Il Giudice, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall' art. 281 sexies c.p.c.
N. 2273/2023 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Nola PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Andrea Francesco Fabbri, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 2273/2023 R.G.a.c. avente ad oggetto “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare” TRA
OS FICO, rappresentato e difeso, in virtù di procura allegata all'atto di citazione, dall'avv. Paolo Leone, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Pomigliano D'Arco, alla Via Cosino Miccoli n.132

-Attore
E
CONDOMINIO “RESIDENCE PLATANI”, in persona dell'Amministratore p.t. e del l.r.p.t., rappresentata e difesa, in virtù di procura allegata in atti, dall'avv. Marcello Pelliccia, ed elettivamente domiciliato presso il studio in Casalnuovo di Napoli, alla Via San Giacomo n.8
- Convenuto
E

SUITE & RECIDENCE ITALIA S.R.L., (C. Fisc. 06448081213), in persona del legale rapp.te p.t., dom.to per la carica alla Via Porzio n- 4 Centro
Direzionale Isola G7 di Napoli – 80143;
- Convenuta contumace

NONCHE'

EDIL SOCIALE S.R.L., (C. Fisc. 04843411218), in persona del legale rapp.te pro tempore, domiciliato per la carica presso la sede in Casalnuovo di Napoli al Viale dei Platani;

-Convenuta contumace
Dandone pubblica lettura all'udienza del 18/3/2025 Conclusioni: le parti hanno concluso come da note e verbali di causa

