R.G. n. 978/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei magistrati
Dott. Marcello BRUNO - Presidente
Dott.ssa Valeria ALBINO - Consigliere
Dott.ssa Maria Laura MORELLO - Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile d'appello avverso la sentenza N. 571/2023 del Tribunale di Imperia promossa da:

, rappresentato e difeso dall'Avv. Giulio Bettazzi, ed elettivamente Parte_1 domiciliato presso il suo studio in Sanremo, in Via XX Settembre n° 19/11, come da mandato in atti
Appellante contro

, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Davide Oddo e Valentina Ventura Boeri, CP_1 ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Sanremo, via Feraldi 6, come da mandato in atti
Appellato
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per l'appellante:

“Voglia la Corte d'Appello di Genova, in riforma della sentenza n. 571/23 del Tribunale di
Imperia, emessa in data 27/09/2023, non notificata, contrariis reiectis, IN VIA
PRELIMINARE: riconoscere la nullità della sentenza per improcedibilità della causa stante la mancata celebrazione della mediazione obbligatoria da parte del OR , CP_1 sebbene eccepita. IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO: nella denegata ipotesi in cui non si pronunciasse la nullità della sentenza, in riforma della sentenza impugnata, dichiarare la nullità dei contratti stipulati in quanto non registrati e, per l'effetto, condannare il OR alla restituzione al OR dei canoni e del deposito cauzionale CP_1 Pt_1 versato in quanto privi di causa, sostituiti da indennità di occupazione senza titolo in importo che Codesta Ecc.ma Corte vorrà liquidare, in importo sicuramente inferiore ad € 600,00 mensili, condannando il OR alla restituzione della eccedenza CP_1 incassata. IN OGNI CASO: Con vittoria di spese, competenze ed onorari della presente causa da disporre a favore dello Stato essendo il OR ammesso al Parte_1 beneficio del patrocinio a spese dello Stato.”

Per l'appellato:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello, contrariis reiectis, confermare in ogni sua parte la sentenza gravata n. 571/2023 resa il 27/9/2023 dal Tribunale di Imperia, con vittoria delle spese.”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. conveniva in giudizio, dinanzi il Tribunale Parte_1
di Imperia, chiedendo riconoscere la nullità dei contratti di locazione ad uso CP_1
transitorio stipulati tra le parti in quanto non registrati, con condanna di alla CP_1
restituzione dei canoni e del deposito cauzionale versato in quanto privi di causa. In via subordinata, domandava accertare che i contratti medesimi non rispondevano alle caratteristiche e condizioni richieste per i contratti ad uso abitativo di natura transitoria e, conseguentemente, riconoscere che tra le parti sussisteva un contratto locatizio ai sensi dell'art.2 comma 1 Legge 431/98, disponendo la riduzione del canone di locazione ad un importo congruo e condannando alla restituzione in suo favore di ogni CP_1
somma corrisposta in eccesso.
Parte ricorrente, a sostegno della domanda, deduceva che: -in data 01.10.2021, Pt_1
stipulava un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria con
[...] [...]
, quale esclusivo proprietario dell'immobile sito a Ospedaletti in via Aurelia Levante CP_1 n.19; -tale contratto aveva durata dal 01.10.2021 al 31.03.2022 e prevedeva un canone di locazione di € 600,00 per un complessivo canone per l'intero periodo di € 3.600,00, oltre il deposito cauzionale pari ad € 1.400,00; -alla scadenza, in data 01.04.2022, veniva stipulato un nuovo contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per il periodo dal
01.04.2022 al 31.10.2022 con indicazione di durata di 6 mesi sempre al canone di € 600,00 mensili;
-nessuno dei due contratti veniva registrato e che tale mancata registrazione determinava la nullità di tali contratti;
-per effetto di tale nullità, quanto versato in esecuzione del contratto doveva essergli restituito da;
-oltre alla mancata registrazione, CP_1
i contratti non presentavano le caratteristiche tali da giustificare un contratto di natura transitoria.
Si costituiva in giudizio chiedendo rideterminare la durata del contratto ai CP_1 sensi dell'art. 2, co.1 della Legge 431 del 1998, accertando altresì la congruità del canone in esso convenuto in € 600,00 mensili. Contestava in fatto e in diritto la narrativa del ricorrente, affermando di aver, seppur tardivamente, registrato il primo contratto che prevedeva una durata semestrale dal 01.10.2021 al 31.03.2022, mentre negava di aver mai concluso con il secondo contratto dal 01.04.2022 al 31.10.2022, di cui Parte_1
disconosceva la firma apparentemente a suo nome apposta in calce al medesimo.
Deduceva che alla scadenza del 31.03.2022, non rilasciava l'alloggio ma Parte_1
vi restava versando il solo canone del successivo mese di aprile 2022 e lasciando impagati i successivi canoni di locazione.
Per tale ragione gli aveva intimato lo sfratto sia per finita locazione al 31.03.2022, sia per morosità.
In tale giudizio , denunziata la nullità del contratto di locazione per omessa Parte_1 registrazione, ed invocata la disciplina prevista dall'art. 2 del DM 16.1.2017, si opponeva alla convalida dello sfratto e, in via riconvenzionale, chiedeva la restituzione dei canoni o, in via subordinata, che la locazione fosse ricondotta alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della L. n. 431/98 con la contestuale riduzione del canone.
Il Tribunale di Imperia, acquisiti i documenti e disposta la riunione dei due procedimenti, emetteva l'impugnata sentenza che così statuiva: “1. dichiara che la durata del contratto stipulato dalle parti in data 1.10.2021 ha la durata prevista dall'art. 2, comma 1, L. n. 431/98 con prima scadenza alla data del 30.9.2024; 2. rigetta ogni altra domanda;

