R.G. n. 5314/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
Sezione IX civile, composta dai magistrati: dott. Eugenio Forgillo Presidente dott.ssa Natalia Ceccarelli Consigliere dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 5314/2019
TRA
, c.f. , nella qualità di socio Parte_1 C.F._1 accomandatario della “G & G IMMOBILIARE s.a.s. di ”, affiliata al Parte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Pierluca Ferretti, presso il cui studio Parte_2
elettivamente domicilia, in Napoli, alla via Nuova Poggioreale 164, in virtù di procura allegata all'atto di appello
APPELLANTE
E
, c.f. rappresentato e difeso dall'avv. Giuliana Controparte_1 C.F._2
Miglietta, c.f. , presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, alla C.F._3
Traversa Pola n. 10, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 9234/2019 pubblicata il 18.10.2019.
Conclusioni dell'appellante: in riforma della sentenza impugnata, rigettare integralmente la domanda formulata in primo grado da , con vittoria delle spese di lite del doppio Controparte_1
grado di giudizio.
Conclusioni dell'appellato: rigettare l'appello perché infondato e confermare la sentenza impugnata.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. citò in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, la Controparte_1 [...]
premettendo di aver contattato la convenuta nel mese di novembre Parte_3 del 2014 per visionare l'unità immobiliare sita in Casoria, al vico II S. Croce - oggetto di annuncio di vendita - così descritta: “3 locali - 130 mq. Via Santa Croce, in centro storico. Disponiamo di app.to
1

in stabile d'epoca, 100 mq. divisi in: 3 camere, cucina e bagno. Altezza 5 metri, con terrazzo di mq
30. Box auto e cantinola di proprietà. Richiesta 80.000,00 €”.
L'attore espose che, in data 6.12.2014, essendo l'immobile di proprio gradimento, sottoscrisse la proposta di acquisto, redatta su un modulo prestampato compilato a cura della società convenuta
(affiliata alla Tecno Rete), versando la somma di euro 5.000,00 a favore della promittente venditrice
(eredi , nonché la somma di euro 10.000,00 (5.000,00 euro in contanti e 5.000,00 Persona_1
euro mediante assegno), a titolo di corrispettivo a favore della G. & G. Immobiliare s.a.s., per l'attività di intermediazione svolta.
Il lamentò che - nonostante nella proposta di acquisto si precisasse che l'immobile dovesse CP_1
essere libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi - dalle ispezioni ipotecarie effettuate dal proprio notaio di fiducia, era emersa l'iscrizione di un'ipoteca eseguita in data 10.11.2014, ai nn.
49783/4309, a favore di EQ SU S.p.A., per un complessivo importo di euro 339.031,32.
Aggiunse, poi, di essere venuto a conoscenza, esaminando il titolo di provenienza dell'immobile e la planimetria catastale - documenti consegnatigli dalla società convenuta, a seguito di ripetuti solleciti, solo nel mese di febbraio del 2015 - che l'unità abitativa non era dotata né di un terrazzo di proprietà esclusiva né di un box auto, diversamente da quanto pubblicizzato nell'annuncio di vendita.
Sul rilievo dell'inadempimento della G. & G. Immobiliare s.a.s., l'attore concluse chiedendo la risoluzione del contratto di mediazione e la restituzione della somma versata a titolo di provvigione, oltre alla condanna della convenuta al risarcimento del danno patrimoniale - avendo sostenuto l'esborso di un canone trimestrale di euro 427,00 per la custodia dei propri arredi presso un deposito
(dopo aver liberato l'immobile dove abitava, confidando nella stipula del rogito) - e del danno morale.
Si costituì la società convenuta contestando la domanda dell'attore e deducendo che quest'ultimo aveva sottoscritto due proposte d'acquisto, la prima in data 10.11.2014 per il prezzo di euro 60.000,00
e la seconda - richiamata nell'atto di citazione - in data 6.12.2014, migliorativa, a seguito dello sviluppo di trattative, per il prezzo di euro 65.000,00.
