REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE di APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: dr. PE De TU Presidente rel./est. dr. Massimo Sensale Consigliere dr. Rosanna De Rosa Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 2830/2022 R.G.A.C.
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. n. 4441/2022, deliberata e depositata il 4.5.2022 (giudizi riuniti n. 6083/2018 RG e n. 4094/2020 RG); contratto di locazione ad uso diverso – risoluzione – pagamento canoni;

TRA
c.f. e p.i. Parte_1 P.IVA_1 in persona del legale rappresentante p.t., difesa dall'avv. Alessandro Abbondandolo
(c.f. ), C.F._1 domicilio digitale: Email_1
APPELLANTE
E
c.f. Controparte_1
In persona del legale rappresentante p.t., difeso dall'avv. PE OR (c.f.
) C.F._2 domicilio digitale: Email_2
APPELLATA
§ - LA VICENDA PROCESSUALE
I fatti di causa sono stati riportati nella sentenza impugnata nei termini che seguono.
“Con ricorso in opposizione tempestivamente depositato il 23.2.2018 la Controparte_1 proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 271/2018, notificato il 17.1.2018 per
1 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile l'importo di € 49.050,00 oltre interessi e spese a titolo di canone locativo comprensivo di IVA dal 14.2.2015 al 14.2.2017 (5 rate semestrali non pagate oltre ad € 3.300,00 per IVA dell'anno
2014) sulla scorta del contratto stipulato il 26.9.2011 e registrato il 30.12.2021, prevedente un canone annuale di € 15.000,00 oltre IVA (da pagare in due rate semestrali di € 9.150,00 cadauna) ed avente ad oggetto una porzione di terreno di complessivi mq. 72 (9x8) sita in
Comune di Bacoli (NA), località Fusaro, distinta nel Catasto terreni dello stesso Comune di
Bacoli al foglio 5, particelle n. 955-952, locato per l'installazione di un impianto stazione radio per telecomunicazioni;
l'opponente deduceva che la richiesta di autorizzazione all'installazione dell'impianto avanzata dalla comparente era stata denegata dal Comune di Bacoli con nota prot.
n.1011 del 13.1.2012, Ente che riteneva necessario fosse espletata la valutazione di impatto ambientale;
che tale provvedimento era stato gravato dalla comparente innanzi al T.A.R. Napoli che, con sentenza n.1478/2012, aveva annullato il provvedimento di diniego opposto dal che era seguito l'inoltro, pel tramite del Direttore dei Lavori, in data Controparte_2
14.8.2012 della rituale comunicazione di inizio lavori;
che, tuttavia, in sede di predisposizione del cantiere e di pulizia dell'area necessaria al picchettamento per delimitare la zona dell'intervento, era emersa la presenza, nella zona interessata, di una pedana interrata in calcestruzzo (di 9,0 x 14, x 0.4 mt) che non era stato possibile rilevare in fase di rilievi propedeutici alla progettazione (in quanto l'area era ricoperta di sterpaglia e rovi); che, eseguito, in data 6.9.2012, un sopralluogo da parte dell'Ufficio tecnico del Comune di Bacoli, il medesimo
Ufficio le aveva notificato il successivo 11.9.2012 ulteriore provvedimento con il quale aveva disposto la sospensione immediata dei lavori in atto e addirittura “del provvedimento formatosi per silentium ai sensi dell'art.87 comma 9 del D. lgs. 259/2003”; che l'Ente aveva adottato l'ordine di sospensione lavori e del titolo autorizzativo specificando che “sul fondo oggetto dell'intervento, gravato dalla presenza di materiale vario, tra cui lastre di eternit, è stata rinvenuta una platea in cls armato di superficie pari a mq 117 …..”; che la relazione tecnica del
26.10.2012, a firma del Direttore dei Lavori, in uno ai rilievi fotografici a corredo, evidenziavano la presenza di rovi e sterpaglie all'atto del sopralluogo, che le avevano impedito di rilevare la preesistenza della platea in cls, debitamente sottaciuta dalla proprietà, nonché il rinvenimento nell'area di rifiuti di varia natura non presenti all'atto del sopralluogo;
che la comparente aveva ottemperato immediatamente, provvedendo ad arrestare le operazioni di pulizia dell'area e si era vista costretta ad impugnare tuzioristicamente innanzi al CP_3 anche tale ulteriore provvedimento ostativo, essendo risultato vano il tentativo di
[...] conseguire la revoca del provvedimento sospensivo;
che nel contempo aveva invitato la proprietà ad avviare le procedure di eliminazione/smaltimento del materiale;
