REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte di appello di L'Aquila
La Corte D'Appello di L'Aquila, in persona dei magistrati:
Silvia Rita Fabrizio Presidente Alberto Iachini Bellisarii Consigliere relatore
Federico Ria Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di grado d'appello avente n. 1052/2023, assunta in decisione il 12.2.2025 e vertente tra
Parte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa
[...] dall'Avv. Francesco Mastromauro con studio in Giulianova (TE) alla Piazza Roma n. 8, giusta procura rilasciata in calce all'atto di appello;
appellante e
elettivamente domiciliati in al Corso Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
Garibaldi n° 74, presso e nello studio del loro procuratore Avv. Laura Ciafardoni, che li rappresenta e difende, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello;
appellati avverso la Sentenza del Tribunale di Teramo n. 252/2023 pronunciata il 21/03/2023 nel giudizio avente R.G. n. 1003/2022.
CONCLUSIONI:
per parte appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, in accoglimento dei motivi proposti, contrariis reiectis:
-accertare e dichiarare che l'area della consistenza di mq 69 lordi circa, ubicata al piano terra del fabbricato sito in in via Annunziata n. 92, raffigurata nella planimetria Parte_1 depositata in Catasto in data 05.06.2014 protocollo TE 0070344 (cfr. doc. B/4- fasc. 1° grado appellante) ed allegata all'atto di compravendita Rep. n. 47.118 Racc. n. 18.877 del 29.11.2015 a rogito del Notaio sotto la lettera “E” ha natura condominiale e, quindi, destinata al Per_1 servizio delle attuali due unità immobiliari rispettivamente distinte al Catasto fabbricati del Comune di al foglio 17, particella 578 sub 3 e sub 4 e, quindi, al godimento di Parte_1 entrambi i condomini;

-per l'effetto, ordinare agli odierni convenuti di cessare l'uso esclusivo dell'area in parola al fine di consentire ad entrambi gli attuali condomini il pari utilizzo;
-ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Teramo di provvedere alle necessarie variazioni ipocatastali con esonero del Conservatore da ogni responsabilità; -con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio, oltre al rimborso forfettario per spese generali,
CAP ed IVA se dovuta”.
per parte appellata: conclusioni non precisate nel termine di legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 252/2023 il Tribunale di Teramo, così ebbe a decidere:

PQM

:
“Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Patrizia Carota, definitivamente pronunciando sulla domanda promossa da Parte_1
- in persona del legale rappresentante pro-tempore nei confronti di
[...]
, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa così Controparte_3 provvede:
-rigetta la domanda di parte attrice;

-condanna parte attrice alla refusione delle spese in favore dei convenuti che si liquidano e quantificano in € 3.000,00 oltre spese generali del 15%, oltre IVA e CPA come per legge”.
Questi i fatti e lo svolgimento del primo grado.
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 09.03.2022, l' di Parte_2 Parte_1 conveniva in giudizio e per sentire accogliere le seguenti CP_1 Controparte_2 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: - accertare e dichiarare che
l'area della consistenza di mq. 69 lordi circa, ubicata al piano terra del fabbricato sito in
in via Annunziata, 92, raffigurata nella planimetria depositata in Catasto in data 5 Parte_1 giugno 2014 protocollo TE 0070344 (cfr. doc. n.4) ed allegata all'atto di compravendita Rep.
47.118, Racc. n. 18.877 del 29/12/2015, a rogito del Notaio sotto la lettera “E” ha Per_1 natura condominiale e, quindi, destinata al servizio delle attuali due unità immobiliari rispettivamente distinte al catasto fabbricati del Comune di al foglio 17, particella Parte_1
578, sub 3 e sub 4 e quindi al godimento di entrambi i condomini;
- per l'effetto ordinare agli odierni convenuti di cessare l'uso esclusivo dell'area in parola al fine di consentire ad entrambi gli attuali condomini il pari utilizzo;
- ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di
Teramo di provvedere alla necessarie variazioni ipocatastali con esonero del Conservatore da ogni responsabilità; - con vittoria di spese, e compensi oltre al rimborso forfettario per spese generali, Cpa ed Iva se dovuta”.
