Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
Assunta Marini Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 2133 R.G.A.C. dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 12/02/2025 e vertente
TRA
, ( ), rappresentato e difeso dall' Parte_1 C.F._1
Avvocato Alfonso Di Benedetto (C.F. ) ed elettivamente C.F._2
domiciliato presso il suo in Roma, Via Isole del Capo Verde n.26, giusta procura in atti
Appellante
E

(C.F. ), in persona del Presidente e Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, , rappresentato e difeso Controparte_2
dall'Avv. Giovanni Mechelli ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in
Roma, Via Teulada 38/ASan Cipriano n.43, giusta procura in atti Appellato
(P. I.V.A. Controparte_3
) in persona del legale rappresentante pro-tempore P.IVA_2 [...]
rappresentato e difeso dall'Avv. Jasmine Asaad (C.F. CP_4
) ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. C.F._3
Giacomo Mari, in Roma, Piazza San Lorenzo in Lucina n.4, giusta procura in atti.
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 3819/2021 del Tribunale di Roma pubblicata in data 04 Marzo 2021.
Conclusioni
Per l'appellante “Piaccia, all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma adita: in accoglimento del presente appello ed in riforma dell'impugnata sentenza n.
3819/2021 resa dal Tribunale Ordinario di Roma – Sezione VII Civile, in persona del Giudice Dott.ssa Valeria Belli, il 03.03.2021 e pubblicata il
04.03.2021, per tutte le argomentazioni ed eccezioni nell'atto di gravame svolte: a) preliminarmente, sospendere inaudita o, in subordine, audita altera parte, l'efficacia esecutiva o l'esecuzione della sentenza impugnata n.
3819/2021; b) accertare e dichiarare la nullità della sentenza n. 3819/2021 impugnata;
c) in ogni caso, rigettare tutte le domande proposte dalla
e dalla Controparte_1 Controparte_3
in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro-tempore, in quanto infondate sia in fatto che in diritto oltre che non provate per tutti i suesposti motivi;
d) in subordine, compensare la somma liquidata in primo grado a titolo di risarcimento del danno da occupazione sine titulo, con quella complessivamente versata da alla , Parte_1 Controparte_1
ovvero ridurla nell'importo che verrà determinato da Codesta Ecc.ma Corte
d'Appello o ritenuto di giustizia. Vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese generali, IVA e CPA come per Legge, da distrarsi in favore del sottoscritto Avvocato antistatario.” Per l'appellato : “Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello Controparte_1
adita, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvedere: 1) In via pregiudiziale si chiede la declaratoria di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art 348 bis c.p.c. nonché la pronuncia ex art. 348 ter
c.p.c.. 2) In via preliminare rigettare l'istanza di sospensione, non ricorrendo i requisiti richiesti per accoglimento della stessa. Si chiede quindi che venga emessa nei confronti della società appellante ordinanza di condanna ai sensi
e per gli effetti dell'art. 283, II comma c.p.c., stante l'inammissibilità dell'istanza, nella misura che Ill.ma Corte d'Appello adita riterrà di giustizia. 3) Confermare la sentenza emessa dal Tribunale Civile di Roma appellata e rigettare l'appello perché infondato in fatto ed in diritto per i motivi tutti specificati nel presente atto. 4) Condannare (la società appellata) al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre le spese generali 15% ed accessori come per legge.”
Per l'appellata società “Voglia Controparte_5
l'Ill.mo Presidente della Corte d'Appello adita, disattesa e respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, previe declaratorie necessarie e consequenziali, così giudicare: IN VIA PRELIMINARE 1) Accertata e dichiarata
l'inosservanza dei requisiti di contenuto-forma ex art. 342 c.p.c. nell'atto notificato da parte avversa, dichiarare l'inammissibilità e improcedibilità dell'appello promosso avverso la sentenza di primo grado n. 3819/2021–R.
G.27708/2019pubblicata in data 04.03.2021resa dal Tribunale Civile di Roma per le motivazioni tutte specificate in narrativa. 2) Accertata e dichiarata ai sensi e per gli effetti dell'art. 348 bis c.p.c. l'inammissibilità dell'appello promosso avverso la sentenza di primo grado n.3819/2021–R.
