REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 6160/2022 vertente
TRA
, (C.F.: ) con l'avv. FRANCESCO Parte_1 C.F._1
CARCHEDI
Appellante
E
, (C.F.: ), anche in qualità di procuratrice dei Controparte_1 C.F._2 fratelli
, (C.F.: ), Persona_1 C.F._3
, (C.F.: , Parte_2 CodiceFiscale_4
, (C.F.: , Parte_3 C.F._5
, (C.F.: , Parte_4 CodiceFiscale_6
, (C.F.: ), Parte_5 CodiceFiscale_7
, (C.F.: ), Parte_6 CodiceFiscale_8
, (C.F.: , Parte_7 CodiceFiscale_9
, (C.F.: ) Controparte_2 C.F._10
Tutti con l'avv. PAOLA TIMARCO
Appellati

1 CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 10 dicembre 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha impugnato Parte_1 la sentenza n. 6035/2022 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha accolto parzialmente l'opposizione e per l'effetto, ha revocato il d.i. 576/2020 emesso nel procedimento n.r.g.a.c.c. 78480/2019; ha condannato parte opponente al pagamento, in favore di parte opposta, di euro 18.700,00 a titolo di mancato pagamento dei canoni di locazione dal mese di maggio 2019 al mese di settembre 2020, data di effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali ex art. 1282 c.c. dalle singole scadenze al soddisfo;
ha condannato parte opponente al versamento, in favore di parte opposta, delle spese di lite che si sono liquidate in euro 4.835,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge.
Successivamente, è stata disposta la correzione dell'errore materiale della sentenza n. 6035/2022, sostituendo al punto 2 del relativo dispositivo, la cifra esatta di 24.200,00, in luogo di quella materialmente erronea di 18.700,00.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: “Con ricorso regolarmente notificato,
ha chiesto ed ottenuto, in data 7.1.2020, dal Giudice del Tribunale di Roma, Controparte_1 nel procedimento n.r.g.a.c.c. 78480/2019, l'emissione, nei confronti di Parte_1 di ingiunzione per il pagamento della somma di euro 8.400,00 a titolo di mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali dei mesi da maggio a novembre 2019, oltre interessi, nonché di € 730,00 per compensi e di € 145,50 per esborsi, oltre spese generali 15%, iva e cap. Avverso il predetto decreto ingiuntivo ha proposto opposizione l'ingiunto, precisando le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvedere:
- in via principale e nel merito, accertare i fatti esposti in premessa, da intendersi qui integralmente richiamati e trascritti e, per l'effetto, dichiarare l'inadempimento dei locatori in relazione alle obbligazioni su di loro gravanti in forza del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto con il Signor in data 24/03/2012, con decorrenza Parte_1 15/04/2012, regolarmente registrato, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, Via della Bufalotta n. 1285, piano terra, interno 4;
- sempre in via principale e nel merito, per effetto dell'inadempimento contrattuale dei locatori, consistito nell'avere violato gli obblighi di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (art. 1576 c.c.) e di assicurarne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1585 c.c.), dichiarare il diritto del Signor ad ottenere una riduzione del canone Parte_1 di locazione contrattualmente pattuito, nella misura che il Tribunale riterrà di giustizia, per tutta la durata del contratto o da quanto verrà accertato l'inadempimento dei locatori;

- nel merito, previa revoca e/o riduzione del decreto ingiuntivo n. 576/2020 del 08/01/2020, concesso dal Tribunale di Roma, nella persona del Giudice Dott.ssa Daniela Francavilla, nel giudizio R.G. 78480/2019, dichiarare dovuta la minore somma risultante dalla differenza tra i canoni di locazione ingiunti con il decreto opposto ed il canone di locazione che risulterà effettivamente dovuto nella misura determinata dal Tribunale;

- in ogni caso, dichiarare compensate in tutto o in parte le somme che risulteranno eventualmente ancora dovute ai Signor con il credito vantato dal Signor CP_1 Parte_1 per effetto di quanto disposto con la sentenza n. 1889/2020, pubblicata il 28/01/2020
[...] del Tribunale di Roma, pronunciata nel giudizio R.G. 18980/2019, promosso dai Signori nel confronti del Signor con cui è stata dichiarata la CP_1 Parte_1
2 soccombenza dei ricorrenti, con conseguente condanna al pagamento delle spese di lite pari ad
€ 150,00 per esborsi, € 1.350,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e cpa;

