REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE SECONDA
R.G. 1481/2022
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
Dott. Caterina Passarelli Presidente
Dott. Enrico Schiavon Consigliere
Dott. Elena Garbo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al nr.1481 del ruolo generale dell'anno
2022 promossa con atto di citazione da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
APPELLANTE rappresentato e difeso dagli avv.ti Domenico Sagui Pascalin e Marc De Col giusta procura alle liti allegata ex art. 83 comma 3° c.p.c. all'atto di citazione in appello
CONTRO
(C.F. ) CP_1 C.F._2
APPELLATO rappresentato e difeso dall'avv.to Giorgio Azzalini come da mandato in calce all'atto di citazione in primo grado

Oggetto: appello avverso sentenza non definitiva n. 116/2022, rep. 177/2022, emessa dal Tribunale di Belluno pubblicata il 12.04.2022

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE:
- in via principale di merito: in totale riforma dell'impugnata sentenza parziale n. 116/2022, pronunciata dal Tribunale di Belluno il 12.04.2022, e sul presupposto che il cespite dividendo sia ritenuto comodamente divisibile, sia assegnata all'appellante la porzione d'immobile che nell'elaborato peritale a firma dell'arch. Parte_1
è individuata come soluzione divisionale 1/A, con impegno a pagare Persona_1 all'appellato il conguaglio calcolato nell'ammontare di € 22.003,50; sia conseguentemente esclusa qualsivoglia altra soluzione divisionale prospettata nell'elaborato peritale a firma dell'arch. ; Persona_1
- in via subordinata di merito: in totale riforma dell'impugnata sentenza parziale n.
116/2022, pronunciata dal Tribunale di Belluno il 12.04.2022, e sul presupposto che il cespite dividendo non sia ritenuto comodamente divisibile, se non a fronte d'interventi tecnicamente impegnativi e economicamente costosi, sia accolta la domanda dell'appellante di assegnargli per intero il compendio oggetto di causa, Parte_1 ex art. 720 CC, disponendosi contestualmente a suo carico il pagamento del conguaglio monetario a vantaggio dell'appellato del cespite dividendo;
CP_2
- in ogni caso; si oppone al versamento, a favore dell'appellato, di qualsivoglia somma a titolo d'indennità di occupazione, tantomeno nell'importo astrattamente calcolato nell'ammontare di € 15.043,00, non sussistendo in atti prova alcuna della lamentata occupazione, mentre nell'elaborato peritale a firma dell'arch. si Persona_1 legge chiaramente che “non è dato sapere se la casa abbia avuto un uso esclusivo da parte di ” (fine pag. 10); Parte_1
- quanto alle spese di difesa: riscontrata la totale soccombenza dell'appellato CP_2
quest'ultimo sia condannato a rimborsare all'appellante le spese
[...] Parte_1 di difesa di entrambi i gradi di giudizio
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, ogni diversa eccezione, istanza, difesa e domande disattese, per i motivi esposti in atti:
- NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE:
- previo eventuale frazionamento catastale, disporre lo scioglimento della comunione insistente sull'immobile oggetto di causa secondo i progetti divisionali redatti dalla
C.T.U. e in particolare:
pag. 2/16 a. assegnare all'appellato il corpo A dell'ipotesi “0”, ipotesi divisionale CP_2 che risulta coerente con le esigenze rappresentate dall'inizio del giudizio con obbligo a carico del medesimo di pagare il conguaglio previsto di €. 330.204,00;
b. assegnare all'appellato il corpo “B” dell'ipotesi 2 con pagamento del CP_2 conguaglio di €. 144.864,00;
c. in denegata ipotesi di divisione secondo l'ipotesi 1, assegnare all'appellato il corpo
B, il quale consente l'accorpamento con la parte già di proprietà del con CP_2 un incasso a conguaglio di €. 22.003,50, ribadendo la necessità di ottenere la disponibilità di tutto il poggiolo a sud (senza cedere il piccolo tratto davanti alla porta del soggiorno A);
- accertato l'uso esclusivo del bene comune da parte dell'appellante (come affittacamere-bed and breakfast e deposito di pellets e di effetti personali dei clienti), sulla scorta della quantificazione dell'indennità di occupazione operata dalla C.T.U. e quantificata alle pagg. 11-12 dell'elaborato peritale pari a 15.995,00 (€. 952,00 + €.
