Ruolo Generale nr. 1135/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, riunita in Camera di Consiglio, con l'intervento dei magistrati:
dott. Filippo LABELLARTE Presidente
dott. Luciano GUAGLIONE Consigliere
dott. Stefano PESCATORE Giudice Ausiliario Relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di appello promossa da
(c.f.: ) e (c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
), rappresentati e difesi dall'Avv. Domenico Monterisi (c.f. C.F._2 [...]
, con domicilio eletto in Bari alla Via Melo n. 120 (presso studio Avv. C.F._3
Nicola Caroppo)
pec: Email_1
APPELLANTI
Contro
del geom. (partita IVA Controparte_1 Controparte_2
), in persona del suo amministratore p.t., rappresentato e difeso P.IVA_1 dall'Avv. Maurizio Savasta (c.f. ), con domicilio eletto in CodiceFiscale_4
Barletta a Via Indipendenza 30
pec: Email_2
APPELLATA
Oggetto: atto di citazione in riassunzione a seguito di rinvio da parte della Corte di
Cassazione operato con sentenza n. 14709/2022, pubblicata il 10 maggio 2022, che

ha cassato la sentenza n. 1222/2016, pronunciata dalla Corte di Appello di Bari in data 14 dicembre 2016. Atto di citazione in riassunzione del 21 luglio 2022.
Conclusioni: All'udienza del 22 ottobre 2024, celebrata in modalità cartolare, le parti concludevano come da note depositate in via telematica e la causa veniva trattenuta in decisione, con la concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.
Svolgimento del processo:
1: giudizio di primo grado:
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
convennero in giudizio dinanzi al Tribunale di Trani la
[...] Controparte_1 esponendo di avere stipulato con la detta società in data 29.05.1997 un contratto preliminare di compravendita riferito ad un complesso industriale da realizzare in
Barletta, al costo di Lire 1.512.350.000, oltre Iva, di cui Lire 260.000.000 versati a titolo di caparra confirmatoria. L'ultimazione dei lavori venne fissata entro un termine presumibile di dodici mesi dall'ottenimento della concessione edilizia. Versata la caparra, e non venendo informati in merito all'ottenimento della concessione edilizia, sollecitavano la promittente venditrice al rispetto dei patti contrattuali e non pervenendosi al rilascio della concessione invitarono, con nota del 17.02.2000, la promittente venditrice a restituire la caparra confirmatoria, oltre interessi e danni, ritenendo risolto il contratto per sua colpa. La causa di primo grado ebbe pertanto per oggetto la pronuncia di risoluzione del preliminare per colpa della società convenuta, con condanna della stessa al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi legali. In via subordinata, chiedevano la risoluzione del contratto per impossibilità della sua esecuzione, con condanna della convenuta alla restituzione della somma di Lire 260.000.000, maggiorata di interessi, anche ex art. 1224, comma
2, c.c., dalla data della ricezione all'effettivo soddisfo.
Si costituiva in giudizio a chiedendo il rigetto della domanda, CP_1 dichiarando di esercitare, ex art. 1385 c.c., il diritto di recesso dal contratto preliminare con ritenzione della caparra versata, ritenendo inadempienti i promissari acquirenti, i quali, dopo aver stipulato il preliminare, essendo a conoscenza che il capannone da costruirsi sarebbe sorto a confine con le particelle vicine, avevano acquistato una di queste particelle confinanti (intestandola ad una loro società), non adempiendo alla convenzione del 7.02.1997, già sottoscritta dai precedenti proprietari, che imponeva la realizzazione di un unico progetto su tutte le particelle,
pag. 2/12 rifiutandosi poi di sottoscrivere gli atti da presentare all'ufficio tecnico comunale al fine di ottenere il rilascio della concessione. Con successiva memoria ex art. 183 c.c., la società convenuta chiedeva, in via subordinata, la risoluzione del contratto per colpa grave dei promissari acquirenti, con condanna degli stessi al risarcimento dei danni da liquidarsi nella misura corrispondente alla caparra confirmatoria.