che con un primo atto di significazione, datato 9.11.2012, aveva intimato alla proprietà: la liberazione del fondo dai materiali di risulta e lo smaltimento dei materiali in fibra di amianto;
l'acquisizione dei titoli legittimanti la realizzazione della platea in cls;
di adoperarsi presso l'Amministrazione comunale per conseguire la revoca dell'ordinanza di sospensione lavori e la prosecuzione dei lavori;
che la comparente, stante l'irreperibilità del destinatario, era riuscita a notificare detto atto soltanto il successivo 30.7.2013, a mezzo di ufficiale giudiziario;
che in pari data, il legale rappresentante della società il sig. era divenuto Parte_1 Persona_1
2 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile destinatario di ulteriore atto di significazione, datato 25.3.2013, in cui la ribadendo la CP_1 necessità di conseguire i titoli abilitativi/autorizzativi della suddetta pedana in cls, aveva assegnato alla società un termine di 30 gg. Per adempiere, rappresentando, in caso di mancata collaborazione, l'impossibilità di realizzare l'impianto di pubblica utilità per causa non imputabile alla propria volontà; che, essendo restate senza esito le richieste di la quale CP_1 non aveva potuto neanche “cantierare” l'area ed iniziare le operazioni di realizzazione dell'impianto, il contratto si era risolto di diritto ex art. 1454 cod. civ.; che, non avendo la comparente conseguito, per cause ad essa non imputabili (provvedimenti ostativi comunali, rinvenimento nell'area sia di materiale di risulta sia di una celata piattaforma di cls, mancata collaborazione del locatore nel provvedere alla rimozione, etc.), la disponibilità dell'area sulla quale si sarebbe dovuto realizzare l'impianto, era stata costretta ad abbandonare il sito, subendo lo scotto di una grave perdita economica tenuto conto degli ingenti costi sostenuti a) per il preventivo studio di fattibilità per l'individuazione del sito, b) per le pratiche edilizie avviate e, da ultimo, c) per le spese legali sostenute in ragione dei suddetti (due) procedimenti intrapresi dinanzi il g.a.; che era palese l'inadempimento della locatrice, la quale nel contratto di locazione aveva espressamente dichiarato di possedere “ogni necessaria autorizzazione o certificazione, che si obbliga a consegnare alla Conduttrice”; che in ogni caso, data l'inidoneità del bene locato a realizzare l'interesse di parte conduttrice, la stessa era tenuta ad adoperarsi e garantire l'esecuzione del contratto ex art. 1575 cod. civ.; che, diversamente, la locatrice non aveva provveduto né a rimuovere dall'area il materiale di risulta ivi rinvenuto, né a fornire titolo legittimante la realizzazione della contestata piattaforma in calcestruzzo, quest'ultimo necessario ad osteggiare il provvedimento di sospensione lavori adottato dal Comune di Bacoli;
che in conseguenza del grave inadempimento contrattuale della proprietà, adeguatamente ammonita dalla in merito all'impossibilità di realizzare l'impianto di telefonia cellulare, il CP_1 contratto di locazione si era risolto di diritto ex art. 1454 c.c.; che l'intimazione da parte della della diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato CP_1 per l'adempimento, risultando la locatrice totalmente inadempiente, avevano comportato la risoluzione del contratto di locazione;
che, in ogni caso, il contratto si era risolto per avveramento di una precipua previsione contrattuale;
che invero l'art. 6 del contratto, rubricato
“Condizione risolutiva e recesso anticipato”, al paragrafo 6.1 così prevedeva: “In caso di mancato conseguimento della disponibilità dei locali o degli spazi, ove dovranno essere installate le apparecchiature necessarie al funzionamento della stazione radio base, o qualora le Pubbliche autorità competenti, entro 12 mesi dalla data di sottoscrizione del presente contratto, non rilasciassero le necessarie autorizzazioni che legittimano l'installazione delle apparecchiature di cui all'art. 3 ed il loro utilizzo per la fornitura del servizio di telefonia mobile cellulare, la
Conduttrice avrà la facoltà di considerare come risolto il contratto medesimo a far data dalla sua sottoscrizione e quindi con efficacia retroattiva”; che le Parti avevano subordinato le obbligazioni assunte al verificarsi di determinate circostanze, poi non concretizzatesi per volontà estranea alla che nulla aveva potuto sul mancato verificarsi dell'evento CP_1 condizionato pendente;
