REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE
composta dai sigg.ri magistrati:
dott. Giulio Cataldi Presidente rel.
dott. Michele Caccese Consigliere
dott. Maria Casaregola Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1469/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di
Napoli n. 7983/2021 del 4.10.2021 e vertente
TRA
1) (C.F.: ); 2) Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ); 3)
[...] C.F._2 Parte_3
(C.F.: ); 4) (C.F.: C.F._3 Parte_4
); 5) (C.F.: ); 6) C.F._4 Parte_5 C.F._5
(C.F.: ); 7) Parte_6 C.F._6 Parte_7
(C.F.: ); 8)
[...] C.F._7 Parte_8
(C.F.: ); 9)
[...] C.F._8 Parte_9
(C.F.: ; 10) (C.F.:
[...] C.F._9 Parte_10
); 11) (C.F.: C.F._10 Parte_11 ); 12) (C.F.: C.F._11 Parte_12
); 13) (C.F.: C.F._12 Parte_13
; 14) C.F._13 Parte_14
( ); 15) CodiceFiscale_14 Parte_15
(C.F.: ); 16) (C.F.: C.F._15 Parte_16
); 17) (C.F.: C.F._16 Parte_17
); 18) (C.F.: C.F._17 Parte_18
); 19) (C.F.: C.F._18 Parte_19
); 20) (C.F.: C.F._19 Parte_20
); 21) (C.F.: ); C.F._20 Parte_21 C.F._21
22) (C.F. ; 23) Parte_22 C.F._22 [...]
(C.F.: ); 24) Pt_23 C.F._23 Parte_24
(C.F.: ),
[...] C.F._24 Parte_25
(C.F.: ), (C.F.: C.F._25 Parte_26
) e (C.F.: C.F._26 Parte_27
; 25) (C.F.: C.F._27 Parte_28
; 26) (C.F.: C.F._28 Parte_29
); 27) (C.F.: C.F._29 Parte_30
; 28) (C.F.: ); C.F._30 Parte_31 C.F._31
29) (C.F.: ); 30) Parte_32 C.F._32
(C.F ); 31) Parte_33 C.F._33 Pt_34
(C.F.: ; 32) (C.F.:
[...] C.F._34 Parte_35
); (C.F.: C.F._35 Parte_36
); 34) (C.F.: C.F._36 Parte_37
); 35) (C.F.: C.F._37 Parte_38
2 e (C.F.: C.F._38 Parte_39
); 36) , (C.F.: C.F._39 Parte_40
); 37) (C.F.: C.F._40 Parte_41
); 38) (C.F.: C.F._41 Parte_42
); 39) (C.F.: C.F._42 Parte_43
), tutti elettivamente domiciliati in Napoli alla Via C.F._43
E. Hemingway, n. 114, nello studio dell'Avv. Rocco MIGLIACCIO
(C.F: , dal quale sono rappresentati e difesi, come C.F._44
da procure in calce all'atto di citazione di cui al precedente grado di giudizio ( Email_1
E
(C.F.: , in persona del presidente p.t., Parte_44 P.IVA_1
rappresentata e difesa, giusta procura speciale e determina di conferimento incarico, dagli avv.ti Cinzia COPPA ( ) C.F._45
e Robert FERRARI ( ) C.F._46
Conclusioni per gli appellanti: in riforma della impugnata sentenza del
Tribunale di Napoli 11^ sezione civile n. 7983/2021 pubblicata il 4 ottobre 2021,
voglia la Ecc.ma Corte accogliere le seguenti statuizioni:
A) accogliere la domanda come proposta con il precedente grado di giudizio dagli
odierni appellanti nei confronti dell'
[...]

Controparte_1
B) condannare l' Controparte_1
ed in persona del legale rappresentante pro tempore
[...]
alla ripetizione delle somme corrisposte ad esso appellato nell'ipotesi di
esecuzione della impugnata sentenza.
3 C) condannare l' Controparte_1
ed in persona del legale rappresentante pro
[...]
tempore al pagamento delle spese e compensi del doppio grado di giudizio, con
attribuzione al difensore.
