R.G.N. 3314/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Laura Sara Tragni Presidente
Dott.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere relatore
Dott.ssa Maria Carla Rossi Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello
DA
C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_1 C.F._1
COLLE EGHEZZONE 1 LODI presso lo Studio ELl'Avv. CREMASCOLI MICHELE (C.F.
e ELl'Avv. ERCOLI RODOLFO ( che lo C.F._2 C.F._3 rappresentano e difendono giusta ELega in atti;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), in persona EL legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in VIA FONTANA 18 20122 MILANO presso lo Studio ELl'Avv. ROVEDA ANGELA ( C.F.: e ELl'Avv. C.F._4
DE BARTOLOMEIS FILIPPO ( che la rappresentano e difendono C.F._5 unitamente agli Avv.ti BISSI ALESSANDRA ( ) e SCORTA DIANA C.F._6
LILIANA ( ) VIA UGONI 16 20158 MILANO giusta ELega in atti;
C.F._7
APPELLATA
OGGETTO: contratto di locazione uso diverso.
CONCLUSIONI : PER L'APPELLANTE:
“Chiede all'Ecc.ma Corte d'Appello adita che, in accoglimento EL presente appello ed in riforma totale o parziale ELl'impugnata Sentenza n. 361/2024 (R.G. n. 23/2022), pronunciata mediante lettura EL dispositivo all'udienza EL 17.04.2024 dal Tribunale di OD, depositata e pagina 1 di 19 pubblicata in data 03.06.2024 e non notificata, alla luce di quanto esposto e ribadita ogni domanda, istanza, eccezione, deduzione, argomentazione difensiva e produzione contenuta in atti, da non intendersi per rinunciate, Voglia, contrariis reiectis, accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
In via pregiudiziale/preliminare: ai sensi e per gli effetti ELl'art. 351, cc. 2 e 3, c.p.c. sospendere con decreto inaudita altera parte l'efficacia esecutiva ELla Sentenza impugnata e comunque ELl'esecuzione intrapresa (R.G.E. Mob. n. 762/2024 - Tribunale di OD), ravvisandosi nel caso di specie giusti motivi d'urgenza nonché i presupposti di legge, fissando al contempo l'udienza ex art. 351, c. 3, c.p.c., ovvero, in via subordinata, comunque fissare l'udienza ex art. 351, c. 3, c.p.c. dinnanzi al Collegio per sospendere l'efficacia esecutiva ELla
Sentenza gravata e ELl'esecuzione intrapresa, prima ELla prima udienza di trattazione. In estremo subordine, sospendere l'efficacia esecutiva ELla Sentenza gravata e ELl'esecuzione intrapresa alla prima udienza di trattazione.
Nel merito, in via principale: previe le declaratorie tutte EL caso, confermare la pronuncia impugnata nella parte in cui: accerta il diritto di piena proprietà EL ricorrente Parte_1 ul fabbricato sito nel Comune di AN EL AR (LO), Cascina San TO,
[...] censito al catasto EL predetto Comune al foglio 8, part. 22, sub 703, cat. D/7”; dichiara che, ai sensi ELl'art. 1593 c.c., nella qualità di locatore ELl'immobile, ha Parte_1 esercitato il diritto di ritenere i beni elencati al punto 2 (pagine 7-9) ELla c.t.u. svolta in questo giudizio e, in conseguenza: 2.1.) ordina al custode giudiziario dott. Valla di immettere Parte_1 nella disponibilità dei beni sottoposti al sequestro;
2.2.) ordina a parte resistente di
[...] consegnare ogni ulteriore bene di cui sopra nella disponibilità di in modo Parte_1 tale che tutti i beni, a cura e spese EL resistente, risultino riconsegnati nel sito di AN EL
AR e idonei all'uso entro e non oltre il prossimo 30.11.2024. Confermare la Sentenza impugnata altresì ove respinge ogni altra domanda e/o eccezione avanzata dalla
[...]
Al contempo, accogliere il presente atto di appello per tutte le Controparte_2 motivazioni e argomentazioni esposte e riformare l'impugnata Sentenza nella parte in cui rigetta ogni diversa domanda e/o eccezione proposta dal IG. e, per l'effetto: Parte_1
- accertare la proprietà in capo all'appellante dei beni asportati e non asportati meglio descritti ed elencati in atti (doc. 22 bis ricorso o tabella a pagine 8, 9 e 10 ELla Sentenza), in parte anche oggetto di sequestro giudiziario disposto dal Tribunale di OD con ordinanza EL 11.11.2021
(R.G. n. 2655/2021), e parimenti su tutti gli impianti stabilmente infissi all'immobile produttivo e/o installazione connessa o incorporata con il fabbricato necessari per servire all'uso e alle esigenze produttive industriali a cui è destinato, quali pertinenze e/o accessori ovvero quali pagina 2 di 19 migliorie e/o addizioni EL fabbricato industriale predetto, già condotto in locazione da
[...] sino alla cessazione EL 31.12.2021 a seguito di regolare disdetta;
Controparte_3
- accertare e dichiarare l'inesistenza di diritti reali in favore ELla Controparte_4 sull'immobile de quo di proprietà ELl'appellante nonché sui beni oggetto di
[...] sequestro giudiziario disposto dal Tribunale di OD con ordinanza EL 11.11.2021 (R.G. n.
2655/2021) e su ogni pertinenza e/o accessorio ovvero su ogni miglioria e/o addizione EL fabbricato industriale e parimenti su tutti gli impianti stabilmente infissi all'immobile produttivo e/o installazione attaccata, connessa o incorporata con il fabbricato, necessari per servire all'uso e alle esigenze produttive a cui è destinato meglio descritti ed elencati in atti;

