N. 1143/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Anna Bonfilio Presidente Relatore dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere ha pronunciato all'udienza del 2.04.2025 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1143/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
MICHELETTA TITA' , elettivamente domiciliato in VIA BORGOSESIA, 101 Parte_2
10145 TORINO presso il difensore avv. MICHELETTA TITA' Parte_2
appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BORASIO FABRIZIO, elettivamente CP_1 P.IVA_2
domiciliato in VIA MASSENA, 19 10128 TORINO presso il difensore avv. BORASIO FABRIZIO appellata
OGGETTO: risoluzione contratto locazione
CONCLUSIONI
Per l'appellante: “Respinta ogni contraria istanza e deduzione,
Nel merito: previa integrale riforma dell'impugnata sentenza, rigettare l'avversa domanda, in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese ed onorari di causa di ambo i gradi, oltre CPA e rimborso forfetario, con distrazione delle spese a favore dell'odierno difensore antistatario”
Per l'appellata: “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino, respinta ogni contraria istanza, eccezione o pretesa,
pagina 1 di 9 - dichiarare l'inammissibilità o la manifesta infondatezza dell'interposto appello per le ragioni previste dall'art. 348 bis c.p.c.;
- respingere il gravame proposto da in persona del Parte_3
legale rappresentante sig. , avverso la sentenza n. 5065/24, pubblicata il Parte_1
09/10/24, resa dal Tribunale di Torino, Giudice Dott.ssa Galante, confermando integralmente il provvedimento.
Con il favore delle spese e degli onorari del presente grado di giudizio oltre al rimborso forfettario
12,5%.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida del
26.01.2024, Acaja s.r.l.s. riferiva di aver locato alla società Euro Distribuzione, con contratto di locazione ad uso non abitativo datato 03.08.18, regolarmente registrato in data 08.08.18, l'immobile sito al piano terra dello stabile di Torino, p.zza Baldissera n. 1, al canone annuale di € 13.920,00 oltre ad € 10,00 mensili per acconto spese accessorie. Precisava poi Acaja s.r.l.s. che, con scrittura privata di cessione di azienda in data 31.03.2023, la conduttrice originaria aveva ceduto l'azienda con sede al piano terra del suddetto stabile a e la cessionaria dell'azienda, con missiva in data Parte_1
28.03.2024, aveva comunicato quindi alla locatrice Acaja s.r.l.s. la cessione del ramo d'azienda e il subentro nel contratto di locazione. A fondamento dell'intimazione di sfratto Acaja s.r.l.s. allegava, dunque, la morosità della conduttrice subentrata, nel pagamento dei canoni da aprile 2023 Parte_1
a gennaio 2024 per un totale di € 12.905,00 (€ 1.290,50 da intendersi quale canone mensile rivalutato ai sensi della clausola F2 del contratto di locazione rispetto al canone originario di € 1.160,00 mensili), nel pagamento delle spese accessorie per lo stesso periodo per un totale di € 100,00 e nel pagamento della quota dell'acqua e del conguaglio delle spese accessorie dal 1.10.2022 al 1.06.2023 per un totale di € 11.079,98, già detratto l'acconto di € 2.200,00 versato dalla conduttrice.
Con comparsa in data 11.03.2024, si costituiva nel giudizio per la convalida Parte_1 contestando l'esistenza stessa del contratto di locazione del 3.08.2018 posto da Acaja s.r.l.s. a fondamento dell'intimazione di sfratto;
assumeva infatti che tale contratto si era risolto giudizialmente e che tale risoluzione era stata altresì comunicata all'Agenzia delle Entrate, con la conseguenza che l'azione di Acaja s.r.l.s. doveva considerarsi priva di causa petendi e perciò infondata.
