N. R.G. 473/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Cristina Reggiani Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore all'udienza di discussione del 20.3.2024 ha pronunciato ex art. 437 cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 473/2023 promossa da:
(C.F. con il patrocinio dell'Avv. PAOLI MARIA Parte_1 C.F._1 CRISTINA e dell'Avv. SFORZELLINI IACOPO

APPELLANTE nei confronti di
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. CAVANI LEONARDO Controparte_1 C.F._2 (CF ) C.F._3

APPELLATO ED APPELLANTE IN VIA INCIDENTALE avverso la sentenza n. 1917/2022 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 01/09/2022
CONCLUSIONI
All'udienza collegiale del 20.3.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, in parziale riforma della sentenza impugnata, ed in accoglimento dei motivi di gravame sollevati, accertare e dichiarare che il credito vantato dal OR nei confronti del OR per i titoli di cui Controparte_2 Pt_1 è causa è pari ad €. 8.193,23 e, operate le compensazioni con il maggior controcredito dell'appellante, condannare il OR al pagamento di €. 4.404,30 o di quel Controparte_2 diverso maggiore o minore importo ritenuto di giustizia per le ragioni di cui in narrativa. Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio”.
pagina 1 di 15 Per parte appellata: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, in accoglimento dell'impugnazione incidentale qui formulata ed in virtù dei motivi dedotti nella presente comparsa, a parziale modifica della Sentenza n. 1917/2022 resa dal Tribunale di Firenze, accertare che il credito sussistente a favore del Sig. ammonta a complessivi € Controparte_1 13.091,39 di cui € 11.000,00 a titolo di canoni di locazione, € 1.843,01 per oneri condominiali € 248,38 per fornitura enel, così come specificato in premessa, o di quella maggiore o minore che risulterà di giustizia o al netto di eventuali compensazioni, accertare altresì, in accoglimento dei motivi e delle deduzioni qui esposte, che nessun credito sussiste a favore del Sig. Parte_1 a titolo di deposito cauzionale e, per l'effetto, condannare controparte al pagamento della
[...] sopra indicata somma o a quella che risulterà di giustizia a fronte delle eventuali compensazioni da svolgersi rispetto e limitatamente alle spese di giustizia maturate per il Giudizio possessorio;
in ogni caso in virtù di quanto dedotto, eccepito e contestato in questa sede, disattendere i motivi di appello ex adverso formulati in quanto infondati in fatto ed in diritto. Con ogni conseguenza di legge. In via istruttoria, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 345 c.p.c., ammettere la produzione del documento allegato al presente atto relativo al canone del mese di Gennaio, nonché la produzione del video relativo al rilascio del 09.09.2020. da parte del Sig. già formulato Pt_1 nell'ambito del procedimento di primo grado”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in giudizio, Parte_1 innanzi questa Corte di Appello, , proponendo gravame avverso la sentenza Controparte_1
n. 1917/2022, emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 01/09/2022, che, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal , aveva dichiarato la risoluzione del contatto CP_1 di locazione, avente ad oggetto l'immobile ubicato in Firenze, alla Via Borgo Pinti n. 93, per inadempimento del conduttore nonché aveva dichiarato estinto per Parte_1 compensazione il credito di € 11.561,57 vantato dal , con conseguente compensazione CP_1 delle spese di lite.
1 – Il giudizio di primo grado.
1.1. – Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida,
[...] aveva convenuto in giudizio esponendo: CP_1 Parte_1 di essere proprietario dell'immobile ubicato in Firenze, via Borgo Pinti n. 93, concesso in locazione a con contratto sottoscritto in data 9.5.2017, registrato a Firenze il 24 Maggio Parte_1
2017 al n.011608 serie 3T; che il conduttore si era reso inadempiente al pagamento dei canoni di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio 2020, per un totale di € 8.800,00 (ammontando ciascun canone mensile ad €
2.200,00); che le richieste di pagamento rivolte in via stragiudiziale non avevano avuto alcun esito;

pagina 2 di 15 chiedeva, quindi, di convalidare lo sfratto per morosità e di condannare l'intimato al pagamento della somma di € 8.800,00 a titolo di canoni locatizi, oltre accessori di legge.
