R.G. 1091/2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta: NC NO Presidente Caterina Garufi Consigliere est. Bianca Maria D'Agostino Giudice Ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 1091 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 29.5.2025, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, vertente TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Francesco Orsomarso e Massimo Biasiotti Mogliazza ed elettivamente domiciliato in Roma, Via Antonio Nibby n. 11, presso lo studio di quest'ultimo in forza di procura in atti appellante E
(C.F. ), elettivamente CP_1 C.F._2 domiciliato in Roma, Via Antonio Bertoloni n. 19, presso lo studio dell'Avv. Luca Iacopini che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti appellato OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Velletri n. 1122/2020 – distanze legali tra costruzioni. CONCLUSIONI Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. Con atto di citazione notificato in data 29.5.2018, Parte_1
, in qualità di proprietario del fondo sito in Anzio, con accesso
[...] da Via Magalotti n. 3, censito al Catasto Urbano al foglio 29, particella 1165, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Velletri,
[...]
[..
[...] , proprietario del fondo attiguo con accesso da Via Vergani n. CP_2
4, contraddistinto al N.C.E.U. al foglio 29, particella 163. L'attore riferiva di aver costruito, nel 2006, sul proprio lotto, un manufatto di due piani a distanza di 10 metri dal muro di confine con la proprietà del il quale ultimo aveva precedentemente edificato sulla sua CP_1 proprietà due manufatti, uno adibito ad abitazione (“Corpo A”), l'altro a deposito (“Corpo B”). Nel dettaglio, con riguardo alla proprietà confinante, l'attore rappresentava che: nel 1963, Persona_1
(defunto padre del convenuto ) edificava abusivamente il CP_1 corpo principale (“A”) ad uso residenziale, composto di un piano fuori terra e copertura a terrazza praticabile accessibile da una scala esterna;
nel 1976, edificava – sempre in mancanza di titoli Persona_1 autorizzativi – il locale deposito (“B”) , composto da un piano fuori terra, di forma rettangolare e con copertura a falda inclinata, con l'altezza totale del manufatto variabile da 2,45 metri a 3,05 metri;
nel 1986, inoltrava la domanda di condono (prot. n. 8404 Persona_1 del 28.3.1986) per la sanatoria edilizia dei due manufatti, in risposta alla quale il Comune di Anzio emetteva la concessione in sanatoria n. 4712 del 26.6.1995; nel 2007, presentava DIA per diversa Persona_1 distribuzione degli spazi interni dei due corpi di fabbrica e per la modifica della copertura del Corpo B, che da inclinata diventava orizzontale, così determinando un aumento di volume del suddetto fabbricato;
in seguito al rilascio del permesso di costruire n. 19935 del 4.7.2007, procedeva alla realizzazione di una copertura Persona_1
a falde inclinate sul manufatto A;
nel 2012, inoltrava una CP_1
DIA ai sensi del Piano Casa (L.R. 21/09) per la sopraelevazione del Corpo A, progetto che veniva autorizzato anche dal Genio Civile con l'autorizzazione n. 20341 del 22.2.2013. Ciò premesso, l'attore esponeva, altresì, che in un diverso contenzioso, incardinato innanzi al Tribunale di Velletri, sezione distaccata di Anzio, il aveva Parte_1 chiesto l'accertamento dell'abusiva sopraelevazione ed ampliamento del corpo A da parte del nonché il mancato rispetto delle distanze CP_1 dai confini delle nuove costruzioni, con conseguente richiesta di condanna alla riduzione in pristino e al risarcimento dei danni. Con la presente domanda, invece, denunciava l'abusiva Parte_1 sopraelevazione e l'ampliamento del (solo) Corpo B da parte del CP_1 nonché il mancato rispetto delle distanze dai confini con riferimento alle opere abusivamente realizzate al corpo B, al fine di ottenere il ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito e il risarcimento dei danni patiti. Concludeva chiedendo, in via principale e nel merito, di accertare la natura abusiva e illegale delle opere realizzate da ovvero l'aumento di volume del Corpo B, realizzate CP_1
2 dal convenuto in violazione della normativa di cui agli artt. 872 ss. c.c., nonché della normativa sulle distanze minime inderogabili fra fabbricati prescritte dal regolamento edilizio. Per l'effetto, chiedeva di disporre l'abbattimento delle nuove costruzioni eseguite contra legem e di condannare alla corresponsione in favore di parte attrice, a CP_1 titolo di risarcimento danni, della somma di euro 138.700,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo e rivalutazione monetaria, ovvero della diversa somma determinata in via equitativa ex art. 1226 c.c. Con vittoria di spese e accessori. Si costituiva in giudizio , eccependo in via preliminare CP_1