Conclusioni per (già : in accoglimento di tutte le Parte_44 CP_1
eccezioni e difese proposte dall si conclude per il rigetto Controparte_1
dell'appello, con ogni conseguenza in ordine alle spese di giudizio.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Gli odierni appellanti citarono innanzi al tribunale di Napoli
l della provincia di Napoli e, premesso di essersi resi acquirenti, CP_1
ai sensi e per gli effetti della l. 560/1993, di alloggi di edilizia residenziale pubblica siti in Napoli al Rione Ponticelli, alle vie Hemingway e
Armstrong; che in tutti i contratti di compravendita, all'art. 5, era stato previsto che “l'acquirente si obbliga, infine, sin d'ora all'accollo della quota di
spesa, proporzionale alla proprietà conseguita, da sostenersi o sostenuta per
eventuali interventi di ristrutturazione (manutenzione e risanamento), deliberati
antecedentemente al presente atto, nel fabbricato in cui è ubicato l'alloggio e ciò
anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 l. n. 136 del 30.04.1999, consapevole che
eventuali oneri per lavori sono in debito di esso acquirente anche se non
comunicati coevamente al prezzo di acquisto”; che, in virtù di tale clausola,
l aveva successivamente ai rogiti chiesto il (ed essi acquirenti CP_1
avevano provveduto al) pagamento degli importi integrativi analiticamente indicati;
che, tuttavia, a loro dire, il prezzo dei lavori non risultava né determinato né determinabile, con conseguente nullità della relativa clausola, in quanto in violazione della previsione del comma 10
4 bis dell'art. 1 della l. 560, introdotto dall'art. 4 della l. 136/1999; ciò
premesso, chiesero al tribunale che, previa declaratoria di nullità del citato art. 5 dei contratti di vendita, condannasse l alla restituzione, CP_1
a titolo di indebito oggettivo ai sensi dell'art. 2033 c.c., delle somme corrisposte e non dovute da ciascuno di essi.
§ 2. L , costituitasi in giudizio, contestò tutto quanto l'avverso dedotto, chiedendone il rigetto.
§ 3. Con sentenza n. 7983/2021 pubblicata il 4.10.2021, il tribunale di
Napoli ha respinto la domanda, condannando gli attori, in solido tra loro,
al pagamento delle spese di lite in favore dell' CP_1
§ 3.1. A sostegno della decisione, il primo giudice ha ritenuto che l'art. 5
dei contratti di vendita, sebbene non riproducesse pedissequamente l'art. 1, comma 1 bis l. 560/1993, non rendesse indeterminabile, e quindi nullo, il prezzo di vendita. Ed infatti – secondo il tribunale – ferma la facoltà degli acquirenti di richiedere, prima del pagamento, la dimostrazione delle ulteriori somme pretese a titolo di integrazione del prezzo, quella previsione risultava, a ben vedere, posta a tutela degli stessi acquirenti,
dal momento che l'alternativa per la parte venditrice sarebbe stata o quella di differire tutte le alienazioni ad un momento successivo all'ultimazione dei lavori ed al pagamento dei costi sostenuti, in modo da poterli così precisare in sede di compravendita (contro l'interesse degli acquirenti a stipulare rapidamente); oppure quella di procedere ad una quantificazione orientativa di quei costi, salvi i successivi conguagli, con un'operazione che sarebbe però risultata in contrasto con i criteri previsti dall'art. 1, comma 10, l. 560/93, che non permette una libera
5 contrattazione delle parti in caso di alienazione di immobili di edilizia pubblica residenziale.
§ 4. Per la riforma della sentenza n. 7983/2021 gli originari attori hanno proposto appello, affidato a quattro motivi.
§ 5. Si è costituita ente che, per effetto della delibera GRC Parte_44
n. 328/2019 che ha disposto lo scioglimento e messa in liquidazione degli
è subentrato in tutte le risorse umane, strumentali Controparte_2
e complessi di beni, nonché in tutti i rapporti attivi e passivi, del disciolto
, chiedendo il rigetto del gravame. CP_1
§ 6. La causa è stata posta in decisione all'udienza del 30.01.2025, con l'assegnazione di un termine di 20 giorni per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori 20 giorni per il deposito di repliche.
