REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Prima Civile – riunita in camera di consiglio e composta dai sigg.ri magistrati:
Dott. Giovanni D'Antoni Presidente
Dott. Angelo Piraino Consigliere
Dott.ssa Sebastiana Ciardo Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1619/2020 del R.G. di questa Corte di Appello, vertente in questo grado
TRA
1) (C.F. , nella Parte_1 C.F._1
qualità di procuratore, giusta procura notar del Persona_1
11.06.2016, dei sig.ri 2) (C.F. Parte_2
), 3) (C.F. C.F._2 Parte_3
n.q. di erede di , 4) C.F._3 Persona_2 [...]
(C.F. ) n.q. di erede di Parte_4 C.F._4 Per_2
5) (C.F. ),
[...] Parte_5 C.F._5
6) (C.F. , 7) Parte_6 C.F._6 [...]
(C.F. ), 8) Parte_7 C.F._7 [...]
(NQ. di erede di , C.F. Parte_8 Persona_3
, 9) (NQ. di erede di C.F._8 Parte_9 [...]
C.F. , (C.F. Persona_4 C.F._9
), 10) (C.F. C.F._2 Parte_10
Corte di Appello Palermo sez. II civile R.G. n.1619/2020
e 11) (C.F. C.F._10 Parte_5 [...]
N.Q. di erede di ) in proprio e nella C.F._11 Persona_2
qualità di procuratore, giusta procura notar del Persona_5
10.03.2016, di 12) (C.F. Parte_2 C.F._12
N.Q. di erede di ), Persona_2
elettivamente domiciliati a , in G. Oberdan n. 5, presso lo Per_2
Studio dell'Avv. Girolamo Rubino che li rappresenta e difende, unita- mente e disgiuntamente agli avv.ti Vincenzo Airò e Armando Buttitta, per mandato in atti
– parte ricorrente –
CONTRO in persona del Sindaco pro tempore, (c.f.: Controparte_1
, rappresentato e difeso, per mandato in atti, dall'avv. P.IVA_1
Loredana Vaccaro ed elettivamente domiciliata a Canicattì, corso Um- berto I n. 57 convenuto
˜˜˜˜˜˜˜˜˜˜˜˜
MOTIVI DELLA DECISIONE
❖ Fatti di causa

1. Con ricorso e decreto ritualmente notificato, i ricorrenti conve- nivano in giudizio, davanti a questa Corte d'Appello, il Controparte_2
in persona del Sindaco pro tempore, e, premettendo di essere
[...]
proprietari di un'area sita nel territorio del Comune di Canicattì, rien- trante nella zona C3.2 del PRG (Area PEEP), contraddistinta al NCT fo- glio n. 67 particelle n. 213, 623, 624 e 436 estese complessivamente
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mq.1.250, sulla quale era stato apposto un vincolo preordinato all'esproprio, per la realizzazione di alloggi di edilizia economico- popolare inserita nel PEEP, esponevano di avere fatto accertare, con sentenza n. 252/2013 emessa dal TAR di Palermo del 23.4.2013,
l'illegittimità del silenzio serbato dall'Amministrazione sull'istanza del
15.10.2012 volta a far rilevare la decadenza del vincolo, a cui seguiva la nomina di un commissario ad acta, per l'ipotesi di ulteriore inerzia sull'istanza dei proprietari. Soggiungevano che il Commissario Ad Acta nominato, in esecuzione della decisione del TAR Palermo, con delibe- razione commissariale n. 52 del 13.10.2016, in riscontro all'istanza della Ditta proprietaria, aveva reiterato il vincolo preordinato all'esproprio delle aree edificabili di proprietà degli odierni attori.

2. Evidenziando la totale inerzia dell'ente convenuto, il quale ave- va omesso di quantificare e corrispondere ai proprietari la relativa in- dennità, i ricorrenti chiedevano alla Corte d'Appello di accertare e li- quidare l'importo ai sensi dell'art. 39 D.Lgs. 327/2001.

3. Si costituiva nel giudizio il Comune di Canicattì, contestando la domanda proposta priva di ogni supporto probatorio circa l'effettivo pregiudizio patito dai proprietari e precisando che l'estensione dell'area interessata dal vincolo era inferiore a quella indicata dai ri- correnti.