l'inammissibilità della domanda attorea e, nel merito, la sua infondatezza. Esponeva di aver edificato i manufatti abusivamente - ottenendo poi la sanatoria- entro la fine degli anni '70, quindi, trent'anni prima rispetto alla realizzazione -avvenuta tra il 2006 e il 2009- del manufatto di Quindi, per l'intervenuta Parte_1 usucapione e per il principio di prevenzione, il vicino non poteva chiedere né il ripristino con la demolizione, né il risarcimento dei danni, anche considerato che non aveva subito nessuna Parte_1 limitazione alla sua capacità edificatoria, tenuto conto della volumetria dell'immobile realizzato dall'attore sul terreno confinante e degli indici di edificabilità. Concludeva chiedendo di rigettare le domande proposte dalla controparte e di condannare al risarcimento del Parte_1 danno per lite temeraria ex art. 96 co. 1 c.p.c. Con vittoria di spese e accessori, da distrarsi al procuratore dichiaratosi antistatario. All'udienza del 21.11.2018, il Giudice assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 13.3.2019, con l'ordinanza depositata in data 26.4.2019 il Giudice nominava quale C.T.U. l'Arch. la quale Persona_2 prestava giuramento all'udienza del 6.5.2019 e depositava l'elaborato peritale in data 29.10.2019. All'udienza del 3.2.2020 il Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, concedeva termini per note. All'udienza del 20.7.2020, la causa era decisa, ex art. 281 sexies c.p.c. Il Tribunale di Velletri, con la sentenza n. 1122/2020, alla luce delle risultanze dell'elaborato peritale redatto dalla C.T.U., rigettava la domanda proposta da in quanto non provata. Le Parte_1 difformità relative alle norme sulle distanze tra gli edifici erano state già sanate con la concessione edilizia in sanatoria n. 4712 del 26.6.1996 (cfr. pag. 31 elaborato peritale) e, inoltre, non risultava alcun aumento di volume del Corpo B rispetto alle modifiche assentite con la DIA del 2007. Condannava parte attrice al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 3.500,00, oltre accessori di legge, oltre che al
3 pagamento delle spese di C.T.U. (liquidate in euro 4.742,60 con provvedimento depositato in data 23.6.2020).

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, Parte_1 contestava le conclusioni cui era addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) la nullità della sentenza in quanto priva di motivazione e per violazione degli artt. 132 c.p.c. e 35 d.lgs. n. 564 del 1992. La motivazione riportata a pagina 3 della sentenza di primo grado sarebbe meramente apparente “in quanto costituita esclusivamente dalla integrale riproduzione delle note di discussione del 10 luglio 2020 depositate dal convenuto nel giudizio di primo grado, senza CP_1 alcuna autonoma valutazione da parte del giudice di primo grado e comunque in assenza di una anche sintetica esplicitazione delle ragioni della totale adesione del medesimo alle tesi difensive del Sig. CP_1
(cfr. pag. 8 atto di citazione in appello);

2.b) violazione e/o falsa applicazione degli artt. 872, 873 e 907 c.c. nonché delle norme sulle distanze minime inderogabili fra fabbricati prescritte dal D.M. n. 1444 del 2.4.1968 e dal regolamento edilizio. Il Giudice di prime cure non avrebbe correttamente applicato la normativa sulle distanze tra edifici, né tantomeno i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità e di merito dettata in tema di operatività della sanatoria edilizia nei rapporti tra privati. Innanzitutto, l'appellante deduceva l'illegittimità del Corpo B per violazione della normativa in materia di distanze legali tra costruzioni: nello specifico, la sopraelevazione del Corpo B – che avrebbe comportato un aumento nella volumetria del fabbricato – sarebbe stata realizzata ad una distanza di 2,16 metri dal Corpo A, quindi ad una distanza decisamente inferiore rispetto a quella normativamente prevista pari a 10 metri, prescritta dall'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 e recepita dal regolamento edilizio del
