REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte d'Appello di Venezia, composta dai Signori Magistrati: dott.ssa Clotilde Parise Presidente rel. dott. Elena Rossi Consigliere dott. Gianluca Bordon Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 253 del Ruolo
Generale dell'anno 2025 promossa da in persona del suo legale rappresentante pro tempore Parte_1
(c.f. n. , in persona del legale rappresentante pro- P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa, dall'avv. Vincenzo Fedele (c.f.
, pec: del foro di C.F._1 Email_1
Paola (CS) appellante contro
(codice fiscale e partita IVA ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona del suo legale rappresentante, rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Rea (C.F.:
– PEC ) C.F._2 Email_2 disgiuntamente e congiuntamente all'avv. Maria Rosaria Tino (C.F.:
) CodiceFiscale_3 Email_3 appellata oggetto: appello avverso la sentenza n. 45/2025 del Tribunale di
Verona, depositata il 14/01/2025, causa trattenuta in decisione sulle seguenti:
CONCLUSIONI
Per Parte_1 in riforma della Sentenza n. 45/2025 emessa dal Tribunale di Verona il 14.01.2025, ed in pari data pubblicata ed in accoglimento dei motivi di gravame proposti:
- in via principale, accogliere l'opposizione a decreto ingiuntivo spiegata dalla e, per l'effetto, revocare il decreto Parte_1 ingiuntivo opposto, ed in via riconvenzionale, accertare e dichiarare il diritto della al risarcimento dei danni subiti per effetto del Parte_1 rifiuto della ad una riduzione del corrispettivo del Controparte_1 contratto di affitto di ramo d'azienda quantomeno del 50% o di quella diversa misura ritenuta di giustizia, come meglio sopra esposto;

- ancora in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto d'affitto di ramo d'azienda per fatto e colpa imputabile, in via esclusiva, alla e, per l'effetto, condannare Controparte_1 quest'ultima al risarcimento del danno subiti e subendi dalla Pt_1 pari al mancato guadagno di €. 232.500,00 o di quella somma
[...] maggiore o minore ritenuta di giustizia anche all'esito di eventuale
CTU;
- in subordine ma sempre in via riconvenzionale, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il sig. G.U. non revocasse il decreto ingiuntivo opposto e non accogliesse la domanda riconvenzionale spiegata in via principale, compensare, in accoglimento della domanda di risoluzione e di condanna al risarcimento del danno, la somma a titolo di risarcimento del danno con l'importo di cui al decreto ingiuntivo opposto.
Si insiste, in ogni caso, ove ritenuto opportuno, nella richiesta CTU tecnico-contabile. Con vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.
Per Controparte_2 in via principale, nel merito: 1) rigettare integralmente l'appello svolto da per le ragioni tutte rappresentate nel presente atto, Parte_1 oltre alle richieste istruttorie svolte dall'appellante in quanto del tutto inammissibili dal momento che la richiesta CTU tecnico-contabile risulta essere del tutto generica ed esplorativa, confermando la sentenza gravata;
in ogni caso: 2) condannare al Parte_1 pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 45/2025 il Tribunale di Verona ha rigettato l'opposizione al decreto ingiuntivo n. 3428/21 emesso dallo stesso
Tribunale di Verona, ha condannato la parte opponente, Parte_1 al pagamento in favore di parte opposta, dell'ulteriore CP_1 importo di € 15.363,28, oltre interessi moratori al tasso legale dalle singole scadenze al saldo, ed ha altresì condannato la parte opponente, alla refusione delle spese di lite in favore di Parte_1 parte opposta. Il Tribunale ha confermato il citato decreto ingiuntivo, con cui era stato ingiunto alla concessionaria-conduttrice Parte_1 il pagamento di € 28.131,05 a titolo di canoni di affitto e accessori rimasti impagati da settembre 2020 a settembre 2021 compreso, ed ha ritenuto dovuto dall'opponente anche il pagamento degli ulteriori canoni maturati successivamente fino al 30-4-2022, ravvisando l'infondatezza delle domande ed eccezioni riconvenzionali proposte dalla . Pt_1
2. Il Tribunale, nello specifico, ha ritenuto insussistente, in base al quadro normativo vigente, il diritto ad una rinegoziazione del canone per effetto della intervenuta pandemia da COVID 2019, da marzo
2020 sino al novembre del 2021, ed ha ravvisato parimenti insussistenti, anche in base alle risultanze dell'istruttoria testimoniale, gli altri inadempimenti dell'opposta lamentati (la mancata concessione dell'ampliamento dell'utilizzo di tavolini, l'aver consentito a attività concorrenziale, l'aver consentito la presenza di CP_3 persone poco raccomandabili nel centro commerciale), nonché quello posto a fondamento della risoluzione comunicata dall'opponente il 3 novembre 2021 (l'aver concesso all'attività commerciale “ Parte_2
, del tutto illegittimamente e senza averne titolo, spazi in suo
[...] uso esclusivo - area antistante il chiosco “Caffè Vergnano”- e l'aver autorizzato “ ” ad utilizzare sedie, divanetti e tavoli in Parte_2 proprietà della . Il Tribunale ha rilevato che l'esercizio Pt_1 dell'attività di caffetteria, sotto l'insegna Vergnano”, non era stato concesso in esclusiva e che i testi avevano riferito dell'utilizzo ad uso promiscuo di alcuni tavoli da parte dell'esercizio “ ” solo a Parte_2 partire da settembre 2021, mentre l'esercizio dell'opponente era rimasto prima, durante e dopo costantemente chiuso, sicché il denunciato abusivo utilizzo nei termini di cui sopra in concreto non aveva determinato alcun effettivo pregiudizio all'affittuaria, la cui attività d'impresa non era più svolta e non era stata mai ripresa.