4. Istruita la causa a mezzo di ctu, all'udienza del 16 aprile 2025, sostituita dal deposito telematico di note scritte, ai sensi dell'art. 127ter c.p.c., previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e delle memorie di replica la causa
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è stata posta in decisione.
XXXX
B) RAGIONI DELLA DECISIONE

5. In via preliminare deve prendersi atto che con sentenza n.
921/2013, prodotta in atti, il TAR di Palermo, affermando l'obbligo per il Comune di dare riscontro all'istanza del 15.10.2012 avanzata dai proprietari, ha specificamente dichiarato che, sulle aree di proprietà dei ricorrenti, identificati in catasto ai nn. 213, 623, 624 e 436 del Fo- glio di mappa n° 67, complessivamente estese 1250 mq, gravavano vincoli che “non hanno natura meramente conformativa della proprietà privata, come tale, espressione del potere pianificatorio finalizzato alla
c.d. zonizzazione del territorio comunale, ma in quanto relativi ad aree specificamente destinate ad edilizia residenziale pubblica, anche in ap- plicazione della legge n. 162/67, e quindi edificabili previa adozione dei piani attuativi affidati all'iniziativa pubblica, secondo la previsione della stessa legge, hanno natura essenzialmente espropriativa, perché stru- mentale alla successiva ablazione, con la conseguenza della decadenza dei vincoli con l'inutile decorso del termine quinquennale e dell'obbligo del Comune di procedere ad una nuova classificazione dell'area divenuta bianca perché rimasta priva di disciplina urbanistica”.

6. Successivamente alla sentenza del TAR di Palermo, il Commis- sario ad act nominato adottava la deliberazione n. 52 del 13.1.2016 con la quale reiterava il vincolo di destinazione dei terreni procedendo alla rinormazione urbanistica a Zona “C.3.2” (P.E.E.P.), specificando che l'efficacia di tale vincolo era subordinata alla positiva conclusione
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del procedimento da parte dell' relativo alla verifica dell'Impatto CP_3
ambientale, poi concluso con l'adozione del D.A. 53 del 13.2.2018 che ha escluso la ricorrenza della Valutazione Ambientale Strategica, ed ha rinviato ad un successivo provvedimento la determinazione dell'indennità di cui all'art. 39 D.P.R. 327/2001, mai adottato dall'ente convenuto.
XXX

7. E' bene premettere che il diritto del proprietario che ha subito un vincolo espropriativo ad essere indennizzato, inizialmente ricono- sciuto dalla giurisprudenza costituzionale con sentenza 20 maggio
1999 n. 179, risulta codificato nell'ordinamento interno dall'art. 39 del
D.P.R. 327/2001, il quale prevede, nel caso di reiterazione di un vinco- lo preordinato all'esproprio o di un vincolo sostanzialmente espropria- tivo, un'indennità in favore del proprietario, “commisurata all'entità del danno effettivamente prodotto”.

8. Il sistema normativo, in tema di vincoli di inedificabilità preor- dinati all'espropriazione o a contenuto sostanzialmente espropriativo, più volte esaminato dalla giurisprudenza costituzionale è, infatti, in- centrato sul principio della necessaria alternativa tra la previsione di un termine massimo ragionevole di durata dei vincoli stessi e l'obbligo di indennizzo.

9. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “la reiterazio- ne dei vincoli scaduti preordinati all'esproprio o sostanzialmente espro- priativi, oltre il limite temporale consentito, è riconducibile a un'attività legittima della P.A., la quale è tenuta a svolgere una specifica ed esausti-
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va indagine sulle aree incise, tenendo conto delle loro caratteristiche in concreto, al fine di determinare nell'atto medesimo, quantomeno in via presuntiva, e poi di liquidare, un indennizzo in misura non simbolica, che ripaghi il proprietario della diminuzione del valore di mercato o delle possibilità di utilizzazione dell'area rispetto agli usi o alle destinazioni ai quali essa era concretamente, o anche solo potenzialmente, vocata. A sif- fatti accertamenti provvede il giudice del merito nei casi in cui la liqui- dazione sia omessa dalla P.A. o sorgano contestazioni sulla misura dell'indennizzo liquidato in favore del proprietario, ma al privato non si richiede di fornire la prova di aver subito un danno ingiusto, competen- dogli un indennizzo per il sacrificio sofferto in conseguenza di un atto le- cito della P.A., e non il risarcimento del danno conseguente ad un atto il- lecito (Cass. 21/05/2018 n. 12468; vd., in termini: Cass. 26/02/2021 n.
5336).
10. Il D.P.R. n. 327 del 2001, art. 39, là dove, nel combinato disposto di cui al primo e secondo comma, dispone che l'autorità amministrati- va, qualora non ne abbia previsto la corresponsione negli atti che de- terminano la reiterazione del vincolo, è tenuta a liquidare la relativa indennità al proprietario, sposta l'iniziativa sulla P.A. e sostiene, come tale, l'affermazione di un franco riconoscimento della posta indennita- ria in favore del privato con alleggerimento del correlato onere della prova (Cass. Ord., del 13-07-2021, n. 19952), peraltro, individuando un onere probatorio del privato agevolato, in ragione della natura dell'indennità che sorge al momento della scadenza del vincolo quando si procede alla relativa reiterazione: “La reiterazione dei vincoli scaduti
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preordinati all'esproprio o sostanzialmente espropriativi, oltre il limite temporale consentito, è riconducibile a un'attività legittima della P.A., la quale è tenuta a svolgere una specifica ed esaustiva indagine sulle aree incise, tenendo conto delle loro caratteristiche in concreto, al fine di de- terminare nell'atto medesimo, quantomeno in via presuntiva, e poi di li- quidare, un indennizzo in misura non simbolica, che ripaghi il proprieta- rio della diminuzione del valore di mercato o delle possibilità di utilizza- zione dell'area rispetto agli usi o alle destinazioni ai quali essa era con- cretamente, o anche solo potenzialmente, vocata;
a tali accertamenti provvede il giudice del merito nei casi in cui la liquidazione sia omessa dalla P.A., o sorgano contestazioni sulla misura dell'indennizzo liquidato in favore del proprietario ma al privato non si richiede di fornire la pro- va di aver subito un danno ingiusto, competenedogli un indennizzo per il sacrificio sofferto in conseguenza di un atto lecito della P.A., e non il ri- sarcimento del danno conseguente ad un atto illecito” (Cassazione civile sez. I, 02/05/2024, n.11767).
11. Il fatto costitutivo del diritto all'indennizzo va individuato nell'atto che comporta "la reiterazione del vincolo scaduto", che costi- tuisce il titolo di pretesa, a favore del proprietario, della speciale in- dennità per la persistente compressione delle facoltà inerenti il diritto dominicale (Cass. SU 19/4/2010 n. 9302; Cass. 26/1/2007 n. 1754), come peraltro espressamente ha affermato la Corte costituzionale, sot- tolineando che, "una volta oltrepassato il periodo di durata tempora- nea (periodo di franchigia da ogni indennizzo), il vincolo urbanistico
(...), se permane a seguito di reiterazione, non può essere dissociato
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(...) dalla previsione di un indennizzo" (Corte Cost. n. 179 del 1999 cit.)" (cfr. Cass. n. 13878/2017.
12. Deve quindi ribadirsi che ai fini del riconoscimento dell'inden- nità prevista del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 39, occorre una pie- na ed efficace reiterazione dei vincoli espropriativi già imposti, una volta superato il primo periodo di ordinaria durata temporanea del primo di essi, a tal fine non assumendo rilievo la mera applicabilità delle norme di salvaguardia, ai sensi della L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 3, trattandosi di regime urbanistico provvisorio - cfr. Cass. n.
14774/2012.
13. Quanto alla relativa stima e quantificazione dell'indennizzo, ai proprietari interessati da un provvedimento di reiterazione del vinco- lo espropriativo va riconosciuto un ristoro che deve essere "non ne- cessariamente integrale o equivalente al sacrificio, ma neppure simbo- lico per una serie di pregiudizi, che si possono verificare a danno del titolare del bene immobile colpito, (...) commisurato o al mancato uso normale del bene, ovvero alla riduzione di utilizzazione, ovvero alla diminuzione del prezzo (locativo o di scambio) rispetto alla situazione giuridica antecedente alla pianificazione che ha imposto il vincolo”
