno principale ed euro 1.700,00 per lo smantellamento del terzo bagno;
euro 1.100,00 per I.v.a.), cosicché, in definitiva,
13 il credito complessivo della ammonta ad euro 6.133,50 (euro 33,50 a titolo di CP_2
quota di imposta di registro pagata per la risoluzione anticipata del contratto di locazione).

3. Le spese di lite
Le spese di lite del giudizio di primo grado e di quello di appello, valutato l'esito complessivo della lite, seguono la soccombenza della _1
.
[...]
Le spese del giudizio di primo grado sono state liquidate dal Tribunale (deve solo precisarsi che la somma oggetto di condanna in favore della odierna appellata, pari ad euro 6.133,50, oltre interessi, comporta che deve continuare ad applicarsi lo scaglione per le cause di valore compreso tra euro 5.201,00 e 26.000,00, trattandosi di somma che, nel complesso, supera la soglia minima dello scaglione suddetto).
Le spese di lite del giudizio di appello, invece, si liquidano in complessivi euro 1.028,00
(euro 567,00 per lo studio della controversia ed euro 461,00 per la fase introduttiva), oltre rimborso forfetario per spese generali, i.v.a. e c.p.a., con esclusione della liquidazione per la fase istruttoria e di trattazione e per quella di decisione (non tenutasi la prima, essendo stato definito il giudizio alla prima udienza, e non essendo liquidabile la fase di decisione, poiché l'appellata non ha presentato note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza di discussione), in applicazione dei parametri minimi dello scaglione suddetto, tenuto conto della non particolare complessità delle questioni trattate e dell'effettiva attività difensiva espletata.
Conseguono le pronunce di cui al dispositivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto dalla società _1
avverso la sentenza del Tribunale di Cosenza n. 1782/2024, pubblicata il 16.2.2024,
[...]
disattesa ogni altra contraria istanza, in parziale riforma della sentenza impugnata, così provvede:
14 - ridetermina in euro 6.133,50 il credito di nei confronti della Controparte_2 società e, per l'effetto, _1
condanna la medesima società al pagamento, in favore di della Controparte_2 somma di euro 6.133,50, oltre interessi al tasso legale dall'8.4.2019 e fino al saldo;

- conferma, nel resto, la sentenza impugnata;

- condanna la al pagamento in _1
favore di delle spese di lite del giudizio di appello, liquidate in Controparte_2
complessivi euro 1.028,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a., come per legge, da distrarsi in favore del procuratore costituito, ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
Così deciso, nella camera di consiglio del 15.5.2025
Il Consigliere relatore ed estensore Il Presidente
dott. Antonio Rizzuti dott.ssa Silvana Ferriero
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