REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
Sezione Terza Civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei signori magistrati:
Dr.ssa Rossana Zappasodi PRESIDENTE rel.
Dr.ssa Anna Bonfilio CONSIGLIERE
Dr.ssa Maria Gabriella Rigoletti CONSIGLIERE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 795/2024 R.G. promossa da
, elettivamente domiciliato presso gli indirizzi p.e.c. Parte_1
e Email_1 Email_2
degli Avv. Federico Banti e Francesco Berardi, del foro di Milano, che lo rappresentano e difendono per procura in atti,
- PARTE APPELLANTE - contro
elettivamente domiciliata in primo grado presso il difensore Controparte_1
Avv. Fabrizio Revelli, presso l'indirizzo p.e.c. Email_3
- PARTE APPELLATA CONTUMACE -
Rimessione in decisione del 6.11.2025
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, e previa ogni più opportuna declaratoria, così giudicare:
- in accoglimento, in tutto o in parte, dei motivi di impugnazione di cui all'atto di citazione in appello, riformare la Sentenza accogliendo le domande proposte dal
per tutte le ragioni esposte nell'atto di citazione in appello, e, per Parte_1
l'effetto:
a. condannare a corrispondere al Parte_2 Parte_1
a titolo di canoni scaduti a partire dal 10 luglio 2015 e sino alla proposizione
[...]
1 della domanda di risoluzione contrattuale (7 giugno 2021), l'importo di euro
258.334,83 (IVA inclusa), o il diverso importo che dovesse essere accertato in corso di causa, oltre interessi moratori a norma d.lgs. 231/2002 sul predetto importo dal giorno della scadenza al saldo;

b. condannare a risarcire il danno perpetrato al Parte_2
in ragione dell'occupazione senza titolo dell'immobile a partire Parte_1
dalla proposizione della domanda di risoluzione contrattuale (7 giugno 2021) e sino alla data di restituzione dell'immobile, avvenuta il 6 giugno 2024, per un importo che non potrà essere inferiore ad Euro 285.215,67 IVA inclusa (pari al canone di affitto di ramo d'azienda pattuito da con Open Baladin Cuneo S.r.l. nel relativo Parte_2
contratto del 31 maggio 2016 sub doc. 33 fascicolo primo grado, in vigore al momento della proposizione della domanda di risoluzione del Contratto, calcolato dal
7 giugno 2021 al 6 giugno 2024, oltre rivalutazione monetaria che dovrà aggiungersi al citato importo in ossequio a quanto previsto dal predetto contratto) o, in subordine, ad Euro 190.029,19 IVA inclusa (pari al valore del canone di concessione previsto all'art. 5 del Contratto dell'11 luglio 2014, rep. 11587 sub doc. 5 fascicolo primo grado in vigore al momento della proposizione della domanda di risoluzione del Contratto, calcolato dal 7 giugno 2021 al 6 giugno 2024 e già comprensivo di rivalutazione monetaria ai sensi dell'art. 5 del predetto contratto), o per il diverso importo che verrà accertato in corso di causa, con liquidazione da effettuare eventualmente anche in via equitativa dal Giudice, oltre rivalutazione e interessi, da liquidarsi in misura legale dal dovuto sino alla proposizione della domanda ed ex art. 231/2002 dalla domanda sino al saldo;

c. in via subordinata, per la denegata e non creduta ipotesi in cui, anche a seguito di eventuale appello principale o incidentale da parte di Parte_2
, dovesse essere accertata e dichiarata la invalidità e/o l'inefficacia del
[...]
Contratto, condannare a corrispondere al Parte_2 [...]
gli importi di cui alla precedenti domande a) e b) – o i diversi importi che Pt_1 saranno accertati in corso di causa – a titolo di arricchimento senza causa ex art.
2041 c.c., oltre interessi da liquidarsi in misura legale dal dovuto sino alla proposizione della domanda ed ex art. 231/2002 dalla domanda sino al saldo.
In ogni caso, con vittoria dei compensi e delle spese generali nella misura del 15% ex DM. 55/2014 e degli eventuali esborsi, oltre IVA e CPA come per legge, di entrambi i gradi di giudizio”.
2 MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione in appello notificato in data 20.6.2024, il Parte_1
ha impugnato la sentenza n. 99 del 31.01.2024, con la quale il Tribunale di
[...]
Cuneo:
- ha dichiarato la risoluzione per grave inadempimento di del Controparte_1 contratto di “appalto per la concessione della progettazione definitiva, esecutiva, realizzazione e successiva gestione” del fabbricato di proprietà del Comune denominato “ , stipulato in data 11.7.2014; Parte_2
- ha conseguentemente condannato a rilasciare immediatamente l'unità Parte_2
immobiliare;
- ha dichiarato inammissibili le ulteriori domande di condanna della convenuta al pagamento dei canoni di concessione insoluti e scaduti a far tempo dal 10 luglio
2015 sino al 30 giugno 2021, oltre a quelli che sarebbero maturati in corso di causa,
e di condanna della convenuta al pagamento dell'importo di euro 291.215,232 a titolo di oneri per la monetizzazione dei parcheggi, oltre interessi moratori;