che la volontà negoziale comunque risultava successivamente mutata anche per il verificarsi di circostanze non imputabili alla (impedimento frapposto dal CP_1
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IV sezione civile seppur fortemente osteggiato da in sede giudiziaria), in quanto Controparte_2 CP_1
l'assetto che i contraenti avevano hanno dato ai rispettivi interessi si ritrovava ora a poggiare su una base diversa da quella in forza della quale era stata convenuta l'operazione negoziale, così da comportare, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 1467 cod. civ., la risoluzione contrattuale;
che la condizione per rendere efficace il contratto non si era verificata stante il mancato rilascio da parte degli Enti preposti dei necessari titoli abilitativi, oltre che per le circostanze sopravvenute in precedenza evidenziate (presenza di materiale di risulta e di una platea in cls presuntivamente abusiva) che avevano reso impossibile l'oggetto contrattuale;
che pertanto il contratto di locazione doveva considerarsi, ai sensi e per gli effetti dell'art.1353 cod. civ., del tutto inefficace, comunque risolto con efficacia retroattiva, anche per espressa disposizione contrattuale;
che l'avversa pretesa era infondata anche perchè il canone convenuto era da corrispondersi dalla data di inizio dei lavori;
che tuttavia la comparente non aveva mai potuto dare corso ai lavori, neppure mediante la posa in opera della c.d. “prima pietra”, per l'impedimento frapposto dapprima dalle Amministrazioni comunali competenti che, nel tempo, avevano adottato via via provvedimenti ostativi, e poi, superato l'iniziale ostracismo comunale, per essersi la comparente avveduta, all'indomani dell'avvio delle operazioni di pulizia dell'area da sterpaglie e rovi, della presenza (celata da parte locatrice) di una pedana interrata in calcestruzzo che non era stato possibile rilevare in fase di progettazione;
che per altro verso l'erroneo versamento da parte di dei canoni di locazione sino al 2015, così come dell'IVA CP_1 sino all'anno 2013 non legittimava la avversa pretesa trattandosi di evidente disfunzione degli uffici preposti al pagamento dei canoni di locazione (tenuti a far fronte alla gestione di contratti per decine di migliaia di siti dislocati sul territorio nazionale), tant'é vero che, avvedutasi la comparente dell'errore, aveva immediatamente sospeso il pagamento dei canoni;
che, sotto altro profilo, la richiesta era comunque illegittima sia quanto al primo semestre 2015 (fattura del
14.2.2015) che la aveva provveduto (erroneamente) ad onorare, pagando euro 7.500,00 a CP_1 titolo di canone di locazione per il periodo 14.02.2015/13.08.2015, sia per la richiesta di pagamento dell'IVA dall'anno 2014 al 14.2.2017; che, infatti, l'area concessa in locazione era una porzione di terreno (le particelle risultavano classificate come “Vigneto” e “da accertare”), come tale non assoggettata ad IVA secondo quanto disposto dall'art.10, co. 1, n.8, DPR 633/72, come novellato dal D.L. 83/12, a mente del quale “sono esenti dall'imposta: …le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole”; che, trattandosi di area non edificabile e neppure destinata a parcheggio la locazione rientrava nel regime di esenzione;
che, pertanto non era dovuta l'IVA richiesta dall'anno 2014 sino al 14.2.2017, quantificata in complessivi 11.550,00 euro;
l'opponente concludeva,, pertanto, per la revova del d.i. opposto e, in subordine, qualora non fosse stato ritenuto risolto il contratto di locazione per le anzidette ragioni, per la riduzione dell'avversa pretesa creditoria per complessivi 19.050,00 euro, in ragione dell'avvenuto pagamento del canone di locazione per il periodo
14.02.2015/13.08.2015 e dell'infondatezza della richiesta dell'IVA per complessivi 11.550,00 euro, vinte le spese con distrazione.
Si costituiva ritualmente in giudizio la società opposta impugnando le avverse deduzioni ed evidenziando che l'art. 6 del contratto di locazione non era stato espressamente accettato ex art. 4 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
1341 c.c., che in ogni caso l'art.