L'edificazione del Corpo B sarebbe altresì Parte_2 illegittima in quanto risalente all'anno 1976 e, quindi, in epoca successiva all'entrata in vigore del D.M. n. 1444/1968, recante prescrizioni inderogabili in tema di distanze fra edifici e avente valore di legge. Pertanto – deduceva l'appellante – la realizzazione del manufatto B ricadrebbe nell'ipotesi di cui all'art. 33 della L. n. 47/85 (opere non suscettibili di sanatoria), in particolare della lettera d) (“ogni altro vincolo che comporti la inedificabilità delle aree”), e la concessione in sanatoria n. 4712 del 26.6.1995 sarebbe illegittima per la parte riferita al manufatto B. In ogni caso, tralasciando la validità o meno della concessione in sanatoria in relazione al Corpo B, la suddetta concessione esplicherebbe i suoi effetti unicamente nel rapporto tra la Pubblica Amministrazione e l'autore della costruzione, ma non avrebbe
4 incidenza nei rapporti tra privati in materia di distanza fra le costruzioni contenute nel codice civile e nelle norme integrative di quest'ultimo (cfr. Cass., Sez. II, sent. n. 9268 del 16.4.2018). Di conseguenza, “il privato che vede lesi i propri diritti in tema di rispetto delle distanze legali ha la facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria per la parte di costruzione che, pur assentita dal titolo concessorio in sanatoria (…), viola le distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici” (cfr. pag. 12 atto di citazione in appello);

2.c) violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., omesso ed insufficiente esame delle risultanze istruttorie emerse nel corso del giudizio;
violazione e falsa applicazione degli artt. 872, 873 e 907 c.c., nonché delle norme sulle distanze minime inderogabili fra fabbricati prescritte dal regolamento edilizio. L'appellante censurava la parte di sentenza laddove si affermava che “In particolare la nuova costruzione di proprietà ha dovuto rispettare Parte_1 necessariamente la distanza minima di 10 metri;
in alternativa la nuova costruzione poteva essere eretta in aderenza al suddetto confine;
tali prescrizioni non hanno ridotto né condizionato la volumetria edificabile e quindi la capacità edificatoria (…)” (cfr. pag. 2 sentenza primo grado). Contrariamente a quanto sostenuto dal Giudicante, il lamentava il pregiudizio recato alla propria capacità Parte_1 edificatoria derivato dalla necessità di osservare le distanze normativamente previste del Corpo B di proprietà del la CP_1 possibilità di edificare costruzioni in aderenza al confine sarebbe stata assolutamente preclusa al in conseguenza dell'esistenza Parte_1 sul confine del Corpo B del convenuto, la cui realizzazione sarebbe stata illegittima (come dedotto nei precedenti motivi di appello); inoltre,
“non esistevano alternative al rispetto della distanza minima di 10 metri dalla proprietà in quanto non era praticabile per l'attore CP_1 la soluzione della costruzione in aderenza riportata dalla CTU” (cfr. pag. 15 atto di citazione in appello). Tale pregiudizio alla capacità edificatoria sarebbe quantificabile, secondo l'appellante, in euro 56.400,00. Inoltre, il Giudice di prime cure, concludendo nel senso di un mancato aumento di volume del Corpo B a seguito dei lavori eseguiti in forza della DIA del 2007 (“Pertanto [il C.T.U.] ha sostanzialmente confermato che non v'è stato aumento di volume del corpo B rispetto alle modifiche assentite con DIA”, cfr. pag. 3 sentenza di primo grado), avrebbe erroneamente valutato le risultanze della C.T.U. Dall'elaborato peritale emergerebbe inequivocabilmente l'aumento di volumetria relativo al fabbricato denominato come “Corpo B”: infatti, mentre il volume del Corpo B originariamente assentito dalla concessione in sanatoria del 1996 sarebbe pari a 122,51 mc, la volumetria dello stesso
5 Corpo B realizzata in forza della DIA del 2007 sarebbe pari a 142,11 mc, con un aumento di circa 20 mc rispetto all'assentito (“Dalle verifiche sopra riportate risulta pertanto che il volume attuale del Corpo B, modificato in forza della DIA del 2007, risulta superiore di circa 20 mc a quello assentito dalla Concessione edilizia in Sanatoria n. 4712 del 1996 che rappresenta il titolo che legittima lo stato ante operam e difforme da quanto dichiarato nella DIA stessa”, cfr. pag. 23 C.T.U.). Pertanto – deduceva l'appellante – “l'intervento del 2007, avendo comportato un aumento di volume di circa 20 mc, costituisce una nuova costruzione e, come tale, era tenuto al rispetto delle distanze legali, tra cui quella minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, prescritta dall'art. 9 del D.M. 1444/1968 e recepita dal regolamento edilizio comunale”;