- ha dichiarato dichiara improponibili per difetto di residualità le domande di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.;
- ha infine condannato la al pagamento delle spese di lite. Parte_2
Parte appellante censura tale sentenza in forza dei seguenti motivi:
A) con il primo motivo di gravame contesta la parte in cui il Giudice di primo grado ha dichiarato inammissibile la domanda di condanna della controparte al pagamento dei canoni scaduti e in particolare:
- contesta la ritenuta inapplicabilità al caso di specie dell'art. 1458, primo comma,
c.c., il quale esclude l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto per inadempimento in relazione ai contratti ad esecuzione continuata o periodica: sul punto, la motivazione sarebbe contraddittoria in quanto il Tribunale, pur avendo qualificato il contratto in esame come ad esecuzione periodica o frazionata, ha affermato che la risoluzione dovesse produrre efficacia retroattiva tra le parti, non essendo identificabili “coppie di prestazioni da realizzare contestualmente nel tempo”. Ritiene l'appellante che anche il contratto oggetto di causa aveva previsto prestazioni di durata a carico di entrambe le parti, sicché il sarebbe Pt_1
legittimato a chiedere le controprestazioni ad esse legate da un vincolo di corrispettività e non eseguite dalla controparte inadempiente;

3 - pertanto, chiede la condanna di al pagamento dei canoni scaduti alla Parte_2
data di proposizione della domanda di risoluzione;

B) con il secondo motivo di appello censura la parte in cui il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda di condanna di alla corresponsione delle Parte_2 indennità di occupazione senza titolo dell'immobile fino al giorno della sua restituzione, avvenuta il 6.6.2024, evidenziando che:
- manca un'esplicita motivazione a sostegno della dichiarata inammissibilità della domanda;

- in ogni caso, il Tribunale ha errato nell'inquadrare la domanda volta a ottenere il pagamento delle indennità di occupazione come un'azione di esatto adempimento, atteso che tale richiesta andava qualificata come domanda di risarcimento del danno, essendo chiaramente evincibile dal tenore degli atti difensivi che l'appellante volesse essere ristorato del danno derivante dalla mancata disponibilità dell'immobile;
- per quanto concerne la quantificazione del danno da occupazione senza titolo, secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza esso è da considerarsi "in re ipsa", ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene;

- l'entità del danno da liquidare in favore del da determinarsi eventualmente Pt_1
anche in via equitativa, ben può essere parametrata o al valore del canone di concessione in vigore al momento della proposizione della domanda di risoluzione del contratto, o, in subordine, al valore del canone d'affitto di ramo d'azienda del
31.5.2016, pattuito da con la Open Baladin Cuneo s.r.l. (cfr. doc. 33); Parte_2
C) con il terzo motivo di appello chiede che, qualora dovesse essere accertata e dichiarata la invalidità e/o l'inefficacia originaria del contratto, venga censurata la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha statuito che "l'azione di ingiustificato arricchimento [sarebbe], nel caso di specie, improponibile attesa l'assoluta carenza del presupposto della sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c. Ed invero, il Parte_1 disponeva, in astratto, di un'azione tipica a tutela della propria posizione
[...] giuridica lesa, ovvero l'azione risarcitoria volta al ristoro dei danni subiti in dipendenza dell'inadempimento della controparte" (cfr. sentenza pag. 25);
- infatti, a fronte di un contratto dichiarato invalido, privo quindi di effetti vincolanti per le parti, non è ipotizzabile alcun inadempimento e, conseguentemente, non sono configurabili i presupposti per la proposizione di un'azione di risarcimento del danno da inadempimento;