- in ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del giudizio, oltre accessori di legge.” Ha precisato che:
-l'immobile oggetto della locazione è un appartamento sito all'interno di un'area verde in Via della Bufalotta;

- alla cura della vegetazione e alla manutenzione degli spazi esterni hanno sempre provveduto i proprietari, tramite una persona da loro incaricata;

- il canone per la locazione, della durata di 4 anni, rinnovabili, è stato concordato in euro 1.100,00 mensili;

- per la gestione e l'amministrazione degli spazi comuni non esiste un amministratore ed il pagamento delle spese per la manutenzione ed i consumi è stato fissato dalla proprietaria in euro 100,00 mensili, forfettariamente determinato, sebbene nel contratto di locazione tale clausola non sia contemplata;

- nel volgere di qualche tempo, il Signor ha potuto notare un progressivo Parte_1 disinteresse della proprietà per la cura dell'area;
- nonostante tutto ha sempre e regolarmente corrisposto il contributo forfettario per gli oneri accessori, non mancando di puntualizzare al locatore la necessità di una più accurata manutenzione del parco e dei servizi;

- la situazione è precipitata quanto all'originaria locatrice sono subentrati i figli;

- a fronte dell'evidente insistenza del Signor di dare un minimo di decoro agli spazi Parte_1 esterni ed interni del complesso immobiliare, i proprietari, piuttosto che attivarsi concretamente per la risoluzione dei suddetti problemi, il 26/09/2015 hanno fatto pervenire al conduttore una raccomandata con cui hanno dichiarato di volere disdire anticipatamente il rapporto di locazione, al fine di impedirne il tacito rinnovo alla scadenza del primo quadriennio;

- i proprietari hanno posto a fondamento di tale comunicazione la necessità di rientrare nel possesso dell'immobile anticipatamente, per eseguire “indispensabili lavori di ristrutturazione”;
- a fronte della comunicazione di disdetta dei locatori, il Signor ha opposto le proprie Parte_1 ragioni;

- tre anni dopo, i Signori hanno ritenuto di convenire in giudizio il conduttore, CP_1 notificando il 19/12/2018 un'intimazione di sfratto per finita locazione;

- nel giudizio promosso dai Signori nei confronti del Signor CP_1 Parte_1 è stata dichiarata la soccombenza dei ricorrenti, con conseguente condanna al pagamento delle spese di lite pari ad € 150,00 per esborsi, € 1.350,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e cpa;

- ad oggi, i Signori non hanno provveduto a corrispondere quanto dovuto al Signor CP_1 in forza del suddetto titolo giudiziale immediatamente esecutivo;
Parte_1
- il 26 gennaio 2020 è stato sospeso il servizio di fornitura idrica per una grossa perdita lungo le tubature dell'impianto. Ha eccepito: la violazione degli artt. 1576 e 1585 c.c. e dell'art. 1575 c.c.; il diritto alla riduzione del canone;
la compensazione delle somme che risulteranno eventualmente ancora dovute ai Signori a titolo di canoni di locazione con il credito CP_1 portato dalla sentenza n. 1889/2020, pubblicata il 28/01/2020 del Tribunale di Roma, pronunciata nel giudizio R.G. 18980/2019. Instauratosi il contraddittorio si è costituita parte opposta che, contestando in fatto e in diritto l'avversa domanda, ha precisato le seguenti conclusioni:
“SI CHIEDE che l'Illustrissimo Tribunale adito, disattesa ogni altra eccezione e difesa, voglia: a) preliminarmente, concedere la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto, in quando l'avversa opposizione non risulta fondata su prova scritta o, comunque, di pronta soluzione;