G.27708/2019pubblicata in data 04.03.2021resa dal Tribunale Civile di Roma, dichiarare l'inammissibilità e improcedibilità dell'appello promosso per le motivazioni tutte specificate in narrativa. 3) Respingere l'istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c. avanzata dal Sig.
priva di alcun fondamento e dei presupposti secondo legge Parte_2
previsti, per tutte le ragioni sia processuali che in fatto e in diritto esposte in narrativa”.
NEL MERITO
1) Rigettare e respingere l'appello proposto dal Sig avverso Parte_1
la sentenza di primo grado n. 3819/2021–R. G.27708/2019pubblicata in data 04.03.2021resa dal Tribunale Civile di
2) Roma siccome inmmissibile e infondato in fatto e in diritto per le ragioni partitamente esposte nel presente atto e per effetto rigettare le domande
e le richieste tutte avanzate dalSig con conseguente Parte_1
accoglimento delle domande avanzate da Controparte_3
nella sua indicata qualità confermando, così, la
[...]
gravata sentenza.
IN OGNI CASO
Con vittoria dispese e compensi professionali della presente procedura, oltre rimborso forfetario, IVA e CPA.
Con ogni più ampia riserva di ulteriormente dedurre, variare ed integrare.
Si producono:
1) Atto di citazione in appello notificato
2) Fascicolo del primo grado.

Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con ricorso, depositato in data 18.4.2019, la ha Controparte_1
proposto nei confronti di domanda di condanna al rilascio Parte_1
dell'appartamento di sua proprietà, sito in Roma circonvallazione Ostiense n.
235 scala C int. 45 e di condanna al pagamento della somma di € 20.541,07 oltre alle somme maturande fino all'effettivo rilascio dell'immobile. A fondamento della richiesta la ha esposto di essere Controparte_1 proprietaria dell'appartamento occupato dal , che nel 1963 Parte_1
aveva stipulato con un contratto di locazione avente ad oggetto Parte_3
tale immobile. Alla morte di quest'ultimo era succeduta nel contratto la sig.ra
, che con comunicazione del 21.5.2007 aveva fatto Controparte_6
presente di aver ceduto il possesso dell'immobile a L'odierno Parte_1
appellante aveva proposto domanda di sanatoria della cessione abusiva, la quale era stata accolta dall'ente, con richiesta di pagamento della somma di €
8.574,00, comprensiva di indennità di occupazione e spese amministrative. In data 21.5.2008 era stato quindi sottoscritto un atto di transazione con il quale il si era impegnato a corrispondere il risarcimento del danno, in parte Parte_1
alla sottoscrizione del contratto ed in parte in rate successive, la transazione prevedeva, altresì, la sottoscrizione del contratto di locazione e comunque il pagamento di una indennità di occupazione oltre agli oneri accessori.
Si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della domanda Parte_1
proposta nei suoi confronti. A tal fine ha dedotto in via preliminare l'omesso espletamento della mediazione obbligatoria, nel merito l'infondatezza della domanda, deducendo, in particolare che nella transazione sottoscritta dalle parti non era stata fissata la misura dell'indennità di occupazione da corrispondersi nelle more della conclusione del contratto di locazione. Il sosteneva, altresì, di aver corrisposto tutti gli importi dovuti sulla base Parte_1
della transazione e fino al mese di gennaio 2015 aveva continuato a corrispondere la somma mensile di € 378,70 oltre oneri accessori per una rata effettiva di € 426,00 per un complessivo importo di € 17.892,00. Infine, il contratto preliminare di locazione doveva essere ritenuto nullo per indeterminabilità dell'oggetto in quanto mancante dell'indicazione del corrispettivo dovuto e che pertanto nessuna somma poteva ritenersi dovuta dal resistente, che anzi avrebbe diritto a vedersi restituito l'importo corrisposto.
