REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
8° SEZIONE
R.G. 2546/2021
La Corte, nelle persone dei Magistrati:
dott.ssa GISELLA DEDATO Presidente dott. ADOLFO CECCARINI Consigliere dott.ssa BIANCAMARIA D'AGOSTINO Giudice Ausiliario relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2546 R.G.C. dell'anno 2021, rimessa in decisione all'udienza collegiale del 20 febbraio 2025, vertente
TRA
ON di Via Cerreto Sannita n. 13 in Roma, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma alla via Via
Francesco Lemmi n° 4, presso lo Studio Legale dell' Avv. Marco Di Gregorio, che lo rappresenta e difende come da procura in atti
Appellante
E
, in proprio e quale procuratore generale di , CP Controparte_2 elettivamente domiciliato in Roma, Via Muggia n°21, presso lo Studio Legale dell' Avv. Simona Rendina, che lo rappresenta e difende, come da procura in atti
Appellato
OGGETTO: appello avverso la ordinanza del Tribunale di Roma rep n.
5888/2021 in RG n. 7749/2020
CONCLUSIONI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il , proponeva appello avverso Parte_1
l' ordinanza del Tribunale di Roma rep n. 5888/2021 che – a definizione del giudizio in RG n. 7749/2020, proposto nei suoi confronti da e CP
, avente ad oggetto corresponsione indennizzo per mancata Controparte_2 locazione - così statuiva: “accertato l'inadempimento del Controparte_3
(Rectius Via Cerreto Sannita n. 13), in persona
[...] dell'amministratore pro-tempore agli obblighi di cui al novellato art. 63 disp.
Att. cc.; accerta e dichiara l'obbligo del condominio sito in Roma, Via Cerreto
Sannita n. 13, in persona dell'amministratore p.t. di corrispondere ai ricorrenti, Signori e l'indennizzo per la CP Controparte_2 mancata locazione dell'immobile, sito nel ON stesso dal 01.12.2017 al
30.11.2019 e per l'effetto condanna il condominio di Via Cerreto Sannita n. 13, in persona dell'amministratore p.t. al pagamento in favore dei ricorrenti dell'importo complessivo di € 14.400,00 corrispondente a n. 24 mensilità del canone di locazione fissato in € 600,00 cadauno;
condanna il ON di via Cerreto Sannita n. 13, in persona dell'amministratore p.t. al pagamento in
pag. 2/10 favore dei ricorrenti delle spese di giudizio, che liquida in € 200,00 per esborsi
e € 1.800,00 per compensi, oltre accessori di legge”.
L'appellante censurava la sentenza impugnata nei motivi di gravame chiedendone la riforma e così concludeva : “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa, in accoglimento del presente appello e in totale riforma dell'impugnata ordinanza del
Tribunale di Roma, così provvedere:

1 - In via preliminare in rito, in riforma
e/o annullamento dell'impugnata ordinanza, dichiarare la nullità della notifica eseguita dai ricorrenti a mezzo PEC il 15.05.2020 poiché la mancata presenza del Ricorso in allegato nella PEC e la tardiva notifica eseguita a mezzo del servizio postale hanno comportato l'inosservanza dei termini a comparire ex articolo 163, rendendo necessario fissare una nuova udienza nel rispetto dei termini. Il Ricorso è altresì nullo perché è omesso o risulta assolutamente incerto il requisito stabilito nel numero 3) dell'articolo 163 ovvero manca l'esposizione dei fatti di cui al numero 4) dello stesso articolo, infatti, né dalle conclusioni né dal tenore del Ricorso stesso è desumibile la causa petendi, ovvero il diritto sostanziale fatto valere in giudizio.

