N. R.G. 3095/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI MILANO terza sezione civile
La Corte, composta dai magistrati
Dott. Roberto Aponte -Presidente rel.
Dott. Elena Grazioli - Consigliere
Dott. Isabella Ciriaco - Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3095/2024 r.g. promossa da
(CF: ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
Marco Scavello del Foro di Milano (codice fiscale: ; PEC: CodiceFiscale_2 [...]
, elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Email_1
Milano, Piazzale Cadorna n. 4 appellante contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Claudio Controparte_1 C.F._3
Santarelli (C.F. ) che espressamente dichiara di volere ricevere le comu- C.F._4 nicazioni all'indirizzo di posta elettronica certificata – Email_2
ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Milano, Via Besana n. 2
Appellato
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'appellante:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzio- ne, accogliere il presente appello e per l'effetto riformare, per quanto concerne le parti espres- samente indicate nel presente atto, l'impugnata sentenza del Tribunale di Milano, Tredicesima
pagina 1 di 5 Sezione Civile, n. 8978/2024, pubblicata in data 15.10.2024, repertorio n. 8180/2024, relativa alla causa iscritta al numero di R.G. 10986/2024, e pertanto:
- porre a carico del sig. le spese di lite del giudizio di primo grado, sia della fase CP_1
sommaria, sia della fase a cognizione piena (quantificate in Sentenza nell'importo di Euro
1.000,00 per compensi per la fase sommaria ed Euro 2.626,00 per compensi per la fase a cogni- zione piena, oltre spese generali 15%, IVA, CPA, per complessivi Euro 5.290,77), e per l'effetto, condannare il sig. a restituire alla sig.ra l'importo di Euro 5.290,77 CP_1 Pt_1 da quest'ultima corrisposto al primo a tale titolo, oltre interessi, nonché a pagare alla sig.ra
[...]
l'importo come sopra quantificato (o il diverso importo che sarà quantificato) a titolo di Pt_2
spese di lite del primo grado di giudizio, sia per la fase sommaria, sia per la fase a cognizione piena;

