REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
La Corte di Appello di Caltanissetta, sezione civile, composta dai signori
Dr. Roberto Rezzonico Presidente
Dr. Emanuele De Gregorio Consigliere
Dr. Giovanna Sanfilippo Giudice ausiliario relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 314/2022 RGCA
Promossa da nata ad [...] l'[...] (C.F. Parte_1
; C.F._1
, nato a [...] il [...] ; Parte_2 CodiceFiscale_2 quali eredi legittimi di deceduto in Gela il 4.07.2022, Persona_1 entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Fabiola Paola Rita Tempio per procura in calce all'atto di appello
Appellanti
Contro
1 , nata a [...] l'[...] (C.F. ), CP_1 C.F._3 rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Giudice per procura in calce alla comparsa di costituzione
, nato a [...] il [...] C.F. , CP_2 C.F._4 rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Morgano per procura in atti
Appellati
Conclusioni delle parti
Per gli Appellanti: Piaccia all'On.le Corte di Appello adita, previa istanza di inibitoria, e in riforma della sentenza impugnata, accogliere il presente appello e per l'effetto statuire che in primis è fondato il contratto preliminare di vendita e di conseguenza accogliere la richiesta di trasferire in favore di Parte_2
, nato a [...] il [...] che contestualmente accetta, ai danni di
[...]
nata a [...] l'[...] e residente a Gela in Vico Lionti n.3, CP_1 la proprietà dell'immobile sito in Gela Vico Lionti n.1, piano terra identificato al NCU di Gela, F. 253, part. 368, sub1,categoria C/2 classe 5, consistenza 29mq, rendita euro 167,75, condizionando il detto trasferimento al pagamento della somma di €.5.164,57, o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, a condizione a sua volta, della previa liberazione dell'immobile da ipoteca, pegno, cose, persone, vincoli pregiudizievoli ordinando al Conservatore RR.II. di effettuare le trascrizioni di rito;
in subordine, si chiede la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. per mancato adempimento delle obbligazioni di parte convenuta, oltre la restituzione di tutte le somme versate in acconto caparra, raddoppiate del loro importo come per legge, oltre la corresponsione della somma dovuta come penale così come da preliminare;
il tutto maggiorato di interessi e rivalutazione monetaria dalla data del 9.7.1999 al soddisfo.
Con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.
In via istruttoria chiede ammettersi i documenti: doc.1) procura speciale di divisione;
2) scrittura preliminare di vendita del 27.02.99; 4) dichiarazione di successione, 11) perizia giurata geom. datata 10.10.22 Persona_2 cronologico n. 533/2022, in uno con gli allegati;
ammettere le seguenti prove testimoniali con il geom. sui capitoli di prova contrassegnati dai Per_2 numeri 1-2. per l'appellata : dichiarare l'appello infondato e confermare CP_1
l'impugnata sentenza;
con vittoria di spese del doppio grado di giudizio. per l'appellato : dichiarare l'appello infondato e confermare CP_2
l'impugnata sentenza;
con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.
2 RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, evocava in Persona_1 giudizio davanti al Tribunale di Gela per sentire emettere in suo CP_1 favore, previo accertamento dell'inadempimento delle obbligazioni dedotte nel contratto preliminare di vendita sottoscritto il 27 febbraio 1999, sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento dell'immobile sito in Gela, Vico Lionti, n.1, piano terra di circa 28mq. In via subordinata al mancato accoglimento della domanda principale, ha chiesto la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della convenuta, con conseguente condanna al pagamento del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, oltreché della somma stabilita a titolo di penale. Esponeva di avere sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile di cui in precedenza con e (e per quest'ultimo con il CP_1 CP_2 procuratore Avv. Scicolone) da loro ricevuto in eredità dal padre
[...]
che era stato stabilito il corrispettivo di 29 milioni di vecchie lire;
Per_3 con una penale di lire 10 milioni in caso di inadempimento da parte dei promettenti venditori;
che contestualmente, era stato immesso nel possesso dell'immobile; che in tre occasioni, veniva versata la somma complessiva di lire 19 milioni (pari a €.9.812,681) a titolo di caparra, così residuando la somma di lire 10 milioni che si sarebbe dovuta pagare al momento della sottoscrizione del definitivo;
soggiungeva, che nonostante le diverse diffide a comparire innanzi al notaio per la stipula della compravendita, i promettenti venditori non avevano dato seguito all'impegno assunto contrattualmente;
che dalle visure catastali, l'immobile risultava essere di proprietà esclusiva di CP_1 dalla data 28 marzo 2013, a seguito di divisione ereditaria (in Not. CP_3
rep. ai nn.929/7702.1-2013-doc.n.9produzione appellanti) . Avendo
[...] avuto esito negativo il tentativo di mediazione, chiedevano al Tribunale l'accoglimento delle domande sopra riportate.
Si costituiva eccependo la prescrizione decennale del diritto alla CP_1 stipula del contratto definitivo nonché la nullità del contratto preliminare per mancanza degli elementi essenziali per l'individuazione dell'oggetto del contratto con conseguente richiesta di condanna alla restituzione dell'immobile.