Con sentenza n. 210 pubblicata il 20.11.2011, il Tribunale rigettava la domanda degli attori e, in accoglimento di quella riconvenzionale proposta dalla convenuta, dichiarava legittimo il recesso dal contratto preliminare, autorizzandola a ritenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria. A motivo della decisione, il Tribunale qualificava il contratto preliminare in oggetto come vendita di cosa futura, rilevando che gli attori erano consapevoli che il complesso da costruire per loro conto sarebbe sorto al confine con la p.lla 712, acquistata da una loro società, e che era intervenuta una convenzione tra i proprietari delle aree contraddistinte dalle p.lle 712, 710, 42 e
44, con cui gli stessi avevano manifestato la loro disponibilità a consentire il diritto di costruire sul confine delle rispettive proprietà e, per l'utilizzazione dei rispettivi suoli, si erano obbligati a sottoscrivere ed a presentare al Comune di Barletta un progetto unitario, ai fini dell'ottenimento della concessione edilizia. La promittente venditrice, dopo la stipula del preliminare, aveva presentato la domanda di concessione edilizia e la disamina del progetto era stata rinviata affinché venisse presentato un progetto unitario con i proprietari confinanti, come da convenzione. A tanto non si pervenne in quanto la confinante particella 712, acquistata dalla società neo costituita CP_3
(di cui gli erano quotisti), non solo non aveva ottemperato all'invito
[...] Parte_1 per la presentazione di un progetto unitario, ma aveva presentato un proprio progetto per la realizzazione di un opificio industriale su detto suolo, sottraendosi agli obblighi di cui alla convenzione del 07.02.1997, cui erano tenuti stante la trascrizione della stessa, e nemmeno avevano collaborato con la promittente venditrice per approntare le necessarie modifiche al progetto, così come previsto dall'art. 8 del preliminare, per l'ipotesi della sua mancata approvazione da parte della commissione edilizia. In ciò sarebbe consistito il grave inadempimento, tale da legittimare il recesso dal contratto da parte della promittente venditrice.
2: secondo grado di giudizio
Avverso la sentenza che li aveva dichiarati soccombenti proposero appello gli
, chiedendo, ad integrale riforma della stessa, che il preliminare venisse Parte_1 dichiarato risolto per grave inadempimento della società appellata o che in subordine pag. 3/12 venisse dichiarato risolto per impossibilità della sua esecuzione. La società appellata si opponeva alla riforma della sentenza oggetto di gravame.
Con sentenza del 14.12.2016, la Corte d'appello di Bari dichiarava la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto e, per l'effetto, condannava la al pagamento, in favore degli , della somma di €uro Controparte_1 Parte_1
134.278,79, oltre interessi legali e maggior danno dal 9.3.2000 all'effettivo soddisfo.
A motivo della decisione rilevava la Corte come il contratto preliminare invocato da entrambe le parti quale titolo giustificativo delle contrapposte domande era composto, oltre che dalla scrittura privata, da diversi allegati, quali il disciplinare tecnico, il progetto, le planimetrie conformi a detto progetto e lo stralcio planimetrico, ma che nessuno dei detti allegati era stato prodotto in giudizio. Ciò incideva sull'esatta individuazione dell'oggetto del contratto e quindi sull'accertamento della volontà negoziale espressa dalle parti. Mancando tale documentazione, il cui onere di esibizione ricadeva su entrambe le parti, non era possibile accertare l'oggetto del contratto e valutare i reciproci addebiti, soprattutto con riferimento alla eventualità che il costruendo fabbricato avrebbe dovuto essere realizzato o meno sul confine con la particella 712 (cosi come sostenuto dalla promittente venditrice, ma contestato dai promissari acquirenti) e se il progetto allegato alla domanda di concessione edilizia
(nemmeno prodotto in giudizio) fosse effettivamente quello richiamato nel contratto;
