REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
-II Sez. Civile- Composto dai Sigg. Magistrati:
-dott. Giampiero M. FIORE Presidente rel.
-dott. Anna Maria ROSSI Consigliere
-dott. Bianca Maria GAUDIOSO Consigliere ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di APPELLO in materia di LOCAZIONI iscritta a ruolo al n. 657/23 R.G., trattenuta in decisione all'udienza del 28/6/25 e promossa
DA
e Parte_1 Parte_2 Parte_3 rappresentati e difesi dall'Avv. Gianluca Paparella, del foro di Ferrara, con studio in Ferrara (Fe), Via A. Frizzi, 19. Appellante
CONTRO
elettivamente domiciliato in Comacchio (FE) Controparte_1
– Via Cavour n.35 - presso e nello Studio dell'Avv. Maura Tomasi dalla quale è rappresentata e difesa. Appellata

con sede in Bologna, in Controparte_2 persona del suo procuratore speciale p.t., difesa e rappresentata dall'avv. Carlo Alberto Costantino ed elettivamente domiciliata nel suo studio di Ferrara, via Bologna 58/b. Appellata ed appellante incidentale
avverso la sentenza n. 76/23 emessa dal Tribunale di Ferrara in data 20/3/23.
Conclusioni delle parti: per l' appellante, la riforma dell'impugnata sentenza, con vittoria di spese ed onorari. Per l'appellato, il rigetto dell'appello, con vittoria di spese ed onorari.
Motivi
-In primo grado, proponeva nei confronti di Controparte_1 e ricorso ex art. 447 Parte_2 Parte_1 bis cpc, chiedendo la restituzione del deposito cauzionale di €1.800,00, trattenuto illegittimamente a seguito della risoluzione del contratto di affitto di un immobile adibito ad uso lavanderia stipulato in data 29/1/13 con gli originari proprietari e . Parte_1 Persona_1
-Venuto nel frattempo a mancare si Persona_1 costituivano la ed il figlio Parte_1 CP_3
[...] , contestando la domanda della ricorrente, chiedendo
[...] di contro in via riconvenzionale la condanna della CP_1
al pagamento della somma di € 2.849,80 a titolo di
[...] rimborso per le spese sostenute per le riparazioni eseguite a seguito dei danni arrecati all'immobile dalla ricorrente, nonché € 15.600,00 a titolo di risarcimento del mancato guadagno derivante dall'impossibilità di porre in locazione il bene. Chiedevano altresì l'integrazione del contraddittorio ex art. 102 cpc deducendo il litisconsorzio necessario della sorella la quale, costituitasi a seguito Parte_3 della chiamata, poteva ritualmente proporre la domanda riconvenzionale proposta dai primi convenuti, che non avevano tuttavia provveduto a chiedere al giudice lo spostamento dell'udienza ex art. 418 cpc.
-Con l'impugnata sentenza, il Tribunale accoglieva il ricorso ed accertava e dichiarava che la aveva CP_1 diritto alla restituzione della cauzione versata ai locatori il 29 gennaio 2013 e, per l'effetto, condannava i resistenti alla restituzione in favore della ricorrente della somma di
€1.800,00 oltre accessori come in dispositivo e spese di causa, posta a metà tra le parti l'imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto.
-Propongono appello , e Parte_1 Parte_2
. Parte_3
-1) Con il primo motivo censurano la asserita transazione con la la assicuratrice come da contratto- CP della conduttrice , ritenuta dal primo giudice a CP_1 tacitazione di ogni ulteriore ulteriore pretesa in merito ai danni causati dalla all'immobile locato, asserendo CP_1 che il testo della pretesa transazione andava di contro intepretato tenendo conto di altra punteggiatura, che avrebbe dato un altro senso più limitato al contenuto dell'accordo, assumendo la corresponsione della somma di
€4.000,00 a titolo di mero acconto, e criticando altresì la mancata verifica da parte del giudice in forza di quale mandato la soc. Infortunistica avesse concluso la Per_2 transazione con la . CP_4 Insistono, pertanto, gli appellanti che, in riforma della sentenza impugnata, venga riconosciuto che le somme pagate dalla alla sola non siano da CP Parte_1 considerarsi a tacitazione di ogni ulteriore pretesa, ma quale acconto della maggior somma dovuta a titolo di risarcimento per i danni arrecati all'immobile di cui è causa, respingendo così la richiesta di restituzione del deposito cauzionale formulata da parte ricorrente e così, conseguentemente, riconoscere il risarcimento del danno come quantificato dai convenuti.