15.043,00), sia confermato il riconoscimento dell'indennità di occupazione in favore dell'appellato, con condanna del signor a corrispondere all'appellato l'indennità di €. 15,995,00 determinata dal Parte_1
CTU con maggiorazione d'interessi e rivalutazione monetaria secondo indici ISTAT anno per anno dal maggio 2024 (data di stima del C.T.U.) fino alla definizione del presente giudizio, salvo il diverso criterio, che verrà stabilito dalla Corte ovvero da determinarsi in corso di causa o da liquidare in via equitativa;

- NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA: dare atto che il convenuto – appellato ha rinnovato la richiesta di assegnazione del bene comune anche nella comparsa di costituzione d.d.16.11.2022 e, pertanto, procedersi all'assegnazione dell'immobile al signor , ricorrendo i criteri di preferenza esposti negli atti di primo grado;
CP_2
- NEL MERITO IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale dell'appello avversario, dare atto che il convenuto - appellato ha rinnovato la richiesta di assegnazione del bene comune anche nella comparsa di costituzione d.d.16.11.2022 e nelle conclusioni rassegnate il
29.06.2023, pertanto, procedersi all'assegnazione dell'immobile all'appellato, ricorrendo i criteri di preferenza esposti negli atti di primo grado;
pag. 3/16 - IN OGNI CASO: con vittoria di spese, compensi d'avvocato e borsuali di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese generali in ragione del 15% ed eventuali spese di C.T.U. e
C.T.P. rifuse.
- IN VIA ISTRUTTORIA:
Si richiamano le osservazioni alla C.T.U. datate 14.06.2024, sulla scorta delle quali sono state formulate le richieste di assegnazione e, come indicato nell'ordinanza del
06.12.2022, sia demandato al C.T.U. l'eventuale frazionamento.
Si insiste per l'assunzione delle prove orali ammesse nell'ordinanza 24.5.2018 e nella richiesta di ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. (anche tenuto conto del rilievo formulato a pag. 6 della C.T.U.) formulata nella seconda memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c., nonché nelle eccezioni formulate nella terza memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e a verbale d'udienza dell'11.4.2018 in ordine alle richieste istruttorie avversarie, in quanto tardive e inammissibili.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato citava in giudizio il fratello CP_2
per lo scioglimento della comunione, per la quota di ½ ciascuno, Parte_1 dell'unità abitativa al piano terra e al piano primo dell'immobile sito in località Ronco e catastalmente identificato al NCEU di Cortina d'Ampezzo, fg. 68, particella 623, sub 8,
PT -1-CAT. A3, cl.3, vani 8,0 e all'Ufficio Tavolare con la partita tavolare 5165, p. ed.
623, intera porzione 3 ( edificio con cortile ), dallo stesso abitato con la famiglia nella parte di esclusiva proprietà costituita dal piano seminterrato e, previo accertamento della comoda divisibilità dell'immobile, perché gli venisse assegnata la quota di 1 /2 da frazionare ed assegnare in piena proprietà al medesimo, disponendo eventuali conguagli in denaro.
Chiedeva, altresì, che venisse ordinato al fratello convenuto il rendiconto della gestione, avendo costui adibito il primo piano ad affittacamere/B&B e utilizzato il piano terra come deposito pellets ed effetti personali dei clienti con conseguente condanna al pagamento di una indennità per mancato godimento.
Chiedeva, in via subordinata, che venisse, comunque, disposto lo scioglimento della comunione con attribuzione a ciascuno della parte corrispondente alla propria quota e pag. 4/16 ordinata la vendita ex art. 788 c.p.c. con assegnazione del ricavato in proporzione alle rispettive quote.
Con la memoria ex art. 183 co. 6 nr. 1 c.p.c., a fronte delle perplessità espresse sulla comoda divisibilità del bene da parte del fratello convenuto che non si opponeva alla divisione chiedendo l'assegnazione dell'intero, si dichiarava disponibile CP_2 ad acquistare la quota di proprietà del fratello per l'importo di €. 450.000,00 (proposta formulata con efficacia sino all'udienza dell'11.4.2018).