4 - ne discende che, ad avviso del Tribunale, se dovesse essere accerta l'invalidità del contratto, la si troverebbe ad aver occupato e sfruttato economicamente Parte_2
l'immobile, senza che il Comune possa avere titolo per ottenere le somme dovute dalla controparte, né il risarcimento del danno (stante l'assenza di un illecito civile contrattuale e/o extracontrattuale). L'azione di ingiustificato arricchimento costituirebbe quindi certamente l'unico rimedio residuale azionabile.
La non si è costituita nel presente giudizio di appello. Controparte_1
Sulle conclusioni precisate e la memoria conclusiva ritualmente depositata, la causa
è stata trattenuta in decisione collegiale con provvedimento del 6.11.2025.

2. Il primo motivo di appello è fondato.
Al fine di esaminare compiutamente le censure esposte dall'appellante, occorre preliminarmente muovere dalla qualificazione del rapporto contrattuale intercorso tra le parti, così come effettuata dal primo Giudice e sulla quale non sono state mosse specifiche censure in appello.
In data 11.7.2014 il e il Pt_1 Controparte_2 hanno stipulato un contratto “di appalto per la
[...]
concessione della progettazione definitiva, esecutiva, realizzazione e successiva gestione del fabbricato ' (cfr. doc. n. 5 allegato di parte attrice in primo Parte_2
grado).
Successivamente, si è verificata una modifica soggettiva del concessionario, in base a quanto previsto all'art. 24 del contratto, secondo cui “il concessionario può costituire specifica società di progetto, ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 156 del Codice, che subentrerà automaticamente nei rapporti di concessione del presente contratto senza necessità di approvazione o autorizzazione da parte del concedente”: in particolare, il concessionario in data 4.8.2016 ha costituito la CP_2
quale società di progetto, che è subentrata automaticamente nel Parte_2
rapporto contrattuale (cfr. doc. n. 17 e 18 allegati di parte attrice in primo grado).
Per quanto concerne le principali prestazioni oggetto del contratto, il si è Pt_1
obbligato a:
- concedere il “diritto alla gestione economica e funzionale dei beni immobili individuati come da progetto” (cioè, dell'immobile denominato “ di Parte_2
proprietà del per la durata di anni trenta (cfr. artt. 2, 3 e 4 del Pt_1
contratto);

