CORTE D'APPELLO DI SASSARI SEZIONE CIVILE RG. 28/2025 All'udienza del giorno 10.10.2025 i Magistrati: Dott. Maria Grixoni Presidente Dott. Cinzia Caleffi Consigliere rel. Dott. Cristina Fois Consigliere chiamata la causa promossa da:
(C.F. ) rappresentata e Parte_1 C.F._1 difesa dall'avv. GUARDAVACCARO FRANCESCO, presente in collegamento da remoto appellante contro
(C.F. e Controparte_1 C.F._2 [...] tati Controparte_2 C.F._3 dall'avv. MANNI GIUSEPPE, presente personalmente appellati

la Corte invita le parti a precisare le conclusioni;
i procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettivi atti;
i procuratori delle parti dichiarano di rinunciare a comparire per la lettura della sentenza. Dato atto di quanto sopra la Corte si ritira in camera di consiglio.
Il Presidente
Dott.ssa Maria Grixoni

Conclusa la successiva camera di consiglio, la Corte pronuncia la seguente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.:

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Corte d'appello di Cagliari Sezione distaccata di Sassari composta dai Magistrati: Dott. Maria Grixoni Presidente Dott. Cinzia Caleffi Consigliere rel. Dott. Cristina Fois Consigliere ha pronunziato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente SENTENZA nella causa di secondo grado iscritta al n. 28/2025 RG promossa da: (C.F. ) domiciliata Parte_1 C.F._1 elettivamente presso lo studio dell'avv. GUARDAVACCARO FRANCESCO che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti appellante contro (C.F. e Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F. domiciliati Controparte_2 C.F._3 ell'avv. M appresenta e difende in forza di procura in atti appellati Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
e convenivano in giudizio Controparte_1 Controparte_2
Sa e, premesso di essere Parte_1 comproprietari di un appartamento sito in Alghero nella via Calabria n. 13, sottostante a quello di proprietà della convenuta dal quale erano pervenute infiltrazioni di acqua, chiedevano la condanna della alla eliminazione Pt_1 delle cause delle infiltrazioni nonché al risarcimento di ni patiti. Gli attori allegavano a sostegno della domanda che:
- nel mese di ottobre dell'anno 2019 si erano manifestate all'interno Parte dell'appartamento di loro proprietà, adibito a ampie chiazze di umidità sui muri e sul soffitto del bagno, con distacco dell' aco, a causa delle infiltrazioni di acqua provenienti dal piano superiore di proprietà della convenuta;

- nonostante le richieste di intervento rivolte alla quest'ultima non si era Pt_1 attivata per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni, le quali erano peggiorate, tanto da rendere necessario l'intervento in data 3.12.2019 dei Vigili del Fuoco della Compagnia di Alghero, all'esito del quale erano stati accertati all'interno del bagno “evidenti segni di una perdita idrica proveniente dal piano superiore”;
- in data 19.12.2019 i Vigili del Fuoco erano intervenuti nuovamente provvedendo ad interdire l'uso del bagno, a causa del collasso di una parte delle tavelle del solaio;

- era stato introdotto un procedimento per Accertamento Tecnico Preventivo, in esito al quale il c.t.u. incaricato aveva accertato che la causa delle infiltrazioni doveva essere ricondotta ad una perdita idrica proveniente dal bagno di proprietà della al momento delle indagini peritali completamente Pt_1 ripristinata;

