N. 2625/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott. RA NI Presidente
Dott. Adriana Cassano Cicuto Consigliere
Dott. IO TE Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c. a seguito di sentenza della S.C. di cassazione n.
15222/2023, notificato il 29.9.2023 da
(C.F. ), con il patrocinio degli avv. Sanzo Salvatore, Castelli Parte_1 P.IVA_1
CI CC, ZO IU LU GE, con elezione di domicilio in Via della Moscova,
18 Milano, presso e nello studio dei difensori;

appellante-attrice in riassunzione
CONTRO
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Sardo Controparte_1 P.IVA_2
Cristina, con elezione di domicilio in Via Larga, 7 Milano, presso e nello studio del difensore;

appellato-convenuto in riassunzione
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 P.IVA_3
IN IO, con elezione di domicilio in Viale Varese, 87, Como, presso e nello studio del difensore;

appellante – convenuta in riassunzione OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
CONCLUSIONI per Parte_1
“…chiede a codesta Ecc.ma TE d'Appello di così giudicare: in via principale dichiarare che le disposizioni contenute nell'art. 9 del regolamento del Condominio oggetto di causa non sono opponibili alla condomina locatrice e alla conduttrice CP_2 Parte_1
accertare che le disposizioni contenute nell'art. 9 del regolamento del oggetto di CP_3
causa non recano alcun divieto di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini – e, quindi, l'unità immobiliare di proprietà di locata a - ad asilo CP_2 Parte_1 nido;
e, per l'effetto dichiarare conforme alla legge e al regolamento condominiale del Condominio l'attività di asilo svolta da all'interno dell'unità immobiliare di proprietà di;
Parte_1 CP_2
dichiarare l'infondatezza delle deduzioni, eccezioni e domande svolte dal Controparte_4
e da
[...] Controparte_2
in ogni caso emettere ogni altro provvedimento pertinente e consequenziale, anche in ordine alla liquidazione delle spese e delle competenze professionali del presente giudizio, del giudizio di primo grado (R.G.
n. 21445/2012 – Tribunale di Milano), del giudizio di secondo grado (R.G. n. 4567/2015 – TE
d'Appello di Milano) e del giudizio di legittimità (R.G. n. 34534/2018), da porre ad esclusivo carico delle parti appellate, previa riforma dei capi delle sentenze impugnate che hanno disposto la condanna di al pagamento delle spese di soccombenza”. Parte_1
Per COND. MILANO CP_1
“Voglia l'Ecc.ma TE di appello adita, contrariis rejectis, previo espletamento del nuovo accertamento fattuale demandato dalla TE di Cassazione mediante il rinvio nella sentenza n.
15222/2023 pubblicata in data 30.05.2023, sia attraverso la disamina delle prove documentali, che mediante l'espletamento delle prove orali tempestivamente articolate in primo grado e sulla cui ammissione si insiste, previa applicazione dei principi di diritto ivi richiamati così giudicare:
IN VIA PRELIMINARE: accertare e dichiarare l'inammissibilità delle nuove domande formulate dalla difesa di e da nel Parte_1 Controparte_2 presente giudizio “chiuso” di rinvio, in quanto diverse da quelle formulate nel giudizio di secondo
2 grado nel quale fu pronunciata la sentenza cassata e non necessitate dalla predetta statuizione della TE di Cassazione n. 15222/2023 pubblicata in data 30.05.2023;
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: respingere le domande tutte proposte negli avversari scritti difensivi, ivi compresi gli atti di appello e l'atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c. notificato su istanza della difesa di rigettando, pertanto, gli appelli avversari, Parte_1
con ogni declaratoria conseguente, ivi compresa la conferma integrale della sentenza del Tribunale di Milano n. 6250/2015 pubblicata in data 19.05.2015 per tutte le ragioni e i motivi rassegnati sia nel presente atto di costituzione che nei precedenti scritti difensivi depositati nel giudizio di primo grado, nel giudizio di secondo grado e nel giudizio di legittimità che si intendono richiamati con il presente atto, ivi compresi l'irretrattabilità degli effetti del giudicato prodotti in seguito alla omessa impugnativa da parte di della sentenza di Controparte_2
secondo grado n. 3709/2018 emessa dalla TE di Appello di Milano e pubblicata in data
31.07.2018, sia con riguardo all'accertamento di opponibilità, applicabilità, operatività e vigenza dell'art. 9 del regolamento condominiale e di sussumibilità sotto tale clausola limitativa regolamentare dell'attività concretamente ed effettivamente esercitata da sia Parte_1
con riguardo alla validità, regolarità, legittimità, efficacia e cogenza della delibera condominiale del 15.02.2012, sia in relazione al pagamento delle spese legali del giudizio di prime cure, così come liquidate nella sentenza di primo grado ed alla compensazione delle spese legali del giudizio di secondo grado, nonché alla carenza di legittimazione passiva dell'Amministratore condominiale in favore di tutti i Condomini, parti contraenti del regolamento contrattuale con riguardo alla domanda di accertamento incidentale e con effetto tra le sole parti della nullità dell'art. 9 del regolamento condominiale svolta in primo grado da Controparte_2
IN VIA SUBORDINATA E RICONVENZIONALE NEL MERITO: nella eventuale e non creduta ipotesi di riforma, anche parziale, della impugnata sentenza di primo grado n. 6250/2015 emessa dal Tribunale di Milano e pubblicata in data 19.05.2015 ad opera della Ecc.ma TE di Appello adita, in accoglimento, anche parziale, dell'appello promosso da e/o di Parte_1
previe tutte le declaratorie del caso, ivi comprese quelle Controparte_2
relative a:
- l'irretrattabilità degli effetti del giudicato formale di cui alla sentenza di secondo grado n.
3709/2018 emessa dalla TE di Appello di Milano e pubblicata in data 31.07.2018 e che ha confermato integralmente la sentenza n. 6250/2015 emessa dal Tribunale di Milano e pubblicata in data 19.05.2015, in favore del e nei confronti di Controparte_4 [...]
che non ha impugnato, neppure in parte, tale statuizione di secondo Controparte_2
grado, e, conseguentemente, nei confronti della parte riassumente che non Parte_1
3 può assumere una posizione diversa da quella della loro parte locatrice nei confronti del medesimo, sia con riguardo all'accertamento di opponibilità, applicabilità, operatività CP_3
e vigenza dell'art. 9 del regolamento condominiale e di sussumibilità sotto tale clausola limitativa regolamentare dell'attività concretamente ed effettivamente esercitata da sia Parte_1
in relazione al pagamento delle spese legali del giudizio di prime cure, così come liquidate nella sentenza di primo grado ed alla compensazione delle spese legali del giudizio di secondo grado e la conseguente non riproponibilità di questioni involte dal giudicato formatosi sui capi delle sentenze non cassati;