Allegava a sostegno delle proprie difese una scrittura privata di transazione sottoscritta da Acaja s.r.l.s.
e dalla originaria conduttrice Euro Distribuzione in data 10.11.22 con cui le parti, a fronte dell'avvenuta sanatoria della morosità maturata da Euro Distribuzione nei confronti di Acaja s.r.l.s si accordavano per ritenere priva di efficacia e di effetti giuridici l'ordinanza di convalida emessa dal pagina 2 di 9 Tribunale di Torino in data 1.08.2019 su richiesta della locatrice;
per effetto della suddetta scrittura le parti concordavano la reviviscenza del contratto di locazione del 3.08.2018. Assumeva quindi che tale transazione dovesse considerarsi illegittima per inidoneità a superare il giudicato, con conseguente impossibilità di ritenere reviviscente il contratto di locazione del 3.08.2018.
Con ordinanza del 2.04.2024 il Tribunale disponeva il rilascio dell'immobile fissando il relativo termine al 3.05.2024, ritenendo l'opposizione non fondata su prova scritta e al contempo insussistenti gravi motivi in contrario, rilevando che dall'atto di transazione prodotto dalla stessa parte intimata sub doc. 1 emergesse come la locatrice aveva in effetti rinunciato agli effetti risolutori della convalida di sfratto, stabilendo, in accordo con la precedente parte conduttrice, che permanessero gli effetti del contratto di locazione stipulato in data 3.8.2018. Rilevava infine la mancata contestazione da parte di del mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori indicati Parte_1 nell'intimazione di sfratto.
Disposto il mutamento del rito Acaja s.r.l.s., con memoria integrativa del 4.06.2024, insisteva per la validità ed efficacia del contratto di locazione del 3.08.2018, invocando la scrittura privata del
10.11.2022 come fonte di una nuova regolazione dei rapporti contrattuali tra la locatrice e l'originaria conduttrice Euro Distribuzione a fronte dell'integrale pagamento del debito, e qualificando tale convenzione come un negozio atipico, avente contenuto prevalentemente remissorio. La ricorrente precisava poi il credito vantato nei confronti di nella complessiva somma di € 17.837,10, di Parte_1 cui € 17.307,50= per il mancato pagamento dei canoni di locazione da aprile '23 a giugno '24 ed €
529,60 per quote insolute di acqua, ribadendo le domande di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, di rilascio dell'immobile e di condanna al pagamento del dovuto, delle mensilità a scadere e degli interessi di mora. Acaja s.r.l.s. provvedeva poi al deposito del verbale di rilascio dell'immobile avvenuto il 25.06.2024 ed al deposito del verbale negativo di mediazione, in cui si dava atto della mancata partecipazione della parte convenuta.
Con memoria integrativa del 19.06.2024, richiamava le proprie difese chiedendo il rigetto Parte_1 delle domande di parte ricorrente. All'udienza del 10.07.2024 – data a cui era stata rinviata l'udienza ex art. 420 c.p.c. dell'8.07.2024 – parte ricorrente chiedeva pronunciarsi cessata la materia del contendere con riguardo alla richiesta di rilascio dell'immobile locato atteso l'avvenuto rilascio, mentre la parte convenuta si opponeva a tale richiesta.
Con sentenza n. 5065/2024, pubblicata il 9.10.2024, il Tribunale di Torino, dichiarava risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione stipulato tra Acaja s.r.l.s. e Euro
Distribuzione s.r.l. in data 3.08.2018, alla quale era subentrata;
Parte_1 dava atto dell'intervenuto rilascio del bene in data 25.6.2024; condannava Parte_1
pagina 3 di 9 a corrispondere in favore di Acaja s.r.l.s. la somma di € 17.307,50 a titolo di canoni mensili Parte_1
scaduti e di oneri accessori sino a giugno 2024, oltre interessi ex art. 1284, I comma, c.c. da ciascuna scadenza sino al 25.1.2024 ed ex art. 1284, IV comma, c.c. dal 26.1.2024 al saldo;
condannava
[...]
a rimborsare al ricorrente le spese di lite in ragione della ritenuta Parte_1
soccombenza.