5 - riconoscere al concessionario, “quale corrispettivo dell'investimento, il diritto di gestire funzionalmente ed economicamente, per l'intera durata del contratto,
l'opera pubblica realizzata” (cfr. art. 7);
- “corrispondere al concessionario aggiudicatario un contributo pubblico in conto capitale nella misura massima di € 2.000.000,00 [euro due milioni/00]
Iva nella misura di legge e spese tecniche comprese, a parziale copertura degli di investimenti” (cfr. art. 9, lett. k)), in base alle scadenze previste nella medesima disposizione contrattuale, correlate al rispetto del cronoprogramma dei lavori;
di contro, la concessionaria si è obbligata a:
- “effettuare la progettazione definitiva, la progettazione esecutiva, la realizzazione di tutti i lavori necessari per la completa ristrutturazione e la successiva gestione dell'immobile […] da destinare ad attività commerciali con le seguenti caratteristiche: somministrazione alimenti e bevande, vendita prodotti del territorio, commercio e simili” (cfr. art. 2);
- corrispondere in favore del “un canone con rata a cadenza Pt_1 annuale” di euro 30.000,00 (oltre all'iva nella misura di legge) per i primi cinque anni di concessione, euro 48.219,00 (oltre all'iva nella misura di legge) per ciascuno dei successivi cinque anni, euro 63.266 (oltre all'iva nella misura di legge) per ciascuno degli anni successivi al decimo anno di concessione
[…] con tale canone il concessionario concorre al pagamento delle spese che il sostiene annualmente per la manutenzione ordinaria e Pt_1 straordinaria, per la gestione e per gli interventi di valorizzazione dell'area urbanistica all'interno della quale è localizzata la […] Il Parte_2 pagamento del canone deve avvenire entro il 30 giugno di ogni anno” (cfr. art. 5 del contratto);
- “alla monetizzazione dei parcheggi per l'insediamento delle attività di somministrazione di alimenti e bevande di cui alla Legge Regionale 29 dicembre 2006, n. 38 s.m.i. “Disciplina dell'esercizio delle attività di somministrazione di alimenti e bevande”. In alternativa, il concessionario potrà compensare tale importo con la realizzazione di opere o manufatti di riqualificazione dell'area urbanistica all'interno della quale è localizzata la
individuati dall'amministrazione” (cfr. art. 8). Parte_2
6 Sul punto, il 13 maggio 2016, il tecnico incaricato dalla aveva CP_2 dichiarato di voler “compensare l'importo relativo alla monetizzazione dei parcheggi [previsti all'art. 8 del contratto di concessione 11.7.2014] con la realizzazione di opere o manufatti di riqualificazione dell'area urbana all'interno della quale è localizzata la individuati Parte_2 dall'Amministrazione …” (cfr. doc. 16 dell'attore in primo grado);
- “alla stipula, a propria cura e spese delle polizze assicurative e delle fideiussioni di cui ai successivi articoli” (cfr. art. 8, lett. k)), cioè una “garanzia fideiussoria, ai sensi dell'articolo 113 del Codice, di € 103.424,00 [euro centotremilaquattrocentoventiquattro/00] pari al 5% dell'importo contrattuale”
(cfr. art. 21 del contratto).
Sulla base di tali previsioni contrattuali, il Giudice di prime cure ha correttamente qualificato il contratto in esame come “un contratto atipico, derivante dalla commistione di elementi riconducibili a diverse figure tipiche (contratto di fornitura, di appalto, di finanziamento, di società, di concessione, di costruzione e gestione)” (cfr. sentenza pag. 15), finalizzato alla ristrutturazione e gestione dell'immobile di proprietà comunale, unitamente alla progettazione e realizzazione di opere pubbliche complementari, finanziate dal privato. Su quest'ultimo veniva trasferito il rischio economico insito nella gestione dell'attività commerciale svolta all'interno dell'immobile stesso.
A fronte di tali obblighi, il concessionario aveva diritto ad un corrispettivo consistente nella “remunerazione derivante dalla gestione e sfruttamento economico dell'immobile e delle opere realizzate” (cfr. sentenza pag. 16).
Tanto premesso, con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado il aveva Pt_1
avanzato una richiesta di risoluzione del contratto in relazione ai seguenti inadempimenti della concessionaria:
- omesso versamento in favore del i canoni di concessione previsti nel Pt_1
contratto dal 11.7.2025 in poi (versando il solo importo di euro 36.000,00 per il periodo decorrente a far tempo dall'11.7.2014 sino al 10.7.2015, come emerge dal doc. n. 30 allegato alla produzione di parte attrice), malgrado le numerose e documentate richieste da parte dell'Ente locale (cfr. doc. n. 26 allegato alla produzione di parte attrice e non specificatamente contestato dalla società convenuta);

7 - omesso pagamento gli oneri di monetizzazione dei parcheggi per l'insediamento delle attività di somministrazione di alimenti e bevande;