6.1 prevedeva non una risoluzione ipso iure, ma subordinata ad una espressa comunicazione alla comparente della volontà di considerare risolto il contratto;
che la conduttrice aveva pagato i canoni di locazione salvo interromperne la corresponsione senza dare alcuna motivazione;
che la controparte non aveva neppure riscontrato il sollecito di pagamento inviatole con raccomandata a .r. del 24.11.2016; che l'IVA era dovuta sia perchè prevista dal contratto sia perchè il contratto aveva ad oggetto non un appezzamento di terreno ad uso agricolo, bensì una nuda area destinata ad uso diverso;
che le avverse allegazioni erano prive di riscontro probatorio;
tanto dedotto, l'opposta chiedeva di rigettare l'opposizione, vinte le spese con distrazione.
Con distinto ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la depositato il 14.2.2020 e Controparte_1 ritualmente notificato il 27.5.2020, allegando le medesime circostanze in precedenza riportate ed aggiungendo che non era mai stata messa materialmente nel possesso della res locata e che il diritto al corrispettivo era legato alla possibilità di godimento dell'immobile, nel caso di specie minata per impedimenti non ascrivibili alla comparente;
che anche il mancato pagamento del canone protrattosi per anni senza che la controparte si fosse premurata di sollecitarlo provava l'intervenuta risoluzione del contratto anche per comune volontà dei contraenti;
tanto dedotto, la società ricorrente chiedeva di accertare l'avvenuta risoluzione contrattuale con efficacia retroattiva per le ragioni esposte con la conseguente condanna della resistente, in ragione dell'indebito oggettivo, alla restituzione dell'importo di € 49.725,00 - versato erroneamente alla locatrice sino al 2015, così come dell'IVA corrisposta sino al 2013 - ovvero della maggiore o minore somma accertata, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria.
Riunti i giudizi, la causa viene decisa come segue.”.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, ha pronunciato come segue:
“1) accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 271/2018;
2) dichiara risolto il contratto di locazione inter partes per inadempimento della società locatrice e, per l'effetto, condanna la in persona del l.r.p.t., alla restituzione delle somme Parte_1 indebitamente percepite per un importo di € 40.650,00 oltre interessi legali codicistici dal
27.5.2020;
3) dichiara interamente compensate tra le parti le spese dei giudizi.”.
Avverso questa pronuncia ha proposto appello ne ha Parte_1 argomentato i motivi a sostegno ed ha chiesto:
“1. In via preliminare sospendere l'efficacia esecutiva ovvero l'esecuzione se questa fosse nelle more iniziata della sentenza appellata n. 4441/2022 del Tribunale di Napoli per i gravi e concludenti motivi di gravame esposti e atteso anche l'evidente e gravissimo danno che deriverebbe dalla eventuale esecuzione vista l'entità dell'importo;

2. Nel merito, accolto il primo e\o il terzo motivo di appello, rigettare le domande di risoluzione contrattuale proposte dalla in via riconvenzionale e in via principale e, revocato il decreto CP_1 ingiuntivo, condannare la a corrispondere all'appellante la somma di euro 41.550,00 per CP_1 le causali indicate nell'originario ricorso per decreto ingiuntivo;

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IV sezione civile

3. In subordine, accolto il secondo motivo di appello, dichiarare risolto il contratto di locazione a decorrere dalla data della domanda giudiziale di risoluzione (23/02/2018) e, revocato il decreto ingiuntivo, condannare la a corrispondere all'appellante la somma di euro 41.550,00 per CP_1 le causali indicate nell'originario ricorso per decreto ingiuntivo o quella diversa che dovesse risultare di giustizia;

4. Vittoria di spese di lite, diritti ed onorari ex DM 55/2014, oltre rimborso spese forf. al 15% e accessori di legge, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.”
Si è costituita in giudizio he ha concluso come segue: Controparte_1
“in via preliminare:
i.- rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza resa dal Tribunale
Civile di Napoli, Nona Sezione Civile, 4.5.2022, n.4441, per insussistenza dei presupposti di cui all'art.283 c.p.c.; nel merito:
ii.- respingere i motivi di appello e le domande tutte come proposte dall'appellante Pt_1 in forza dell'atto di citazione d'appello notificato in data 6.7.2022 e quindi confermare le
[...] statuizioni di cui alla suestesa sentenza resa inter partes;

iii.- vinte le spese e competenze del doppio grado, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.”.
Con ordinanza in data 26.10.2022, la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
All'esito, la causa è stata decisa con dispositivo all'udienza del 28.10.2025, tenuta nella forma scritta/telematica di cui all'art. 127 ter cod. proc. civ.