In sede di costituzione chiedeva, infatti, il rigetto della domanda di Parte_1 separazione materiale dell'appartamento in comproprietà al 50%, profilandosi costi sproporzionati rispetto all'utilità ricavabile dalla creazione di due unità abitative, deducendo la non comoda divisibilità sotto il profilo finanziario e funzionale. Chiedeva che, comunque, venisse respinta la domanda subordinata di messa all'asta dell'appartamento e gli venisse assegnato per intero l'immobile, previo pagamento di conguaglio al fratello . CP_2
Chiedeva, altresì, il rigetto della domanda di resa di conto e, in via riconvenzionale, che venisse disposta la resa di conto da parte del fratello con specifico riferimento CP_2 all'uso esclusivo del piano terra dell'appartamento e del piazzale esterno, con condanna a rimuovere tutti gli oggetti ed i manufatti realizzati privatamente sul piazzale antistante e che pregiudicavano il diritto di comproprietà del convenuto.
Il giudice di primo grado, con la sentenza in questa sede impugnata, previo espletamento di CTU, in assenza di accordo delle parti sul frazionamento dell'immobile e ritenuta tardiva la domanda di frazionamento proposta dall'attore solo in sede di precisazione delle conclusioni, non definitivamente pronunciando, riteneva gli immobili non comodamente divisibili e ne ordinava con separata ordinanza la vendita.
Condannava al pagamento della somma di euro 5.581,10 a titolo di Parte_1 mancato godimento dell'immobile limitatamente al primo piano, ritenendo non provato, per il piano terra, l'utilizzo maggioritario di uno dei due comproprietari.
L'indennità veniva calcolata dal CTU sulla base del canone ad un uso locativo, in assenza di documentazione fiscale che attestasse il volume di affari per l'attività turistico/alberghiera svolta per circa un anno dal convenuto.
Avverso tale sentenza ha interposto appello lamentando: Parte_1
pag. 5/16 - omessa pronuncia sulla domanda del sig. di assegnazione Parte_1 dell'intero cespite con pagamento di conguaglio a favore dell'attore formulata sin dalla comparsa di costituzione e risposta con conseguente violazione dell'art. 720 c.c. e dell'art. 112 c.p.c. avendo il giudice di I grado erroneamente ritenuto che la vendita fosse inevitabile;

- opposizione ai progetti divisionali predisposti dal CTU che, accertata la non comoda divisibilità del bene in ragione dei costi dei lavori di intervento per quanto riguarda l'appartamento a piano terra e la divisibilità dei locali al piano primo che resterebbero tuttavia privi delle caratteristiche per essere considerati unità abitativa autonoma, ha attribuito i lotti sulla base di assegnazione nominativa anziché sorteggio;

- insussistenza dei presupposti per la corresponsione dell'indennità di mancato godimento, essendo rimasto indimostrato l'utilizzo esclusivo del primo piano dell'immobile e pronuncia ultra petita nella parte in cui l'indennità è stata commisurata ad un periodo superiore (giugno 2013-dicembre 2018) a quello richiesto con la domanda.
Si costituiva resistendo al gravame. CP_2
Sospesa la provvisoria esecutività della sentenza e fissata udienza di precisazione delle conclusioni per il 4.7.2023, con ordinanza del 19.12.2023 la causa veniva rimessa in istruttoria per una integrazione della CTU volta ad accertare la divisibilità del bene e, comunque, la possibilità di assegnazione in natura.
Depositata la relazione peritale, è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni per l'8.4.2025 con assegnazione dei termini di legge.
2. La CTU svolta dall'arch. ha evidenziato quanto segue. Persona_1
2.1. Il bene oggetto di divisione (identificato come porzione 3) - pervenuto alle parti per donazione della nuda proprietà da parte della zia, riservataria di usufrutto, deceduta nel
2013, con conseguente consolidamento della proprietà in favore dei due fratelli - è costituito da:

1. un appartamento a piano terra con ingresso autonomo e una porta di collegamento al corridoio che dà accesso ai piani primo e secondo;

2. due stanze al primo piano (in realtà una stanza con bagno parzialmente rinnovati).
pag. 6/16 Il bene è inserito in un immobile che si sviluppa su tre livelli fuori terra e uno seminterrato.
Il piano seminterrato è costituito da un appartamento con accesso autonomo di proprietà esclusiva di (porzione 2). CP_2
Al primo piano, con accesso dal corridoio comune, c'è un altro appartamento di proprietà esclusiva di (porzione 4). Parte_1
Vi è poi uno spazio esterno comune che d'estate viene adibito a parcheggio.