- il rigetto per inammissibilità della domanda formulata da di riforma degli Parte_1
inesistenti capi delle sentenze impugnate che avrebbero disposto la sua condanna al pagamento delle spese di soccombenza per assenza e carenza di interesse ad impugnare di detta parte richiedente;

- l'estraneità al tema del giudizio di legittimità di ogni profilo attinente all'impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dall'unica parte legittimata e titolata a farlo, in quanto condomina, CP_2
avverso la deliberazione dell'assemblea del
[...] Controparte_2 Parte_2
, Milano, approvata il 15 febbraio 2012, non avendo la stessa
[...] Controparte_2
impugnato la sentenza di secondo grado che aveva accertato la legittimità, Controparte_2
regolarità, validità, efficacia e cogenza di tale delibera condominiale, con conseguente passaggio in giudicato irrevocabile di tale capo della sentenza;

- la carenza di legittimazione passiva dell'Amministratore condominiale in favore di tutti i
Condomini, parti contraenti del regolamento contrattuale alla domanda di accertamento incidentale e con effetto tra le sole parti della nullità dell'art. 9 del regolamento condominiale svolta in primo grado da Controparte_2
- la presa d'atto dell'indubbio cambio di orientamento giurisprudenziale nella materia che ci occupa rispetto al precedente, tenuto costante per numerosi anni e nell'ambito del quale hanno avuto origine ben 2 statuizioni favorevoli per il , ossia una Controparte_4
sentenza di merito di primo grado ed una sentenza di merito di secondo grado,
• condannare, in via solidale tra loro, la locatrice e la Controparte_2 conduttrice alla cessazione se non dell'attività di asilo (nido) nel suo Parte_1
complesso, quanto meno delle attività di ballo/danza, di musica e canto esercitate con i bambini di età compresa tra 0 e 3 anni e, ancor di più, di tutte le diverse attività, rivolte a bambini di età superiore ai 3 anni e agli adulti, che nulla hanno a che vedere con l'attività di asilo nido indicata nella sentenza n. 15222/2023 emessa dalla TE di Cassazione e pubblicata in data 30.05.2023 ai fini dell'accertamento dell'applicabilità della clausola limitativa di cui all'art. 9 del regolamento
4 condominiale, che comportano il turbamento del pacifico godimento delle cose di proprietà singola o collettiva e implicano l'occupazione illegittima di parti e spazi comuni;

• assolvere il Condominio appellato da ogni richiesta restitutoria formulata dalla parte riassumente e da avente ad oggetto le somme Parte_1 Controparte_2
percepite dal Condominio medesimo a titolo di refusione delle spese di lite in esecuzione della sentenza di primo grado Milano n. 6250/2015 emessa dal Tribunale di Milano e pubblicata in data
19.05.2015, oggetto di conferma da parte della sentenza di secondo grado n. 3709/2018 emessa dalla TE di Appello di Milano e pubblicata in data 31.07.2018.
IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA E RICONVENZIONALE NEL MERITO: nella eventuale e non creduta ipotesi di riforma, anche parziale, della impugnata sentenza di primo grado n. 6250/2015 emessa dal Tribunale di Milano e pubblicata in data 19.05.2015 ad opera della
Ecc.ma TE di Appello adita, in accoglimento, anche parziale, dell'appello promosso da
[...]
e/o da , previe tutte le declaratorie del caso, Parte_1 Controparte_2
ivi comprese quelle relative a:
- l'irretrattabilità degli effetti del giudicato formale di cui alla sentenza di secondo grado n.
3709/2018 emessa dalla TE di Appello di Milano e pubblicata in data 31.07.2018 e che ha confermato integralmente la sentenza n. 6250/2015 emessa dal Tribunale di Milano e pubblicata in data 19.05.2015, in favore del e nei confronti di Controparte_4 [...]
che non ha impugnato, neppure in parte, tale statuizione di secondo Controparte_2
grado, e, conseguentemente, nei confronti della parte riassumente che non Parte_1
può assumere una posizione diversa da quella della loro parte locatrice nei confronti del medesimo, sia con riguardo all'accertamento di opponibilità, applicabilità, operatività CP_3
e vigenza dell'art. 9 del regolamento condominiale e di sussumibilità sotto tale clausola limitativa regolamentare dell'attività concretamente ed effettivamente esercitata da sia Parte_1
in relazione al pagamento delle spese legali del giudizio di prime cure, così come liquidate nella sentenza di primo grado ed alla compensazione delle spese legali del giudizio di secondo grado e la conseguente non riproponibilità di questioni involte dal giudicato formatosi sui capi delle sentenze non cassati;

