R.G.N. 1946/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCO
SEZIONE PRIMA
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1946 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024, posta in decisione all'udienza del 22.09.2025 e vertente
TRA
(CF ), (CF Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (CF ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
, (CF ), (CF Pt_4 C.F._4 Parte_5
) rappresentati e difesi dall'avv.to REGAZZONI GRETA ed C.F._5
elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo, in Varese, via Vittorio Veneto
n.11 giusta procura in calce all'atto di citazione;
ricorrenti
E
(C.F. Controparte_1 Controparte_1
), in persona del legale rappresentante p.t. (C.F. P.IVA_1 Controparte_2
), (C.F. ), C.F._6 Controparte_3 C.F._7 CP_4
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._8 Controparte_5
, ( ), C.F._9 Controparte_6 CodiceFiscale_10
(C.F. ), CP_7 C.F._11 Controparte_8
(C.F. , in persona del legale rappresentante pro tempore
[...] P.IVA_2 nonché socio amministratore Sig. tutti difesi e rappresentati dall'avv. CP_8
RI CA ed elettivamente domiciliati in Lecco, via Roma n. 5 giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

1 resistenti
E
(C.F. e Controparte_9 C.F._12 Controparte_10
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. Edo Bosco ed elettivamente C.F._13 domiciliati presso il suo studio in Como, via Giulini, n. 12 in forza di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione;
resistenti
E
, Controparte_11 CP_12 Controparte_13
, ; Controparte_14 Controparte_15 resistenti contumaci
Oggetto: altri rapporti condominiali
CONCLUSIONI
All'udienza del 22.09.2025 le parti concludevano come da verbale in atti.
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
hanno convenuto in giudizio Parte_4 Parte_5 Controparte_1
,
[...] Controparte_2 Controparte_3 CP_4 Controparte_5
, Controparte_6 CP_7 Controparte_8 [...]
, , CP_9 Controparte_10 Controparte_11 CP_12 Controparte_13
, il chiedendo di: Controparte_14 Controparte_15
“ - accertare e dichiarare il diritto esclusivo dei condomini all'utilizzo dell'area comune adibita a parcheggio, prendendo atto e nel rispetto del contenuto delle sentenze nn.
206/2013 e 546/2011 emesse dal Giudice di Pace di Lecco e conseguentemente:
ORDINARE ai convenuti di non consentire l'utilizzo a terzi estranei dell'area condominiale adibita a parcheggio con ogni statuizione ritenuta necessaria
CONDANNARE i convenuti al pagamento in favore del di Controparte_16 una penale ex art 614 bis cpc da determinarsi in via equitativa per ogni violazione all'ordine di non consentire l'utilizzo a terzi estranei dell'area de quo.
- Con vittoria delle spese di lite ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e
2 spese generali come per legge.”
A tal fine, premettendo di risiedere presso il di via Roma, n. Controparte_16
98, e di avere il diritto all'uso esclusivo dell'area comune adibita a parcheggio, CP_15
hanno dedotto un uso indiscriminato da parte dei condomini resistenti, proprietari di alcune attività commerciali, che consentivano l'accesso a terzi non autorizzati (clienti degli esercizi commerciali) su tale area comune, così pregiudicando il godimento e l'esercizio dell'area adibita a parcheggio.
Si sono costituiti , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_4
,
[...] Controparte_5 Controparte_6 CP_7 Controparte_8 eccependo in via preliminare la nullità del ricorso per indeterminatezza
[...]
del petitum e della causa petendi; l'incompetenza per materia in favore del Giudice di pace ex art. 7, co.3, n. 2 c.p.c.; l'improcedibilità della domanda ex art. 5, co.1 D.lgs n. 28/2010; il difetto di legittimazione passiva del sig. Nel merito hanno contestato la CP_4 fondatezza del ricorso, chiedendone il rigetto.
Si sono costituiti e aderendo al ricorso Controparte_9 Controparte_10
introduttivo e chiedendone l'accoglimento.
Nonostante la regolarità della notifica, , Controparte_11 CP_12 [...]
, non si sono costituiti e ne è stata CP_13 Controparte_14 Controparte_15 dichiarata la contumacia con provvedimento del 10.07.2025 dal giudice in precedenza titolare del ruolo che, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato all'udienza del
22.09.2025 per precisazione delle conclusioni e discussione orale ex artt. 281 terdecies e
281 sexies c.p.c.
Divenuta assegnataria del presente procedimento con provvedimento del Presidente del Tribunale del 05.09.2025, la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 281 sexies, co. 3
c.p.c.