Il valore dell'immobile in comunione è stato stimato dal CTU in euro 1.008.408,00. Il valore di ciascuna quota è, dunque, pari a € 504.204,00.
Il CTU ha precisato che la divisione del bene è possibile ma implica l'esecuzione di lavori.
Ha quindi predisposto quattro ipotesi divisionali tenendo conto che la porzione 4 è di proprietà di e la porzione 2 di : Parte_1 CP_2
Ipotesi 0: la più semplice, che prevede di lasciare l'intero piano terra unito (Corpo A) e accorpare le stanze al piano primo (Corpo B) alla porzione 4. In tal caso il conguaglio in favore dell'assegnatario del corpo B risulta pari a € 330.204,00.
Ipotesi 1: prevede una suddivisione da nord-ovest a sud-est seguendo l'andamento delle murature esistenti, che eventualmente verranno inspessite per un adeguato isolamento acustico e dividendo il corridoio affinché la porzione B mantenga una autonomia funzionale;
la porzione A diventerebbe autonoma sia eseguendo esclusivamente lavori di adeguamento impiantistico, sia accorpandola alla porzione al piano primo. Nel primo caso le stanze sopra potrebbero comunque essere accorpate alla porzione 4. In tal caso il valore delle porzioni è equilibrato (Corpo A euro 513.320,00; Corpo B euro 469.313,00)
e il conguaglio in favore dell'assegnatario del corpo B è pari ad euro 22.003,50.
Ipotesi 2: prevede una suddivisione del piano terra che isola una parte dell'ingresso
(con la costruzione di un muro di separazione) e una stanza a nord;
al corpo A, verrebbe sommata la stanza con bagno e il corridoio comune del piano primo. Il corpo B risulterebbe interamente collocato a piano terra con attribuzione della proprietà di poggioli e terrazzo. In tal caso all'assegnatario del corpo A spetterebbe un conguaglio di euro 144.864,00, con la precisazione, fatta dal CTU, che la stima del corpo A sarebbe soggetta a variazioni a seconda che questo venisse attribuito al corpo 4 o al corpo 2. pag. 7/16 Ipotesi 3: prevede una suddivisione da nord-ovest a sud-est raggiungendo un equilibrio di dimensioni tra le due porzioni: corpo A e corpo B, pur con differente esposizione. Il conguaglio in favore dell'assegnatario del Corpo B sarebbe pari ad euro 1.764. Il piano primo, del valore di euro 174.000,00, non va ad equilibrare i valori dei due corpi ma rimane un corpo a sé, che può essere accorpato nella divisione all'una o all'altra porzione, qualora ci fosse una manifestazione di interesse di una delle parti.
Il CTU dà atto che all'esito delle operazioni peritali è emerso il favore di entrambe le parti per l'ipotesi sub 1.
Tuttavia, come risulta dal carteggio intercorso con i CCTTPP, non è stato possibile addivenire ad una soluzione condivisa, perché le parti non concordano sulla attribuzione delle due porzioni, propendendo entrambe per il corpo A.
2.2. Con riferimento all'indennità di mancato godimento, il CTU ha evidenziato che, in sede di sopralluogo, tutta la casa appariva utilizzata a deposito, come risulta anche dalla documentazione fotografica. Tuttavia, mentre l'appartamento a piano terra è datato anni
'60 e non risulta essere mai stato rinnovato, la stanza con bagno al piano primo è differente dal resto della casa e risulta oggetto di recente rinnovazione.
Il CTU evidenzia che non è dato sapere se la casa abbia avuto un uso esclusivo da parte di . Parte_1
Ha, dunque, proceduto ad effettuare il conteggio per un eventuale uso esclusivo solo per le stanze al piano primo, che risultano in uno stato di manutenzione che potrebbero essere utilizzabili anche oggi.
Il valore è stato calcolato sulla base di riviste specializzate relativamente alle quotazioni su locazioni abitative di immobili a Cortina D'Ampezzo in zona non centrale e dai valori OMI, applicando poi un decremento del 50% poiché tali locali non sono utilizzabili autonomamente come abitazione, trattandosi di camera con bagno.