2 - Nel merito, in riforma e/o annullamento sul punto dell'ordinanza di primo grado, preliminarmente rigettare la domanda di poiché lo stesso non CP ha legittimazione attiva né alcun titolo in riferimento ad una domanda di
“indennizzo per canoni di locazione abitativa non percepiti a seguito di risoluzione anticipata del conduttore”, essendo lo stesso nudo proprietario, che non è mai stato parte del contratto di locazione;

3 - nel merito comunque, in integrale riforma e/o annullamento dell'impugnata ordinanza di primo grado, rigettare la domanda dei Sig,ri e perché la domanda di CP Parte_2 indennizzo formulata dai ricorrenti è infondata in fatto e diritto, nell'an e nel quantum, e infatti non provata e accertare e dichiarare che nulla di quanto richiesto dai ricorrenti a titolo di indennizzo è dovuto dal ON appellante e, solo in estremo subordine, nella denegata e non creduta ipotesi che si ritenga ravvisabile un dovere di indennizzo in capo al ON appellante, ridurre equitativamente l'importo, poiché l'impugnata sentenza lo pag. 3/10 ha erroneamente quantificato in misura eccessiva corrispondente ad un integrale ristoro della pretesa attorea;
4 – Condannare in ogni caso in solido i ricorrenti appellati alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio, dei diritti e degli onorari di causa oltre agli accessori di legge, con obbligo di restituzione di ogni somma versata dal ON unicamente per evitare una esecuzione e con espressa riserva di appello in ragione dell'ordinanza di primo grado ottenuta da controparte in forma esecutiva già il 30.03.2021”.
Si costituiva l'appellato concludendo per il rigetto dell'appello e la conferma dell'impugnato provvedimento, con conseguente condanna dell' appellante alla refusione delle spese e dei compensi per la fase di impugnazione.
All'udienza collegiale del 10 ottobre 2024, precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione con termini per memorie conclusionali e repliche.
Con ordinanza datata 8 gennaio 2025 la Corte rimetteva la causa sul ruolo, onerando gli odierni appellati a depositare nel fascicolo telematico la busta contenente l'invio della notifica a mezzo pec del 14.05.2020 nel formato eml o smg e rinviava all'udienza del 20 febbraio 2025, ove la causa - stante l'intervenuto deposito come richiesto - veniva trattenuta in decisione senza termini.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La vicenda trae origine dalla proposizione di ricorso ex art 702 bis c.p.c. con il quale gli odierni appellati chiedevano la condanna del ON di Via
Cerreto Sannita n. 13, alla corresponsione in favore dei ricorrenti, Signori
[...]
e dell'indennizzo per la mancata locazione CP Controparte_2 dell'immobile, sito nel ON stesso dal 01.12.2017 al 30.11.2019, in quanto reso inagibile a seguito di scavi propedeutici a lavori straordinari di risanamento travi portanti del fabbricato condominiale, come da delibera pag. 4/10 dell'assemblea condominiale del 22.05.2018, nella quale veniva assunto l'impegno di indennizzare i proprietari delle unità immobiliari per il mancato utilizzo delle stesse durante l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dello stabile CP_4
Con il primo motivo di gravame l'appellante si duole dell'erroneità della decisione appellata per “erroneità' e contraddittorietà' della sentenza impugnata perchè, con motivazione insufficiente e contraddittoria, ha mancato di rilevare la nullità e/o tardività del ricorso introduttivo di controparte”. Ritiene l'appellante che il giudicante avrebbe omesso di rilevare la nullità del ricorso introduttivo di controparte poiché – diversamente da quanto sostenuto da controparte - non sarebbe mai notificato per via telematica a mezzo PEC il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, ma il solo decreto di fissazione di udienza, e neppure avrebbe rilevato la tardività della notifica del ricorso unitamente al decreto di fissazione di udienza a mezzo del servizio postale con atto spedito il 14.05.2020, plico depositato presso l'ufficio postale il 15.05.2020, comunicato con CAD del 18.05.2020 (restituito per compiuta giacenza per mancato ritiro nei 40 giorni), notifica perfezionatasi dieci giorni dopo il deposito dell'atto all'ufficio postale, ovvero, in data 25.05.2020 e, pertanto, oltre il termine ultimo di giorni trenta prima dell'udienza fissata per il
02.07.2020 che sarebbe stato il 23.05.2020.
La doglianza è fondata e merita accoglimento.