1.2. – Si costituiva in giudizio esponendo: che l'immobile era stato preso in Parte_1 locazione per svolgervi l'attività di affittacamere non professionale;
che agli inizi di maggio, mentre si trovava all'estero, il locatore aveva cambiato la serratura impedendogli l'accesso nell'appartamento; che, in data 12.6.2020, aveva quindi presentato ricorso per reintegrazione nel possesso;
che il ricorso era stato accolto con ordinanza del 10.7.2020 che aveva anche condannato il al rimborso delle spese di lite per l'importo complessivo di € 5.614,50; CP_1 che l'immobile gli era stato riconsegnato il 9.9.2020; che egli aveva restituito l'unità immobiliare al locatore il 9.10.2020; che il locatore non aveva ancora restituito il deposito cauzionale di €
6.900,00; che era, quindi, creditore verso il dell'importo di € 12.514,50, da CP_1 compensare con l'eventuale credito vantato da quest'ultimo; che non erano dovuti i canoni per il periodo in cui era stata imposta la chiusura dell'attività per l'emergenza sanitaria da Covid19 e durante il periodo in cui il conduttore era stato privato del possesso dell'immobile; concludeva, pertanto, chiedendo: “accertare e dichiarare cessata la materia del contendere con riguardo all'intimato sfratto per morosità; respingere, perché infondata in fatto ed in diritto per le ragioni di cui in narrativa, la domanda di pagamento avversaria formulata ai sensi dell'art. 658, primo comma ultima parte cpc;
disposto il mutamento di rito, accertare e dichiarare che
[...]
è tenuto a corrispondere a €.

6.900 a titolo di deposito cauzionale CP_1 Parte_1 versato e non restituito nonostante l'avvenuto rilascio del bene immobile il 9.10.2020, condannandolo al relativo pagamento, oltre agli interessi maturati e maturandi dal dì del dovuto al saldo;
nella denegata ipotesi che si ritenesse dovuto un qualche importo a titolo di canoni locativi ex adverso pretesi, compensarlo con il maggior credito di cui è titolare a titolo Parte_2 di spese legali (compresi accessori ed oneri di legge) già definitivamente liquidate col provvedimento 6881/2020 del 10.7.2020 del Tribunale di Firenze ed a titolo di deposito cauzionale oltre interessi maturati e maturandi nella misura accertata in questo giudizio per un totale di Euro
12.514,50 oltre interessi”.
1.3. – Disposto il mutamento del rito, il , in sede di memoria integrativa, deduceva di CP_1 essere creditore anche dell'importo di € 2.091,39 per oneri condominiali (pari ad € 1.843,01) e bollette di energia elettrica (pari ad € 248,38) non pagate, oltre che del canone dovuto dal conduttore dal 9.9.2020 al 9.10.2020; di non essere tenuto alla restituzione del deposito cauzionale poiché dopo il rilascio era risultato che aveva sottratto beni mobili Parte_1 di proprietà del locatore.
1.4. – All'esito dell'istruttoria, articolatasi nell'assunzione di prove documentali, il tribunale, nella pagina 3 di 15 impugnata sentenza, osservava, per quel che in questa sede ancora interessa: che il contratto di locazione, all'art. 6, prevedeva che l'immobile sarebbe stato destinato all'esercizio dell'attività di affittacamere non professionale;
che le strutture ricettive extralberghiere, nel periodo compreso tra il 12.3.2020 ed il 18.5.2020, erano state oggetto di chiusura a causa dell'emergenza pandemica da Covid-19; che, quindi, il conduttore, nel suddetto periodo, pur avendo avuto la disponibilità dell'immobile locato, non aveva potuto utilizzarlo per l'attività di affittacamere in vista della quale era stata conclusa la locazione;
che, pertanto, in relazione a tale periodo, era giustificata una riduzione del canone, con la conseguenza che il conduttore era tenuto a versare l'importo di € 2.200,00 per i mesi di gennaio e febbraio 2020 e di € 1.500,00 per i mesi di marzo ed aprile 2020; che, invece, niente doveva versare il conduttore da maggio 2020 al 9 settembre 2020, essendo stato privato della disponibilità dell'immobile, mentre dovuto era il canone dal 9.9.2020 al
9.10.2020, atteso che in quel periodo era stato rimesso nella disponibilità del bene;
che, perciò, i canoni dovuti da da gennaio 2020 fino alla cessazione del Parte_1 rapporto, ammontavano ad € 9.600,00; che i consumi di energia elettrica erano addebitabili al conduttore solo per il periodo marzo-aprile
2020 (per complessivi € 118,56), mentre per il periodo maggio-giugno 2020 non potevano gravare su di lui, essendo stato privato della disponibilità del bene;
che richiedendo il anche il rimborso degli oneri condominiali per € 1.843,01, il totale CP_1 dovuto dal conduttore ammontava ad € 11.561,57; che andava, dunque, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di
Parte_1 che, per quanto riguardava i rapporti di dare-avere tra le parti, il era tenuto alla CP_1 restituzione del deposito cauzionale, pari ad € 6.900,00, non risultando provato che il conduttore avesse asportato beni di proprietà del locatore (in particolare mobili del bagno e del salotto); che, del resto, in occasione della precedente riconsegna del 9.9.2020, dopo quattro mesi in cui l'immobile era rimasto nella disponibilità del locatore, era stato il conduttore a lamentare la mancanza di beni nell'appartamento; che, quindi, a fronte di un suo debito di € 11.561,57, risultava creditore, nei Parte_1 confronti del , dell'importo di € 12.597,53, in considerazione anche del diritto alla CP_1 refusione delle spese legali relative al procedimento possessorio;
che la reciproca soccombenza giustificava la compensazione integrale delle spese di lite.