E' intervenuta in giudizio la , società di gestione del risparmio S.p.A., CP_3
quale società di gestione del Fondo Enasarco Uno, che ha acquisito a seguito dell'atto di apporto dell'8.8.2019, la titolarità di varie unità immobiliari della
, tra cui quella oggetto di causa, chiedendo la condanna Controparte_1
al rilascio dell'immobile in suo favore. Espletato il procedimento di mediazione,
Il Giudice di prime cure ha disposto il mutamento del rito da speciale in ordinario, non vertendosi in materia di rapporto di locazione, ha respinto le richieste istruttorie e la causa è stata trattenuta in decisione.
In primo grado il Giudice riteneva la domanda della e Controparte_1
della società fondata e non sussistendo un rapporto contrattuale CP_7
tra le parti, riteneva fondata anche la richiesta dell'indennità per occupazione senza titolo avanzata dalla . Controparte_1
Con sentenza n. 3819/2021 del Tribunale di Roma, pubblicata in data
04.03..2021 il Tribunale ha disposto “ Il Tribunale ordinario di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, così provvede: condanna all'immediato rilascio in favore della Parte_1 [...]
quale società di gestione del Fondo Enasarco Controparte_3
Uno, dell'appartamento sito in Roma, Circonvallazione Ostiense n. 235 scala
C int. 45; condanna il convenuto al pagamento in favore della Fondazione
Enarsarco della somma di € 23.430,00 oltre interessi legali dalla data di emissione della presente sentenza;
condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore delle spese del procedimento, che liquida in € 250,00 per spese ed € 2.000,00 per compensi spese generali, iva e cpa come per legge;
condanna il convenuto al pagamento in favore dell'intervenuto delle spese del procedimento che liquida in € 1.800,00 per compensi, oltre spese generali, iva
e cpa.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello. Parte_1
Si è costituita la , che ha contestato nel merito l'appello Controparte_1
chiedendone il rigetto.
Si è costituita la società la quale Controparte_3
ha contestato l'appello. All'udienza del 12 febbraio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione con termini per comparse conclusionali e memorie di replica.
L'appellante ha proposto cinque motivi di appello.
Con il primo motivo di appello rubricato “violazione e/o falsa applicazione degli artt. 183 e 427 c.p.c.”, lamenta l'appellante, che il Giudice di primo grado, quando ha disposto il mutamento di rito da speciale a ordinario, non ha concesso i termini ex art. 183, comma VI, c.p.c., così precludendo, fra l'altro, al resistente, di poter avvalersi delle prerogative processuali di cui ai termini ex art. 183, comma VI, c.p.c., che gli avrebbero consentito di formulare ulteriori richieste di prova e/o di produrre ulteriori documenti.
La Corte di cassazione anche recentemente ha avuto modo di evidenziare che
“in forza del combinato disposto degli artt. 187, comma 1, c.p.c. e 80-bis disp. att. c.p.c., in sede di udienza fissata per la prima comparizione delle parti e la trattazione della causa ex art. 183 c.p.c., la richiesta della parte di concessione di termine ai sensi del comma 6 di detto articolo non preclude al giudice di esercitare il potere di invitare le parti a precisare le conclusioni ed assegnare la causa in decisione, atteso che ogni diversa interpretazione delle norme suddette, comportando il rischio di richieste puramente strumentali, si porrebbe in contrasto con il principio costituzionale della durata ragionevole del processo, oltre che con il favor legislativo per una decisione immediata della causa, desumibile dall'art. 189 c.p.c. ( Cass. Civ. 32577/2023).
Nella fattispecie in esame, il giudice di prime cure con ordinanza del 28 Ottobre
2020, con la quale è stato disposto il mutamento di rito, ha rigettato le richieste istruttorie motivando il rigetto. In effetti è riportato nell'ordinanza “esaminate le istanze istruttorie formulate dalle parti;

ritenuto che

le medesime non siano rilevanti ai fini della decisione”. Inoltre, l'odierna parte appellante né alla prima udienza utile, né successivamente nulla ha eccepito sulla mancata concessione dei termini 183 6° comma c.p.c. E qualora tale eccezione venga sollevata per la prima volta in appello, per costante giurisprudenza della Suprema Corte “ nel caso in cui l'appellante deduca il vizio della sentenza di primo grado per avere il Tribunale rinviato la causa per la decisione prima che le parti avessero definito il "thema decidendum" e il "thema probandum", per far valere la suddetta nullità - una volta escluso che la medesima comporti la rimessione della causa al primo giudice - non può limitarsi a dedurre tale violazione, ma deve specificare quale sarebbe stato il "thema decidendum" sul quale il giudice di primo grado si sarebbe dovuto pronunciare ove fosse stata consentita la richiesta di cui all'art. 183 c.p.c. e quali prove sarebbero state dedotte, poiché in questo caso il giudice d'appello è tenuto soltanto a rimettere le parti in termini per l'esercizio delle attività non potute svolgere in primo grado
(Cass. Civ. 17685/2022, Cass. Civ. 23162/2014; Cass. Civ. 24402/2018; Cass.
