REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di ZI composta dai magistrati dott.ssa Elena Rossi Presidente relatore dott. Gianluca Bordon Consigliere dott.ssa Stefania Abbate Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 392/2025, in grado di appello, promossa da
(codice fiscale e partita IVA ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli avvocati Bruno Fondacaro e Alessandra Bertolino ed elettivamente domiciliata a Milano, via Agnello n. 12, presso lo studio dei difensori (NCTM Studio Legale); appellante contro
(C.F. e P. IVA ), Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Marco Squicquero e dall'avv. Enrico Calore ed elettivamente domiciliata a ZI Mestre, via della Brenta Vecchia n. 7, presso lo studio dell'avv. Gianluca Morello;
appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 578/2025 del Tribunale di ZI
Conclusioni
Per parte appellante
IN VIA PRINCIPALE:
pagina 1 di 18 I) - accertare e dichiarare, per i motivi esposti, che ai sensi degli art. 1575 c.c., Con 1256 c.c. e 1464 c.c. nulla era ed è dovuto da a a titolo di canoni di Parte_1 locazione per i mesi di chiusura dell'attività “ ” presso la Stazione di Parte_2
ZI NT IA (dal 21 marzo 2020 al 18 maggio 2020) e per l'effetto, Con
- condannare a restituite a tutto quanto invece abbia indebitamente Parte_1 percepito a tale titolo e dunque l'importo complessivo di Euro 6.869,11, oltre IVA
e interessi ovvero il diverso importo, anche maggiore, che venisse accertato in causa o ritenuto di giustizia;
Con II) accertare e dichiarare l'inadempimento di ai doveri di buona fede, correttezza e solidarietà contrattuale di cui agli artt. 1175 c.c., 1375 c.c. e 2
Cost.; per l'effetto:
III) in via principale, anche ai sensi dell'art. 2058 c.c. ovvero ex art. 2932 c.c. e comunque per applicazione cogente degli artt. 1175 c.c., 1375 c.c. e 2 Cost., accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti, che i termini del Contratto sono così rideterminati:
III.1) in via principale: la durata del Contratto, alla scadenza del 1° gennaio 2027
è prorogata di almeno quattro anni (vale a dire sino al 1° gennaio 2031), ovvero per un diverso periodo che verrà indicato dal Giudice anche in via equitativa,
III.2) in subordine: qualsivoglia canone risulti dovuto da con Parte_1 riferimento all'anno 2020 e al 2021 – eventualmente anche in conseguenza del totale o parziale rigetto della domanda I) – è ridotto in una misura corrispondente al solo Canone a Percentuale (“15% (quindici per cento) del fatturato, al netto dell'IVA, realizzato per la vendita articoli di extraprivativa per tabaccai, pastigliaggi, giocattoli, batterie, qualificati articoli di artigianato locale, ombrelli ed impermeabili, piccola cancelleria, peluches, souvenir, pellicole e articoli fotografici”, come da art. 8 del Contratto), ovvero in una diversa misura che verrà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, anche in via equitativa;
Con III.3) Per l'effetto della domanda III.2), sia condannata a restituire a ogni maggior canone che abbia già ricevuto pari, dal 19 maggio Parte_1
2020 al 31 dicembre 2021, a Euro 96.766,83 ovvero a una diversa misura che verrà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, anche in via equitativa,
pagina 2 di 18 anche in base a quanto percepirà sino alla sentenza che definirà il presente grado giudizio;
Con IV) in via subordinata rispetto a tutte domande III), condannare a risarcire il danno per equivalente subito da corrispondendo l'importo di Parte_1 almeno Euro 96.766,83 ovvero la diversa somma, anche maggiore, che dovesse ritenersi accertata in causa anche in ragione dei maggiori canoni pagati dal 1° novembre 2021 a 31 dicembre 2021 nonché in conseguenza, e nel denegato caso in cui, fosse respinta in tutto o in parte la domanda sub § I di azzeramento dei canoni nei periodi di chiusura dell'attività “ ”; Parte_2
IN OGNI CASO: Con V) - accertare e dichiarare che si è resa inadempiente all'obbligo di consuntivazione di cui all'art. 11 del Contratto e, per l'effetto, Con
- condannare a restituire a l'importo di Euro 59.061,38 ovvero la Parte_1 diversa minor somma che dovesse essere accertata in corso di causa;