anche la clausola di cui all'art. 8 del preliminare in questione, in ragione della quale, in caso di mancata approvazione del progetto da parte del le parti avrebbero CP_4 dovuto integrare lo stesso preliminare “alla luce delle sostanziali modifiche che eventualmente si dovranno apportare al progetto", si appalesava estremamente generica ed indeterminata, in quanto non erano specificati i termini e le modalità della prevista integrazione progettuale, con riferimento anche alle restanti pattuizioni, quali la consistenza dell'immobile e/o il prezzo dello stesso. L'indeterminatezza della clausola si rifletteva sulla individuabilità dell'oggetto del contratto, che non chiariva se, per ottemperare alla convenzione richiamata nel preliminare, poteva essere sufficiente il mero assenso a quel progetto, da parte del proprietario della particella 712, la sola tra le particelle interessate ad essere di proprietà di terzi e successivamente acquistata dalla società (di cui i promissari acquirenti erano soci Controparte_3 unitamente alle rispettive consorti). Tali omissioni comportavano la impossibilità di determinare con certezza l'oggetto del contratto, con conseguente nullità dello stesso, rilevabile d'ufficio, con assorbimento delle domande incrociate di risoluzione e obbligo pag. 4/12 di restituzione della caparra, oltre gli interessi a decorrere dal 9.03.2000, data di messa in mora, e maggior danno ex art. 1224, secondo comma, c.c., nella misura indicata dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (16.6.2008 n. 19499).
4: giudizio di Cassazione
Avverso la sentenza proponeva ricorso per Cassazione la sulla base CP_1 di cinque motivi. Gli resistevano con controricorso. Parte_1
In particolare, con il primo motivo, veniva dedotta la nullità della sentenza e del procedimento, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., nonché la violazione ed errata applicazione degli artt. 1421 c.c., 24 Cost, 101, comma 2, 112, 153 e 183, comma 5, c.p.c., per aver la Corte d'appello fondato la propria decisione su una ipotesi di nullità del contratto preliminare del 29.5.1997 per indeterminatezza dell'oggetto, rilevata d'ufficio per la prima volta in sede di gravame e con il terzo motivo, si lamentava la illegittima applicazione degli artt. 1421 e 2909 c.c. e 324
c.p.c. e la violazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3),
c.p.c., per non aver la corte di merito considerato che, allorché il tribunale aveva rigettato la domanda di risoluzione del contratto preliminare, si era formato il giudicato (implicito) sulla non nullità del negozio. I due motivi venivano trattati congiuntamente e ritenuti fondati per quanto di ragione.
Rilevava la Corte di legittimità che la questione riferita alla nullità del contratto era da ritenersi nuova;
era stata rilevata d'ufficio dalla Corte territoriale che aveva deciso per la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto sulla base sia della mancata produzione del progetto e delle tavole planimetriche richiamate nel contratto, sia della genericità ed indeterminatezza della clausola di cui all'art. 8 del preliminare, che ne prevedeva l'integrazione nel caso di mancata approvazione del
CP_4
Il Collegio riteneva che sul punto della validità del contratto preliminare non potesse ritenersi formato giudicato interno e, quindi, non fosse precluso alla corte d'appello di rilevare la nullità del contratto stesso. Tuttavia, ciò avrebbe richiesto l'indicazione della questione rilevata d'ufficio alle parti, ai sensi dell'art. 101, secondo comma, c.p.c.
Ritenuti assorbiti i motivi due, quattro e cinque, la sentenza veniva cassata e rimessa alla Corte di provenienza, anche per le spese del giudizio di legittimità.
5: il giudizio di riassunzione pag. 5/12 Il giudizio veniva riassunto ad istanza degli al fine di chiedere la Parte_1 riforma della sentenza di primo grado, riportandosi ai motivi di gravame contenuti nell'atto di appello del 12-14/11/2011, nonché per i seguenti ulteriori motivi:
5.1: nullità del contratto preliminare del 29.5.1997.
