N. R.G. 50/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di appello civile così composta
Dott. Claudio Baglioni Presidente est.
Dott.ssa Francesca Altrui Consigliere 1
Dott.ssa Arianna De Martino Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 50/2024;
promossa da:
(P.I. - ), società incorporante la Controparte_1 P.IVA_1 CP_2
(P.I. ), giusto atto a rogito del Notaio in data P.IVA_2 Persona_1
21.3.2022, Rep. n. 7791, Racc. 5962, registrato a Napoli in data 12.4.2022 al n. 7793/1T, in persona del l.r.p.t., con sede in Casalnuovo di Napoli, via Nazionale delle Puglie km.
35,100, rappresentata e difesa dall'Avv. Vincenzo Lucatelli, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del suddetto difensore in Perugia (PG), via Romeo Gallenga, n. 50 (p.e.c.
; Email_1 appellante
contro
(C.F. - ) e (C.F. - Controparte_3 C.F._1 Controparte_4
, già elettivamente domiciliati in Arezzo, via Madonna Del Prato C.F._2
n. 42, presso e nello studio dell'Avv. Fabio Bocciardi;

appellati contumaci
Oggetto: azione di risoluzione del contratto di compravendita con riserva di proprietà per inadempimento, e condanna al rilascio, al pagamento dell'equo compenso e del risarcimento del danno.
Conclusioni delle parti
Come nella nota per la trattazione scritta depositata per l'udienza del 12.03.2025.
Esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione
2 ha impugnato la sentenza del Tribunale di Perugia Controparte_1
n. 934/2023 (resa nel Proc. R.G. n.7466/2017), emessa in data 10.6.2023 e pubblicata in data
13.6.2023, con la quale venivano respinte le domande proposte da e la domanda CP_2 riconvenzionale proposta dai convenuti e , con Controparte_3 Controparte_4 integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.
Con un unico specifico motivo di appello, argomentato in due parti distinte e rubricato “erroneità della sentenza nella parte in cui valuta l'inadempimento dei convenuti e la relativa gravità al momento della proposizione della domanda anziché al momento della pronuncia della sentenza;
violazione dell'art. 1453 c.c. e relativa rilevanza ai fini del decidere ex art. 342 co.
1 n. 3 c.p.c.”, società incorporante la ricorrente in primo Controparte_1 grado ha censurato la statuizione di primo grado sostenendo l'erronea CP_2 interpretazione dell'art. 1453 c.c.: per essere stato ritenuto che la sussistenza e la gravità dell'inadempimento degli appellati in relazione al pagamento delle rate del prezzo dei beni immobili acquistati il 4.3.2016 dovesse essere valutato al momento della domanda anziché al momento dell'emissione della sentenza;
il Tribunale, escludendo la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare per grave inadempimento dei convenuti, aveva fondato il convincimento sull'irrilevanza del mancato pagamento delle rate di mutuo semestrali scadute successivamente al 5.12.2017, data di introduzione della domanda giudiziale.
L'appellante ha domandato, quindi, la riforma della pronuncia chiedendo in via preliminare l'accertamento dell'inadempimento ex art. 1525 c.c. relativamente al mancato pagamento dei prezzi di vendita degli immobili di proprietà siti in Magione, via Prati
Fioriti, Lotto 5A-Interno 4 e Lotto 5°; interno 5, precisamente a fronte del mancato pagamento di € 20.000,00 - che gli acquirenti avrebbero dovuto corrispondere fino alla concorrenza di € 24.000,00 con ratei mensili di € 800,00 a partire dal mese di aprile 2016, corrisposti invece soltanto per i primi cinque ratei sino al mese di settembre 2016 - e delle rate di mutuo accollate, queste ultime quali obbligazioni assunte in forza degli artt. 1 e 2 contratto di compravendita con riserva di proprietà.
Ha poi domandato di accertare l'inadempimento degli acquirenti con declaratoria di risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà e condanna degli appellati 3 al rilascio degli immobili occupati dai medesimi sine titulo a far data dal mese di settembre
2016, oltre al riconoscimento di un equo compenso ex art. 1526 c.c. già versato alla venditrice, a titolo di acconto, per € 19.081,28, oltre al risarcimento per lesione del diritto di proprietà sotto forma di danno patrimoniale commisurato al canone locatizio degli immobili per non aver potuto la società venditrice utilizzarli dal mese di settembre 2016
(periodo in cui è cessato il pagamento delle rate del prezzo da parte degli acquirenti) e, comunque, sino all'effettiva rimessione della venditrice nella piena disponibilità dei beni immobili.