- omessa consegna della polizza fideiussoria a garanzia degli obblighi contrattuali assunti. non aveva contestato l'inadempimento del pagamento dei canoni di Parte_2
concessione, protrattosi per anni, ma si era limitata ad eccepire (senza fornire alcuna prova, come affermato dal primo giudice e non oggetto di censure in appello), che il avrebbe omesso di realizzare gli interventi di manutenzione, gestione e Pt_1 valorizzazione dell'area urbanistica, interventi e spese che il citato art. 5 del contratto identificava espressamente come il corrispettivo annuale dei canoni posti a carico del concessionario.
Di conseguenza, il Giudice di prime cure aveva ritenuto provato l'inadempimento di dell'obbligo di pagamento dei canoni e di tutte le obbligazioni collegate Parte_2
ed aveva ritenuto tale inadempimento connotato di gravità, accogliendo la domanda di risoluzione.
La statuizione sulla gravità dell'inadempimento e sulla conseguente risoluzione del contratto non è stata oggetto di impugnazione e, pertanto, deve ritenersi ormai coperta dal giudicato.
L'appellante ha invece censurato in appello la ricostruzione effettuata in prime cure dell'effetto risolutivo, in quanto il Giudice ha affermato: “nella vicenda che ci vede impegnati, pur venendo in rilievo un'ipotesi di contratto ad esecuzione periodica o frazionata, tenuto conto che il sinallagma contrattuale non prevedeva l'esecuzione del rapporto attraverso coppie di prestazioni da realizzare contestualmente nel tempo ed essendo, peraltro, pacifico che la società convenuta era stata immessa anticipatamente nel possesso del bene da gestire, al venir meno del relativo titolo non può che conseguire – in siffatta ipotesi – che la risoluzione esplichi il suo normale effetto retroattivo inter partes.” (cfr. pag. 23 sentenza).
La ricostruzione del Giudice di primo grado non è condivisibile: dal regolamento contrattuale emerge che le parti avevano previsto che mediante il pagamento del canone in questione “il concessionario concorre al pagamento delle spese che il sostiene annualmente per la manutenzione ordinaria e straordinaria, per la Pt_1 gestione e per gli interventi di valorizzazione dell'area urbanistica all'interno della quale è localizzata la […] Il pagamento del canone deve avvenire entro Parte_2 il 30 giugno di ogni anno” (cfr. art. 5 del contratto).
8 In altri termini, il pagamento del canone annuale dovuto dal concessionario rappresentava la prestazione correlata alla controprestazione, anch'essa annuale, cui era tenuto il cioè gli interventi di manutenzione, gestione e Pt_1 valorizzazione dell'area in cui era ubicato l'immobile, non potendo escludere tale natura (e gli effetti conseguenti) il fatto che il sinallagma contrattuale fosse ben più ampio e con la prospettiva di durata trentennale prevista, anche a fronte della ritenuta (e ormai irrevocabile) gravità dell'inadempienza proprio relativa all'omesso pagamento dei canoni.
Si configurano dunque proprio quelle “coppie di prestazioni da realizzare contestualmente nel tempo” che il Giudice di prime cure ha ritenuto non rinvenibili nel caso in esame, pur avendo riconosciuto che veniva “in rilievo un'ipotesi di contratto ad esecuzione periodica o frazionata” (cfr. pag. 23 sentenza).
Di conseguenza, la fattispecie in esame rientra nell'ambito applicativo dell'art. 1458
c.c., secondo cui gli effetti retroattivi della risoluzione non operano, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, in relazione alle prestazioni già eseguite o già maturate.
Conseguentemente deve ritenersi errata anche l'ulteriore statuizione del Tribunale, secondo cui le “domande di condanna della società convenuta al pagamento degli importi dovuti a titolo di canoni scaduti e oneri di monetizzazione […] siano qualificabili alla stregua di azioni di esatto adempimento del contratto”. Sulla base di tale assunto il primo giudice aveva dichiarato inammissibile la domanda dell'odierno appellante volta ad ottenere il pagamento dei canoni, in quanto incompatibile con la domanda di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1453 c.c..
Tale ricostruzione non è condivisibile posto che, invece, proprio il mancato pagamento dei canoni costituisce l'inadempimento contestato e, per la sua gravità valutata in relazione all'intero sinallagma contrattuale, ha rappresentato il presupposto per l'accoglimento della domanda di risoluzione. Ciò assume una valenza del tutto analoga a quanto avviene nei contratti di locazione, considerato che in entrambi i casi si prevede il pagamento di un canone periodico a fronte della ricevuta diponibilità dell'immobile in godimento e, nel contratto atipico in esame, come concorso “al pagamento delle spese che il sostiene annualmente per Pt_1
la manutenzione ordinaria e straordinaria, per la gestione e per gli interventi di valorizzazione dell'area urbanistica” (cfr. art. 5 del contratto).
9 Al riguardo, la Cassazione afferma pacificamente che la domanda “diretta ad ottenere – oltre la risoluzione del contratto – anche la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni scaduti e da scadere, non può considerarsi […] né una domanda nuova […], né una domanda diretta ad ottenere l'adempimento dopo che era stata richiesta la risoluzione, vietata ai sensi del secondo comma dell'art. 1453
c.c., perché, nel caso in cui il locatore abbia proposto domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, l'ulteriore richiesta di pagamento dei canoni scaduti e da scadere non incorre nel divieto […] in quanto il locatore, richiedendo anche il pagamento dei canoni, non intende far rimanere in vita il rapporto fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma, al contrario, esige contemporaneamente alla risoluzione del contratto, il pagamento di quanto dovutogli dal conduttore come corrispettivo per il godimento dell'immobile”, ponendosi tale ulteriore richiesta, pertanto, come “un ampliamento quantitativo di quella originaria che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, determina soltanto una modificazione della medesima domanda originaria” (Cass. 18.8.2023 n. 24819; conf.
Cass. 25.5.1992 n. 6245).
Ribadita l'irrevocabilità della ritenuta gravità dell'inadempimento rispetto al sinallagma previsto, può accogliersi la domanda dell'appellante finalizzata ad ottenere la condanna della controparte al pagamento dei canoni rimasti insoluti e relativi al periodo dal 10.7.2015 (data dell'ultimo pagamento) alla data di proposizione della domanda giudiziale in primo grado, cioè il 7.6.2021, alla quale retroagisce l'effetto della risoluzione statuita nella sentenza di primo grado.
In ordine alla quantificazione dell'importo dovuto dall'appellata, va ricordato che il contratto prevedeva un canone annuale pari ad € 30.000,00 per i primi cinque anni di concessione, e un canone pari ad € 48.219,00 per ciascuno dei successivi cinque anni, in ogni caso al netto dell'IVA nella misura di legge.
Pertanto, considerato che il contratto è stato sottoscritto in data 11.7.2014, Pt_2
è tenuta a pagare al una cifra pari ad € 30.000,00 per ogni anno dal
[...] Pt_1
11.7.2015 al 11.7.2019, ed €. 48.219,00 per ogni anno (e frazioni di esso) dall'11.7.2019 all'11.6.2021, per un totale di € 192.328,50 (oltre IVA nella misura di legge).
Parte appellata va altresì condannata al pagamento degli interessi moratori dalle singole scadenze annuali e fino al saldo, nella misura prevista dal D. Lgs. n.
10 231/2002 (non essendo contestata – e non potendosi dubitare – la natura di transazione commerciale del rapporto contrattuale in esame).