La Corte, a seguito di ordinanza di rimessione sul ruolo sopra indicata - nella quale si onerava la parte appellata a depositare nel fascicolo telematico la busta contenente l'invio della notifica a mezzo pec del 14.05.2020 nel formato eml o smg – rileva che manca negli allegati della suddetta PEC proprio il ricorso introduttivo del giudizio, essendo stato invero inviato due volte per errore il relativo decreto, con conseguente nullità della notifica medesima.
Nella notifica in cartaceo a mezzo posta, si rileva che la stessa, effettuata ai sensi dell'art. 140 c.p.c., risulta perfezionata in data 25.05.2020 e, pertanto, oltre il pag. 5/10 termine ultimo di giorni trenta prima dell'udienza (fissata per il 02.07.2020), che scadeva il 23.05.2020, ciò con evidente violazione del comma 3° dell''art. 702 bis del c.p.c., il quale prevede che: ”il ricorso, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, deve essere notificato al convenuto almeno trenta giorni prima della data fissata per la sua costituzione.”
Il giudicante di prime cure, nonostante la specifica richiesta del resistente
ON contenuta espressamente al punto n. 1 della comparsa di risposta di primo grado, avrebbe dovuto rilevare la violazione del diritto di difesa dello stesso per non aver potuto beneficiare del termine dilatorio di legge di 30 giorni prima dell'udienza per costituirsi e quindi avrebbe dovuto fissare una nuova udienza con termine per costituirsi nel rispetto del temine dilatorio di legge.
Per i suesposti motivi, in dipendenza dell'accertata violazione del diritto di difesa dell'odierno appellante nel giudizio di primo grado, la Corte accerta e dichiara la nullità della ordinanza rep. n. 5888/2021, resa dal Tribunale di
Roma nel procedimento R.G. n. 7749/2020.
Non sussistendo i presupposti per la rimessione della causa al giudice di primo grado, in quanto non ricorre alcuna delle ipotesi tassative di cui agli artt. 353 e
354 c.p.c., la Corte procede alla decisione nel merito.
Va preliminarmente esaminata l'eccezione, sollevata dal ON de quo nel primo grado di giudizio, di difetto di legittimazione attiva del ricorrente
, che - quale nudo proprietario dell'unità immobiliare de qua - CP chiedeva al Tribunale di Roma, unitamente all'UF CP
, la condanna del ON all'indennizzo per la mancata percezione
[...] dei canoni di locazione abitativa, a seguito del recesso anticipato della conduttrice dal contratto medesimo.
L'eccezione è fondata e merita accoglimento.
Secondo principio univoco sancito dalla giurisprudenza di legittimità, “Va riconosciuta all'usufruttuario un'autonoma legittimazione ad agire, ai sensi dell'art. 2043 c.c., per il risarcimento del danno causato da terzi al bene pag. 6/10 oggetto del suo diritto e, quindi, direttamente o indirettamente, al suo diritto di godimento”( Cassazione civile sez. III, 11/08/2000, n.10733), pertanto anche il vantato diritto all'indennizzo da mancata percezione di canoni di locazione - con riferimento ad un contratto in cui parte locatrice era unicamente l'UF - non può essere legittimamente fatto valere in giudizio anche dal nudo proprietario che non aveva il ius utendi fruendi della res e di conseguenza alcun titolo per formulare una domanda di indennizzo per l'asserita “mancata percezione di canoni di locazione”.
Per i suesposti motivi va dichiarato il difetto di legittimazione attiva di CP
, in proprio, quale nudo proprietario dell'unità abitativa ubicata al piano
[...] terra del ON di Via Cerreto Sannita n. 13.
Va dunque esaminata soltanto la domanda di indennizzo avanzata nel primo grado di giudizio dall'UF , di cui Controparte_2 CP
(figlio della stessa) è procuratore generale giusta procura in atti e che in tale qualità ha agito in giudizio.
La suddetta domanda, a seguito dell'esame della documentazione prodotta dalle parti in causa, appare alla Corte fondata e meritevole di accoglimento per i seguenti motivi.
Dal riesame di tutti gli atti di causa ed in particolare dagli allegati fotografici – che poiché non contestati assumono valenza di prova documentale di per sé - la
Corte rileva che l'appartamento di cui è UF ( Controparte_2 piccolo monolocale ubicato al piano terra dello stabile condominiale e con minuscolo giardino insistente sopra la fondazione oggetto dei lavori di risanamento della lesione sulla trave) è stato sin dai primi mesi del 2017 (a seguito dell'intervento dei Vigili del Fuoco datato 24.02.2017) interessato da lavori di scavi profondi e monitoraggi all'interno degli stessi, nonchè da ampie transennature sugli scavi aperti che rendevano di fatto inagibile l'appartamento de quo, il quale pativa anche importanti lesioni al muro esterno a seguito degli scavi, tanto da rendere oggettivamente inabitabile l'appartamento medesimo.