2.d) sulla quantificazione del danno. A fronte del grave pregiudizio patito dal (“La presenza illegittima del “Corpo B” a Parte_1 confine ha costretto il Sig. a modificare il proprio Parte_1 progetto edilizio, arretrando la propria costruzione a 10 metri dal confine e sviluppandola su due piani anziché su uno, con evidente nocumento in termini di fruibilità dell'immobile, nonché con un ingente aggravio dei costi di costruzione e una diminuzione del valore commerciale della proprietà”, cfr. 7 atto di citazione in appello), l'appellato dovrebbe essere condannato al risarcimento del danno CP_1 quantificato in euro 138.700,00 ovvero nella diversa somma liquidata in via equitativa ex art. 1226 c.c. Concludeva chiedendo di accogliere l'appello proposto e di condannare la parte appellata “alla restituzione nei confronti della parte appellante di quanto medio-tempore eventualmente dalle stesse percepito per effetto delle statuizioni di cui alla sentenza impugnata”. Con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.

3. Si costituiva in giudizio , contestando quanto ex CP_1 adverso dedotto e chiedendo di rigettare l'appello proposto, con condanna di controparte al risarcimento del danno ex art. 96 co. 1 c.p.c. Con vittoria di compensi, spese generali, I.V.A. e C.P.A.

4. Con ordinanza depositata in data 15.7.2021, la Corte rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 29.5.2025, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE 5. L'appello va rigettato. In ordine alla censura sub 2. a), la motivazione della gravata decisione non può dirsi apparente, in quanto il Giudice di prime cure ha ritenuto
6 infondate tutte le domande della parte attrice, esplicitando il proprio ragionamento logico giuridico in modo conforme agli esiti della CTU in atti, puntualmente richiamata nella decisione. A tale ultimo riguardo, anche questa Corte ritiene meritevole di condivisione l'accertamento dell'Arch. perché logico, completo e ben Persona_2 documentato;
del resto, lo stesso appellante, in gravame, richiamava (seppure in modo parcellizzato e incompleto) l'elaborato del consulente, senza richiederne la rinnovazione. Ciò premesso e ferma restando l'infondatezza delle domande svolte dal per rispondere alle censure in gravame si procede a Parte_1 integrare, limitatamente ai profili evidenziati in appello, la motivazione della decisione gravata. Quanto alla doglianza sub 2.b), la stessa è inammissibile per carenza dell'interesse ad agire. lamenta la violazione della Parte_1 disciplina tra le distanze, con riguardo agli edifici A e B, realizzati dal sul proprio terreno, già alla fine degli anni '70 (cfr. atto CP_1 introduttivo del giudizio di primo grado). Quindi, si tratta di manufatti di proprietà del e il quale proprietario di un diverso CP_1 Parte_1 fabbricato che si trova a 10 metri di distanza dal manufatto più vicino sulla proprietà il “B” adibito a deposito) non può lamentare alcun CP_1 pregiudizio dalla posizione del manufatto B rispetto alla posizione del manufatto A. Passando alla doglianza sub 2.c), il con riguardo al Parte_1 proprio manufatto (edificato tra il 2006 ed il 2009) lamenta la lesione della propria capacità edificatoria a causa della realizzazione (nel 1976) del manufatto adibito a deposito da parte del corpo B) sul confine CP_1 tra le proprietà e Tale doglianza è priva di pregio Parte_1 CP_1 per l'operatività, nel caso in esame, del principio della prevenzione temporale, che è alla base della disciplina delle distanze prevista nel codice civile. L'art. 873 c.c. dispone che le costruzioni sui fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a una distanza non minore di tre metri;
nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore. Secondo il citato principio di prevenzione, il proprietario che costruisce per primo determina le distanze che devono essere osservate per le costruzioni sui fondi vicini. In particolare, il preveniente (colui che costruisce per primo) è titolare di una triplice facoltà alternativa: può in primo luogo edificare rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice;
può costruire sul confine;
può edificare ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta. A fronte della scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce successivamente (nel caso di specie, il : nel primo caso, deve costruire Parte_1
7 anch'esso ad una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il prescritto distacco legale dalla preesistente costruzione;
