REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE
così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Paola Agresti Consigliere dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2613 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 23.10.2024, con termini di ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA

(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Camarda (C.F. ) per procura in atti C.F._1
– APPELLANTE – e

(C.F. Controparte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, C.F._2 rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Spada (CF ) per procura in atti – C.F._3
APPELLATA –
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

impugna la sentenza del tribunale di Roma n. 6433/2020, che ha rigettato Parte_1 l'opposizione al decreto ingiuntivo n. 25259/2016, di pagamento, in favore della comunione pro- indiviso degli eredi di dell'importo di € 238.956,72, oltre interessi, a titolo di indennità CP_1 di occupazione dell'immobile sito in in Via delle Acacie n. 56/54 A. Pt_1
La richiesta della proprietà trae origine da un contratto di locazione, stipulato tra le parti in data 4.2.2000 e con decorrenza 1.10.1999, per adibire l'immobile ad uso scolastico. E' in contestazione che l'immobile sia rimasto nella disponibilità e custodia di dopo Parte_1 la comunicazione del recesso, in data 14.4.2008, e la redazione del verbale di riconsegna del 6 aprile
2009. Il tribunale, nell'esaminare il verbale opposto, ha rilevato che, a fronte della messa a disposizione delle chiavi, l'immobile è rimasto nella disponibilità del (“Pertanto il CP_2 CP_3 rimane nel possesso del suddetto immobile il quale dovrà fissare la data per il sopralluogo di verifica”) sia perché non libero (“ancora occupato da cose di proprietà del che dovrà CP_2 rimuovere al momento della riconsegna dell'immobile”) sia per definire lavori di ripristino (“visto lo stato dell'immobile, la proprietà richiede apposita comunicazione da parte del Comune che quantifichi e porti a conoscenza della proprietà l'opportuno ripristino dando cosi facoltà e possibilità alla proprietà stessa di poter sollevare da ogni responsabilità il Comune consentendole la riconsegna come da accordi, pertanto si rifisserà un successivo sopralluogo per tale verifica.”) La decisione è in linea con l'orientamento della Suprema Corte, puntualmente richiamato, che richiede di verificare in concreto se la consegna (messa a disposizione) delle chiavi è incondizionata e consente al locatore il libero e pieno godimento dell'immobile, accettandone la restituzione nello stato di fatto in cui lo stesso si trova.
In concreto, il verbale di consegna del 6 aprile 2009 è stato interpretato nel senso della mancata la consegna dell'immobile, nonostante le chiavi fossero state messe a disposizione della proprietà, depositandole presso gli uffici del III Dipartimento. Il procedimento ermeneutico è partito dal dato letterale, per indagare la comune intenzione delle parti, rivelatasi attraverso la corrispondenza, intercorsa tra le parti, ed il comportamento di che ha continuato a pagare un importo Parte_1 corrispondente al canone di locazione, per il periodo successivo al 06.04.2009 sino al 31 gennaio
2015.
Queste considerazioni – e quelle che si andranno a svolgere in seguito – rendono evidente che non vi è alcuna contraddizione nella motivazione, esposta in sentenza, nel riconoscere l'intervenuta riconsegna delle chiavi e poi negarne la rilevanza ai fini dell'accertamento dell'avvenuto rilascio dell'immobile. Il tribunale ha ritenuto poco verosimile che i pagamenti fossero avvenuti per un mero disguido, dando rilievo ai precedenti procedimenti monitori, definiti con sentenze del Tribunale di Roma, che hanno riguardato l'obbligo di pagamento dell'indennità di occupazione, a causa del mancato rilascio dell'immobile, nonostante l'intervenuto recesso;
nonchè alla comunicazione di Parte_1 nell'anno 2014, di una riduzione del canone, ai sensi del D.L.