Gli appellanti in riassunzione, premesso che la Corte di Cassazione aveva esplicitato che “sul punto della validità del contratto preliminare non poteva ritenersi che si fosse formato alcun giudicato interno e, quindi, non era precluso alla corte
d'appello di rilevare la nullità del contratto stesso”, chiedevano che la Corte adita a seguito del rinvio, ristabilito il contraddittorio ex art. 101, secondo comma, c.p.c., confermasse la declaratoria di nullità del contratto, con ogni conseguenza, compresa la restituzione della caparra versata. Pur volendosi ammettere che, come ritenuto dalla S.C., il tema oggetto della decisione cassata non fosse stato oggetto di precedente trattazione delle parti, chiedevano che la nullità del contratto venisse nuovamente pronunciata, atteso che effettivamente la mancata produzione degli allegati -progetto e relative planimetrie- trattandosi di atti costituenti parte integrante del preliminare, ne aveva sicuramente determinata la nullità, così come anche la clausola contenuta nell'art. 8 del preliminare era da considerarsi generica ed indeterminata. E che gli allegati non fossero stati depositati era stato già rilevato dal primo difensore della sin dalla costituzione in giudizio di primo grado, CP_1 che ebbe espressamente ad affrontare tale questione per contestare la domanda degli che avevano depositato in quel giudizio soltanto il testo della convenzione Parte_1 completo sì di disciplinare ma privo di progetto e planimetrie. E il tema della mancata produzione degli allegati venne ripresa dalla difesa della in altri atti di CP_1 causa, traendone anche le conseguenze giuridiche, affermando testualmente ”nei negozi di compravendita, specie di cosa futura, i disegni e gli altri rilievi tecnici allegati al contratto sono parte inscindibile del documento contrattuale e rivestono una importanza decisiva perché servono a identificare con precisione l'oggetto della vendita”. Sicché, anche per la controparte la mancanza degli allegati tecnici era fonte di nullità del contratto.
5.2: infondatezza della domanda riconvenzionale;
insussistenza di inadempimento da parte degli appellanti.
Ove superata la questione della nullità contrattuale, il mancato nuovo incontro di volontà fra le parti, espressamente richiesto dal preliminare nel caso, poi verificatasi, di rigetto della domanda di rilascio della concessione edilizia, non poteva che condurre pag. 6/12 alla risoluzione del preliminare a cui nessuna delle parti poteva dare adempimento senza l'adesione e la nuova manifestazione di volontà della controparte.
Concludevano pertanto per la riforma della sentenza del Tribunale di Trani n.
210, pubblicata il 20.11.2011 e quindi affinché venisse dichiarato nullo il contratto preliminare di compravendita del 29/5/97, per indeterminatezza dell'oggetto e per difetto di prova scritta ad substantiam, con condanna della , alla CP_1 restituzione della somma di €. 134.278,79 (£. 260.000.000), oltre interessi legali a decorrere dalla data di ricezione della suddetta somma;
b) in via subordinata dichiararsi in ogni caso risolto il contratto per l'impossibilità della sua esecuzione, con le relative conseguenze restitutorie. Con rigetto della avversa domanda riconvenzionale, vinte le spese di tutti i gradi di giudizio.
Si costituiva in giudizio la in data 25 novembre 2022, eccependo la CP_1


5.A) inesistenza della dedotta nullità del contratto preliminare del
29/05/1997
Gli , nel costituirsi, avevano riproposto le motivazioni già addotte Parte_1 dalla Corte di Appello nella sentenza cassata perché sulla questione della nullità non era stato stimolato il contraddittorio. In realtà, nel corso del giudizio le parti non avevano contestato l'inesistenza della planimetria, o del capitolato o ancora di un progetto redatto dall'arch. , ma solo la mancata produzione ai fini Per_1 dell'assolvimento dell'onere della prova, tanto che la difesa degli sul punto Parte_1 aveva argomentato ritenendo che gli allegati non avessero rilievo nella vicenda processuale, per cui era pacificamente ammesso dalle parti che le stesse avevano sottoscritto sia il disciplinare tecnico che il progetto e lo stralcio planimetrico dell'immobile. Se tali documenti erano venuti materialmente ad esistenza, erano stati discussi, approvati e sottoscritti, non vi poteva essere mancanza di oggetto del contratto, ma al più una omissione istruttoria rilevante sotto il profilo dell'onere probatorio ex art. 2697 c.c. (circostanza tuttavia non rilevabile di ufficio).