E' stato calcolato un valore al mq di euro 17 fino al 2020 e di euro 18 per il periodo successivo con il seguente risultato finale: € 1.904,00 per il periodo che va da giugno
2013 a gennaio 2014 (l'indennità di occupazione spettante al condividente è pari a €
952,00); da febbraio 2014 alla data odierna € 30.086,00 (l'indennità di occupazione spettante al condividente è pari a € 15.043,00).
pag. 8/16 3. I primi due motivi di appello vanno trattati congiuntamente riguardando la divisibilità del bene e i criteri di assegnazione e tenuto conto degli esiti della CTU disposta in questo grado di giudizio e delle conclusioni delle parti.
Va preliminarmente ricordato che secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il giudizio di scioglimento della comunione non è del tutto compatibile con le scansioni e le preclusioni che disciplinano il processo in generale, intraprendendo i singoli condividenti le loro strategie difensive anche all'esito delle richieste e dei comportamenti assunti dalle altre parti con riferimento al progetto di divisione ed acquisendo rilievo gli eventuali sopravvenuti atti negoziali traslativi, che modifichino il numero e l'entità delle quote. Ne consegue il diritto delle parti del giudizio divisorio di mutare, anche in sede di appello, le proprie conclusioni, ad esempio richiedendo per la prima volta l'attribuzione, per intero o congiunta, del compendio immobiliare oppure di rimanere in comunione (Cass. Sez. 2 n. 24174 del
08/09/2021; Sez. 2 n. 40426 del 16/12/2021; sez. 2 n.15926 del 23.6.2019).
Le parti hanno concluso in questa fase insistendo, in via principale, per la divisione del bene e indicando il progetto divisionale ritenuto preferibile e solo in via subordinata, in caso di ritenuta non comoda divisibilità, per l'assegnazione dell'intero, di fatto chiedendo, pertanto, di rivalutare le modalità della divisione in natura e, quindi, la divisibilità del bene, prediligendo la soluzione della divisione in natura.
Vanno, allora, richiamati i principi affermati dalla Suprema Corte in punto di divisibilità del bene (ben sintetizzati da Cass. Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 11844 del 06/05/2021) secondo cui “l'art. 718 c.c., in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art.
720 c.c., nel caso di "non divisibilità" dei beni, come anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano "comodamente" divisibili, vale a dire quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse
o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero (Cass. n. pag. 9/16 25888 del 2016; Cass. n. 12498 del 2007). La non comoda divisibilità di un immobile integra quindi un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, considerando che la vendita all'incanto costituisce l'extrema ratio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14577 del
21/08/2012, Rv.623713; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16918 del 19/08/2015, Rv.
636128; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12406 del 28/05/2007, Rv. 597810). Il fatto che per attuare la divisione si debbano ottenere specifici titoli autorizzativi non costituisce di certo l'eccezione alla comoda divisibilità, così come l'esecuzione dei lavori per realizzare la divisione attengono all'esecuzione forzata degli obblighi di fare
o non fare, di cui può essere investito il giudice (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10959 del
06/05/2010, Rv.612641; conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13071 del 05/06/2007,
Rv.597600 e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3992 del 18/03/2003, Rv.561217)”.
In caso di un unico immobile è stato ulteriormente precisato che questo sarà comodamente divisibile se ciascuno dei condividenti potrà averne una parte, anche se di valore inferiore alla quota di sua spettanza, salvo, in questa ipotesi, attuare il pareggio con l'operazione di conguaglio, ovvero, se, pur non essendo possibile frazionare comodamente l'immobile in tante parti corrispondenti al numero e alle quote dei condividenti, alcuni di questi richiedano congiuntamente la formazione di una porzione unica, corrispondente all'ammontare complessivo delle loro quote, giacché, in questo caso, la divisione è resa possibile dal minore frazionamento dell'immobile (Cass. Sez. 2 n. 40426 del 16/12/2021).
Alla luce di tali principi e tenuto conto degli esiti della CTU, la sentenza di primo grado va, dunque, riformata nella parte in cui ha ritenuto il bene non comodamente divisibile e disposto, quindi, la vendita.
Il giudice di primo grado ha formulato un giudizio di non comoda divisibilità del bene sulla base dell'assenza di una tempestiva domanda di frazionamento proposta dalle parti, ritenendo tardiva quella formulata dall'attore (oggi appellato) avanzata solo in sede di precisazione delle conclusioni sulla base del principio, affermato dalla giurisprudenza, della diversità di petitum e causa petendi tra la domanda di pag. 10/16 frazionamento e quella di divisione e valutando come ostativa alla comoda divisibilità del bene la mancanza di una tempestiva domanda di frazionamento.
