N. 2351/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Napoli
Seconda Sezione CIVILE
La Corte di Appello di Napoli- Seconda Sezione Civile – in persona dei magistrati:
Dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente
Dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere
Dott.ssa Mariacristina Carpinelli Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2351/2022, decisa all'udienza del 21.05.2025, avente ad
OGGETTO: altri istituti del diritto delle locazioni
TRA
(C.F: ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Fulvio Capuano (C.F. ) ed elettivamente domiciliato C.F._2 presso il suo Studio sito in Napoli alla Via Depretis n. 5.
PEC: Email_1
APPELLANTE
E
[...]
Controparte_1
(CF: , rapp.to e difeso dall' Avv. Petrillo Concetta (CF: P.IVA_1
, presso il quale domicilia nella Avvocatura Inail Via Nuova CodiceFiscale_3
Poggioreale sn, Napoli - cap 80143
Pec: Email_2
APPELLATO

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con sentenza n 9873/2021, il Tribunale di Napoli, Sezione XII, in composizione monocratica, nella causa iscritta al n. 22846/2016 R.G., promossa da contro Parte_1 Controparte_2 mministrazione Pubblica, in persona del suo legale rappresentante (di seguito
[...] nominata per brevità ), ha così provveduto: a) ha accolto per quanto di ragione CP_1
l'opposizione a decreto ingiuntivo e, per l'effetto, ha revocato il D.I. n. 3798/2016 reso dal Tribunale di Napoli, dott. ssa Martano;
b) ha condannato al Parte_1 pagamento, in favore di della somma di € 42.030,00 per l'omesso pagamento dei CP_1 canoni di locazione dal dicembre 2009 al dicembre 2015 (ultima data richiesta nell'opposto decreto ingiuntivo) oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo;
c) ha compensato tra le parti le spese e i compensi del giudizio

2. Avverso tale pronuncia, depositata il 7 dicembre 2021, con ricorso depositato in data 27 maggio 2022 e notificato, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, in data
9 giugno 2022, ha proposto appello, deducendo a sostegno due Parte_1 motivi.
2.1 Con il primo motivo di gravame, il ha dedotto che il giudice di Parte_1 prime cure ha errato nel dichiarare l'efficacia e la validità del contratto di locazione in quanto la registrazione tardiva, superiore a 30 giorni, comporta l'invalidità del contratto che deve essere considerato come non registrato.

2.2 L'appellante, con il secondo motivo di doglianza, ha poi rappresentato che la domanda dell'Ente è stata accolta in misura quantitativamente inferiore a quanto richiesto e per tali ragioni le spese di giudizio dovevano essere compensate soltanto parzialmente, con condanna dell'Ente al pagamento della parte non compensata.

3. si è costituito in giudizio ed ha chiesto il rigetto dell'appello. CP_1

4. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, proposto con ricorso depositato in data 27 maggio 2022, risultando rispettato il termine di decadenza di sei mesi di cui all'art. 327 c.p.c., decorrente dalla pubblicazione della sentenza impugnata, non notificata, avvenuta in data 7 dicembre
2021.

5. Volgendo all'esame del merito dell'impugnazione, l'appello proposto da non è fondato e va disatteso per i seguenti motivi. Parte_1

6. Con la prima doglianza, ha impugnato la parte della sentenza Parte_1 in cui il Giudice ha ritenuto valido ed efficace il contratto di locazione intercorrente tra le parti, precisamente, nel punto in cui si è espresso come segue: “Preliminarmente va dichiarata l'efficacia e la validità del contratto di locazione intercorrente tra le parti tuttavolta che la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23601 del 09/10/2017, in ordine alla sorte dei contratti di locazione non registrati ha sostenuto registrazione tardiva dei contratti ha efficacia sanante dell'accordo con effetti retroattivi” (pag. 4 secondo capoverso della sentenza impugnata).
A parere dell'appellante, tale valutazione è del tutto errata stante l'evidente nullità del contratto di locazione posto alla base della domanda di ingiunzione di pagamento promossa dall' in danno del conduttore . A tal uopo, quest'ultimo ha CP_1 Parte_1 evidenziato di essere conduttore dell'unità immobiliare di proprietà dell sita in CP_1
Napoli alla Via San Gennaro ad Antignano n. 13 piano terra. int. 3, identificato al Foglio
Avv/16, particella 254, sub. 104, oltre cantinola di pertinenza, in forza di contratto di locazione stipulato con l' in data 21 ottobre 2002, ma tardivamente registrato in CP_1 data 19.03.2003; che la registrazione è stata effettuata tardivamente proprio per cercare, probabilmente, di rimediare alle dirette conseguenze della nullità; che l'art. 1, comma 346,
Legge 30/12/2004 n. 311, stabilisce infatti che i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Il ha, infine, evidenziato che la giurisprudenza ha chiarito che il Parte_1 contratto deve essere registrato nel termine di trenta giorni dalla stipulazione sicché una volta integrata l'omissione, il contratto è da intendersi non registrato e, quindi matura la nullità espressamente prevista dalla legislazione.
Tale motivo di appello è infondato e non merita condivisione per i seguenti motivi.
Ed invero, è risultato in quanto non contestato tra le parti del presente giudizio, che , nella qualità di proprietario, con contratto di locazione del 21.10.2002, CP_1 registrato in Napoli in data 19.3.2003, ha concesso in locazione ad uso abitativo a l'immobile di circa 127 mq, situato in Via S. Gennaro ad Antignano n. Parte_1
13 piano terra int. 3.
Ebbene, non può non rilevarsi che il contratto in parola, essendo stato stipulato in data 21.10.2002 e registrato in data 19.3.2003, e dunque prima dell'introduzione dell'obbligo di registrazione dei contratti di locazione nel termine di trenta giorni a pena di nullità in virtù della Legge finanziaria del 2005 (Legge 30 dicembre 2004, n. 311, articolo
1, comma 346), non poteva ritenersi soggetto a tale obbligo.
Deriva da quanto innanzi che non può affermarsi la nullità del contratto in questione stante la registrazione tardiva, con conseguente infondatezza del presente motivo di appello.
Né può ritenersi la nullità riferita ai rinnovi successivi del contratto in parola, tenuto conto del fatto che la registrazione è comunque avvenuta prima dell'entrata in vigore della detta norma e nel corso del primo rapporto locatizio (19.3.2003).
Peraltro, occorre rammentare che, come evidenziato dal primo giudice, con sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017, le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno affermato che la tardiva registrazione del contratto di locazione (che contenga comunque ab origine l'indicazione del canone realmente pattuito) consente che lo stesso, altrimenti nullo (perché stipulato successivamente alla legge n. 311 del 2004), possa produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, determinando una sanatoria «per adempimento» (cfr., di recente, Cassazione civile sez. III, 07/09/2022, n.26398).
Dunque, anche sotto tale profilo, non possono trovare condivisione le deduzioni dell'appellante, dovendosi, in ogni caso, ritenere che la registrazione tardiva del contratto di locazione comporti una sanatoria ex tunc del contratto stesso.