nel secondo caso, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 c.c.) o realizzare il proprio manufatto in aderenza allo stesso (art. 877 comma 1 c.c.); ove non intenda costruire sul confine, è tenuto ad arretrare il suo edificio in misura pari all'intero distacco legale;
nel terzo caso, può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione, ai sensi dell'art. 875 c.c., oppure costruire in aderenza ai sensi dell'art. 877 co. 2 c.c.; ove non intenda fare ricorso ad una di queste possibilità, è tenuto ad arretrare, rispettando il distacco legale dalla costruzione del preveniente. Inoltre, giova segnalare che il regolamento locale, nel caso di specie, non osta alla possibilità di costruire sul confine (v. art. 15 del c.d. Piano Regolatore: “qualora sul confine esista un fabbricato, è possibile la costruzione in aderenza a termine del Codice Civile”); opzione quest'ultima che attiva la facoltà del vicino di scegliere se costruire in aderenza o arretrare fino a rispettare la distanza complessiva tra fabbricati (Cass. Civile Sez. 2 ordin. n. 19770/2025). Passando alla censura sub 2.d), il CTU chiariva che l'abitazione del ha una volumetria coerente all'indice di edificabilità (nel Parte_1 permesso a costruire n. 18938 del 2005, è stata calcolata sulla base della specifica zona del Piano Regolatore), non trovando riscontro la lamentata riduzione della capacità edificatoria dell'appellante. Come già esposto, in alternativa alla realizzazione della propria Parte_1 abitazione a 10 metri dal confine, poteva realizzarla in aderenza al manufatto B;
la circostanza per la quale decideva di Parte_1 costruire a dieci metri dal manufatto B del (anziché in aderenza CP_1 al manufatto B), è frutto di una scelta personale dell'appellante e non può certamente essere addebitabile al vicino “preveniente”. Va poi precisato che l'esame unitario e non parcellizzato della CTU, comprensivo dei chiarimenti forniti alle parti dall'Arch. Per_2 esclude che vi sia stato, con le modifiche assentite con la DIA del 2007, un incremento di volume del manufatto B del Nel dettaglio, nel CP_1 corso di apposito sopralluogo, il volume rilevato dal CTU era pari a mc 124,63, ottenuto moltiplicando la superficie del corpo B pari a mq 44,51 per l'altezza rilevata con riferimento all'intradosso del solaio pari a metri 2,80; il volume assentito con l'integrazione della DIA è quasi sovrapponibile, in quanto pari a mc 125,52, ottenuto moltiplicando la superficie pari a mq 44,51 per l'altezza così misurata pari a metri 2.82.
8 Il CTU giunge a tale conclusione utilizzando ai fini della misurazione l'altezza riferita all'intradosso del solaio, criterio assolutamente oggettivo in quanto si tratta di misurazione contemplata sia nei progetti ante operam che post operam allegati alla integrazione DIA del 18 giugno 2007. L'appellante, invece, utilizza il criterio di calcolo che prende in considerazione l'estradosso del solaio, opzione che non consente un risultato affidabile in quanto non è documentato, in base a tale modalità di misurazione, il volume del manufatto prima dell'intervento del 2007. Pertanto, il volume condonato (conteggiato facendo riferimento all'intradosso del solaio) risulta pari a mc 122,51 mentre il volume attuale (post operam DIA) risulta quasi sovrapponibile - essendo pari a mc 124,63-, dovendosi escludere che nel 2007 si sia verificato un aumento volumetrico significativo del corpo “B”. In ogni caso, il manufatto B) rispetto alla costruzione del essendo rimasto a 10 metri dall'abitazione Parte_1 dell'appellante, non può aver concretizzato la violazione della disciplina sulle distanze.

6. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori medi delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 52.000,00 e inferiore a euro 260.000,00.

7. Infine, va rigetta la richiesta presentata dall'appellato di condanna della controparte titolo di responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c. in assenza dei presupposti di legge e tenuto conto della richiesta in tal senso solo genericamente formulata.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza Parte_1 del Tribunale di Velletri n. 1122/2020 nei confronti di . CP_1
Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore dell'appellato in € 9.991,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 23.10.2025 La Consigliera est. La Presidente Caterina Garufi NC NO
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