La convenuta evidenziò che nei giorni immediatamente precedenti il 10.11.2014, data di sottoscrizione della prima proposta di acquisto, non risultava ancora iscritta alcuna ipoteca sull'unità immobiliare, sostenendo, in ogni caso, la sussistenza della responsabilità dei soli promittenti venditori che avevano taciuto l'imminente iscrizione della formalità pregiudizievole, della quale non potevano non aver avuto un congruo preavviso da parte dell'ente di riscossione esattoriale.
Quanto alla doglianza relativa alla consistenza immobiliare, la difesa della convenuta sottolineò che il promissario acquirente aveva visionato l'unità abitativa, ritenuta di suo gradimento, e che, nella seconda proposta di acquisto - posta dal a fondamento della domanda giudiziale - era CP_1 stata aggiunta la dicitura “l'immobile verrà trasferito insieme alle pertinenze presenti in atto”, con
2 evidente richiamo al contenuto dell'atto di provenienza dell'immobile a favore dei promittenti venditori, nel quale non vi era alcun riferimento né ad un terrazzo di proprietà esclusiva né ad un box auto di pertinenza.
Contestò, infine, di aver ricevuto, a titolo di provvigione, l'importo di euro 10.000,00, e riconobbe che le era stato consegnato soltanto un assegno bancario per l'importo di euro 5.000,00 e non anche
- come sostenuto dalla controparte - una ulteriore somma di euro 5.000,00 in contanti. Il primo giudice, con la sentenza in epigrafe indicata, accolse parzialmente la domanda di Controparte_1
e, sul presupposto della risoluzione del contratto per grave inadempimento della società convenuta, condannò quest'ultima al pagamento a favore del della somma di euro 6.281,00, oltre CP_1
interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Il Tribunale ha fondato la decisione sulle ragioni che di seguito si sintetizzano.
1) Dalla documentazione allegata da parte attrice emerge che l'agenzia immobiliare aveva pubblicizzato l'immobile oggetto della proposta di acquisto, come dotato di pertinenze, quali il terrazzo di proprietà esclusiva ed il box auto, non sussistenti, però, nella realtà, alla luce della planimetria consegnata all'attore nel mese di febbraio 2015, con conseguente violazione da parte della
G. & G. Immobiliare s.a.s. del generale dovere di buona fede di cui all'art 1175 c.c.
2) Come ha affermato la Suprema Corte, l'obbligo di informazione che grava sul mediatore ex art
1759 c.c. deve essere commisurato alla normale diligenza alla quale egli è tenuto a conformarsi nell'adempimento della prestazione dovuta;
tale obbligo riguarda non soltanto le circostanze note, ma anche quelle conoscibili dal mediatore con l'utilizzo della normale diligenza. In assenza di specifico incarico si esclude il dovere del mediatore di effettuare indagini di tipo tecnico-giuridico, come quelle riguardanti l'accertamento, previa consultazione dei registri immobiliari, della libertà dell'immobile oggetto di trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Dalla documentazione allegata dalla stessa parte convenuta emerge, però, che nell'incarico di mediazione, all'art. 7, è espressamente previsto l'obbligo del mediatore di consultare i pubblici registri al fine di valutare le condizioni dell'immobile. A ciò si aggiunge che, nel caso di specie,
l'agenzia immobiliare deve ritenersi responsabile anche per aver espressamente affermato, al momento della sottoscrizione della proposta, che non sussisteva alcuna ipoteca gravante sull'immobile, violando dunque l'obbligo di informazione di cui all'art. 1759 c.c. e il più generale dovere di diligenza, imposto dall'art. 1176 c.c.. L'inadempimento della convenuta va ritenuto grave e tale da determinare la risoluzione del contratto di mediazione.
3) Alla risoluzione del contratto consegue l'obbligo della parte inadempiente di restituire la provvigione ricevuta. Sul punto deve ritenersi provato solo il versamento della somma di euro
5.000,00, mediante assegno bancario versato in data 14.02.2015 in favore di parte convenuta, non
3 avendo l'attore fornito alcuna prova documentale del versamento in contanti degli ulteriori euro
5.000,00.