2 – Il giudizio di secondo grado.
pagina 4 di 15 2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello articolando le seguenti Parte_1 censure:
1) la sentenza impugnata era affetta da un vizio di extrapetizione dal momento che aveva riconosciuto, al , anche il pagamento del canone relativo a gennaio 2020, sebbene lo CP_1 stesso non costituisse oggetto della domanda e fosse stato regolarmente pagato dal conduttore;

2) il tribunale aveva errato nell'addebitare al conduttore anche gli oneri condominiali;
difatti, il si era limitato a depositare un preventivo delle spese relative al periodo 1.11.2020- CP_2
31.10.2021, con la conseguenza che non risultava dovuta la somma di € 681,44 in quanto riferita ad un arco temporale successivo al rilascio dell'immobile; parimenti non dovuta era la somma di €
486,90 in quanto riferita al periodo in cui era stato privato della disponibilità Parte_1 del bene;
pertanto, gli oneri condominiali dovuti ammontavano alla minor somma di € 674,67;
3) il tribunale avrebbe dovuto determinare il credito complessivo del locatore in € 8.193,23
(anziché in € 11.561,57), di cui: € 7.400,00 per canoni locativi;
€ 674,67 per oneri condominiali;

€ 118,56 per consumi di energia elettrica;
pertanto, vantando l'appellante un controcredito di €
12.597,53, il primo giudice avrebbe dovuto condannare il al pagamento di € 4.404,30, CP_1
a titolo di restituzione del deposito cauzionale, come da domanda proposta sin dall'atto di costituzione nel giudizio di primo grado.
Per tali ragioni è stata formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio, contestava, Controparte_1 perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata;
proponeva, inoltre, appello incidentale per i seguenti motivi:
1) il tribunale aveva errato nel ridurre il canone di locazione dovuto per i mesi di marzo e aprile
2020 ad € 1.500,00, sia perché la relativa domanda era inammissibile, perché proposta soltanto nella memoria ex art. 426 c.p.c., sia perché la stessa controparte aveva escluso che la propria attività di affittacamere non professionale, esercitata nell'immobile locato, potesse essere destinataria degli aiuti economici del Governo previsti a seguito del disposto lockdown;
2) il tribunale aveva errato nel non accertare il diritto del locatore a trattenere il deposito cauzionale;
in particolare, nel verbale di rilascio del 9.10.2020 le parti avevano dato atto che l'immobile risultava mancante dei beni di proprietà del (in particolare, gli arredi dei CP_1 bagni ed un salotto), la cui proprietà in capo al locatore era provata dalla documentazione versata in atti;
pertanto, a fronte di tali elementi, costituiva onere del conduttore dare la prova di non avere asportato i predetti beni il che, però, non era avvenuto.
pagina 5 di 15 2.3. – All'udienza del 20.3.2024, sulle conclusioni delle parti precisate come in epigrafe trascritte, la causa veniva decisa con dispositivo letto in udienza.
Si dava altresì atto, nel verbale di udienza, che le parti rinunciavano a presenziare alla lettura del dispositivo allontanandosi dall'aula.
***
3 – In via preliminare
3.1. – Preliminarmente, deve essere rigettata l'istanza, proposta da parte appellata, volta ad ottenere l'autorizzazione al deposito del video registrato in data 9.9.2020.
Nel giudizio di appello, la nuova formulazione dell'art. 345, comma 3, c.p.c., quale risulta dalla novella di cui al d.l. n. 83 del 2012, convertito, con modificazioni, nella l. n. 134 del 2012
(applicabile nel caso in cui la sentenza conclusiva del giudizio di primo grado sia stata pubblicata dopo l'11 settembre 2012), pone il divieto assoluto di ammissione di nuovi mezzi di prova in appello, senza che assuma rilevanza l'"indispensabilità" degli stessi, e ferma per la parte la possibilità di dimostrare di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile (Cassazione civile sez. III - 09/11/2017, n. 26522 ), impossibilità nel caso di specie nemmeno allegata.