A sostegno della domanda l'attrice esponeva: - di essere proprietaria, per effetto di legato attribuitole dalla , dell'unità immobiliare, già adibita a propria sede operativa, Controparte_4 ubicata in Giulianova (TE) alla Via Annunziata n. 92, piano terra, distinta in Catasto Terreni del
Comune di al foglio 17, particella 578, sub. 3 (già sub. 1), con annessa area scoperta Parte_1 al piano terra del fabbricato della consistenza dichiarata di mq. 69;
pag. 2/8 - che tale area scoperta era di uso comune ai proprietari delle unità immobiliari insistenti sul fabbricato come evincibile dall'atto di donazione del 19/05/1975 effettuato dalla sig.ra in favore della sig.ra e dalla planimetria depositata dal geom. Persona_2 Controparte_4 presso l'Agenzia delle Entrate di Teramo in data 17/10/1995, per cui chiedeva la CP_5 relativa declaratoria.
Costituitisi i convenuti e , proprietari dell'unità immobiliare CP_1 Controparte_2 sovrastante quella dell'esponente, asserivano essere l'area scoperta in parola di loro uso esclusivo e ciò in forza di atto di compravendita del 29/12/2015 e dell'allegata planimetria redatta dal geom. ; rilevavano, altresì, che la defunta , nel 01.09.2004 CP_6 Controparte_4 aveva affittato per sei anni il locale commerciale posto al piano terra (foglio 17, part. 578 sub
3) all' . Oggetto della locazione, come specificato nel Parte_1 contratto di locazione commerciale sottoscritto tra la stessa e il Sig. nella sua Persona_3 qualità di Presidente p.t. dell' era solo un locale commerciale di mq. 88, Parte_1 escluse, dunque, altre aree circostanti il fabbricato.
Chiedevano quindi il rigetto di tutte le domande formulate dagli attori in quanto infondate in fatto e in diritto “e comunque integralmente sprovviste di prova”. Con vittoria di spese di lite.
Il Tribunale di Teramo, esaurita l'istruttoria, ritenuto che, tenuto conto della reale finalità perseguita delle parti, l'attrice avesse proposto domanda di mero accertamento della natura condominiale dell'area in contestazione e non azione possessoria e/o di rivendica della stessa, respingeva la domanda in quanto “l'unico accertamento eseguibile allo stato degli atti era la constatazione della sussistenza della sua piena proprietà in capo ai convenuti”. Riteneva rilevante in tal senso l'atto di acquisto da parte dei convenuti del 29/12/2015 e dell'allegata planimetria redatta dal geom. , dalla quale si evinceva la proprietà in CP_6 capo ai convenuti del terreno per cui è causa.
Avverso la sentenza ha proposto appello la , articolando due motivi Parte_1 che si andranno, di seguito ad esaminare.
Si sono costituiti i convenuti chiedendo il rigetto dell'appello perché infondato. Sulle conclusioni precisate dal solo appellante, la causa è stata riservata in decisione il 12.2.2025.
PRIMO MOTIVO DI APPELLO: 1) Errore in procedendo consistito nell'errata individuazione dell'azione giudiziale esperibile nel caso concreto. Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c.
Il Tribunale ha opinato quanto segue.
“Ciò posto, rilevato che in giudizio sono depositati atti dai quali si evincono, inconfutabilmente, proprietà e proprietari (compravendita del 29.12.2015 Rep. 47.118, Racc. n.18.877 del
29/12/2015, a rogito del Notaio , non può questo organo giudicante prescindere Per_1 dalla loro attuale forza di legge e di vincolo posto che la presente azione è volta, per come chiesto, ad un accertamento e non si evince , in tal senso, che siano state proposte dall'attore azioni possessorie e/o di rivendica della proprietà.”
pag. 3/8 Secondo parte appellante il Giudice avrebbe errato nel ritenere esperibile, nella fattispecie in esame, un'azione possessoria e/o petitoria in luogo di quella di mero accertamento come proposta dall'appellante così da dover respingere quest'ultima e non poter decidere sulle prime per non incorrere nel vizio di ultrapetizione. Essa assume che, stante la presunzione di condominialità (per la tipologia oltre che per tabulas) dell'area controversa, correttamente era stata esperita azione di accertamento della sua natura comune, non essendo necessaria né un'azione petitoria né un'azione possessoria.
Il motivo non ha rilievo in quanto il Tribunale ha respinto proprio la domanda di accertamento della pretesa comunione sull'area, peraltro riproposta in appello, né ha reputato esperibili altre azioni, essendosi solo limitato a constare che azioni possessorie o petitorie non erano state, in effetti, proposte.