- a causa dell'impossibilità di utilizzare il bagno interessato dalle infiltrazioni, gli attori avevano ricevuto alcune disdette e avevano dovuto affittare l'appartamento, già prenotato da diversi mesi prima, ad un prezzo inferiore, posto che l'immobile risultava dotato di un solo bagno e non due come pubblicizzato sul proprio sito internet. Per tali ragioni gli attori chiedevano di “dichiarare unica Parte_1 responsabile delle infiltrazioni descritte in narrativ ararla tenuta e condannarla alla eliminazione delle cause degli inconvenienti lamentati ed al risarcimento dei danni patrimoniali subiti dagli attori, …”. Si costituiva in giudizio concludendo per il rigetto della Parte_1 domanda perché infonda ticolare, che il consulente tecnico nominato nel procedimento per a.t.p. aveva erroneamente attribuito l'origine dei danni alla presenza di una infiltrazione di acqua proveniente dal proprio appartamento mentre gli stessi dovevano essere ricondotti alla vetustà degli impianti di proprietà degli attori, aggravata dalla presenza degli agenti salini provenienti dal mare e dai vapori acquei derivanti dall'uso eccessivo del servizio igienico costruito per servire una civile abitazione e non un B&B. Il Tribunale di Sassari, istruita la causa documentalmente e mediante consulenza tecnica d'ufficio, con sentenza n. 1243/2024, pubblicata il 2.12.2024, accoglieva la domanda di parte attrice e condannava a corrispondere Parte_1
a titolo di risarcimento del danno la somma di euro 3.519,10 nonché la somma di euro 2.518,00 a titolo di mancato guadagno, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo, regolando le spese di lite, di c.t.u. e a.t.p. secondo soccombenza. Il primo giudice, ricostruita la vicenda in fatto e richiamati gli esiti della consulenza tecnica, accoglieva la domanda di risarcimento del danno, ritenendo raggiunta la prova della responsabilità diretta della convenuta in ordine ai danni patiti dagli attori perché riconducibili alle infiltrazioni di acqua provenienti dall'impianto idrico soprastante di proprietà della come confermato Pt_1 anche dalle relazioni dei vigili del fuoco intervenuti più volte sul posto. In ordine al quantum debeatur, il tribunale quantificava i costi necessari a ripristinare l'immobile di proprietà degli attori in euro 3.519,10, già rivalutati, alla luce del computo metrico estimativo allegato alla c.t.u. redatto sulla base del prezziario della Regione Sardegna. Quanto, invece, agli importi domandati dagli attori a titolo di mancato guadagno, il primo giudice li quantificava in euro 2.518,00, posto che la convenuta non contestava specificamente le somme domandate e dalla documentazione allegata risultava che “effettivamente alcuni ospiti hanno(avevano) confermato la prenotazione dell'appartamento nonostante l'inutilizzabilità di uno dei bagni, usufruendo di uno sconto del 10 % sull'importo pattuito mentre altri hanno(avevano) disdetto la prenotazione ritenendo imprescindibile la possibilità di avere a disposizione due bagni”.
ha proposto appello lamentando sostanzialmente, con un Parte_1
o di gravame, l'errata interpretazione delle risultanze istruttorie, insistendo per l'ammissione delle prove dedotte in primo grado. Si sono costituiti e resistendo Controparte_1 Controparte_2 all'appello di cui hanno chiesto il rigetto perché infondato. La causa, istruita documentalmente, è stata decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. L'odierna appellante ha sostanzialmente lamentato l'errata interpretazione delle risultanze istruttorie, ribadendo quanto già eccepito in primo grado e cioè che il primo giudice, sulla base delle risultanze istruttorie, avrebbe dovuto accertare che il collasso di una parte del solaio del bagno e le tracce di umidità presenti nell'appartamento degli appellati dovevano essere ricondotti in via esclusiva alla vetustà degli impianti di proprietà degli stessi, aggravata dalla presenza degli agenti salini provenienti dal mare posto nelle immediate vicinanze dell'immobile e, soprattutto, dai vapori acquei derivanti dall'uso eccessivo del servizio igienico non adatto a servire un B&B. La ha eccepito, inoltre, che il consulente tecnico incaricato, peraltro lo Pt_1 stesso dell'atp, pur avendo certificato l'assenza di perdite idriche provenienti dal proprio appartamento, aveva comunque ricondotto i danni lamenti alla presenza di una presunta perdita idrica sulla base di mere supposizioni e di dubbie risultanze dei rapporti redatti dai vigili del fuoco intervenuti sul posto. Sul quantum debeatur, l'appellante ha manifestato “seri dubbi circa la legittimità della trasformazione in struttura ricettiva dell'appartamento e gli stessi CP_1 documenti prodotti dai sig.ri conferma del danno subito dalla loro attività CP_1 commerciale erano semplici scritture private di terzi che avrebbero comportato la necessità di una conferma in sede testimoniale” (vedi atto di appello). Le censure sono infondate. Dall'esame della documentazione e dalle allegazioni delle parti risulta incontestato che:
- il bagno di proprietà della ubicato al piano superiore rispetto Pt_1 all'appartamento degli appell sto in corrispondenza delle lamentate infiltrazioni verificatesi all'interno dell'immobile di proprietà dei CP_1
- nel bagno di proprietà dei si è verificato il distacco di alcu atte in CP_1 laterizio (c.d. sfondellamento del solaio) nonché di una parte dell'intonaco (cfr. foto - all. B/doc. 1 atto di citazione);