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Dando impulso al presente giudizio, parte attrice, OS IC, premetteva di essere proprietario, nel Comune di Casalnuovo di Napoli, di unità immobiliari site nel Condominio Residence Platani, avente natura di Residenza turistica alberghiera (vd. Atto vincolo di destinazione d'uso, all.2 produzione attorea), acquistate dalla società costruttrice Edilsociale s.r.l. in data 3.10.2012 (all.1 prod. attorea). Successivamente, in data 17 settembre 2009, la Edilsociale Srl depositava agli atti del notaio Cioffi, in Acerra, sia il Regolamento di
Condominio (Rep. 38392 – all.3) sia il Regolamento interno di gestione
Residenza Turistico Alberghiera (Rep. 38393 – all.4) che venivano conosciuti e accettati dal IC al momento dell'acquisto.
In data 13 novembre 2009 la Edilsociale Srl, costruttrice e ancora unica proprietaria della residenza turistica alberghiera (R.T.A.), stipulava con la
Suite & Residence Italia Srl un "Contratto di concessione per la gestione della R.T.A. denominata "Residence Platani" dal quale risulta che alla Suite &
Residence Italia Srl veniva affidata, fino al 12.11.2018, non solo la gestione della R.T.A. ma anche l'amministrazione dell'intero complesso immobiliare, diventando, pertanto, anche l'amministratrice del Condominio "Residence
Platani"( all. 5 prod. Attorea). Prima della scadenza, il predetto contratto veniva rinnovato per ulteriori nove anni.
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Orbene, in data 20.10.2021, la Suite & Residence Italia Srl, nella qualità di amministratore del Condominio "Residence Platani", convocava assemblea ordinaria, a cui l'attore non prendeva parte, durante la quale veniva approvata e deliberata l'abrogazione della clausola arbitraria prevista dell'art. 35 del regolamento condominiale, in virtù della quale ogni controversia afferente al condominio sarebbe dovuta esse affidata ad un collegio arbitrale.
Tale delibera veniva impugnata dinanzi a codesto Tribunale con ricorso iscritto al n. r.g. 1340/2022.
Successivamente, la Suite & Residence Italia Srl convocava nuova l'assemblea ordinaria per la data del 25.11.2022 in seconda convocazione;
a tale riunione il condomino IC OS non vi partecipava per cui riceveva copia del verbale di assemblea del giorno 25.11.2022 (vedi allegato 12 prod. attorea); avverso la delibera condominiale, OS IC avviava il procedimento di mediazione, il quale si concludeva in data 23.2.2023 con esito negativo.
Sulla base di quanto appena detto, l'attore ha così concluso:
-In via cautelare, disporre, alla luce della sentenza n.134/2022 del 20/01/2022 divenuta cosa giudicata, la sospensione della efficacia esecutiva della delibera condominiale adottata il 25.11.2022 in applicazione del principio di illegittimità derivata con riferimento alla abrogazione contra legem della clausola arbitrale prevista dall'Art. 35 del Regolamento di condominio.
-In via preliminare, disporre, altresì, la sospensione del presente giudizio onde consentire a codesto stesso tribunale la definizione di quello pendente n.
1340/2022 R.G., con prossima udienza fissata al 7.3.2024, anche in ordine alla giurisdizione.
-Nel merito:
1) dichiarare nulla, o comunque annullare, la deliberazione condominiale assunta dall'assemblea nella riunione del 25.11.2022 in relazione al punto 8 all'Ordine del Giorno relativa all'abrogazione della clausola arbitrale prevista dall'Art. 35 del regolamento di condominio.
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2) dichiarare nulle o comunque annullare tutte le deliberazioni assunte dall'assemblea nella riunione del 25.11.2022 per carenza di potere rappresentativo dell'amministratore Suite &Residence Italia S.r.l. conferitole dalla Edilsociale S.r.l..
3) Condannare, per l'effetto, il condominio convenuto, in persona dell'amministratore p.t., e/o la Edil Sociale S.r.l., in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio.
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio il Condominio
“Residence Platani”, il quale deduceva l'inammissibilità e l'infondatezza delle avverse pretese, atteso che l'assemblea ordinaria di condominio, svoltasi in data 25/11/22, non ha mai adottato delibera di abrogazione della clausola compromissoria di cui all'art 35 del Regolamento di condominio, per la quale, comunque, non sarebbe necessaria l'unanimità dei condomini. In secondo luogo, eccepiva che, contrariamente a quanto affermato da parte attrice, in occasione della convocazione dell'assemblea del 25/11/22, l'amministratore di condominio, a norma dell'art. 1129 commi 8 e 10 c.p.c., era pienamente legittimato a convocare l'assemblea ordinaria di condominio.