Non si sono costituiti gli appellati e . Controparte_3 Controparte_4
La parte appellante ha depositato le note per la trattazione scritta e la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 12.3.2025.
Va di nuovo affrontata la questione inerente al perfezionamento della notificazione litispendenza nei confronti degli odierni appellati. Risulta che e sono stati tempestivamente Controparte_3 Controparte_4 destinatari del gravame presso il domicilio eletto (ovvero il domicilio digitale per effetto dell'entrata in vigore della c.d. riforma Cartabia già al momento della notifica della impugnazione) con ricevute telematiche di avvenuta consegna in data 15.1.2024 (ultimo giorno utile) generate alle ore 20:22, presso il procuratore costituito (cfr. Cass. civ. Sez.
Unite, Sent. n. 23299/2011), ciò anche considerando che il termine per la notificazione
“personalmente” previsto dall'art. 330 c.p.c. ultimo comma “di un anno dopo la pubblicazione della sentenza” deve essere inteso come il termine annuale integrato del periodo di sospensione feriale (cfr. Cass. 15.9.2024, n. 18572 e Cass. 24.4.2001, n. 6023). Sicché
l'ultimo giorno utile per promuovere l'impugnazione, considerata la decorrenza del termine dalla data della pubblicazione della sentenza (13.6.2023) e avuto riguardo al termine lungo previsto per la impugnazione in caso di mancata notifica della stessa (sei mesi) addizionato ai trentuno giorni di sospensione feriale, era il 13.1.2024. Poiché si trattava di giorno festivo, deve ritenersi prorogato di diritto al primo giorno non festivo successivo, cioè al 15.1.2024, ex art. 155, comma 5, c.p.c., data in cui risulta essere stata appunto notificata l'impugnazione al procuratore costituito ex artt. 170 e 330 c.p.c. 4
Se dunque la notificazione è ricompresa in tale termine, la stessa deve essere eseguita nei luoghi di cui al primo comma dell'art. 330 c.p.c., e dunque non alla parte personalmente, ragion per cui deve dichiararsi la contumacia di e Controparte_3
, parti ritualmente notificate e non costituite. Controparte_4
Va poi accolta l'istanza formulata ex art. 345, comma 3 c.p.c.. I documenti n. 3
(“Ricevute pagamento rate mutuo effettuate dal 01/01/2019 al 01/01/2024”) e n. 4 (“Missive
01/02/2021 sospensione finanziamenti causa COVID”) prodotti dall'appellante CP_5 devono essere ammessi in quanto di formazione successiva allo spirare del termine concesso in primo grado per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. nel mese di ottobre 2018. Esse depongono per il pagamento da parte della società venditrice delle rate di mutuo, in assenza del perfezionamento dell'accollo da parte degli acquirenti degli immobili, per evitare l'esecuzione della Banca mutuante CP_6
Va anche rilevato che non costituisce motivo di appello il capo della sentenza relativo al rigetto della domanda di risoluzione del contratto di compravendita immobiliare con patto di riservato dominio, inizialmente basata soltanto sul mancato versamento dei ratei del prezzo di acquisto, e successivamente precisata e modificata, con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., con l'ampliamento della domanda di risoluzione anche con riferimento al mancato accollo del mutuo (in virtù delle obbligazioni assunte in forza degli artt. 1 e 2 contratto di compravendita da parte degli acquirenti), prospettazione questa che costituiva un'inammissibile mutatio libelli su cui, in ogni caso, è sceso il giudicato sul rigetto.
Né risulta avversato il capo della decisione relativo all'inesistenza di un patto accessorio ai preliminari conclusi tra la allora e (v. doc. n. 4 - CP_2 Controparte_7 fascicolo di parte ricorrente) per cui non può ritenersi che le somme versate precedentemente alla stipula del rogito di compravendita sarebbero state corrisposte alla società venditrice per compensare quest'ultima non solo del ritardo per la mancata stipula dei contratti definitivi di compravendita, ma anche per compensare l'anticipata messa a disposizione degli immobili per consentirne, in attesa della stipula dei contratti definitivi, il pieno godimento degli immobili da parte di ed Controparte_4 CP_3 5
. Dunque, le somme versate prima della stipula da quest'ultimi erano (e sono) CP_3 piuttosto imputabili, come depongono le quietanze di pagamento versate in atti, ad acconti del prezzo pattuito per l'acquisto degli immobili (cfr. doc. nn. 3-9 - fascicolo della parte convenuta).