6.7.2012 n. 95, come modificato dall'art. 24, commi 2-bis e 4 del D.L. 24.4.2014 n. 66; comunicazione da leggere unitamente alle richieste della proprietà di fissare un incontro per la riconsegna dei locali. In altri termini, non vi è stata alcuna seria opposizione di riguardo all'insussistenza dell'obbligo di pagamento Parte_1 del canone, continuato a versare fino a quando, nell'anno 2016, ne ha chiesto la restituzione, e, nelle more, è anche intervenuta, la notifica del provvedimento sequestro preventivo dell'immobile nel mese di luglio 2014. La motivazione del tribunale è coerente e rispettosa dei criteri ermeneutici, dettati dall'art. 1362 cc L'appellante tenta di offrire una diversa interpretazione, per rafforzare la tesi dell'avvenuto rilascio dell'immobile, ponendo a confronto l'intestazione del verbale, in contestazione, “verbale di riconsegna” con quella del precedente verbale del 30 marzo 2009, “verbale di riunione”, per poi evidenziare che, in quest'ultimo verbale, (primo, in ordine di tempo), si dava già atto della restituzione dell'immobile (a pag. 2, nella parte iniziale, si legge “Dopo aver eseguito un sopralluogo presso i locali oggetto di riconsegna, la responsabile scolastica consegna gli stessi e le relative chiavi al rappresentante del Dipartimento III, che contestualmente le consegna alla Proprietà”). Ora, non solo l'affermazione è in sé contraddittoria riguardo al momento del rilascio, ma è smentita dalla parte successiva dello stesso verbale del 30 marzo 2009, scritta a mano, mentre l'altra è dattiloscritta, ove si dà atto della necessità di rinviare le operazioni di riconsegna, per risolvere alcune problematiche. Nella successiva riunione di aprile, infatti, si è chiesta la dichiarazione ed il nulla osta dei tecnici del già intervenuti, riguardo ad ascensori, caldaie e impiantistica, e l'accesso di CP_2 propri tecnici per verificare l'operato del dandosi anche atto l'immobile era ancora CP_2 occupato, per la presenza di beni di proprietà del conduttore;
si è discusso di lavori non autorizzati dalla proprietà e chiesto al un capitolato di lavori e la riduzione in pristino;
il nelle CP_2 CP_2 sue diverse articolazioni, ha manifestato la disponibilità a realizzare specifici lavori di ripristino, riparazione di un montascale per disabili, del sistema telematico di gestione dell'impianto di riscaldamento e del sistema di contabilizzazione dell'energia posta all'interno della centrale tecnica;
si è poi dichiarato disponibile al ripristino di due tramezzi, da parte della proprietà, dietro pagamento;
infine, ha manifestato l'intenzione di restituire l'immobile e messo le chiavi a disposizione della proprietàpresso i locali del Dipartimento III.
In questo contesto, la disponibilità manifestata da non appare decisiva, per il semplice Parte_1 fatto che restavano aperte diverse questioni (“<Visto lo stato dell'immobile la proprietà richiede apposita comunicazione da parte del Comune che quantifichi e porti a conoscenza della proprietà l'opportuno ripristino dando cosi facoltà e possibilità alla proprietà stessa di poter sollevare da ogni responsabilità il Comune consentendole la riconsegna come da accordi, pertanto si rifisserà un successivo sopralluogo per tale verifica. Pertanto, il Comune di rimane nel possesso del Pt_1 suddetto immobile il quale dovrà fissare la data per il sopralluogo di verifica.”). Non si tratta di semplici note ed osservazioni delle parti, a dire dell'appellante, “in merito alla avvenuta riconsegna”. Nell'ultima parte del verbale è riportata una dichiarazione della proprietà, che non è circoscritta dalla chiusura del “virgolettato”, ma l'assertività dell'espressione utilizzata, come ben sottolineato dal tribunale, letta unitamente alla richiesta di un sopralluogo di verifica, non può lasciar intendere che si tratti di una decisione di una sola parte. Del resto, la sottoscrizione delle parti segue l'affermazione inerente il possesso e non avrebbe avuto senso se non vi fosse stato un accordo sul punto. Non si tratta dunque, di una mera impressione del tribunale, ma piuttosto, come si è già detto, di un'interpretazione, che utilizza i diversi criteri ermeneutici, dettati dall'art.1362 cc: non si limita al dato letterale, ma valuta anche il comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire la comune intenzione. In questo ambito, vanno collocate le lettere della proprietà di sollecito, per un sopralluogo di verifica: non risulta realizzato alcun lavoro di riparazione, manca qualsiasi capitolato e
[...]
