R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza Civile, composta dai Sigg.: R.G. 402/2025 Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona RU Consigliere ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. R.G. 402/2025, posta in decisione all'udienza collegiale del OGGETTO: 30.09.2025, promossa con ricorso depositato in data 19.05.2025 Cessazione del d a contratto di
CP_1 P.IVA_1 Parte_1 (c.f. e p.ta iva n. ), in persona del Presidente del CdA , locazione alla rappresentata e difesa dall'avv.to Guido Maria Giarrusso (c.f. , pec C.F._1 scadenza, uso
, giusta procura agli atti Email_1 diverso
-appellante-
contro
(C.f. , in persona del suo procuratore speciale in atti CP_2 C.F._2
sig.ra (c.f. ), CP_3 Controparte_4 CodiceFiscale_3 [...]
(c.f. ) e (c.f. ), CP_5 C.F._4 CP_6 C.F._5 rappresentate e difese dall'Avv. Marco Vittorio Soldi (c.f. - pec C.F._6
, giusta procura agli atti Email_2
-appellate-
In punto: appello avverso la sentenza n. 635/2024 del Tribunale di Cremona, pubblicata il
19.11.2024, non notificata, resa nella causa RG 2250/2023
CONCLUSIONI dell'appellante
pagina 1 di 10 Voglia riformare parzialmente il provvedimento impugnato e, per l'effetto, ogni contraria domanda o eccezione respinta, rigettare tutte le domande proposte dalle Signore in persona del suo procuratore CP_2
speciale sig.ra e , CP_3 Controparte_4 CP_5 CP_6 condannare le medesime a restituire alla Società l'importo di euro 14.225,04, CP_1
indebitamente ricevuto in forza della sentenza di primo grado, con interessi dalla data di pagamento del 19.12.2024 all'effettivo saldo;