IN VIA ISTRUTTORIA:
ammettere le istanze di prova orale e per CTU formulate nel ricorso introduttivo e note per l'udienza ex art 420 c.p.c. in data 1° marzo 2022 e 14 giugno 2022 e sopra reiterate;

- rigettare tutte le istanze avverse perché irrilevanti e inammissibili, per i motivi esposti da ultimo nelle note d'udienza ex art 420 c.p.c. in data 1° marzo 2022 e
14 giugno 2022; rigettando altresì le istanze istruttorie avverse di cui all'ultima nota di trattazione scritta dell'udienza ex art 420 c.p.c. in quanto anch'esse inammissibili e irrilevanti;
in subordine, ammettere alla prova contraria. Parte_1
Con vittoria di spese e compensi per entrambi i gradi di giudizio.
Per parte appellata
I Nel merito: dichiarare inammissibile ai sensi degli artt. 342 e 348 bis. c.p.c.
l'appello proposto da avverso la sentenza n. 578/25 emessa in data Parte_1
30.1.2025 dal Tribunale di ZI a definizione del giudizio RG 8286/2021 e comunque rigettarlo perché infondato in fatto ed in diritto;

pagina 3 di 18 II in ogni caso: condannare alla rifusione in favore della odierna Parte_1
Concludente delle spese legali di soccombenza del presente grado del giudizio, da liquidarsi secondo i vigenti parametri.
In via istruttoria:
a) ci si oppone alla richiesta di ammissione della CTU essendo la presente controversia risolvibile alla luce della documentazione in atti. Inoltre, quesiti per come formulati, hanno finalità evidentemente strumentale ed esplorativa e che, non costituendo in sé mezzo di prova, non possono esonerare la parte richiedente dell'onus probandi su di essa incombente.
b) ci si oppone all'ammissione della prova per testi articolata da , la Parte_1 quale verte su circostanze da provarsi documentalmente e che, in considerazione dell'obbligo della Conduttrice di presentare alla Locatrice il rendiconto del proprio fatturato annuale, appare inammissibile e irrilevante ai fini del decidere.
Fatto e diritto
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. conveniva in giudizio, Parte_1 davanti al Tribunale di ZI, esponendo: Controparte_1
- di essere subentrata, in forza di atto di acquisto d'azienda del 23.1.2015, alla originaria conduttrice nel contratto di locazione Parte_3 avente ad oggetto il locale ubicato presso la Stazione ferroviaria di ZI
NT IA destinato all'uso di rivendita tabacchi e generi di extraprivativa per tabaccai, contratto stipulato con cui era poi succeduta Controparte_1 quale locatrice;
Controparte_1
- che il canone pagato a negli anni 2020 e 2021 era da ritenersi Controparte_1 vessatorio, in conseguenza della sopravvenuta situazione emergenziale determinata dalla pandemia da Covid 19;
- di aver diritto alla sospensione del canone di locazione per tutti i mesi di chiusura dell'esercizio;
- di avere diritto alla prosecuzione del contratto per un ulteriore quadriennio, alla riduzione dei canoni per gli anni 2020-2021 e alla ripetizione dei canoni versati in eccesso;

pagina 4 di 18 - che era venuta meno ai propri obblighi di rinegoziazione del Controparte_1 contratto secondo il principio di buona fede;

- che, con riferimento agli oneri accessori, era stata Controparte_1 inadempiente all'obbligo di rendicontazione degli stessi con conseguente suo diritto a ottenere la restituzione di quanto corrisposto alla locatrice.
1.2 Si costituiva in giudizio contestando le pretese Controparte_1 della ricorrente e chiedendone il rigetto.
2. Con sentenza n. 578/2025 il Tribunale di ZI rigettava tutte le domande proposte dalla ricorrente, rilevando che:
- la causa del contratto di locazione ad uso commerciale non si estende alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore svolge nei locali concessi in locazione ma è circoscritta a garantire al conduttore il godimento e quindi la disponibilità del bene immobile per l'uso convenuto, rimanendo a carico del conduttore, e fuori dalla causa del contratto di locazione commerciale che è finalizzato ad assicurare un bene in godimento e non la sua produttività, il rischio economico da mancata o ridotta produttività;
- anche in presenza di circostanze eccezionali, tali da avere temporaneamente impedito al conduttore il proficuo sfruttamento della cosa, qualora questi abbia continuato ad avere la disponibilità del bene locato, la prestazione del locatore non può che ritenersi adempiuta ed impone al conduttore di adempiere al proprio obbligo contrattuale di pagare il canone;