3. propone appello avverso questa sentenza e lamenta: Parte_1
i) con il primo motivo l'”errata ricostruzione delle vicende collegate alla e delle domande formulate dalla parte Parte_1 opponente/odierna appellante”, per non avere il Tribunale considerato che l'attività dell'appellante, in conseguenza della nota pandemia da
Covid-19, aveva subito un inevitabile arresto nei mesi da marzo a maggio 2020, alternati ad una successiva ripresa dell'attività da giugno 2020 a gennaio 2021, con profitti altalenanti, come era dato evincere dai registri IVA prodotti;
inoltre il primo Giudice aveva travisato le domande dell'odierna appellante, che aveva chiesto il risarcimento del danno causato dal rifiuto di riduzione del canone da parte di e non la risoluzione del contratto, domandata, Controparte_1 invece, in ragione del consentito utilizzo da parte di terzi di spazi concessi in esclusiva alla Pt_1
ii) con il secondo motivo l' ”erronea applicazione ed interpretazione della normativa vigente nel periodo di epidemia da Covid 19 e, in generale, del principio della buona fede contrattuale”, per non avere il Tribunale correttamente interpretato la normativa dettata nel periodo di epidemia da Covid 19, applicando restrittivamente anche le direttive impartire dalla Suprema Corte con la relazione n. 56 del giorno 08.07.2020; espone che i rapporti intercorrenti tra le parti trovavano origine, infatti, in data 19.12.2019, nel subingresso, da parte della alla originaria affittuaria, nell'attività di Parte_1 somministrazione di alimenti e bevande esercitata all'interno del
Centro Commerciale Auchan Porte dell'Adige di Bussolengo e che detto rapporto veniva successivamente suggellato mediante il contratto di affitto di ramo aziendale del 02.07.2020; l'impossibilità dell'affittuario di utilizzare i locali, a causa della sospensione forzosa dell'attività a cura del Governo italiano, rendeva conseguentemente di fatto impossibile la prestazione principale dell'affittante, poiché i provvedimenti governativi legati all'emergenza Covid-19 impedivano, di fatto, l'utilizzo dell'intera azienda il cui ramo era stato concesso in affitto alla incidendo sull'utilità funzionale della Parte_1 prestazione dell'affittante e facendo venire meno lo scopo primario del contratto;
del tutto legittimamente, la richiedeva, Parte_1 mediante mail del 10.02.2021, la riduzione del canone di affitto, senza tuttavia ricevere alcuna disponibilità in tal senso dalla concedente, che risultava inadempiente rispetto all'obbligo di rinegoziazione delle condizioni contrattuali sino alla data del 3-11-2021, allorquando era stato comunicato dall'affittuaria l'avvenuta risoluzione del contratto;
denuncia la violazione dell'obbligo di buona fede da parte della concedente e quindi il suo inadempimento, sicché assume dovuto il risarcimento dei danni subiti per effetto del rifiuto di alla CP_1 riduzione del corrispettivo quantomeno al 50% da marzo 2020 fino alla risoluzione del 3-11-2021;
iii) con il terzo motivo, rubricato “sulla domanda di risoluzione per inadempimento della sussistenza dell'inadempimento Controparte_1 della al contratto ed erronea interpretazione delle Controparte_1 risultanze probatorie”, per non avere il Tribunale considerato che l'utilizzo da parte dell'esercizio “ ” degli spazi assegnati Parte_2 in via esclusiva all'odierna appellante aveva inibito la ripresa della sua attività, come si assume dimostrato dalle testimonianze e dalla mappa del 16-1-2022 che era stata prodotta e da cui risultava che l'unità locale concessa in uso alla era vuota e non elencata tra i locali Pt_1 di ristorazione;