SECONDO MOTIVO DI APPELLO: 2) Errore in giudicando. Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115, 116, c.p.c. in relazione agli artt. 2697 e 1117 c.c.
Il Tribunale, dopo aver rilevato che in base all'atto di compravendita del 29.12.2015 risultava chiaramente chi fossero i proprietari della pretesa area comune (ossia gli odierni appellati e già convenuti), ha, sia pur sommariamente, argomentato quanto appresso.
“In tal modo delineato il quadro teorico di riferimento, deve rilevarsi che, nel caso di specie, gli oneri incombenti all'attrice non sono stati assolti con la produzione allegata all'atto introduttivo e tutti gli assunti svolti sono rimasti allo stadio di mere e generiche asserzioni prive di qualsivoglia riscontro probatorio. E' di tutta evidenza che l'unico accertamento che si può eseguire allo stato degli atti è la constatazione della sussistenza della piena proprietà dei convenuti dell'area ubicata al piano terra del fabbricato sito in in via Annunziata, Parte_1
92, di cui all'atto di compravendita Rep. 47.118, Racc. n. 18.877 del 29/12/2015, a rogito del Notaio senza intaccare la legittimità dell'atto stesso che – a tutto voler concedere- Per_1 potrebbe essere posto in discussione , quanto meno sulla base di pareri di natura tecnica , non richiesti , però, in sede di istruzione probatoria o, comunque, forniti dalla parte che avanza la domanda. Non è, infine, dimostrata l'esistenza di alcun condominio né di aree comuni. Per quanto detto, pertanto, si deve concludere per il rigetto della domanda infondata in fatto e diritto.”
Contesta parte appellante detta motivazione col sostenere che Il Tribunale sia incorso in un errore evidente e grossolano, ciò in quanto la giurisprudenza di vertice ha affermato la natura condominiale di un bene, quale quello per cui è causa, che abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè che sia collegato strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, chiarendo, altresì, che spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova. Tale onere probatorio non sarebbe stato assolto dai convenuti, i quali non hanno fornito elementi giuridici idonei a mettere in discussione la natura condominiale dell'area di cui si controverte, come risultante dall'art. 1117 c.c. e dal titolo su cui l'appellante fondava la propria pretesa, ossia donazione del 19/05/1975 effettuata dalla sig.ra in Persona_2 favore della sig.ra e dalla planimetria depositata dal geom. presso Controparte_4 CP_5 Co l'Agenzia delle Entrate di Teramo in data 17/10/1995 (e dal successivo legato da parte della pag. 4/8 ad essa appellante), donazione dalla quale emergeva in maniera palese come “è CP_4 comune l'area su cui insiste il fabbricato, compresa quella annessa scoperta”. Ne doveva derivare come in nessun caso il titolo su cui le controparti fondavano il loro diritto di proprietà esclusiva sull'area contesa poteva avere effetti nei riguardi dell'appellante.
Il motivo è del tutto infondato per le seguenti ragioni.
Occorre preliminarmente rilevare come la domanda per cui è causa sia stata correttamente inquadrata come azione di mero accertamento della condominialità di un terreno. Secondo i costanti insegnamenti della Suprema Corte, per affermare la condominialità di un bene occorre gradatamente verificare dapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari
(cfr. Cass. Sez. Unite, 7/07/1993, n. 7449 e, più recentemente, Cass. Sez. 2, 8/09/2021, n. 24189), e poi che sussista un titolo contrario alla “presunzione” di condominialità, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. L'art. 1117 cod. civ., infatti, nel contemplare un elenco, non tassativo, di beni caratterizzati dalla loro attitudine oggettiva al godimento comune e dalla concreta destinazione dei medesimi al servizio comune (Cass., Sez. 2, 18/4/2023, n. 10269; Cass., Sez. 2, 23/08/2007, n.
17928), opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene, per le sue caratteristiche, sia suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (Cass., Sez. 2, 20/07/1999, n.
7764; Cass., Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143), in quanto detta una presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini che non può essere vinta con qualsiasi prova contraria, ma soltanto alla stregua delle “opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali” (Cass., Sez. 2, 6/7/2022, n. 21440).