- l'attività esercitata da , peraltro, non era mai stata oggetto di Parte_1 chiusure imposte da provvedimenti emergenziali e le chiusure lamentate erano conseguenti ad una autonoma scelta imprenditoriale dei cui effetti negativi non poteva essere chiamato a compartecipare il locatore, tenuto conto che l'immobile locato non era divenuto inidoneo all'uso e che il rischio di impresa deve rimanere a carico del conduttore;

- inoltre, le conseguenze di una temporanea chiusura dell'attività della conduttrice, per causa non imputabile alla locatrice, erano state preventivamente regolate dalle parti all'art. 17 del contratto;

pagina 5 di 18 - non era possibile ricondurre la vicenda in esame ad un'ipotesi di eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell'art. 1467 c.c., non sussistendo nel nostro ordinamento il diritto alla riduzione del canone di locazione e non potendo il rifiuto alla rinegoziazione di un contratto rappresentare un inadempimento contrattuale del locatore o, comunque, un comportamento contrario ai doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto;

- nessuna norma emanata nel periodo della pandemia aveva autorizzato il conduttore di un immobile adibito ad uso commerciale a sospendere
(nemmeno parzialmente) il pagamento del canone se non per alcune eccezionali ipotesi previste dal Legislatore (art. 216, III comma, legge n.
77/2020 non applicabile in via analogica). Se non aveva potuto Parte_1 beneficiare né di incentivi, né di contributi a fondo perduto, né di detrazioni o di bonus affittì di alcun tipo, ciò era da ricondurre, come dalla stessa riconosciuto, al fatto che il fatturato del 2019 era stato superiore alle soglie previste per l'accesso ai sussidi;

- a fronte di una seppur legittima la richiesta di sospensione o di riduzione del canone dovuto da parte del conduttore che ha subito una contrazione degli affari connessa alla pandemia non è doverosa l'adesione del locatore;

- il principio di correttezza e buona fede vale per entrambi i contraenti e nei limiti dell'interesse proprio e né l'art. 1374 c.c., né il dovere di solidarietà sociale di cui all'art. 2 Cost. consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti. Inconferente, poi, appariva il richiamo operato dalla ricorrente all'art. 2932 c.c. che avrebbe richiesto una inammissibile operazione di ortopedia giuridica e di sostituzione della decisione giudiziale alla volontà contrattuale espressa dalle parti;

- le clausole generali di buona fede, equità e solidarietà si rivolgano alle parti e non al giudice, il quale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge, e in mancanza di una norma che preveda un rimedio manutentivo ad hoc per il contratto sproporzionato, non può intervenire, modificandolo, sull'equilibrio economico cristallizzato in intese negoziali e pagina 6 di 18 quindi concordato dalle parti nel libero esercizio della loro autonomia contrattuale;

- infondato era il dedotto inadempimento della locatrice all'obbligo di rendicontazione degli oneri accessori, alla luce delle previsioni dell'art. 11 del contratto, che, contrariamente a quanto argomentato dalla ricorrente, non prevede alcun obbligo di fornire alla conduttrice i bilanci, né preventivi né consuntivi, né documenti giustificativi di altro genere, relativi agli oneri accessori;