3 b) sempre in via preliminare, emettere ordinanza di pagamento delle ulteriori somme la cui corresponsione viene qui chiesta ai medesimi titoli di cui al ricorso per decreto ingiuntivo (v. infra, punti d), e) ed f) e che risultino non contestate ovvero nei limiti della quantità per cui di essa ritenga raggiunta la prova;
c) nel merito, dichiarare inammissibili ovvero respingere l'avversa opposizione, in quanto radicalmente infondata, in fatto ed in diritto;
d) per l'effetto, condannare la controparte al pagamento della complessiva somma di € 18.700,00, a titolo di canoni di locazione scaduti, dal maggio 2019 all'aprile 2020; e) nonché condannare la controparte al pagamento della complessiva somma di € 5.500,00, a titolo di indennità di occupazione per le mensilità dal maggio 2020 al settembre 2020 ovvero per il diverso titolo che il Giudice dovesse ritenere;
f) altresì, condannare la controparte al pagamento della somma di € 2.200,00, a titolo di oneri accessori inevasi per l'intero periodo di morosità sopra indicato: maggio 2019-settembre 2020; g) in ogni caso, con riconoscimento dell'adeguamento ISTAT, al 100% - come da contratto inter partes - sulle somme dovute per canoni di locazione, a partire dall'anno successivo all'inizio della locazione e fino al suo termine;
nonché riconoscimento, su tutte le somme indicate ai precedenti punti d, e ed f, degli ulteriori importi dovuti a titolo di interessi moratori di legge – maturati e maturandi – fino all'effettivo soddisfo. Con vittoria di spese di giudizio e con condanna di controparte ai sensi e per gli effetti dell'art. 96, 1° ovvero 3° co., c.p.c..
“Ha eccepito:
- la sussistenza delle condizioni per la concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto;

- il diritto all'emissione dell'ordinanza di pagamento delle somme non contestate;
- l'infondatezza dell'avversa opposizione;

- la condanna ex art. 96 c.p.c, per responsabilità aggravata di controparte. Ha precisato che in data 16.9.2020 sia stato il rilascio dell'immobile. All'udienza del 26.10.2020 il Tribunale adito ha concesso la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto. Nelle proprie note di trattazione scritta parte convenuta ha precisato che la sentenza del Tribunale di Roma n. 1889/2020, resa nel giudizio inter partes, R.G. n. 18980/2019, non fosse esitata in cosa giudicata, pendendo ancora la richiesta dell'odierna opposta di correzione dell'errore materiale che l'affligge, presentata in data 7.2.2020; di contro parte attrice, nelle proprie note di trattazione scritta ha affermato che “dalla pubblicazione della predetta sentenza (il 28/01/2020) ad oggi nessun atto di gravame è stato notificato e che pertanto deve ritenersi il passaggio in giudicato della precitata sentenza”. Ritenuta la tempestività dell'opposizione, disposta l'acquisizione della documentazione prodotta, la causa è stata trattenuta in decisione e decisa con lettura del dispositivo all'udienza del 20.4.2022, riservati i motivi.”.
A sostegno della decisione, il Tribunale ha, per quanto interessa in questa sede, così ragionato:
“ [..] Nel caso in esame risulta fatto pacifico non contestato il mancato pagamento degli oneri condominiali a far tempo dal mese di maggio 2019 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, avvenuto in data 16.9.2020. La domanda di esatto adempimento è fondata limitatamente ai canoni – rispetto ai quali non vi è prova del versamento - ma non in relazione agli oneri. […] Orbene, nel caso in esame, parte attrice non ha prodotto il bilancio preventivo approvato dall'assemblea quale prova di quanto effettivamente dovuto a titolo di oneri accessori nè la prova dell'effettivo avvenuto pagamento di quanto dovuto. Ne consegue che la parte attrice non ha dimostrato i fatti costitutivi del diritto al rimborso. I canoni non sono stati corrisposti.
4 L'eccezione di compensazione va disattesa. La compensazione, legale o giudiziale, rimane impedita tutte le volte in cui il credito opposto in compensazione sia stato ritualmente contestato in diverso giudizio non ancora definito, risultando a tal fine irrilevante l'eventuale sentenza di merito o provvedimento di condanna, anche se immediatamente esecutivi, emessi in quel giudizio, perché non consentono di ritenere integrato il requisito della definitività dell'accertamento, e dunque della certezza del controcredito (v. Cass Civ. n. 4313 del 14.2.2019). Fra le stesse parti del presente giudizio, in data 28.01.2020, è stata emessa, dal Tribunale di Roma, la sentenza n. 1889 del 2020 nel procedimento n.r.g.a.c.c. 18980/2019 con cui il Giudice ha dichiarato “inefficace la comunicazione di disdetta inviata da parti locatrici in data 26.9.2015 per mancanza di specifico motivo in ordine al diniego di rinnovo alla prima scadenza, facendo si che il contratto di locazione si sia legittimamente rinnovato fino ad aprile 2020”. Orbene la parte che eccepisce il giudicato esterno ha l'onere di fornirne la prova, non soltanto producendo la sentenza emessa in altro procedimento, ma anche corredandola della idonea certificazione ex art. 124 disp. att. c.p.c., dalla quale risulti che la stessa non è soggetta ad impugnazione, non potendosi ritenere che la mancata contestazione di controparte sull'affermato passaggio in giudicato significhi ammissione della circostanza, né che sia onere della controparte medesima dimostrare l'impugnabilità della sentenza (v. Cass. Civ, Sez. 1 -, Ordinanza n. 6868 del 02/03/2022). Nel caso in esame la parte opponente non ha fornito la prova dei suoi assunti, contestati specificamente dalla controparte. A ciò si aggiunga che la parte opponente non ha dimostrato la ricorrenza dei vizi dell'immobile, solamente allegati. L'opposizione va accolta in parte. Nel procedimento per ingiunzione la fase monitoria e quella di cognizione, che si apre con l'opposizione, fanno parte di un unico processo, nel quale l'onere delle spese è regolato in base all'esito finale del giudizio. Stante la soccombenza, il governo delle spese segue la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, è liquidata d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del dichiarato valore della controversia e considerata l'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione dei medi tariffari dell'indicato scaglione (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, Ud. 03/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid 9 9 disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum). La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo».
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati, Parte_1 mentre gli appellati hanno chiesto rigettarsi integralmente il gravame con condanna dell'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari;