Tuttavia, l'esecuzione del frazionamento e la corretta identificazione catastale delle porzioni non costituisce presupposto dello scioglimento della comunione né della divisione mediante assegnazione delle quote, concernendo la redazione di un documento tecnico indicante in planimetria le particelle catastali al fine della relativa voltura, che può intervenire anche stragiudizialmente, sulla base di un accordo delle parti (Cass. sez. 2 n.39910 14/12/2021, sez. 2 n.8400 del 26/03/2019, sez.2 n.30073 del
14/12/2017) e, dunque, in assenza di accordo sulla concreta fase di attuazione del progetto divisionale, mediante autonomo giudizio avente ad oggetto la domanda di frazionamento.
La mancanza di una contestuale (e tempestiva) domanda di frazionamento nel giudizio di divisione implica unicamente che alla individuazione catastale non si provvede nel medesimo giudizio divisionale, che si concluderà con l'attribuzione giudiziale delle quote a ciascuno dei condividenti, la cui identificazione catastale, previo frazionamento, avverrà in un momento successivo.
Il concetto di comoda divisibilità richiamato dall'art. 720 c.c. (applicabile alla comunione ordinaria per effetto del rinvio contenuto nell'art. 1116 c.c.) postula la possibilità di un materiale frazionamento della cosa e non il dato formale della distinta indicazione catastale, che, appunto, può intervenire anche in fase di esecuzione della divisione.
L'esito della CTU conferma la divisibilità del bene, in quanto le ipotesi formulate prevedono opere eseguibili in economia senza dover adottare soluzioni tecniche eccessivamente costose e il favore delle parti per la divisione del bene (avendo entrambi concluso per l'assegnazione di una quota, anche se propendendo per soluzioni diverse) conferma tale conclusione.
Ora, tra le varie soluzioni proposte dal CTU, va preferita quella che consente un maggiore equilibrio delle quote, con minor conguaglio e un più soddisfacente godimento del bene.
E, infatti, la ridotta entità del conguaglio è criterio che deve sempre ispirare la scelta della soluzione più appropriata in materia di divisione in modo da evitare che sia pag. 11/16 alterata l'equilibrata distribuzione dei beni, che deve avvenire in natura, mentre il conguaglio ha la funzione di ristabilire l'equilibrio tra le quote e di superare eventuali differenze di valore (Cass. sez. 2 n.1686 del 23/01/2025, sez. 2 n.726 del 15/01/2018).
La soluzione che corrisponde maggiormente ai criteri indicati è quella individuata come sub 1 nel progetto divisionale, sulla quale, peraltro, vi è stata convergenza anche dei
CCTTPP.
Si tratta, infatti, di soluzione che garantisce alle due porzioni autonomia funzionale ed equilibrio di valore con un conguaglio di euro 22.003,50, inferiore a quello previsto dalle ipotesi 0 e 2 e che consente un miglior accorpamento funzionale con le proprietà esclusive delle parti. In particolare, la porzione A include la stanza al piano primo adiacente alla proprietà di , mentre la porzione B, interamente collocata Parte_1
a piano terra, resterebbe autonoma. Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellato, i lavori di adeguamento per rendere autonoma la porzione B si risolvono nell'ispessimento delle pareti per l'isolamento acustico e nella divisione del corridoio, agevolmente eseguibili in economia.
Per contro l'ipotesi sub 0 del progetto divisionale, preferita dall'appellato, sconta una significativa asimmetria delle quote con un conguaglio di ben 330.204,00 e una funzionalità del corpo B limitata alla stanza del primo piano non autonoma di per sé ma solo se accorpata alla porzione 4.
Analogamente l'ipotesi sub 2, preferita in via subordinata dall'appellato, mantiene una sproporzione di valore delle quote (peraltro suscettibile di mutamento a seconda della porzione in proprietà esclusiva cui vengono assegnate) e una sperequata godibilità dell'immobile, giacchè il corpo B si vedrebbe limitato lo spazio al piano terra a mq.29,00 senza nemmeno affaccio esterno (non essendo previsto il terrazzino).