- parimenti infondata era la doglianza relativa alla mancata prova che i servizi relativi agli oneri accessori non erano stati effettivamente erogati nella misura Con di cui aveva chiesto e ottenuto, negli anni, il pagamento.
3. Contro la sentenza ha proposto appello affidato a cinque Parte_1 motivi:
1) la sentenza sarebbe affetta da nullità per inosservanza dell'art. 132, II comma,
n. 4, c.p.c., stante la sua omessa, insufficiente e comunque contraddittoria motivazione non avendo il Tribunale tenuto conto della peculiarità della locazione
(attività commerciale che conta su un avviamento costituito dal bacino di utenza della stazione ferroviaria di ZI S. IA), astraendosi dalla fattispecie concreta e menzionando sentenze relative alla locazione di “impianti sportivi” o addirittura alle locazioni ad uso abitativo;
della circostanza che il locatore (rectius conduttrice) non era mai stato moroso (le sentenze che il Giudice avrebbe
“copiato e incollato” si riferiscono solo a conduttori morosi), aveva sempre voluto preservare la manutenzione del contratto e non aveva mai invocato la risoluzione del medesimo per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c., sulla quale il Tribunale avrebbe inutilmente argomentato;
della circostanza che tra il 2020 e il
2021, a causa della pandemia, aveva perso oltre 626.000,00 euro di Parte_1 fatturato rispetto al 2019. Di tutta la documentazione dimessa non vi sarebbe traccia nella sentenza impugnata:
2) il Tribunale avrebbe errato nel rigettare la domanda di ripetizione dei canoni versati da tra il 21.3.2020 e il 18.5.2020, perdendo di vista il concetto Parte_1 di “uso convenuto” e non considerando la causa in concreto del contratto pagina 7 di 18 considerata l'ubicazione dell'immobile sito presso la Stazione NT IA di
ZI. L'interesse di era quello di disporre di un'unità immobiliare in Parte_1 condizione di erogare servizi collaterali al servizio ferroviario, destinati pressoché totalmente all'utenza e al personale ferroviari, i quali costituirebbero il tipico avviamento “indotto” insito in questo peculiare tipo di attività e nella fattispecie la prestazione avente a oggetto il godimento del bene comprenderebbe anche la
“produttività” del bene stesso, parte integrante della causa in concreto del contratto. Non potrebbe essere condiviso il rilievo del primo Giudice secondo cui la misura del canone di locazione sarebbe determinato «in funzione della durata concordata dalle parti, ciò che peraltro consente, in linea generale, l'assorbimento di evenienze straordinarie che possono sempre colpire la vita di un'azienda» in quanto la quantificazione del canone avviene tenendo conto delle normali condizioni di mercato, il cui andamento è valutato sulla base delle conoscenze disponibili al momento della stipula del contratto, mentre l'impossibilità sopravvenuta della prestazione presuppone un evento imprevedibile che non può essere prefigurato ex ante con l'impiego dell'ordinaria diligenza. Né tantomeno sarebbe pertinente il richiamo all'art. 17 del contratto;

3) il Tribunale avrebbe fatto errata applicazione degli artt. 1175, 1374, 1375 c.c.
e dell'art. 2 cost. e non avrebbe considerato il grave inadempimento di
[...] agli obblighi di buona fede e solidarietà nell'esecuzione del contratto. CP_1
Secondo l'appellante il Giudice, astraendosi dalla fattispecie concreta, avrebbe rimandato a quanto dettato dal legislatore con riferimento agli “impianti sportivi”, senza, comunque considerare la possibilità di applicare analogicamente alla fattispecie in esame le previsioni di cui all'art. 216, III comma, legge n. 77/2020
e avrebbe omesso di considerare inoltre che, in seguito, con l'art. 6 novies d.l. 22 marzo 2021 n. 41, il legislatore ha precisato la generalizzata necessità che, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica, il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione.
pagina 8 di 18 La sentenza, inoltre, sarebbe contraddittoria nella parte in cui, per un verso, accerta il fatto che non ha potuto beneficiare di incentivi, di contributi a Parte_1 fondo perduto, di detrazioni o di bonus affitti, salvo poi menzionare tra le ragioni ostative all'accoglimento delle domande le forme di ristoro economico a carico dello Stato, in proporzione al fatturato in precedenza dichiarato, volte a contribuire a tenere indenne l'imprenditore dal pregiudizio causato dalla chiusura degli esercizi commerciali. Ulteriore errore compiuto dal Tribunale sarebbe quello di avere escluso che la locatrice avesse violato i canoni di buona fede e solidarietà nell'esecuzione del contratto citando una sentenza della Suprema Corte anteriore alla pandemia e senza tenere in considerazione il dettato della Relazione Tematica
n. 56 dell'8 luglio 2020 emanata dalla Suprema Corte proprio al fine di dettare delle linee guida in materia di diritto “emergenziale anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale;