Spese di primo e secondo grado, nonché di mediazione, interamente rifuse.
In istruttoria, si producono i seguenti documenti: A) sentenza impugnata;
B) bonifico bancario;
chiede di ammettersi prova per testi sul seguente capitolo:
Vero che le locatrici avevano inibito alla Società l'uso della cantina posta al piano CP_1
terra (come da documento 6 che mi si rammostra), sicché, in sua sostituzione, la medesima
Società ha utilizzato il box auto, essendo stata a ciò espressamente autorizzata dalla CP_1
Signora CP_2
indicandosi a testi sui predetti capitoli il Signor e le Signore Controparte_7 CP_8
e dipendenti presso la Società
[...] CP_9 Controparte_10 CP_1 dell'appellata le appellate chiedono il rigetto dell'appello e la conferma integrale della sentenza impugnata, con condanna di alle spese del presente grado e alla rifusione di ogni altra spesa CP_1
sostenuta, ivi comprese quelle afferenti la fase di mediazione.
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 635/2024, il Tribunale di Cremona dichiarava cessata la materia del contendere in punto rilascio degli immobili locati;
dichiarava l'inammissibilità della domanda riconvenzionale svolta dall'opponente condannava al pagamento, all'intimante- CP_1 CP_1 opposta, di € 7.100, a titolo di canoni di locazione scaduti sino alla data di rilascio del
2.10.2023, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo e condannava alla CP_1
rifusione delle spese di lite. ha proposto appello, precisando le conclusioni sopra riportate. CP_1
Le appellate si sono costituite, chiedendo il rigetto dell'appello pagina 2 di 10 All'udienza del 30.09.2025, tenutasi in forma cartolare, visto il deposito delle note di trattazione scritta da entrambe le parti, la Corte, all'esito della Camera di Consiglio, ha depositato il dispositivo, ex art. 437 e 127 ter ult. co. c.p.c.
Motivi della decisione
L'appellante precisa di aver stipulato, con le odierne appellate, due contratti di locazione di due box, siti in Cremona, Via Novati 18, subalterni 19 e 20, il primo in data 01.09.2012 e il secondo in data 01.02.2015, entrambi per la durata di anni tre, rinnovabile di ulteriori tre anni, in mancanza di disdetta.
Le locatrici hanno intimato lo sfratto per il mancato pagamento del canone a far data dall'agosto 2020 per il sub 19 e dal febbraio 2021 per il sub 20.
Afferma che il contratto del 2015 era cessato in data 31.01.2021, con pagamento dei canoni sino alla scadenza e contestuale restituzione del bene alle locatrici, invece, il contratto del
2012 era cessato il 31.08.2018, ma afferma di aver mantenuto la detenzione del box sub 19, in accordo con le locatrici, affinché tale conduzione sostituisse quella di una cantina, resasi inutilizzabile, che costituiva il locale accessorio di un immobile commerciale condotto in forza di un contratto, stipulato tra le medesime parti in data 05.07.1994, che era cessato, per inadempimento delle locatrici, nel luglio 2020, quando l'immobile commerciale era stato rilasciato, unitamente al box sub 19, ma le locatrici avevano rifiutato di ritirare le chiavi del box ed erano state costituite in mora con r.a.r. del 09.11.2020.
L'appellante ricorda che, all'udienza di comparizione in primo grado consegnava le chiavi del box sub 19 di cui al contratto del 2012, pertanto cessava la materia del contendere in punto di rilascio, ma le locatrici insistevano per il pagamento dei canoni, sostenendo che entrambi i contratti si erano rinnovati, quello del 2015 sino al 31.01.2023 e quello del 2012 sino al
31.08.2024 e producevano le ricevute di registrazione del rinnovo, dichiarato unilateralmente presso l'Agenzia delle Entrate.
Col primo motivo di impugnazione, l'appellante contesta, riguardo al contratto 01.02.2015,
l'errata valutazione dei fatti, violazione e falsa applicazione dell'art. 1596 cc.
Precisa che, per un errore materiale, il Tribunale ha ritenuto che il contratto stipulato in data
01.02.2015 avesse scadenza al 31.01.2019 e si fosse rinnovato per un ulteriore quadriennio sino al 31.01.2023 al canone mensile di € 100 (primo periodo pag. 4 della sentenza), mentre pagina 3 di 10 risulta dal contratto la durata triennale, rinnovabile per un ulteriore triennio, in mancanza di disdetta.
L'errore in cui è incorso il Giudicante deriva da un errore materiale nell'indicazione della data di prima scadenza apposta sul contratto, indicata al 31.01.2019, in luogo del 31.01.2018.
Sottolinea che, a seguito del rinnovo alla prima scadenza, il contratto è scaduto il 31.01.2021, in conformità a quanto previsto dall'art. 1596 cc. ed è provato il pagamento dei canoni di locazione sino alla scadenza, pertanto, visto che il box era privo di serratura e di chiavi e che la riconsegna non necessita formalità, il bene si doveva ritenere riconsegnato alla data della scadenza.
Afferma che le locatrici sostenevano che il contratto si fosse rinnovato sino al 31.01.2023, allegando una durata errata e una registrazione di rinnovo svolta unilateralmente, in maniera altrettanto errata, in data 01.03.2019, un anno dopo la prima scadenza, la loro domanda, dunque, avrebbe dovuto essere rigettata.
Col secondo motivo di impugnazione, l'appellante contesta, riguardo al contratto del
01.09.2012, l'errata valutazione dei fatti e la violazione degli articoli 1326, 1352 e1596 c.c.