-2) Con il secondo motivo si dolgono gli appellanti della mancata considerazione dei limiti al risarcimento previsti nella polizza stipulata dalla laddove erroneamente CP_1 il primo giudice ritiene che l'importo liquidato dall'assicurazione sia comprensivo “anche del danno
2 conseguente all'impossibilità di locare l'immobile, dal momento che l'apertura del sinistro e la sua definizione comprende tutti i danni che si lamentino o che si possano lamentare in merito a quel sinistro”. Secondo gli appellanti, in ogni caso la pretesa transazione non poteva coprire anche i danni volontari arrecati all'immobile, pacificamente esclusi dalla Polizza, oltre quelli c.d. “indiretti”, sicchè la rimaneva CP_1 obbligata personalmente ed in via esclusiva al risarcimento di questo tipo di danno.
-C) Con il terzo motivo, lamentano gli appellanti la errata applicazione dell' art. 1304 C.C., difettando, a loro dire, una qualunque manifestazione di volontà della di CP_1 volersi approfittare dell'intervenuta pretesa transazione.
-La si costituiva riportandosi integralmente Controparte_1 al contenuto decisorio della impugnata sentenza, chiedendone la conferma.
-Si costituiva chiedendo il rigetto della CP proposta impugnazione e spiegando appello incidentale condizionato sulla mancanza di prova della qualità di erede in capo a . Parte_3
-L'appello è infondato per le ragioni che seguono.
-A) L'intera architettura della presente impugnazione frana sul rilievo della radicale destituzione di fondamento del primo ed essenziale motivo della pretesa erroneità dell'interpretazione come transazione “tombale del contenuto dell'atto intercorso tra la che aveva CP_5 dichiarato di aver ricevuto apposito mandato dagli originari locatori ed il defunto marito Parte_1 Per_1
e la compagnia
[...] Controparte_2 assicuratrice della conduttrice per i danni CP_1 all'immobile oggetto di locazione. E' a dir poco singolare il tenore dell'argomentazione della difesa degli appellanti, secondo cui la “mancanza di punteggiatura all'interno del testo, porterebbe a diverse letture e considerazioni” -e sin qui ammissibile- proseguendo tuttavia con il rilevare che “inserendo una virgola subito dopo la parola “integrazione”, la missiva potrebbe essere facilmente interpretata intendendo che le parole trattazione e definizione siano riferite agli onorari di € 600,00”, e così “in questo modo, il termine
“definizione” si riferisce all'attività dell'infortunistica e non al risarcimento del sinistro”. E non basta, in quanto gli appellanti si lamentano, di conseguenza, che “nella lettura della comunicazione operata dal giudicante, così come emerge nella sentenza, lo stesso sembrerebbe aver, invece, inserito due virgole, una dopo la parola “integrazione” ed una seconda dopo “onorari”, considerando così la frase trattazione e definizione riferita all'accettazione di €2.700,00”.
3 Ora, dal momento che il primo giudice ha letto ed interpretato il testo della comunicazione molto semplicemente per come esso è, cioè un testo mancante di ogni punteggiatura, proprio dalla potenzialità delle
“diverse letture e considerazioni”, il giudicante ha scelto quella più plausibile e ragionevole, nonché più prossima alla “comune intenzione delle parti” (art. 1362 CC), basandosi sul testo per come è stato redatto. Se, dunque, non vi sono virgole nel testo della mail, non è dato comprendere perché mai l'interprete dovrebbe aggiungerle, a meno di postulare che il giudice possa spingere la sua attività ermeneutica sino al punto di compiere manipolazioni di atti processuali. Dunque, nel linguaggio dell'uomo comune della strada, laddove non sono necessarie forme sacramentali, l'espressione “(…) l'accettazione di € 2.700,00 omnia ad integrazione di cui € 600,00 di onorari per la trattazione e definizione del sinistro” non sembra possa significare altro che una transazione “tombale”, e non certamente una sola mera quietanza liberatoria in relazione alla ricezione di un semplice acconto. L'art. 1967 c.c. richiede la forma scritta soltanto “ad probationem”, ciò significando che le reciproche concessioni tra le parti, che caratterizzano l'accordo transattivo, non devono necessariamente essere esplicitate nel documento, ma possono emergere dal complesso dell'atto ed essere anche desunte da elementi esterni ad esso (Cass. 13389/07; Cass. 8917/16). Inoltre, contrariamente a quanto lamentato, non è affatto necessaria la sottoscrizione di un atto di transazione sottoscritto dagli aventi diritto, perché è evidente che in tal modo si verrebbe a richiedere la forma scritta ad substantiam e non, come previsto dalla legge, soltanto ad probationem. Ancora, la prova del contratto può anche essere fornita da un documento sottoscritto da una sola parte, ove risulti il consenso anche solo tacito, purchè univoco, dell'altra parte manifestato mediante attuazione integrale dei relativi patti (Cass. 23 gennaio 2018 n. 1627 cit.). Orbene, la lettera 25 febbraio 2019 (doc. 2 prodotto dalla difesa , costituisce proprio la fonte CP_6 dell'attuazione dell'intercorso accordo transattivo;