4) il Tribunale avrebbe errato nell'applicazione degli artt. 2058, 2932, 1464,
1578, 1581, 1584, I comma, c.c. ed avrebbe erratamente valutato gli strumenti a disposizione del giudice per ripristinare il sinallagma. In particolare, le motivazioni della sentenza confliggerebbero con quanto chiarito nella Relazione tematica del n. 56/2020 della Corte di cassazione e il Tribunale non avrebbe considerato che nel nostro ordinamento sono numerosi gli strumenti che consentono di intervenire sull'autonomia negoziale. Evidenzia l'appellante che nella fattispecie la rigida applicazione della clausola di variazione del canone minimo garantito nell'ambito del contesto pandemico ha demolito il sinallagma contrattuale e compresso i suoi interessi economici portandola a dover chiudere l'attività per mesi e nondimeno a devolvere alla controparte locatrice una media del 67% circa del fatturato sull'Extraprivativa conseguito rispettivamente negli anni 2020 e 2021. Pertanto, dovrebbe essere disapplicata la clausola che prevede il termine finale del contratto al 1° gennaio 2027, quantomeno fino al 2031, nonché, in subordine, disapplicato l'art 8 del contratto nella parte in cui prevede, per ogni anno, il pagamento del canone base minimo garantito, pari a euro 80.000,00, e applicato il medesimo art. 8 nella sola parte in cui prevede il canone a percentuale sull'Extraprivativa, pari al 15%, previa disapplicazione dell'art. 17 del contratto.
pagina 9 di 18 In subordine dovrebbe essere ridotto il canone per i mesi di chiusura totale ovvero riconosciuto il risarcimento del danno (per equivalente) subito a causa dell'inadempimento della locatrice agli obblighi di correttezza, buona fede e solidarietà;
5) il Tribunale avrebbe errato nel respingere la domanda relativa Con all'inadempimento di all'obbligo di rendicontazione degli oneri accessori di cui all'art. 11 del Contratto non avendo la predetta ottemperato a tale obbligo che emergerebbe chiaramente dalla lettura della clausola. Inconferente sarebbe il riferimento fatto dal Giudicante al disposto dell'art. 9, III comma, legge
392/1978, soccombente rispetto alla disciplina speciale e contrattuale che non pone a carico di alcun termine entro il quale richiedere i consuntivi. Parte_1
Inoltre, il termine di “due mesi dalla richiesta” rappresenterebbe il tempo massimo che il conduttore ha per provvedere al pagamento e non anche per richiedere la documentazione giustificativa degli oneri, diritto soggetto alla prescrizione ordinaria. Solo l'effettivo godimento da parte del conduttore dei servizi legittimerebbe il locatore e chiedere il rimborso dei relativi costi e non corrisponderebbe al vero che non aveva preso posizione in ordine alla Parte_1 documentazione prodotta dalla locatrice (doc. 5) in quanto di tale documentazione era stata contestata l'irrilevanza. Per assolvere ai propri obblighi l'unico documento che la locatrice avrebbe dovuto produrre sarebbero i consuntivi di spesa.
4. Tanto premesso in ordine alle articolate argomentazioni proposte dall'appellante, preliminarmente va disattesa l'eccezione ex art. 342 c.p.c. sollevata da Controparte_1
Benché l'atto di impugnazione non appaia del tutto conforme al modello delineato dal testo del citato articolo, mancando del requisito della sinteticità e sostanziandosi per la maggior parte in una riproposizione dei fatti e delle doglianze già esposti nel giudizio di primo grado, sui quali il Tribunale ha compiutamente motivato, nel suo contesto è comunque possibile riconoscere sia le parti della sentenza di primo grado sottoposte a critica, sia le argomentazioni in fatto e diritto poste a relativo fondamento, e si può quindi cogliere, con sufficiente pagina 10 di 18 grado di certezza, la

