Sentenza n. Reg.Gen. n.
Cron.n. Rep.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Campobasso – collegio civile - riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
Dr. ssa Maria Grazia d'Errico Presidente
Dr.ssa Rita Carosella Consigliere
Dr. Federico Scioli Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio civile n. 264/20 R.G. di appello avverso la sentenza n. 146/20 del Tribunale civile di Larino in composizione monocratica pubblicata il 18/3/20 a conclusione del giudizio vertente tra
(cf ), elettivamente domiciliata in Campobasso via Parte_1 C.F._1
Trieste n. 5, presso lo studio dell'avv. Franco Palladino, rappresentata e difesa dagli avv.ti Danilo
Ricciardi e Gianluca Cristino, giusta procura in calce all'atto di appello
-APPELLANTE-
e
(c.f. , elettivamente domiciliata in Campobasso corso Controparte_1 C.F._2
Bucci n. 76, presso lo studio dell'avv. Mario Petrucciani, da cui è rappresentata e difesa per procura a margine della comparsa di costituzione in appello
-APPELLATA -

CONCLUSIONI: come da note scritte, contenenti le conclusioni dei difensori delle parti, che qui si richiamano integralmente, depositate in via telematica in sostituzione dell'udienza del 22/1/25.
Sulla base delle conclusioni così rassegnate, la causa è stata trattenuta per la decisione con ordinanza del 23/1/25, assegnando alle parti i doppi termini ordinari per il deposito di memorie conclusionali e repliche ex art. 190 c.p.c.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con sentenza n. 146/20 il Tribunale di Larino ha dichiarato sciolta la comunione tra CP_1
e avente ad oggetto il locale sito al piano terra dello stabile ubicato a
[...] Parte_1
Termoli, censito al foglio 13 p.lla 282 sub 3, ed il terrazzo sito al terzo piano del medesimo immobile. Ha attribuito in proprietà esclusiva a il locale a piano terra ed una Parte_1 porzione pari a mq 30 del terrazzo. Ha altresì attribuito a una porzione pari a mq Controparte_1
43,50 del terrazzo.
L'appellante censura la sentenza sotto diversi profili. Sostiene che il ctu ed il giudice Parte_1 non abbiano tenuto in considerazione l'esistenza di una canna fumaria a servizio dell'abitazione di che il progetto di divisione, fatto proprio dal giudice, impedirebbe di raggiungere per i Pt_1 necessari interventi di manutenzione. Sostiene altresì che la divisione operata dal giudice la pregiudichi anche sotto altro aspetto. L'attribuzione per intero della proprietà del locale a piano terra ha comportato una divisione non paritetica del terrazzo, pregiudicandone il godimento
(l'affaccio è consentito solo su un lato).
In considerazione delle censure mosse, la Corte di Appello ha disposto una nuova consulenza tecnica, affidata all'ing. , il quale ha depositato relazione di consulenza. CP_2
1) Doverosità del conguaglio monetario in relazione all'attribuzione del locale a piano terra.
Sostiene l'appellante che la divisione operata dal giudice la pregiudichi. L'attribuzione per intero della proprietà del locale a piano terra ha comportato una divisione non paritetica del terrazzo, pregiudicandone il godimento (l'affaccio è consentito solo su un lato).
Il giudice avrebbe dovuto assegnare all'appellante il locale a piano terra previa corresponsione di una somma di denaro, a titolo di conguaglio, corrispondente al suo valore di mercato, consentendo poi alla stessa di partecipare pariteticamente alla divisione del terrazzo, bene ritenuto evidentemente di maggior interesse per Pt_1
Deve al riguardo premettersi che il locale a piano terra non è divisibile, in quanto è strutturalmente incorporato nell'immobile appartenente a Nella relazione del consulente tecnico, Pt_1 incaricato dal primo giudice, si evidenzia come l'accesso a detto locale possa avvenire solo attraversando “una porzione di immobile” di I documenti fotografici, incorporati nella Pt_1 relazione, rendono palese la circostanza.
Ad analoghe conclusioni giunge il consulente nominato dalla Corte, il quale evidenzia che “l'ex centrale termica, posta al piano terra dello stabile condominiale, ha unico ingresso direttamente dall'interno del locale di proprietà esclusiva della IG.ra . Conclude quindi Parte_1 sostenendo che il locale non è “suscettibile di una autonoma fruizione ovvero di una sua comoda divisione”.
Ne deriva la indivisibilità del bene, in quanto il suo utilizzo promiscuo da parte di entrambe le parti comporterebbe l'imposizione di una servitù di passaggio eccessivamente gravosa sulla porzione di immobile appartenente in via esclusiva a Pt_1
L'invocato conguaglio in danaro, previsto dall'art. 728 c.c. (estensibile anche alla divisione delle cose comuni, ex art. 1116 c.c.), presuppone l'ineguaglianza in natura dei beni oggetti di divisione.
Nel caso in esame la divisione ha ad oggetto porzioni di fabbricato (locale a piano terra e terrazzo al terzo piano). Si tratta di beni sostanzialmente omogenei, essendo funzionalmente asserviti al godimento delle unità abitative. Correttamente pertanto è stata attribuita la proprietà esclusiva dell'immobile a piano terra a che sola avrebbe potuto usufruirne ed è stato poi diviso il Pt_1 terrazzo, con attribuzione alla medesima di una quota ridotta in misura corrispondente al valore dell'immobile attribuitole in via esclusiva.
Il criterio utilizzato non ha determinato alcun serio pregiudizio per l'appellante, in quanto il terrazzo è pienamente fruibile, nei limiti della superficie attribuita a conformemente alla Pt_1 destinazione originaria.
Del resto, come chiarito dal giudice di legittimità, “il diritto di ciascun condividente ad una porzione di beni qualitativamente omogenea all'intero non è assoluto e inderogabile, ma trova un limite, oltre che nella indivisibilità del bene imposta dalla legge nell'interesse della produzione nazionale, nel pregiudizio che il frazionamento arrecherebbe alle ragioni della pubblica economia
e dell'igiene e nella non comoda divisibilità degli immobili, la quale può dipendere sia dalla eccessiva onerosità delle opere di divisione o dei pesi, limiti e servitù che essa impone per il godimento delle singole quote, sia dal pregiudizio che da essa deriverebbe per il valore delle porzioni rispetto all'intero o per la normale utilizzabilità dei beni”
(Sez. 2, Sentenza n. 1158 dell'1/2/1995).