ha continuato a versare un ammontare pari al canone fino all'anno 2015. Pt_1 E' evidente che il pagamento per circa sei anni non può essere giustificato dalla difficoltà di gestione del vasto patrimonio dell'amministrazione comunale, peraltro, anche destinataria di precedenti decreti ingiuntivi, per lo stesso titolo, a cui è seguito il pagamento, senza insistere nell'opposizione
(doc. 31 e 45 parte opposta).
Ugualmente evidente è che gli accertamenti della Polizia Giudiziaria ed il provvedimento di sequestro preventivo, nella parte in cui individuano il soggetto a cui dare in custodia l'immobile – e, peraltro, discordanti - non possono intaccare la validità del ragionamento esposto, muovendo da un autonomo esame degli atti, nemmeno ripercorribile.
Il secondo motivo di appello attiene alla legittimità del rifiuto al rilascio dell'immobile. Il tribunale ha escluso che la mancata consegna dell'immobile alla data del 06.04.2009 potesse essere imputata ad un rifiuto ingiustificato della proprietà di ricevere il bene: in particolare, ha dato rilievo alla necessità di lavori di ripristino, per modifiche strutturali, non autorizzate dalla proprietà, in contrasto con quanto contrattualmente previsto all'art. 6 dell'accordo di locazione, ed accertate, per un valore di 31.000,00 euro, solo nel corso di un procedimento, ex art. 696 bis cpc, attivato dalla controparte;
la necessità di individuare e quantificare le attività di ripristino e l'inerzia dell'ente comunale. L'appellante esclude la sussistenza di un obbligo di ripristino, sostenendo di aver puntualmente comunicato alla proprietà, in ossequio all'art. 6 del contratto di locazione, la necessità di lavori per rendere l'immobile funzionale alla sua destinazione. La norma prevede espressamente “Qualora, nel corso della locazione, si rendessero necessari ulteriori lavori interni di adattamento, ai fini di una razionale utilizzazione del bene secondo il pattuito uso, gli stessi, ove nulla osti in linea tecnica e comunque previa autorizzazione saranno eseguiti, a cura e spese dell'Amministrazione Comunale. Il Comune di sarà esonerato, al Pt_1 termine della locazione e dei suoi eventuali rinnovi, da tutti gli obblighi e/o oneri connessi, sia al ripristino del complesso immobiliare locato, in dipendenza dei lavori eseguiti dal locatore, sia all'uso degli stessi ai sensi degli artt. 1592 e 1593 c.c.”. L'appellante ritiene che le condizioni, a cui sono subordinati i lavori, “nulla osti in linea tecnica” e
“previa autorizzazione”, legate dalla locuzione “comunque”, siano previste in via alternativa, perché altrimenti non sarebbero consentiti i lavori necessari per utilizzare l'immobile secondo l'uso pattuito. Appare evidente l'inconsistenza della tesi, perché il dato letterale è chiaro e rientra nell'autonomia contrattuale stabilire, per quanto attiene all'uso della cosa locata, il divieto di ogni forma di innovazione, consentita solo con il consenso (scritto o orale) del locatore. In questi casi, è onere del conduttore concordare preventivamente le modifiche necessarie per un adeguato uso dell'immobile, accollandosi diversamente il rischio di una mancata autorizzazione alla realizzazione di nuove opere. Manca, quindi, l'autorizzazione della proprietà per i lavori in contestazione e, dopo la comunicazione del recesso, la proprietà ha chiesto di accertare le innovazioni non autorizzate. Con il verbale di aprile 2009, ha assunto l'obbligo di realizzare alcuni lavori specifici e la proprietà ha chiesto Parte_1 un capitolato di spesa e di potere effettuare un sopralluogo, per verificare le opere di ripristino necessarie e la loro consistenza. L'accesso all'immobile, che risulta sollecitato, non è avvenuto, così come non è stato redatto il capitolato di spesa, a cura del conduttore, richiesto per quantificarne il valore. è Parte_1 rimasta inerte ed ora contesta alla proprietà la mancanza di buona fede per non aver realizzato i lavori, il ripristino di due tramezzi, per i quali si era assunta l'obbligo di provvedere direttamente;