Ora, secondo quanto risultante dal rogito in data 4.4.2016, per ciascuno dei due immobili il prezzo della compravendita era convenuto in complessivi € 200.000,00 + iva la cui corresponsione era così ripartita: € 5.540,64 all'atto della vendita;
€ 24.000,00 in 30 rate mensili di € 800,00 ciascuna;
il residuo del prezzo, pari ad € 170.459,36 mediante accollo da parte di ciascun acquirente rispettivamente della quota n. 12 e n. 13 del mutuo originariamente intestato alla società venditrice e stipulato con (v. doc. n. 1 CP_6
- fascicolo della parte ricorrente). Pertanto, al momento della stipula del rogito erano in scadenza 54 delle 62 rate semestrali previste, con la conseguenza che a gennaio 2016 per ognuna delle due quote di mutuo relative ai due interni n. 4 e n. 5 erano state pagate da ciascun acquirente soltanto le prime cinque rate, pari ad € 4.000,00. Dal calcolo di quanto versato complessivamente dagli acquirenti a CP_2 basato sulla documentazione allegata dagli originari convenuti risulta effettivamente che, rispetto alla prima compravendita immobiliare (numero prestito 74161123866) erano state versate, alla data della proposizione della domanda giudiziale, € 53.738,18, mentre, rispetto alla seconda compravendita immobiliare (numero prestito 74161123967) erano state versate, sempre alla data della proposizione della domanda giudiziale, € 53.729,22.
Tale conteggio non risulta essere stato contestato, ed anzi è stato ritenuto corretto dall'appellante già nel giudizio di primo grado (v. memoria ex art. 183, comma 6, n.1
c.p.c. della parte attrice), il quale ha però sostenuto - opponendo pretese per il ricalcolo - che a fronte del mancato pagamento delle rate pattuite nel rogito di acquisto (per la somma di € 24.000,00 soltanto in parte corrisposta, e quelle derivanti dall'accollo del mutuo stipulato con riferito alle quote nn. 12 e 13) alla data dell'emissione CP_6 della sentenza di primo grado (13.6.2023) ogni acquirente avrebbe dovuto versare alla società venditrice la somma di € 83.909,91 per ogni immobile compravenduto e, quindi, la rimanente somma di oltre € 30.000,00 per ciascun immobile, inadempimento da 6 imputare agli acquirenti e da considerarsi grave e, comunque, sufficiente per la applicazione dell'art. 1525 c.c., con conseguente accoglimento della domanda di risoluzione.
Per vero, opponendo in ricalcolo le ridette somme l'appellante ha anche incluso quelle che sarebbero derivate dal mancato pagamento delle quote di mutuo non accollate dagli acquirenti, decorrenti dal mese di luglio 2016 sino al mese di gennaio 2024, il cui mancato pagamento si è protratto sino al mese di gennaio 2025 (v. i documenti allegati alle note conclusive dell'appellante nn.

3-O e 3-P). Tali quietanze dimostrano il costante pagamento da parte della società appellante delle rate di mutuo che, per le obbligazioni assunte col rogito di compravendita del 4.3.2016, avrebbero dovuto invece essere state onorate dagli acquirenti e , somme che avrebbero Controparte_3 Controparte_4 facilmente consentito di superare il rateo dell'ottavo di prezzo richiesto dall'art. 1525 c.c. per evitare la risoluzione del negozio.
Su tale questione è sceso il giudicato atto ad escludere una ricomprensione dell'indagine sulla gravità dell'inadempimento ai fini dell'accoglimento della domanda di risoluzione, proprio con riferimento al mancato pagamento delle rate di mutuo derivanti dal mancato accollo degli acquirenti.
Tale complessiva indagine, però, è stata effettuata prendendo a riferimento il momento della proposizione della domanda, e non invece il momento della emissione della pronuncia decisoria.
Ciò precisato, l'appello va accolto con le precisazioni che seguono.
Innanzitutto, coglie nel segno, in punto di diritto, il rilievo per cui la gravità, e, quindi, la non scarsa importanza dell'inadempimento deve essere valutata ed apprezzata facendo riferimento alla data di emissione della pronuncia e non, invece, alla data della proposizione della domanda giudiziale (ad es. Cass. 11.6.2013, n. 14649).