contro

-argomentazione articolata dall'appellante nei riguardi dell'iter motivazionale adottato dal primo giudice.
L'eccezione di inammissibilità ex art. 348 bis c.p.c., a questo punto della trattazione, può invece considerarsi superata.
4.1 Nel merito, ritiene il Collegio che l'appello non sia fondato e debba essere rigettato.
4.2 Infondato è il primo motivo di impugnazione: sorprendono le critiche mosse alla sentenza del Tribunale di ZI atteso che, contrariamente a quanto asserito dall'appellante, la stessa appare dettagliata e coerente nel suo percorso motivazionale in relazione alle domande proposte dalla ricorrente, esaminate, correttamente, secondo i principi di diritto e non secondo le parziali e personali circostanze di fatto esposte dalla conduttrice.
Il Tribunale non ha “copiato e incollato” sentenze che si riferivano soltanto a conduttori morosi, ma ha citato precedenti giurisprudenziali dove erano state risolte, sulla base delle norme di diritto, controversie che presentavano problematiche analoghe.
Né il riferimento all'art. 1467 c.c. appare improprio essendo stato utilizzato dal
Tribunale al fine di verificare se nel nostro ordinamento esista un diritto alla riduzione del canone, riduzione richiesta dalla ricorrente (capitolo III, pagg. 26 e seguenti, ricorso introduttivo).
Il lamentato mancato esame da parte del Tribunale della documentazione dimessa da , volta a provare la perdita del fatturato e l'incidenza degli Parte_1 oneri e canoni incassati dalla locatrice sul fatturato della conduttrice prima e durante la pandemia (pagg. 25 e 26 ricorso in appello), appare irrilevante in quanto prioritario era l'esame e la valutazione, in diritto, delle pretese formulate dalla ricorrente, ritenute dal Tribunale infondate sulla base di principi di diritto e non potendo giudicare soltanto in relazione alla asserita peculiarità della fattispecie esaminata.
4.3 Parimenti infondati sono il secondo, il terzo e il quarto motivo di appello che, in quanto strettamente connessi possono essere esaminati congiuntamente.
pagina 11 di 18 In relazione alla domanda di ripetizione dei canoni versati da a Parte_1 [...] dal 21.3.2020 al 18.5.2020 e agli obblighi della locatrice di garantire il CP_1 pacifico godimento dell'immobile, nonché l'idoneità a servire all'uso convenuto, e comunque a soddisfare l'interesse concreto della conduttrice, si osserva che, come peraltro affermato nella Relazione Tematica n. 56/2020, più volte citata dall'appellante, non è corretto fare ricorso alla ”abusata nozione di causa in concreto” atteso che lo svolgimento dell'attività di impresa non è lo scopo diretto dei contratti strumentali al suo esercizio. Il rischio e il lucro costituiscono finalità estranee, benché non ignote ad uno dei due contraenti, e non entrano, pertanto, nel perimetro causale. Lo svolgimento redditizio dell'impresa non è un dato implicito nel consenso della controparte, la quale non ha mai inteso concorrere al relativo rischio.
La causa del contratto di locazione ad uso commerciale non si estende alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore svolge nei locali dati in godimento: il locatore è tenuto a garantire solamente che l'immobile sia strutturalmente idoneo all'uso pattuito, ma non che tale uso sia sempre possibile e proficuo per il conduttore.
Anche i provvedimenti legislativi emessi per contrastare la diffusione del Covid si riflettono esclusivamente sul rischio d'impresa che rimane in capo al conduttore e il mancato pagamento dei canoni, anche in misura ridotta, trasferirebbe senza alcuna ragione sul locatore un rischio che egli non ha assunto e che non aveva alcun interesse ad assumere.
Nel contesto in cui il locatore non accetta la rimodulazione del canone, impostagli dal conduttore, ritenendo, all'evidenza, che i suoi interessi contrattuali corrispondano a quanto pattuito in origine nel contratto, il conduttore può aderire a tale situazione o recedere per giusta causa.
4.3.1 Peraltro, appare rilevante la circostanza che le conseguenze di una temporanea chiusura dell'attività della conduttrice per causa non imputabile alla locatrice erano state preventivamente regolate dalle parti all'art. 17 del contratto dove, espressamente le società contraenti avevano stabilito che: “Il
CONDUTTORE si impegna fin d'ora a nulla pretendere, per qualsivoglia titolo,
pagina 12 di 18 risarcitorio, indennitario o restitutorio, nei confronti di e di Controparte_1
Cont
per l'ipotesi in cui, per ragioni a non direttamente Controparte_4 imputabili, in tutto o in parte la propria attività debba essere temporaneamente chiusa o il proprio locale, temporaneamente, diventare inagibile”.
4.4 Non è condivisibile quanto affermato dall'appellante in relazione all'asserita contraddittorietà della sentenza (punto 3/C) avendo il Tribunale esposto le ragioni per le quali non riteneva possibile applicare analogicamente la previsione di cui all'art. 216, III comma, d.l. n. 34/2020, convertito con modificazioni dalla legge n. 77/2020, alla fattispecie in esame.