3. compensa le spese.”
Avverso la pronuncia proponeva appello, con ricorso secondo il rito locatizio, Pt_1
domandando, previo riconoscimento della nullità della sentenza per improcedibilità
[...] della causa stante la mancata celebrazione della mediazione obbligatoria, dichiarare la nullità dei contratti stipulati perché non registrati, condannando per l'effetto CP_1
alla restituzione in suo favore dei canoni e del deposito cauzionale versato in quanto privi di causa, sostituiti da indennità di occupazione senza titolo in importo ritenuto di giustizia, nonché alla restituzione della eccedenza incassata.
In particolare, parte appellante, censurava la statuizione di primo grado nella parte in cui: 1) ha rigettato la domanda principale di nullità del contratto datato 01.10.2021, accogliendo solo la domanda subordinata limitatamente alla esclusione della natura transitoria del contratto;
2) ha affermare di non statuire sulla nullita' del contratto datato 01/04/2022 in quanto il locatore ne aveva disconosciuta la firma e non era stata formulata istanza di verificazione.
Si costituiva in giudizio chiedendo confermare in ogni sua parte la sentenza CP_1
gravata.
Con ordinanza del 20.05.2024 questa Corte disponeva l'esperimento del procedimento di mediazione presso un organismo accreditato che, svoltasi con primo incontro datato
20.11.2024, falliva a causa della mancata adesione da parte di . CP_1
Indi, viste le note depositate sostitutive dell'udienza del 28.01.2025, veniva fissata udienza per la discussione del ricorso in data 25.03.2025, con il termine per il deposito di memorie conclusive fino a quindici giorni prima della fissata udienza.
La causa era trattenuta in decisione all'esito del deposito di note sostitutive dell'udienza da parte appellante.
MOTIVI DELLA DECISIONE
assume che nella causa n. 1186/2022 promossa dal medesimo Parte_1 Pt_1
la procedura di mediazione avrebbe dovuto essere promossa da questi prima ancora di depositare il ricorso ma tale incombente veniva omesso.Controparte non lo eccepiva alla prima udienza svoltasi in data 14/09/2022 ma, in effetti, in questa udienza ci si limitava a chiedere la riunione delle due cause: in ogni caso il OR sarebbe decaduto ad CP_1
eccepire la mancata mediazione.
Con riferimento alla causa n 1495/2022 assume che la mediazione avrebbe dovuto essere proposta dalla parte locatrice dopo la conversione del rito e, sia che sia deferita dal Giudice che non, tra la udienza di conversione del rito e la successiva udienza di merito.
Ma nel caso di specie, la prima udienza di merito fu proprio quella del 07/02/2023, allorquando le due cause furono riunite. Orbene, all'udienza nelle procedure riunite, l'odierno appellante instava per la concessione di termine al fine di espletare la mediazione, termine non concesso.
Secondo l'assunto dell'appellante il mancato espletamento della procedura di mediazione, quale condizione di procedibilità, in forza della riunione tra le due cause, travolge l'intera causa.
Per questo motivo chiede venga dichiarata la nulla la sentenza in oggi appellata perché decisa in difetto di condizione di procedibilità.
evidenzia che l'appellante eccepisce una omessa mediazione che sarebbe stato CP_1
suo onere promuovere.
Il Tribunale, considerato che il termine per il deposito della domanda di mediazione avrebbe dovuto essere fissato nell'ordinanza con cui è stato disposto il mutamento di rito (vd., art. 5, comma 6, lett. b del D.L.vo n. 28/10), rigettava l'istanza.
Non è in concreto dedotta alcuna ragione a sostegno dell'erroneità di tale statuizione.
Va ribadito che il mancato esperimento della mediazione obbligatoria prevista dal comma 1 bis dell'art. 5 D.Lgs. n. 28/2010 deve essere eccepito dal convenuto a pena di decadenza,
o rilevato d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Allorché il convenuto eccepisca tempestivamente l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del procedimento di mediazione e il giudice erroneamente ritenga che la mediazione non doveva essere esperita, la conseguente nullità può essere fatta valere mediante appello;
in tal caso, il giudice d'appello, dichiarata la nullità della sentenza, non potendo disporre la rimessione al primo giudice, è tenuto ad assegnare alle parti il dovuto termine per la presentazione della domanda di mediazione.