Avanzava ancora, domanda riconvenzionale di condanna dell'attore al risarcimento del danno determinato dall'impossibilità di utilizzo dell'immobile che, all'atto della sottoscrizione del preliminare e nelle more della stipula del definitivo, era stato trasferito in detenzione al promissario acquirente.
Eccepiva infine, l'inammissibilità della richiesta di condanna al pagamento della penale evidenziando che gli attori, e non lei, erano stati inadempienti. Chiedeva quindi il rigetto della domanda, il rilascio dell'immobile, la risoluzione
3 del contratto ex art.1453 c.c. per mancato adempimento delle obbligazioni assunte da parte attrice ed il risarcimento dei danni.
In corso di giudizio veniva disposta l'integrazione del contraddittorio, con ordinanza dell'8 giugno 2020 nei confronti di , il quale CP_2 proponeva le stesse difese di . CP_1
L'iter istruttorio veniva compiuto con produzione documentale.
All'esito il Tribunale di Gela, con sentenza n. 443/2022 pubblicata il 6.09.2022, dichiarava la nullità del contratto preliminare per mancata indicazione della licenza edilizia relativa all'immobile condannando in solido i convenuti a restituire le somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria, pari a complessivi euro 9.812,681, ordinando a la restituzione Persona_1 dell'immobile oggetto del preliminare, rigettando le altre domande di parte attrice e di parte convenuta e compensando interamente tra le parti le spese di lite.
******
Avverso la sentenza di primo grado hanno proposto appello e Parte_1
con unico articolato motivo, lamentando l'errato Parte_2 accoglimento dell''eccezione relativa alla mancanza di prova della conformità edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile oggetto del preliminare. Tale conformità infatti era già intrinseca nel preliminare di vendita poiché l'immobile oggetto della vendita è stato edificato con regolare Licenza Edilizia
/Nulla Osta del 2.03.1964 e ciò è tanto vero che più volte il de cuius degli attuali appellanti, , aveva invitato e diffidato i convenuti a Persona_1 stipulare l'atto definitivo avendo conferito mandato al Notaio che certamente aveva valutato la regolarità dell'immobile che inoltre risulta ben identificato al Catasto fabbricati di Caltanissetta al F.253,par.368 sub 1,mq.29,cat. c/2 intestato ad giusto atto di divisione del 28.8.2013. Ciò anche CP_1 alla luce della perizia giurata del geom. redatta su incarico degli Per_4 appellanti e depositata insieme a tutta la documentazione dagli appellanti.
Si sono costituiti i germani e , reiterando le CP_1 CP_2 precedenti difese, contestando le ragioni poste alla base dell'atto di impugnazione avversario, di cui hanno chiesto il rigetto.
All'udienza del 31.10.2024, viste le conclusioni depositate dall'appellante, nell'ambito della disposta trattazione scritta, la Corte ha assunto la causa in decisione alla scadenza dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
Tutto ciò premesso, il Collegio ritiene che l'appello sia fondato.
4 In sintesi, con preliminare di vendita per scrittura privata, del 27.02.1999, i signori e (quest'ultimo tramite il procuratore CP_1 CP_2 avv. Scicolone) promettevano di vendere al signor dante Persona_1 causa degli odierni appellanti un immobile sito in Gela Vico Lionti n.2 esteso circa mq.29, prezzo convenuto lire 29.000.000, caparra confirmatoria lire
9.000.000, ulteriori anticipi per un totale di lire 19.000.000; penale di lire
10.000.000 in caso di inadempimento da parte della parte venditrice.
L'atto definitivo si sarebbe dovuto stipulare entro il 10.04.1999 dinanzi il notaio di Gela. Per_5
Il Tribunale di Gela ha rigettato la domanda del , accogliendo Persona_1
l'eccezione dei convenuti sull'assenza nel preliminare di un'esatta indicazione dell'oggetto della compravendita nonché degli estremi della concessione edilizia e per mancata presentazione di quanto previsto dell'art. 40 della legge 47/1985 e dall'art. 46 del d.p.r. 380/201 (istanza di sanatoria), ritenendo tale eccezione assorbente.
Appare fondata la censura mossa al Tribunale di avere immotivatamente disatteso la documentazione ipocatastale fornita dagli appellanti ed allegata alla perizia giurata del geom. del 06.10.2022. Risultano ivi allegati Per_4 documenti emessi da organi pubblici tecnici ed amministrativi, in cui è indicato che il vano terrano oggetto del preliminare di compravendita, sito in Gela Vico Lionti piano terra, esteso mq. 29 era stato realizzato con regolare licenza edilizia/Nulla Osta del 02.031964 (all. 3 della perizia), in catasto Fabbricati di Caltanissetta fg.253 Part.368 sub.1, consistenza mq.29.
Il suddetto immobile inoltre era indicato nella dichiarazione di successione ereditaria n.523 vol./159 dello Ufficio di Registro di Gela (doc.5 della perizia) in cui i germani e ne sono indicati quali CP_1 CP_2 proprietari. Tali documenti, allegati in copia autentica, nella relazione di perizia giurata del geom. devono ritenersi assolutamente idonei a fornire Per_2 prova dell'esatta identificazione dell'immobile oggetto del preliminare, nonché della sua regolarità urbanistica.