(cfr. Cass. n. 12468/18, Cass. n. 38326/2021).
XXXX
14. Nel caso di specie, il non avendo mai pro- Controparte_4
ceduto ad alcuna determinazione della relativa indennità dovrà essere condannato al pagamento nella misura quantificata dal ctu, nominato nel corso del giudizio, le cui conclusioni si apprezzano e condividono
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perché frutto di analisi approfondita, corrispondente ai principi dianzi enunciati e aderente ai parametri discendenti dalla documentazione urbanistica allegata in atti.
15. Il consulente, in adesione ai principi costituzionali, evidenzian- do che l'indennizzo “per il protrarsi del vincolo è un ristoro (non ne- cessariamente integrale o equivalente al sacrificio, ma neppure simbo- lico) per una serie di pregiudizi, che si possono verificare a danno del titolare del bene immobile colpito, e deve essere commisurato o al mancato uso normale del bene, ovvero alla riduzione di utilizzazione, ovvero alla diminuzione di prezzo di mercato (locativo o di scambio) rispetto alla situazione giuridica antecedente alla pianificazione che ha imposto il vincolo”, ha premesso di fare applicazione del metodo sinte- tico-comparativo, condiviso anche dai consulenti di parte.
16. I terreni appartenente ai ricorrenti ricadono all'interno di un
Piano di Zona ex legge 167/1962 (Zona C3.2), destinato alla realizza- zione di alloggi dell'Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.) che, es- sendo uno strumento urbanistico attuativo, ha individuato superfici strettamente destinate alla realizzazione delle costruzioni e superfici a servizio destinate a verde (pubblico e/o attrezzato), a strade e par- cheggi, ed ha impegnato l'intera superficie con l'effetto che ciascuna area, a prescindere dalla sua concreta utilizzazione a verde, a parcheg- gio o a viabilità, rimaneva comunque impegnata, in modo concorrente insieme alle altre in cui veniva concretamente realizzata l'edificazione, nella realizzazione della volumetria complessiva prevista dal piano, at- traverso quella che viene definita quale “densità territoriale” (= rap-
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porto tra la volumetria massima da realizzare e la superficie totale del- le aree impegnate nel piano).
17. Nel caso specifico, dalla documentazione acquisita (Relazione
Tecnica Piano di Zona di C/da Cannarozzo -2a Variante al P.E.E.P.- adeguamento volumetrico) si evince che la superficie impegnata per la realizzazione del Piano era estesa complessivamente 250.000 mq, che il volume complessivo (compreso l'esistente) ammontava a
322.220,04 mc e che, di conseguenza, la densità territoriale risulta pari a mc 322.220,04/250.000 mq = 1,29 mc/mq.
18. Da tanto consegue che alle aree in esame, ricadenti in Zona
“C3.2”, all'interno di un P.E.E.P (piano di Zona di cui alla L. 167/1962) debba riconoscersi la natura edificatoria con la prevista densità terri- toriale di 1,29 mc/mq, per una superficie complessiva 1250 mq.
19. Il ctu ha operato un calcolo tenendo conto del c.d. “valore di tra- sformazione” pari alla differenza tra il valore di mercato del bene tra- sformato ed i costi necessari per la sua trasformazione quale aliquota del valore del bene trasformato.
20. Nel determinare i valori applicabili si è fatto riferimento ai pa- rametri ricavabili dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate, relative al secondo semestre 2016 (Dati
OMI per zona D3 -abitazioni di tipo economico- di Canicattì, compresi tra un minimo di 400 €/mq e un massimo di 600 €/mq).
21. Il valore del terreno - al netto degli oneri relativi all'acquisto e all'ottenimento della licenza o permesso di costruzione, degli oneri fi- nanziari sul costo iniziale dell'area tra la data di acquisto della stessa e
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quella di vendita dell'immobile costruito (in genere circa 2 anni) e dell'utile proporzionale del costruttore, che nel locale mercato ha una incidenza media del 13% sul valore del costruito (pari al 65% dell'incidenza lorda dell'area sul valore della costruzione, quest'ultima pari a circa il 20%) - è così determinato: Va = € 366.400,00 x 13% = €
47.632,00 corrispondente ad un valore per unità di superficie di €/mq
38,11 (= € 47.632,00/1.250 mq).
22. Ai fini della determinazione dell'indennizzo si ritiene, tuttavia, in carenza di un criterio legale non ancora esplicitato e in conformità agli indirizzi consolidati della giurisprudenza di merito cui aderisce questa Corte d'Appello, di determinare l'indennizzo annuale applican- do il criterio previsto dall'art. 42-bis, 3° comma, del D.P.R. 327/2001, ossia pari al 5% del valore dell'area, nell'attesa “di una organica risi- stemazione della materia”, come auspicato dallo stesso art. 39 del più volte citato D.P.R. pertanto, l'indennizzo annuale, determinato secondo l'art. 42-bis, in ragione di anno pari al 5% del valore venale dell'area ammonta a: € 47.632,00 x 5% = € 2.381,60 da cui deve essere sottratta la somma di € € 32,87, pari a “reddito dominicale ed agricolo catastale, così come rivalutabile alla data di riferimento (anno 2016) secondo le percentuali di incremento (rivalutazione dell'80% del reddito domini- cale e rivalutazione del 70% del reddito agrario, ulteriormente rivalu- tati del 30% per un incremento totale del reddito dominicale pari al