4.1.- Con il primo motivo si deduce la “NULLITA' DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL CONTRADDITTORIO”. L'appellante lamenta l'invalidità dell'istanza di mediazione che sarebbe stata presentata il 1.3.2021, allorchè il termine di quindici giorni, indicato dal Giudice con ordinanza del 26.10.2020 sarebbe già scaduto da cinque mesi. L'omessa o tardiva proposizione dell'istanza di mediazione da parte degli opposti avrebbe determinato, se correttamente rilevata dal Tribunale, l'estinzione del decreto ingiuntivo opposto. Il motivo non è fondato.
5 Risulta per tabulas che l'ordinanza del 26.10.2020 con cui è stato assegnato il termine di 15 giorni per esperire la mediazione non veniva comunicato dalla cancelleria (vedi annotazione fascicolo telematico dell'11.2.2022 con oggetto: SI ATTESTA LA MANCATA COMUNICAZIONE DEL VERBALE 26.10.20) ma che, comunque, l'odierna appellata ha presentato istanza di mediazione il cui primo incontro veniva fissato al 18.3.2021 - e dunque prima dell'udienza di rinvio del 29.3.2021 - e rinviato su richiesta di controparte al successivo 9 aprile. Il Tribunale rinviava quindi a una successiva udienza del 30.3.2022 per verificare se gli stessi avessero provveduto o meno nel termine alla mediazione. Al riguardo la Suprema Corte ha chiarito che «La circostanza che la mediazione obbligatoria sia iniziata oltre il termine di 15 giorni fissato dal giudice ai sensi dell'art. 5, comma 1, d.lgs n. 28 del 2010 (nel testo anteriore alle modifiche apportate dal d.lgs. n. 149 del 2022) non determina l'improcedibilità della domanda se la mediazione si è comunque infruttuosamente conclusa prima dell'udienza fissata per la prosecuzione del giudizio, essendo, in tal caso, raggiunto lo scopo della norma - cioè, favorire gli accordi conciliativi, evitando nello stesso tempo che il mancato esperimento della mediazione porti tout court ad una sentenza di improcedibilità - senza alcun aggravio della durata del processo», ritenendo, peraltro, l'interpretazione della richiamata disposizione l'unica compatibile con l'ordinamento comunitario e con i princìpi stabiliti dalla Corte europea dei diritti dell'uomo, che del diritto comunitario formano parte integrante ai sensi dell'art. 6, e, nello specifico, con il diritto di accesso alla giustizia di cui all'art. 6, § 1, CEDU. Nel caso in esame, la mediazione si è conclusa infruttosamente il 9 aprile 2021, anteriormente all'udienza del 30.3.2022 fissata per la prosecuzione del giudizio a seguito della mancata comunicazione del termine per la mediazione e del precedente rinvio: ciò che , per quanto detto, esclude l'improcedibilità della domanda. 4.2.- Il secondo motivo è rubricato “VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 112 C.P.C. – VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DI CORRISPONDENZA TRA CHIESTO E PRONUNCIATO – CONTRADDITTORIETA', ILLOGICITA' DELLA MOTIVAZIONE – OMESSA PRONUNCIA E OMESSA MOTIVAZIONE SU UN PUNTO DETERMINATE DELLA DOMANDA FORMULATA DALL'OPPONENTE IN PRIMO GRADO” L'appellante afferma di aver opposto il decreto ingiuntivo chiedendo l'accertamento dei vizi dell'immobile al fine di dimostrare di non avere potuto usufruire a pieno del bene, nonché gli inadempimenti dei locatori, con conseguente richiesta di