Nel rito del lavoro tale principio subisce un'attenuazione, in quanto come affermato dalla Suprema
Corte: “Nel rito del lavoro occorre contemperare il principio dispositivo con quello di verità, pertanto, ai sensi dell'art. 437, comma 2, c.p.c., il deposito in appello di documenti non prodotti in prime cure non è oggetto di preclusione assoluta ed il giudice può ammettere, anche d'ufficio, detti documenti ove li ritenga indispensabili ai fini della decisione, in quanto idonei a superare
l'incertezza dei fatti costitutivi dei diritti in contestazione, purché allegati nell'atto introduttivo, seppure implicitamente, e sempre che sussistano significative "piste probatorie" emergenti dai mezzi istruttori, intese come complessivo materiale probatorio, anche documentale, correttamente acquisito agli atti del giudizio di primo grado” (cfr. Cassazione civile, ordinanza del 15.5.2018, n.
11845).
Nella specie, l'invocata produzione mira a provare fatti non tempestivamente allegati dalla parte e cioè che i beni reclamati dal sarebbero stati presenti in occasione della registrazione CP_1 del predetto video (avvenuta il 9.9.2020) per poi risultare assenti al momento del rilascio del
9.10.2020.
Del resto, l'istanza è stata formulata in primo grado, per la prima volta, solo all'udienza del
14.4.2022 (peraltro, in termini estremamente generici ed in difetto di qualsiasi parte pagina 6 di 15 argomentativa) e, quindi, oltre il termine del 28.3.2021 fissato dal tribunale, a seguito del mutamento del rito, per l'integrazione degli atti introduttivi ex art. 426 c.p.c.
Non è, pertanto, possibile far ricorso d'ufficio ai poteri istruttori per colmare una lacuna dell'attività assertiva, prima ancora che probatoria, della parte.
3.2. – Analogo discorso si impone per l'estratto conto bancario (anch'esso prodotto per la prima volta dall'appellato solo in questo grado di giudizio, quale allegato n. 4), per le ragioni che saranno esposte al § 4.1.
4 – L'esame dei gravami
Ciò posto, devono essere esaminati, in ordine logico, i primi due motivi dell'appello principale.
4.1. – Il primo motivo è fondato.
Ha errato il tribunale nel riconoscere, al , anche il pagamento del canone di gennaio CP_1
2020, in quanto lo stesso non costituiva oggetto della domanda.
Difatti, nella copia dell'atto di intimazione di sfratto per morosità notificata a Parte_1 la parola “gennaio”, nella nona riga della premessa in fatto, era stata cancellata, come si desume dal suo raffronto con l'atto depositato telematicamente (in cui, invece, tale parola compare), il che costituisce segno inequivocabile della volontà della parte di non richiedere tale mensilità.
Inoltre, la somma richiesta di € 8.800,00 corrispondeva solo a quattro mensilità coincidenti con quelle da febbraio a maggio 2020 (le uniche ad essere sempre indicate in tutti gli scritti difensivi della parte intimante-opposta).
Peraltro, in sede di udienza di convalida, la morosità veniva indicata in € 11.000,00, con specifico riferimento ai mesi di febbraio a maggio ed a settembre-ottobre 2020 (cfr. verbale di udienza del
12.1.2021).
Non rileva, quindi, che nella riga 13 dell'atto di intimazione e nella memoria ex art. 426 c.p.c. compaia un riferimento anche al mese di gennaio, trattandosi di un mero refuso.
Significativo, in proposito, è il fatto che in sede di note conclusive depositate il 3.1.2022 (pag. 9), la difesa del abbia specificato che “il Sig. non ha provveduto a corrispondere i CP_1 Pt_1 canoni di Febbraio, Marzo, Aprile e Maggio per complessivi € 8.800,00 essendo il canone mensile pari ad € 2.200,00. L'inclusione del mese di Maggio è giustificata dal momento che il canone doveva essere corrisposto il giorno 05 di ogni mese” aggiungendo che “il Sig. a conferma Pt_1 della propria volontà di non voler corrispondere alcunché, non ha neppure corrisposto il canone del mese in cui lo stesso, dal 09.09.20. al 09.10.20., ha detenuto l'immobile a seguito della riconsegna dello stesso dopo il provvedimento di reintegra a suo favore”, il che rende palese che il canone di gennaio non costituisse oggetto della domanda.
pagina 7 di 15 Pertanto, nell'indicare, in sede di memoria ex art. 426 c.p.c. e di note conclusive, in € 11.000,00 la somma richiesta a titolo di canoni di locazione non pagati, il ha inteso riferirsi alle CP_1 mensilità da febbraio a maggio 2020 (pari a complessivi € 8.800,00) ed a quella dal 9.9.2020 al
9.10.2020 (pari ad € 2.200,00).