D'altra parte, proprio la normativa emergenziale non ha sancito un esonero automatico del debitore dall'adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali per il solo fatto della coincidenza temporale tra il dovuto adempimento e la vigenza delle misure di contenimento, né ha previsto il diritto del conduttore di vedersi ridurre il canone di locazione. Il Legislatore ha adottato differenti e specifiche misure dirette a recare sostegno alle attività economiche, previsioni che non possono essere considerate indice di esonero dall'obbligo della corresponsione dei canoni.
Infatti, la normativa conseguente all'emergenza sanitaria non ha previsto, se non per specifiche e limitate ipotesi, nessuna causa di giustificazione in ordine al mancato pagamento o alla riduzione del canone di locazione.
La valutazione del Tribunale non appare contraddittoria apodittica, come affermato dall'appellante, ma è in linea non soltanto con le decisioni della giurisprudenza di merito, ma soprattutto con le previsioni legislative (citato art. 216).
Deve, pertanto, escludersi che la normativa emergenziale abbia autorizzato il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il legislatore si è occupato esplicitamente.
4.5 Affermare, poi, che il Tribunale abbia reso delle motivazioni “aberranti”
(punto 3/D) appare un fuor d'opera.
pagina 13 di 18 Condivisibile appare la sentenza impugnata nella parte in cui afferma che né l'art. 1374 c.c., né il dovere di solidarietà sociale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo delle parti di rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per una di esse, o un potere del giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge.
Proprio nella Relazione tematica n. 56 dell'8 luglio 2020 dell'Ufficio del Massimario della Corte di cassazione si afferma (pag. 26) che la possibilità di un intervento eteronomo del giudice di integrazione del rapporto divenuto iniquo non si può rinvenire nell'art. 1374 c.c. (...L'equità non è principio di giustizia morale dacché il giudice che integra il contratto ne determina il contenuto alla stregua di criteri che gli offre il mercato. Il suo intervento, tuttavia, è suppletivo e residuale, in quanto il magistrato non può correggere la volontà delle parti quand'anche le scelte di queste gli appaiano incongrue, limitandosi, negli eccezionali casi in cui la legge l'ammetta, a colmare le lacune riscontrate, inserendo regole ulteriori e coerenti con il programma concordato dalle parti. Un intervento sostitutivo del giudice sembrerebbe ammissibile al più ogni volta che dal regolamento negoziale dovessero emergere i termini in cui le parti hanno inteso ripartire il rischio derivante dal contratto, fornendo al giudice (anche in chiave ermeneutica) i criteri atti a ristabilire l'equilibrio negoziale. In questo caso, il magistrato, più che intervenire dall'esterno, opererebbe all'interno del contratto e in forza di esso, servendosi di tutti gli strumenti di interpretazione forniti dal legislatore (artt.
1362-1371 c.c.), precipuamente quello disciplinato dall'art. 1366 c.c. sulla buona fede nell'interpretazione del contratto. Al di fuori di questo angusto contorno, la determinazione del contenuto del contratto appartiene alla sfera decisionale riservata ai contraenti, rispetto alla quale ogni intervento spetta solo al legislatore, che fissa l'eventuale disciplina cogente non modificabile né dalle parti, né dal giudice. Quest'ultimo si trova a svolgere una funzione di valutazione di conformità, senza alcuna prerogativa di intervento ulteriore).
pagina 14 di 18 Diversamente si lascerebbe spazio al mero arbitrio del giudice e si creerebbe la giustizia del singolo caso concreto sul singolo territorio di riferimento, nozioni ben lontane da quelle espresse dalle norme in generale e dal codice civile in particolare.
Inoltre, l'obbligo di rinegoziazione del contratto non può certo derivare dal principio di buona fede che attiene al passato (l'interpretazione) e al presente
(l'esecuzione) – relativamente alle clausole contrattuali ambigue o ai testi lacunosi – ma nulla può avere a che fare con il futuro, avente ad oggetto un nuovo assetto contrattuale.
Non può giuridicamente affermarsi che il dovere di una parte di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra parte contrattuale, debba essere osservato anche quando comporti per la stessa un sacrificio sicuramente apprezzabile, come sarebbe, nella presente fattispecie quello che vorrebbe imporre alla Parte_1 locatrice, pretendendo tutta una serie di misure finalizzate sostanzialmente a riversare sulla controparte le conseguenze della chiusura della sua attività commerciale, peraltro in un periodo nel quale essa avrebbe potuto (tabaccheria) restare aperta, e il rischio di impresa.
Sostiene l'appellante che il Tribunale avrebbe omesso di considerare che, con l'art. 6 novies d.l. n. 41/2021 il Legislatore ha precisato la generalizzata necessità che nei casi in cui il conduttore abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica, i contraenti sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione.