2. L'eccezione di incompetenza sollevata da parte convenuta è fondata.
L'art. 7, co. 3, n. 2 c.p.c. stabilisce che il giudice di pace “è competente qualunque ne sia il valore per le cause relative alla misura e alla modalità d'uso dei servizi di condominio di case”.
In particolare, la giurisprudenza ha chiarito che per cause relative alla misura dei
3 servizi di condominio s'intendono quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini, incidendo sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli. Mentre per cause relative alle modalità d'uso dei servizi di condominio devono intendersi le cause riguardanti i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate (cfr. Cassazione n.
4030/2005; n. 17660/2004; n. 6642/2000; n. 25/2000).
In virtù di tale orientamento, la giurisprudenza ha escluso che attengano alla misura o alle modalità d'uso, tali da radicare la competenza per materia del giudice di pace, le cause in relazione alle quali per il condomino non deriva semplicemente una limitazione qualitativa o quantitativa del suo diritto di comunione in proporzione alle rispettive quote, bensì una vera e propria negazione dello stesso. Precisando, ancora, che vanno ricomprese nella competenza del Tribunale le controversie relative ai limiti di esercizio del diritto del condomino sulla sua proprietà esclusiva e quindi alle limitazioni all'esercizio di tale diritto di proprietà esclusiva derivanti da una clausola del regolamento condominiale (cfr.
Cassazione n.23297/2014; 2483 e 869/2012; n. 21910/2015).
In un caso analogo a quello in esame, la Corte di Cassazione ha inoltre chiarito La sosta di un'autovettura negli spazi comuni condominiali configura una modalità di uso di detti beni, onde la controversia nella quale si discuta della legittimità o meno di tale forma di utilizzazione, perchè contraria ad una espressa esclusione posta dal regolamento condominiale o da una deliberazione assembleare ovvero perchè incompatibile con
l'esercizio da parte degli altri condomini di loro concorrenti facoltà della stessa natura sul medesimo bene, concerne non il diritto di comproprietà o il diritto di esercitarne in generale le relative facoltà, ma soltanto il limite qualitativo o quantitativo a seconda della contestazione sollevata della particolare facoltà di utilizzare in tal guisa il bene comune e rientra, pertanto, nella competenza per materia del Giudice di Pace ai sensi dell'art. 7 c.p.c.
(cfr. Cass. civ., Sez. II, 17/03/1999, n. 2402).
Ebbene, nel caso di specie, la controversia non attiene alla proprietà esclusiva dei singoli condomini o al diritto di esercitarne in generale le relative facoltà ma a diritti comuni, ossia all'uso da parte dei singoli condomini di un'area comune adibita a parcheggio in cui si discute della legittimità o meno dell'utilizzazione del parcheggio da parte di terzi
4 (ad opera degli altri codomini) perché incompatibile e limitativa dell'esercizio da parte dei ricorrenti di loro concorrenti facoltà su tale bene comune.
I ricorrenti, infatti, precisando testualmente che la controversia non riguarda
l'accertamento del diritto di utilizzo dell'area comune, lamentano un uso indiscriminato da parte degli altri condomini del parcheggio che viene concesso in uso anche a soggetti terzi estranei al , limitando così il loro diritto di uso. Nella delibera condominiale del CP_16
21.12.2017, prodotta dai ricorrenti, in cui è stato deliberato all'unanimità il sistema della turnazione nell'uso del parcheggio condominiale, si legge per l'appunto che “persone terze parcheggiano nell'area cortilizia privata del e quindi limitano il diritto dei CP_16 condomini ad utilizzare il parcheggio, sia sotto il profilo qualitativo, vista la presenza di autovetture ferme in mezzo al cortile, sia sotto il profilo quantitativo” (v. verbale prodotto dai ricorrenti).
In altri termini, dunque, oggetto di contestazione sono le modalità di uso della cosa comune – ossia l'area condominiale adibita a parcheggio – in ordine alla quale si discute se possa essere o meno utilizzata anche da terzi. Verrebbe in rilievo, dunque una riduzione quantitativa del diritto di godimento dei singoli condomini sulle parti comuni o comunque un limite qualitativo di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote.
Per i motivi sopra esposti deve essere rilevata e dichiarata l'incompetenza del
Tribunale adito in favore del giudice di pace ai sensi dell'art.7, co. 3 c.p.c.

3. Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo ex D.M. 55/2014, così come modificato dal D.M. 147/2022 tenuto conto del valore indeterminabile della causa (complessità bassa) e delle attività espletate (esclusa la fase istruttoria), delle questioni fattuali e giuridiche affrontate secondo i parametri minimi, considerata la definizione in rito della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale disattesa ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata:
• Dichiara l'incompetenza del Tribunale di Lecco in favore del Giudice di Pace di
Lecco;
5 • Assegna alla parte interessata il termine di tre mesi, decorrente dalla data di ricezione della comunicazione del presente provvedimento, per la riassunzione della causa dinanzi al Giudice di Pace di Lecco;

• AN , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
, in solido tra loro, al pagamento delle spese in favore di
[...] Controparte_1
,
[...] Controparte_2 Controparte_3 CP_4 Controparte_5
, Controparte_6 CP_7 Controparte_8 che si liquidano in € 2.900 per compensi oltre il 15% a titolo di spese generali IVA e
CPA come per legge;

• AN , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
, in solido tra loro, al pagamento delle spese in favore di ,
[...] Controparte_9
che si liquidano in € 2.900 per compensi oltre il 15% a titolo di Controparte_10
spese generali IVA e CPA come per legge;

Si comunichi.
Così deciso in Lecco, 02.10.2025
Il Giudice
d.ssa Gaia Calafiore
6