- in caso di riforma ELl'ordine di cui al punto 2.2.) ELla Sentenza impugnata (“ordina a parte resistente di consegnare ogni ulteriore bene di cui sopra nella disponibilità di Parte_1
in modo tale che tutti i beni, a cura e spese EL resistente, risultino riconsegnati nel
[...] sito di AN EL AR e idonei all'uso entro e non oltre il prossimo 30.11.2024”), condannare l'appellata al risarcimento per equivalente in denaro ossia alla corresponsione di una somma di denaro pari all'ammontare ELle spese di completo e integrale ripristino ELlo stato dei luoghi che si quantificano in Euro 550.000,00, oltre IVA e al rimborso ELle spese di conformità/certificazione, per il solo ripristino e/o riparazione con restituzione di tutti i beni asportati, ovvero in complessivi Euro 2.830.000,00, oltre IVA e al rimborso ELle spese di conformità/certificazione, nell'ipotesi in cui l'impiantistica debba essere ripristinata alle condizioni di esercizio mediante nuove componenti o attrezzatture, o di quella maggiore o minore somma che verrà determinata e quantificata nel corso EL Giudizio anche mediante opportuna nuova CT o in via equitativa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT in quanto trattasi di debito di valore dalla data EL dovuto sino al saldo;

- confermando la condanna ex art. 614 bis c.p.c. in capo all'appellata, rideterminare la somma di denaro mensile fissata in Euro 28.502,00, o diversa determinata di giustizia e comunque superiore ad Euro 136,00 al dì, per ogni violazione o inosservanza successiva da parte ELla stessa appellata ovvero per ogni mese di ritardo nell'esecuzione ELl'ordine di cui al punto
2.2.) ELla Sentenza impugnata (“ordina a parte resistente di consegnare ogni ulteriore bene di cui sopra nella disponibilità di in modo tale che tutti i beni, a cura e Parte_1 spese EL resistente, risultino riconsegnati nel sito di AN EL AR e idonei all'uso entro
e non oltre il prossimo 30.11.2024”);
- accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale ELl'appellata e, per l'effetto, condannare la al risarcimento in favore EL IG. Controparte_2 Pt_1
pagina 3 di 19 di tutti i danni patrimoniali (nelle sue componenti di danno emergente e lucro Pt_1 cessante) e non patrimoniali dallo stesso patiti in conseguenza EL grave inadempimento ed a causa ELla restituzione ELl'immobile non nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto;
ELl'avvenuta mutazione ELla destinazione economica EL fabbricato locato;
per tutte le modifiche e alterazioni sullo stesso fabbricato compiute senza il consenso ELl'appellante nonché per aver riconsegnato il bene gravemente danneggiato e in condizioni di inutilizzo e, di conseguenza, condannare l'appellata a corrispondere al IG. la somma di Parte_1
Euro 28.502,00 per ogni mese a partire dal 01.01.2022 e sino all'effettivo ripristino o a diverso termine ritenuto di giustizia, somma calcolata come da criterio precisato a pagg. 32-35 EL ricorso di primo grado (a cui ci si rimanda per brevità) ovvero nella diversa somma che verrà accertata in corso di giudizio, anche a seguito di eventuale espletanda nuova CT, o determinata secondo equità, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria secondo gli indici
ISTAT dalla data EL dovuto sino al saldo.
Sempre nel merito e in via principale riguardo le domande riconvenzionali di
[...]
accogliere il presente appello per tutte le motivazioni e Controparte_1 argomentazioni esposte in atti e, per l'effetto, in riforma ELl'impugnata Sentenza nella parte in cui ha accolto le domande riconvenzionali e/o le eccezioni avanzate dalla
[...]

Controparte_2
- accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o l'improponibilità ELle domande riconvenzionali tutte svolte da nonché di ogni altra domanda proposta dalla Controparte_1 resistente/appellata per le ragioni e i motivi di cui in atti;

- rigettare integralmente le domande riconvenzionali tutte nonché ogni altra domanda e/o eccezione proposta dalla resistente/appellata in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti indicati in atti.
Conseguentemente condannare l'appellata alla restituzione di tutti gli importi e/o cose eventualmente corrisposti dall'appellante in esecuzione ELla Sentenza impugnata, con gli interessi legali dalla data EL pagamento sino alla restituzione effettiva.
In via subordinata e salvo gravame: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento ELle conclusioni che precedono svolte in via principale riguardo le domande riconvenzionali di in riforma ELla Sentenza impugnata Controparte_1 nella parte in cui ha disatteso le domande e/o le eccezioni di parte ricorrente/appellante nonché ove ha accolto le domande riconvenzionali e/o le eccezioni di parte resistente/appellata
- riformare la Sentenza impugnata nella parte in cui liquida l'indennità nell'importo di Euro
601.684,79 e ove non subordina la corresponsione ELla stessa indennità alla previa
pagina 4 di 19 restituzione e ripristino EL fabbricato industriale ELl'appellante di cui al punto 2.2.) ELla
Sentenza impugnata e, per l'effetto: ridurre il valore ELl'indennizzo liquidato dal Tribunale ex art. 1593 c.c. ELla somma non inferiore ad Euro 144.600,00 (come meglio precisato in narrativa), escludendo dal computo il valore degli impianti ritenuti non asportabili già con precedente C.T.U. o quella diversa somma che sarà accertata in corso di causa anche mediante opportuna nuova C.T.U. e/o ritenuta di giustizia, calcolando lo stesso al tempo ELl'effettiva riconsegna e ripristino sul fabbricato industriale di parte appellante, nonché subordinando la corresponsione ELl'indennizzo rideterminato ad avvenuta riconsegna e ripristino;

- nel resto riformare la Sentenza impugnata nella parte in cui accoglie ogni altra domanda riconvenzionale e/o eccezione proposta dalla resistente/appellata per le ragioni e i motivi di cui in atti, dichiarandone l'inammissibilità e/o l'improponibilità nonché rigettando in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti indicati in atti, e, al contempo, confermare ove respinge ogni altra domanda riconvenzionale e/o eccezione avanzata dalla
[...]