§ - VIOLAZIONE DELL'ART. 1575 COD. CIV. ha dedotto, a sostegno del gravame, la violazione e la falsa Parte_1 applicazione dell'art. 1575 cod. civ., avendo il Tribunale pronunciato la risoluzione del contratto per inidoneità del cespite locato rispetto all'uso convenuto ed affermato che fosse obbligo del locatore rendersi parte diligente affinché il conduttore potesse utilizzare il cespite per l'uso convenuto, adoperandosi quindi per ottenere la demolizione della pedana in calcestruzzo rinvenuta. Tale assunto appare in contrasto irrimediabile con la pacifica giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 6123/2018; Cass. n.
12115/2020), a mente della quale tale obbligo non scaturisce automaticamente dal contratto di locazione, ma avrebbe dovuto essere consacrato in un'apposita clausola di garanzia negoziale (che nel caso di specie non sussiste).
Ha lamentato che, nel caso di specie, il Tribunale ha attribuito efficacia dirimente all'art. 1 del contratto di locazione, nella parte in cui prevede che “La locatrice dichiara, inoltre, che l'immobile e i relativi impianti tecnologici sono stati realizzati in piena conformità a tutte le disposizioni di legge e che essa detiene ogni necessaria autorizzazione o certificazione, che si obbliga a consegnare alla Conduttrice.”. L'oggetto della locazione, tuttavia, era un mero terreno spoglio, privo di qualsivoglia impianto tecnologico.
Pertanto tale clausola, non afferma che il locatore sia in possesso di tutte le
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IV sezione civile autorizzazioni o certificazioni necessarie affinché l'immobile sia idoneo alla destinazione convenuta, ma semplicemente che l'immobile è stato “realizzato in piena conformità a tutte le disposizioni di legge”; trattandosi, pertanto, di un terreno (e non di un fabbricato) il significato di tale clausola era quello di garantire la legittima provenienza del cespite e l'assenza di lottizzazioni abusive, non certo quella di garantire che l'immobile fosse idoneo alla costruzione di una centrale radio. Infatti, tale verifica preliminare di idoneità è stata eseguita dalla società conduttrice che, prima di sottoscrivere il contratto di locazione, ha incaricato i propri tecnici di redigere un'apposita relazione, dalla quale è emersa la piena idoneità del cespite all'uso che interessava alla CP_1
Ha aggiunto che il Tribunale ha erroneamente (ed apoditticamente) affermato che l'esistenza della suddetta platea in calcestruzzo “rendeva il cespite locato urbanisticamente inidoneo alla destinazione contrattuale”, ma essa era stata legittimamente posata, in epoca remota (anni '70 – '80), dalle precedenti società conduttrici , CP_4 Contr appartenente al gruppo che, munite di mandato governativo, avevano legittimamente eseguito le opere necessarie alla trivellazione, tra cui tali colate di calcestruzzo.
I motivi meritano reiezione.
L'art. 1 del contratto di locazione recita: “… La locatrice dichiara, inoltre, che l'immobile e i relativi impianti tecnologici sono stati realizzati in piena conformità a tutte le disposizioni di legge e che essa detiene ogni necessaria autorizzazione o certificazione che si obbliga a consegnare alla conduttrice. …”. Con tale clausola contrariamente Parte_1
a quanto ha dedotto, ha assunto, con specifica pattuizione, l'obbligazione di assicurare alla società conduttrice la piena disponibilità del terreno per l'uso convenuto e ne ha garantito la legittimità urbanistica. Ma non ha ottemperato a tale obbligo, perché
l'esistenza della pedana in calcestruzzo (con dimensioni di m. 13,00 x m. 9,00, spessore di cm. 40 e superficie di mq. 117) ha impedito a l'utilizzazione Controparte_1 dell'immobile, come è reso evidente dall'ordine di sospensione dei lavori prot. n. 25953 del 10.9.2012 del Comune di Bacoli. Non vi è dubbio che l'illegittimità della pedana attiene ad una qualità giuridica del fondo, essenziale al fine dell'installazione degli impianti tecnologici da parte di e, pertanto, rientra nell'ambito Controparte_1 dell'esistenza “… di ogni necessaria autorizzazione o certificazione …” che Parte_1 aveva garantito con il richiamato art. 1 del contratto e che si era obbligata a consegnare alla conduttrice.