Ma anche nel merito, l'oggetto del contratto era ben determinato, sia con riferimento alle aree oggetto di intervento che per l'erigendo capannone, considerato che veniva specificata, per ogni piano, la superficie coperta e quella scoperta, le caratteristiche dell'area retrostante e laterale, veniva descritta la strada di accesso, le caratteristiche della recinzione. Andava poi considerato che si era in presenza di vendita di cosa futura e quindi di una fattispecie a formazione progressiva in attesa pag. 7/12 della definiva approvazione del progetto, per cui si poteva discutere al più della possibilità di una futura esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (questione irrilevante nel presente giudizio), ma non di nullità dell'oggetto. Inoltre, nell'istruttoria svolta innanzi al Tribunale, le parti avevano riconosciuto di aver svolto trattative alla presenza di tecnici di fiducia per individuare le caratteristiche dell'erigendo capannone
(poi raccolte nel disciplinare allegato ed acquisito al giudizio) nel presupposto che ognuno dei contraenti fosse in possesso all'atto della firma delle planimetrie e del capitolato.
Stesse considerazioni varrebbero per la dedotta nullità in merito all'art. 8 del preliminare di vendita. L'esistenza di un obbligo delle parti di integrare il preliminare
“alla luce delle sostanziali modifiche che eventualmente si dovranno apportare al progetto”, non poteva incidere sull'intero contratto, ma al più ove verificatasi tale ipotesi avrebbe dovuto comportare l'obbligo di adeguarsi a prescrizioni fatte dall'Ufficio sulla base di norme di Legge e dunque non derogabili dalle parti ed immediatamente percettive e sostitutive delle parti di progetto non valide, in applicazione dell'art. 1419 II comma c.c.. In realtà, l'art. 8 del preliminare non aveva mai trovato applicazione e la convenzione costituiva presupposto stesso del preliminare ben noto alle parti. Agli atti non vi era stata mai l'allegazione di una prescrizione dell'ufficio tecnico, se non quella derivante dall'applicazione della convenzione di asservimento che le parti ben conoscevano, perché trascritta. Alcuna nullità poteva riguardare la convenzione, atteso che il progetto esisteva ed era ben noto ai promissari acquirenti, i quali dovevano dal canto loro solo comunicare l'adesione quali proprietari della particella 712 per consentire il rilascio del permesso di costruire e l'avvio dei lavori. Inoltre poteva ritenersi provato che gli appellanti quando sottoscrissero il preliminare ben sapevano che la costituzione sarebbe sorta non “a distanza dal confine” ma a ridosso dello stesso perché il progetto allegato riproduceva inequivocabilmente la sagoma del capannone direttamente sulla linea di confine con la retrostante particella n. 712 (allora) di proprietà dei , sicché CP_5 il documento era stato mutilato intenzionalmente delle tavole progettuali per poter affermare che l'impresa fece firmare il contratto “senza manifestare riserva alcuna in ordine al rispetto della norma edilizia o ordinaria circa la distanza dei confini, in contrasto già all'inizio dei principi di buona fede contrattuale”. Inoltre, tali circostanze erano state provate con la produzione di due atti di asservimento del 28.02.1980 e del
05.03.1980, con i quali, nel cedere alcune particelle al Comune di Barletta per la pag. 8/12 realizzazione di una nuova strada di PRG, i predetti proprietari per l'appunto asservivano le proprie particelle (tra cui la 710) con tutte le volumetrie edificabili, alla costruzione “a spalla” di quattro edifici. Tale asservimento era stato poi rafforzato con la convenzione stipulata il 07.02.1997 (autenticata dal notaio e trascritta Per_2 nei RRII. ai NN. 38901 e 3027) con cui i fratelli proprietari (a quel CP_6 CP_5 tempo) della p.lla 712, la S.r.l. FI proprietaria (a quel tempo) della p. 710 e la che (a quel tempo) era proprietaria a sua volta delle confinati Controparte_1