deduce che il primo Giudice aveva dato una lettura impropria e distorta delle risultanze probatorie in quanto la condotta della concessionaria aveva impedito all'odierna appellante l'esercizio dell'attività commerciale ed era talmente grave da giustificare la risoluzione comunicata il 3-11-2021; ad avviso dell'appellante merita pertanto accoglimento la domanda riconvenzionale proposta, deve essere accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di affitto di ramo d'azienda per fatto e colpa imputabile alla e Controparte_1 condannata quest'ultima al risarcimento dei danni subiti dalla Pt_1 pari al mancato guadagno di €. 232.500,00 (diconsi euro duecentotrentaduemilacinquecento), determinato tenendo conto del mancato utile pari al 15% sugli incassi medi dei periodi passati, come meglio argomentato alla pagina 13 e ss. del ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo, o di quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
iv) con il quarto motivo l' ”omessa valutazione della fictio confessio” , per non avere il Tribunale considerato che la non aveva Controparte_1 mai preso specifica posizione in ordine alle contestazioni sollevate dalla di uso improprio degli arredi in sua esclusiva Parte_1 proprietà, nonché dello spazio antistante il in suo Parte_3 uso esclusivo, come assume documentalmente provato dal contratto di affitto di ramo d'azienda e con le prove costituite (documentazione fotografica) e costituende.
4. Fissata ex artt. 435, 436 e 447 bis c.p.c. l'udienza per la discussione del giudizio, si è costituita contestando Controparte_1 integralmente le ragioni dell'appellante, insistendo per il rigetto dell'impugnazione e conferma della sentenza di primo grado, con condanna alla refusione delle spese di lite.
5. All'esito del rigetto dell'istanza di inibitoria presentata dall'appellante, la causa è stata quindi discussa all'udienza del
21/05/2025 e decisa con lettura del dispositivo nella stessa udienza.
6. I motivi primo e secondo, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono infondati e in parte inammissibili.
Le censure che concernono la ricostruzione in fatto delle vicende oggetto di causa sono inammissibili in quanto non si confrontano compiutamente con il percorso argomentativo della sentenza impugnata, nonché introducono argomentazioni contraddittorie e, in ogni caso, di nessun rilievo ai fini invocati.
Osserva il Collegio che la ricostruzione dei fatti effettuata dal Tribunale non è affatto errata, ma basata su dati documentali e sulle risultanze testimoniali. In particolare è documentato ed incontroverso che il rapporto contrattuale inter partes è insorto a luglio 2020, ossia allorquando era già in atto la diffusione della pandemia Covid-19, ed anzi era, in allora, anche cessato il periodo più penalizzante per le attività d'impresa del tipo di quella della (caffetteria). Parte_1
Parimenti è documentato, proprio sulla base dei registri di contabilità prodotti dall'odierna appellante e da quanto dalla stessa allegato, che, al momento della stipulazione del contratto d'affitto d'azienda,
l'attività di caffetteria era ripresa, benché, si ripete, in prossimità del periodo di massima emergenza sanitaria, ed era proseguita, anche se in modo ridotto, nei primi mesi del 2021, mentre era definitivamente cessata sin dal 9 marzo 2021 (da detta ultima data non risulta più alcuna registrazione). Infine, è pacifico in causa il fatto che la Pt_1 non aveva più pagato i canoni a partire da settembre 2020.
[...]
In questo contesto, non trova alcun riscontro l'assunto dell'affittuaria secondo cui la “drastica” riduzione della sua attività d'impresa si sarebbe verificata in conseguenza delle restrizioni adottate a livello nazionale per la pandemia, dal momento che invece, come si è detto,
l'odierna appellante si era determinata ad instaurare il rapporto contrattuale di cui trattasi proprio nel periodo temporale prossimo alla massima emergenza, quando era, dunque, ben consapevole della situazione fattuale di cui ora adduce la rilevanza per giustificare il mancato pagamento dei canoni.
A ciò si aggiunga che l'affittuaria aveva chiesto la riduzione dei canoni il 10-2-2021, pur non avendoli più pagati da settembre 2020, e a tale riguardo avanza la pretesa di risarcimento del danno imputando alla concedente di non avere concesso la suddetta riduzione.