4) Relativamente al danno conseguente all'inadempimento, l'attore ha chiesto il rimborso delle somme pagate per la custodia dei mobili provenienti dall'abitazione che aveva lasciato, in vista dell'acquisto del nuovo immobile, nonché il risarcimento del danno morale. Quest'ultima voce di danno non è stata provata, e, quindi, nulla può essere riconosciuto all'attore a titolo di risarcimento del danno morale. Per la custodia degli arredi l'attore ha depositato alcune fatture della Trasporti
Group S.r.l., relative al deposito di mobili dal 9.01.2015 al 9.04.16, per un canone mensile di euro
175,00 oltre iva al 22% (totale 213,5).Tenuto conto che il rogito doveva essere eseguito entro il 28 febbraio 2015, appare congruo riconoscere all'attore il rimborso delle spese di custodia sostenute, nei limiti di sei mesi decorrenti dalla suddetta data - non potendosi imputare alla convenuta la custodia oltre un ragionevole termine - per un totale di euro 1.281,00.
5) In definitiva la convenuta va condannata al pagamento, in favore dell'attore, della somma totale di euro 6.281,00 (euro 5.000,00 a titolo restitutorio ed euro 1.281,00 per i costi sostenuti per il deposito degli arredi), oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
§ 2. Avverso la sentenza di primo grado , nella qualità di socio Parte_1
accomandatario della G. & G. Immobiliare s.a.s. di , ha proposto appello, Parte_1
cui ha resistito costituendosi, . Controparte_1
La Corte, all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione del 24 giugno 2025, ha deciso la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
§ 2.1. Con il primo motivo di gravame l'appellante lamenta l'“erronea valutazione di prove documentali”. Sostiene che “Dalla istruzione della causa è emerso che, all'atto della sottoscrizione della proposta di acquisto del 06/12/2014, migliorativa della precedente, sottoscritta il 10/11/2014,
l'attore, il quale aveva già visionato personalmente in ogni sua parte l'immobile, era altresì in possesso della documentazione ipocatastale.”.
Argomenta che, prima ancora di sottoscrivere qualsivoglia impegno obbligatorio, il aveva CP_1 già personalmente visitato ed esaminato l'immobile oggetto del suo interessamento, traendone dunque una conoscenza diretta con riguardo alla consistenza dello stesso.
Aggiunge: “appare impensabile che ad una persona, benché priva di quelle competenze specifiche, possa rappresentarsi 'tangibilmente' un immobile come comprendente specifici elementi pertinenziali (terrazza di proprietà esclusiva, box auto) laddove tali pertinenze abbiano natura e caratteristiche diverse o non esistano affatto”.
Reitera il rilievo, già sollevato in primo grado, dell'aggiunta alla seconda proposta di acquisto della dicitura “l'immobile verrà trasferito insieme alle pertinenze presenti in atto”, con evidente richiamo

4 - secondo l'appellante - al contenuto dell'atto di provenienza dell'immobile a favore dei promittenti venditori, nel quale non vi era alcun riferimento né ad un terrazzo né ad un box auto pertinenziali.
Precisa che il , in data 06/12/2014, appone la propria sottoscrizione su una proposta di CP_1 acquisto che descrive l'immobile richiamando l'atto di provenienza, “in tal guisa esplicitando la sua cognizione legale ed accettazione dello stato dei luoghi”, atto che così descrive le pertinenze:
“Costituisce accessorio di detto appartamento un piccolo vano terraneo sito in fondo al cortiletto di fronte all'androne, confinante con cortile, con Vico III Santa Croce, con la cassa scala “A” di Via
Santa Croce 11”.
§ 2.2. Il secondo motivo di gravame è rubricato “Quanto alla violazione degli Artt. 1759 e 1176 c.c.”.