Rilevava in specie il Tribunale come la prospettazione attorea trovasse piena conferma nella documentazione in atti, risultando dall'esame dell'atto di transazione del 10.11.22, prodotto dalla stessa
Acaja s.r.l.s., a fronte del contestuale saldo della morosità sino ad allora maturata da Controparte_2
parte di Euro Distribuzione s.r.l., avesse rinunciato agli effetti risolutori della convalida di sfratto, stabilendo, in accordo con la precedente conduttrice, che permanessero gli effetti del contratto di locazione stipulato in data 3.8.2018. Rilevava altresì come nella scrittura di cessione di ramo d'azienda da Euro Distribuzione srl a del 31.03.2023, all'art. 9, le parti avessero convenuto Parte_1 espressamente che “la parte cessionaria subentrerà nel contratto di locazione dei locali dove è ubicato il ramo d'azienda” (doc. 3 parte ricorrente fascicolo fase della convalida); rilevava che con missiva del
28.04.2023, avente ad oggetto “comunicazione subentro contratto di locazione”, il titolare di Pt_1
aveva comunicato ad Acaja s.r.l.s. la cessione di ramo dell'azienda esercitata nei locali oggetto
[...]
del contratto di locazione, aveva chiesto di essere informato di eventuali morosità pregresse ed aveva indicato nella Società cessionaria il soggetto a cui intestare le ricevute dei pagamenti “relative ai prossimi mesi di locazione”. Rilevava infine il Tribunale che, con assegno in data 3.10.2023, Pt_1 aveva versato alla proprietà l'importo di € 2.200,00 a copertura parziale della morosità fino a quel
[...]
momento maturata. Riteneva quindi il Tribunale che da tali elementi emergesse con chiarezza come la
Società convenuta non solo fosse a conoscenza della validità ed efficacia del contratto di locazione del
3.08.2018, ma vi avesse dato anzi parziale esecuzione.
Rilevava peraltro il Tribunale doversi riconoscere comunque piena tutela all'autonomia contrattuale delle parti interessate da una lite su diritti disponibili su cui si sia formato il giudicato, ben potendo esse rinunciare al giudicato con efficacia abdicativa in ordine all'effetto sostanziale della decisione di merito, a nulla rilevando, in senso contrario, la comunicazione della risoluzione del contratto inoltrata all'Agenzia delle Entrate, invocata dalla parte convenuta, trattandosi di adempimento con effetti fiscali.
Avverso la predetta sentenza ha promosso appello , Parte_1
chiedendone integrale riforma, con vittoria delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
Con il primo e unico motivo di gravame l'appellante, assumendo in parte tautologica ed in parte errata la motivazione resa dal Tribunale a fondamento della pronuncia impugnata, rileva in specie come essa muova dalla valutazione degli effetti prodottisi nel rapporto tra le parti per effetto della pagina 4 di 9 transazione intervenuta in data 10.11.2022, in forza della quale, sanata da parte di Euro Distribuzione
s.r.l. la morosità pregressa, Acaja s.r.l.s., aveva rinunciato agli effetti risolutori della convalida di sfratto, stabilendo, in accordo con la precedente conduttrice, che permanessero gli effetti del contratto di locazione stipulato in data 3.8.2018. Assume per contro doversi invece preliminarmente valutare la stessa validità ed efficacia del predetto atto di transazione, da ritenersi radicalmente nullo in quanto avente ad oggetto un rapporto non certo controverso e dubbio tra le parti ( res dubia, presupposto indispensabile per la validità di qualunque transazione ), ma un rapporto finanche ormai risolto.
Assume quindi che le parti dell'originario contratto, risolto per effetto dell'intervenuta convalida dello sfratto intimato da Acaja s.r.l.s., avrebbero semmai potuto stipulare un nuovo contratto di locazione, ma non invece disporre in contrasto con la pronuncia risolutoria ormai intervenuta in sede giudiziale.
Assume peraltro in conseguenza impossibile per la parte locatrice nel contratto ormai risolto promuovere, nella fase ordinaria del giudizio introdotto con intimazione di sfratto, domanda di risoluzione del medesimo contratto non più in essere.
Si è costituita nel giudizio di gravame eccependo in via preliminare CP_1
l'inammissibilità per manifesta infondatezza dell'appello, rilevando come l'appellante si sia limitata a riproporre le argomentazioni già esposte in primo grado senza evidenziare errori di fatto o di diritto in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure.