La Corte di legittimità ha predicato che “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare
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IV sezione civile dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.” (Cass. n. 1735/2011; Cass. n. 17986/2014; Cass. n. 14731/2018; Cass.
n. 14067/2023). L'applicazione alla fattispecie del principio di diritto appena richiamato comporta che l'obbligo di garanzia di trova ragione proprio nella Parte_1 specifica pattuizione assunta all'art. 1 del contratto di locazione, con la quale – come si
è detto – ha dichiarato la piena conformità del fondo a tutte le disposizioni di legge ed il possesso di tutte le autorizzazioni e certificazioni, il tutto però rivelatosi insussistente.
Ulteriore assunzione di garanzia, a carico della locatrice, si rinviene all'art.

6.1 del contratto, ove si legge “In caso di mancato conseguimento della disponibilità dei locali o degli spazi, ove dovranno essere installate le apparecchiature necessarie al funzionamento della stazione radio base, o qualora le Pubbliche Autorità competenti, entro 12 mesi dalla data di sottoscrizione del presente contratto, non rilasciassero le necessarie autorizzazioni che legittimano l'installazione delle apparecchiature di cui all'art. 3 ed il loro utilizzo per la fornitura del servizio di telefonia mobile cellulare, la Conduttrice avrà facoltà di considerare come risolto il contratto medesimo a far data dalla sua sottoscrizione e quindi con efficacia retroattiva.”. La clausola rivela la duplice connotazione di garanzia a carico della locatrice e di condizione risolutiva del rapporto ed esprime proprio la Parte_1 necessaria esigenza, specificamente prevista dai contraenti, dell'esistenza delle condizioni giuridiche che avrebbero dovuto rendere l'appezzamento idoneo, sotto il profilo urbanistico, alla destinazione prevista, tanto che, in mancanza, il rapporto sarebbe cessato ex tunc. Va segnalata e ribadita, ancora una volta, l'evidente obbligazione di garanzia assunta da proprio nell'ipotesi in cui “… le Parte_1
Pubbliche Autorità competenti, entro 12 mesi dalla data di sottoscrizione del presente contratto, non rilasciassero le necessarie autorizzazioni che legittimano l'installazione delle apparecchiature di cui all'art. 3 ed il loro utilizzo per la fornitura del servizio di telefonia mobile cellulare …”, che si è verificata nella vicenda in esame.
Non può essere condivisa la deduzione dell'appellante, secondo cui la clausola sub art. 1 esprime soltanto la volontà di essa locatrice di garantire la legittima provenienza del cespite e l'assenza di lottizzazioni abusive, ma non l'idoneità alla costruzione di una centrale radio. Tale interpretazione, infatti, confligge irreversibilmente con il tenore letterale della norma pattizia, nella parte in cui assevera la piena conformità dell'appezzamento “… a tutte le disposizioni di legge …“ ed il possesso di “… ogni necessaria autorizzazione o certificazione …”. Inoltre, Parte_1 trascura di considerare la lettura combinata con l'altra clausola sopra richiamata – quella di cui all'art. 6.1. – la quale reitera, ribadisce e rinnova, nell'ambito del corpo
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IV sezione civile negoziale, l'obbligo gravante su essa locatrice di assicurare le “…necessarie autorizzazioni che legittimano l'installazione delle apparecchiature di cui all'art. 3 ed il loro utilizzo per la fornitura del servizio di telefonia mobile cellulare …”, a pena di risoluzione del rapporto.
Del tutto fallace si manifesta l'ulteriore argomentazione difensiva secondo cui la piattaforma in cemento sarebbe conforme alla normativa per essere stata realizzata, Contr negli anni '70 – '80, dalle precedenti società conduttrici e/o in quanto CP_4
“munite di mandato governativo”. Non risulta affatto, in atti, alcuna precedente autorizzazione rilasciata in quell'epoca ormai remota alle precedenti compagini che hanno utilizzato il fondo e, comunque, la circostanza è irrilevante a fronte della diffida/sospensione inoltrata dal a con la quale Controparte_2 Controparte_1
l'ente territoriale ha conclamato l'assenza di preesistente e valido titolo urbanistico ed ha imposto la regolarizzazione urbanistica.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, la sentenza del Tribunale di
Napoli va confermata nella parte in cui ha affermato la violazione degli obblighi imposti dall'art. 1575 cod. civ., gravanti su quale locatrice. Parte_1
§ - VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 1458 COD. CIV.
ha addotto che il Tribunale ha erroneamente pronunciato la Parte_1 risoluzione del contratto di locazione con efficacia retroattiva al settembre 2012 (mese in cui il ha ordinato la sospensione dei lavori), essendo incorso nella Controparte_2 violazione dell'art. 1458 cod. civ., a tenore del quale “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite.”. Il Tribunale ha omesso di considerare che la società conduttrice, nonostante l'ordine di sospensione dei lavori, ha continuato a detenere l'immobile locato, senza rilasciarlo libero nella disponibilità della locatrice e continuando a pagare i canoni fino a tutto il primo semestre del 2015. Sul punto, ha richiamato, a supporto della sua prospettazione, il pronunciato di Cass. n. 30541/2017 e Cass. n. 27444/2020.