p.lle 42-44, avevano deciso di “consentirsi reciprocamente per quanto nella loro disponibilità – (fermi ed impregiudicati eventuali diritti indisponibili per effetto di eventuali inderogabili disposizioni legislative) – il diritto di costruire sul confine delle rispettive proprietà a norma dell'art. 887 comma 1° c.c.….e per l'utilizzazione dei rispettivi suoli si erano obbligate a sottoscrivere e presentare al di Barletta un CP_4 progetto unitario ai fini dell'ottenimento della concessione edilizia. Anche di tale convenzione gli non potevano non essere perfettamente informati in virtù Parte_1 del rapporto di stretta contiguità tra la loro proprietà e le p.lle 710 e 712, essendo essi titolari della contigua p.lla 45. Inoltre erano stati loro stessi che, quando decisero di ingrandire l'azienda , proposero alla di acquistare dalla CP_3 CP_1
S.r.l FI la p.lla 710 per costruirvi nel loro interesse un nuovo capannone e una palazzina uffici e che più tardi, raggiunto l'accordo con l'impresa, rappresentarono all'arch. tutte le proprie esigenze, concordando con lui le caratteristiche e le Per_1 dimensioni delle nuove costruzioni, il loro posizionamento sul confine, la distribuzione delle superfici, e persino il testo del contratto preliminare con le annesse planimetrie.
L'acquisto da parte della , di cui i due erano soci ed CP_3 Parte_1 amministratori, della particella di proprietà dei era servito al solo Controparte_7 scopo di boicottare l'attuazione della convenzione del 1997 ed impedire l'esecuzione del preliminare con la società convenuta. Non a caso il Giudice di prime cure aveva concluso che “è profilabile un inadempimento da parte degli stessi attori , i Parte_1 quali non hanno collaborato al rilascio della concessione come sarebbe stato loro obbligo, e che l'inadempimento è stato di certo assai rilevante, visto l'effetto interruttivo del progetto, la domanda riconvenzionale va accolta, ritenendo che CP_ legittimamente la sia receduta dal contratto;
pertanto la stessa è legittimata alla ritenzione della caparra già versata”.


5.B) In rito,
pag. 9/12 osservava la difesa di che gli originari attori non avevano mai sollevato in CP_1 giudizio la nullità del preliminare per indeterminatezza dell'oggetto, neppure in via pregiudiziale e tanto meno come istanza di accertamento da sottoporre al Giudice.
Sicché non spetterebbe più loro la possibilità di eccepire detta nullità.


5.C) nel merito: legittimità del recesso
Venendo al merito della causa, venivano riproposte le argomentazioni già svolte nei precedenti gradi di giudizio, chiedendosi al Collegio di rilevare come i fratelli
, dopo aver sottoscritto il contratto preliminare, ne ostacolarono di fatto Parte_1
l'esecuzione, strumentalmente acquistando un suolo confinante al fine di rendere impossibile l'edificazione del capannone promesso, per cui correttamente la
[...]
aveva incamerato la caparra. CP_1
Concludeva per il rigetto definitivo dell'appello, con condanna al pagamento delle spese di lite di tutti gradi di giudizio. In subordine, chiedeva che ove accertata l'esistenza di una causa di nullità, mai sollevata dalle parti in causa e diversa dalle deduzioni difensive prospettate dagli appellanti, le spese venissero compensate.
4: Motivi della decisione
Il presente giudizio di secondo grado è originato dalla cassazione della precedente sentenza di questa Corte, con la quale venne dichiarata la nullità del contratto preliminare intercorso tra le parti per indeterminatezza dell'oggetto, con conseguente condanna della alla restituzione delle somme percepite a CP_1 titolo di caparra cauzionale, oltre interessi legali, maggior danno e spese di lite compensate nella misura di un terzo, posti i residui due terzi a carico della
[...]
. CP_1
Procedendo al nuovo esame dei fatti dedotti dalle parti con la riassunzione del giudizio, ritiene la Corte che in via preliminare vada esaminata la questione riferita alla nullità del preliminare, motivo principale del ricorso di legittimità proposto dalla
, atteso che la questione venne rilevata d'ufficio dal Collegio senza CP_1 provocare il contraddittorio tra le parti.