L'ipotesi 3 prevede la suddivisione materiale del solo piano terra lasciando il piano primo alla scelta delle parti ed è stata esclusa da entrambe le parti e comunque non corrisponde ai criteri che devono improntare la divisione in natura.
La scelta del progetto divisionale sub 1 comporta l'assegnazione della porzione A a e l'assegnazione della porzione B ad . Parte_1 CP_2
Sull'assegnazione delle porzioni in caso di individuazione dell'ipotesi 1 le parti concordano in sede di conclusioni e l'assegnazione così disposta consente il migliore pag. 12/16 accorpamento con le proprietà esclusive di ciascuno, in quanto la porzione A include anche la stanza al piano primo per il resto in esclusiva proprietà di , la Parte_1 porzione B, collocata interamente al piano terra gode di autonomia funzionale e risulta adiacente alla porzione in esclusiva proprietà di . CP_2
La richiesta di di vedersi attribuita la piena proprietà del poggiolo sud CP_2
(assegnato nel progetto divisionale per 2,30 mq. alla porzione A) non può trovare accoglimento non ravvisandosi alcuna razionalità di attribuire anche la parte del poggiolo su cui affaccia il soggiorno della porzione A alla porzione B: la parte di terrazzino attribuita costituisce, infatti, la proiezione del soggiorno della parte B (si vedano le planimetrie sub allegato D alla CTU) e garantisce non solo uno sbocco esterno dal locale soggiorno ma anche la privacy per una piena godibilità di quella stanza.
Il capo 3 della sentenza di primo grado va, dunque, riformato disponendo la divisione in natura con assegnazione delle quote nei termini indicati.
Ai sensi dell'art. 336 co. 2 c.p.c. la pronuncia travolge, in virtù dell'effetto espansivo esterno (non più condizionato al passaggio in giudicato), gli atti istruttori conseguenti alla ritenuta ( e qui riformata) indivisibilità del bene, quali appunto quelli relativi alla vendita dell'immobile.
4. Il terzo motivo di appello è infondato.
L'utilizzo esclusivo dei locali al primo piano piano da parte di risulta Parte_1 provato dalla destinazione della stanza ad attività turistico alberghiera gestita dal solo
; circostanza non solo non contestata da , ma provata dalla Pt_1 Parte_1 produzione documentale effettuata da , attestante l'esercizio di attività di CP_2
Parte impresa da parte di e la sussistenza del con tanto di prezziario e Parte_1 sito internet (cfr. docc.19-22, 11-13).
Del resto, la circostanza era già stata contestata da al fratello nel gennaio CP_2
2014 con richiesta di indennizzo per mancato godimento (doc.9) senza alcun riscontro.
A fronte di tale documentazione, non solo non ne ha contestato la Parte_1 valenza, ma ha confermato l'esercizio della suddetta attività imprenditoriale: in memoria di replica, pag. 2, si legge “i documenti che controparte ha prodotto con la II memoria ex art. 183, numerandoli da 16 a 23, sono sostanzialmente irrilevanti nella pag. 13/16 causa divisionale e confermano solo che all'attore dà fastidio l'imprenditorialità del fratello convenuto;
farebbe meglio, invece, prenderne atto, anzi dovrebbe consentirgli di implementarla ed a tal fine accettare le altre soluzioni divisionali che, con il decisivo aiuto dei genitori, sono state messe in campo per il giusto soddisfacimento dei rispettivi interessi. All'attore, però, pare conveniente la ricerca non del bene suo e della sua famiglia, bensì del male del fratello;
detto altrimenti, all'attore interessa principalmente contrastare il fra-tello nell'attività di “bed&breakfast”.
E ancora a pag.5 “la richiesta di esibizione della documentazione contabile (cfr 2a), di quella di P.S. (cfr 2b) e di quella commerciale (cfr 2c) relativa all'attività di
“bed&breakfast” esercitata dal convenuto è inaccettabile;
la causa di divisione in corso non può diventare il pretesto per con-sentire all'attore di curiosare nell'attività lavorativa del fratello, quand'anche si finga di limitare l'indagine sull'utilizzo solo della stan-za al I piano dell'appartamento da dividere. È evidente che non esiste una contabilità solo per la stanza al I piano dell'appartamento da dividere, visto che
l'attività si svolge anche su altre stanze non oggetto di causa, fermo restando, comunque, che l'utilizzo ad affittacamere in questione è stato trascurabile sia negli spazi che nei tempi”.