2) Errata quantificazione delle quote di proprietà del terrazzo Sostiene l'appellante che il giudice non ha tenuto conto dell'errore iniziale in cui è incorso il consulente nel determinare la superficie di terrazzo spettante a ciascuna parte.
La censura è fondata.
Nella relazione depositata il 29/7/16 l'ing. ha stabilito che a spettasse una CP_3 CP_1 porzione del terrazzo pari a mq 43,50, mentre a una superficie pari a mq 30. Nella Pt_1 successiva relazione, depositata il 12/9/16, il professionista si è avveduto dell'errore di calcolo commesso nella precedente relazione, legato alla variazione percentuale (pari al 10%), in aumento e diminuzione, delle quote del terrazzo (in ragione della diversa posizione delle due porzioni).
Tale errore è agevolmente riscontrabile mediante un semplice calcolo aritmetico.
In ogni caso il consulente nominato nel presente giudizio ha rideterminato il valore dei beni oggetto di divisione, giungendo conseguentemente ad un diverso progetto di divisione. Ha infatti stimato il valore di mercato della ex centrale termica in euro 2.964,00 ed il valore di mercato del terrazzo in euro 24.607,38. Tale stima appare maggiormente attendibile di quella fatta propria dal primo consulente. L'ing. , diversamente dall'ing. illustra analiticamente il percorso CP_2 CP_3 logico seguito per giungere a quei valori. Dà conto del valore a metro quadro degli immobili in esame, desunto dalle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato
Immobiliare, secondo semestre dell'anno 2015. Tiene in considerazione lo stato di conservazione dei due immobili (ex centrale termica e terrazzo), giudicando “mediocre” quello riferito al locale a piano terra e “buono” lo stato di conservazione del terrazzo. Partendo da un prezzo massimo di mercato pari ad euro 1.900 a metro quadrato, il consulente applica una differente riduzione percentuale, tenendo conto del diverso stato di conservazione e della diversa destinazione d'uso, giungendo ad un valore di euro 228,00/mq per la centrale termica e di euro 308,75/mq per il terrazzo.
Il progetto divisionale, illustrato a pag. 8 della relazione, contempla l'assegnazione a Pt_1 del locale ex centrale termica (valore euro 2.964,00), di una porzione di terrazzo per una
[...] superficie di mq 28,54 (per un valore di euro 8.811,73) e di un conguaglio in danaro, pari ad euro
2.009,96, per compensare l'ineguaglianza in natura della quota, il cui valore ammonta ad euro
13.785,69 per ciascuna parte. A il progetto divisionale assegna una porzione di Controparte_1 terrazzo pari a mq 51,16 (del valore complessivo di euro 15.795,65) e pone a carico della medesima un conguaglio in denaro pari ad euro 2.009,96.
Il collegio ritiene di aderire al progetto divisionale illustrato, in quanto maggiormente aderente ai valori di mercato degli immobili, per le ragioni innanzi esplicitate.
Non si ritiene invece di porre a carico di l'ulteriore conguaglio, quantificato dal ctu in CP_1 euro 881,17, per la presunta perdita di valore della porzione di terrazzo assegnata a Pt_1 Sostiene l'ausiliario che tale porzione, in seguito alla divisione, perde il doppio affaccio su via XX
Settembre e su via IV Novembre, conservando solo l'affaccio su via XX Settembre, con conseguente deprezzamento. Tale circostanza tuttavia non implica necessariamente una perdita di valore del terrazzo, comunque pienamente fruibile in ragione delle sue caratteristiche. Sarebbe peraltro assai arduo quantificare il presunto deprezzamento, che lo stesso consulente non àncora ad alcun criterio certo ed obiettivo.
Alle porzioni di terrazzo, come osservato dal ctu , è possibile accedere direttamente dalle CP_2 rispettive proprietà delle parti, attraverso due “finestre – balcone, una per ogni appartamento”.
Tenuto conto che “a servizio della copertura del fabbricato […] è esistente un solo pluviale, che convoglia le acque di scarico […] sulla sola porzione di terrazzo assegnata in proprietà alla IG.ra
(cfr. relazione di consulenza), il consulente ritiene indispensabile intervenire sulla gronda Pt_1 esistente. Segnatamente, “a partire dal confine di proprietà, […] dovrà essere data la giusta pendenza verso ciascuna delle proprietà […], con l'aggiunta di un pluviale nella proprietà assegnata alla IG.ra . CP_1
3) Impossibilità per di raggiungere la canna fumaria a servizio della propria Pt_1 abitazione
Come già osservato, l'appellante sostiene che in primo grado il ctu ed il giudice non abbiano tenuto in considerazione l'esistenza di una canna fumaria a servizio dell'abitazione di che il Pt_1 progetto di divisione, fatto proprio dal giudice, impedirebbe di raggiungere per i necessari interventi di manutenzione.
La situazione di fatto, riscontrata dalla relazione di consulenza disposta nel corso del presente giudizio, non è tale da comportare la costituzione di una servitù coattiva di passaggio prevista dal comma 2 dell'art. 1054 c.c., a carico della condividente: a tal fine, la divisione deve avere determinato uno stato di interclusione, vale a dire la cessazione della possibilità che la parte dell'unico originario fondo aveva di accedere alla strada pubblica attraverso l'altra parte del fondo stesso (Cass. civ., sez. II, 22/05/1998, n.5109).
Nella specie, per consentire la manutenzione della canna fumaria, ha facoltà di Parte_1 accedere alla porzione di terrazzo assegnato a utilizzando la porta esistente sull'ultimo CP_1 pianerottolo della scala condominiale, come suggerito nella relazione dell'ing. , ed a tal fine CP_2 dovrà permettere a l'accesso ed il passaggio sul suo terrazzo, alle condizioni e CP_1 Pt_1 nei limiti previsti dall'art. 843 c.c.
Alla stregua di tali considerazioni, va parzialmente riformata la sentenza impugnata, attribuendo in proprietà esclusiva a una porzione di terrazzo corrispondente ad una superficie Parte_1 netta di mq 28,54, ed a una porzione di terrazzo pari a mq 51,16 di superficie Controparte_1 netta, secondo il progetto divisionale elaborato dal ctu ing. . Cannarsa sarà tenuta a versare CP_2 in favore di la somma di euro 2.009,96 a titolo di conguaglio in denaro. Pt_1
Poiché vi è soccombenza reciproca, vanno interamente compensate tra le parti le spese dei due gradi di giudizio. Ciascuna parte sarà inoltre tenuta a sostenere, per metà, le spese di consulenza
(già liquidate) relative ai due gradi di giudizio.
Non ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater D.p.r. 115/02.