Controparte_2
Conseguentemente condannare l'appellata alla restituzione di tutti gli importi eccedenti eventualmente corrisposti dall'appellante in esecuzione ELla Sentenza impugnata, con gli interessi legali dalla data EL pagamento sino alla restituzione effettiva.
In ogni caso:
- in riforma ELla Sentenza impugnata condannare parte appellata ai sensi ELl'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni per lite temeraria in favore ELl'appellante da liquidarsi d'ufficio in via equitativa per i motivi di cui in atti;

- anche in riforma ELla Sentenza impugnata con il favore dei compensi, competenze e spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, C.P.A. e I.V.A. e rimborso spese generali nella misura EL
15%, e refusione ELle spese sostenute per la fase di mediazione, oltre alle spese sostenute dal
IG. per i C.T.P., per la C.T.U. di entrambi i gradi, degli oneri relativi al Parte_1 sequestro giudiziario. In via istruttoria: si chiede l'ammissione ELle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte in parte motiva EL presente appello e nello specifico:
- si chiede di disporre l'acquisizione ELl'intero fascicolo relativo al procedimento cautelare ante causam R.G. n. 2655/2021 EL Tribunale di OD nonché EL fascicolo riunito relativo al procedimento cautelare ante causam R.G. n. 2667/2021 EL Tribunale di OD.
- se ritenuto utile e opportuno, disporre l'ispezione ex art. 258 e ss. c.p.c. dei seguenti luoghi: fabbricato industriale (caseificio) sito in AN EL AR (LO) e censito al N.C.E.U. di detto Comune al foglio 8, mappale 22, subalterno 703, piano T, categoria D/7, e fabbricato
pagina 5 di 19 industriale (caseificio) sito in Ospedaletto ODgiano (LO) e censito al N.C.E.U. di detto
Comune al foglio 8, mappale 419, piano T, categoria D/7.
- si chiede ammettersi la rinnovazione e/o l'integrazione ELla C.T.U. al fine di valutare:
l'entità e lo stato degli impianti/beni asportati e non asportati meglio descritti in atti (in parte siti a AN EL AR e in parte siti a Ospedaletto ODgiano) ed in parte anche oggetto di sequestro giudiziario da parte EL Tribunale di OD;
l'intero stato dei luoghi riferiti al fabbricato industriale sito in AN EL AR (LO) e censito al N.C.E.U. di detto Comune al foglio 8, mappale 22, subalterno 703, piano T, categoria D/7; l'entità e le cause dei danni tutti gravanti sullo stesso fabbricato nonché per quantificare i tempi e i costi per il ripristino EL fabbricato industriale e i danni tutti derivati al ricorrente a causa EL mancato godimento EL bene (determinandone l'ammontare mensile);
- ci si oppone fin da ora all'ammissione ELle prove orali dedotte da controparte e, nella denegata ipotesi di ammissione, si chiede di essere ammessi a prova contraria sui capitoli avversi con i propri testimoni o su capitoli formulati ad hoc volti a dimostrare fatti incompatibili con quelli che intende dimostrare controparte;

- si chiede di sentire a testi, sulle circostanze dedotte in atti precedute dalla locuzione “Vero che” e sui capitoli di seguito formulati:
1) Vero che il IG. è esclusivo proprietario EL fabbricato industriale sito Parte_1 in AN EL AR (LO), località Cascina San TO, e che lo stesso è adibito a caseificio;

2) Vero che il IG. produceva, in loco e nel predetto fabbricato, formaggi Parte_1 dapprima come impresa individuale e quindi in forma societaria come
[...] di cui è stato socio ed amministratore unico;
Controparte_5
3) Vero che il fabbricato di AN EL AR veniva a suo tempo adibito a caseificio mediante la costruzione in sede di attrezzature/impiantistica quali ad esempio affioratore, locale salamoia, cisterne, serbatoi, silos, vasche, caldaie doppio fondo, generatori di vapore, scambiatori termici, opere idrauliche, e altra strumentazione accessoria, come da contratto di comodato di cui al doc. 5 ter che mi si mostra;