3. Il secondo motivo di appello è fondato.
L'appellante lamenta l'assenza di motivazione a sostegno del rigetto della domanda volta ad ottenere la condanna di al pagamento dell'indennità da Parte_2 occupazione sine titulo dell'immobile oggetto del contratto dal momento della risoluzione fino alla data dell'effettivo rilascio, avvenuto in data 6.6.2024 (cfr. doc. 3 appellante).
In effetti, il Giudice di primo grado ha dichiarato inammissibile la domanda, omettendo di motivare in modo specifico sul punto.
Dall'esame del dispositivo, emerge che il Giudice ha statuito al punto c) che:
“dichiara inammissibile la domanda proposta dal , in persona del Parte_1 legale rappresentante p.t., di condanna della convenuta al pagamento dell'importo di euro 263.715,64 a titolo di canoni di concessione insoluti e scaduti a far tempo dal 10 luglio 2015 sino al 30 giugno 2021, oltre ai canoni di concessione che matureranno sino alla pronuncia di risoluzione del contratto, oltre alle indennità di occupazione che matureranno sino alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi moratori a norma del d.lgs. n. 231/2002 dal giorno della scadenza al saldo”.
Pertanto, può presumersi che il Giudice di primo grado abbia posto a fondamento dell'inammissibilità di tutte tali domande la medesima motivazione, sebbene espressamente riferita soltanto al rigetto della domanda di pagamento dei canoni insoluti, e quindi qualificandole tutte come un'azione di esatto adempimento, ritenuta preclusa ex art. 1453 c.. in ragione della previa domanda di risoluzione per inadempimento.
Inoltre, il Tribunale ha evidenziato che l'odierno appellante avrebbe potuto (e dovuto) proporre un'autonoma domanda di risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento della controparte, unitamente alla richiesta di risoluzione.
L'assunto del Tribunale non è condivisibile, posto che la domanda di pagamento delle indennità di occupazione sine titulo integra ex se una domanda di risarcimento del danno consistente nella perdita di disponibilità del bene da parte del proprietario
(cfr. ex multis Cass. 25.02.2009 n. 4484).
Nel caso di specie, peraltro, il era gravato dall'obbligo di continuare a Pt_1
garantire le opere di manutenzione e gestione di cui si è detto.
11 In relazione alla prova del danno, la Cassazione ha recentemente ribadito che il pregiudizio è inerente oltre che alle spese da sostenere anche all'impossibilità di disporre del bene e trarne l'utilità che esso può offrire (cfr. Cass.