- emettere ogni altro provvedimento, pertinente o consequenziale, anche in ordine alle spese di lite del grado di appello, da porre ad esclusivo carico di controparte.
L'appellato:
I) Nel merito: rigettare l'impugnazione proposta dalla sig.ra e per l'effetto Parte_1
confermare la sentenza n. 8978/2024 RG 10986/2024 Rep. 8180/2014 del Tribunale di Milano pubblicata in data 15.10.2024.
II) In ogni caso: con vittoria delle spese di giudizio di entrambi i gradi del giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. dopo aver acquistato in data 26.6.2023 dalla Società Castello So- Controparte_1 cietà di Gestione del Risparmio S.p.a. l'appartamento sito in Noverasco di Opera (MI) via Spor- ting Mirasole nr. 36, concesso in locazione con contratto 1/4/2002 per la durata iniziale di tre anni dal 1.4.2002 al 31.3.2005, rinnovabile alla prima scadenza per un periodo di due anni dalla
Fondazione E.n.p.a.m. Ente di Nazionale di Previdenza dei Medici e degli Odontoiatri
(all'epoca proprietaria del bene immobile) a , in data 27/11/2023 intimava Parte_1
alla conduttrice lo sfratto per finita locazione evidenziando che il contratto era già stato disdet- tato dalla precedente proprietà con due lettere raccomandate datate 1.9.2006 e 16.1.2008 e la citava per la convalida davanti al Tribunale di Milano.
2. L'intimata si costituiva in giudizio opponendosi alla convalida e chiedendo il rigetto del- le domande di controparte. Eccepiva l'assenza di alcuna valida e legittima disdetta. Contestava di avere ricevuto le raccomandate disconoscendo le sottoscrizioni apposte sugli avvisi di rice-
pagina 2 di 5 vimento. Osservava, inoltre, che la prima comunicazione, del 1.9.2006, risultava essere inoltra- ta da una Società terza, la SAIM S.a.s., e nemmeno da questa ultima firmata, mentre la seconda comunicazione, del 16.1.2008, pure firmata dalla Società terza SAIM S.a.s., conteneva una di- sdetta del contratto di locazione per una data, quella del 31.3.2007, antecedente a quella della missiva. Il contratto di locazione, del resto era proseguito, senza alcuna contestazione alcuna, per ben sedici anni;
infine, lo stesso in data 27.11.2023, per tramite del suo difenso- CP_1
re, aveva inviato alla Signora una lettera nella quale, tra l'altro, dopo averle comunicato Pt_1
di essere divenuto proprietario del bene, aveva dichiarato di essere creditore di importi per ca- noni di locazione ed anticipo oneri accessori, a far data dal mese di luglio 2023 e aveva richie- sto il versamento della cauzione e dell'aggiornamento ISTAT a partire dal dicembre 2023, il che presupponeva l'esistenza del rapporto di locazione.
3. Il Tribunale, mutato il rito, con sentenza n. 8978 del 15/10/2024, osservava che le di- sdette datate 1.9.2006 e 16.1.2008 non potevano ritenersi produttive di alcun effetto in quanto, la prima, proveniente da una società, denominata Saim S.a.s., che non era parte del rapporto di locazione era priva di sottoscrizione del soggetto che dotato dei poteri rappresentativi della so- cietà Saim;
la seconda, proveniente sempre dalla società denominata Saim S.a.s., era sottoscritta con una sigla (illeggibile) di un amministratore, ma era riferita ad una data di scadenza, ovvero il 31.3.2007, ben antecedente. Inoltre, entrambe le raccomandate R.R. risultavano sottoscritte, per ricevuta, da soggetti diversi dalla Tuttavia, proseguiva il Tribunale, l'intimazione di Pt_1
sfratto datata 27/11/2023 ben poteva essere considerata come una valida e tempestiva disdetta per la futura scadenza del 31.3.2025, atta ad impedire la rinnovazione del contratto per un pe- riodo di ulteriori anni due (sino al 31.3.2027). Dichiarava, quindi, che il contratto di locazione oggetto di causa avrebbe perso efficacia alla data 31.3.2025, per effetto della disdetta del loca- tore datata 27.11.2023 e condannava la conduttrice al rilascio del bene immobile per la data del
30.4.2025. Condannava, inoltre, la parte intimata-resistente a rifondere all'intimante le spese di giudizio, liquidate in € 1.000,00 per compensi per la fase sommaria ed in € 2.626,00 per com- pensi, oltre spese generali 15%, IVA e CPA.
4. Avverso tale sentenza ha interposto appello dolendosi della condanna alla rifu- Pt_1
sione delle spese di lite. Osserva che lo sfratto per finita locazione non è stato convalidato, avendo il Tribunale ritenuto prive di effetti le disdette fatte valere dal locatore. Il Tribunale, in- fatti, ha dichiarato che il contratto è in vigore fino al 31/3/2025 e ha pronunciato una condanna pagina 3 di 5 in futuro previa riqualificazione dell'intimazione di sfratto quale valida disdetta al fine di impe- dire il futuro rinnovo del contratto, peraltro in difetto di domanda della parte intimante. Essendo la pretesa del locatore (che ha promosso una azione di sfratto per finita locazione, e non la dif- ferente azione di “licenza” per finita locazione) al rilascio immediato per finita locazione risul- tata, secondo l'appellante non sarebbe ravvisabile una sua soccombenza, sicché il Tribunale avrebbe dovuto porre l'onere delle spese a carico del locatore.
5. L'appellato si è costituito in giudizio eccependo l'inammissibilità dell'appello per ge- nericità dei motivi e perché non attinente il merito della sentenza del Tribunale. Deduce che, comunque, la conduttrice è risultata soccombente essendo stata condannata la rilascio dell'immobile. Osserva, infine, che l'appellante, nelle more, ha rilasciato l'immobile ed ha pa- gato integralmente le spese legali, il che determina la cessazione della materia del contendere.
6. All'odierna udienza, all'esito della discussione, la causa è stata decisa ed è stata data lettura del dispositivo trascritto in calce.
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7. Va premesso che, non avendo l'appellante censurato la sentenza, neppure sotto il profi- lo del vizio di extra-petizione, in relazione alla declaratoria di cessazione degli effetti del con- tratto per il giorno 27/3/2025 e alla condanna al rilascio in futuro, e non avendo altresì
l'appellato proposto appello incidentale in punto al mancato riconoscimento della efficacia del- le disdette (e al rigetto della domanda di rilascio immediato), la sentenza è passata in giudicato quanto, appunto, alla perdurante validità del contratto dedotto in giudizio (fino alla data del
27/3/2025) e alla condanna al rilascio entro la data del 30/4/2025. Peraltro, in ordine alla do- manda di rilascio è nelle more cessata la materia del contendere avendo la conduttrice rilasciato l'immobile dopo la sentenza di primo grado.
8. Ciò posto, osserva la Corte che la doglianza dell'appellante relativa alla sua condanna alla rifusione delle spese del giudizio di primo grado è fondata.
9. Deve rilevarsi, infatti, che la domanda di rilascio immediato dell'immobile azionata dal locatore (sul presupposto che l'efficacia del contratto fosse cessata il 31/3/2007) con l'intimazione di sfratto per finita locazione è risultata infondata, sicché, sul punto, è ravvisabile soccombenza del locatore. Non può tuttavia farsi a meno di rilevare, sotto altro profilo, che il
Tribunale ha disposto la condanna (in futuro) della conduttrice al rilascio dell'immobile al ter- mine del contratto, previa attribuzione all'intimazione di sfratto degli effetti di una disdetta (sta-
pagina 4 di 5 tuizione, si ripete, passata in giudicato), e ciò a fronte della negazione, da parte della conduttri- ce, della sussistenza dei presupposti per l'adozione di “alcun tipo di provvedimento di rilascio”.
10. Ricorrono pertanto, ad avviso della Corte, elementi di reciproca soccombenza che giu- stificano l'integrale compensazione tra le parti delle spese del giudizio di primo grado nonché, avuto riguardo al solo parziale accoglimento dell'appello (l'appellante ha chiesto la condanna del locatore alla rifusione del giudizio di primo grado) per quelle del giudizio di appello.
11. Consegue la condanna dell'appellato alla restituzione all'appellante delle somme da questa pagate, in esecuzione della sentenza di primo grado, a titolo di rimborso delle spese di lite, maggiorate di interessi al tasso di cui all'art. 1284, 1° comma c.c. dal giorno del pagamento al saldo.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
contro avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 8978/2024, Parte_1 Persona_1
pubblicata in data 15/10/2024, in parziale accoglimento dell'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, così provvede:
1. compensa tra le parti le spese del giudizio di primo grado;

2. compensa tra le parti le spese del giudizio di appello;

3. condanna l'appellato a restituire all'appellante la somma di € 5.290,77 oltre interessi al tasso legale dalla data del pagamento al saldo.
Così deciso, in Milano il 5 febbraio 2025
Il Presidente
Roberto Aponte
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