Ha precisato, pertanto, che avendo ricevuto da Controparte_1 Parte_1 la detenzione del terreno e pagato il canone a decorrere dal 2011, è tenuta a versare anche la somma ingiunta di € 41.550,00, IVA inclusa, per il periodo dal 14.8.2015 al
14.2.2017 (avendo già pagato il rateo dovuto al 14.2.2015, a rettifica di quanto già richiesto con il ricorso monitorio) e non ha diritto alla restituzione di quanto già versato.
I motivi devono essere respinti.
Il Tribunale di primo grado ha correttamente governato le risultanze documentali nel dichiarare la risoluzione del contratto di locazione con effetto retroattivo. Si rende necessaria, tuttavia, la puntualizzazione/rettifica della pronuncia resa, nel senso che l'effetto risolutorio deve retroagire, non già al momento della sospensione amministrativa dei lavori, nel settembre 2012, quale momento
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IV sezione civile dell'inadempimento, bensì al momento della stipula del contratto (registrato il
30.12.2011).
Infatti, si è già richiamato il chiaro tenore letterale della clausola 6.1, che stabilisce l'operatività della risoluzione “… a far data dalla sua sottoscrizione e quindi con efficacia retroattiva.” e non vi è ragione per non conferire efficacia a tale pattuizione espressa e per sostituire ad essa la diversa decorrenza del settembre 2012, stabilita dal
Tribunale.
Per quanto attiene alla restituzione dei canoni di locazione, da parte di va considerato che la disciplina dell'art. 1458 cod. civ., invocata Parte_1 dall'appellante, riguarda i contratti ad esecuzione continuata o periodica per i quali le prestazioni siano già state eseguite. Nella specie, però, la locatrice non ha mai eseguito la prestazione a suo carico di consentire il godimento dell'immobile a CP_1
perché quest'ultima non mai potuto effettivamente utilizzarlo per la sua attività
[...] commerciale, proprio per effetto dell'illegittimità urbanistica e dei provvedimenti inibitori adottati dal L'effrazione del sinallagma tra le contrapposte Controparte_2 prestazioni risulta di tutta evidenza laddove si consideri che, a fronte del pagamento dei canoni, da parte della conduttrice, eseguito fino al rateo del 14.2.2015 (compreso), essa non è mai stata immessa nel godimento effettivo della cosa locata e non ha potuto fruirne. In tale condizione, non trova alcuna giustificazione causale la percezione dei canoni, da parte di la quale, pertanto, è tenuta alla restituzione. Parte_1
In argomento, vale precisare che non può trovare applicazione la giurisprudenza di legittimità, richiamata da parte appellante, secondo cui “Qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un'inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore.” (Cass. n. 3971/2019). Tale principio di diritto, infatti, trova ragion d'essere soltanto nel caso in cui la parte appunto “… abbia usufruito del godimento dell'immobile …”, mentre, nella vicenda in scrutinio, come già rilevato, on ha mai potuto beneficiare del cespite Controparte_1 tolto in conduzione.
Va soggiunto, altresì, che l'art. 4 del contratto di locazione statuisce che “Il canone di locazione decorrerà e sarà versato a partire dalla data di inizio dei lavori …”, lavori che, nella fattispecie, non sono mai stati avviati da non per sua Controparte_1 trascuratezza, ma soltanto a causa degli impedimenti frapposti dal Comune di Bacoli.
Anche sotto tale profilo, dunque, il diritto di di pretendere la Parte_1 prestazione dei canoni non è venuto a giuridica esistenza, non essendosi maturata la condizione sospensiva predetta.
Né i pagamenti eseguiti da fino al 14.2.2015, possono Controparte_1 concretizzare un suo comportamento acquiescente e ratificatorio degli effetti del contratto, avendo essa conduttrice ben chiarito che le somme sono state erogate per
10 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile mero errore e disguido dai propri uffici amministrativi, che gestiscono innumerevoli simili rapporti nel territorio nazionale, senza aver effettiva conoscenza delle problematiche insorte in relazione all'immobile de quo.