Del resto, pure il sollecito di pagamento dell'11.3.2020 faceva riferimento unicamente al mancato pagamento dei canoni di febbraio e marzo 2020.
Ne deriva che inammissibile si presenta l'allegazione in ordine al mancato pagamento della mensilità di gennaio 2020 perché formulata, per la prima volta, solo in questo grado di giudizio, il che determina l'inammissibilità anche dell'estratto conto prodotto in allegato alla comparsa di costituzione e risposta dell'appellato al fine di dimostrare il mancato pagamento del suddetto canone.
4.2. – Anche il secondo motivo di appello è fondato.
Il tribunale ha accolto, integralmente, la domanda del per il pagamento degli oneri CP_1 condominiali (quantificati in € 1.843,01), sulla base della sua semplice prospettazione e senza sottoporla ad alcun vaglio critico.
Si tratta, quindi, di valutare ab origine la fondatezza di tale domanda.
Ora, come affermato dalla Suprema Corte: “In tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 della l. n.
392 del 1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l'esibizione a norma dell'art. 210 c.p.c.” (cfr. Cassazione civile, sentenza del
13.11.2019, n. 29329).
Nella specie, il ha prodotto un rendiconto relativo al periodo 1.11.2020-21.10.2021 CP_1 denominato “preventivo ripartizioni per anagrafica/unità”, di cui, tuttavia, non consta l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale.
Pertanto, alla luce del richiamato principio, il locatore non risulta avere assolto al suo onere probatorio.
In ogni caso, anche a voler esaminare le risultanze del predetto documento, non vi è dubbio che lo stesso si riferisca, quanto alla somma di € 681,44, ad un periodo successivo alla riconsegna dell'immobile da parte del conduttore.
Per quanto riguarda, poi, la voce “Saldi di fine Es. prec.” (pari ad € 1.161,57), anche a voler ritenere che faccia riferimento all'esercizio condominiale 1.11.2019-31.10.2020, la stessa pagina 8 di 15 ricomprenderebbe il periodo (da maggio a settembre 2020) in cui il conduttore è stato privato della disponibilità dell'immobile per effetto dello spoglio posto in essere ai suoi danni dal locatore.
Pertanto, anche in relazione a tale periodo, ha senz'altro ragione l'appellante a sostenere di nulla dovere a titolo di spese condominiali.
In definitiva, può essere attribuita al locatore solo la minor somma che il conduttore ha riconosciuto come effettivamente dovuta, pari ad € 674,67.
Nessuna contestazione, invece, sussiste, da parte di per la somma di € Parte_1
118,56, che il tribunale ha ritenuto dovuta dal conduttore per i consumi di energia elettrica.
In proposito, la domanda del , formulata nelle conclusioni della sua comparsa di CP_1 Org_ costituzione e risposta, volta ad accertare in € 248,38 il suo credito per le bollette non pagate, si presenta inammissibile, stante la mancata proposizione, sul punto, di appello incidentale (avendo, anzi, la parte, nel corpo dell'atto, dichiarato di essere remissiva in ordine al mancato riconoscimento, da parte del primo giudice, della somma di € 129,82).
5 – Va, a questo punto, esaminato l'appello incidentale proposto dal . CP_1
5.1. – Il primo motivo è infondato.
Contesta il la riduzione del canone (ad € 1.500,00) per i mesi di marzo ed aprile 2020, CP_1 disposta dal tribunale, a causa del ridotto godimento dell'immobile da parte del conduttore, a seguito del lockdown imposto dalle Autorità quale misura di contenimento dell'epidemia da Covid-
19.
In particolare, l'appellante ritiene che il tribunale avrebbe errato sia nel ritenere ammissibile la domanda di riduzione del canone, sebbene proposta solo in sede di memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., sia nel non rilevare che l'attività di affittacamere esercitata nell'immobile locato non beneficiasse dei ristori previsti dal Governo per compensare la perdita dei guadagni degli esercizi commerciali in conseguenza della loro chiusura disposta per l'emergenza sanitaria all'epoca in atto.
Si deve dissentire.
5.1.1. – Sotto il primo versante, si osserva che la domanda di rideterminazione del canone ex art. 1464 c.c., proposta da nella memoria ex art. 426 c.p.c., non può considerarsi Parte_1 inammissibile, in quanto: “nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e
l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella
pagina 9 di 15 originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale” (cfr. Cass. civ. n. 17955/2021).