4) Vero che nel gennaio 2010 il IG. concedeva in locazione, mediante Parte_1 contratto scritto, ad Industria Casearia RA S. TO S.r.l. (già
[...]
il caseificio già completo ELl'attrezzatura necessaria alla Controparte_5 produzione di formaggio;

pagina 6 di 19 5) Vero che già prima EL 2010 detto fabbricato veniva concesso in locazione alla Società resistente mediante contratto verbale e che già all'epoca l'attrezzatura produttiva di proprietà EL IG. di cui al doc. 5 ter che mi si mostra era presente in sito;
Parte_1
6) Vero che nel gennaio 2010 il caseificio era così composto: locale di ricevimento e stoccaggio EL latte con affioratore e strumentazione accessoria;
locale caseificio o camera di lavorazione EL latte con 32 caldaie doppifondi;
due laboratori a freddo e a caldo, locale produzione ricotta, locale salamoia (con impianto di salina dinamica), locale salatoio e asciugatura dotati di un impianto a nastri multipiano e impianto di climatizzazione;
locali celle frigorifere con burrificio e scrematrici e vagliatore;
locale spogliatoio per i dipendenti, deposito con n. 3 serbatoi EL semilavorato (panna e siero); centrale termica o locale caldaia con generatori di vapore a metano e carburante;
impianto di raffreddamento EL siero e acqua gelida come da foto e video sub doc. 2 bis e ter che mi si mostrano e da elenco doc. 22 bis che mi si mostra;
7)
Vero che detti impianti, infissi stabilmente al suolo e/o ai muri dei locali EL caseificio, erano già dotati di tutta la minuteria di collegamento quali raccordi idraulici, tubazioni, collegamenti elettrici, pompe e compressori stabilmente infissi ai muri e necessari al loro funzionamento;

8) Vero che il IG. è titolare EL marchio “ ” che mi Parte_1 Controparte_5 viene rammostrato sub doc. 7 ed era fornitore EL latte ELl'Industria Casearia RA San
TO S.r.l.;
9) Vero che una volta riottenuta la disponibilità EL proprio caseificio concesso in locazione il
IG. avrebbe cominciato a produrre in proprio o per conto terzi il Parte_1 formaggio di cui al suo marchio;

10) Vero che il ricorrente veniva informato ELle intenzioni ELla Industria Casearia RA
San TO S.r.l. di procedere, anche mediante interventi straordinari su parte ELle strutture in muratura (più precisamente rimozione EL tetto e demolizione parti murarie), ad asportare i macchinari e gli impianti collegati e inglobati siti all'interno EL caseificio in locazione a AN EL AR al fine di portarli presso un suo altro fabbricato di nuova realizzazione sito in Ospedaletto ODgiano (LO), Cascina ManELla;

11) Vero che in data 26.07.2021, il legale rappresentante ELla Società Industria Casearia
RA San TO S.r.l., IG. insieme al di lui figlio IG. Controparte_6 [...]
si recava presso la dimora EL fratello, IG. in Cascina San Per_1 Parte_1
TO per aggredirlo verbalmente e fisicamente con sputi e pugni al volto, rivendicando diritti sugli impianti presenti nel vicino caseificio;

12) Vero che il IG. non ha autorizzato gli interventi straordinari sul tetto Parte_1
e sulle opere murarie progettate da Industria Casearia RA San TO S.r.l.
pagina 7 di 19 resistendo altresì all'asportazione dei macchinari dalla stessa effettuata senza alcun avviso alla proprietà ed a più riprese a partire dal 27.07.2021 e sino a settembre 2021;
13) Vero che il IG. nel corso ELla locazione, non ha potuto avere accesso Parte_1 all'interno ELl'immobile locato per una completa ispezione e puntuale ricognizione ELlo stato di fatto/manutentivo in cui versava e per comprendere la reale e precisa entità degli impianti asportati e dei danni al caseificio;

14) Vero che solo parte dei beni asportati in AN EL AR da parte Industria Casearia
RA San TO veniva rinvenuto nel nuovo caseificio costituito da quest'ultima in
Ospedaletto ODgiano, Cascina ManELla;

15) Vero che solo con l'esecuzione EL provvedimento di sequestro e successivo verbale di riconsegna, il ricorrente ha avuto contezza di quanto asportato dal fabbricato di AN EL
AR e ELl'entità dei danni arrecati allo stabile;

16) Vero che al 30.12.2021 in sede di riconsegna ELl'immobile locato lo stesso si presentava in stato di degrado ed incuria (a titolo esemplificativo: non tinteggiato, presenza di muffa, ruggine, porte divelte, macchinari sdraiati, finestre rotte, tubazioni rotte, impianto elettrico rimosso e rotto, sporcizia e rifiuti anche speciali da smaltire) come da foto sub. verbale di riconsegna (doc. 22) che mi si mostrano;

17) Vero che al 22.11.2021 e quindi al 30.12.2021 il caseificio risultava mancante dei beni di cui al doc. 22 bis che mi si mostra e ELle foto e video sub doc. 2 bis e ter che mi si mostrano.
A testi si indicano i IGnori:
- , domiciliato in OD (LO), Viale Italia n. 108 – 26900, su tutti i capitoli;
Testimone_1
- , domiciliato in AN EL AR (LO), C.na San TO – 26818, su Testimone_2 tutti i capitoli di prova;

- , domiciliata in OD (LO), Via Piermarini n. 4/D – 26900, su tutti i Testimone_3 capitoli di prova;