- il rigetto per inammissibilità della domanda formulata da di riforma degli Parte_1
inesistenti capi delle sentenze impugnate che avrebbero disposto la sua condanna al pagamento delle spese di soccombenza per assenza e carenza di interesse ad impugnare di detta parte richiedente;

- l'estraneità al tema del giudizio di legittimità di ogni profilo attinente all'impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dall'unica parte legittimata e titolata a farlo, in quanto condomina, CP_5
[...
[...] avverso la deliberazione dell'assemblea del
[...] Controparte_2 Parte_2
, Milano, approvata il 15 febbraio 2012, non avendo la stessa
[...] Controparte_2
impugnato la sentenza di secondo grado che aveva accertato la legittimità, Controparte_2
regolarità, validità, efficacia e cogenza di tale delibera condominiale, con conseguente passaggio in giudicato irrevocabile di tale capo della sentenza;

- la carenza di legittimazione passiva dell'Amministratore condominiale in favore di tutti i
Condomini, parti contraenti del regolamento contrattuale alla domanda di accertamento incidentale e con effetto tra le sole parti della nullità dell'art. 9 del regolamento condominiale svolta in primo grado da Controparte_2
- la presa d'atto dell'indubbio cambio di orientamento giurisprudenziale nella materia che ci occupa rispetto al precedente, tenuto costante per numerosi anni e nell'ambito del quale hanno avuto origine ben 2 statuizioni favorevoli per il , ossia una Controparte_4
sentenza di merito di primo grado ed una sentenza di merito di secondo grado,
• condannare, in via solidale tra loro, la locatrice e la Controparte_2
conduttrice alla cessazione se non dell'attività di asilo (nido) nel suo Parte_1
complesso, quanto meno delle attività di ballo / danza, di musica e canto esercitate con i bambini di età compresa tra 0 e 3 anni e, ancor di più, di tutte le diverse attività, rivolte a bambini di età superiore ai 3 anni e agli adulti, che nulla hanno a che vedere con l'attività di asilo nido indicata nella sentenza n. 15222/2023 emessa dalla TE di Cassazione e pubblicata in data 30.05.2023 ai fini dell'accertamento dell'applicabilità della clausola limitativa di cui all'art. 9 del regolamento condominiale, che comportano il turbamento del pacifico godimento delle cose di proprietà singola o collettiva e implicano l'occupazione illegittima di parti e spazi comuni;

• compensare integralmente tra le parti in causa le spese e competenze legali della fase cautelare, dei giudizi di primo e di secondo grado e di legittimità;
IN VIA ISTRUTTORIA: si insiste per l'ammissione e l'espletamento delle prove orali per testi e per interrogatorio formale di e di nelle Controparte_2 Parte_1
persone dei loro rispettivi legali rappresentanti pro tempore, così come articolate nella memo-ria ex art. 183 VI comma n. 2 c.p.c. tempestivamente depositata dal e che vengono qui CP_3
integralmente richiamate;

IN OGNI CASO: con vittoria delle spese del presente giudizio di rinvio”.
Per Controparte_2
“…chiede l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
In via principale:

6 - Dichiarare che le disposizioni contenute nell'art. 9 del regolamento del Condominio oggetto di causa non sono opponibili alla condomina locatrice e alla conduttrice;
CP_2 Parte_1
- accertare che le disposizioni contenute nell'art. 9 del regolamento del oggetto di CP_3
causa non recano alcun divieto di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini – e, quindi, l'unità immobiliare di proprietà di locata a - ad asilo CP_2 Parte_1 nido;
e, per l'effetto
- dichiarare conforme alla legge e al regolamento condominiale del Condominio l'attività di asilo svolta da all'interno dell'unità immobiliare di proprietà di ”. Parte_1 CP_2
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
proprietaria di unità immobiliari nel Condominio di in Milano, CP_2 CP_4 proponeva impugnazione ex art. 1137 c.c. avverso la deliberazione dell'assemblea del Condominio, approvata il 15 febbraio 2012, volta ad impedirle di destinare ad asilo nido l'unità immobiliare di sua proprietà, locata con contratto del 21 dicembre 2011 alla per uso, appunto, di Parte_1
asilo nido, ludoteca e centro per famiglie e bambini.
L'assemblea condominiale, nella impugnata delibera, aveva invocato il divieto contenuto nell'art. 9 del regolamento di condominio, finalizzato ad impedire di “destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto” e che vietava di
“destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni”.
Il convenuto in Milano aveva proposto domanda riconvenzionale Parte_2 per ottenere la condanna dell'attrice a cessare la destinazione asilo nido dei locali di CP_2
proprietà della stessa, nonché al risarcimento dei danni.
A fronte di tale domanda riconvenzionale, chiamò in causa per essere CP_2 Parte_1
tenuta indenne in caso di condanna al risarcimento dei danni.
La nel costituirsi, propose a sua volta domanda risarcitoria contro la locatrice Parte_1
per non avere la stessa garantito l'idoneità dell'immobile locato (composto da open CP_2
space a piano terra, sedici vani e doppi servizi al piano rialzato e 4 cantine al piano interrato) alla destinazione pattuita nel contratto di locazione (art. 5: “I locali si concedono per il solo uso esclusivo di asilo nido, ludoteca e centro per famiglie e bambini”).
Con sentenza resa in data 19 maggio 2015 il Tribunale di Milano respingeva la domanda di impugnazione della delibera, accoglieva la domanda del e Controparte_6
condannava e alla immediata cessazione dell'attività di asilo nido, CP_2 Parte_1
7 giacché contraria al regolamento di condominio. Respingeva inoltre la domanda dell'attrice diretta alla declaratoria di nullità della clausola regolamentare, nonché la domanda risarcitoria del
Condominio, dichiarò perciò assorbita la domanda di manleva rivolta dalla contro la CP_2
e infine respinse la domanda di risarcimento azionata dalla verso la Parte_1 Parte_1
propria locatrice. Condannava a rifondere al convenuto e alla terza CP_2 CP_3
chiamata le spese di giudizio. Parte_1
La TE d'appello di Milano respingeva i gravami (riuniti) avanzati da e da CP_2 [...]
contro la sentenza resa dal Tribunale di Milano in data 19 maggio 2015, osservando che Parte_1
l'art. 9 del regolamento doveva intendersi volto a vietare, costituendo “un vincolo di natura reale”, non solo il mutamento della destinazione d'uso degli alloggi rispetto a quanto configurato nei singoli rogiti di acquisto, ma anche l'esercizio di una serie di specifiche attività. L'attività di asilo nido privato, svolta da nell'immobile di proprietà , incorrerebbe in entrambi Parte_1 CP_2
i divieti regolamentari, avendo essa determinato: a) sia un mutamento della destinazione d'uso, ai sensi della legislazione della Regione Lombardia, sia pure in relazione a “sottocategorie del medesimo raggruppamento”, ovvero da direzionale a produttiva;
b) sia l'adibizione ad una delle attività specificamente vietate dal regolamento “essendo l'asilo una scuola ove si pratica notoriamente anche musica e canto oltre ad altre attività didattiche che, per l'affollamento dell'utenza, comportano quelle condizioni di rumorosità che la norma regolamentare ha inteso del tutto inequivocamente vietare”.
La TE d'appello, sul motivo di gravame proposto da che contestava la condanna Parte_1 alla cessazione dell'attività resa anche nei propri confronti dal Tribunale, pur avendo il Condominio rivolto tale domanda inibitoria nei soli confronti della condomina ha osservato che la CP_2
chiamata in garanzia della conduttrice ad opera della stessa locatrice Parte_1 CP_2 aveva “esteso il contraddittorio” in ordine alla pretesa del Condominio, il che bastava a giustificare la condanna solidale delle due società.
Compensava integralmente tra le parti le spese del grado.
Avverso la sentenza n. 3709/2018 della TE d'appello di Milano, pubblicata il 31 luglio 2018, proponeva ricorso per cassazione, articolato in otto motivi. Parte_1
Con sentenza 15222/2023 la Suprema TE di cassazione accoglieva il primo, il secondo, il terzo ed il quinto motivo di ricorso, dichiarava assorbiti il sesto, il settimo e l'ottavo, rigettava il quarto, cassava la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e rinviava la causa alla TE
d'appello in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.
8 provvedeva a riassumere la causa, chiedendo: dichiarare che le disposizioni Parte_1
contenute nell'art. 9 del regolamento del Condominio oggetto di causa non erano opponibili alla condomina locatrice e alla conduttrice accertare che le disposizioni contenute CP_2 Parte_1 nell'art. 9 del regolamento del oggetto di causa non recavano alcun divieto di destinare CP_3
le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini – e, quindi, l'unità immobiliare di proprietà di locata a - ad asilo nido;
per l'effetto, dichiarare conforme alla legge CP_2 Parte_1
e al regolamento condominiale l'attività di asilo svolta da all'interno delle unità Parte_1
immobiliari di proprietà di . CP_2
Si costituiva formulando conclusioni analoghe a quelle presentate da . CP_2 Parte_1
Si costituiva infine il , chiedendo respingere tutte le domande Controparte_4
formulate dalle controparti e, in subordine, chiedendo la cessazione se non dell'attività di asilo nido nel suo complesso, quanto meno delle attività di ballo/danza, di musica e canto esercitate con i bambini di età compresa tra 0 e 3 anni e, ancor di più, di tutte le diverse attività, rivolte a bambini di età superiore ai 3 anni e agli adulti.
La causa veniva, su concorde richiesta delle parti, più volte differita, pendendo trattative per la sua definizione, che però non si perfezionavano, di talchè la TE fissava l'udienza del 10.6.2025 per la precisazione delle conclusioni;
a tale udienza, concessi i termini per le memorie conclusionali, tratteneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Suprema TE, nel definire il tema del giudizio di legittimità, osservava che “il ricorso per cassazione avverso la sentenza d'appello, che ha visto soccombenti nei confronti del