P.Q.M.


La Corte di Appello di Campobasso – collegio civile – definitivamente pronunciando nel giudizio civile n. 264/20 R.G., sull'appello proposto con citazione notificata il 30/9/20 da Parte_1 nei confronti di avverso la sentenza n. 146/20 del Tribunale di Larino in Controparte_1 composizione monocratica, ogni contraria domanda o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) accoglie parzialmente l'appello;
2) per l'effetto, dichiara sciolta la comunione tra le parti, avente ad oggetto le porzioni immobiliari site all'interno dello stabile ubicato in Termoli, compreso tra via XX Settembre e via
IV Novembre, censito al NCEU del Comune di Termoli al foglio 13, p.lla 282 sub 3, individuato nella ctu a firma dell'ing. ; CP_2
3) attribuisce in proprietà esclusiva a il locale sito al piano terra del suddetto Parte_1 immobile ed una porzione del terrazzo, sito al terzo piano dello stabile, corrispondente ad una superficie netta di mq 28,54 (individuata nella planimetria di cui all'allegato n. 4 della relazione di consulenza a firma dell'ing. in data 14/2/24); CP_2
4) attribuisce in proprietà esclusiva a una porzione del terrazzo, sito al terzo Controparte_1 piano dello stabile, corrispondente ad una superficie netta di mq 51,16 (individuata nella planimetria di cui all'allegato n. 4 della relazione di consulenza a firma dell'ing. in data CP_2
14/2/24); la proprietaria dovrà permettere a l'accesso ed il passaggio sul terrazzo Parte_1 per eseguire interventi di manutenzione alla canna fumaria di proprietà di quest'ultima, alle condizioni e nei limiti previsti dall'art. 843 c.c.;
5) pone a carico di il versamento, in favore di della somma di euro 2.009,96 a CP_1 Pt_1 titolo di conguaglio in danaro;

6) compensa interamente tra le parti le spese dei due gradi di giudizio;

7) pone a carico di ciascuna parte metà delle spese di consulenza dei due gradi di giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Campobasso del 30/4/2025 Il Consigliere est.
Dr. Federico Scioli Il Presidente
Dr. Maria Grazia d'Errico