Ciò anche per onore della logica: datosi che l'inadempimento è condizione dell'azione esso deve essere valutato al momento della scadenza e non al momento della domanda (cfr. Cass. n. 1497/1987). E nel caso in questione, eccezione alla regola sancita dall'art. 1455 c.c., deriva proprio da quanto stabilito dall'art. 1525 c.c. secondo cui, avuto 7 riguardo alla gravità dell'inadempimento, e, dunque, all'importanza dell'adempimento, si considera di non scarsa importanza il mancato pagamento di una sola rata che superi l'ottava parte del prezzo, o il mancato pagamento di due o più rate, superino o no l'ottava parte del prezzo. Questo anche per applicazione di canoni ordinamentali che includono l'apprezzamento della gravità e l'importanza dell'inadempimento (ex art. 1455 c.c.) rimessi alla valutazione giudiziale.
Ciò detto, si osserva che l'originaria ricorrente aveva domandato la risoluzione del rogito di compravendita per “l'inadempimento posto in essere dai Sig.ri e Controparte_4 [...]
nella misura in cui hanno omesso di procedere al pagamento dei prezzi di Controparte_3 vendita degli immobili di proprietà della società venditrice”. La domanda è stata poi precisata con il deposito della memoria ex art. 183 c.6, n.1 c.p.c. nel senso di riferire tale inadempimento “tanto in relazione al pagamento rateale della somma di €. 24.000,00, quanto in relazione al mancato accollo del mutuo, giuste obbligazioni assunte in forza degli artt. 1 e 2 contratto di compravendita con riserva di proprietà del 04/03/2016 a rogito del Notaio
[...]
(Rep. 35830 / Racc. 21555) […]”. Per_2 Tale domanda, come detto, non è stata oggetto di indagine perché includeva un ampliamento del thema decidendum non consentito, su cui è sceso giudicato formale.
Con l'atto di appello, le cui domande non sono state avversate,
[...] ha domandato la risoluzione del ridetto contratto di compravendita Controparte_1
“atteso il complessivo inadempimento […] tanto in relazione al pagamento rateale della somma di
€. 24.000,00 e delle rate di mutuo accollatisi”. Chiara è allora la qualificazione della domanda che - senza soprassedere sull'effetto del giudicato formale - ha comunque inteso richiedere un accertamento finalizzato alla risoluzione del rapporto per il complessivo mancato pagamento del prezzo di cui, l'accertamento in ordine alle quote di muto non accollate, costituisce soltanto specificazione ultronea della valutazione sulla gravità dell'inadempimento, come imposto dall'art. 1455 c.c.
La qualificazione della domanda principale diviene allora inequivoca, stante le diverse formulazioni richiamate, tanto da evincersi che questa fosse indirizzata ab origine nel senso di ottenere una declaratoria di risoluzione valutando la complessiva gravità dell'inadempimento degli acquirenti. E allora, la statuizione con effetto di giudicato 8 formale sul mancato pagamento dei ratei di mutuo accollatisi non va a precludere la complessiva indagine sulla gravità dell'inadempimento domandata dall'appellante.
E, al di là della questione sul mancato accollo, non avendo corrisposto gli appellati i ratei mensili per € 800,00 sino alla concorrenza di € 20.000,00 (artt. 1 e 2 contratto di compravendita), ed avendo corrisposto a tale titolo soltanto € 4.000,00, deve ritenersi che tale mancato pagamento, anche da sé solo, supera l'ottava parte del prezzo come disposto dall'art. 1525 c.c. Ciò evidenzia che i convenuti in primo grado avevano documentato di aver effettuato alcuni pagamenti in relazione ai beni immobili oggetto del rogito immobiliare del 4.3.2016, rimanendo però inadempienti (al momento della emissione della pronuncia) per un importo superiore all'ottava parte di prezzo, ossia per oltre €
30.000,00 per ciascuno dei due immobili il cui prezzo di acquisto (dopo la precedente previsione, nel preliminare di compravendita, di € 230.000,00) veniva indicata nel rogito di compravendita in € 200.000,00 + iva. Ed allora anche la somma a debito di “oltre € 30.000,00” riferita ad ogni immobile acquistato, pur se indeterminata, consente comunque di ritenere che fosse stato superato l'ottavo del prezzo di acquisto degli immobili (€ 200.000,00 + iva) al 13.6.2023, data di emissione della pronuncia di primo grado. Dunque, per effetto della normativa applicabile (artt. 1453, 1455 e 1525 c.p.c.) considerato che gli acquirenti erano divenuti gravemente inadempienti nel corso del giudizio alla complessiva obbligazione di pagamento del presso degli immobili, avendo omesso di pagare le successive rate del mutuo in accollo oltre che le rate di cui agli artt. 1 e 2 del rogito di compravendita,
l'appello va accolto con declaratoria di risoluzione del contratto di compravendita con patto di riservato dominio del 4.3.2016 in ragione del mancato pagamento del prezzo superiore a un ottavo oltre che per il grave ed apprezzabile inadempimento perpetrato dagli acquirenti in danno della venditrice, tale da non essere di scarsa importanza, avuto anche riguardo alle rate di mutuo corrisposte originariamente da e, CP_2 successivamente, da a sin dal mese di Controparte_1 Controparte_8 luglio 2016, documentate sino al mese di gennaio 2025, salve le successive.