134% e di quello agrario pari al 121%) ai fini delle imposte sui redditi”
(pag. 21 ctu).
23. Indi, si perviene ai seguenti valori: € 2.348,73 (= 2.381,60 - €
- 11 - Corte di Appello di Palermo sez. I civile R.G. n.1619/2020
32,87) per anno e ad € 195,73 (= € 2.348,73/12) per mese.
24. Gli esiti della ctu sono stati oggetto di rilievi critici formulati dal consulente di parte ricorrente, trasfuse nelle difese esposte nella com- parsa conclusionale e nella memoria di replica che, tuttavia, vanno di- sattesi alla stregua delle esaurienti risposte esposte dal ctu che devono intendersi qui integralmente richiamati perché condivise dal collegio.
25. Le principali contestazioni attengono, in primo luogo, alla quali- ficazione dell'area come a “vocazione agricola”, espressa nella parte iniziale dell'elaborato peritale, sebbene il consulente avesse chiarito che, l'inclusione delle aree nel PEEP ne avesse attribuito destinazione urbanistica edificabile e che era stato applicato il c.d. “metodo di tra- sformazione”, cioè quel metodo che, potendosi prevedere legittima- mente l'edificazione del terreno oggetto di stima, ne definisce il valore attraverso la differenza tra il valore del bene trasformato (cioè delle costruzioni legittimamente realizzabili) ed il costo complessivo delle opere e degli oneri connessi alla realizzazione dell'opera, compresi quelli di natura finanziaria.
26. In secondo luogo, il ctp contesta il valore attribuito ai terreni tenendo conto dei valori di mercato, di gran lunga superiori per beni ubicati nella medesima zona, richiamando i parametri applicati in altri contenziosi, pendenti davanti alla stessa Corte d'Appello ed applicando il valore di € 1573/mq, indicato nel Decreto dell'Assessore alle Infra- strutture della Regione Sicilia del 13.1.2020, che, però, è un parametro non corretto perché include ogni onere (comprese le spese tecniche e generali, i rilievi, le indagini geognostiche, gli oneri di urbanizzazione
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per allacciamenti e spese varie, che nella determinazione del valore del terreno vanno detratte e comprese - appunto- nella aliquota del 35% sinteticamente suggerita dalla rivista “Consulente Immobiliare” -cfr. allegato alla relazione principale). Per converso, il parametro utilizzato dal ctu muove da un'indagine di mercato più corretta attraverso la consultazione della Banca dati dell'OMI per terreni ricadenti nella me- desima zona di quelli oggetto di valutazione, per l'anno del 2016.
27. Peraltro, il riferimento a valori di cui si è tenuto conto in altre decisioni adottate dalla Corte d'Appello non consente di verificare al- cun errore considerato che non è sufficiente l'inclusione in una deter- minata Zona urbanistica (C, C1 o C2) ovvero nel P.E.E.P. per pervenire ad individuare il parametro corretto essendo necessario verificare la densità territoriale che, nel caso in esame, è pari a 1,29mc/mq che “co- stituisce il parametro sul quale si determina il volume complessivo della costruzione legittimamente realizzabile sull'intera superficie interessata dal Piano, a prescindere dalla localizzazione delle costruzioni in una parte o in altra del medesimo e della concreta destinazione di un'area (a verde, a parcheggio o piuttosto a sedime della costruzione); è del tutto evidente, infatti, come il valore dell'area sia dipendente dalla quantità di
“cubatura” realizzabile, essendo essa una aliquota del valore del costrui- to” (pag. 6 delle risposta alle note critiche).
28. Infine, destituita di fondamento è la critica, riportata anche nel- la comparsa conclusionale di parte ricorrente, che fa riferimento al pa- rametro indicato nella deliberazione della Giunta Municipale adottata dal Comune di Canicattì in data 17 ottobre 2013 la cui applicazione,
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come dimostrato dal ctu (si veda lo sviluppo del relativo conteggio esposto a pag. 8 qui richiamato), comporta una misura dell'indennizzo inferiore a quella individuata nella consulenza (tra un minimo di €
4.763,20 : 60 = 79,39 €/mese, cioè 952,68 €/anno; ed un massimo di €
9.526,40 : 60 = 158,77 €/mese, cioè 1.905,24 €/anno) e, in ogni caso, non assume alcuna efficacia vincolante trattandosi un mero criterio indicativo di fatto non applicato dall'ente che, infatti, non è mai perve- nuto a quantificare l'indennizzo dovuto ai ricorrenti.
29. Vanno al pari disattese le critiche mosse dal consulente di parte convenuta che ha solo contestato la superficie interessata dal vincolo – pari ad avviso del ctp, a 1.145 mq piuttosto che a 1250 mq come indi- cata dal ctu, la cui misurazione e correlata quantificazione deve rite- nersi corretta perché desunta dal contenuto della Delibera n. 52 del