- Dott. domiciliato in OD (LO), Via Colle Eghezzone n. 2 – 26900, sui capitoli Testimone_4
8-9;
- Dott. , domiciliato in OD (LO), Piazza Zaninelli n. 6 – 26900, sui Testimone_5 capitoli 8-9;
- , domiciliato in RA d'AD (LO), Via privata Ca Rossa n. 10 – 26811, Testimone_6 sul capitolo 11;
- , domiciliata in AL (LO), Via San Colombano n. 1 – 26815, sul Testimone_7 capitolo 11-12;
pagina 8 di 19 - Luogotenente - Comandante Stazione Carabinieri di RG Testimone_8
ODgiano, domiciliato presso la Stazione in RG ODgiano (LO), Via Provinciale –
26812, sui capitoli 10-11-12-13;
- Geom. , addetto Uff. tecnico EL Comune di AN EL AR, domiciliato Tes_9 in AN EL AR (LO), Via ELla Vittoria n. 1 – 26818 sui capitoli 10-12;
- Dott.ssa , addetta Uff. tecnico EL Comune di AN EL AR, Testimone_10 domiciliato in AN EL AR (LO), Via ELla Vittoria n. 1, sui capitoli 10-12;
- Avv. Guarnieri Diego, Sindaco e Responsabile Uff. tecnico EL Comune di AN EL
AR, domiciliato in AN EL AR (LO), Via ELla Vittoria n. 1, sui capitoli 10-12;
- Ing. , domiciliato in AN EL AR (LO), Via S.Leone n. 23, sui cap.10-12; Persona_2
- Geom. , domiciliato in AN EL AR (LO), Via S. Angelo n. 9/A, cap. 10-12; Per_3
, domiciliata in OD (LO), Via Piermarini n. 4/D, su tutti i capitoli di Testimone_11 prova;