Civ. 21953/2019).
Nel caso in esame parte appellante non indica il "thema decidendum" e il
"thema probandum e soprattutto in merito alle richieste dei mezzi istruttori in grado di appello, limita le richieste istruttorie ad un solo capitolo di prova, già indicato in primo grado e rigettato, come si ripete, con motivazione dal giudice di prime cure.
Con il secondo motivo di appello rubricato “Violazione dell'art. 53 della L.R.
Lazio n. 27 del 28.12.2006”la sentenza viene censurata nella parte in cui il
Giudice di primo grado ha erroneamente affermato, che l'odierno appellante non abbia dedotto l'esistenza di un valido titolo di godimento dell'immobile, mentre invece egli ha eccepito di abitare nell'immobile in virtù della cessione da parte della Sig.ra cui l' ha aderito con la sanatoria del CP_6 CP_1
12.05.2008. In virtù di tale sanatoria l'appellante afferma che ha titolo di godimento dell'immobile in applicazione della L.R. n.27/2006 art. 53 che il
Giudice di prime cure ha evidentemente violato.
La censura è destituita di qualsiasi fondamento atteso che nel caso in esame non può certamente trovare applicazione la L.R. 27/2006 art. 53 che concerne gli immobili di edilizia pubblica. La legge regionale del Lazio n. 27/2006 che stabilisce le condizioni, i requisiti di reddito e le procedure per l'assegnazione e la gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, compresa la variazione del canone in base alla situazione reddituale degli assegnatari, non ha influenza sui contratti di locazione stipulati tra privati.
Con il terzo motivo di appello rubricato: “violazione degli artt. 2697, 2727 e
2729 c.c. c.p.c.,” lamenta l'appellante che il Giudice di primo grado non ha rilevato che l'odierno appellato non ha assolto all'onere, su di esso incombente, di provare l'asserito danno da occupazione sine titulo, e questo in difetto di qualsivoglia allegazione comprovante l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto. Inoltre, alla luce di elementi concreti che la smentivano, quali l'inerzia nell'agire contro il e la circostanza che poi Parte_1
l'immobile è stato venduto dalla avrebbe dovuto Controparte_1
precludere al Giudice di prime cure l'applicazione dell'istituto delle presunzioni.
La censura è infondata.
Dopo numerosi contrasti in merito al danno da occupazione senza titolo sorti tra la seconda e la terza sezione della Corte di cassazione il contrasto è stato risolto con la sentenza della Corte di cassazione a sezioni unite n. 33645/2022.
Detta sentenza enuncia tre principi di diritto. Il primo principio di diritto espresso da Cassazione Sezioni Unite è il seguente: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”. Quindi, in sintesi, la Cassazione Sezioni Unite con la sentenza 15 novembre 2022 n.
33645 afferma che il diritto al risarcimento nasce con l'occupazione senza titolo
(o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo) ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto (lui stesso) o indiretto (dandolo in locazione). Il secondo principio di diritto espresso da Cassazione Sezioni Unite con la sentenza è il seguente:
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”. Questo secondo principio indica nella sostanza che, in assenza di una prova concreta (ad esempio l'offerta di un terzo di un canone di locazione per il bene in questione), il danno è comunque risarcibile, andando parametrato al mancato introito del canone di mercato di quell'immobile. Il terzo principio di diritto espresso da Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 è il seguente: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”. Questo terzo principio di diritto di Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n.