Inoltre, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa del , è da escludere che CP_1
l'opponente, in sede di memoria ex art. 426 c.p.c., fosse tenuto a richiedere lo spostamento dell'udienza, giacché, come affermato dalla Suprema Corte: “all'udienza di discussione fissata a norma del citato art. 426 entrambe le parti possono adeguare la rispettiva attività processuale alle regole del rito del lavoro senza che il convenuto che agisce in via riconvenzionale sia tenuto a chiedere lo spostamento dell'udienza” (cfr. Cass. civ. n. 5122/1985).
5.1.2. – Sotto il secondo versante, è necessario rilevare come il fatto che l'attività esercitata dal conduttore non beneficiasse dei ristori economici previsti dal Governo, non sia idoneo, di per sé, a far venir meno la circostanza del ridotto godimento dell'immobile proprio per effetto delle misure di lockdown (aventi applicazione generalizzata), ponendosi le due questioni su piani nettamente distinti.
In particolare, il non ha contestato quanto affermato nella impugnata sentenza per CP_1 giustificare, ai sensi dell'art. 1464 c.c., la riduzione dell'importo del canone per i mesi di marzo ed aprile 2020, e cioè che “le strutture ricettive extraalberghiere nel periodo compreso tra il 12.3.20 ed il 18.5.20 sono state oggetto di provvedimenti di chiusura nell'ambito delle misure restrittive (
v. DPCM) adottate per fronteggiare l'epidemia di Covid19. Pertanto, nel periodo suddetto il Pt_1 pur continuando ad avere la disponibilità dell'immobile locato, non ha potuto utilizzarlo per
l'attività di affittacamere in vista della quale era stata conclusa la locazione”.
Al riguardo, pertanto, il motivo risulta essere carente della parte critica, in quanto omette di confrontarsi compiutamente con la sentenza impugnata, il che pone lo stesso ai limiti dell'inammissibilità ex art. 342 c.p.c.
Del resto, il contratto di locazione prevedeva espressamente la destinazione dell'immobile all'esercizio di “attività di affittacamere non professionale” (art. 6) ed è innegabile che lo svolgimento di tale attività sia stato precluso durante il periodo di lockdown, con ciò traducendosi in un minor godimento del bene locato.
In definitiva, il credito del per canoni non pagati deve essere determinato in € 2.200 CP_1
(febbraio 2020)+1.500 (marzo 2020)+1.500 (aprile 2020)+2.200 (9.9.2020-10.9.2020=)
7.400,00.
A tale somma dovranno essere aggiunte quelle di € 674,67, per oneri condominiali, e di € 118,56, per i consumi di energia elettrica, per un totale di € (7.400+674,67+118,56=) € 8.193,23.
5.2. – Infondato è, altresì, il secondo motivo di appello.
pagina 10 di 15 5.2.1. – Il verbale di riconsegna dell'immobile del 9.10.2020, sottoscritto da entrambe le parti, è del seguente tenore: “dal momento che risultano mancare molti mobili nell'appartamento, al fine di poter redigere una lista dettagliata e più precisa possibile, le parti concordano di scambiarsi i video registrati in data 09.09.20., data della prima riconsegna, e del 09.10.20., data dell'odierna riconsegna, sul raffronto dei quali verrà redatta la lista specifica che verrà dal locatore inviata al procuratore del conduttore indicando in essa quei beni di sua proprietà. Il conduttore precisa sin
d'ora che nell'immobile sono rimasti i beni di proprietà di parte locatrice avendo prelevato solo quelli di sua proprietà. Salvo quanto precisato, su cui parte locatrice si riserva ogni iniziativa a tutela anche in tema di credito, le parti danno atto che l'immobile non presenta danni ed è in buono stato accettando pertanto il locatore l'immobile nel suddetto stato”.
Pertanto, come correttamente evidenziato dal tribunale, l'individuazione degli oggetti mancanti era stata rinviata alla redazione di una “lista” che il locatore avrebbe dovuto inviare al procuratore del conduttore.
Tuttavia, è pacifico che tale lista non sia stata mai redatta, il che, di per sé, rende impossibile procedere all'individuazione dei beni asseritamente asportati dal conduttore.
5.2.2. – Inoltre, non può essere condivisa la tesi dell'appellante in via incidentale secondo cui sarebbe stato onere di provare di non aver asportato i beni oppure che questi Parte_1 non fossero stati presenti all'interno dell'appartamento “neppure al momento del primo rilascio”
(con ciò intendendo il , probabilmente, riferirsi allo spoglio da lui posto in essere, a CP_1 maggio 2020, ai danni del conduttore).