Pertanto, concludeva per il rigetto della domanda attorea, poiché infondata sia in fatto che in diritto, con vittoria di spese di lite.
Non si costituivano in giudizio la Suite e Residence Italia s.r.l. e la Edilsociale
s.r.l., nonostante la regolarità della disposta notifica nei loro confronti;
ne veniva pertanto dichiarata la contumacia in corso di causa.
La domanda va rigettata.
Va innanzitutto affrontata la questione relativa alla clausola compromissoria.
Va premesso, infatti, che la questione relativa alla devoluzione all'autorità giudiziaria ordinaria o, viceversa, al collegio arbitrale, integra una questione di competenza e non di giurisdizione. Tale competenza, peraltro, essendo fondandosi sull'accordo delle parti che hanno stipulato la clausola compromissoria, ne mutua la natura consensuale e deve ritenersi, pertanto, disponibile.
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In tale ottica l'adizione, da parte dell'attore, dell'autorità giudiziaria ordinaria in luogo del collegio arbitrale, deve essere valutata come concreta scelta o proposta di accordo processuale volta a rinunziare, almeno per il presente giudizio, agli effetti della clausola compromissoria, non essendo diversamente concepibile che l'attore possa adire un giudice incompetente, pur essendo pienamente consapevole e cosciente di tale incompetenza. A nulla vale la richiesta, contenuta in citazione ed in assenza di un'eccezione di incompetenza sollevata da controparte, di disporre la translatio iudicii:
l'eventuale incompetenza in questione non ha, come detto, natura inderogabile e non può pertanto essere oggetto di questione officiosa, ne deriva che può essere sollevata solo da controparte, non certo dall'attore, essendo quest'ultimo la parte che ha dato causa all'eventuale vizio processuale.
In altre parole, se l'attore avesse realmente voluto usufruire della clausola compromissoria, avrebbe dovuto adire direttamente il collegio arbitrale, eventualmente chiedendo che venisse sospeso il giudizio (pregiudicato) in attesa dell'esito di quello (pregiudiziale) avente ad oggetto l'annullamento della delibera condominiale che aveva inciso sulla efficacia della clausola compromissoria, non certo l'autorità giudiziaria che ritiene incompetente, al solo fine di ottenere una pronuncia di incompetenza.
Dall'altro lato va osservato che parte convenuta non ha sollevato la questione di incompetenza, aderendo pertanto alla proposta di accordo processuale dell'attore che ha adito l'autorità giudiziaria ordinaria.
A prescindere dalla validità della clausola compromissoria, il cui accertamento è oggetto di diverso giudizio, deve ritenersi raggiunto l'accordo processuale circa la cognizione dell'autorità giudiziaria ordinaria sulla controversia de quo, avente ad oggetto l'impugnativa di “tutte le deliberazioni assunte dall'assemblea nella riunione del 25.11.2022”.
Tanto premesso va valutata nel merito la domanda.
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Va, innanzitutto, sottolineato che la richiesta di annullamento in relazione al punto 8 dell'ordine del giorno deve considerarsi frutto di un mero refuso, non avendo l'assemblea del 25/11/2022 deliberato in ordine alla clausola compromissoria.
Per quanto attiene alle reali deliberazioni adottate, invece, l'unico motivo di doglianza è riferito alla mancanza di potere rappresentativo dell'amministratore di condominio, che si sarebbe riverberato prima in fase di convocazione e, infine, sulla delibera.
Nello specifico l'attore sostiene che il mandato all'amministratore è stato conferito con contratto di gestione stipulato tra la società la Suite & Residence
Italia S.r.l., che in base a tale contratto assumerebbe la veste di amministratore del condominio, e la Edil Sociale S.r.l., costruttrice del complesso immobiliare, la quale ultima avrebbe stipulato tale contratto anche quando non era più proprietaria di tutte le unità immobiliari, per averle cedute a terzi, tra cui l'odierno attore.
L'attore ravvisa nella fattispecie un'ipotesi di inefficacia dovuta all'assenza di potere rappresentativo in capo alla Edil Sociale, deducendo, tuttavia, che la stessa si è qualificata come proprietaria di tutte le unità abitative, pur non essendolo. Secondo quanto rappresentato dallo stesso attore, pertanto, non si sarebbe al cospetto di un falsus procurator, non avendo speso la Edil Sociale il nome dei proprietari ma essendosi qualificata ella stessa come tale;