- (detto , domiciliato in AN EL AR (LO), C.na San Tes_12 Pt_1
TO, sul capitolo 12;
- domiciliato in AN EL AR (LO), C.na San TO, sul capitolo 12; Tes_13
- domiciliato in AN EL AR (LO), C.na San TO, sul cap. 12; Testimone_14
- , domiciliato in OD (LO), Via Tobagi n. 10 – 26900, sul capitolo cap. 12; Testimone_15
- , domiciliato in Pieve AG (LO), Via Giovanni Paolo II – 26854, sul 12; Testimone_16
- domiciliato in SE AN (LO), Via Vallazza n. 65 – 26842, sul cap. 12; Testimone_17
- , domiciliato in OD EC (LO), Via Roma n. 27 – 26855 sul cap. 12; Testimone_18
- , domiciliato in AN (LO), Via Milano n. 44 – 26813, sul cap. 12; Testimone_19
- Dott. , c/o Studio Meli in Piacenza (PC), Via Nastrucci n. 23 – 29122, sui capitoli Tes_20
13-14-15-16-17;
- Dott.ssa , c/o Studio Meli in Piacenza (PC), Via Nastrucci n. 23 – 29122, Testimone_21 sui capitoli 13-14-15-16-17;
- Dott. Ing. domiciliato in OD (LO), via Marchesi 32 -26900, sui capitoli Testimone_22
14-15-16-17.
- in caso di ammissione, relativamente alle deduzioni ed ai capitoli di controparte nn. 1), 2),
3), 4), 5), 7), 8), 10), 11) ELla memoria difensiva di primo grado di controparte depositata il
23.04.2022 (pagg. 51, 52 e 53), si chiede di essere ammessi a prova contraria diretta con i testimoni IG.ri , , , , Testimone_11 Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3 come già indicati in atti e meglio identificati.
pagina 9 di 19 PER L'APPELLATA: “Voglia la Corte di Appello adìta così giudicare:
Nel merito, in via principale: rigettare l'appello proposto da e, Parte_1 per l'effetto, confermare integralmente la sentenza EL Tribunale di OD n. 361/2024, resa ex artt. 429 e 447 cod. proc. civ pronunciata all'udienza EL 17 aprile 2024 nella causa di primo grado iscritta nel registro generale degli affari contenziosi civili presa nel procedimento n. R.G n. 23/2022, per i motivi tutti dedotti in narrativa, respingendo ogni domanda, eccezione, istanza ex adverso proposta;
In via istruttoria: rigettare le istanze istruttorie formulate dal signor Parte_1 per i motivi dedotti in narrativa e, in particolare rigettare l'istanza di
[...] rinnovazione e/o integrazione ELla CT in quanto non se ne ravvisano i presupposti.
In caso di ammissione ELle prove orali, si chiede di essere ammessi a prova contraria.
In ogni caso: con vittoria di spese, compensi, rimborso forfettario spese generali
15% oltre IVA e CPA, per entrambi i gradi di giudizio”.
FATTO E DIRITTO
Con sentenza n.361/24 il Tribunale di OD, in parziale accoglimento ELle domande principali formulate da nei confronti di Industria Parte_1
Casearia RA S. TO SR (Industria Casearia) e di quella riconvenzionale di quest'ultima, accertata la proprietà di Parte_1
ELl'immobile sito in AN EL AR (LO) e censito al N.C.E.U. di detto
Comune al foglio 8, mappale 22, subalterno 703, piano T, categoria D/7 oggetto EL contratto di locazione stipulato dalle parti il 4.1.2010 e cessato per intervenuta scadenza il 31.12.2021, ha dichiarato il diritto EL ricorrente a ritenere i beni elencati al punto 2 ELla espletata CT (qualificandoli come addizioni separabili)
e così ordinandone la restituzione al da parte EL custode giudiziario Pt_1
(nominato a seguito EL sequestro giudiziario disposto in data 11.11.2021, quanto ai beni oggetto EL provvedimento) e da parte ELl' (quanto ai Controparte_2
beni medio tempore dalla stessa asportati), fissando per l'esecuzione la data EL
30.11.2024 ed in Euro 136,00 la sanzione ex art.614 bis cpc per ogni giorno di ritardo da tale data: a fronte ELl'esercizio EL diritto di ritenzione ex art.1593 c.c. ha altresì condannato il al pagamento ELla relativa indennità liquidata Pt_1
pagina 10 di 19 di Euro 601.684,79 (oltre rivalutazione ed interessi), mentre – escluso che il conduttore potesse pretendere il pagamento di alcuna indennità per migliorie espressamente rinunciata in contratto - ha compensato la stessa ex art.1592, II co.
c.c. con i minori danni riconosciuti al locatore per deterioramento ELl'immobile.
Ha invece respinto tutte le altre domande risarcitorie svolte ELle parti.
Contro detta sentenza ha proposto tempestivo appello Pur Parte_1
non contestando la qualificazione EL contratto inter partes come locazione (ed escludendo quindi espressamente che si trattasse di affitto d'azienda), ha sostenuto tuttavia che il suo oggetto non fosse un mero immobile, bensì un bene produttivo, ed in particolare un caseificio nel quale era presente un nesso insolubile tra la struttura edile e gli impianti ivi installati: ciò avrebbe determinato la sua proprietà (anche) degli impianti e dei beni presenti nell'immobile in ragione di un vincolo di pertinenzialità, o comunque per accessione. Questi, ad ogni modo, non avrebbero costituito addizioni separabili, ma eventualmente migliorie o addizioni inseparabili, come evidenziato dai danni provocati dall'asportazione di alcuni di essi da parte di : anche ove Controparte_2
qualificabili come addizioni separabili, l'indennità ex art.1593 c.c. non avrebbe ancora potuto essere liquidata, non essendo avvenuto il completo rilascio a fronte ELl'asportazione di gran parte degli impianti ad opera EL conduttore. Ha contestato quindi le conclusioni raggiunte dal nominato CT (e fatte proprie dal
Tribunale) in ordine alla quantificazione ELl'indennità ex art.1593 c.c. nonché ai danni arrecati all'immobile da (negando che fosse ammissibile Controparte_2
una loro compensazione con le migliorie, stante la colpa grave EL conduttore), insistendo per il rinnovo ELla perizia. Ha altresì contestato il rigetto ELla sua domanda risarcitoria per danni da occupazione senza titolo, posto che la cosa non locata non poteva dirsi restituita fino alla eliminazione dei danni residuati e richiamando i principi espressi da Cass. SU nn.33645/22 e 33659/22. Da ultimo ha lamentato che fosse stato revocato il sequestro giudiziario e che la sanzione ex art.614 bis cpc fosse stata fissata in misura esigua e dunque inefficace, chiedendo pagina 11 di 19 che alla riforma ELla sentenza impugnata seguisse la condanna di CP_2
al pagamento ELle spese processuali di primo e secondo grado.
[...]
ha chiesto il rigetto ELl'appello. Controparte_2
Come anticipato, l'appellante non ha contestato la qualificazione EL contratto stipulato dalle parti il 4.1.2010 come locazione, escludendo espressamente che si tratti di affitto d'azienda (così alle pagg. 16-18 EL ricorso in appello): ha tuttavia insistito nel nesso di funzionalità/pertinenzialità fra l'immobile e gli impianti ivi installati, destinati all'unica attività di caseificio ivi esercitabile, nesso esistente fin da epoca precedente il 1969 (quando l'attività, già EL padre, era stata proseguita dal . Con il plurimo richiamo alla natura produttiva EL bene Pt_1