Già detti principi, però, non paiono in alcun modo applicabili in quanto l'appellante si limita ad asserire che l'area, della consistenza di mq. 69 lordi circa, ubicata al piano terra del fabbricato sito in in via Annunziata, 92, raffigurata nella planimetria depositata in Catasto in Parte_1 data 5 giugno 2014 protocollo TE 0070344 (cfr. doc. n.4) ed allegata all'atto di compravendita Rep. 47.118, Racc. n. 18.877 del 29/12/2015, a rogito del Notaio sotto la lettera “E”, Per_1 ha natura condominiale e, quindi, è destinata al servizio delle attuali due unità immobiliari rispettivamente distinte al catasto fabbricati del Comune di al foglio 17, particella Parte_1
578, sub 3 e sub 4 , quindi al godimento di entrambi i condomini, senza argomentare nulla sulla oggettiva attitudine dell'area al godimento in comune tra essa e gli appellati.
Sul piano giuridico, la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti cod. civ., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto la cui trascrizione, comprensiva pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, anche delle parti comuni, ne consente l'opponibilità ai terzi dalla data dell'eseguita formalità (Cass., Sez. 2, 17/2/2020, n. 3852; Cass., Sez. 2, 9/12/1974, n. 4119).
In presenza di tale presunzione legale, il è, dunque, dispensato dalla prova del suo Parte_3 diritto, ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica, spettando invece al condòmino che rivendichi la proprietà esclusiva di uno dei beni di cui al suddetto elenco dare la prova delle sue asserzioni, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del , ma di alienazione compiuta Parte_3
pag. 5/8 dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene (Cass., Sez.
2, 17/2/2020, n. 3852; Cass., Sez. 2, 7/6/1988, n. 3862). Ciò comporta che è al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario e al conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali che occorre far riferimento al fine di verificare la possibilità di superare la previsione di cui all'art. 1117 cod. civ., con la conseguenza che non può considerarsi dirimente, a tali fini, il contenuto del contratto di compravendita di colui che abbia acquistato in epoca successiva al primo atto di acquisto dall'originario unico proprietario, a meno che questi non si sia riservato la proprietà di alcune porzioni immobiliari che sarebbero altrimenti cadute nella presunzione di condominialità. (cfr. Cass. ord. 30630/2024).
Nel caso che ne occupa nel primo atto di acquisto, ossia l'atto di donazione del 1975, dal quale parte appellante assume che risulterebbe la natura comune dell'area, risulta che PE CP
, l'originaria proprietaria, ebbe a donare alla ( e non come indicato
[...] Controparte_7 dall'appellante), sua figlia, porzione di fabbricato sito in via Turati 84 di al primo Parte_1 piano e censito in catasto al foglio 17, particella 578 sub 2; con la stessa donazione essa donò al figlio la porzione al piano terra censito in catasto al foglio 17, particella Parte_4
578 sub 1. In detto atto venne precisato che “è comune l'area su cui insiste il fabbricato, compresa quella annessa scoperta”. Il titolo, però, non faceva alcun riferimento all'area oggetto di causa, ossia quella della consistenza di mq. 69 lordi circa, ubicata al piano terra del fabbricato sito in in via Parte_1
Annunziata 92, raffigurata nella planimetria depositata in Catasto in data 5 giugno 2014 ed allegata all'atto di compravendita Rep. 47.118, Racc. n. 18.877 del 29/12/2015, a rogito del
Notaio e pretesamente destinata destinata al servizio delle due unità immobiliari Per_1 rispettivamente distinte al catasto fabbricati del Comune di al foglio 17, particella Parte_1
578, sub 3 e sub 4, ovvero quelle in capo ai contendenti. Il riferimento era ai sub 1 e 2 di cui ad immobile ubicato in via Turati 84, non ai sub 3 e 4 dell'immobile sito in via Annunziata 92, per cui l'atto di donazione non dimostra nulla, afferendo ad altri immobili. Quanto alla disposizione testamentaria con cui la legò all'odierna appellante l'immobile CP_7 di cui è oggi proprietaria, inoltre, essa fa riferimento a locale al piano terra di immobile sito in via Annunziata 92 e non menziona alcuna area ad esso esterna di cui assumere l'uso comune.