Ora, a prescindere che la prova si risolverebbe nella dimostrazione di un fatto negativo (come tale non esigibile), era onere del locatore provare i beni mobili eventualmente mancanti all'atto della riconsegna del bene (il 9.10.2020), trattandosi di elemento costitutivo del reclamato diritto a trattenere il deposito cauzionale.
Del resto, il tribunale, nell'affermare il diritto del conduttore ad ottenere la restituzione della cauzione, ha, condivisibilmente, osservato che “in occasione della precedente riconsegna del
9.9.20, dopo quattro mesi in cui l'immobile era stato nella disponibilità del , era stato il CP_1
a lamentare la mancanza di beni nell'appartamento”. Pt_1
Sul punto, il non ha obiettato alcunché, il che pone pure tale censura ai limiti CP_1 dell'inammissibilità in quanto priva di un'adeguata parte critica.
Difatti, essendo l'immobile tornato nella disponibilità del locatore per circa quattro mesi (per effetto dello spoglio posto in essere) prima che il conduttore fosse rimesso nel suo possesso, è evidente che era onere del provare la situazione del bene nel momento in cui lo stesso CP_1 era stato riconsegnato, il 9.9.2020, a il che, però, non è avvenuto. Parte_1
pagina 11 di 15 Peraltro, nemmeno nel contratto di locazione si dà atto del fatto che l'immobile fosse ammobiliato né risulta ad esso allegato alcun inventario dei presunti arredi. Orga Pertanto, la documentazione prodotta dal (fatture delle ditte ed CP_1 Org_3 estratto conto) si appalesa completamente irrilevante ai fini decisionali, in quanto del tutto inidonea a dimostrare l'esistenza dei beni, all'interno dell'immobile locato, al momento della sua riconsegna (il 9.9.2020) al conduttore.
Per quanto esposto, si impone il rigetto dell'appello incidentale.
6 – Infine, fondato si presenta l'ultimo motivo dell'appello principale.
Invero, sia nella comparsa di costituzione e risposta che nella memoria ex art. 426 c.p.c., depositate in primo grado, aveva chiesto la condanna del al Parte_1 CP_1 pagamento della somma di € 6.900,00 a titolo di deposito cauzionale, aggiungendo che “nella denegata ipotesi che si ritenesse dovuto un qualche importo a titolo di canoni locativi ex adverso pretesi, compensarlo con il maggior credito di cui è titolare a titolo di spese Parte_2 legali (compresi accessori ed oneri di legge) già definitivamente liquidate col provvedimento
6881/2020 del 10.7.2020 del Tribunale di Firenze ed a titolo di deposito cauzionale oltre interessi maturati e maturandi nella misura accertata in questo giudizio per un totale di Euro 12.514,50 oltre interessi”.
Tale ipotesi risulta, in concreto, verificatasi, anche se il maggior credito (di € 12.597,53), riconosciuto a favore del conduttore, imponeva al primo giudice, in aderenza alla domanda formulata dalla parte, di condannare il al pagamento della differenza di € (12.597,53- CP_1
8.193,23=) 4.404,30.
Del resto, nella comparsa di costituzione e risposta (pag. 6), aveva dedotto Parte_1 che “anche qualora si ritenesse che il conduttore sia debitore di alcunché a titolo di canoni locativi scaduti nei confronti del OR , nessuna ingiunzione potrebbe mai essere pronunciata CP_1 ai danni del comparente, ma viceversa l'Ecc. Giudice, disposto il mutamento di rito ed operate le opportune compensazioni, dovrà condannare il OR al pagamento di quanto dovuto”. CP_1
Non vi è dubbio, quindi, che la domanda proposta dall'intimato fosse diretta ad ottenere la condanna del alla restituzione del deposito cauzionale o, comunque, della somma che CP_1 sarebbe risultata dovuta al netto di eventuali compensazioni, sicché ha errato il tribunale nel qualificare la domanda come di mero accertamento (delle contrapposte ragioni di credito).
7 – In definitiva, in accoglimento dell'appello principale, deve essere Controparte_1 condannato al pagamento della somma di € 4.404,30, oltre interessi legali con decorrenza dalla presente sentenza al saldo effettivo.
pagina 12 di 15 7.1. – In punto di spese, deve trovare applicazione, ai sensi dell'art. 336 c.p.c., l'orientamento della Suprema Corte secondo cui il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, sicché viola il principio di cui all'art. 91 cod. proc. civ., il giudice di merito che ritenga la parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado (Sez.

6 - L, ord. 18 marzo 2014, n. 6259, rv.
629993).