Orbene, al di là delle problematiche derivanti dall'effettivo contenuto di tale norma, che pecca di genericità e non individua i criteri oggettivi per indirizzare i contraenti a una revisione contrattuale, nonché le fattispecie d'inadempimento e le eventuali soluzioni nel caso in cui le parti non giungano a una modifica del contratto originario, problematiche che non appaiono essere state risolte neanche con la riformulazione dell'ultimo comma dell'art. 6 novies, si osserva che quando pagina 15 di 18 il Legislatore ha voluto imporre una rideterminazione del canone lo ha fatto prevedendolo espressamente (art. 10, II comma, d.lgs. n. 118/2021).
Non può sottacersi, poi, che nella fattispecie le parti hanno tentato di concludere un accordo modificativo del contratto originario e senza che possa ritenersi che la locatrice si sia rifiutata di trattare o che abbia portato avanti una trattativa maliziosa. D'altronde alla locatrice non può essere richiesto di acconsentire ad ogni pretesa della parte svantaggiata, o di addivenire in ogni caso alla conclusione di un diverso contratto, che presuppone valutazioni personali di convenienza economica e giuridica che non possono essere sottratte né all'uno, né all'altro contraente.
La stessa Relazione Tematica n. 56 afferma che l'obbligo di rinegoziare impone di intavolare nuove trattative e di condurle correttamente, ma non anche di concludere il contratto modificativo.
4.6 Né, al fine di sostenere la tesi dell'appellante, può valere fare riferimento alla tutela offerta dall'art. 2932 c.c. per due ordini di motivi: in primo luogo la situazione posta alla base di detta norma presuppone la predeterminazione del nuovo accordo che, invece, manca nell'obbligo di rinegoziazione. In secondo luogo, tale norma, proprio al fine di evitare che il giudice si sostituisca alle parti nella determinazione dell'oggetto del contratto, considera coercibile l'obbligo di contrarre solo nel caso in cui non residui alcuna incertezza rispetto al contenuto del negozio da concludere, situazione ben diversa rispetto a quella in cui le parti dovrebbero individuare ex novo, e in maniera tendenzialmente libera, l'assetto negoziale più adatto alle mutate circostanze.
4.7 Parimenti infondato è il quinto motivo di appello: contrariamente quanto affermato dall'appellante le previsioni contrattuali (arrt.11) non stabiliscono nessun obbligo di rendicontazione in capo alla locatrice ma soltanto un obbligo di
“comunicare gli importi” emersi dal consuntivo.
A tale obbligo la locatrice ha adempiuto ed ha sempre Parte_1 corrisposto gli importi richiesti dalla locatrice;
soltanto tardivamente, in data 12 aprile 2021 ha formulato una generica domanda di chiarimenti.
pagina 16 di 18 Correttamente, pertanto il Tribunale, dopo avere ritenuto infondato il principale assunto della ricorrente, è andato ad esaminare l'affermazione di , Parte_1 secondo cui sarebbe mancata la prova che i servizi relativi agli oneri accessori erano stati effettivamente erogati nella misura di cui la locatrice aveva chiesto e ottenuto, negli anni, il pagamento, facendo applicazione della disposizione di cui all'art. 9, III comma, legge 392/1978 (citato nell'art. 11 del contratto e applicabile al caso in esame in forza del successivo art. 41) rilevando che nei termini di legge previsti non aveva esercitato la facoltà prevista dalla Parte_1 norma predetta.
Come rilevato dal Tribunale, sarebbe stato onere della ricorrente provare la fondatezza della sua domanda di ripetizione mentre si è sempre Parte_1 limitata a formulare contestazioni generiche, richiedendo una inammissibile, in quanto esplorativa, CTU, e senza compiutamente contestare la documentazione prodotta dalla resistente in allegato alla memoria difensiva di costituzione
(estratto consuntivi e prospetto millesimale della Stazione di ZI NT IA, contenente specifica indicazione delle spese per oneri accessori, relativi al periodo
2015-2020).
5. Al rigetto dell'appello consegue la condanna di al pagamento Parte_1 delle spese di lite del grado in favore di liquidate Controparte_1 come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato dall'appellante (euro 260.000,00), secondo parametri medi, senza fase istruttoria, non espletata, fatta applicazione dell'onere del doppio contributo a carico di parte appellante.


P.Q.M.


La Corte di appello di ZI, definitivamente decidendo nella causa di appello avverso la sentenza n. 578/2025 del Tribunale di ZI,
- rigetta l'appello proposto da Parte_1
- condanna pagamento delle spese di lite del presente grado Controparte_5 in favore di che si liquidano in complessivi euro Controparte_1
9.991,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori come per legge se dovuti;

pagina 17 di 18 - dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di Parte_1 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto
[...] per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, d.p.r. n.
115/2002.
ZI, 9 luglio 2025
Il Presidente
Elena Rossi
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