Contesta comunque nel merito la fondatezza dell'avversa impugnazione, rilevando peraltro come l'appellante non abbia in alcun modo contestato il capo della sentenza di primo grado recante accertamento di inadempimento della parte conduttrice idoneo a giustificare la risoluzione del contratto, assumendo quindi che tale pronuncia sia da ritenersi ormai coperta da giudicato.
Parimenti non sarebbe oggetto di impugnazione la pronuncia di accertamento delle somme dovute dalla parte conduttrice per canoni scaduti e non pagati e spese accessorie, per un importo complessivo di €
17.500,00.
La Corte rilevava preliminarmente come mancasse in atti documentazione della notificazione dell'atto di impugnazione all'appellata, tale da consentire ogni verifica sulla tempestività dell'atto, invitando quindi l'appellante a provvedere al deposito;
nelle more parte appellata formulava proposta conciliativa respinta tuttavia dall'appellante.
All'udienza del 2.04.2025. in esito alla discussione orale tra le parti, la Corte ha pronunciato quindi la presente sentenza, dando lettura del dispositivo in udienza.
L'appello in esame deve ritenersi con ogni evidenza infondato.
Risulta dall'esame della documentazione in atti che, in relazione al contratto di locazione ad uso commerciale in esame, in origine stipulato dall'odierna appellata, con Euro Distribuzione CP_1
pagina 5 di 9 s.r.l.s., a seguito di intimazione di sfratto per morosità da parte della locatrice, era stata in effetti emessa dal Tribunale di Torino ordinanza di convalida in data 1.08.2019, non opposta dalla parte conduttrice e divenuta quindi esecutiva.
In seguito, tuttavia, le parti avevano raggiunto infine un accordo e, con scrittura di transazione sottoscritta in data 10.11.2022 ( v. documento n. 2 prodotto da in primo grado ), avevano CP_1
quindi convenuto nei termini seguenti:
L'odierna appellante è quindi succeduta nel suddetto contratto in forza di atto di cessione di ramo d'azienda stipulato dalla Euro Distribuzione s.r.l.s. con l'odierna appellante con scrittura privata in data
26.04.2023 ( v. documento n. 3 prodotto da in primo grado ). CP_1
Contesta, tuttavia l'appellante che detto contratto, ormai risolto per effetto del provvedimento antecedente di convalida dello sfratto emesso nei rapporti tra le originarie parti contraenti non possa perciò in seguito riprendere validità ed efficacia, anche a seguito di transazione, inidonea a travolgere il giudicato intervenuto con effetti risolutori, non sussistendo ormai controversia tra le parti risultando perciò solo invalida la transazione sottoscritta in data 10.11.2022.
Emerge per contro con chiara evidenza come, pure a fronte dell'intervenuta convalida dello sfratto intimato da permanesse certamente controversia tra le parti originarie del contratto di CP_1
locazione in esame, sia in ordine all'entità del debito maturato a carico della parte conduttrice, sia sull'entità ed i modi del rilascio dell'immobile locato, sicché la transazione intervenuta, volta a risolvere proprio tale controversia, deve ritenersi pienamente valida, prevedendo la prosecuzione del rapporto tra le parti in conformità al contratto pure risolto, ma destinato così invece a mantenere efficacia ed esecuzione ed il pagamento dell'importo accertato di comune accordo tra le parti maturato a debito di Euro Distribuzione.
pagina 6 di 9 Risulta altresì che la stessa odierna appellante ha quindi comunicato l'intervenuta cessione alla parte locatrice, mostrando così di ritenere valido ed efficace il contratto e di volervi dare seguito ( v. documento n. 4 prodotto da in primo grado ). CP_1
Insegna infatti la Suprema Corte in merito che «L'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo” Ud. 10/12/2019
CC R.G. n. 21305/2018; estensore: C. Valle.) ( Cass. Civ. Sez. 3 - , Sentenza n. 17049 del
11/07/2017).