La difesa dell'appellante riespone quanto già rappresentato in primo grado con riguardo alla circostanza, incontestata, che il medesimo giorno, 10 novembre 2014, della sottoscrizione della prima proposta di acquisto, EQ SU S.p.A. richiedeva alla competente Conservatoria dei RR.II.
l'iscrizione di ipoteca sull'immobile in questione, con conseguente impossibilità per l'agenzia immobiliare di venire a conoscenza della suddetta iscrizione pregiudizievole;
quindi, la G & G
Immobiliare s.a.s. aveva correttamente comunicato al promissario acquirente-proponente la inesistenza di pesi e/o gravami sull'immobile, all'esito di verifiche ipocatastali eseguite nei giorni immediatamente precedenti il 10 novembre 2014.
Poi così argomenta: “Non accettata la proposta di acquisto da parte dei promittenti venditori per incongruità del corrispettivo, il si risolveva – come noto, il 06/12/2014 - a formulare una CP_1 seconda, migliorativa proposta per € 65.000,00 = che veniva accettata dai promittenti venditori. E' evidente che, a questo punto, a distanza di meno di un mese dalla prima proposta e dalle conseguenti visure negative, non si manifestava particolare esigenza di eseguire nuove visure dei RR.II. anche in considerazione del fatto che della iscrizione ipotecaria avrebbero dovuto darne tempestivamente informazione proprio i promittenti venditori, ai quali l'Agente per la Riscossione aveva nelle more sicuramente provveduto a notificare gli atti prodromici”.
Sul punto l'appellante richiama il principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui:
<In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'Art. 1176 c.c. lo svolgimento – in difetto di particolare, incarico – di specifiche indagini tecnico-giuridiche, dovendosi pertanto ritenere che in caso di intermediazione di compravendita immobiliare – non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei RR.II. la libertà dell'immobile oggetto di trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.>>.
5 Aggiunge, inoltre, a sostegno della conformità del suo comportamento ai canoni di diligenza e buona fede, di essersi attivava “presso il legale dei promittenti venditori fino ad ottenere – in data
15/04/2015 – copia dell'atto di rinunzia di EQ SU S.p.A. alla ipoteca legale (documento versato ritualmente in atti ma evidentemente considerato non significativo dal Giudice a quo)”.
Infine il difensore dell'appellante evidenzia la condotta di mala fede della parte promittente venditrice, unica in grado di sapere che, in pendenza delle trattative, era stata iscritta ipoteca legale sull'immobile promesso in vendita, in quanto è di comune conoscenza che l'iscrizione di ipoteca legale costituisce “solo la parte conclusiva di una attività di esazione dell'Agente di Riscossione, che introduce la fase precipuamente 'esecutiva' ed è preceduta dalla notificazione di atti da parte degli
Enti impositori, dalla notificazione di Cartella/e di pagamento, dalla notificazione di preavviso di iscrizioni o trascrizioni in pregiudizio (vuoi su beni immobili, vuoi su beni mobili registrati). Sarebbe stato quindi legittimo attendersi che, in un contesto di correttezza e lealtà precontrattuale i promittenti venditori fornissero idonee informazioni sulla imminenza di attività pregiudizievoli della libera circolazione dei loro beni immobili”.
L'appellante conclude, quindi, ribadendo di aver documentalmente provato il proprio adempimento dell'obbligazione di intermediazione immobiliare derivante dalle proposte di acquisto sottoscritte dall'attore, non essendo stati idoneamente provati dall'attore - né ravvisandosi aliunde - profili di violazione dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759 c.c. e del più generale dovere di diligenza previsto dall'art. 1176 c.c..
§ 3. Va premesso che il giudice di primo grado ha ritenuto risolto il contratto di mediazione per il grave inadempimento della G. & G. Immobiliare s.a.s. rappresentato sia dall'aver offerto in vendita un immobile descritto come dotato di terrazzo di proprietà esclusiva e di box auto - che, in realtà non risultavano essere pertinenze dell'immobile - sia dall'aver offerto in vendita un bene gravato da un'iscrizione di ipoteca legale, nonostante fosse indicato come libero da pesi e formalità pregiudizievoli. Ciascuna delle menzionate condotte integra, di per sé, all'evidenza, un 'grave inadempimento' dell'agenzia immobiliare, atteso che l'una incide sulle qualità promesse del bene e l'altra sulla libera disponibilità dello stesso, comportando il rischio di espropriazione forzata del bene.