7.10.2025 n.
26995). Richiamando la sentenza delle Sezioni Unite del 2022, la Suprema Corte ha chiarito che il proprietario ha l'onere di allegare il danno, ma non necessariamente di provarlo in modo esaustivo e documentale. La prova può essere fornita anche tramite presunzioni semplici: in altri termini, si presume che, se il proprietario non avesse subito l'occupazione, avrebbe potuto mettere a frutto l'immobile.
Nel caso di specie, l'appellante ha allegato il danno da occupazione sine titulo, evidenziando che quest'ultima decorre dalla risoluzione del contratto e dalla conseguente condanna al rilascio dell'immobile stabilita nella sentenza, i cui effetti retroagiscono alla data della domanda giudiziale, cioè il 7.6.2021, e si è protratta fino al 6.6.2024, data del rilascio.
Il danno risulta altresì provato per presunzioni, considerato il mancato rilascio dell'immobile ha determinato un pregiudizio per il consistente Pt_1 nell'impossibilità di reimpiegare l'immobile mediante indizione di una nuova gara pubblica, garantendo anche il soddisfacimento del pubblico interesse sotteso all'utilizzo della struttura.
In ordine alla quantificazione dell'indennità, questa può parametrarsi alla misura del canone pattuito in contratto in via analogica a quanto previsto dall'art. 1591 c.c..
È stato condivisibilmente affermato che, “in tema di mancata riconsegna di un'area demaniale, oggetto di concessione non rinnovata alla scadenza ovvero revocata, trova applicazione la disposizione di cui al citato 1591 c.c., essendo espressione di un principio riferibile a tutti i tipi di contratto con i quali viene concessa l'utilizzazione del bene dietro corrispettivo, allorché il concessionario continui ad utilizzare il bene oltre il termine finale del rapporto senza averne più il titolo” (Cass. 21.2.2011 n. 9977, che richiama Cass.

9.10.2000 n. 15301).
Inoltre, in relazione ai rapporti con la domanda di risoluzione, la Cassazione ha riconosciuto che “a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo
12 convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene” (Cass. 29.12.2023 n. 36494).
Infine, è stato chiarito che “sugli importi dovuti spettano gli interessi, a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione” (Cass.

4.7.2024 n. 18318).
Alla luce di quanto esposto, va condannata al pagamento in favore del Parte_2
di una somma pari al canone previsto nel periodo di occupazione sine titulo, Pt_1 cioè dal 7.6.2021 al 6.6.2024, pari a € 48.219,00 annuali, per un totale di €
144.657,00.
Parte appellata va altresì condannata al pagamento degli interessi moratori ex art. 1284 primo comma c.c. (trattandosi di una posta non più contrattuale, ma risarcitoria, cui non è applicabile il disposto di cui al quarto comma – cfr. Cass. 14.12.2022 n.
36595), dalle scadenze annuali previste al saldo.

4. Il terzo motivo di appello, con cui si censura il rigetto della domanda ex art. 2041
c.c. è assorbito, in considerazione dell'accoglimento delle prime due censure e della contumacia dell'appellata: infatti, l'appellante ha formulato tale motivo di gravame in via subordinata “per la denegata e non creduta ipotesi in cui, anche a seguito di eventuale appello principale o incidentale dal parte di dovesse essere Parte_2 accertata e dichiarata la invalidità e/o l'inefficacia del Contratto”.

4. Alla soccombenza segue l'obbligo di parte appellata al rimborso delle spese del presente grado di appello, spese che si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del D.M. 13.8.2022 n. 147, applicato lo scaglione corrispondente all'ammontare complessivo riconosciuto, in considerazione delle fasi effettivamente svolte, applicati gli importi medi, oltre agli esposti documentati.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Torino, Sezione Terza Civile, in parziale riforma della sentenza n. 99/2024 emessa inter partes dal Tribunale di
Cuneo in data 31.1.2024:
- condanna al pagamento in favore del Controparte_1 Parte_1 della somma pari ad € 192.328,50 oltre IVA e oltre interessi ex D.Lgs. n. 231/2002 dalle singole scadenze annuali fino al saldo;

- condanna al pagamento in favore del Controparte_1 Parte_1 della somma pari ad € 144.657,00, oltre interessi ex art. 1284 primo comma c.c. dalle singole scadenze annuali fino al saldo;

- conferma nel resto l'appellata sentenza;

13 - condanna al pagamento delle spese del presente grado del Controparte_1 giudizio che liquida in € 1.165,50 per esposti ed € 14.239,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella Camera di Consiglio del 12.11.2025 dalla Terza Sezione Civile della Corte d'Appello di Torino.
Il Presidente est. dr.ssa Rossana Zappasodi

Minuta redatta dal M.O.T. dott. Cristiano Siragusa
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