§ 7.1. Con un primo motivo di gravame, e gli altri appellanti Parte_1
indicati in epigrafe lamentano violazione e falsa applicazione dell'art. 1,
comma 10 della l. 560/1993 e del successivo comma 10 bis introdotto dalla l. 136/99; dell'art. 31 della l. 457/1978; degli artt. 1322 e 1339 c.c. e dell'art. 12 delle preleggi. In estrema sintesi, reputano che il tribunale abbia erroneamente considerato ammissibile una determinazione, postuma rispetto alle singole stipulazioni, dei costi dei lavori di risanamento o ristrutturazione definiti dalla l. 457/1978, e, con essi, del prezzo degli immobili, laddove il comma 10 bis non deroga al precedente comma 10
dell'art. 1 l. 560/93, l'unico che determina il prezzo, ma introduce unicamente un aumento in ragione dei costi sostenuti per gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro o di risanamento conservativo o di ristrutturazione.
6 § 7.2. Con un secondo argomento, gli acquirenti degli immobili di edilizia popolare si dolgono per l'omessa motivazione, da parte del primo giudice, in ordine ad una questione di fatto emersa nel precedente grado di giudizio ed oggetto di contraddittorio tra le parti, con violazione e falsa applicazione, altresì, degli artt. 1325, 1346, 1418 e 1419 c.c. Sostengono, in particolare, che mai era stata provata, in corso di giudizio, la precisa indicazione dei prezzi dei lavori ed il loro riparto, che comunque non erano stati mai comunicati, né prima della stipula dei contratti, né
successivamente agli stessi.
§ 7.3. Lamentano, inoltre, gli appellanti, col terzo motivo, che il tribunale sia incorso nell'omessa motivazione su una questione di fatto rilevante,
con omessa pronuncia anche sulla domanda ex art. 2033 c.c. A tale riguardo, essi censurano l'affermazione del primo giudice che, nel riconoscere il diritto degli acquirenti, prima di pagare, … di chiedere la
dimostrazione che le somme ulteriori domandate siano corrispondenti ai costi che
poi effettivamente graveranno sulla venditrice, da un canto non ha tenuto conto che nessuna prova fosse stata fornita al riguardo e, dall'altro, che non vi era stata alcuna contestualizzazione e reciprocità delle prestazioni.
§ 7.4. Infine, gli acquirenti degli immobili lamentano una motivazione solo apparente della decisione. Con tale riepilogativa contestazione, gli appellanti si dolgono dell'affermazione del tribunale circa la determinabilità del prezzo, affermazione non sorretta da una comprensibile motivazione avendo eluso il giudice l'onere di spiegare come fossero determinabili i prezzi dei singoli contratti.
7 § 8. L'appello, i cui motivi possono essere esaminati contestualmente per la loro intrinseca connessione, è fondato e merita accoglimento.
E' necessario riportare i due commi dell'art. 1 della l. 560/93 che vengono in considerazione ai fini della decisione della controversia.
Il comma 10 stabilisce che Il prezzo degli alloggi è costituito dal valore che
risulta applicando un moltiplicatore pari a 100 alle rendite catastali determinate
dalla Direzione generale del catasto e dei servizi tecnici erariali del Ministero
delle finanze a seguito della revisione generale disposta con decreto del Ministro
delle finanze del 20 gennaio 1990, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 31 del 7
febbraio 1990, e di cui all'articolo 7 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333,
convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, e delle successive
revisioni. Al prezzo così determinato si applica la riduzione dell'1 per cento per
ogni anno di anzianità di costruzione dell'immobile, fino al limite massimo del
20 per cento. Il pagamento del prezzo viene effettuato entro quindici giorni dal
perfezionamento del contratto di alienazione.
Il comma successivo, introdotto dall'art. 4, comma 4, della l. 136/99, a sua volta, prevede che In caso di necessità, documentata dall'ente gestore, di
effettuare interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento
conservativo o di ristrutturazione, di cui alle lettere b), c) e d) del primo comma
dell'articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, di edifici inseriti nei piani di
vendita, il prezzo, determinato ai sensi del comma 10, è aumentato dei costi
sostenuti per i suddetti interventi.