Afferma che il Giudice ha ritenuto che il contratto si fosse rinnovato, dopo il primo rinnovo, per ulteriori due volte, per il medesimo periodo, sino al 31.08.2024, in forza delle registrazioni svolte unilateralmente dal locatore presso l'Agenzia delle Entrate e del riferito accollo della quota di registrazione a suo carico, come conduttrice.
L'appellante sostiene che la registrazione svolta dal locatore sia priva di valore civilistico, avendo valenza meramente fiscale e nega che le spese di registrazione le siano state addebitate, precisando che la corrispondenza cui il Giudice del primo grado fa riferimento per l'imposta di registrazione del rinnovo è costituita da mail inviate a lei da un'agenzia immobiliare, cui non ha fatto seguito alcuna accettazione.
Sottolinea che il contratto in questione, al punto n. 15), prevedeva espressamente che ogni modifica dovesse avvenire per atto scritto, atto non allegato dalle locatrici.
Ritiene quindi certo che il contratto di locazione del 01.09.2012, dopo il primo rinnovo, sia cessato in data 31.08.2018, ex art. 1596 c.c., dopo di che, è rimasta nella pacifica detenzione del bene, concessole dalle locatrici in sostituzione di una cantina, resasi inutilizzabile, che costituiva il locale accessorio di un immobile commerciale condotto in forza di un contratto, stipulato tra le medesime parti in data 05.07.1994.
pagina 4 di 10 L'appellante afferma che, anche volendo ritenere non provato questo collegamento tra i due contratti, come ritenuto dal Tribunale, comunque, nella stessa sentenza impugnata si legge:
“Quando la durata è pattuita nel contratto, quest'ultimo cessa alla scadenza senza necessità di disdetta (art.1596, comma 1, c.c.). Tuttavia, se il conduttore viene lasciato nella detenzione dell'immobile, il rapporto prosegue alle medesime condizioni, ma per una durata indeterminata (art.1597, comma 1 e 2, c.c.). Di conseguenza, quest'ultimo potrà essere poi fatto cessare previa disdetta, da comunicarsi in un tempo ritenuto consono dagli usi (art.1596
c.c.)” e, applicando questo principio al caso di specie, si sarebbe dovuto concludere che il contratto del 01.09.2012, cessato il 31.08.2018, era poi proseguito verbalmente per una durata indeterminata ed era cessato nel luglio 2020, data in cui fu rilasciato anche l'immobile commerciale e in cui fu da ultimo pagato il canone di locazione.
Al più tardi, la locazione doveva, comunque, considerarsi cessata alla data del 12-17.11.2020, in cui fu consegnata alle locatrici la r.a.r. 09.11.2020, con cui le medesime vennero costituite in mora.
Sottolinea che il Giudice ha, correttamente, fatto riferimento al secondo comma dell'art. 1227
c.c., sul concorso di colpa del creditore, ritendendolo implicitamente responsabile del successivo periodo di detenzione, ma non ha poi applicato la norma, che avrebbe comportato la mancata debenza di ogni importo, per il periodo successivo al 17.11.2020.
Ricorda, comunque, di aver chiesto l'ammissione di prova per testi in riferimento all'accordo tra conduttrice e locatrice concernente la sostituzione della cantina con il box e insiste sull'istanza, non ammessa in primo grado.
Col terzo motivo di impugnazione, l'appellante, in riferimento a entrambi i contratti, contesta l'errata valutazione dei fatti e violazione dell'art. 1460 c.c. in riferimento all'art. 2697 c.c.
Ricorda di aver allegato un espresso inadempimento della locatrice, lamentando che sopra i due box locati c'erano due balconi pericolanti, che ne inibivano, per questioni di sicurezza,
l'utilizzo, con conseguente inesigibilità dei relativi canoni, ma il tribunale ha ritenuto non provati i vizi, mancando le sue contestazioni.
Precisa che non ha chiesto la sospensione dei canoni, regolarmente pagati fino alle corrette scadenze contrattuali, ma ha allegato, costituendosi, l'inadempienza della locatrice in via di eccezione, per contestare le pretese avversarie di ulteriori pagamenti e, a fronte di tale pagina 5 di 10 eccezione, sarebbe stato onere delle locatrici provare di avere correttamente adempiuto, ma non l'hanno provato e neppure allegato.
Chiede la condanna delle appellate alle spese della mediazione e dei due gradi, considerato che sulla domanda di rilascio la sentenza impugnata ha dichiarato cessata la materia del contendere, sull'inammissibilità della domanda riconvenzionale lei non ha proposto impugnazione e, con l'accoglimento dell'impugnazione le locatrici risulteranno soccombenti sulla domanda di pagamento dei canoni;
inoltre, chiede la restituzione dell'importo di euro 14.225,04, pagato in forza della sentenza di primo grado, con interessi dalla data di pagamento del 19.12.2024.
Le Locatrici chiedono il rigetto dell'appello
Richiamano integralmente le difese del primo grado, che sintetizzano nei seguenti punti:
• la distinzione dei rapporti contrattuali, posto che le locazioni dei garages sono contratti autonomi, rispetto a quello dell'immobile ad uso commerciale e ogni rapporto segue regole proprie;
nessuna clausola di collegamento negoziale è mai stata stipulata o provata dalla controparte, dunque l'asserzione per cui il box sub 19, dal 01.09.2018, è stato utilizzato in sostituzione della cantina dell'immobile commerciale locato dalle appellate all'appellante in forza di separato contratto non ha fondamento;