Anche tale doglianza non coglie nel segno, atteso che, come correttamente affermato dal Tribunale e come puntualizzato da questa Corte in precedenti pronunce, deve escludersi che la normativa emergenziale abbia autorizzato il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il legislatore si
è occupato esplicitamente. In particolare, la normativa conseguente all'emergenza sanitaria non ha previsto, se non per specifiche e limitate ipotesi, nessuna causa di giustificazione in ordine al mancato pagamento del canone di locazione e il mancato pagamento integrale del canone, come nella fattispecie, non può trovare giustificazione.
Infatti, l'omissione del pagamento del canone nella misura contrattualmente stabilita dalle parti non è prevista, né consentita, da alcuna norma e il legislatore si è limitato ad adottare delle misure volte ad attenuare gli effetti determinati dal periodo di chiusura forzata verificatosi dal 9 marzo 2020 al 18 maggio 2020 e dalle successive restrizioni. Inoltre, il disposto di cui l'art. 3, comma 6 bis, del d.l. n. 6/2020, non poteva comportare l'esonero dell'obbligo di pagamento dovuto dal conduttore, né la sua riduzione, e ciò anche tenuto conto del fatto che il legislatore aveva contestualmente adottato differenti e specifiche misure dirette a recare sostegno alle attività economiche e, con riferimento alle locazioni commerciali, aveva in particolare previsto un credito d'imposta, in favore del conduttore, nella misura del 60% del canone, cedibile al locatore.
Proprio la previsione di detto credito presupponeva e agevolava il pagamento dei canoni di locazione e non poteva essere considerato indice di esonero dall'obbligo della loro corresponsione. Né l'art. 1374 c.c., né il dovere di solidarietà sociale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo delle parti di rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per una di esse, o un potere del giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge.
Il Collegio condivide, pertanto, l'orientamento espresso sul punto con la sentenza impugnata e in ogni caso ribadisce che l'affitto d'azienda è stato stipulato nel luglio 2020, quando il periodo di maggiore impatto era cessato, e la non ha dimostrato il Parte_1 nesso causale tra le restrizioni imposte per l'emergenza sanitaria e la crisi dell'impresa, sicché difetta nella specie, in quanto indimostrato, finanche il presupposto dell'obbligo di rinegoziazione
(comunque insussistente sotto il profilo giuridico per le considerazioni suesposte).
7. I motivi terzo e quarto, pure da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono inammissibili.
A novembre 2021 l'odierna appellante comunicava all'appellata la risoluzione del contratto addebitando alla concedente di avere consentito l'utilizzo a terzi di spazi di cui assume di avere avuto l'uso esclusivo, e ciò avrebbe impedito la ripresa dell'attività.
Ora, come chiaramente puntualizzato dal primo Giudice, l' art.17 del capitolato allegato al contratto del luglio 2020 esclude l'esclusiva degli spazi, e in ogni caso non ha dimostrato che vi fosse Pt_1 nesso causale tra la suddetta condotta imputata alla concedente e la mancata ripresa dell'attività, poiché l'utilizzo degli spazi da parte della “ ” era stato autorizzato da settembre -ottobre Parte_4
2021, in base a quanto riferito dai testi, e l'attività della era Pt_1 cessata ben prima, sicuramente del tutto dal marzo 2021.
Le censure non si confrontano con il suddetto percorso argomentativo, chiaramente esplicitato dal Tribunale, poiché Pt_1 si limita a riproporre le difese svolte in primo grado, senza esprimere una critica compiuta e pertinente sul punto.
8. In conclusione, l'appello va complessivamente respinto, restando assorbita ogni altra questione, anche istruttoria.
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, applicando i valori previsti dallo scaglione di riferimento indicato dall'appellante (euro 232.500,00), avuto riguardo a tipologia della causa e delle difese svolte, alla difficoltà e valore economico dell'affare, nonché all'importanza dell'attività prestata.
Sussistono i presupposti per applicare il comma 1-quater dell'art. 13
DPR 115/2002, introdotto dall'art. 1, 17° comma l. 228/2012, sicché
l'impugnante deve versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello originariamente dovuto.


P.Q.M.

la Corte d'appello di Venezia, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione, così provvede: - rigetta l'appello proposto da e conferma la sentenza Parte_1 impugnata;

- condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite del grado liquidate in euro 9.991,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori di legge;

- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002.
Venezia, 21 maggio 2025
la Presidente est.
Clotilde Parise