§ 9. Ora, è del tutto evidente che il legislatore ha voluto, trattandosi della alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che il prezzo di acquisto non fosse rimesso all'autonomia privata delle parti, ma fosse
8 predeterminato per legge, ed a tanto ha provveduto con la previsione del comma 10. Già questo elemento induce a considerare quanto meno non precise le affermazioni del tribunale a proposito di un prezzo concordato:
è, questo, uno di quei casi in cui l'autonomia contrattuale riconosciuta dall'art. 1322 c.c., anche letto in armonia con il precetto costituzionale dell'art. 41 Cost., incontra un limite imposto dalla legge, e vede sottratta alla disponibilità delle parti qualsiasi possibilità di stabilire il prezzo della vendita in deroga a quanto dalla legge stabilito.
§ 9.1. Il comma 10 bis, successivamente introdotto, non rappresenta, ad avviso del collegio, una deroga a tali principi;
ma si limita ad introdurre la possibilità di un aumento del prezzo, subordinandola, però, a rigorosi criteri: il fatto, cioè, che siano stati sostenuti costi per interventi di
manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo o di
ristrutturazione, la cui necessità venga documentata dall'ente gestore.
§ 10. Ebbene, nel caso di specie, secondo questa Corte, difettano tutti i citati criteri giustificativi del preteso aumento di prezzo.
§ 10.1. Innanzitutto – circostanza su cui si è appuntata anche l'attenzione del primo giudice – i costi addebitati dall non erano stati sostenuti, CP_1
come è dimostrato dal fatto che l'ente venditore se ne riservava la quantificazione, prevedendone, però, l'accollo a carico degli acquirenti. E
non si vede come l'art. 5 dei contratti, sopra riportato, possa essere interpretato come norma di tutela per gli acquirenti (come indicato dal primo giudice), in virtù di ipotetiche alternative – il differimento della vendita o la quantificazione orientativa del costo degli interventi manutentivi – entrambe deteriori per gli acquirenti.
9 § 10.2. In secondo luogo, occorrerebbe, ai fini dell'accollo, la certezza che gli interventi sostenuti dall non fossero di mera ordinaria CP_1
manutenzione, ma costituissero interventi, necessitati, di manutenzione
straordinaria, restauro o risanamento conservativo o di ristrutturazione,
secondo la classificazione di cui alla l. 457/1978; e ciò dovrebbe essere
documentato dall' . Ebbene, anche in tal caso non si vede come si CP_1
possano ritenere soddisfatte, sulla scorta della documentazione in atti, tali condizioni. La necessità degli interventi dovrebbe desumersi dalle diffide dell'autorità comunale, dipartimento di Polizia Municipale, rivolte all' all'esecuzione di singoli lavori per eliminare situazioni di CP_1
pericolo (diffide prodotte in atti dalla convenuta in primo grado): ma le indicazioni appaiono del tutto generiche, inidonee a dar conto della natura degli interventi;
e, soprattutto, non sono neppure agevolmente riconducibili agli edifici ed agli appartamenti oggetto, poi, degli acquisti da parte degli odierni appellanti (le diffide riguardano immobili siti in via
Provinciale Madonnelle, gli immobili alienati si trovano alle vie
Hemingway e Armstrong). Né maggiori puntualizzazioni e precisazioni si possono trarre dalle richieste che l ha inviato ai singoli CP_1
acquirenti, con la determinazione dei costi che gli stessi si sarebbero dovuti accollare. Dunque, anche sul piano probatorio, appare gravemente lacunosa la documentazione che l'ente avrebbe dovuto predisporre per poter legittimamente aumentare il prezzo imposto dalla legge.
§ 11. Discende da quanto sin qui detto la nullità dell'art. 5 dei contratti di vendita ai sensi dell'art. 1419 c.c., non idonea, ai sensi del secondo comma
10 della norma citata, ad inficiare la validità residua dei contratti stessi, che restano disciplinati dal solo comma 10 dell'art. 1 della l. 560/93.
§ 12. Conseguentemente, le somme versate in esecuzione della clausola nulla costituiscono un indebito oggettivo ai sensi dell'art. 2033 c.c., che va, quindi, restituito dall'Istituto agli acquirenti.
In accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza del tribunale di
Napoli n. 7983/2021 del 4.10.2021, pertanto, l quale Parte_44
avente causa dall della provincia di Controparte_1
Napoli, va condannato a restituire agli appellanti le somme, come riportate in dispositivo, quali risultano dalla documentazione in atti,
maggiorata degli interessi legali dal giorno della domanda (dovendosi escludere la mala fede dell'accipiens).
§ 13. Le spese del doppio grado di giudizio vanno poste a carico dell'ente appellato e vanno liquidate secondo le note spese in atti, in quanto compatibili (sebbene in forza di un calcolo che non tiene conto di quanto specificato da Cass. 10367/2024) con i parametri del d.m. 55/2014 e successive modificazioni. Le stesse vanno attribuite all'avv. Rocco
Migliaccio che ha dichiarato di averne fatto anticipo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli, n. 7983/2021 del 4.10.2021,
ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- a) accoglie la domanda proposta da;
; Parte_1 Parte_2
; ; Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
; Parte_7 Parte_8 Parte_9 Pt_10
11 Michele;
; ; Parte_11 Parte_12 Parte_13
Parte_14 Parte_15 Parte_16
; Parte_17 Parte_18 Parte_19 Parte_20
Parte_21 Parte_22 Parte_23 Parte_24
Parte_25 Parte_26 Parte_27 [...]
; Pt_28 Parte_29 Parte_30 Parte_31
; ; Parte_32 Parte_33 Parte_34 Parte_35 [...]
; ; Pt_36 Parte_37 Parte_38 Parte_39 Parte_40
; ; ; e, in
[...] Parte_41 Parte_42 Parte_43
riforma della sentenza impugnata, dichiara la nullità dell'art. 5 dei contratti di vendita per cui è causa;

-per l'effetto, condanna l – ora Controparte_1 [...]
– alla restituzione in favore degli appellanti delle somme da Pt_44
ciascuno di essi versate in esecuzione della clausola nulla, come di seguito riportate:
: € 4.528,32; : € 7.138,50; Parte_1 Parte_2 Parte_3
: € 3.663,88; : € 2.541,81; : € 3.242,54;
[...] Parte_4 Parte_5
: € 4.196,65; € 4.256,46; Parte_6 Parte_7 Parte_8
€ 3.998,79; : € 5.587,64; : €
[...] Parte_9 Parte_10
3.352,75; : € 1.670,89; € 3.674,02; Parte_11 Parte_12
: € 6.071,50; : € 3.733,32; Parte_13 Parte_14
€ 4.748,20; € 2.162,00; Parte_15 Parte_16
€ 3.269,24; € 3.150,22; € Parte_17 Parte_18 Parte_19
4.494,60; : € 5.731,21; : € 4.681,69; Parte_20 Parte_21 Pt_22
€ 2.529,84; € 4.267,53;
[...] Parte_23 Parte_24
12 , e in solido Parte_25 Parte_26 Parte_27
tra loro: € 2.790,85; : € 2.059,64; € Parte_28 Parte_29
3.150,22; € 3.024,00; : € 3.682,54; Parte_30 Parte_31
: € 4.831,89; € 1.664,32; Parte_32 Parte_33 Parte_34
€ 3.148,18; : € 3.840,78; : € 6.850,20; Parte_35 Parte_36 Pt_37
: € 7.343,00; e € 3.184,17;
[...] Parte_38 Parte_39
: € 4.431,02; : € 3.598,92; Parte_40 Parte_41 [...]
: € 6.447,27; € 4.704,48; oltre interessi legali dalla Pt_42 Parte_43
domanda al saldo;

- b) condanna al pagamento delle spese del doppio Parte_44
grado di giudizio in favore degli appellati, liquidate per il primo grado in complessivi € 15.444,50, di cui € 13.430,00 per compensi professionali ed €
2.014,50 per rimborso spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e
CPA come per legge, e per il presente grado in complessivi € 19.757,46, di cui € 17.180,40 per compensi ed € 2.577,06 per rimborso spese generali nella misura del 15 %, oltre IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avv. Rocco Migliaccio che ha dichiarato di averne fatto anticipo.
Così deciso nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte
d'Appello di Napoli il 12.3.2025
Il Presidente Est.
dott. Giulio Cataldi
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