• quanto alla durata, i contratti di locazione dei garages prevedevano il rinnovo tacito, in mancanza di disdetta e l'appellante non ha mai provato di aver dato regolare disdetta;

• la riconsegna dei garages è avvenuta solo alle udienze del 6 ottobre e 20 novembre 2023, dato che la mera messa a disposizione delle chiavi non costituisce riconsegna, ai sensi dell'art. 1590 c.c.; il pagamento dei canoni (o dell'indennità di occupazione) resta dovuto fino all'effettiva restituzione, in quanto l'onere della prova della cessazione del rapporto e restituzione del bene grava sull'appellante, che non ha fornito elementi idonei;

• l'infondatezza delle doglianze sui vizi, dato che le contestazioni circa l'inutilizzabilità dei garages sono tardive, non provate e, comunque, non giustificano la sospensione del pagamento del canone. Ricordano che mai, durante il rapporto, la conduttrice ha formalizzato richieste scritte o sospeso il pagamento, comportamento che, peraltro, la giurisprudenza ritiene illegittimo, in assenza di azione giudiziale e, quanto all'onere della prova, affermano che l'art. 2697 c.c. stabilisce che chi resiste in giudizio deve provare l'esistenza di fatti pagina 6 di 10 impeditivi, modificativi o estintivi del diritto azionato e non ha mai fornito prova CP_1
documentale adeguata, né dei pretesi vizi, né di reali inadempimenti delle locatrici.
• La regolarità della liquidazione delle spese, considerando che il Tribunale ha seguito i criteri della soccombenza e della natura della causa;

La Corte, premesso che per la locazione di box si deve fare riferimento agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile, sul primo motivo di impugnazione, riguardo al contratto del 2015 (box sub 20), ritiene che la durata sia triennale, con rinnovazione tacita per altri tre anni, perché ciò risulta espressamente scritto nel contratto e l'indicazione della prima scadenza al 31.01.2019 (invece del 31.01.2018) è frutto di un errore, in quanto in contrasto con l'espressa indicazione di durata triennale, che, peraltro, si ritrova anche nel contratto del 2012, dunque le locatrici erano solite dare in locazione i box per un triennio, con un ulteriore possibile rinnovo triennale, salvo disdetta.
Il rinnovo quadriennale, che le appellate pretendono di applicare dalla prima scadenza erroneamente indicata al 31.01.2019 è pure errato e non vincolante per il conduttore, perché non è provato il suo assenso a una durata superiore a quella “fissata in anni tre(3)…con rinnovazione tacita per altri tre anni”, che risulta dal contratto.
La locazione del box sub 20, quindi, si è rinnovata sino al 31.01.2018 e poi sino al Con 31.01.2021, comunque è che deve provare la riconsegna e non l'ha provata (non bastando dire che il box tornava automaticamente nella libera disponibilità delle locatrici, perché non c'erano chiavi, circostanza, peraltro, non provata), quindi ha mantenuto la detenzione e il Con contratto prosegue per durata indeterminata ex art.1597 c.c., quindi deve pagare dal
01.02.2021 al 2.10.2023 (come previsto nella sentenza impugnata), visto che a tale data è avvenuta la riconsegna, con dichiarazione a verbale avanti al giudice e, come affermato nella sentenza di primo grado, se esisteva un lucchetto del quale il conduttore asserisce di non avere la chiave, le locatrici erano, a quel punto, autorizzate a romperlo per riprendere possesso del box.
Sul secondo motivo di impugnazione, riguardo al contratto del 2012 (box sub 19), la Con scadenza del secondo triennio è al 31.08.2018, poi è stato comunicato a un ulteriore rinnovo, con mail 20.9.2018, ma la comunicazione non specifica che si tratta di un rinnovo triennale e non è provato un accordo in tal senso, né è provata la comunicazione alla pagina 7 di 10 conduttrice della registrazione da cui si evinceva la durata del rinnovo, che non si poteva imporre in misura triennale, non essendo previsto dal contratto un rinnovo oltre al secondo.
Quindi, ex art. 1597 co.