In tal senso, attesta il perito “..L'immobile indicato nella scrittura privata di compravendita del27.02.1999 è l'immobile sito in Gela,Vico Lionti n.2,fg.253,part.368 sub.1,cat.c2,classe 5, consistenza 29mq…” precisando ancora che tutti i dati necessari si rinvengono nella scrittura privata di compravendita come in precedenza specificata. Inoltre, il perito ha pure attestato la regolarità urbanistica dell'immobile in contestazione, per cui il richiamo all'art.46 del d.p.r. 380/01nella sentenza impugnata è incongruente, atteso che la norma riguarda la nullità degli atti relativi agli edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17.03.1985.
5 L'immobile, oggetto di causa è stato costruito con regolare licenza edilizia/Nulla Osta rilasciata il 02.03.1964 ai signori e Persona_3
, genitori danti causa dei promissari venditori e Controparte_4 CP_5
; che l'immobile di Vico Lionti n.2 piano terra è indicato tra i CP_2 beni oggetto della dichiarazione di successione dei promissari . CP_1
Le superiori osservazioni appaiono conformi all'indirizzo della Cassazione secondo cui. “in tema di esecuzione specifica di concludere un contratto di compravendita, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all'onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, il promissario acquirente può, al fine di ottenere la sentenza ex art.2932c.c., supplire a tale omissione mediante la produzione in giudizio di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia. (Cass.Ord.29 maggio n.2023,n14976,sez.IIcivile)”.
Di qui la ritenuta fondatezza del motivo di appello.
Risulta poi dagli atti che gli appellanti si sono attivati per giungere alla stipula del contratto definitivo ed hanno prodotto, già all'atto della loro costituzione in primo grado, le varie diffide ad adempiere sottoscritta dal loro dante causa con le quali, oltre a rassegnare la volontà di procedere alla stipula dell'atto pubblico definitivo di compravendita del bene de quo, convocavano gli odierni appellati il giorno 24/27/2003 innanzi al Notaio per procedere alla stipula Per_5 dell'atto definitivo ed ancora il 24/7/2012 presso il Notaio di Gela, Pt_3 convocazioni andate deserte per assenza dei promissari venditori senza alcuna ragione.
Ne' risulta in atti alcuna contestazione degli appellati alla lettere di diffida inviate dagli odierni appellanti, né tantomeno, che gli stessi avessero giustificato la causa della della loro assenza agli incontri più volte fissati innanzi al Notaio e nonostante il possesso dell'immobile con la stipula del preliminare, non risulta alcun procedimento di reintegra promosso dai germani per ottenere la restituzione dell'immobile detenuto senza titolo. CP_1
Questa circostanza denota il disinteresse degli per l'immobile de quo ed CP_1 in ogni caso alcun inadempimento imputabile ai promissari acquirenti.
In sintesi, nessun ostacolo né formale né sostanziale avevano mai posto gli appellanti alla conclusione del definitivo come previsto concordemente dalle parti (con il preliminare) mentre gli appellati nulla hanno fatto per pervenire alla conclusione del definitivo, ne hanno dedotto alcun motivo per giustificare tale inadempimento.
La parte appellata non ha perciò adempiuto l'onere di provare, ai sensi dell'art. 2697 co. 2 c.c., fatti estintivi o impeditivi della pretesa traslativa oggetto dell'azione ex art.2932 c.c.
6 Ritiene, perciò, la Corte, che l'appello meriti accoglimento.
Gli appellati, per il principio della soccombenza, vanno condannati a rifondere le spese del primo e del presente grado, che si liquidano in complessivi
€.1.620,00 per il primo grado ed in €. 1.830,00 per il presente giudizio oltre rimborso forfettario spese generali al 15% ed oltre I.V.A. e C.p.A. come per legge.

P. Q. M.

La Corte di Appello di Caltanissetta, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza n.443/2022 pubblicata il 6.09.2022 dal Tribunale civile di Gela, appellata da e così statuisce: Parte_1 Parte_2
dispone ex art. 2932 c.c. il trasferimento in capo a e Parte_1
della piena proprietà dell'immobile sito in Gela, Vico Parte_2
Lionti n.2, piano terra, distinto in catasto al f.253,part.368 sub1 cat.c2 classe 5 consistenza 29mq; condiziona l'efficacia del trasferimento di cui al precedente capo al versamento del residuo del corrispettivo dovuto di lire 10.000.000 pari ad €. 5.164,57; ordina al Conservatore dei RR.II. di effettuare le trascrizioni di rito con esonero di responsabilità.
Condanna ed in solido al pagamento delle spese CP_1 CP_2 di lite di entrambi i gradi di giudizio liquidate come in parte motiva.
Caltanissetta, camera di consiglio del 24 aprile 2025
Il Giudice Ausiliario Est.
Giovanna Sanfilippo IL PRESIDENTE
Dott. Roberto Rezzonico

7