Se la condizione di procedibilità è soddisfatta tratta la causa nel merito, ovvero, in mancanza, dichiara l'improcedibilità della domanda giudiziale (cfr anche Cass. n. 12896 del
2021).
Recentemente (Cass., SU, n. 3452 del 2024 ) la Suprema Corte ha affermato il principio che la mediazione ha esclusive finalità di economia processuale, nel senso di evitare il proliferare di cause iscritte innanzi all'organo giudiziario.
A fronte quindi dello scopo deflattivo perseguito dalla norma e della statuizione di primo grado in ordine all'omessa tempestiva fissazione del termine, deve essere rigettato il motivo di nullità della sentenza di primo grado.
Indi la sentenza è appellata nella parte in cui rigetta la domanda principale di nullità del contratto transitorio datato 01/10/2021, seppure – esclusa la natura transitoria - dichiarando che la durata del contratto stipulato dalle parti in data 1.10.2021 ha la durata prevista dall'art.
2, comma 1, L. n. 431/98 con prima scadenza alla data del 30.9.2024.
La sentenza impugnata ha statuito la validità del contratto in quanto registrato, seppur tardivamente, richiamando la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 23601/17.
L'appellante lamenta che la pronuncia citata afferisca a fattispecie ben diversa rispetto a quella oggetto di causa riguardando l'ipotesi in cui il contratto di locazione preveda un canone diverso da quello effettivo e manchi di registrazione.
Lamenta invece che il abbia provveduto alla registrazione del contratto al solo fine CP_1 di esercitare l'azione di sfratto per morosità e/o finita locazione.
Si tratta quindi non di una registrazione tardiva ma di una registrazione a contratto scaduto e successiva alla formale contestazione della nullità.
Orbene, la Suprema Corte (Cass. civ. - sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601; Cass. civ. - sez.III
- 28 aprile 2017, n. 10498), ha statuito che la nullità per omessa registrazione del contratto di locazione (nella specie, ad uso non abitativo) ai sensi dell'art. 1, comma 346, l. n.
311 del 2004, è suscettibile di sanatoria con effetto retroattivo a seguito della registrazione tardiva ammessa dalla legislazione tributaria.
In particolare, nelle pronunce del 2017 la Suprema Corte si afferma che secondo la
Cassazione civ., sez. un., n. 18213 del 2015, la nuova norma, relativa alla nullità per omessa registrazione del contratto originario, è stata dettata non già nell'interesse delle sole parti e neppure per un interesse settoriale, bensì «nell'interesse pubblico e generale al rispetto da parte di ciascun cittadino dell'obbligo di concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva». La Corte considera, tuttavia, nel contempo, da un lato la singolarità di una nullità del contratto non derivante dalla struttura o dal contenuto dello stesso bensì da un'attività affatto esterna alla formazione del negozio, dall'altro la possibilità di una sanatoria della mancata registrazione ammessa dalla legislazione fiscale in tema di c.d. ravvedimento operoso (art. 13, d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472); rileva, quindi, che l'art. 1, comma 346, cit. non ricollega affatto la nullità per omessa registrazione all'inosservanza di un termine legale e può, quindi, essere interpretato nel senso che se il contratto è comunque registrato – non importa quando – il contratto è senz'altro valido: si configura, in tal senso, una nullità atipica sanabile con effetto ex tunc.
Il contratto come tardivamente registrato va quindi ritenuto valido fino alla scadenza del medesimo, con conseguente reiezione del motivo d'appello.
Il terzo motivo d'appello riguarda il rigetto della domanda principale in punto nullità del contratto transitorio datato 01/04/2022. Il Tribunale non ha ritenuto di esaminare il contratto, dal momento che a fronte del disconoscimento della firma apposta dal locatore, l'odierno appellante non aveva formulato istanza di verificazione.
L'appellane deduce che alla udienza del 07/02/2023, contestata la mancata Pt_1
mediazione, veniva formulata istanza di verificazione, ma tale istanza non veniva verbalizzata e comunque richiama la sentenza n. 32169 del 02/11/2022 della Suprema
Corte secondo cui: “l'istanza di verificazione della scrittura privata disconosciuta può essere anche implicita”.