locato, indicato come entità complessa nella quale sarebbero inscindibili la componente edile e quella impiantistica, l'appellante non ha prospettato dunque che il contratto abbia avuto ad oggetto l'immobile con i beni strumentali ivi contenuti (tesi che EL resto si scontrerebbe inevitabilmente con il tenore letterale EL contratto, che contempla solo il “piano terra EL fabbricato situato nel Comune di AN EL AR (LO) Cascina San TO censito al N.C.E.U. F 8, mappale 22, sub… cat. D/7, in corso di variazione per la consistenza come da planimetria allegata per la parte colorata in giallo con facoltà di utilizzo ELle parti comuni”): si vorrebbe, invece, che lo stesso fabbricato locato, per la sua struttura, integrasse necessariamente al suo interno tutti gli impianti funzionali alla sua destinazione, e cioè l'esercizio ELl'attività casearia indicata in contratto come utilizzo esclusivo EL bene. Tale pattuita destinazione ELl'immobile locato non vale invece ai fini pretesi dall'appellante, così come non lo è il fatto che lo stesso sia accatastato alla categoria D7 (e cioè fra i “fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali traformazioni”): si tratta infatti solo di una destinazione specifica ed ineludibile ELl'immobile (al pari, ad esempio, di quanto si può dire per il caso di locazione di un immobile ad uso abitativo), la cui categoria catastale non implica affatto che l'attività debba essere ivi svolta attraverso attrezzature pagina 12 di 19 fisse (come tali necessariamente accorpate all'immobile), ciò corrispondendo invece alla diversa categoria D1. Certamente la conformazione dei locali è sempre stata predisposta per le lavorazioni casearie, ma questo non implica affatto che gli impianti ivi allocati per il loro svolgimento facciano parte integrante degli stessi: nessuna questione, EL resto, è stata fatta per gli impianti e le condutture fisse idriche, elettriche e di vapore, sulla quale non ha mai Controparte_2
rivendicato alcun diritto, posto che – come già evidenziato dal Tribunale e qui non più contestato – le pretese ELle parti in punto di proprietà sono limitate ai beni di cui al punto 2 ELla espletata CT (che riproduce la tabella allegata sub doc.22 bis al verbale di sequestro in data 22.11.21).
Va escluso, d'altronde, che la proprietà di questi beni in capo a Parte_1
derivi da un vincolo di pertinenzialità dei medesimi con l'immobile
[...]
verificatosi prima ELla locazione, essendo stato documentato (attraverso la produzione ELle relative fatture, analiticamente esaminate dal CT) come i medesimi siano stati acquistati in corso di locazione dalla : il Controparte_2
fatto che analoghi beni fossero già presenti (necessariamente, essendo altrimenti impossibile lo svolgimento ELl'attività casearia) e che quelli di cui si discute li abbiano solo sostituiti non implica che la loro proprietà sia passata in capo al
(che avrebbe avuto l'onere di eventualmente provvedervi quale Pt_1
locatore). In proposito è necessario EL resto precisare come gli acquisti siano avvenuti da parte ELla nella sua forma di allora SPA, allorché Controparte_2
ELla stessa era socio anche al quale – al momento ELla Parte_1
liquidazione ELla sua quota sociale nel 2012 – è stato riconosciuto altresì il controvalore dei nuovi impianti (docc. 14-15 ), a conferma CP_2
ELl'inesistenza di alcun diritto EL medesimo sui beni.
L'acquisto per accessione è stato ribadito in appello dal senza alcuna Pt_1
confutazione di quanto affermato al riguardo dal Tribunale, il quale ha richiamato la necessità ai fini ELl'applicabilità ELl'art.936 c.c. che l'autore ELle nuove pagina 13 di 19 opere sia un terzo (tale non potendo qualificarsi il conduttore): ciò rende il relativo motivo d'impugnazione inammissibile, prima ancora che infondato.
Nemmeno può essere accolto il motivo d'appello relativo alla qualificazione dei beni (di cui al punto 2 ELla CT) come addizioni separabili, piuttosto che come migliorie o addizioni inseparabili. Come già osservato dal Tribunale, il Codice
Civile non offre una definizione ELle migliorie e ELle addizioni, limitandosi a dettarne il diverso regime giuridico alla fine EL rapporto locatizio (art.1592 e
1593 c.c.), cosicché le due diverse fattispecie debbono essere ELineate alla luce EL lessico corrente e EL sistema giuridico nel suo complesso: la giurisprudenza
è così pervenuta ad individuare le migliorie in quelle modifiche alla cosa locata che aumentano il valore o la funzionalità ELl'immobile, senza aggiungere elementi nuovi, mentre le addizioni consistono in elementi nuovi che vengono aggiunti all'immobile, cosicché le prime migliorano l'esistente, le seconde apportano all'immobile ulteriori componenti. E' così stato precisato che “nella nozione di "miglioramenti" ai sensi ELl'art. 1592 cod. civ. rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi (Cass. n. 13070/04), con la conseguenza di non poter essere rimosse senza incidere sull'individualità stessa ELl'immobile cui accedono (e così da dar luogo solo al diritto EL conduttore ad un indennizzo). Le addizioni, caratterizzandosi invece proprio per una loro individualità rispetto all'immobile, possono di norma essere rimosse, salvo che la rimozione non apporti nocumento alla cosa locata. Al fine di indagare la natura degli interventi eseguiti da CP_2
è stata dunque espletata CT, che l'appellante chiede venga rinnovata
[...]
contestandone le conclusioni. Queste, al contrario, appaiono pienamente condivisibili, per essere il risultato di indagini diligenti ed approfondite, compiute nel pieno rispetto EL contraddittorio (con esauriente e motivata argomentazione rispetto alle osservazioni svolte dalle parti, ed in particolare dal sia nei Pt_1
pagina 14 di 19 termini di cui all'art.195 cpc sia in sede di chiarimenti resi a richiesta EL Giudice): in particolare il nominato CT dr. ha distinto analiticamente, fra i Persona_4
beni in contestazione, quelli non asportabili (e dunque per tutte le zone gli impianti elettrici fino alla presa EL quadro nonché le condutture inox e le opere idrauliche, la zangola ELla zona scrematrice perché ancorata al pavimento), essendo tutti gli altri elementi asportabili perché per la maggior parte installati in appoggio o comunque sganciabili dai loro attacchi o supporti. Irrilevante al riguardo è il fatto che la loro asportazione richieda interventi anche sull'immobile con necessità di ripristini, essendo questi di portata assai limitata e a carico EL conduttore quanto ai beni dallo stesso già rimossi e presso di lui sequestrati: tale giudizio, EL resto, resta confermato dal fatto che l'asportazione è avvenuta in circa dieci giorni, e non si è estesa agli ulteriori beni (rimasti sequestrati nell'immobile locato) solo per l'opposizione manifestata dal Pt_1
A fronte EL diritto ELl' di asportare tutti i beni e impianti di Controparte_2
cui al suddetto punto 2 ELla CT, la inequivoca manifestazione di volontà EL di ritenere i medesimi è dunque stata correttamente qualificata come Pt_1