Considerato l'integrale accoglimento dell'appello, le spese del doppio grado di giudizio devono essere poste interamente a carico dell'appellato.
Difatti, se è vero che è risultato soccombente sulla domanda di risoluzione per Parte_1 inadempimento, è altrettanto vero che il giudizio si è incentrato principalmente sull'accertamento dei rapporti di dare-avere tra le parti, all'esito del quale l'appellante è risultato completamente vittorioso.
Invero, per costante orientamento giurisprudenziale: “in base al principio di causalità la parte soccombente va individuata in quella che, azionando una pretesa accertata come infondata o resistendo ad una pretesa fondata, abbia dato causa al processo o alla sua protrazione e che debba qualificarsi tale in relazione all'esito finale della controversia” (cfr. ex plurimis Cassazione civile, sentenza del 30.4.2010, n. 7625).
Nella specie, l'atto di intimazione di sfratto è stato notificato l'11.6.2020 (e cioè nel periodo in cui il conduttore era stato illegittimamente spogliato del possesso del bene da parte del locatore) e, a seguito della spontanea riconsegna dell'immobile da parte di (il 9.10.2020), il Parte_1 giudizio ha visto l'istruttoria concentrarsi esclusivamente sull'accertamento dei contrapposti crediti, che è stata la principale ragione che ha determinato la sua protrazione.
Pertanto, il profilo di soccombenza del risulta essere preponderante e giustifica la sua CP_1 condanna al pagamento integrale delle spese di lite.
Del resto, l'art. 92 co. 2^ c.p.c. impone al giudice unicamente di valutare la reciproca soccombenza, non anche di farne automaticamente conseguire una compensazione parziale o totale (“… il giudice può compensare …”).
Ai fini della liquidazione si procede al computo sulla base del valore della causa che va considerato in relazione al decisum di € 4.404,30.
Invero, come ritenuto da Cassazione civile sez. I - 26/04/2021, n. 10984 (in motivazione): “Il disputatum costituisce quanto richiesto nell'atto introduttivo del giudizio, laddove il decisum è il
pagina 13 di 15 contenuto effettivo della decisione assunta dal giudice. La disposizione richiamata ha inteso, invero, fronteggiare il rischio di una quantificazione iniziale ingiustificata dell'importo preteso, al fine mero della lievitazione delle spese di lite. Ne deriva che, in caso di accoglimento anche parziale della domanda, si guarda alla somma liquidata” (fra le tante, Cass. 4 luglio 2017, n.
16440; Cass. 12 gennaio 2011, n. 536; Cass., sez. un., 11 settembre 2007, n. 19014).
Le spese, dunque, si liquidano secondo il computo che segue ex D.M. 55/2014, come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12, (valore € 1.101-5.200):
A) spese del giudizio di primo grado:
Fase di studio della controversia, valore medio: € 425,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 425,00
Fase istruttoria/trattazione, valore medio: € 851,00
Fase decisionale, valore medio: € 851,00
Compenso tabellare: € 2.552,00, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta)
e CAP come per legge.
B) spese del giudizio di appello:
Fase di studio della controversia, valore medio: € 536,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 536,00
Fase decisionale: valore medio € 851,00
Compenso tabellare: € 1.923,50, oltre € 174,00 per esborsi, 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.
Si esclude la fase istruttoria/trattazione in quanto non svolta.
Sussistono, infine, i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma I- quater, del D.P.R. n. 115/2002 a carico dell'appellante in via incidentale.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello principale proposto da e sull'appello Parte_1 incidentale proposto da avverso la sentenza n. 1917/2022 emessa dal Controparte_1
Tribunale di Firenze e pubblicata il 01/09/2022, così provvede:
1) accoglie l'appello principale e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, accerta e dichiara che il credito vantato da nei confronti di Controparte_1 Parte_1 ammonta ad € 8.193,23 e, operata la compensazione con il maggiore credito di € 12.597,53 accertato in favore di condanna al pagamento della Parte_1 Controparte_1 somma di € 4.404,30 oltre interessi legali nei termini di cui in motivazione;

2) rigetta l'appello incidentale;

pagina 14 di 15 3) condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio che Controparte_1 liquida: i) per il giudizio di primo grado, in € 2.552,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA e CAP come per legge;
ii) per il giudizio di secondo grado, in € 174,00 per esborsi ed in € 1.923,50 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA e
CAP come per legge, con distrazione a favore dell'Avv. Maria Cristina Paoli dichiaratasi antistataria.
Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma I- quater, del D.P.R. n. 115/2002 a carico dell'appellante in via incidentale.
Firenze, 20.3.2024
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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