pag. 7/10 Prive di fondamento appaiono le doglianze del ON secondo cui non sarebbe provato il “danno da mancata percezione di canoni di locazione” perché la disdetta del contratto di locazione per il quale si deduce la sussistenza del danno sarebbe avvenuta in data 20.06.2017 e con validità dal 1.10.2017, mentre l'impegno di indennizzo da parte del ON darebbe stato deliberato successivamente in data 22.05.2018 e non vi sarebbe prova alcuna del collegamento tra recesso del contratto di locazione e lavori straordinari da svolgersi.
Il nesso causale tra i lavori di scavo e l'inabitabilità del monolocale, che nell'anno 2017 era stato oggetto del contratto di locazione poi disdettato dalla con decorrenza ottobre 2007, appare pertanto di tutta evidenza ed è CP documentato dalle fotografie in atti, dalle quali si evince la completa inaccessibilità dell'appartamento a causa dei lavori di scavo della trave di fondazione dell'edificio, così come coerente si appalesa la richiesta di indennizzo per mancata locazione biennale dal 1.12.2017 al 30.11.2019, rimanendo incontestato dal ON lo stato dei luoghi in tutto il suddetto arco temporale.
La fonte dell'obbligo di indennizzo in capo al ON è contenuta e documentalmente dimostrata dalla delibera dell'assemblea condominiale datata
22.05.2018, allegata in atti, ove si assume espressamente l'impegno del
ON di indennizzare i proprietari coinvolti nei lavori di ristrutturazione straordinaria dell'immobile a causa del mancato utilizzo totale o parziale dei luoghi interessati ai lavori, non essendo contestata la inagibilità dell'appartamento degli odierni appellanti a seguito degli scavi effettuati per i saggi propedeutici ai lavori straordinari de quibus.
Detto indennizzo, da corrispondersi a titolo di compensazione per il pregiudizio subito dalla pur se in assenza di un comportamento colposo da parte CP del ON , ben può essere quantificato in una somma corrispondente al canone di locazione non più percepito dall'UF per il periodo pari a 24 mensilità, quindi dal 1.12.2017 al 30.11.2019, per un importo complessivo pari pag. 8/10 ad € 14.400,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo, importo congruo considerata la totale inagibilità dell'immobile de quo per un lungo lasso temporale, durante il quale il proprietario è rimasto altresì gravato del pagamento di tutti gli oneri fiscali relativi alla proprietà dell'appartamento de quo.
La Corte per i suesposti motivi accoglie parzialmente la domanda attorea e condanna il , in persona del Parte_1 legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di Controparte_2 della somma di € 14.400,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo
Le spese di lite del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e- atteso il parziale accoglimento della domanda attorea- compensa per la metà le spese medesime, con condanna del ON di Via Cerreto Sannita n. 13 in Roma, in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento in favore di del residuo 50% della stesse, come liquidate in dispositivo, Controparte_2 secondo le tariffe professionali vigenti (aggiornate sulla base del D.M. n. 147 del
13/08/2022) con gli importi medi delle voci dello scaglione di riferimento (fino ad €26.000,00), esclusa la fase istruttoria.

p.q.m.

La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. dichiara la nullità dell'ordinanza di primo grado rep. n. 5888/2021, resa dal Tribunale di Roma nel procedimento R.G. n. 7749/2020.

2. Accerta e dichiara il difetto di legittimazione attiva di CP

3. In parziale accoglimento della domanda attorea condanna il
, in persona del Parte_1 legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di della somma di € 14.400,00, oltre interessi legali Controparte_2 dalla domanda al saldo.
pag. 9/10 4. Compensa per la metà le spese del doppio grado di giudizio, con condanna del , in Parte_1 persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento in favore di del residuo 50% della stesse, liquidate Controparte_2 per il primo grado in complessivi € 3.966,00, oltre accessori di legge e per il gravame in € 5.800,00 oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29 maggio 2025.
Il Giudice estensore Il Presidente dott.ssa Biancamaria D'Agostino dott. Gisella Dedato
pag. 10/10