All'esito del sopralluogo eseguito dall' ing. nel gennaio 2019 il CTU Persona_2 riscontrava “l'utilizzo a titolo personale del sig. della totalità dei locali Parte_1 al piano primo” (pag.6 CTU di I grado), mentre analoga situazione non è stata riscontrata nel corso della CTU svolta in appello.
Tuttavia, il fatto che l' non abbia riscontrato indici in tal senso, non Persona_3 mina le evidenze di fatto segnalate dal CTU di primo grado, che trovano, peraltro, significativo riscontro nella documentazione fotografica allegata, in cui si vede chiaramente il cartello apposto all'ingresso della proprietà e visibile dalla strada con scritto “Bed & Breakfast-Camere-Zimmer-Rooms”, il cui significato è inequivocabile
(foto 1 fascicolo fotografico allegato alla CTU di primo grado).
E, del resto, come già evidenziato, l'esercizio di tale attività è stata pacificamente ammessa dallo stesso . Parte_1
Né può ritenersi la domanda di corresponsione dell'indennizzo per mancato godimento proposta da limitata al periodo giugno 2013-gennaio 2014, in quanto CP_2
pag. 14/16 l'attore- appellato, sin dall'atto di citazione, aveva chiesto la condanna al pagamento per indennità da mancato utilizzo “dal giugno 2013 fino alla definizione del presente giudizio” e, in memoria 183 nr. 1 c.p.c., ulteriormente precisato che nel periodo estivo del 2017 era stata anche posizionata una porta (fatto non contestato) ad impedire l'accesso ai suddetti locali, dunque lamentando il mancato utilizzo dell'immobile anche per il periodo successivo.
Il capo 2 della sentenza di primo grado va, dunque, confermato non potendo accedere alla richiesta formulata da in sede di conclusioni di vedersi corrisposto il CP_2 maggior importo individuato nella CTU svolta in grado di appello, non essendo stato proposto appello incidentale in punto di quantificazione dell'indennità.
5. “La sentenza di secondo grado che, definendo il giudizio di appello avverso una sentenza non definitiva di primo grado, esaurisca la fase del giudizio pronunciando su tutte le questioni in essa proposte è da considerare come definitiva e non suscettibile di riserva di impugnazione differita, a nulla rilevando la prosecuzione del giudizio di primo grado per la determinazione del "quantum debeatur". Essa, pertanto, deve contenere la statuizione sulla liquidazione delle spese processuali” (Cass.Sez. 3 n.
21978 del 03/09/2019).
Le spese della CTU svolta per individuare le ipotesi di divisibilità del bene, in quanto effettuata nell'interesse comune delle parti, va posta a carico di entrambe le parti in misura uguale, avendo costoro quote uguali del bene oggetto di divisione.
Le spese di lite vanno, invece, compensate, tenuto conto della soccombenza reciproca e del contesto familiare in cui è maturata la vicenda.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, così provvede: in parziale riforma della sentenza nr. 116/2022, rep. 177/2022, emessa dal Tribunale di
Belluno pubblicata il 12.04.2022

1. dichiara che l'immobile sito in località Ronco e catastalmente identificato al
NCEU Foglio 68 – part.lla 623 sub 8 (ex sub 3) - PT-1 – cat. a/3 - cl. 3^ - vani 8
è comodamente divisibile;

pag. 15/16 2. assegna la piena ed esclusiva proprietà del corpo A (costituito da PT mq 55,17,
PT porz. Terrazzino mq. 2,30, P1° mq 28,00, P1° corridoio comune mq. 3, P1° corridoio privato porz. 4 mq. 3) individuato nell'ipotesi 1 del progetto divisionale ad;
Parte_1

3. assegna la piena ed esclusiva proprietà del corpo B (costituita da PT mq 64,83, poggiolo chiuso mq. 5, 56, poggiolo aperto mq. 7,06, Terrazzo mq. 6) individuato nell'ipotesi 1 del progetto divisionale ad;
CP_2

4. ordina ad di corrispondere a l'importo di euro Parte_1 CP_2
22.003,50 a titolo di conguaglio della citata assegnazione;

5. revoca il capo 3 della sentenza nr. 116/2022 del Tribunale di Belluno;

6. pone le spese di CTU a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna;

7. compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 24.07.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Elena Garbo Caterina Passarelli
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