[...]
tanto la quanto la conduttrice è stato Parte_2 Parte_3 Parte_1 proposto unicamente da quest'ultima”. Osservava altresì che esulava pertanto da quanto devoluto ogni profilo attinente all'impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dalla condomina CP_2 avverso la deliberazione dell'assemblea del Condominio di approvata il 15 Parte_2
febbraio 2012, perchè soltanto i condomini, in quanto titolari di diritti reali sulle unità immobiliari,
e non anche i conduttori, hanno la facoltà di impugnare le deliberazioni dell'assemblea.
Riteneva pure estranea al tema del giudizio di cassazione ogni questione di nullità del regolamento contrattuale di condominio, in quanto tale azione era esperibile non nei confronti dell'amministratore, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di
9 litisconsorzio necessario, trattandosi, da un punto di vista strutturale, di un contratto plurilaterale avente scopo comune.
Avendo la TE d'appello inteso (con statuizione non colpita da specifica censura) che, a fronte della domanda di cessazione dell'attività contraria al divieto regolamentare rivolta dal Condominio nei confronti della condomina e della chiamata in garanzia della conduttrice CP_2 [...] ad opera della stessa locatrice si fosse “esteso il contraddittorio” in ordine Parte_1 CP_2
alla pretesa del Condominio, e avendo perciò confermato la condanna inibitoria delle due società, il tema delle censure si limitava, dunque, alla questione dell'opponibilità alla conduttrice ricorrente della disposizione contenuta nel regolamento condominiale che stabiliva il divieto di destinare singoli locali dell'edificio a determinati usi.
Fatta questa premessa, la TE respingeva il quarto motivo di ricorso vertente su una questione di natura processuale in quanto si doleva del fatto che la TE d'appello aveva fondato la propria decisione anche sull'asserita violazione da parte della del divieto di destinare gli alloggi a CP_2
uso di scuole di musica, canto e ballo, ovvero sulla violazione del secondo divieto dettato dall'art. 9 del regolamento condominiale, osservando che le eccezioni -nella specie, quella fondata sulla violazione del divieto di destinare gli alloggi a uso di scuole di musica, canto e ballo- non accolte in primo grado, in quanto rimaste assorbite, avrebbero dovuto essere riproposte, ai sensi dell'art. 346
c.p.c., con il primo atto difensivo e, comunque, non oltre la prima udienza.
Esaminava congiuntamente il primo, il secondo, il terzo ed il quinto motivo di ricorso, tra loro connessi, che accoglieva. Dichiarava assorbiti gli altri motivi.
Osservava in particolare che “l'azione intentata dal per l'asserita Parte_2
violazione, in immobile condotto in locazione, di una prescrizione contenuta nel regolamento condominiale di non destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio a determinati usi, recante altresì la domanda di cessazione dell'attività abusiva e di accertamento della illegittimità dell'attività svolta nell'immobile alla stregua del divieto regolamentare, non poteva proporsi nei confronti della sola conduttrice essendo la proprietaria dell'unità immobiliare Parte_1
litisconsorte necessario in un tale giudizio. Ciò si comprende in quanto il giudizio che CP_2
sia diretto a verificare l'esistenza e l'opponibilità di una siffatta clausola del regolamento, la quale preveda limitazioni all'uso delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, accerta la sussistenza di servitù reciproche che riguardano immediatamente la cosa e perciò deve coinvolgere anche il proprietario, e non soltanto il conduttore. Deve invero considerarsi che l'azione del CP_3 diretta a curare l'osservanza del regolamento ed a far riconoscere in giudizio l'esistenza della servitù che limiti la facoltà del proprietario della singola unità di adibire il suo immobile a determinate destinazioni, si configura come confessoria servitutis, e perciò vede quale legittimato
10 dal lato passivo in primo luogo colui che, oltre a contestare l'esistenza della servitù, abbia un rapporto attuale con il fondo servente (proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine), potendo solo nei confronti di tali soggetti esser fatto valere il giudicato di accertamento, contenente, anche implicitamente, l'ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino, mentre gli autori materiali della lesione del diritto di servitù possono essere eventualmente chiamati in giudizio quali destinatari dell'azione ex art. 1079 c.c. ove la loro condotta si sia posta a titolo di concorso con quella di uno dei predetti soggetti o abbia comunque implicato la contestazione della servitù (arg. da Cass. n. 1332 del 2014; n. 1383 del 1994). Il condominio, quindi, sempre che sia provata l'operatività della clausola limitativa, ovvero la sua opponibilità al condomino locatore, può chiedere, comunque, nei diretti confronti del conduttore di una porzione del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, giacché il conduttore non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, il quale, a sua volta, è tenuto ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione
(cfr. Cass. n. 24188 del 2021; n. 11383 del 2006; n. 4920 del 2006; n. 16240 del 2003; n. 23 del
2004; n. 15756 del 2001; n. 4963 del 2001; n. 8239 del 1997; n. 825 del 1997; n. 5241 del 1978).
Le aspirazioni del conduttore di destinare l'immobile locato al soddisfacimento delle proprie esigenze abitative o all'esercizio della sua attività produttiva non hanno, invero, spazio per alcuna rivendicazione nei confronti della collettività condominiale, e vengono relegate al piano dei rimedi sinallagmatici esperibili verso il locatore. Il nostro ordinamento, diversamente da altri, non differenzia, in termini di opponibilità al conduttore, tra clausole del regolamento condominiale trascritte prima o dopo la stipula del contratto di locazione. Il conduttore convenuto dal condominio sull'assunto della violazione della norma regolamentare non può perciò invocare alcuna verifica giudiziale di meritevolezza della limitazione al suo godimento, ma solo rilevare, eventualmente, la mancata approvazione o l'inopponibilità di quel regolamento che rappresenta la condizione costitutiva dell'esperita azione.
[…] Il condominio, che faccia valere nei confronti del conduttore la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi e richieda la cessazione della destinazione abusiva al conduttore, deduce l'esistenza di servitù gravanti sulla cosa locata, le quali menomano il diritto del conduttore, e ciò implica l'applicabilità dell'art. 1586 c.c. con riguardo al rapporto locativo. Il conduttore convenuto dal condominio, ove si opponga alla pretesa di quest'ultimo, dimostra comunque di avere interesse a
11 rimanere nella lite, agli effetti del secondo comma del citato art. 1586 c.c., interesse qui risultante dalle decisioni rese nei pregressi gradi del giudizio (cfr. Cass. n. 5899 del 2022; n. 457 del 1976; n.