9 Gli appellati in conseguenza della risoluzione del contratto non hanno più titolo per rimanere nel godimento degli immobili e, quindi, vanno condannati all'immediata riconsegna degli stessi alla legittima proprietaria Controparte_1
Venendo alle altre domande formulate dall'appellante, si analizza la questione relativa al riconoscimento di un equo compenso ex art. 1526 c.c., parametrato dalla stessa alle somme versate in acconto dagli acquirenti gli immobili (e cioè € 19.081,28): somma che la società venditrice avrebbe potuto figurativamente ricavare ove avesse avuto la disponibilità dei beni dalla data di stipula del rogito in poi.
Orbene, l'applicazione del ristoro determinato dall'art. 1526 c.c. (c.d. equo compenso) presuppone un indennizzo generico in favore del venditore per il mancato utilizzo della cosa. Sotto questo profilo gli stessi convenuti in primo grado avevano riconosciuto (v. pag. 7 della comparsa di risposta) che ciascun immobile fosse stato occupato sin dal novembre 2011. La società appellante ha chiesto il riconoscimento di un danno per lesione di proprietà e mancato utilizzo degli immobili quantomeno dal mese di settembre 2016, momento a partire dal quale era cessata la corresponsione dei ratei da parte degli acquirenti, prendendo atto dei documentati pagamenti della stessa appellante sino all'assunzione in decisione della controversia in appello e in particolare delle ricevute di pagamento dei ratei del mutuo dell'1.7.2024 e del 2.1.2025.
Quindi, è incontestato, già dal giudizio di primo grado, che l'immissione nel possesso degli immobili oggetto di compravendita sia avvenuta già dal mese di novembre 2011, come lo è il fatto che i pagamenti dei ratei di acquisto degli immobili da parte degli acquirenti (pattuiti agli artt. 1 e 2 del rogito di compravendita) erano stati interrotti a far data dal mese di settembre 2016.
Se dunque l'inadempimento deve essere valutato alla data di emissione della pronuncia, è vero anche che al momento della introduzione della domanda (5.12.2017) gli acquirenti non erano “inadempienti”, giacché avevano corrisposto alla venditrice oltre
€ 24.000,00, rispetto a quelli dovuti secondo il piano di rateizzazione concordato
(statuizione su cui è sceso il giudicato formale), computando anche i versamenti precedenti alla stipula del rogito (documentati per € 80.466,00, e per € 37.467,40 a titolo di ratei di mutuo) ed effettuati da (figlio di e Controparte_7 Controparte_3 CP_4 10
, per conto degli acquirenti. CP_4
Allo stesso tempo è innegabile che a partire dal mese di settembre 2016 gli acquirenti hanno omesso il versamento proprio dei ratei mensili che gli consentivano, pur senza espressa pattuizione in tal senso, di occupare anticipatamente gli immobili (questione su cui le parti hanno alimentato il dibattito relativo alla natura del pagamento come “canoni per il godimento anticipato” [tesi di ovvero “somme imputabili al pagamento CP_2 del prezzo” [tesi degli acquirenti] risolto in favore di tale ultima qualificazione per assenza di pattuizioni espresse) e che già occupavano, come detto, prima del rogito di acquisto, sin dal mese di novembre 2011.
L'osservazione è rilevante perché l'appellante ha anche lamentato un danno da lesione del diritto di proprietà non avendo potuto godere o disporre degli immobili occupati, risarcimento che sarebbe compensativo del danno per il mancato godimento degli stessi, occupati ed utilizzati da e sin dal mese Controparte_3 Controparte_4 di novembre 2011, cui sarebbe conseguito un non meglio precisato “drammatico deprezzamento degli stessi”, che all'evidenza è qualcosa di diverso dal mancato godimento. Il risarcimento viene domandato prendendo a riferimento il canone di locazione di un immobile consimile per dimensioni e finiture a quelli occupati dagli acquirenti, previsto in € 700,00 mensili, sito nel complesso residenziale “La Rondolina” in Magione, ove si trovano anche quelli degli acquirenti (v. doc. nn. 5a e 5b allegati alla memoria ex art. 183, comma 6 n. 2 c.p.c. della parte attrice).