7. ha impugnato, altresì, la statuizione relativa alla condanna al Parte_1 pagamento delle spese di lite. Sul punto, ha evidenziato che il Giudice di prime cure si è espresso come segue: “Le spese di lite, in considerazione della parziale fondatezza dell'opposizione, andranno compensate tra le parti” (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata).
A parere dell'appellante, il Giudice ha errato nel disporre la compensazione delle spese per l'intero, sussistendo i presupposti per una compensazione soltanto parziale delle spese di lite con condanna dell'Ente al pagamento della parte non compensata, in quanto avrebbe dovuto considerare anche che la domanda dell'Ente è stata accolta in misura quantitativamente inferiore a quanto richiesto. Precisamente L' ha instaurato un CP_1 procedimento monitorio innanzi al Tribunale di Napoli chiedendo la condanna del al pagamento della complessiva somma di euro 64.953,66, mentre la domanda Parte_1
è stata accolta soltanto parzialmente per euro 43.817,21 e cioè una somma nettamentente inferiore all'originaria pretesa. Inoltre, con la sentenza impugnata il quantum è stato ulteriormente ridotto ad euro 42.030,00. Anche tale motivo di appello non può trovare accoglimento.
A tal fine si rammenta che la Suprema Corte di Cassazione, dirimendo un conflitto sussistente in giurisprudenza, ha affermato che in tema di spese processuali,
l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92 c.p.c., comma 2 (cfr.
Cassazione civile sez. un., 31/10/2022, n. 32061).
Tale conclusione si fonda sulla considerazione che, pur dovendosi escludere il carattere eccezionale della compensazione, non limitata ad ipotesi tassativamente previste ma riferibile anche ad altre situazioni la cui valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice, non può condividersi l'ampia applicazione del principio di causalità propugnata dall'orientamento giurisprudenziale che ritiene ammissibile la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali, nonostante il parziale accoglimento della domanda.
Se è vero, infatti, che nel nostro ordinamento processuale coesistono criteri diversi di regolamentazione delle spese di lite, non tutti improntati al principio di soccombenza e destinati a far fronte a situazioni diverse, è anche vero, però, che al di fuori di tali ipotesi torna a trovare applicazione la regola generale, la quale esige che a sopportare le spese del processo sia colui che, come affermato da un'autorevole dottrina, risulta vinto nella lotta giudiziale: e tale è indubbiamente anche la parte che, pur avendo agito o resistito in giudizio con argomentazioni ritenute parzialmente fondate dal giudice, abbia visto accogliere, sia pure in misura ridotta, quelle della controparte. In tal senso depone chiaramente l'insistenza del Giudice delle leggi sulla "gravità ed eccezionalità" delle ragioni richieste ai fini della compensazione, nonché la sottolineatura da parte dello stesso del rischio, che la prospettiva di una condanna alle spese possa scoraggiare la parte che ha ragione dal far valere in giudizio i propri diritti, con conseguente menomazione del diritto alla tutela giurisdizionale, garantito dagli artt. 24 e 111 Cost. Deriva da quanto innanzi che, essendo il risultato, comunque, Parte_1 soccombente in ordine alla domanda di pagamento dei canoni di locazione formulata da
, la quale pertanto ha vinto la lite, sia pure in misura inferiore rispetto a quanto CP_1 richiesto nel procedimento monitorio, non può pretendere la condanna, neppure in parte, di quest'ultima al pagamento delle spese del giudizio.
Anzi a ben vedere, la pur disposta compensazione delle spese di lite non trova fondamento sulla scorta del più recente orientamento della Suprema Corte sopra riportato.

8. La totale soccombenza dell'appellante comporta la sua condanna al pagamento delle spese del presente grado;
la relativa liquidazione viene eseguita in dispositivo alla luce dei parametri di cui al regolamento emanato con il D.M. 10 marzo 2014 n. 55 e succ. modif. (eccetto fase istruttoria e decisoria).

8.1. Posto che il procedimento è iniziato in data successiva al 30 gennaio 2013,
l'appellante principale, in quanto soccombente, è tenuto a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).


P.Q.M.



la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del
Tribunale di Napoli n. 9873/2021, così provvede:

1- rigetta l'appello;

2- condanna a pagare a le spese del presente grado Parte_1 CP_1 che si liquidano in € 3.476,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

3- dà atto che l'appellante è tenuto a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 21 maggio 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Mariacristina Carpinelli dr.ssa Alessandra Piscitiello