33645 evidenzia come, in presenza di un danno concreto (il canone offerto) e non solo potenziale (il canone di mercato) il proprietario può richiedere il risarcimento di tale diversa somma. Il danno risarcibile, dunque, è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire”. Nel caso in esame, quindi, accertata la mancata esistenza del titolo e il permanere del nel godimento del bene giustificano il riconoscimento Parte_1
dell'indennità di occupazione senza titolo.
Con il quarto motivo di appello rubricato: “ violazione dell'art. 15 della L.R.
Lazio n. 12 del 06.08.1999 e dell'art. 183 c.p.c” lamenta l'appellante, che il
Giudice di prime cure non ha rilevato che la mancata stipula del contratto di locazione, è dipesa unicamente dal comportamento inadempiente da parte della , che non ha mai voluto stipulare il contratto, Controparte_1
nonostante gli espressi e reiterati solleciti da parte dell'odierno appellante, per cui il Giudice ha errato nel non ammettere la prova testi che avrebbe potuto dimostrare tale fatto, così come ha errato nell'accogliere l'avversa domanda di rilascio dell'immobile.
Il motivo è infondato. Parte appellante anche in tale motivo di appello chiede l'applicazione di norme relative all'edilizia residenziale pubblica. La Legge
Regionale del Lazio n. 12 del 06/08/1999 che non si applica ai contratti di locazione privati, riguarda l'edilizia residenziale pubblica ERP e disciplina le modalità di assegnazione e gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, incluse le condizioni che portano alla decadenza dall'assegnazione degli stessi. Tale legge stabilisce le procedure e i requisiti per l'accesso a questi alloggi popolari, ma non contiene norme che regolano i contratti di locazione nel mercato immobiliare privato.
Con il quinto motivo di appello rubricato “violazione dell'art. 115 c.p.c. e 116
c.p.c. la sentenza di primo grado viene censurata in quanto il Giudice non avrebbe considerato la circostanza che il ha contestato il fatto che dal Parte_1
prospetto contabile depositato dalla , costituente parte Controparte_1
integrante del ricorso, risultasse che l'inadempimento del decorresse Parte_1
dal mese di marzo 2015 e non dal gennaio 2015, e pertanto in via subordinata il chiede che dal risarcimento del danno stabilito con la sentenza Parte_1
impugnata deve essere detratta la somma di € 757,40, corrispondente al canone gennaio -febbraio 2015 corrisposto dall'appellante e dimostrato appunto dal prospetto depositato dalla con l'atto Controparte_1
introduttivo del giudizio.
La in merito a detto motivo di appello evidenzia che dal Controparte_1
medesimo prospetto di evince che il mese di agosto 2013 risulta non pagato, circostanza non contestata dall'appellante e che pertanto eventualmente deve essere detratta una sola mensilità.
Effettivamente dal prospetto allegato dalla risultano Controparte_1
pagamenti, come sostenuto dall'appellante anche per i mesi di Gennaio 2015
e Febbraio 2015, ma come evidenziato dall'appellata Controparte_1
manca il pagamento del canone di agosto 2013. Da ciò discende che l'indennità liquidata dal Giudice di prime cure pari ad € 426,00 mensili non deve essere moltiplicata per 55 mesi bensì per 54 mesi. Pertanto, l'importo complessivo dovuto è pari ad € 23.404,00
Le spese del presente grado di giudizio, liquidate secondo il DM 55/2014, seguono la soccombenza e sono poste a carico della parte appellante.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 3819/2021del Tribunale di Roma, pubblicata in
[...]
data 04.03.21, così provvede:
1) In accoglimento parziale dell'appello, ferma per il resto la sentenza impugnata, ridetermina l'indennità di occupazione dovuta dal Parte_1
alla nella misura di € 23.404,00 oltre interessi Controparte_1
legali dalla data di emissione della sentenza di primo grado;

2) Condanna l'appellante alla rifusione delle spese di giudizio nei confronti di entrambe le parti appellate nella misura pari ad € 5.809,00 per ciascuna oltre spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge.
Roma,3.9.2025 Il consigliere estensore
Assunta Marini
Il Presidente
Franco Petrolati