Tali rilievi consentono di trattare unitamente le domande di incameramento dell'equo compenso e di risarcimento del danno patrimoniale per lesione del diritto di proprietà. Infatti, posto che gli acquirenti al momento della proposizione della domanda avevano versato la somma di € 24.000,00 - come detto aggiuntiva dei concordati pagamenti rateali - e avevano cessato di pagare le rate dovute dal mese di settembre 2016, tenendo in considerazione che il diritto di ritenere le somme versate in acconto dagli acquirenti (€ 19.081,29) a titolo di equo compenso per il mancato uso della cosa, può essere riconosciuto per l'utilizzo dei beni compravenduti da parte degli acquirenti (fatto pacifico), e, quindi, per la mancata disponibilità degli stessi da parte della società 11 venditrice (situazione perdurante al momento della emissione della presente decisione), ne deriva che dal mese di settembre 2016 con il pagamento della somma di € 24.000,00, applicando il canone locatizio invocato dall'appellante, gli acquirenti hanno coperto le obbligazioni complessivamente convenute con la società venditrice sino al mese di aprile
2019 (€ 24.000 : € 700 = 34 mesi).
Pertanto, per l'effetto del grave e perdurante inadempimento posto in essere da e Corte riconosce il diritto dell'appellante di Controparte_3 Controparte_9 ritenere gli acconti versati dagli acquirenti degli immobili per la somma di € 19.081,28 a titolo di equo compenso ex art. 1526 c.c., somma che ritiene equa in relazione alla mancata disponibilità e, quindi, all'impossibilità di utilizzare o dare in locazione i beni immobili.
Quanto, invece, al risarcimento del danno per lesione del diritto di proprietà, subìto dalla società venditrice per il periodo successivo, non rileva soltanto l'ipotesi di un mancato guadagno, come normalmente accade nei rapporti locatizi per impossibilità di locare a terzi il bene, ove grava in capo al proprietario danneggiato l'onere di provare specificamente sia l'effettiva sussistenza di chances andate perdute sia l'entità dei maggiori guadagni cui avrebbe potuto accedere in caso di esito fruttuoso delle stesse, piuttosto il danno emergente da occupazione, che si è accertato in questo giudizio con la pronuncia di risoluzione, essere divenuta senza titolo dal momento del mancato pagamento delle rate del prezzo. In proposito si precisa che è risultato pacifico che il godimento degli immobili è stato concesso dalla promittente venditrice agli odierni appellati poco dopo la stipulazione dei contratti preliminari del 2010, che hanno visto quale promissario acquirente il loro figlio (fin dal novembre 2011), ed il titolo che giustificava ab origine il possesso è rimasto efficace anche dopo la stipula del rogito di compravendita tra le parti in causa con cui i venditori si sono riservati la proprietà fino al pagamento dell'ultima rata del prezzo, non essendo stato pattuito nulla di diverso in merito, ma è venuto meno con il mancato pagamento della rata che ha integrato l'inizio della condotta inadempiente, che in questa sede è stata accertata.
Il danno emergente subito dalla proprietaria per la condotta antigiuridica degli acquirenti va individuato nella lesione di una delle facoltà tipiche del diritto di proprietà, che, per sua natura, deve ritenersi connaturato nel principio di normalità ovvero nell'id 12 quod plerumque accidit, e si incentra nel caso che ci occupa nella lesione del diritto di godimento del bene oggetto del diritto di proprietà. Così configurata la fattispecie, si ritiene sufficientemente adeguato il soddisfacimento dell'onere probatorio incombente sull'appellante, anche ricorrendo a presunzioni (cfr. Cass. SS.UU. n. 33645/2022), sicché è giustificata la liquidazione del danno da occupazione di immobile (divenuta) sine titulo in via equitativa ex art. 1226 c.c., commisurata al probabile canone locatizio dell'immobile sottratto alla disponibilità della proprietaria, parametro idoneo a misurare l'attitudine fruttifera del bene indipendentemente dal fatto che questo sia stato locato.