Questa la disposizione: “Lego il locale al piano terra in , Via Annunziata 92 all'attuale Parte_1 affittuaria . Parte_5
Non si tratta, quindi, in alcun modo e senza possibilità di equivoci della porzione al primo piano del fabbricato di via Turati donato alla nel 1975. Ne deriva che, allorquando gli odierni CP_7 appellati il 29 dicembre 2015 ebbero ad acquistare dagli eredi della Delsa i diritti di piena proprietà pari a 47/48 del medesimo immobile ( ossia quello sito in , via Parte_1
Annunziata e precisa mente: appartamento di civile abitazione sviluppantesi nei piano primo e secondo sottotetto, con, si badi bene, “annessa area ad uso esclusivo al piano terra”, della consistenza catastale di vani 6,5 (sei virgola cinque), confinante nel suo insieme con vano scala e, a mezzo distacchi con Via dell'Annunziata e strada privata, salvo altri o variati, censito nel catasto dei Fabbricati del Comune di al foglio 17, particella 578 subalterno 4), essi Parte_1 ebbero ad acquistare l'area scoperta, non inclusa nel legato in favore dell'appellante, che riguardava il solo piano terra dello stesso immobile e nemmeno menzionava accessori o pertinenze di sorta di cui far accertare la pretesa destinazione comune.
I piani primo e secondo erano pervenuti ai venditori , si legge nel rogito, in forza dei seguenti titoli: - ai signori , , , Parte_6 Parte_7 Parte_8 Pt_8
pag. 6/8 , , , , Pt_9 Parte_10 Parte_11 Parte_12 Parte_13 Pt_14
, , , e
[...] Parte_15 Parte_16 Parte_17 Parte_18 Parte_19
per i diritti pari ad 1/16 (un sedicesimo) ciascuno per successione in morte di Parte_20
che era nata a [...] il [...] e deceduta in data 29 novembre Controparte_7
2013, giusta testamento pubblicato con atto a mio rogito in data 7 febbraio 2014, Repertorio n. 43.578/16.332; ai signori e per i diritti pari ad 1/48 (un Parte_21 CP_8 quarantottesimo) ciascuno per successione le gittima in morte di che era Persona_4 nata a [...] il [...] e deceduta in data primo luglio 2014, giusta denuncia di successione registrata all'Agenzia delle Entrate di in data 7 agosto 2014 al n. 570 Parte_1 vol. 9990, trascritta a Teramo il 22 gennaio 2015 al n. 752.
Il testamento pubblicato il 7.2.2014 è lo stesso che contiene il legato, per cui il titolo, ai sensi dell'art. 1117 cc, non menzionava la proprietà comune dell'area scoperta tra soggetto legatario ed eredi, liberi questi ultimi di venderla, insieme ai piani sovrastanti quello terraneo, agli odierni appellati giusta successivo rogito del 2015, peraltro mai impugnato di nullità. La motivazione del Tribunale, quindi, anche se si limita a ritenere che ”l'unico accertamento che si può eseguire allo stato degli atti è la constatazione della sussistenza della piena proprietà dei convenuti dell'area ubicata al piano terra del fabbricato sito in in via Parte_1
Annunziata, 92, di cui all'atto di compravendita Rep. 47.118, Racc. n. 18.877 del 29/12/2015, a rogito del Notaio senza intaccare la legittimità dell'atto stesso”, va condivisa ed Per_1 integrata con l'evidenziare che la donazione del 1975 riguardava, palesemente, altro immobile.
L'appello deve essere, pertanto, respinto e tale esito comporta l'applicazione (come al dispositivo) della sanzione di cui all' art. 13 comma quater DPR 115/2002. Quanto alle spese, esse seguono la soccombenza e vengono liquidate in base al compenso medio previsto per le cause di valore indeterminabile. Questi gli importi.
fase di studio: 2058,00,
fase introduttiva:1418,00,
fase di trattazione: svolta sinteticamente e con compenso dimezzato 1523,00,
fase decisionale: non svolta da parte appellata, per un totale di euro 4999,00, oltre spese generali, cpa ed Iva come per legge,

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta, così provvede:
1)rigetta l'appello e conferma la gravata sentenza;

2)regola le spese come in parte motiva;

3)dichiara che la parte appellante è tenuta al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in misura pari a quello già dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in camera di consiglio il 19.2.2025.
Il Consigliere relatore ed estensore
Alberto Iachini Bellisarii
Il Presidente
Silvia Rita Fabrizio
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