3.10.2026 adottata dal Commissario ad acta, che costituisce la fonte del diritto da cui scaturisce l'obbligo di corrispondere il relativo in- dennizzo.
30. Pertanto, in accoglimento della domanda proposta, il CP_4
è condannato a pagare ai ricorrenti la complessiva somma di
[...]
€ 11.743,65 (pari ad 2348,73x5), oltre gli interessi compensativi legali da calcolarsi dal mese di ottobre 2016, senza rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valuta (cfr. Cassazione civile sez. I,
06/09/2024, n.23971).
31. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispo- sitivo secondo i parametri di cui al DM 55/2014, e successive modifi- che e integrazioni, oltre quelle di ctu, come liquidate con separato de-
- 14 - Corte di Appello di Palermo sez. I civile R.G. n.1619/2020
creto, da porsi definitivamente a carico dell'ente convenuto.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, in accoglimento della domanda proposta, condanna il in persona del Sindaco pro Controparte_4
tempore, a pagare ai ricorrenti la complessiva somma di € 11.743,65 oltre gli interessi legali da calcolarsi da ottobre 2016 per un periodo di cinque anni, ed oltre gli interessi dalla data della presente decisione fi- no al soddisfo;
condanna il convenuto al pagamento, a vantaggio del CP_4
convenuto, delle spese di lite che si liquidano in € 3.750,00 oltre spese generali iva e cpa come per legge;
pone le spese di ctu, come liquidate con separato decreto, defi- nitivamente a carico dell'ente convenuto.
Così deciso nella camera di consiglio della Prima sezione della Corte d'Appello
di Palermo del 17.7.2025.
Il Consigliere Estensore
Dott.ssa Sebastiana Ciardo
Il Presidente

Dott. Giovanni D'Antoni

- 15 - Corte di Appello di Palermo sez. I civile