A tal punto è essenziale rimarcare che: a) il probabile valore locativo degli immobili viene preso in considerazione esclusivamente quale parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo - subito dalla proprietaria per mancato godimento - da risarcire, poiché fin tanto che versavano le rate del prezzo della compravendita gli occupanti continuavano ad occupare legittimamente gli immobili - che gli erano stati consegnati dopo la stipula del preliminare - per il tempo necessario per pagare l'intero corrispettivo, mentre quando hanno cessato il pagamento è venuto meno il presupposto legittimante l'occupazione, ovvero la consegna per l'adempimento delle obbligazioni di dare il corrispettivo nei termini convenuti, cosicché l'occupazione è divenuta antigiuridica;
b) non può farsi riferimento alla giurisprudenza di legittimità relativa al danno da mora nella riconsegna nelle locazioni perché in tali fattispecie il presupposto è la risoluzione per inadempimento di un contratto di locazione per il quale era già previsto un corrispettivo che la Corte suprema ritiene debba continuarsi a versare, a titolo risarcitorio per illecito contrattuale, fino alla riconsegna, e che, in ragione del collegamento al titolo originario, ha natura di debito di valuta, salvo il maggior danno a titolo di lucro cessante, mentre nel caso che ci occupa il titolo legittimante non è né una pregressa locazione né la compravendita con riservato dominio, bensì la consegna del bene in godimento per il tempo necessario all'estinzione rateale dell'obbligazione del pagamento del corrispettivo della compravendita, per cui il permanere del godimento dopo il venir meno del presupposto ha integrato un illecito extracontrattuale.
Ne consegue che, vertendosi in tema di risarcimento del danno per il protarsi dell'occupazione dopo il maturarsi dell'inadempimento ed essendo il risarcimento 13 correlato al pregiudizio effettivamente subito dalla proprietaria (danno emergente),
l'importo dovuto dagli occupanti sine titulo è destinato a ristorare il mero mancato godimento dalla perdita del bene nel tempo del ritardo antigiuridico nella riconsegna dei beni, ciò che impone, come per ogni debito di valore, l'aggiornamento del ristoro secondo gli indici Istat per coprire l'ulteriore pregiudizio derivante dalla svalutazione monetaria senza necessità di costituzione in mora e anche a prescindere da un'espressa richiesta della danneggiata. Invero, avendo origine il debito di valore in un fatto illecito extracontrattuale, deve applicarsi ex officio (cfr. tra le tante: Cass. 12.12.2017 n. 29733; Cass.

3.7.2014 n. 15288; Cass. 29.5.2007 n. 12497; Cass. 20.8.1998 n. 8243) su ciascuna somma
(valore locativo mensile annuo) la rivalutazione monetaria dalla fine di ciascuna mensilità fino alla pubblicazione della presente sentenza.
Va, infine, precisato che secondo la più recente giurisprudenza “nei debiti di valore gli interessi "compensativi" valgono a reintegrare il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della somma equivalente al danno subito nel tempo intercorso tra l'evento lesivo e la liquidazione;
la relativa determinazione non è, peraltro, automatica né presunta "iuris et de iure", occorrendo che il danneggiato provi, anche in via presuntiva, il mancato guadagno derivatogli dal ritardato pagamento” (cfr. Cass.

5.7.2023 n. 19063 in cui è stato rilevato che la scelta di uno dei diversi criteri di liquidazione degli interessi "compensativi" non attiene all'applicazione dell'art. 1284 c.c., bensì dell'art. 1223 c.c. ed eventualmente dell'art. 1226
c.c.; v. anche Cass. ord. 26.11.2021 n. 36878 e Cass.

8.11.2016 n. 22607). Se ne trae che non avendo l'appellante dedotto e comunque non provato l'esistenza di un mancato guadagno (destinazione dei beni immobili o delle somme risarcitorie ad attività produttive) derivatogli dal ritardato pagamento gli interessi non possono essere riconosciuti.
Va anche osservato che la società venditrice non risulta che abbia subìto un ulteriore danno relativo al rapporto di compravendita oltre quello equitativamente liquidabile, anche collegato al mancato adempimento del contratto di compravendita, ovvero per il pagamento delle rate di mutuo nei confronti di e delle imposte sui Controparte_8 beni immobili in qualità di proprietaria. Né la società venditrice ha dimostrato quali sarebbero le concrete ragioni che depongono per il deprezzamento o deterioramento 14 degli immobili.
A tal punto è appena il caso di aggiungere sulla legittimazione attiva dell'appellante che il fatto che il rogito fosse stipulato quale “vendita con patto di riservato dominio” dimostra da sé solo, in assenza di contestazioni, che e, quindi, CP_2 CP_1 [...]