In ragione delle ragioni appena espresse, la sentenza di primo grado va confermata anche nella parte in cui ha dichiarato la risoluzione con effetto retroattivo, sebbene dalla data della stipula e non da settembre 2012, ed ha condannato Pt_1 alla restituzione dei canoni pregressi ed indebitamente percepiti.
[...]
§ - VIOLAZIONE DELL'ART. 112 COD. PROC. CIV. ha lamentato che il Tribunale è incorso nella violazione dell'art. Parte_1
112 cod. proc. civ., per aver pronunciato ultra petitum, avendo hiesto Controparte_1
“dichiarare risolto di diritto il contratto di locazione ex art. 1454 cod. civ. ovvero per mancato rilascio dei titoli abilitativi condizionanti l'efficacia del contratto, facendo retroagire gli effetti della risoluzione all'atto della sottoscrizione del contratto.”. Il primo giudice, invece, ha dichiarato la risoluzione del contratto applicando quanto previsto dal combinato disposto degli artt. 1575 c. 1 n. 2) e 1578 cod. civ. Quest'ultima norma prevede che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.”. L'invocazione dell'art. 1578 cod. civ. è assente dall'intero impianto difensivo della he, onde recuperare l'effetto risolutivo retroattivo, ha Controparte_1 omesso di invocarne gli effetti, chiedendo la dichiarazione di risoluzione di diritto ex art. 1454 cod. civ., ovvero in virtù della clausola risolutiva espressa, e non per vizi della cosa locata. Giacché la suddetta norma lascia al conduttore il diritto di scegliere tra risoluzione del contratto o riduzione del corrispettivo, è evidente che il Giudice non poteva fare applicazione di tale norma per dichiarare la risoluzione contrattuale, in assenza di domanda specifica della parte.
I motivi devono essere disattesi.
Il Tribunale non ha esorbitato dall'ambito della domanda prospettata da
[...]
la quale, negli atti difensivi ha espressamente lamentato l'inadempimento CP_1 della locatrice alle obbligazioni nascenti dall'art. 1575 cod. civ., così come si legge a pag. 5 del ricorso per opposizione a decreto ingiuntivo (proc. n. 6083/2018 RG) ed a pag. 8 del ricorso ex art. 447 bis cod. proc. civ. (proc. n. 4094/2020 RG): “In ogni caso, data l'inidoneità del bene locato a realizzare l'interesse di parte conduttrice, era tenuta ad adoperarsi e garantire l'esecuzione del contratto ex art. 1575 cod. civ.”. Non sussiste, dunque, il lamentato vizio di ultrapetizione.
Va confermata, pertanto, anche in parte qua la sentenza resa dal Tribunale di
Napoli, gravata in questo giudizio.
§ - LE SPESE DI LITE
11 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Le spese del secondo grado si liquidano sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1 e del valore della controversia, determinato sulla base dei canoni richiesti da con il Parte_1 ricorso monitorio e di quelli richiesti in restituzione da Pertanto, Controparte_1 trova applicazione la tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di Appello – scaglione da €
26.000,01 ad € 52.000,00.
A questa pronuncia di rigetto del gravame, consegue l'obbligo di Parte_1 di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello (art. 13 co. 1 quater d.p.r. 115/2002, introdotto con legge n. 228 del
24.12.2012).

P.Q.M


La Corte di Appello, letti gli artt. 447 bis, 437 comma I cod. proc. civ., ogni altra domanda, eccezione e conclusione disattesa, pronunciando sull'impugnazione proposta avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 4441/2022, deliberata e depositata il 4.5.2022 (giudizi riuniti n. 6083/2018 RG e n. 4094/2020 RG), così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da Parte_1
2) condanna in persona del legale rappresentante p.t., al Parte_1 pagamento delle spese del giudizio di secondo grado, che liquida in € 5.600,00 per onorario, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali al 15%, con attribuzione all'avv.
PE OR;

3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. I quater d.p.r. 115/2002,
a carico di per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui Parte_1 all'art. 13 co. I bis d.p.r. 115/2002, nella misura dovuta per l'appello.
Così deciso in Napoli, in data 28 ottobre 2025.
IL PRESIDENTE EST.
PE De TU
(firma apposta in modalità digitale)
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