892 del 1962).
[…] Accertata la permanente legittimazione della conduttrice a verificare Parte_1
l'esistenza e l'opponibilità della disposizione contenuta nell'art. 9 del regolamento condominiale, la sentenza della TE d'appello di Milano ha deciso le relative questioni di diritto non uniformandosi all'orientamento consolidato di questa TE, senza fornire elementi che possano indurre a modificare tale orientamento.
[…] E' noto che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte (come nella specie, in forza del dedotto articolo 9 del regolamento del ) a vietare lo svolgimento di determinate attività Parte_2 all'interno delle unità immobiliari esclusive (nella specie, si tratta del divieto di “destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto”, ovvero di “destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni”), costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione del relativo peso (Cass. n. 23 del 2004; n. 5626 del 2002; Cass. n. 4693 del 2001;
Cass. n. 49 del 1992; n. 21024 del 2016; n. 6769 del 2018; n. 3852 del 2020; n. 24526 del 2022).
[…] Configurandosi, appunto, tali restrizioni di godimento delle proprietà esclusive come servitù reciproche, intanto può allora ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in quanto le medesime limitazioni siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, dovendosi desumere inequivocamente dall'atto scritto, ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù, la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Il contenuto di tale diritto di servitù si concreta nel corrispondente dovere di ciascun condomino di astenersi dalle attività vietate, quale che sia, in concreto, l'entità della compressione o della riduzione delle condizioni di vantaggio derivanti - come qualitas fundi, cioè con carattere di realità
- ai reciproci fondi dominanti, e perciò indipendentemente dalla misura dell'interesse del titolare del Condominio o degli altri condomini a far cessare impedimenti e turbative. Non appaga, pertanto, l'esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell'utilità costituenti il contenuto della servitù costituita per negozio la formulazione di divieti e limitazioni nel regolamento di condominio
12 operata non mediante elencazione delle attività vietate, ma mediante generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (quali, ad esempio, l'uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato), da verificare di volta in volta in concreto, sulla base della idoneità della destinazione, semmai altresì saltuaria o sporadica, a produrre gli inconvenienti che si vollero, appunto, scongiurare (Cass. n. 38639 del 2021; n. 33104 del 2021; n. 24188 del
2021; n. 21307 del 2016; n. 23 del 2004).
[…] La condivisa esigenza di chiarezza e di univocità che devono rivelare i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, coerente con la loro natura di servitù reciproche, comporta che il contenuto e la portata di detti divieti e limiti vengano determinati fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate. L'art. 1362 c.c., del resto, allorché nel primo comma prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto, anzi intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile.
[…] Nella interpretazione del divieto di “destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto”, occorre allora considerare che il contenuto di un diritto reale di servitù non può consistere in un generico divieto di disporre del fondo servente, dovendo il titolo costitutivo contenere tutti gli elementi atti ad individuare la portata oggettiva del peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario, con la specificazione dell'estensione (Cass. n. 18349 del 2012).
Si insegna in dottrina che la servitù è un “diritto reale speciale”, sicché contenuto di essa, ove il peso imposto consista in un non facere, non può mai essere un indeterminato divieto di astensione da ogni diversa destinazione all'utilizzazione del fondo servente, che ne svuoti la proprietà.
La questione rievoca il complesso dibattito sui vincoli convenzionali alla destinazione d'uso dei beni immobili e sulla inidoneità degli stessi a valicare l'efficacia meramente obbligatoria. Già la più risalente giurisprudenza sosteneva l'invalidità delle clausole contrattuali degli atti di vendita che vietassero sine die all'acquirente di imprimere una diversa destinazione al bene, per l'effetto di disintegrazione del diritto di proprietà da esse discendenti (Cass. n. 1056 del 1950; n. 1343 del
1950; n. 4530 del 1984).
La costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa, allora, una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, seppur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può risolversi nella totale elisione
13 delle facoltà di disposizione del fondo servente (Cass. n. 1037 del 1966), precludendo al titolare dello stesso ogni possibile mutamento di destinazione.
Avendo, peraltro, la TE d'appello di Milano analizzato la nozione legislativa della “destinazione d'uso”, occorre precisare che la decisione in esame non pone una questione di interpretazione delle disposizioni di legge, la quale è regolata dall'art. 12 delle preleggi assegnando un valore prioritario al dato letterale ed individuando, quale ulteriore elemento, l'intenzione del legislatore, quanto questione di interpretazione contrattuale in senso stretto, la quale, come già considerato, ha ad oggetto la determinazione della volontà dei contraenti.
Nella interpretazione, invece, del divieto di “destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni”, occorre preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, avendo riguardo alle limitazioni enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, e cioè alla elencazione delle attività vietate risultanti dall'atto scritto, non potendosene desumere ulteriori e diverse in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condomini contraenti in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare (quale, ad esempio, evitare tutte le attività parimenti
“rumorose”).
[…] Alla stregua dei principi enunciati, dovrà procedersi in sede di rinvio ad accertare se l'art. 9 del regolamento condominiale fosse opponibile alla condomina locatrice e se lo CP_2
stesso rechi un divieto chiaro ed esplicito di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva ad asilo nido”.
La risposta alla prima domanda deve essere positiva.
In data 13.07.1965, con atto notarile n. 44873/7344 di repertorio a ministero Dott. Persona_1
Notaio in Milano, e registrato a Milano il 21.07.1965 n. 10817 - 71 serie 1T, Controparte_2
(già acquistava infatti le unità immobiliari per cui è causa
[...] Parte_4
direttamente dalla società costruttrice/venditrice Parte_5