(v. doc. n.2 – atto di appello) è proprietaria degli immobili acquistati da Controparte_1
e . E' poi documentato il pagamento ad opera di Controparte_3 Controparte_4 delle rate di mutuo a per sopperire al mancato accollo del CP_2 Controparte_8 mutuo da parte degli acquirenti al fine di evitare procedure esecutive a suo danno;
è connaturato alla proprietà anche il pagamento delle imposte, come evidenziato dall'appellante, ovvero IMU, TASI e TARI, che la società venditrice ha dovuto corrispondere alle Amministrazioni ex lege, essendo rimasta titolare della proprietà dei beni immobili.
In conclusione, gli appellati vanno condannati in solido a corrispondere all'appellante la somma di € 700,00 mensili per ogni Controparte_1 immobile occupato (corrispondenti al canone locatizio mensile di un immobile con simili dimensioni e fatture a quelli occupati – doc. nn. 5a e 5b memoria ex art. 183 c.6, n.2 c.p.c.) con decorrenza del mese di aprile 2019 (compreso) sino alla riconsegna effettiva dei beni immobili alla proprietaria, con rivalutazione monetaria secondo gli indici Istat dalla scadenza di ciascuna mensilità fino alla pubblicazione della presente sentenza per le somme maturate in precedenza e fino al rilascio per quelle che matureranno successivamente.
Gli appellati, in ragione della totale soccombenza, anche avuto riguardo al rigetto in primo grado della originaria domanda riconvenzionale, vanno condannati in solido a rifondere all'appellata le spese di entrambi i gradi del giudizio, liquidate in dispositivo in applicazione del d.m. n.55/2014 (e successive mm. e ii.), come modificato dal d.m.
n.37/2018, e dal d.m. n. 147/2022, avuto riguardo al valore dell'affare in relazione al decisum, alla natura, all'importanza e alla difficoltà della controversia, prendendo a riferimento il parametro di liquidazione medio del compenso e applicando per il primo grado la riduzione del 30% per l'assenza di questioni particolarmente complesse e, quanto al presente grado di giudizio, detraendo la fase istruttoria che non è stata svolta 15 e applicando la riduzione del 40% considerando il minor numero degli atti processuali depositati, l'assenza di contestazioni dell'avversario e la ridotta complessità della questione trattata (art. 19, d.m. n.55/2014).


P.Q.M.


la Corte di appello di Perugia, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti costituite, nella contumacia di e , ogni diversa Controparte_3 Controparte_4 istanza ed eccezione disattesa o assorbita;

accoglie l'appello proposto da , in riforma della sentenza Controparte_1 del Tribunale di Perugia n. 934/2023, pubblicata in data 13.6.2023:
pronuncia la risoluzione del contratto di compravendita con patto di riservato dominio in data 4.3.2016 a rogito Notaio (Rep. 35830/Racc. 21555) stipulato tra Persona_2 [...]
e e , per inadempimento di CP_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_3
e , e per l'effetto:
[...] Controparte_4 condanna e alla riconsegna degli immobili siti in Controparte_3 Controparte_4
Magione (PG), loc. Rondolina, con accesso da via Prati Fioriti n.15/5/A/5 rispettivamente distinti al “Lotto 5A - interno 4” e “Lotto 5A - interno 5” alla proprietaria
[...] in persona del legale rappresentante p.t.; Controparte_1
dichiara che in persona del legale rappresentante p.t., ha Controparte_1 il diritto di ritenere, a titolo di equo compenso, la somma di € 19.081,28 versata da
[...]
e ; Controparte_3 Controparte_4
condanna e in solido a corrispondere a Controparte_3 Controparte_4 [...] la somma mensile di € 700,00, per ciascun immobile oggetto della Controparte_1 compravendita in data 4.3.2016, con decorrenza dal mese di aprile 2019 (compreso) sino alla riconsegna effettiva dei beni immobili alla proprietaria, con rivalutazione monetaria secondo gli indici Istat dalla scadenza di ciascuna mensilità fino alla pubblicazione della presente sentenza per le somme maturate in precedenza e fino al rilascio per quelle che matureranno successivamente;

condanna e in solido a rifondere a Controparte_3 Controparte_4 [...]
in persona del legale rappresentante p.t. le spese di lite di entrambi i Controparte_10 gradi del giudizio che liquida, per il primo grado in € 9.800,00 a titolo di compensi professionali, e per il presente grado in € 5.600,00, a titolo di compensi professionali, oltre il rimborso forfettario del 15%, i.v.a. e c.a.p. come per legge per tutte le somme liquidate.
Perugia, 22.5.2025
Il Presidente est.
Dott. Claudio Baglioni