Pertanto - a prescindere da ogni questione sollevata con il primo motivo di gravame con riguardo alla circostanza che avrebbe formulato la proposta di acquisto nella piena Controparte_1 consapevolezza che l'unità abitativa era priva di un terrazzo di proprietà esclusiva e di un box auto - la sola infondatezza, per le ragioni che si seguito si espongono, del secondo motivo di gravame relativo all' iscrizione ipotecaria, impone la conferma della pronuncia del primo giudice, stante il grave inadempimento dell'agenzia immobiliare per aver offerto in vendita come libero da iscrizioni
6 pregiudizievoli un bene che risultava gravato da ipoteca a favore di EQ SU, per la rilevante somma di euro 339.031,32.
La sopraccennata infondatezza del secondo motivo di gravame risiede nel preliminare rilievo - condivisibilmente espresso dal primo giudice - che nell'incarico di mediazione, all'art. 7, è specificamente previsto l'obbligo del mediatore di consultare i pubblici registri ai fini di valutare le condizioni dell'immobile; peraltro nella proposta di acquisto redatta su un modello predisposto dall'agenzia immobiliare, si legge che, al momento della sottoscrizione della proposta, non sussisteva alcuna ipoteca gravante sull'immobile, diversamente da quanto poi emerso.
A fronte di uno specifico impegno assunto dall'agenzia immobiliare di offrire in vendita un bene non gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, non vi è dubbio che, in adempimento del dovere di diligenza di cui all'art. 1176 c.c., l'intermediaria avrebbe dovuto aggiornare le visure ipocatastali fino alla data della sottoscrizione della proposta di acquisto del 6.12.2014, non potendo confidare, imprudentemente, su visure effettuate quasi un mese prima, in occasione della sottoscrizione della prima proposta di acquisto (10.11.2014), non andata a buon fine.
La G. & G. Immobiliare s.a.s. non è esonerata da responsabilità per la dedotta mancata comunicazione da parte dei promittenti venditori del rischio che EQ SU avesse potuto iscrivere ipoteca sull'immobile, avendo essi verosimilmente ricevuto la notifica di atti prodromici. Neanche rileva la circostanza che la società appellante si fosse attivata, ottenendo in data 15.04.2015 la rinuncia di
EQ all'ipoteca. E invero, non solo la rinuncia depositata in atti non ha ad oggetto un'ipoteca, trattandosi di rinuncia ad un pignoramento eseguito in data 22.07.2014, vale a dire prima dell'iscrizione ipotecaria in questione, ma si tratta di dichiarazione di rinuncia successiva al 28 febbraio 2015, data in cui avrebbe dovuto essere stipulato il rogito.
Per quanto già esposto è superfluo l'esame del primo motivo di impugnazione e l'appello va rigettato.
§ 3. le spese del gravame seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo in base al DM
n. 147/2022 (scaglione di riferimento compreso tra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00), nella misura prossima ai minimi di tariffa, in considerazione della contenuta complessità delle questioni esaminate poste a fondamento della decisione e del modello decisorio semplificato adottato per la definizione del gravame.
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24.12.2012, n. 228 (applicabile ai giudizi introdotti dal trentesimo giorno successivo alla sua entrata in vigore, avvenuta in data 1.1.2013), per il versamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'instaurazione del procedimento di appello a norma del comma 1 - bis del citato art. 13.

PQM

7 La Corte d'Appello di Napoli, Nona Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese del grado a favore di spese che Controparte_1
si liquidano in euro 3.000,00 per compensi, oltre al rimborso per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa, con attribuzione al difensore dichiaratosi anticipatario;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli, 24 giugno 2025.
Il Consigliere estensore dott.ssa Maria Di Lorenzo
Il Presidente
dott. Eugenio Forgillo
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