La fattispecie ora è nota e costituisce primo motivo dell'appello in riassunzione proposto dagli . Parte_1
Orbene, rileva la Corte che dalla disamina degli atti processuali così come richiesta dalle parti e soprattutto dalla rilettura degli atti di primo grado, permane il pag. 10/12 vizio di nullità, atteso che nessuna delle parti, vuoi per dimenticanza, vuoi per scelta processuale, produsse gli allegati richiamati nel contratto preliminare, di cui costituivano parte integrante e ciò nonostante entrambe avessero invocato il rispetto degli obblighi nascenti da detto preliminare a fondamento delle rispettive domande, sicché l'onere probatorio ex art. 2697 c.c. incombeva sia sull'originario attore che sull'originario convenuto.
Trattandosi soprattutto di documentazione avente natura specialistica, ovvero disciplinare tecnico, progetto, planimetrie e stralcio planimetrico dell'immobile, la loro mancata allegazione – trattandosi di atti, si ripete, costituenti parte integrante della promessa di vendita – rende il preliminare nullo per indeterminatezza dell'oggetto, tanto più che le contestazioni formulate dalla al fine di configurare CP_1
l'inadempimento della controparte avevano anch'esse contenuto tecnico specifico: in tale condizione, l'onere della prova non può ritenersi assolto a mezzo delle sole prove orali, mancando gli atti tecnici di riscontro.
Va affermato, ancora una volta, che la mancanza degli allegati tecnici, il cui oggetto era la concreta definizione dell'obbligo di acquisto assunto dagli del Parte_1 fabbricato industriale che doveva essere edificato dalla ., rende CP_1 impossibile ancora oggi accertare l'oggetto del contratto, soprattutto con riferimento alla disposizione della sagoma del fabbricato da realizzare, che avrebbe dovuto essere rappresentata nelle tavole planimetriche allegate al progetto.
Tali carenze rendono di difficile interpretazione anche le altre clausole del preliminare , comportando la nullità dello stesso per impossibilità di determinare con certezza l'oggetto del contratto.
La dichiarazione di nullità, in accoglimento del primo motivo di gravame proposto dalla difesa degli , assorbe ogni altra questione prospettata dalle parti, sia Parte_1 in via principale che in via riconvenzionale. .
5: liquidazione delle spese di lite.
Ritiene la Corte che, considerata la condotta complessiva delle parti, valutata anche alla luce della circostanza che le mancate allegazioni documentali – ad entrambe addebitabili - hanno determinato la nullità del contratto preliminare, come rilevata d'ufficio nella sentenza poi cassata. Tali circostanze costituiscono gravi ed eccezionali ragioni sufficienti per indurre la Corte a compensate le stesse pag. 11/12 integralmente tra le parti sia per il giudizio di merito che per il giudizio di legittimità che per il presente grado di riassunzione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello RG 1135/2022, proposta da e Parte_1
contro del geom. Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
in persona del suo amministratore p.t., ad oggetto atto di citazione in riassunzione
[...]
a seguito di rinvio da parte della Corte di Cassazione operato con sentenza n.
14709/2022, pubblicata il 10 maggio 2022, che ha cassato la sentenza n. 1222/2016, pronunciata dalla Corte di Appello di Bari in data 14 dicembre 2016, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
A) Dichiara la nullità del contratto preliminare e per l'effetto, assorbita ogni altra domanda, anche riconvenzionale, condanna la Soc. Edil Adriatica, alla restituzione della somma di €. 134.278,79, oltre interessi legali, dalla data della ricezione all'effettivo soddisfo;

B) Compensa integralmente tra le parti le spese dei giudizi di merito, del giudizio di legittimità e del presente giudizio di riassunzione.
Così deciso nella Camera di consiglio del 28 gennaio 2025
Il Relatore Il Presidente
(G.A. Avv. Stefano Pescatore) (Dott. Filippo Labellarte)
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