esercizio ELla facoltà di cui all'art.1593, I co. c.c., cui consegue per il locatore da un lato l'acquisizione ELla proprietà ELle addizioni e dall'altro, contestualmente,
l'obbligo di pagamento ELl'indennità pari alla minor somma tra l'importo ELla spesa ed il valore ELle addizioni al tempo ELla riconsegna. L'appellante ha contestato innanzitutto che tale indennità potesse essere liquidata fintantoché tutti i beni non fossero rientrati nella sua disponibilità, in ciò individuando la
“riconsegna” di cui all'art.1593, I co. c.c.. E' evidente come la norma si riferisca all'ipotesi ordinaria in cui, terminata la locazione, il conduttore rilasci l'immobile con le addizioni ivi apportate e, senza soluzione di continuità, il locatore eserciti il diritto di ritenzione sulle stesse, e dunque identificando il “tempo nella riconsegna” nel rilascio ELl'immobile (qui avvenuto immediatamente alla scadenza EL contratto). Nel caso in esame, parte di dette addizioni, come già detto, sono state asportate da nell'estate EL 2021 e dunque Controparte_2
pagina 15 di 19 prima EL termine EL contratto: ciò, tuttavia, EL tutto legittimamente all'epoca in cui vi ha proceduto (non essendo ancora stato esercitato il diritto di ritenzione EL locatore), così come legittimamente i beni non sono ancora stati restituiti perché oggetto di sequestro giudiziario (richiesto ed ottenuto dal che ha in Pt_1
quell'occasione ragionevolmente consentito ad di utilizzarli Controparte_2
quale miglior metodo per la loro conservazione, con reciproca concessione da parte ELla di analogo utilizzo, acquistando le parti mancanti) e poi di CP_2
pignoramento presso di sé sulla base di titolo esecutivo costituito dalla medesima sentenza qui impugnata (portante la condanna a suo favore al pagamento ELl'indennità per addizioni). Ne discende che l'indennità ex art.1593 c.c. fosse da esigibile dal momento ELl'esercizio EL diritto di ritenzione Controparte_2
e a quella data correttamente liquidabile. La misura ELla stessa, stimata dal CT in Euro 601.684,89 dando compiutamente conto dei parametri utilizzati (cfr. pag.
15 CT), è stata solo genericamente contestata dall'appellante, il che rende superfluo ogni ulteriore accertamento peritale.
I deterioramenti arrecati dal conduttore all'immobile, quantificati dal CT in complessivi Euro 60.850,00 anche con riferimento agli interventi necessari per la ricollocazione ELle addizioni asportate, sono stati dal Tribunale compensati ex art.1592, II co. c.c. con la maggior somma dovuta al conduttore a titolo di indennità per le ulteriori opere costituenti migliorie o addizioni non separabili, il cui pagamento è stato contrattualmente rinunciato da . Tale Controparte_2
decisione è stata censurata dall'appellante, sostenendo innanzitutto che la compensazione sarebbe stata preclusa dalla sussistenza di una colpa grave EL conduttore nella produzione dei danni: al riguardo basti osservare che, a fronte di una locazione durata dodici anni, i danni veri e propri sono stati valutati nella limitata somma di Euro 3.250,00 per interventi quali sistemazione di due porte, sostituzione di vetri, sostituzione di alcune piastrelle, foro nella copertura lasciato da una canna fumaria asportata, mentre i restanti danni consistono nella spese necessaria per la pulizia dei locali e per la verifica degli impianti, laddove la colpa pagina 16 di 19 grave EL conduttore avrebbe richiesto un comportamento seriamente negligente e trascurato. Le contestazioni svolte in ordine al quantum (sia con riferimento al valore dei danneggiamenti che a quello ELle migliorie/addizioni non separabili) sono state debitamente confutate dal CT, raggiungendo conclusioni che non si ha motivo di ulteriormente verificare. ha censurato ancora il mancato riconoscimento a suo favore Parte_1
EL danno da occupazione senza titolo ELl'immobile dal 31.12.2021 (cessazione EL contratto di locazione) al rilascio ELlo stesso, per essere questo configurabile solo con la riconsegna di un bene in condizione di essere utilizzato secondo la sua destinazione. Con ciò l'appellante sembra richiamare il principio (desumibile dall'art.1590 c.c.) secondo cui “allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione ELle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia EL contratto e tenuto comunque conto ELle condizioni ELle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione EL bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti ELl'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento EL canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi ELl'immobile per l'uso convenuto” (Cass. n.39179/21).
Sennonché, nella fattispecie, il ha pacificamente ricevuto la riconsegna Pt_1
ELl'immobile, così da poter solo pretendere il risarcimento per i danni residuati nello stesso: come evidenziato dal CT, d'altronde, gli interventi necessari per la completa rimessione in pristino dei locali erano tali da richiedere circa 20 gg lavorativi, tempo che il locatore deve ragionevolmente preventivare come necessario, prima di poter utilizzare la cosa locata (direttamente o con cessione a terzi), anche solo per la piccola manutenzione.
Corretta, ed anzi doverosa, è poi la revoca EL sequestro giudiziario, disposta a fronte ELla definitiva attribuzione dei relativi diritti controversi.
pagina 17 di 19 Quanto alla misura ELla somma posta a carico di ex art.614 bis Controparte_2
cpc, essa appare perfettamente congrua, poiché parametrata addirittura sull'intero canone pattuito e che sarebbe stato dovuto ex art.1591 c.c. dal conduttore ove non avesse nemmeno restituito l'immobile (utilizzabile dal con le addizioni Pt_1
non asportate).
L'appello deve pertanto essere respinto, con condanna di al Parte_1
pagamento ELle spese EL grado, liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri medi di cui al DM n.147/22, tenuto conto EL valore ELla causa
(indeterminabile-complessità alta) e ELle questioni trattate.


PQM


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza EL Tribunale di OD n. 361/2024, pubblicata in data 3.6.2024, così provvede:

1.rigetta l'appello;

2.condanna l'appellante al pagamento in favore ELla parte appellata ELle spese EL presente grado EL giudizio, che liquida ai sensi EL D.M. 147/2022 in complessivi € 14.317,00 per compensi, di cui € 2.977,00 per la fase di studio ELla controversia, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 4.326,00 per la fase di trattazione ed € 5.103,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3.dà atto ELla sussistenza dei presupposti per il versamento da parte ELl'appellante ELl'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex
D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n.
228/2012.
Così deciso in Milano il 9.7.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Maura Barberis Dott.ssa Laura Sara Tragni
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