l'inefficacia deriverebbe dalla carenza di legittimazione a disporre e non da difetto di potere rappresentativo.
Ad ogni modo, ciò che più conta è la prova, fornita dal condominio costituito, del conferimento dell'incarico di amministratore di condominio alla Suite &
Residence Italia S.r.l. per il tramite di regolare delibera assembleare, mai impugnata da parte attrice.
Parte convenuta, infatti, ha depositato verbali di assemblea del 2020, 2021 e del 2022 con i quali veniva conferito e confermato l'incarico di amministratore del condominio alla Suite & Residence Italia S.r.l.; ha poi
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dedotto la convenuta che tali verbali di assemblea venivano comunicati all'attore, assente in sede assembleare, e che questi non li impugnò; tali circostanze non sono state contestate da parte attrice e possono pertanto essere poste a fondamento della decisione.
In particolare la delibera del 4/11/2021 è idonea a conferire all'amministratore tutti i poteri di legge, ivi compreso quello di convocare l'assemblea annuale per l'approvazione del bilancio.
Ne deriva che la convocazione dell'assemblea che ha deliberato in seconda convocazione in data 25/11/2022 è stata effettuata da soggetto a tanto legittimato, in particolare dal rappresentante del condominio in carica Suite &
Residence Italia S.r.l.; l'unico motivo di impugnazione della delibera del
21/11/2022 risulta pertanto infondato.
Parte attrice ha poi dedotto, solo con la prima memoria istruttoria depositata in data 12/10/2023 nuovi motivi di invalidità della delibera impugnata, sintetizzabili nella gestione della RTA a mo' di semplice complesso condominiale, privo di servizi alberghieri, ciò che si dovrebbe riverberare sul bilancio.
Va preliminarmente osservato che tale doglianza si rivela inammissibile in quanto corrispondente a domanda del tutto nuova, in alcun modo conseguente alle domande o eccezioni proposte da controparte, la quale si era semplicemente limitata a dedurre e provare il titolo da cui deriva il potere di convocazione dell'assemblea.
Nell'azione di impugnativa della delibera assembleare, infatti, se il petitum è rappresentato dall'annullamento della delibera, la causa petendi coincide con il motivo di illegittimità della delibera;
ne deriva che al mutamento del motivo di illegittimità corrisponde una variazione della causa petendi, a sua volta elemento costitutivo della domanda, da ritenersi pertanto diversa rispetto a quella originariamente proposta.
Si è espressa, infatti, in tali termini la giurisprudenza di legittimità: “... ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera
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dell'assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti
e delle collegate ragioni di diritto, ovvero per una propria "causa petendi", che rende diversa, agli affetti degli artt. 183 e 345 c.p.c., la richiesta di annullamento di una delibera dell'assemblea per un motivo difforme da quello inizialmente dedotto in giudizio, e che allo stesso tempo impedisce al giudice la dichiarazione di annullamento della deliberazione dell'organo collegiale per un motivo di contrarietà alla legge o alle regole statutarie distinto da quello indicato dalla parte (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1378 del 18/02/1999; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5101 del 20/08/1986) " (Cass., Sez.
2, Ord. n. 4686 del 28.2.2018, ma si faccia anche riferimento a Cass
11600/1990; 13732/2005; 16675/2018).
La doglianza, in ogni caso, appare anche infondata.
Innanzitutto, l'attore non spiega in che modo, con quale meccanismo ed in virtù di quali regole contabili una diversa gestione rispetto a quella programmata si sia riverberata sulla bontà del bilancio.
Denuncia poi la violazione di un indimostrato divieto di alloggio non temporaneo e transeunte nelle (e di locazione delle) unità immobiliari facenti parte del complesso residenziale, che è anzi sconfessato dalla documentazione depositata dallo stesso attore.
Per quanto riguarda le locazioni il regolamento di condominio prevede testualmente che il condomino “nel caso in cui conceda in locazione il proprio ufficio o locale” debba assicurarsi che il conduttore si attenga al rispetto delle norme condominiali. È lo stesso regolamento condominiale, come si vede, che consente la locazione della proprietà esclusiva a terzi da parte del titolare dell'immobile.
Per quanto riguarda invece il divieto di alloggio definitivo anch'esso non trova fondamento nei titoli depositati. Vero è che il regolamento interno di gestione prevede la destinazione turistico alberghiera del complesso e la gestione della singola unità immobiliare in base al contratto di residence (art
2) ma non impone affatto che l'alloggio debba essere temporaneo, anzi l'art 7
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c) del documento in esame prevede espressamente, e semplicemente, che l'unità abitativa debba essere utilizzata esclusivamente come alloggio, omettendo qualsiasi riferimento alla temporaneità dell'utilizzo.
Per tali motivi la domanda va rigettata, con condanna dell'attore alle spese di lite secondo il criterio della soccombenza, le relative spese vengono liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55/2014.

PQM

Il giudice, definitivamente pronunciando sulle domande proposte, ogni ulteriore istanza disattesa, così definitivamente provvede:
• Rigetta la domanda;

• Condanna il sig. OS IC al pagamento, in favore del condominio
Residence Platani, delle spese di lite che si liquidano in euro 5077,00 per compensi, oltre IVA, cpa e rimborso spese forfettario come per legge.
Ritenuta la causa matura per la decisione, il Giudice, disponeva rinvio per discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'odierna udienza.

Così deciso in Nola, il 18/3/2025
Il Giudice
dott. Andrea Francesco Fabbri

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