ancora, contesta, pur avendone assunto l'obbligo, di essere effettivamente tenuta ad alcune riparazioni. I lavori andavano effettuati e si inserivano in un quadro più complesso riguardante le verifiche di tecnici della proprietà, per verificare l'operato del conduttore. Il tribunale ha dato atto anche della realizzazione di una mensa, non autorizzata dalla proprietà
(verbale di constatazione di cui la proprietà è stata resa edotta con lettera del CP_3
23.2.2004 prot. 2964., doc. n. 2 all. alla comparsa di costituzione), ponendola in uno stretto rapporto con la necessità di un ulteriore sopralluogo. Solo, a seguito di un accertamento tecnico – preventivo, è stato possibile individuare i lavori necessari e determinarne la consistenza anche sul piano economico. Resta poi da considerare che l'immobile, all'epoca del verbale, in contestazione, non risultava nemmeno libero da beni e, pertanto, il conduttore è rimasto, comunque, in mora, ai sensi dell'art. 1591 cc. (“L'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, prevista dall'art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell'art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore….” Cass. sent. n.8675/2017). In conclusione, l'impossibilità di accertare, in modo compiuto, le condizioni dell'immobile supera ogni altra critica della motivazione della sentenza, con l'unica precisazione che il valore dei lavori, accertato dal ctu, riguardano essenzialmente il ripristino di lavori non autorizzati o già concordati.
§ Dalle considerazioni, fin qui svolte, emerge l'obbligo di custodia dell'immobile, in capo al conduttore, anche al momento dell'occupazione abusiva da parte di terzi, da cui è derivato il provvedimento di sequestro. L'appellante sostiene che, nel provvedimento, sono descritte modalità violente di attuazione dell'occupazione abusiva, che avrebbero vanificato qualsiasi tipo e forma di custodia dell'immobile. Riporta uno stralcio di carattere generale, in un provvedimento che riguarda diversi immobili ed argomentato in modo copioso ed articolato. Dimentica, inoltre, che, di regola, le occupazioni abusive riguardano sempre immobili che sono rimasti, in maniera abbastanza evidente, inutilizzati, con la conseguente responsabilità, nei confronti del proprietario, di chi, sul piano civilistico, ne aveva la disponibilità e, dunque, la custodia, nella fattispecie, perpetuatasi proprio per l'inerzia dell'Amministrazione comunale. Il provvedimento di sequestro ha reso così impossibile la prestazione del conduttore, ma la mancata riconsegna è imputabile allo stesso conduttore, con la conseguenza che, in assenza di una causa autonoma rispetto alla sua volontà e ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza, non opera l'esclusione di responsabilità; né vale opporre l'errore della Polizia Giudiziaria nell'affidare l'immobile in custodia a anziché al proprietario, considerato anche il comportamento di Parte_1 [...]
rimasta inerte, per oltre un anno, prima di evidenziare l'errore. Pt_1
Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese processuali, anche per questo grado di giudizio.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Roma, n. 6433/2020, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di controparte, che si liquidano in complessivi € 10.000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara tenuta al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo Parte_1 unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012. Così deciso in Roma il giorno 8.1.2025
Il Presidente relatore