In tale atto di compravendita veniva dichiarato che “Gli immobili compravenduti vengono trasferiti con tutti i diritti, azioni e ragioni inerenti, con tutti gli annessi, infissi, accessori e pertinenze, con tutte le servitù attive e passive, anche non apparenti, a corpo e non a misura nello stato attuale di fatto e di diritto. (…) La parte acquirente si impegna a rispettare il regolamento di condominio dello stabile, quale trovasi allegato al citato atto Notaio dell'8 luglio 1965 n. 44777 di Per_1
repertorio e si dichiara edotta di tutte le pattuizioni riportate nel citato atto, specie per quanto attiene alla destinazione ed al funzionamento delle parti comuni condominiali ed alla ripartizione delle spese relative”.
14 Il regolamento condominiale ha natura contrattuale, in quanto allegato ad atto a rogito del precitato
Notaio dell'8 luglio 1965 n. 44777 di repertorio e allegato/richiamato nei successivi atti di Per_1
acquisto immobiliare, ed è stato da (ora Parte_4 Controparte_2
espressamente accettato.
Siffatto regolamento condominiale contrattuale, per quanto non trascritto, è comunque valido per i primi condomini che acquistano dal costruttore, con rogito che lo allega/richiama, perché per essi il vincolo è contrattuale;
le clausole che limitano i diritti sulle proprietà esclusive potrebbero rivelarsi inefficaci nei confronti dei successivi acquirenti, se non specificamente richiamate e accettate nell'atto di acquisto o se non è stata effettuata la trascrizione del regolamento stesso presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Non si pone però nel caso in esame alcun problema di opponibilità ultra partes, avendo CP_2
acquistato dal costruttore, con regolamento già presente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24526 del
[...]
9/8/2022, Rv. 665393; id. Sez. 2, Ordinanza n. 5336 del 2/3/2017, Rv. 643064).
Consegue pertanto la piena opponibilità dell'art. 9 del regolamento contrattuale alla condomina/locatrice (già e, Controparte_2 Parte_4
conseguentemente, alla conduttrice che, nel contratto di locazione commerciale Parte_1 registrato il 12.1.2012, si obbligava “ad osservare e a far osservare dai suoi dipendenti e/o collaboratori il regolamento interno dello stabile che dichiara di conoscere e di accettare” (art. 16).
Si deve a questo punto accertare se il regolamento rechi un divieto chiaro ed esplicito di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva ad asilo nido.
Non rileva che il regolamento rechi divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello figurante nel rogito, perché la Suprema TE ha chiarito che “la costituzione della servitù … non può risolversi nella totale elisione delle facoltà di disposizione del fondo servente (Cass. n. 1037 del 1966), precludendo al titolare dello stesso ogni possibile mutamento di destinazione” e, nel caso in esame, si pretenderebbe di mantenere ferma la destinazione originaria, di ufficio, impendendosi ogni ulteriore diversa destinazione.
Quanto al divieto di “destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni”, la Cassazione ha chiarito che si deve avere “riguardo alle limitazioni enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, e cioè alla elencazione delle attività vietate risultanti dall'atto scritto, non potendosene desumere ulteriori e diverse in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condomini
15 contraenti in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare (quale, ad esempio, evitare tutte le attività parimenti “rumorose”)”.
Se così è -se cioè la limitazione deve essere enunciata in modo chiaro e preciso, non potendosi desumere ulteriori e diverse attività in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condomini contraenti in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare- si deve osservare che nessuna limitazione viene imposta all'esercizio dell'attività di asilo-nido, limitandosi la prescrizione ad investire le diverse attività di esercizio degli alloggi ad uso sanitario, di pensioni, di scuole di musica, canto e ballo.
Si noti che non vengono vietate le scuole tout court, nell'ambito delle quali sarebbe ragionevole considerare anche gli asili d'infanzia, ma si precisa che sono precluse le scuole “di musica, canto e ballo”, con ciò individuandosi una limitazione specifica che, nel caso di specie, non può ritenersi configurata né tanto meno implicitamente ricompresa nell'attività (espressamente non vietata) di asilo nido.
Deve quindi affermarsi che il regolamento condominiale non vieta l'attività di esercizio di asilo nido, oggetto di causa.
Le altre domande formulate subordinatamente dal (“cessazione se non dell'attività di CP_3
asilo nido nel suo complesso, quanto meno delle attività di ballo/danza, di musica e canto esercitate con i bambini di età compresa tra 0 e 3 anni e, ancor di più, di tutte le diverse attività, rivolte a bambini di età superiore ai 3 anni e agli adulti, che nulla hanno a che vedere con l'attività di asilo nido”) sono inammissibili, in quanto nuove.
La regolamentazione delle spese deve essere rinnovata, alla luce delle determinazioni assunte all'esito del presente giudizio di rinvio.
In virtù del c.d. principio espansivo di cui all'art. 336 c.p.c., la cassazione parziale della sentenza ha effetto sulle parti della pronuncia dipendenti da quella cassata, onde l'annullamento in sede di legittimità della pronuncia del giudice del merito, seppure limitato a un capo di essa, si estende alla statuizione relativa alle spese processuali, sicché il giudice di rinvio ha il potere di rinnovare totalmente la relativa regolamentazione in base all'esito finale della lite. (Cass. Sez. 3, Ordinanza n.
29056 del 11/11/2024, Rv. 672654 e prec. ivi indicate sino a id. Sez. Unite, Ordinanza n. 10615 del
4/7/2003, Rv. 564829).
Nel rapporto – l'esito finale della lite vede vincitrice Parte_1 CP_3 Parte_1 però nella comparsa conclusionale di questo giudizio di rinvio “conscia di quanto disposto dall'autorità giudicante nei precedenti gradi di giudizio”, chiede “la conferma della statuizione delle
16 spese disposta nel corso del primo grado di giudizio e la condanna del alle spese del CP_3 giudizio di appello” (pag. 27); la liquidazione delle spese di primo grado viene quindi operata nei termini richiesti.
Nel rapporto – Condominio prevale , che vede riconosciuta la possibilità di CP_2 CP_2
destinare ad asilo nido il proprio immobile, quindi le competono le spese per i giudizi di primo e secondo grado;
non del giudizio di cassazione, al quale non ha partecipato;
competono ulteriormente le spese del giudizio di rinvio.
Dette spese vengono liquidate in dispositivo, in conformità ai parametri indicati in D.M. 55/14 e
D.M. 147/22 per le controversie di valore indeterminabile, di media complessità, avuto riguardo ai parametri medi per le fasi di introduzione, studio e decisione, minimi per la fase di trattazione ove prevista (in assenza di attività istruttoria).
Le presenti statuizioni sostituiscono integralmente quelle in tema di spese delle sentenze di primo e secondo grado;
non si provvede alle conseguenti restituzioni, che non vengono richieste.