- contestualmente alle lamentate infiltrazioni, il bagno della è stato Pt_1 interessato da interventi di ripristino quali: rimozione della v agno e del water, messa a nudo della colonna di scarico fognaria e delle tubazioni idriche dell'impianto (cfr. c.t.u. pag. 4 e foto di cui agli allegati nn. 5 e 6). In tale contesto fattuale, il consulente incaricato, ispezionati gli ambienti ed eseguite le prove con i coloranti, affermava che al momento del sopralluogo non erano presenti infiltrazioni provenienti dal bagno della solo perchè la Pt_1 stessa aveva provveduto ad eliminare la causa delle stesse, comunque facilmente riscontrabili (“le infiltrazioni sono cessate perché sono state eliminate, questo si può affermare in quanto sono ancora ben visibili le operazioni di demolizione e ripristino dell'impianto idrico e fognario eseguite nel bagno di parte convenuta. Le infiltrazioni lamentate ci sono state e sono ben visibili nel ferro di armatura dei travetti del solaio tra i due appartamenti, che allo stato attuale si trova in pessime condizioni (corroso) dovute all'infiltrazione d'acqua proveniente dall'impianto idrico soprastante. Per quanto riguarda il crollo di una parte dell'intradosso del solaio, avvenuta nel bagno e nella camera studio del ricorrente, è da attribuire in parte al distacco del travetto in laterizio dal ferro
“corroso di armatura”, ma principalmente a causa delle sollecitazioni subite nelle opere di demolizione del pavimento, eseguite a mio parere con l'ausilio di martello pneumatico nel bagno, le vibrazioni nel solaio indebolito hanno causato il crollo. Si evidenzia come, per poter ricercare le tubazioni idriche si è scavato in profondità nel solaio senza le dovute precauzione che si dovevano assumere, si dovevano mettere in sicurezza le parti sottostanti con eventuali puntelli per tenere il solaio e con l'inutilizzo temporaneo dei vani sottostanti”: cfr. c.t.u. pag. 5). Tali conclusioni, contrariamente a quanto sostenuto da parte appellante, risultano fondate su di un analitico e approfondito esame dello stato dei luoghi e della documentazione allegata in atti, risultando, quindi, pretestuose e prive di fondamento le eccezioni formulate dalla in ordine alla regolarità Pt_1 Parte dell'attività di svolta dagli appellati, pera utto irrilevanti rispetto alla materia del contendere e smentite dalle prove documentali in atti (cfr. documenti allegati alla memoria in data 19.7.2021: abilitazione della Polizia di Stato;
comunicazione di locazione transitoria trasmessa al Comune di Alghero;
richiesta credenziali trasmessa all'ufficio S.E.C.A.L. S.p.a. ai fini del pagamento dell'imposta di soggiorno). Inoltre, quanto sostenuto nella relazione tecnica ha trovato integrale riscontro anche nelle relazioni di servizio redatte dai vigili del fuoco intervenuti più volte sul posto e richiamate anche dal primo giudice (cfr. sentenza gravata pag. 6:
“Quanto acclarato dal Ctu risulta peraltro confermato dalle relazioni dei Vigili del Fuoco intervenuti: in data 03.12.19 allorquando hanno accertato che “al piano terra, nel bagno erano evidenti segni di una perdita idrica proveniente dal piano superiore”; in data 12.12.19 allorquando hanno accertato che “che dal solaio del bagno e dal solaio della camera da letto si erano staccate grosse porzioni di tavelle a causa di una infiltrazione idrica dal piano superiore, abitato dalla signora
” ….. “per entrare all'interno dell'abitazione della signora Persona_1 bbiamo richiesto l'intervento di una pattuglia dei carabinieri. Per quanto Pt_1
provvedeva ad interdire il bagno del signor ( a causa del crollo CP_1 delle tavelle del solaio) ed anche del bagno della signora in quanto si è Pt_1 formato un dislivello a carico del pavimento”: in data allorquando hanno accertato che “il solaio del bagno della signora già CP_2 parzialmente crollato ed interdetto da precedente intervento F.F., risultava gocciolante e sul pavimento vi era una pozza d'acqua” dando atto quanto al bagno dell'appartamento che lo stesso era “...parzialmente Pt_1 smantellato, con tubi di mandata e di scarico a vista e, in un primo momento senza alcuna traccia di umidità, dopo un'attenta verifica si riscontrava una piccola perdita da un tubo del rubinetto della doccia chiuso con un tappo cieco che perdeva e, sotto il piatto doccia, vi era una pozza d'acqua, scoprendo così la causa del gocciolamento nel solaio sottostante. Si provvedeva con l'ausilio di due chiavi a pappagallo a stringere il raccordo che teneva il tappo del tubo che perdeva eliminando così la perdita”). Pertanto, risultano del tutto condivisibili le conclusioni a cui giungeva il tribunale sul fatto che la causa delle infiltrazioni era “riconducibile all'appartamento della convenuta ed agli interventi da questa effettuati” e non alla vetustà degli impianti o ad agenti atmosferici esterni. Devono essere confermati anche gli importi liquidati dal primo giudice a titolo di risarcimento del danno e quelli riconosciuti a titolo di lucro cessante, non avendo l'appellante censurato in maniera specifica le somme indicate dal c.t.u. nel computo metrico per il ripristino dello stato dei luoghi né, tanto meno, le somme riconosciute dal primo giudice in conseguenza della perdita economica patita dagli appellati per aver concesso in locazione il proprio immobile ad un importo scontato e per un periodo inferiore, comprovati documentalmente dalle mail di prenotazione inviate al (cfr. corrispondenza sul sito Airbnb - all. Parte_3
L - atto di citazione). Per tali ragioni, l'appello va rigettato. Le spese processuali del presente giudizio seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri di cui al DM 147/2022, sulla base dello scaglione di valore della causa, valori minimi per la non complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate.


PER QUESTI MOTIVI

LA CORTE definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: - rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
1243/2024, pubblicata il 2.12.2024, del Tribunale di Sassari;

- condanna parte appellante alla rifusione delle spese processuali in favore degli appellati e che liquida in Controparte_1 CP_2 CP_2 complessivi euro 2.906,00, oltre 15% spese generali ed accessori di legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002, se dovuto il contributo unificato. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale. Sassari, 10.10.2025
Il Presidente
Dott. Maria Grixoni
Il Consigliere est.
Dott. Cinzia Caleffi