riduzione del canone di locazione. A fronte di ciò, il Tribunale avrebbe riconosciuto che l'appellante ha assolto l'onere di allegazione per i fatti dedotti in giudizio, affermando, al contempo, che lo stesso non ha dimostrato la sussistenza dei vizi dell'immobile. Anche il secondo motivo non è fondato. Oggetto del giudizio è il mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali dei mesi da maggio a novembre 2019, poi perdurato sino al rilascio avvenuto in data 16.9.2020. I vizi lamentati attengono a umidità e infiltrazione presenti sulle pareti e la mancata manutenzione dell'impianto idrico, riassunte nell'email inviata al legale dei Signori CP_1 il 30 ottobre 2019, allorché già da molti mesi era in corso l'omesso pagamento dei canoni. Al riguardo è noto l'indirizzo della Suprema Corte in virtù del quale non è giustificato il mancato pagamento del canone, in pendenza di un contratto di locazione, laddove non vi sia stato un preliminare accertamento della esistenza e della rilevanza dell'inadempimento contestato dal conduttore al locatore. Cass. n. 17020 del 2022: «In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i
6 rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore».
4.3.- Il terzo motivo si incentra “SULLA COMPENSAZIONE INFONDATAMENTE NEGATA.” La difesa del censura infine la decisione di rigetto del Tribunale sull'eccezione di Parte_1 compensazione, fondata sul presupposto che la parte non avesse dimostrato il passaggio in giudicato del titolo giudiziale che accertava il credito sulle spese, precisando trattarsi di condanna dei soccombenti al pagamento delle spese legali del grado di altro giudizio in favore dell'odierno appellante. L'opposta aveva difatti contestato il passaggio in giudicato della sentenza stante la pendenza di un'istanza di correzione. Nel corso di questo giudizio ha ribadito che tuttora la sentenza del Tribunale di Roma n. 1889/2020, resa nel giudizio inter partes R.G. n. 18980/2019, non risulta passata in cosa giudicata dal momento che pende ancora inevasa la richiesta dell'odierna opposta di correzione dell'errore materiale, presentata il 7.2.2020. Al riguardo, l'appellante, nelle note in sostituzione dell'udienza, nulla ha dedotto. Dal momento che detta istanza riguarda proprio l'ammontare delle spese giudiziali, che l'appellante oppone oggi in compensazione, e in considerazione del disposto dell'art. 288, ultimo comma, c.p.c. che consente l'impugnazione relativamente alle parti corrette nel termine ordinario decorrente dal giorno in cui è stata notificata l'ordinanza di correzione, ritiene questa Corte condivisibile la decisione del Tribunale che ha considerato carente dei requisiti richiesti dall'art. 1243 c.c., e in particolare della certezza, il credito in esame.
5.- In definitiva, l'appello è infondato e dev'essere rigettato.
6.- Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da , Parte_1 avverso la sentenza n. 6035/2022 del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna al pagamento delle spese di lite che si liquidano in Parte_1 euro 2200, oltre iva e cassa come per legge;

3) - dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il 10 dicembre 2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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