P.Q.M.


La TE d'Appello, definitivamente pronunciando nel giudizio di rinvio conseguente a sentenza della Suprema TE di cassazione n. 15222/2023,
- accerta che le disposizioni contenute nell'art. 9 del regolamento del Condominio oggetto di causa non recavano alcun divieto di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini –e, quindi, l'unità immobiliare di proprietà di locata a ad asilo nido;
CP_2 Parte_1
- per l'effetto, dichiara conforme al regolamento condominiale del Condominio l'attività di asilo svolta da all'interno dell'unità immobiliare di proprietà di Parte_1 Controparte_2
- condanna il condominio di in Milano al pagamento delle spese processuali, che CP_4
liquida per compensi defensionali, in favore di nella misura di: Parte_1
- € 3.700,00 per il giudizio di primo grado;

- € 10.523,00 per il giudizio di secondo grado;

€ 6.271,00 per il giudizio di cassazione;

€ 10.313,00 per il giudizio di rinvio;

17 in favore di nella misura di: CP_2
- € 9.275,00 per il giudizio di primo grado;

- € 10.523,00 per il giudizio di secondo grado;

- € 10.313,00 per il giudizio di rinvio;
in entrambi i casi, oltre spese generali 15%, IVA e cpa.
Così deciso in Milano, 30/9/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
IO TE RA SA NI
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