in tale missiva si legge infatti che il pagamento della somma di € 2.700,00 viene eseguito “facendo seguito agli accordi intercorsi”. Da ultimo, non può certamente valere la asserita ritenuta contraddizione tra la finalità transattiva, per un importo ritenuto dalle appellanti poco remunerativo di tutti i costi subiti dai danni arrecati dalla , e l'esposizione del CP_1 fine “di ottenere pieno ed integrale risarcimento dei danni materiali, oltre accessori” arrecati dalla conduzione, atteso che anche un accordo transattivo può rappresentare il punto di equilibrio concreto accettato dalle parti tra l'aspettativa ideale ed il realizzabile nella realtà.
4 Quanto poi alla circostanza che il fosse Persona_1 deceduto al momento dell'accordo, come risulta dalla già richiamata lettera dell'Infortunistica e dalla documentazione agli atti, risulta che la Parte_1 era usufruttuaria dell'immobile e quindi unica
[...] legittimata a fare valere i diritti derivanti dal suo godimento.
-B) Quanto precede consente anche di superare due ulteriori profili. Il primo, quello secondo cui in via astratta andrebbe effettuata la distinzione tra danni volontari ed involontari, solo osservando che i pretesi danni il cui ammontare è stato “ridotto” a circa 8.649,00 sono stati unilateralmente determinati dai senza che la CP_6 controparte avesse modo di interloquire sui tipi di danni e, soprattutto sulla reale quantificazione degli stessi, osservando altresì, per mero scrupolo, che -riferisce le perizie commissionate avevano quantificato il CP danno complessivo in misura inferiore addirittura all'importo incassato dagli appellanti prima della causa. Mentre, in ordine al lucro cessante, ad integrazione della contestata affermazione del primo giudice della
“omnicomprensività” della definizione transattiva, e dunque anche per l'impossibilità di locare immediatamente l'immobile, in ogni caso non vi è alcuna prova del nesso causale con il danno da mancata locazione, che comunque in ipotesi sarebbe limitato esclusivamente al tempo (35-40 giorni) necessario per le riparazioni, non essendo stata poi fornita neanche prova dell'esistenza di seri contatti o trattative o impegni con soggetti interessati a prendere subito in locazione i locali per gestire un'attività di lavanderia. La mail con cui l'infortunistica dà atto Per_2 dell'intervenuto accordo è del 5/3/2020, oltre un anno dopo la cessazione della locazione;
pertanto, anche in considerazione del fatto che i testimoni indotti dagli appellanti hanno riferito che i lavori di ripristino sono durati 35-40 giorni, è evidente che, in quel momento, anche il preteso danno da lucro cessante si era già potenzialmente verificato e costituiva oggetto dell'accordo. E ciò anche per superare l'argomentazione ulteriore degli appellanti che la non avrebbe avuto titolo per CP_7 definire danni diversi da quelli “materiali”, proprio perché, quand'anche in ipotesi si accedesse a tale interpretazione, la componente di danno “potenziale” rimane sfornito di prova.
-Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza.
-Contributo unificato come per legge.


P. Q. M.

la Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunziando, così decide:
5 A)rigetta l'appello proposto da Parte_1 e e per l'effetto, assorbito Parte_2 Parte_3 l'appello incidentale condizionato proposto da CP
, conferma l'impugnata sentenza;

[...] B)condanna gli appellanti in solido al pagamento delle spese del presente grado nei confronti degli appellati ed CP_1 che liquida in favore di ciascuno in CP complessivi €2.906,00, oltre accessori come per legge. C)Ricorrono i presupposti di cui all'art 13 comma 1 quater DPR n.115 del 2002 per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso in Bologna il 28/3/25.
IL PRESIDENTE rel. ed est.
(Giampiero M. Fiore)
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