2.c.c., il contratto è proseguito con durata indeterminata e la messa in mora per la riconsegna delle chiavi, ricevuta dalle locatrici il 12-17.11.2020, vale come
Con disdetta con preavviso di 15 giorni, da ritenersi equo, perciò deve pagare il canone da luglio 2020 a novembre 2020 compreso e non fino al 2.10.2023, come previsto nell'impugnata sentenza (del resto la pretesa delle locatrici di considerare un rinnovo successivo al 2021, fino addirittura al 2024 non ha senso, dato che il conduttore era moroso già da luglio 2020).
Col parziale accoglimento del secondo motivo di impugnazione, la condanna della al CP_1
pagamento dei canoni si riduce ad € 500 per il contratto 2012 da aggiungere ad € 3.200 per il contratto del 2015, per un totale di € 3.700, in luogo dell'importo di complessivi € 7.100, liquidato nella sentenza di primo grado.
Sul terzo motivo di impugnazione, la Corte osserva che la contestazione dei lamentati vizi, tali da rendere i box addirittura inutilizzabili, è assolutamente vaga.
In primo grado la scriveva: “ Va solo aggiunto che i due box, nonostante la Società CP_1
abbia continuato a pagare il relativo canone, sono risultati per ampio tempo CP_1
assolutamente inutilizzabili, posto che essi si trovano al di sotto di balconi sporgenti posti ai piani superiori, la cui pavimentazione risulta gravemente ammalorata, con rischio di rovina”.
La ha ammesso di non avere mai contestato l'asserita impossibilità di accesso, prima di CP_1
essere chiamata in giudizio dalle locatrici e ha prodotto foto di balconi condominiali ammalorati, sopra ai box per cui è causa, dalle quali, però, non può evincersi l'impossibilità di accedere ai box stessi, in ogni caso, non essendo minimamente precisato in quale periodo e per quanto tempo tale asserita impossibilità di accesso si sarebbe verificata, la contestazione risulta talmente generica da essere inammissibile, non consentendo alla controparte una possibilità di difesa.
Quando riforma, in tutto o in parte, la sentenza impugnata, il giudice d'appello è tenuto a dettare nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, che tenga conto dell'esito complessivo della lite (Cass. 4 giugno 2007, n.
12963).
pagina 8 di 10 Considerato che vince sulla durata dei due contratti, inferiore a quella indicata dalle CP_1 locatrici, con riflesso, per il contratto del 2012, sull'ammontare del canone dovuto, comunque la domanda riconvenzionale proposta in primo grado dalla è inammissibile e la CP_1
conduttrice risulta morosa, sia pure per un importo inferiore a quello liquidato nella sentenza di primo grado, la Corte compensa le spese dei due gradi al 40%, è condanna la prevalentemente soccombente, CP_1
a rimborsare alle odierne appellate il residuo 60% delle spese dei due gradi, che si liquidano in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014

P.Q.M.

la Corte di Appello di Brescia, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, accoglie parzialmente l'appello proposto da e, per l'effetto, in parziale riforma della CP_1
sentenza n. 635/2024 del Tribunale di Cremona:
-condanna , in persona del legale rappresentante, al pagamento in favore di parte CP_1
intimante - opposta della somma di 3.700,00 a titolo di canoni di locazione scaduti, come specificato in motivazione, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

-compensa le spese di lite del primo grado al 40% e condanna , in persona del CP_1
legale rappresentante, alla rifusione del restante 60% in favore di parte intimante-opposta, percentuale che si liquida, sia per la fase di sfratto che per la fase di conversione del rito, in complessive € 2.326,2 per onorari, oltre IVA, CPA e spese forfettarie al 15% e spese vive sostenute per € 254,26, nonché nella somma di € 240 oltre accessori di legge, a titolo di compensi per la fase di mediazione.
Fermo il resto.
Dichiara tenute le appellate e restituire gli importi ricevuti in eccesso dall'appellante, in esecuzione della sentenza di primo grado, parzialmente riformata, con interessi dalla data del pagamento.
Compensa le spese di lite del secondo grado al 40% e condanna l'appellante a rimborsare all'appellata il restante 60%, percentuale che liquida in € 2.380, per compensi professionali, di cui € 680 per la fase di studio, € 553 per la fase introduttiva ed € 1.147 per la fase decisionale, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA, se dovuta e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 437 c.p.c., depositata nel termine fissato a seguito del deposito del dispositivo ex art. 127 ter ult. co. c.p.c.
pagina 9 di 10 Brescia, collegio del 30.09.2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST.
Dott. Simona RU
IL PRESIDENTE
Dott. Maria Grazia Domanico
pagina 10 di 10