Pertanto, un giudicato anche sull'entità del canone dovuto sarebbe conseguito soltanto in caso di
(emanazione e non soltanto semplice domanda) contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni, oltretutto divenuta definitiva (Cass. 24 luglio 2007, n. 16319 Rv. 599445 - 01; Cass. 29 maggio 2012,
n. 08565) la quale, invece, in modo pacifico non si è avuta nel caso di specie ( Cass. Civ. Sez. 3,
Ordinanza n. 8116 del 2020 ).
In ogni caso, con rilievo risolutivo rispetto alle eccezioni ribadite dall'odierna appellante nel gravame, deve ritenersi pienamente valido ed efficace “l'impegno a non valersi di un giudicato”, che “si risolve in un'abdicazione all'efficacia di accertamento inter partes della sentenza passata in giudicato (cfr. Cass.
3925/77: "la parte interessata può rinunciare all'azione di nullità, cosi come può rinunciare al giudicato di nullità, dovendosi configurare queste rinunce come atti di disposizione della situazione sostanziale legittimante all'azione di nullità"), ossia, in ultima analisi, in una convenzione di inopponibilità del giudicato” ( Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 6845 del 2017 )
Del tutto inconferente risulta del resto l'insistente richiamo dell'odierna appellante ai principi enunciati dalla Suprema Corte in pronuncia in realtà afferente fattispecie del tutto diversa da quella in esame. E' ben vero infatti che “in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto -
pagina 7 di 9 all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative” ( Cass. Civ. Sez. U, Sentenza n. 553 del 14/01/2009 ).
In specie non vengono infatti in esame domande nuove formulate in appello, in contrasto con il giudicato già maturato sulle statuizioni della sentenza impugnata non oggetto di gravame.
Deve rilevarsi infine come esuli invece dalla materia del contendere ogni questione relativa alla validità
o meno del rapporto di locazione proseguito tra le parti originarie in forza della transazione sottoscritta in data 10.11.2022, in forza di contratto che si ignora se sia mai stato registrato o comunque notiziato in essere all'Agenzia delle Entrate pur dopo la comunicazione dell'intervenuta risoluzione in forza della convalida della pregressa intimazione di sfratto notificata da Acaja s.r.l.s. ad Euro
Distribuzione s.r.l. L'odierna appellante aveva infatti unicamente rilevato nella fase ordinaria del giudizio a quo che “a seguito dell'intervenuta risoluzione del citato contratto, tale evento è stato comunicato anche all'Agenzia delle Entrate (annotazione Agenzia delle Entrate del 2 maggio 2023, documento 2)”; non ha tuttavia eccepito che il rapporto proseguito a seguito di transazione in data
10.11.2022, in forza di accordo tra le parti di rinuncia ad avvalersi dell'effetto di giudicato di risoluzione conseguente alla convalida dello sfratto, sia nullo per omessa registrazione del contratto e quindi ex art. 1, comma 346, della Legge 30.12.2004 n. 311, né consta del resto se l'intervenuta cessione del contratto stesso alla sia mai stato comunicato all'Agenzia delle Entrate, Parte_1
trattandosi di questione di cui non si è mai dibattuto nel giudizio.
Addivenendosi pertanto ad integrale rigetto dell'appello in esame, le spese del giudizio di gravame seguono la piena soccombenza della parte appellante e si liquidano come da dispositivo in applicazione di valori medi dei parametri normativi in vigore e di cui al D.M. n. 55/2014 come attualmente in vigore, avuto riguardo al valore della controversia, alla sua media complessità ed all'attività difensiva concretamente svolta dalle parti nel giudizio, che ha comportato pieno svolgimento delle fasi di studio della controversia, introduttiva e di decisione.
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 parte appellante è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.


pagina 8 di 9 visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Rigetta l'appello e per l'effetto conferma integralmente l'impugnata sentenza n. 5065/2024 emessa dal Tribunale di Torino in data 9.10.2024;
2) Condanna la Società appellante al pagamento in favore della Società appellata delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi € 3.966,00 per competenze, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA come per legge;

3) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di parte appellante.
Così deciso in Torino il 02/04/2025
Il Presidente est.
Dott. Anna Bonfilio
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