Deduce altresì che, anche in assenza di istanza di verificazione, occorreva considerare che il contratto datato 01/10/2021 scadeva il 31/03/2022 ma il non riceveva alcun invito Pt_1 formale al rilascio dell'immobile; il contratto del 01/04/2022 era contestato dal locatore che però non giustificava la permanenza del conduttore nell'immobile; i due contratti sono perfettamente sovrapponibili e le firme identiche;
pertanto, dato che è difficile pensare che il OR fosse il redattore del file di word del contratto mentre viene naturale Pt_1
pensare che lo sia la parte locatrice, è chiaro che anche il secondo contratto proviene dal
OR , firma valida o meno. CP_1
Parte appellata allega l'instaurazione di ulteriore procedimento per convalida di sfratto nei confronti del . Pt_1
Orbene, la giurisprudenza di legittimità la quale ha reiteratamente affermato che l'istanza di verificazione della scrittura privata disconosciuta può essere anche implicita, come quando si insista per l'accoglimento di una pretesa che presuppone l'autenticità del documento, e non esige la formale apertura di un procedimento incidentale, né l'assunzione di specifiche prove, quando gli elementi già acquisiti o la situazione processuale siano ritenuti sufficienti per una pronuncia al riguardo » ( Cass. n. 4538/2021
Cass. Civ. sez. VI, 2 novembre 2022, n. 32169, in tal senso anche Corte di Cassazione,
Sezione Lavoro, con la sentenza del 17 luglio 2023 n. 20533).
Nella fattispecie seppure non sia stata formulata istanza di verificazione della firma apposta dal , dal comportamento processuale dell'odierno appellante emerge la volontà di CP_1 accertare la nullità dell'intero rapporto locatizio, e, per ciò che qui rileva, dell'uso transitorio di cui al secondo contratto asseritamente stipulato, con la conseguenza di determinare l'obbligo di restituzione delle somme incassate da parte del (canoni di locazione e CP_1
deposito cauzionale) da sostituire con una minor somma a titolo di indennità di occupazione senza titolo. La sentenza appellata sulla domanda di riduzione del canone concordato ha statuito che
“Invero, a parte la genericità della contestazione, la definizione del canone sulla base dei
“criteri generali” previsti dall'art. 4 della L. n. 431/98 vale soltanto per le locazioni (c.d. agevolate) di cui all'art. 2, comma 3, della L. n. 431/98, mentre nel caso in esame il rapporto locatizio è stato ricondotto, come detto, alla durata (quadriennale) prevista dall'art. 2, comma
1, della legge n. 431/98: sono pertanto inapplicabili al caso di specie i criteri di determinazione del canone agevolato”.
La istanza di verificazione va quindi ritenuta implicitamente formulata in ragione degli argomenti addotti dall'appellante.
Non merita però accoglimento quanto dedotto in ordine alla effettiva sottoscrizione da parte del . In tal senso, a fronte del disconoscimento della sottoscrizione ad opera dello CP_1 stesso, in assenza di istanza volta ad accertare l'autenticità della firma, la mera indicazione del fatto che entrambi i contratti siano stati redatti con l'utilizzo degli stessi caratteri ed impaginazione con il programma word, non implica - come deduce l'appellante - la provenienza degli stessi dal locatore, né, tantomento, che tale provenienza, “firma valida o meno”, valga ad integrare la prova della stipulazione.
Ne consegue il rigetto del motivo.
Le spese di lite del grado, che si liquidano come in dispositivo, in applicazione del DM
55/2014, aggiornato al DM 147/2022, seguono la soccombenza dell'appellante nei confronti della parte appellata, tenuto conto della natura delle questioni trattate e dell'impegno defensionale richiesto.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante.

P. Q. M.

La Corte di Appello
Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da e per l'effetto conferma la sentenza N. Parte_1
571/2023 del Tribunale di Imperia.
Condanna l'appellante alla refusione delle spese di lite del grado di appello in favore di parte appellata, che liquida in € 4996,00 per competenze, oltre 15% rimb forfet, iva e cpa come per legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante.
Genova, 26.3.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Maria Laura Morello dott. Marcello Bruno